陕西渭南房地产市场调查研究报告

1、 68/68 二零壹零年四月二十九日禾瑞营销某省某市房地产市场调研报告前言近期受贵公司委托，对某省某市房地产市场进行了一次摸底调查，现将此次的调查情况向贵公司进行一次书面的汇报。我们参考某市的地理位置、经济发展、城市规划、房地产市场等方面的实际情况，再结合目前国内经济、政策走势，作为编写此次报告的主要依据。此次调查的结果，希望能为贵公司是否在某市进行下一步开发投资提供有价值的参考。某市禾瑞地产营销策划广告某2010年4月29日目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc260656759第一章某市地域情况概况 PAGEREF _Toc260656759 h 5HYPE

2、RLINK l _Toc260656760第一章某市地域情况概况 PAGEREF _Toc260656760 h 6HYPERLINK l _Toc260656761地理区位 PAGEREF _Toc260656761 h 6HYPERLINK l _Toc260656762交通 PAGEREF _Toc260656762 h 6HYPERLINK l _Toc260656763历史概况 PAGEREF _Toc260656763 h 7HYPERLINK l _Toc260656764气候地质环境 PAGEREF _Toc260656764 h 8HYPERLINK l _Toc260656

3、765农业、旅游、矿产资源 PAGEREF _Toc260656765 h 8HYPERLINK l _Toc260656766第二章某市经济环境概况 PAGEREF _Toc260656766 h 11HYPERLINK l _Toc260656767经济综合指标 PAGEREF _Toc260656767 h 11HYPERLINK l _Toc260656768工业和建筑业发展情况 PAGEREF _Toc260656768 h 11HYPERLINK l _Toc260656769固定资产投资情况 PAGEREF _Toc260656769 h 13HYPERLINK l _Toc26

4、0656770房地产发展情况 PAGEREF _Toc260656770 h 14HYPERLINK l _Toc260656771招商引资 PAGEREF _Toc260656771 h 16HYPERLINK l _Toc260656772外贸及旅游 PAGEREF _Toc260656772 h 16HYPERLINK l _Toc260656773信贷以及财政收入 PAGEREF _Toc260656773 h 17HYPERLINK l _Toc260656774第三章某城市总体规划 PAGEREF _Toc260656774 h 26HYPERLINK l _Toc26065677

5、5某市发展规划 PAGEREF _Toc260656775 h 26HYPERLINK l _Toc260656776某市总体规划目标 PAGEREF _Toc260656776 h 27HYPERLINK l _Toc260656777片区规划及功能定位 PAGEREF _Toc260656777 h 27HYPERLINK l _Toc260656778某市中心区规划情况 PAGEREF _Toc260656778 h 28HYPERLINK l _Toc260656779某市中心区在建项目 PAGEREF _Toc260656779 h 29HYPERLINK l _Toc2606567

6、80某市中心区待建项目 PAGEREF _Toc260656780 h 32HYPERLINK l _Toc260656781最新房地产政策解析 PAGEREF _Toc260656781 h 36HYPERLINK l _Toc260656782调控措施细则 PAGEREF _Toc260656782 h 39HYPERLINK l _Toc260656783第五章某市房地产市场概况 PAGEREF _Toc260656783 h 43HYPERLINK l _Toc260656784某市人口现状 PAGEREF _Toc260656784 h 43HYPERLINK l _Toc26065

7、6785某市房地产开发现状 PAGEREF _Toc260656785 h 43HYPERLINK l _Toc260656786某市可售房源情况 PAGEREF _Toc260656786 h 47HYPERLINK l _Toc260656787购房客户构成情况 PAGEREF _Toc260656787 h 47HYPERLINK l _Toc260656788第六章项目前期运作相关资料整理 PAGEREF _Toc260656788 h 65HYPERLINK l _Toc260656789土地招拍挂工作程序 PAGEREF _Toc260656789 h 65HYPERLINK l

8、_Toc260656790某市土地拍卖情况 PAGEREF _Toc260656790 h 67HYPERLINK l _Toc260656791某市工程建设相关收费标准 PAGEREF _Toc260656791 h 70HYPERLINK l _Toc260656792第七章项目成本估计 PAGEREF _Toc260656792 h 72HYPERLINK l _Toc260656793房地产成本构成清单 PAGEREF _Toc260656793 h 72HYPERLINK l _Toc260656794项目成本概算模块 PAGEREF _Toc260656794 h 76HYPERL

9、INK l _Toc260656795第八章结论 PAGEREF _Toc260656795 h 78HYPERLINK l _Toc260656796结论 PAGEREF _Toc260656796 h 78某市地域情况概况本章节主要阐述某省某市所在的地理位置、人文环境、气候环境以及自然资源等。为阅读本报告的各位领导建立对某的初步印象。第一章 某市地域情况概况地理区位某是某东部的新兴中等城市，她东濒黄河，西倚某，南靠秦岭，北接某，古有“三秦要道，八省通衢”之称，今是西北地区的“东大门”。境内地势以渭河为轴线，划分为南北两山、两塬和中部平川五大地貌类型区。现辖一区（临渭）、两市（韩城、华阴）、

10、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和高新技术开发区，110个镇，73个乡，13 个街道办事处，196个乡镇办，180个社区居委会，3221个村委会，17882个村民小组，总人口5518763人(户籍人口)，全市总面积1.31万平方公里。交通境内交通发达，连霍、西禹高速公路，108、310国道，101、106等7条省道，同陇海、西延、西韩、西南等6条铁路纵横交错，构成四通八达的交通网络。县县通铁路，乡乡通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里43.2公里，高速公路总里程为268.4公里，均居某省各市之首。某中心城市距省会某60公里，距某国际机场90多公里。目前已建成的高铁车站

11、已经投入使用，大大缩短了某至某的铁路交通时间。历史概况韩城司马迁祠某是中华民族的发祥地之一。距今约80万年前的“蓝田猿人”、约20万年前的“大荔人”曾在这里繁衍生息、刀耕火种。沙苑文化、龙山文化遗址以及西岳庙、太史祠、仓颉庙等遗存，如绝本的经典，记载着华夏文明悠久的历史；韩城两周古墓群、以桥陵为代表的唐帝王陵墓，如遥远的星座，闪烁着神奇的亮光。周、秦、汉、唐两千多年，某一直是古都长安的京畿重地。悠久的历史孕育了灿烂的文化，造就了杰出的人才。这里是诗之源、字之源、酒之源、史之源、乐之源。“中华第一诗”诗经开篇关雎描写的故事就发生在这里的洽川。在这片土地上，字圣仓颉创造了汉字，酒圣杜康酿造出美酒，

12、史圣司马迁“究天人之际，通古今之变”，写出了被誉为“无韵之离骚，史家之绝唱”的第一部纪传体通史史记。这里是中国北方梆子剧声腔的发源地，秦腔、同州梆子、碗碗腔、眉户、阿宫腔等多种戏曲剧种源远流长，诉说着岁月的久远。这里是中国民俗之乡，石刻、木雕、面花、皮影、剪纸、提线木偶等民间艺术巧夺天工，传承者文化的变迁，蕴积着文化的厚重。这里曾出过6位皇帝、80多位宰相、300多位将军和一大批历史文化名人。字圣仓颉、酒圣杜康、史圣司马迁、隋文帝杨坚、唐代名将郭子仪、伟大的现实主义诗人白居易、司马迁祠宋代名相寇准、清代状元王杰、爱国名相王鼎、现代爱国将领杨虎城、杰出的无产阶级革命家习仲勋、著名政治活动家屈武、

13、著名作家杜鹏程等古圣先贤曾在这片热土激扬文字、指点江山。气候地质环境某市气候属东部大陆性季风气候。冬季冷晴干燥，夏季炎热多雨，四季变化分明。年平均气温115137。年均降水量570毫米。无霜期189-226天。水资源总量20.06亿立方米，流经市域的黄、洛、渭三河客水年均径流量486.92亿立方米，可利用量5.55亿立方米。气候条件优越，有利于发展农业，但伏旱、秋涝和夏季干热风对农作物造成的危害较大。其城市地形属于华北地台的陕甘宁盆缘区，地质呈现南北隆起，中部断陷的阶梯状地堑构造。南北高，中间低，东西开阔，呈仰瓦状。海拔3302645米之间。中部最低部分为渭河冲积平原。外围是台塬，垦耕历史悠久

14、。东部大陆性季风气候某市地形地貌以渭河为轴线，形成南北两山、两塬和中部平川五大地貌分区。自南向北依次为秦岭中低山地、黄土台塬、渭河冲击平原、渭北黄土台塬及北部低山丘陵。区内地质环境条件复杂，受降雨和人类不合理活动的影响，崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝等地质灾害时有发生，点多面广，危害严重。农业、旅游、矿产资源某市境内川原平地约占70%，耕地62.4万公顷，其中有效灌溉面积34.4万公顷。土壤肥沃，灌溉便利，历来是某乃至西北地区最优的农业生态区。秦川牛、关中驴、奶山羊等畜种闻名遐迩，丹顶鹤、黑鹳、褐马鸡、大天鹅等23种珍稀禽兽驰名中外。野生植物2500多种。农林作物87种，尤以小麦、玉米、

15、棉花、苹果、酥梨、蔬菜、花椒、柿子、红枣、核桃等农产品质优量大。林业用地38.7万公顷，林木蓄积量868.1万立方米，森林覆盖率达29.3。天然草场14.8万公顷。境内矿产资源丰富，开发潜能巨大。已探明矿藏51种，可开发利用的33种,其中煤、钼、金、石颇具优势。原煤地质储量255亿吨，已探明储量55亿吨，主要集中在韩城、合阳、澄城、白水、蒲城五县市，素以“渭北黑腰带”而闻名全国。钼矿探明储量77万金属吨，居全国第二位；年产钼精粉3.1万吨，约占全国总产量的一半，是亚洲最大的钼精粉生产基地。黄金储量约26吨(金属量)年产黄金4987千克，储量和产量均居全国地级市第三位。以盛产黄金而闻名的潼关荣膺

16、“华夏金城”之美誉。石灰石探明储量2.78亿吨，某石储量1.3亿立方米，年产水泥470万吨。分布在9县(市、区)的地热水和医饮兼用矿泉水储量大、水质优。大荔矿泉水日出水6万吨，富含多种人体所需元素，被誉为“中国之最”。全市现有馆藏文物21025件（组），旅游文物资源5456处，列入保护和开发的文物旅游景点619处，其中国家级35处，居全省各市第二。有国家级重点风景名胜区两处。奇险峻秀的西岳华山，是驰名中外的旅游胜地；风景秀丽的洽川，是黄河流域最大最完整的干流湖泊型湿地风景区。黄河龙门旅游景区，素有“北国小三峡”之美誉。规模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄。少华山、石鼓山、天留山森林公园青翠灵秀

17、，奇峰、幽谷、岩洞、溪流、原始植被及花草树木、飞禽走兽尽入眼底。某市经济环境概况通过我们对近年来某市统计局发布的国民经济和社会发展统计公报的数据梳理，不难看出，某市在最近两年经济发展迅猛，五年之间GDP整整翻了一番。第二章 某市经济环境概况经济综合指标2009年，某市面对全球金融危机，全市国民经济继续保持了较好的增长势头，全年实现生产总值655.5亿元，较上年增长14.3%。其中，第一产业实现增加值100.55亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值312.98亿元，增长16.3%；第三产业实现增加值241.97亿元，增长14.7%。一、二、三次产业结构为15.347.836.9，人均生产总值1

18、2069元，同比增长14.2%。工业和建筑业发展情况工业生产实现了“V”型转升。2008年规模以上工业总产值同比增长31.5%，2009年一季度跌入谷底，二季度企稳回升，下半年逐步加快，整体呈现V形反弹态势，全年完成工业总产值696.32亿元，同比增长19.3%，实现销售产值673.34亿元，增长22.6%，产销率为96.7%。轻工业完成产值102.49亿元，同比增长29.5%，重工业完成工业总产值593.83亿元，增长17.7%；中省属企业完成总产值384.83亿元，同比增长19%，市县属企业完成产值311.49亿元，增长19.7%。建筑业生产加快。2009 年全市全社会建筑业增加值45.6

19、6亿元，较上年增长35.4%，全市有资质等级的建筑施工企业93个，完成总产值143.85亿元，增长48.1%；房屋施工面积564.55万平方米，增长52.3%，房屋竣工面积63.01万平方米，增长35.4%。建筑业实现利税总额9.56亿元，增长56.2%固定资产投资情况固定资产投资保持高速增长。全社会固定资产投资完成509.39亿元，同比增长52.7%，其中城镇固定资产投资完成457.05亿元，增长59.9%。在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资19.8亿元，同比增长122.5%；第二产业完成投资244.12亿元，增长50.7%；第三产业完成投资193.13亿元，增长68.1%。基础设施投资

20、继续加大。城镇投资中，以交通运输、仓储、邮政业、信息传输服务业、电力燃气水生产供应业、水利、环境和公共设施管理业为主的基础设施完成投资139.5亿元，增长23.1%，占投资完成额的30.5%。交通运输业完成投资20.9亿元，增长30.6%，其中公路建设完成投资19.7亿元，增长41.7%；电信和其他信息传输服务业完成投资5.7亿元，增长53.2%；水利、环境和公共设施管理业完成投资77.1亿元，增长98.7%。房地产发展情况房地产开发投资快速增长。在国家激活房地产市场政策引导下，全市房地产市场快速恢复，销售市场好，价格上升，加之今年城中村改造力度加大，带动房地产投资大幅增加。2009年，全市房

21、地产开发完成投资28.2亿元，同比增长26.3%，商品房施工面积323.5万平方米，增长15.4%，竣工面积79.3万平方米，下降10.2%，销售面积100.4万平方米，增长20.1%，销售额15.9亿元，增长19.8%。国内消费品贸易消费市场繁荣旺盛。2009年，全市实现社会消费品零售总额187.78亿元，同比增长19.85%，其中城市零售额50.65亿元，增长21%；农村零售额137.12亿元，增长19.4%，实现城乡市场共同繁荣。在减征乘用车购置税、调整旧汽车报废更新财政补贴等政策的拉动下，汽车销量较快增长。全年限额以上企业汽车销售量12690辆，同比增长19.68%。市场物价总势稳定。

22、从全年12个月居民消费价格累计指数看，保持在99.8%-101.4%之间，总体物价稳定，全年居民消费价格同比上涨0.7%。八大类价格“四升四降”：食品类价格上涨3.4%；烟酒及用品类上涨0.3%；医疗保健和个人用品类上涨1.9% ；家庭设备用品及维修服务类价格上涨0.9% ；衣着类下跌1.2%；居住类下降0.2%；娱乐教育文化用品及服务类下降2.8%；交通和通信类下降0.4%。商品零售价格指数100.2%，生产资料价格指数93.8%。招商引资2009年招商引资成效显著。全市共签订各类招商引资项目264个，项目总投资510.2亿元，实际到位资金165.2亿元，同比增长132%，其中新开工项目23

23、7个，实际到位资金91.3亿元。全市新批外商投资企业3户，合同利用外资2174万美元，下降78.7%，实际利用外资4470万美元，下降18.7 %。外贸及旅游对外贸易降幅收窄。据某海关统计，2009年全市外贸进出口总额11505万美元，下降4.1%，其中出口8454万美元，下降9.2%，降幅分别较元月份减少31.7和18.3个百分点。旅游消费持续走强。据市旅游局统计，2009年全市共接待游客1112.53万人次，同比增长22.9%，旅游综合收入为51.43亿元，同比增长38.6%，其中海外游客9.05万人，增长41.2%，外汇收入1628.32万美元，增长41.1%。信贷以及财政收入信贷规模继

24、续扩大。2009年末，年末全市金融机构各项存款余额847.23亿元，较年初增加195.49亿元，增长30.0%，其中城乡居民储蓄存款余额555.37亿元，较年初增加117.2亿元，增长26.7%；金融机构贷款余额386.38亿元，较年初增加66.53亿元，增长20.8%，其中工业贷款21.47亿元，较年初增加2.13亿元、增长11%；农业贷款68.23亿元，较年初增加19.13亿元、增长39%，金融支持工、农业力度明显加大。年末累计现金净投放58.83亿元，较上年末多投放17.16亿元。财政支出快速增长。2009年，全市财政总收入完成65.43亿元，同比下降6.1%; 地方财政收入28.25亿

25、元，增长32.3%。财政支出116.54亿元，增长40.5%，财政支出更加关注民生，用于医疗卫生、科学技术、农林水事务、教育、社会保障和就业、城乡社区事务支出加大。2005 -2009年某市财政收入支出列表20052006200720082009财政收入总额21.0327.235.4869.6765.43财政支出总额29.4040.6257.682.97116.54所占比例139.80%149.34%162.34%119.09%178.11%2009年，全市城镇居民人均可支配收入13652元，增长24.1%，人均消费性支出8605元，增长10.1%，人均住房建筑面积33.7平方米，增长5.5%

26、；农民人均纯收入3584元，增长20.6%，人均消费性支出3031元，增长21%，人均住房建筑面积31.59平方米，增长2.2%；年末全市城镇单位从业人员36.29万人，在岗职工34.47万人，职工工资总额84.33亿元，增长19.8%，在岗职工年平均工资24589元，增长16.6% 。某市规划城市建设用地X围150平方公里，到2010年规划人口40万，规划建设用地面积40平方公里。某规划总体规划为“一带、两轴、三核心”，城市发展向西、向北方向推进。某市城市总体规划规划区中心区位置中心区19公顷 规划情况 鸟瞰图中心区规划情况（整体规划图）第三章某城市总体规划某市发展规划某市坚持中心城市建设和

27、新农村建设两个板块同步推进，一是以加快中心城市发展为目标，编制完成了中心城市近期建设规划，确定了“西扩北上”的城市发展战略，明确了近期重点建设项目。二是以加快推进全市城镇化进程为目标，编制了市域城镇体系规划，明确了全市所有城镇的性质、规模、空间布局和重大基础设施的规划。三是以加快中心城市建设和项目建设为重点，编制完成了乐天大街区域等六项控制性详规；完成了某大街东段、沋河城区段及渭清路北延、乐天大街中西段、北环路堤路合一等十五条道路规划；完成了老火车站片区、某大街行政商住整合小区、仓程路南段居住小区五项修建性详细规划。四是以提升中心城市功能为着眼点，加快专项规划编制，先后完成了城市绿地系统、消防

28、、抗震、管线综合、排水、集中供热等六项专项规划，沋河综合治理、渭某岸生态绿化景观、渭清路绿化景观、南塬绿化概念规划等。恢复了市区坐标体系和高程体系，实现了地形图数字化管理。 未来的某市空间格局某市总体规划目标总体规划为“一带、两轴、三核心”。“一带”为滨水绿化景观带；“两轴”为行政文化景观轴与仓程路景观轴；“三中心”为行政文化中心、商业中心与商务中心。一心三组团中心城区:行政文化中心/综合服务/居住高新区：产业老城区：居住渭北新区：产业综合区两横三纵绿地生态系统某市规划城市建设用地X围150平方公里，到2010年规划人口40万，规划建设用地面积40平方公里。形成老城区、中心区和高新区三大功能组

29、团和五横六纵城市干道系统。某市2010年规划人口565万人，2020年规划人口600万人。城镇化水平：2010年城镇化40%，2020年城镇化55%。片区规划及功能定位某市东入口区域控制性详细规划规划X围：位于某市东部入口区域，南起西潼高速公路，北至华山大街北侧约100米，东起老城街与西潼公路交汇处及西潼高速某东入口处，西至沋河，总用地面积181.5公顷。功能定位：秦东明珠、关中门户。某市老城区控制性详细规划规划X围：南起华山大街，北到渭某大堤，西到沋河东堤，东至渭某大堤。规划面积4.87平方公里。功能定位：城市“一城三区”中的老城区，以生活居住为主的、具有地方传统特色的生态型居住区。（规划宗

30、地背靠的就是老城区）某市中心区北部控制性详细规划规划X围：规划区位于城市中心城区的中、北部，南起东风大街，北到渭河堤，东止前进路，西到渭清路，规划面积14.2平方公里。功能定位：某城市中心城区的重要组成部分，以行政、金融、信息、商贸、文化、居住为主的某城市新区。某市中心区规划情况中心区规划情况渭北新区城市行政中心是新区中政治决策与行政管理机构的中心，是体现城市政治功能的重要区域，采用单独设置的方式。新区行政中心以政府办公机构为主构成，包括政党，政府，人大，政协，司法等机构，还包括供市民集会和活动的市政广场和公园。规划结构一带两轴三核心滨水绿化景观带行政文化景观轴仓程路景观轴行政文化中心商业中心

31、商务中心城市行政中心，根据总体规划的用地布局，并考虑渭北新区发展的现状，交通条件，自然条件，周围环境及城市性质等要素，选择在渭富路公共活动中心轴线上，行政中心以建筑组群辅以开敞空间，形成建筑中心组群及场所环境的有机整合。创造出特定建筑、空间领域。整个行政中心的布局泽采用规则式布局，行政中心建筑和广场最为突出，布局强调政治性，体现政治中心的作用。行政中心在交通组织上主要体现以下几个方面：临近渭富路和工业大道主干路，拥有便捷综合的交通。未来通过南环路疏解过境车辆，减少过境交通对中心的干扰。区域内已配置建设了学校、医院和教育设施，已建成大型的城市商业综合体。布置足够的停车设施，使中心附近有完备的静态

32、交通。布置大型市政广场、公园和休闲中心。某市中心区在建项目1、某北站广场某北站南广场效果图某北南广场项目南起许村大街，北靠两桥连接线；东临杜化路，西邻广场西侧区间路。项目占地255亩；地下式停车场建筑面积15000；火车站广场绿化铺装面积：170000。项目概算投资约16520万元。经过本站的西X线是连接某到某的快速铁路通道。项目所在的某火车北站是全国首个采用采用正线下式设计，车站为2台4线“桥下式旅客站房”，即候车大厅及站房综合楼布置在下层，站台在上层。以高架方式设置南北入口联系南北广场，利用高架桥下部空间，旅客通道采用下进下出方式。2、鸿基世业大厦鸿基世业大厦是由鸿基世业集团投资的项目，鸿

33、基世业集团是以房地产开发经营为主的企业集团，集团现有8个子公司，业务涉及房地产开发经营、建设工程、物业管理、信托投资、酒店管理、餐饮服务、广告等多行业。鸿基世业集团自成立以来，本着“整合资源，追求卓越”的经营理念，在大力培植企业核心竞争力的同时，积极稳健的实行多元化的经营战略。经过几年的稳健发展已具有较雄厚的经济实力和综合竞争力。项目位于某新市区核心地段，是新城区城市发展中轴线上的重要建筑之一。用地南侧为面积约80公顷的人工湖、约40公顷的文化广场以及博物馆用地，北侧为市直机关办公楼及人工山体景观，地段区位十分重要。鸿基世业大厦正面效果图本项目主要提供办公及相关配套，建设规模102747.7平

34、方米，其中地上建筑面积85726.8平方米，地下建筑面积17020.9平方米，包括主楼和东、西配楼。建筑左中右三个单体一字排开，之间采用连廊相互连接。左右附楼两个单体相互对称，为三面围合建筑。主楼地上部分建筑16层，地下1层，建筑高度68.90米。东、西配楼地上6层，地下1层，建筑高度23.70米。总投资概算49851.54万元 3、中心区文化广场该项目位于某新中心区核心地段，是新城区城市发展中轴线上的重要建筑之一。项目设计内容包括城市公园、水体及市民广场景观设计。其中，城市公园约5公顷，南侧为某市会展中心，北邻渭河大街，西邻六泉路，东邻三贤路；水体面积约13.1公顷，南邻市民广场，北邻鸿基世

35、业大厦，西邻六泉路，东邻三贤路；市民广场面积6.1公顷，南邻乐天大街，北侧紧邻主湖，西邻六泉路，东邻三贤路。该项目地上景观投资9162.35万元，2万平方米地下商业和2万平方米车库投资约1.2亿。4、某市中心医院迁建项目项目建设规模1000X病床，占地面积约220亩，总建筑面积98900平方米，总投资4.5亿元5、博物馆项目建设占地面积90亩，总建筑面积35940平方米，总投资3.3亿元文化中心项目建设占地面积约36.36亩，总建筑面积34379平方米，总投资3.07亿元。某市中心区待建项目五星级酒店区位优势：城市中心地标建筑，俯瞰中心区核心景观，东临商务办公区左右呼应，西连行政文化中心咫尺相

36、望，北接高铁车站联系便捷，南接商业中心功能互补。项目区位：东临仓程路，西邻区间路，南依车雷大街。建设规模：项目建筑面积52000m2，建筑高度120米，建设用地45.9亩。容积率：2.0 绿化率：30%概算投资： 41000万元（不含土地价格）合作方式：合资、合作、独资建筑风格：三维空间形态注重丰富有序突出中心区的现代文化和国际特征。建筑色彩：彩度较低、明度中等的复合灰商业步行街项目优势：位于仓程路西侧，南接大型商贸中心，北至街头公园与五星级酒店，西临行政文化中心，拥有景观文化脉、环境生态化、功能休闲化、管理现代化的特点与绿为伴，与水相融。项目区位： 东临仓程路，西邻三贤路，南依乐天大街建设规

37、模：项目建筑面积79750m2，建筑高度30米，用地97.2亩。容积率： 1.5 绿化率： 30% 概算投资： 23920万元（不含土地价格）合作方式：合资、合作、独资宏观经济与房地产政策解析4月17日，国务院出台坚决遏制房价过快上涨的十项措施,市场称为“新国十条”。现在新政效果已经逐渐凸显出来，一线城市物业销量锐减。第四章 宏观经济与房地产政策解析2010年第一季度全国国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10

38、.2%。固定资产投资较快增长，房地产投资增速加快。一季度，全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25.6%，比上年同期回落3.2个百分点。其中，城镇固定资产投资29793亿元，增长26.4%，回落2.2个百分点；农村固定资产投资5528亿元，增长21.0%，回落8.4个百分点。在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长9.7%，第二产业投资增长22.4%，第三产业投资增长30.0%。分地区看，东部地区投资增长24.4%，中部地区增长26.2%，西部地区增长30.0%。一季度，房地产开发投资6594亿元，增长35.1%，比上年同期加快31个百分点。城乡居民收入继续增长，转移性收入增长仍比较快。一

39、季度，城镇居民家庭人均总收入5787元。其中，城镇居民人均可支配收入5308元，同比增长9.8%，扣除价格因素，实际增长7.5%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比增长9.7%，转移性收入增长13.3%，经营净收入增长7.5%，财产性收入增长17.0%。农村居民人均现金收入1814元，增长11.8%，扣除价格因素，实际增长9.2%。其中，工资性收入增长16.3%，家庭经营收入增长7.6%，财产性收入增长15.6%，转移性收入增长13.8%。最新房地产政策解析根据1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%。

40、房地产量、价都创出了历史新高，是全年HYPERLINK baike.sososteel./doc/view/36575.html t _blankGDP增长8.7%的主要推动力之一。然而，忧虑也随之而来。一方面，2010年房地产市场难以重现2009年的爆发式增长，由于2009年的高增长基数，2010年房地产对GDP增长的贡献将大大减弱。另一方面，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，也引起了决策者的警惕，多位高级官员在不同场合说自己难以依靠工资买房。在这个背景下，房地产宏观调控再次扑面而来。从2009年12月初到2010年1月初，短短1个月内，中央政府5次出手

41、调控房地产市场。1月10日，国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，为新一轮房地产宏观调控定下了“平稳”基调。4月17日，国务院出台坚决遏制房价过快上涨的十项措施,市场称为“新国十条”。其中，对市场影响较大的一些新规包括：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。随后,住建部、银监会和保监会也再出重拳,要求商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者某，并严格限制各种名目的炒房和投

42、机性购房。一季度保险监管工作会议重申了保险业将严防资金管理风险，严禁保险资金投资房地产项目，关闭了险资进入房地产行业的闸门。相对于之前的调控措施，10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面：一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；二是首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这或许意味着，维护房价稳定已被纳入官员考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 从10号文打击的重点对象看，如果说在新“国四条”里，打击的对象还不是很明确的话，则在10

43、号文里，差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为了。也就是说，管理层认为，近期房价的逆势上涨的罪魁祸首是各种名义的炒房行为，政策的打击重点亦指向此种行为：首先：信贷政策的严厉程度可谓空前，在重申二套房贷的首付最少50%，第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外，特别要求，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧X的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，对炒房行为发出国内的“限外令”，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时，地方人民政府可根据实际情况，采取临时

44、性措施，在一定时期内限定购房套数。很显然，这是对一些民间炒房团的炒房行为信贷上禁止，同时，授权地方可以采取任何“禁买”的行为；第三，税收政策更加明确，所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”，则完全可以在暴利税，消费税和房产税里选择，而要求严格“土地增值税”的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。 10号文特别提出要调整住房的供应结构。按照10号文的设计，未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成，而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。很显然，这是一个革命性的举措，也是一个与我国土地稀缺，人口众多的国情吻合的举措，这一方面意味着大量

45、的土地资源的节约，另一方面意味着高端商品房市场仅仅占全部房地产供应的30%，大量的住房将通过保障性住房和低价的小户型商品房构成，这种结构，既可以抑制住房的过度和超前消费，又可以在总体上平抑房价。但10号文并未为这个革命性的举措给予更多的制度支持和执行力度，仅仅用一个软性的条款来约束：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。 调控措施细则二套房以住房套数界定 不再以贷款为准(2010.04.21)银监会银行业监管一部主任

46、杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定X围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。 住建部要求商品住房严格实行购房实名制(2010.04.19)住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者某。 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷(2010.04.17)商品住房价格过高、上涨过快、供应紧X的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民

47、暂停发放购买住房贷款。 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%(2010.04.15)14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨(2010.04.13) 住房城乡建设部13日召开电视会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。银监会：银行不得对投机投资购房贷款(2010.04.11)中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，

48、不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案(2010.03.18)按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查(2010.03.10)国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度。 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者(2010.02.20) 流

49、动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年(2009.12.09) 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。某市房地产市场概况通过对某市各大建设单位以及在售楼盘、二手房交易中心等地的走访调查，我们对某市的房地产市场进行了一次全面的大摸底。第五章 某市房地产市场概况某市人口现状某市全市人口556.9万人，其中城市居民人口约为167万人，建成区面积40平方公里（临渭、高新、经开三区），市区人口达到96.8万人（临渭、高新、经开三区），市区居民约为38万人（临渭、高新、经开三区），

50、近几年年人口递增约为2.5万，城市流动人口5万人。某市房地产开发现状某市现有住房1066.5万平方米，其中商品房313万平方米，私房410万平方米，公有住房（含集资建房）317.6万平方米，廉租房5.9万平方米，经济适用房20万平方米。2009年，市区20个开发企业开工建设住宅项目22个，预售面积63.54万平方米，到目前共计建设各类保障性住房300平方米，其中由政府倡导的保障性住房约20万平方米，120个单位次集资建房280万平方米，2009年全市廉租住房新开工面积24.7万平方米，其中市区开工面积4.32万平方米，完成年度任务的187.8%；全市开工建设经济适用住房31.5万平方米，占任务

51、的105%；住房租赁补贴工作全面实施，全市发放租赁补贴9723户，保障人口30822人，支付金额1553万元。2009年全市开发总量210万平米，投入资金35.8亿元。销售面积达到100.4万平米，销售金额15.9亿人民币，比08年增增长19.8%，销售面积较2005年增长了249%，2009年市区建设各类住房63.5万平米，投入资金10.9亿元。与上年同期相比分别增长61%和104%。根据某市城建局预售证数据显示，2010年1月-4月本市共新推商品房4.5万平米，销售面积3.8万平米。项目名称坐落位置许可证编号开发企业发证日期预售面积信达世纪城米兰国际某大街渭房预字第002号某信达房地产开发

52、某2010年3月12日29320.76信达世纪城米兰国际某大街渭房预字第003号某信达房地产开发某2010年3月12日5271.72某雅荷胜利大街渭房预字第004号某市某房地产某公司2010年2月8日6624天斗小区金水路北段西侧渭房预字第006号某秦岭房地产开发某2010年4月8日4051.14天斗小区金水路北段西侧渭房预字第007号某秦岭房地产开发某2010年4月8日9823.22新宇苑A区乐天大街渭房预字第008号某市新宇置业某2010年4月9日14739.1某雅荷胜利大街渭房预字第001号某市某房地产某公司2010年2月10日6790某市可售房源情况2009年市区高层销售价格为2600

53、元/平米，多层为2250元/平米，与上年同期相比分别增长高层为23%，多层为25%。与周边城市相比较，某市住房价格处于一种发展城市的中等平均价格。目前某经济发展较好的中心城某2009年商品房平均价格为5200元/平米，与上年比较增幅15.6%。购房客户构成情况当地城区居民购房占总销售的45%，外地人员购房占销售的55%，在外地购房人去中农村进城人员占外地进城购房的60%。城上城销售经理访谈客户来源及年龄本地客户为主，周边县市及某客户也占一部分比例；职务及家庭结构以本地企事业高管，政府公务员为主，以三代之家及四代同堂居多购房目的及关注因素改善型置业需求为主,重视品牌，要求要有大面积景观资源，物业

54、升值潜力交大；客户特征经济实力较好，以35-45岁客户为主力购买群体。名称：赵女士年龄：28岁职务：销售经理地点：城上城售楼处信达广场销售经理访谈客户来源及年龄外地客户较多，本地中高端及周边县市也占一定比例职务及家庭结构以外地的生意人士，企事业管理层，政府公务员为主，以三代之家及四代同堂居多购房目的及关注因素,重视品牌，要求交通便捷、有完善高端配套。客户特征以商务人士为主，经济实力较强，重视品牌，名称：齐先生年龄：32岁职务：销售经理地点：信达广场售楼处主访谈对象：李江（28岁，公司职员，景园业主）朱杰（30岁，出租车司机，某市本地居民）主访谈地点：国贸商场旁；西四路李先生：近几年某市变化挺大

55、的，政府的西扩北移政策实施的不错，像我们住的这个地方就是以后的都市中心区域，小孩读书也很方便，最近高铁也通车了，中心医院也开始盖了，但是还是很有不方便的地方，现在这个中心区生活还不是很方便，也不好打车，我不过我相信这个情况会很快的改善的！朱先生：老城区已经没有发展空间了，东方有油库，南方是老火车站，西边是化肥厂，已经没有发展的“地儿”，以后肯定是往中心区发展，现在拉的客人去乘坐高铁的越来越多，不过那边出站是不好坐车的，等高铁广场修好之后，肯定就会有出租车往那边跑，交通会很快改善的，我们某人对中心区都充满了希望。访谈话题：某市对中心区的印象某市本地居民访谈区域在售项目情况林园小区某一号丽都佳苑信

56、达广场鑫城国际北欧青年北欧青年豪润御城杜花商业中心景园城上城高新大厦天紫园高新公馆高新公馆政和园法苑小区今日馨园老城区1、光运北欧青年城项目地址东风街与西二路十字开发商某光运房地产开发某公司物业形态6层电梯面积区间50-90平米开盘时间2010年5月底左右推售情况一期已售完，二期正在预购中，目前仅余1套可预购周边配套离中心广场500米，晶众超市100米产品特征建筑整体体现北欧现代简约风格，元素和艺术蓝本，色彩明快。某首推小户型 住宅，可自住、商用、投资。直达电梯、集中供暖、网络设施、电子门系统。2、杜化商业中心产品特征本项目集金融、商业、娱乐健身、商务办公、网络教育为一体，3部观光电梯、超大停

57、车场、网络设施。项目地址东风大街与西三路交汇处开发商天泽地产物业形态5F电梯总建筑面积 1.1万平方米面积区间236-1400平米左右项目开盘时间2009年9月目前推售情况商业1-2层236-440平米，价格在8580元/平米，目前已售罄；3-4层整层销售；5层可分割，1400平米分为700平米，销售价格在3500元/平米。周边配套杜桥市场、商业家具、民生家乐、中医学院项目地址某大街中段开发商某信达房地产开发某公司物业形态小高层、多层、大型城市综合体占地440亩面积区间91-140平米左右项目开盘时间一期于2007年陆续开盘，二期于2009年陆续开盘目前推售情况目前剩余房源不多，仅余130平米

58、，3150元/平米。周边配套城市运动公园、商业广场3、信达世纪商业广场产品特征某市首个大型城市综合体，是集大型购物中心、时尚百货、星级酒店宾馆、商务公寓及国际连锁品牌店，以国际、时尚、人文、运动为主题、以体验式消费、一站式购物为商业定位。4、鑫城国际产品特征：70年产权酒店公寓，各户型不分楼层不分位置不分面积均为3300元/平米，每年按总房款8%返租金，返租15年。未来中心区1、城上城项目地址仓程路与胜利大街交汇处开发商新洲地产物业形态多层、小高层占地150亩总建筑面积 24万平方米面积区间98-180平米左右项目开盘时间一期于2009年12月开盘；二期于2010年1月3日开盘目前推售情况一期

59、剩余120平米的12层顶楼；二期剩余140平米的12层顶楼周边配套实验初级中学、市中心医院、西X高速客运站等产品特征本项目集行政、金融、商贸、文化、居住为一体的城市综合体中央街区。目前该项目为剩余房源127.05平米和140平米顶楼，价格在2958元/平米，销售已接近尾声。开发区（高新区）项目地址高新开发区敬贤大街开发商某翊厦置业某物业形态14栋多层、4栋小高层占地75亩总建筑面积 10万平方米面积区间96-130平米左右项目开盘时间2008年目前推售情况多层已售罄，小高层1层起价2390元/平米起，每层加20元周边配套长途客运站、民生家乐、体育中心、市高级中学、中心医院1、今朝馨苑产品特征某

60、市首席中式园林生活，社区商业、会所一应俱全。户型多样，南北通透。2、法苑小区该项目形态为多层，项目大部分房源为法院员工团购。目前剩余9套138.39平米的顶楼房源，单价在1490元/平米，今年年底交房。3、林园小区项目地址高新开发区敬贤大街开发商某乾恒实业某物业形态多层、小高层占地49亩总建筑面积 7.9万平方米面积区间87-136平米左右项目开盘时间2009年年底目前推售情况多层未售完，但目前停售，小高层未开盘。在排号中周边配套林园百货、商业街、会所、高新中学、职业学院产品特征环保、节能科技，外墙保温材料，厨房“洗切炒储器”五大功能合理组合，卫生间洗漱系统布局更贴切人居需求。4、政和苑项目地