苏州国际茶城招商报告课件

1、苏州港龙国际茶城 招商报告英之杰()地产营销机构2011.04.26壹：市场判研贰：竞品对比弎：产品分析肆：策略执行伍：目标节点陆：人员配备本次报告主要论题：壹。市场判研1、中国茶叶年产量2、江浙沪茶叶年产量3、苏州茶叶年产量4、周边城市旅游茶叶市场年销售近年来我们茶农在茶叶良好经济效益促进下，生产积极性不断高涨，对老茶园的改造力度加大，淘汰了一些效益低的茶园。我国茶园面积由2000年的108.9公顷，增加到2005年的130万公顷，增长了19.4%，新的发展从而使得我国茶叶产量保持较快速度增长。1、中国茶叶的年产量2000年2005年2010年2015年预期产量67.6万吨93.4万吨138

2、.3万吨218.7万吨曾涨百分比38.1%48.1%58.1%产值90亿元155亿元282亿元542亿元曾涨百分比72.2%82.2%92.2%中国茶叶年产量数据统计华东地区的茶叶主要产区在浙江，每年都是在稳定中增长，上海是没有茶叶产区的，但其市场对茶叶的需求非常的高，每年的销售额都在大步的提升。2、江浙沪茶叶年产量2009年年产值2010年年产值2011年预期年产值江苏15.7万吨18.9亿元15.9万吨19.1亿元16万吨192亿元浙江16.6万吨77.5亿元16.27万吨86亿元17万吨95.4亿元上海20亿元21.2亿元22.47亿元目前全市有茶园35512亩，2010年上半年度茶叶总

3、产量为309.6吨，其中名特茶产量218.5吨。茶叶总产值2.56亿元，其中名特茶产值21358万元。产量比去年同期减少16.5%，但名特茶产量同比增11.1%。茶叶产值比去年同期增长15.3%，其中名特茶同比增长23.1%。目前，吴中区茶园面积共30250亩。2010年，全区茶叶总产量256.6吨，茶叶总产值达2.13亿元，其中，碧螺春产量161.8吨，产值为1.75亿元。全区有1.7万多户农民从事碧螺春茶种植，从业人员户均收入1.25万元。预计2011年春茶价格、产值将高于去年增加50吨左右。3、苏州茶叶的年产量近年来，吴中区在工商登记和税收等方面出台了一系列优惠政策，促进了专业合作社的健

4、康发展和茶农持续增收。目前，全区已组建碧螺春茶叶专业合作社61家，入股农户10483户，农户入股面积1.8万亩。2010年，61家碧螺春茶叶专业合作社总收入9932万元，用于农户分配金额625万元，入股茶农亩均收入达到6000多元，比组建合作社前翻了一番，户均增收3000元。2011年今年吴中区茶叶出产量约300吨，比去年增加了50吨。其中碧螺春产量将达150吨左右，预计与去年产量相当，不过今年，碧螺春产值将高于去年。主要由于用工方面的原因，劳动力成本的上涨，今年碧螺春新茶价格相比去年约有15%的幅度上扬。今年极品碧螺春和特一级碧螺春的价格依然会居高不下，为500和3500元左右2008年20

5、09年2010年2011年种植面积2.8万亩2.95万亩3万亩3万亩年产量238万吨256万吨280万吨300万吨年产值1.7亿元1.8亿元2亿元2.13亿元苏州茶叶的年产量统计：从上述列表中的数据可得到的结果是，苏州目前的旅游茶叶市场所带来的消费额还低于周边城市，上升空间巨大；苏州没有专业而规模化的专业市场统一管理。4、周边旅游茶叶市场的年销售情况2009年销量金额2010年销量金额2011年销量金额上海杭州南京苏州贰。竞品对比1、竞品描述2、竞品地图3、三万昌品牌连锁调研4、天福茗茶品牌连锁调研5、苏州茶厂及老字号调研6、苏州茶叶消费形式及营销业态苏州的茶叶主要分布与东山、金庭两大产区。东

6、山碧螺春，也称东洞庭山碧螺春，东山也叫东洞庭山，是最地道洞庭碧螺春产地之一。目前，东山镇的含山村、三山村、碧螺村、北望村、金湾村、尚锦村等十多个村都盛产洞庭碧螺春，据不完全统计，种植面积高达三万亩，为当地居民带来了可观的经济收益。金庭镇主要在三山岛、叶三岛，西山镇上太湖中心的岛屿上，与果树相邻种植。1、竞品描述目前这些产区的茶农也在开辟更快、更便捷的销售渠道，主要以供销合作社、网店茶商的淘宝店等。网店例举:专业市场专卖店超市网络供销社规模200多家各大茶商汇聚地连锁品牌茶叶齐聚按超市分类大约在2030平米左右限于网络传播按区域产茶量档次市场流通行道高端、形象白领阶层平民化专业收购目标客户各层次

7、客群政府、旅游者普通居民安自所需网络时代的上班族各大茶农租金2835平米/月333平米/月供货与超市的销售扣点低租金与网站的相应费用当地政府解决模式以批发为主、待零售主要做产品形象、零售经营客户自选走中低端、价格优势吸引客户从茶农收购、再倒入市场盈利1.5亿元与租金持平或略高于租金每月盈利20%300万元左右500万元左右苏州大市范围茶叶市场经营统计：2、品牌竞品地图天福茗茶美罗店天福茗茶富人坊三万昌观东店三万昌干将店三万昌观前店三万昌观西店华丽屋茶叶鸣龙茶叶店八马茶叶店三万昌碧螺春价格高，自然也有它的道理。同等质量的茶叶，苏州茶叶网拿来卖，是茶农直销，我们没有中间环节，直接面对最终消费者，所

8、以，可以尽可能让利。而放到老字号茶叶店，店里需要更多的成本，比如说，店面的维护，品牌的维护和推广，店面的租金，人员的工资，这部分成本，都被分摊到最终价格上。所以说，三万昌碧螺春价格高，也是难免，和茶农直销相比，它更代表了一种品质，一种保障。当然，如果您需要寻求品质和价格的最佳结合点，还是选择我们茶农最为妥当。3、三万昌品牌连锁调研品牌新区园区平江沧浪金阊三万昌狮山店邻里中心店观东店南门店石路店塔园店印象城店邵磨针巷店十全街店观西店南园店干将路店观前总店分计22531合计13苏州三万昌品牌茶叶市场统计：天福集团系由台湾天仁集团总裁、世界茶王李瑞河先生在大陆创办的茶专业集团。天福集团目前在中国大陆

9、各大、中城市开设846家“天福茗茶”直营连锁店，在福建、四川、浙江等省建有7家茶叶及茶食品工厂、2家茶博物院，2个高速公路服务区、1个“唐山过台湾”石雕园，正在建设全球第一所茶专业高校-天福茶学院。“天福”获为“中国驰名商标”，是全国获此殊荣的第一家茶业企业。天福集团集茶业生产、加工、销售、科研、文化、教育、旅游为一体，是当前世界最大的茶业综合企业。4、天福茗茶品牌连锁调研天福茗茶共9家天福茗茶美罗店天福茗茶泰华店天福茗茶观前店天福茗茶人民路店天福茗茶园区世纪联华店天福茗茶园区欧尚店天福茗茶家乐福三香店天福茗茶家乐福葑谊店天福茗茶家乐福相城店苏州天福茗茶品牌茶叶市场统计：5、苏州茶厂及老字号苏

10、州茶厂共10家苏州茶厂是本地区唯一的茶叶生产加工的企业苏州茶厂云岩茶庄虎丘路49号苏州茶厂滴翠茶庄 留园路24号苏州茶厂大众茶庄 阊胥路240号苏州茶厂园林茶庄 东北街179号苏州茶厂白塔茶庄 广济路233号苏州茶厂锦帆茶庄 锦帆路29-14号苏州茶厂三香茶庄 三香路8号苏州茶厂松鹤茶庄 十梓街94号苏州茶厂名茶茶庄 西中市124号苏州茶厂供销经理部 东脚门21号老字号共3家玉露春茶庄阊胥路238号苏州古雨春茶业门市部南园北路118-8号苏州茶厂春蕾茶庄分店 人民路29号半-3目前苏州老字号茶叶店的营销模式趋于落后，三万昌敢于超前；外地品牌茶叶连锁络机构绎抢占苏州市场份额。大龙港茶叶批发市场名

11、称内容大龙港茶叶市场地址南环西路25号（公交大龙港车站附近）建面6000平米占地1.3万平方米 总户数250余间单间面积30-40平米间 距宽达68米租赁价格2500元/83平米/业态分布1层：茶叶 、茶具、相形缘收藏品交流会所、紫砂陶瓷、办公区2层：冷库冷库市场集中冷库1000元/月 名称内容备注苏州美地茶园物业费：1000元/年 一般位置1166元/月。合同两年一签 不递增 地址苏州市人民路158号（人民桥南堍）建面4000平米占地1万平方米 总户数100余间 单间面积20平米30平米/间租赁价格主要通道2500元/月业态分布1层：茶叶 、茶具、相形缘收藏品交流会所、紫砂陶瓷、办公区域冷库

12、？项目名称优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）大龙港茶叶市场a、规模大市场消费力成熟、价格廉；b、地处南环高架出入口，人流量大；c、茶叶品种辐射到了我国茶叶的全部主要产区；d、服务优、管理好；a、功能不全，规划滞后；b、地处市区，紧靠居住区，货运出行不便；c、通道略窄，运货小车也难以进入d、停车位少，不方便e、与茶叶相关的经营业态没有设置a、南环商圈目前只有大龙港单打独斗，对整个商圈起到了提升和完善作用；b、本地及周边茶叶经营户对此市场较熟悉；c、周边居民的消费，也是经营户的盈利来源；d、该市场目前的口碑已很高，长三角区域的客商会络

13、绎不觉的来访；a、随着市场的不断发展，目前的仓储不能满足经营户；b、城市远期规划环线内不再设置专业市场；c、目前的市场面积，无法再开辟新的交易品种；d、没有专业的市场运营管理公司美地茶园a、位于人民桥南堍，位置醒目；b、且与苏伦场商圈相对,可相互带动人流；c、该市场由老市场搬迁至此，有着稳定的经营户；d、市场由老厂房改造，有专用车位，停车方便；a、开发商品牌形象低；b、广告宣传投入太少，市场的知名度太低；c、该市场一波三折，最终搬迁此处，已溜走部分经营户；d、不是专一茶叶市场，与其它不同业态共同竞争；众多实力开发商合力打造周边区域，使具增值潜力；b、地处人民路古城主干道，位置显著；c、随着招商

14、运营的不断提升，可向茶叶相关业态发展经营；d、随着美地品牌的综合发展，该市场会逐渐形成一个综合性的专业市场；a、古城区的不断发展，老厂房也会在拆迁规划范围内；b、地处古城区，货运车无法进出；c、目前经营户较少，茶叶品种也不多；d、竞争不激烈，无价格优势；大龙港VS美地茶园：SWOT分析家庭消费团体消费劳保消费礼品消费 餐（宾）馆消费休闲消费 旅游消费公益消费工业消费6、苏州茶叶消费形式及营销业态集市贸易批发市场交易会茶馆销售商场专柜专卖店超市货架网上交易弎。产品分析1、I期体量分析2、II期体量分析3、集中式mall的优劣势4、 mall劣势规避5、产品建议1、I期体量分析港龙国际茶城位于苏州

15、吴中区，苏蠡路与澄湖西路的交叉路段。隶属于港龙控股集团公司，交通位置优越，紧靠友新高架出入口、轻轨2号线旺吴路站；项目设施完善，布局合理，周边居住区及消费区市场环境成熟。苏州是十大名茶之一碧螺春的原产地。千年来，碧螺春闻名海内外，但是苏州却一直没有一个集中式的大型的现代化的茶叶购物商城。港龙控股集团秉承“山水苏州人文吴中”的市政规划理念，依托港龙集团十余年的商业地产操盘经验，在苏州吴中区倾情打造8万茶叶茶艺博览城苏州港龙国际茶城，项目建成后将成为华东地区首席的茶叶综合市场。市场包括600多家店面，是广大中外茶商安居乐业的理想之地。同时我公司在经营这个项目之前，已经成功运作了“昆山喜临门建材市场

16、”、“紧固轴市场”等专业大型市场；因此我们在建造专业的大型批发市场上面有着丰富的管理经验，以及成熟的经营模式。2、II期体量分析3、集中式mall的SWOT项目名称优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）苏州港龙国际茶城Mall的集中式a/档次高；b/管理好；c/人气足；d/服务优；E/景区内；F/交通优；a/无冷库；b/接受度需要培育；c/格子铺数量多；d/苏州大市支撑不足1、原产、销地潜在市场挖掘；2、老市场退化严重，新市场呼之欲出；3、市中心及南环改造，城南区域交通顺畅利于人流汇聚；4、两大景区旅游流动人口数量庞大；1、仓储功能欠

17、缺；2、无冷库规划；3、运输通道紧张；4、5层以上酒店式公寓如何让商户接受这种集中式的市场？统一的仓储空间：。4、三大硬件规避mall劣势经营户的冷库室：商场五楼/二期地下室/在附近租用旧厂房（视冷库需求面积决定）运输通道：将观光电梯改为运输货梯；苏州港龙国际茶城与他们最大的不同在哪里？做风格：分为内部铺间风格及外部广场风格；内部风格建议以现代商业为主，在细节之处以中式作为点缀，即表现茶产业的旺市效应又表现茶文化的历史特色。做区别：建立视觉识别系统，传达品牌唯一性，专属性，具体可从以下几点出发：5、产品建议精神堡垒内部导视系统内部装饰商业文化店铺门头古今结合室内小品：简易茶吧入口处广场：引人入

18、胜广场采用下沉式流水喷泉的建筑风格，引入茶文化雕塑等中式元素入口处广场造型：网站/电子商务平台：首家正规物管中心、电子商务于一体；首家集中推广、网络平台交易；与全国知名茶叶网合作；与物流公司合作签订协议； 伴随着旅游业的飞速发展，旅游产品分类也越来越丰富。以国内外知名交易市场或旅游购物城市为目的地的“旅游+购物”或“购物旅游”产品蓬勃兴起。香港、巴黎等知名“购物天堂”更是凭借其享誉世界的名特商品而吸引着全球各地的旅游购物者。 据世界旅游组织统计显示，每年世界旅游总收入中，旅游商品创收约40%，世界旅游发达国家或地区可占65%以上。但游客在我国的旅游购物支出平均仅占旅游总支出的30%左右。这一方

19、面说明我国旅游业总体发展水平还比较低，另一方面也说明，购物旅游存在着巨大的可挖掘潜力。 随着我国居民经济收入的提高和闲暇时间的增多，居民的出游率逐年增长，其购物消费欲望和购买能力也逐渐增强，据调查，国内外游客对于中国特色商品（如工艺品、茶叶等）的购物兴趣远高于其他旅游商品，这也意味着茶叶市场在整个旅游购物市场中有着巨大的的发展潜力。脱颖而出旅游地产每年每季大量旅游人群涌动，商机无限；石湖风景区+上方山风景区+范公堤；吴中大道直达太湖国际旅游度假区；穹窿山必经之地；簇拥三大旅游胜地！港龙茶城共有房源：622 套一层： 81 套 二层：135 套 三层：135 套四层：135 套 五层：136 套

20、1、可招商区域2、业态划分5F商管公司办公区域、茶艺品鉴定区、古玩字画区、茶城统一冷库、仓储区4F景德镇陶瓷/宜兴紫砂/茶具配套/茶文化3F主力店（御茶园、天福名茶等）、旅游纪念品2F茶叶批零/茶具配套等1F苏州碧螺春指定展示批发基地+十大名茶直销店沿街商铺三万昌、玉露春等名店（1F销售，2F茶楼）考虑到茶城本身的优势及周边租金价格考虑到老市场对我们的影响既保证租金不低，有利于商家招商入住项目周边租金情况3、租金回报项目平均租金大华调剂市场1层：7080元/平米/月 2层：3654元/平米/月3层：2528元/平米/月 蜜蜂城沿街外铺12层45元/平米/月；外铺12层39元/平米/月；内铺29

21、元/平米/月 阳光生活广场沿商业街门口62平米/月；商业街主通道50平米/月；次通道31平米/月 S半岛沿商业街62平米/月本项目租金参考年租金标准楼层租金回报第1、2年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/*月3F16370/0.76*2.5%/12=49元/*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/*月5F9730 /0.76*2.5%/12=26元/*月年租金标准楼层租金回报第3年1F32800/0.76*2.5%/12=90元/*月2F23100/0.76*2.5%/12=63元/*月3F16370/0.76

22、*2.5%/12=49元/*月4F12600/0.76*2.5%/12=35元/*月5F9730 /0.76*2.5%/12=26元/*月年租金标准楼层租金回报第4年1F32800/0.76*3%/12=108元/*月2F23100/0.76*3%/12=76元/*月3F16370/0.76*3%/12=54元/*月4F12600/0.76*3%/12=41元/*月5F9730 /0.76*3%/12=32元/*月月年租金标准楼层租金回报第5年1F32800/0.76*3%/12=108元/*月2F23100/0.76*3%/12=76元/*月3F16370/0.76*3%/12=54元/*月4F12600/0.76*3%/12=41元/*月5F 9730 /0.76*3%/12=32元/*月本项目租金参考1、先确定主力店，再全面招商考虑到主力店、次主力店、及其他品牌招商的不同特点，制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店、知名品牌名店和其它随后进