买房买车规划课件

1、第七章买房买车规划学习目标1.了解房地产投资的基础2.深入了解住房抵押贷款3.熟悉房地产投资策略4.编制房地产投资规划第1页，共16页。房地产及房地产投资优点缺点1.可观的收益率1.缺乏流动性。2.现金流和税收优惠2.投资数额较大。3.对抗通货膨胀3.周期波动性较大。4.价值升值4.普遍存在机会成本。5.有一定的风险性。第2页，共16页。个人投资房产动机1.用于居住：购买住房适合于居住2.用于租赁：对外租赁便捷、租金高3.用于盈利：预期未来增值潜力较高4.用于养老保障：晚年以房养老5.用于减免税收：房产置换6.用于融资便利：房产抵押融资方便7.用于传承后代：有保留纪念价值第3页，共16页。住房

2、抵押贷款偿还的方式1.等额本息还款：每月还相同的数额，操作相对简单，运用最多。适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这是目前绝大多数客户采用的还款方式。2.等额本金还款：每月归还的贷款本金不变，但利息随着本金的逐期偿还而逐渐减少，适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人员。3.等额递减还款：客户每期还款的数额等额递减，先多还款后少还款。适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。4.等额递增还款：客户每期还款的数额等额递增，先少还钱后多还款。适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收入将会逐步增加的人群，如目前收入不

3、高的年轻人可优先考虑此种还款方式。第4页，共16页。第5页，共16页。房地产投资策略（一）房地产投资时机（二）房地产投资地段1.对城市规划的把握。2.对投资地段升值潜力的把握。3.房地产投资地段的若干选择。(1)上风口；(2)高走；(3)近水；(4)沿边。（三）房地产投资相关政策制度（四）房地产投资市场供求关系第6页，共16页。个人投资房地产需要做的工作一：评价各种住房选择。影响选择住房的主要因素是对住房的需求、生活状况以及经济资源。应从经济成本和机会成本的角度了解各种租赁和购买住房的选择。二：设计出售住房的战略。出售住房时，必须确定是否应进行某些维修和改善工程、然后确定出售价格，并在自行出售

4、住房和利用房地产中介服务两者之间进行选择。三：实施购房程序。购买住房涉及五个阶段：确定拥有住房的需求；寻找并评估待购买的房产；对房产进行定价；对购房款申请贷款融资；完成房地产交易。四：计算与购房有关的成本。与购房有关的成本包括首期付款、交易手续费（如转让费、律师费、产权保险费等）以及支付住房所有人保险和房产税的保证账户。第7页，共16页。房地产投资计划 支付能力（目前及长远的支付能力）房地产交易的状况、房产市场住宅的存量、增量和销量，房价的涨跌大趋势地段和楼盘的具体选择，不同对象、不同需要对住宅购买地段和楼盘的具体把握。国家、金融机构关于房地产融资购买的各种规定信贷期限和利率的调整、计算和精准

5、把握帮助客户确定合理的房地产购置和付款计划。 第8页，共16页。购房买车规划房车的需要状况，性能、价格、质量标准房、车的目前价位，未来预期价格涨跌自己目前拥有资金，资金的逐年积累及增值情形首付款、贷款额度、每期还款额度、贷期、还贷方式等的计算抉择做出购房买车的规划，在何时何地购买何种状况的房与车。买房与买车何者更为核算，比较分析。第9页，共16页。 购房与租房的选择 购房一次性首付款花费较大，整个贷款期间逐步费用开销，贷款还清后负担即大幅减轻。 租房将住房的花费平均分摊到整个生命期间，科学合理。 购房是中青年时代辛苦，晚年依靠房子享福，租房则是年轻时代享福，晚年受苦，终生为住房辛苦 购房可以享

6、受房价上涨的益处，租房则只能忍受房租上涨的痛苦。 购房使得生活长期安定，租房 的感觉则要差出太多 。 购房需要为银行打工，打工期间是筹措首付款和整个贷款还款期间；租房则是为房东打一辈子的工。第10页，共16页。住房类型的选择（1）优点缺点租赁公寓 容易搬迁 维修责任小 财务压力小 没有税收优惠 改建房型有一定的限制 养宠物等其他活动可能受限制租赁住房 容易搬迁，维修少 比公寓面积大 财务压力小 公用事业费用比公寓高 改建房型受限制拥有新房 没有旧房主 拥有所有者的自豪感 税收优惠 经济负担重 生活开支比租房高 流动性小拥有二手房 所有者的自豪感 邻居明确 税收优惠 经济负担重 可能需要维修或重

7、置流动性小第11页，共16页。住房类型的选择（2）拥有共有公寓 税收优惠 维修责任比住房小 通常离娱乐和商业区较近 便于日后调整住房 隐私性不如住房 经济负担重 影响物业价值的需求不确定 可能与室友在居住规则上有矛盾 需要评估费拥有合伙型住房 非盈利组织拥有产权 房地产价值稳定 出售的难度相当大，内部易于引起纠纷 各成员合住或产权交易时会发生矛盾其他成员需要负担未出租单位的成本拥有预制型住房(流动性住房) 比其他所有形式便宜选择住房特点和设施自由度大 未来出售难度较大 难以获得融资 建筑质量较差第12页，共16页。不同生命周期阶段的住房选择青年夫妇可先租赁住房，便于日后经济条件上升随时加入购房

8、大军。住房维修应尽可能少，一旦调换工作也容易更换住房单身父母 购买住房或合住公寓可获得税收和财务的优惠 租赁的住房提供了一个适合孩子生长的环境，及一定的安全感无子女的年轻夫妇 购买不太需要维修，能满足家人财务和社会需求的住房 租赁住房提供了一定的便利性，使生活方式易于变化 购买住房以获得财务优惠，同时建立长期的理财安全感有小孩的夫妇 租赁住房在各种需求和理财环境变化时能提供一定的安全性和灵活性退休人士 购买不太需求维修并符合生活方式需求的住房 租房可满足理财、社会及生理需求，避免自己死亡后的资源浪费 购买交通生活便利，周边能够提供必需的护理保健服务的住房 在生态环境优越的郊区购买适于老年人居住的住房第13页，共16页。住房购建规划的流程第14页，共16页。住房购买规划流程图解1根据家庭人口和对生活质量的需求，得到家庭对居住的需求状况,并由此而提出租房或者购房的决策2购房和租房的决策中，需要考虑房租