房地产企业报表分析分析研究 财务管理专业

1、泰安鲁润地产开发有限公司报表分析Taian Lurun Real Estate Development Co., Ltd. Report Analysis摘 要国民经济在我国经济的的发展史上一直处于不可替代的重要位置。其中中小企业又居于国民经济的中心位置，发挥着举足轻重的作用。而中小房地产行业作为中小企业中的重要组成部分，对国民经济的发展起着不可轻视的作用。如今是一个多变、迅速发展的世界，所有的行业都随着市场，政策，消费观等大方向的变化而变化，房地产行业也不例外。所以加强中小房地产企业的成本管理，努力降低其相关成本费用的支出，对提高中小房地产企业经济效益和促进国民经济的增长都具有重要的意义。

2、随着社会大环境的飞速发展，中小房地产企业面临的竞争压力越来越大，加之相关外部环境的挑战，相关成本管理水平相对落后等原因，导致房地产企业出现成本过高，利润空间逐渐缩小等问题。本文以KJ房地产企业为例，主要分析了泰安鲁润地产开发有限公司成本管理中的现存状况，及其存在的主要问题，并且针对这些问题提出相对合理且切实可行的解决对策。关键词：中小房地产企业；成本管理；泰安鲁润地产开发有限公司 ABSTRACTThe national economy has always been an important position in the history of Chinas economic develop

3、ment. Among them, small and medium-sized enterprises occupy the central position of the national economy and play a decisive role. The small and medium-sized real estate industry, as an important part of small and medium-sized enterprises, plays an indissoluble role in the development of national ec

4、onomy. Today is a changing and rapid development of the world, all industries are changing with the market, policy, consumption outlook and other big changes, the real estate industry is no exception. Therefore, it is of great significance to strengthen the cost management of small and medium-sized

5、real estate enterprises and to reduce the cost of their related costs. It is of great significance to improve the economic benefits of small and medium-sized real estate enterprises and promote the growth of the national economy. With the rapid development of the social environment, small and medium

6、-sized real estate enterprises are facing more and more competition pressure, and the related external environment challenges, relative cost management level is relatively backward and other reasons, resulting in high cost of real estate enterprises, profit space gradually narrowing and other proble

7、ms. Taking the KJ real estate enterprise as an example, this paper mainly analyzes the existing situation in the cost management of the small and medium real estate enterprises and the main problems existing in the real estate enterprises, and puts forward some reasonable and practical solutions to

8、these problems. HYPERLINK / l # Key words:Small and medium-sized real estate enterprises; Cost management;Taian Lurun Real Estate Development Co., Ltd.目录 HYPERLINK l _Toc13063_WPSOffice_Level1 第一章 绪论4 HYPERLINK l _Toc16845_WPSOffice_Level1 第二章 成本管理概念及企业财务报表分析5 HYPERLINK l _Toc11248_WPSOffice_Level2

9、2.1成本管理的概念及内容5 HYPERLINK l _Toc18584_WPSOffice_Level2 2.2泰安鲁润地产开发有限公司的财务分析5 HYPERLINK l _Toc17946_WPSOffice_Level1 第三章 成本管理问题分析10 HYPERLINK l _Toc25875_WPSOffice_Level2 3.1 成本管理意识淡薄10 HYPERLINK l _Toc19425_WPSOffice_Level2 3.2 忽略环境成本管理10 HYPERLINK l _Toc28089_WPSOffice_Level2 3.3 成本管理人才匮乏11 HYPERLIN

10、K l _Toc24856_WPSOffice_Level1 第四章 相关管理问题分析11 HYPERLINK l _Toc10551_WPSOffice_Level2 4.1工程签证、设计变更导致的成本超支11 HYPERLINK l _Toc9046_WPSOffice_Level2 4.2 重视环境成本管理11 HYPERLINK l _Toc20984_WPSOffice_Level2 4.3 施工建设阶段成本管理滞后12 HYPERLINK l _Toc29119_WPSOffice_Level1 第五章 改善中小型企业成本管理和内部控制的建议12 HYPERLINK l _Toc1

11、8259_WPSOffice_Level2 5.1 提高企业员工的成本管理意识12 HYPERLINK l _Toc16397_WPSOffice_Level2 5.2 重视环境成本管理13 HYPERLINK l _Toc24810_WPSOffice_Level2 5.3 加强员工培训，提升员工素质13 HYPERLINK l _Toc14052_WPSOffice_Level1 结束语13 HYPERLINK l _Toc15925_WPSOffice_Level1 参考文献14第一章 绪论中小企业在社会发展中的各个方面都发挥着积极的促进作用，尤其在减少失业率，促进就业；改善人民生活状况

12、、稳定社会市场秩序、发展国民经济、推动创新力量等有些方面起着稳定作用。同时中小企业也是构成社会主义市场经济中数量最多，最具新鲜活力的企业群体。 有着广泛的社会基础。所以无论是发达国家还是发展中国家，无论是资本主义国家还是社会主义国家，中小企业都是其国民经济的重要组成部分，促进着国家的稳步发展。而中小型房地产企业作为中小企业的重要组成，其在房地产行业中的位置是非常重要的，并直接或者间接地影响到部分相关产业的发展。本文所主要研究的中小房地产是指以房地产开发为主要业务的，且主营业务收入大多在60亿元以下，相对于大型房地产企业上千亿的主营业务收入有着很大的差距。同时其年度建筑面积在100万平方米以内，

13、企业员工总人数大约在200人以下的。这种中小房地产总数的80%以上。近两年来，房地产行业进入寡头市场，大型企业之间的合作越来越密切，加之激烈的市场竞争，中小房地产企业由于实力弱、缺乏足够的资金支持，使得资金压力增大，成本费用提高。同时中小房地产企业由于人力资源、人力储备等问题的缺少，没有完整的管理团队帮助经营者制定和执行有关成本管理的内容与决策，仅凭管理者的个人能力，忽视了员工参与成本管理的问题。本文在房地产行业发展规律的基础上，结合中小房地产企业的发展特点，重点以泰安鲁润地产开发有限公司为例，分析中小房地产企业在发展建设各个方面所存在的成本管理问题。第二章 成本管理概念及企业财务报表分析2.

14、1成本管理的概念及内容目前，学术界针对成本管理的研究比较多，并且已经此概念进行了明确的定义。概括来讲，就是在生产运营过程中，根据实际需求等因素设置合理的目标，随后由相关人员对它进行切实有效的管理，并对可能造成预定目标无法达成的因素进行有效的预防，进而促成目标得以实现的一系列管理措施。2.2泰安鲁润地产开发有限公司的财务分析笔者结合泰安鲁润地产开发有限公司在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是泰安鲁润地产开发有限公司在2014-2017年各项财务指标表：表1 泰安鲁润地产开发有限公司各项财务指标表年份净资产收益率销售

15、净利率总资产周转率权益乘数201417.86%10.76%0.34.39201518.09%9.27%0.354.48201618.53%8.74%0.335.1420179.53%9.47%0.136.07非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对泰安鲁润地产开发有限公司的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。图1 2014年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司净资产收益率变动趋势图从上图能够非常清晰的看出，泰安鲁润地产开发有限公司在2014年-2017年

16、这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。泰安鲁润地产开发有限公司的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与泰安鲁润地产开发有限公司自身发展战略和上升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年泰安鲁润地产开发有限公司通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为泰安鲁润地产开发有限公司主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成泰安鲁润地产开发有限公司的净资产

17、收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。销售净利率总体趋势分析企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析泰安鲁润地产开发有限公司的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。图2 2014年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司销售净利率变化趋势图表2成本费用比较表年度营业收入营业成

18、本销售费用管理费用财务费用201414.88亿1057亿0.45亿0.39亿0.06亿201519.49亿13.51亿0.41亿0.47亿0.04亿201624.77亿16.42亿0.51亿0.68亿0.15亿201711.00亿9.00亿0.36亿0.53亿0.13亿表3 成本费用占营业收入百分比表年度营业收入营业成本销售费用管理费用财务费用2014100%70.06%3.09%2.67%0.44%2015100%70.65%2.12%2.44%0.24%2016100%70.59%2.15%2.83%0.66%2017100%85.23%3.12%4.55%1.13%图3 成本费用占营业收

19、入百分比图从图2 我们能够看到在2014年-2017年的泰安鲁润地产开发有限公司的销售净利率呈现出先下降后上升的趋势，在2014年-2016年泰安鲁润地产开发有限公司的销售净利率在一直下降，在2016年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司的销售净利率才逐渐呈现出上升趋势。下降的销售净利率并不利于集团企业的偿债能力和持续经营能力。通过对泰安鲁润地产开发有限公司在2014-2017年的成本费用占营业收入的百分比变化趋势分析，发现集团企业管控其成本费用尤其是营业成本的能力对该公司的销售净利率有着直接营销。泰安鲁润地产开发有限公司在2014年-2016年的营业收入在持续上涨，在2016年甚至到达了两千

20、四百亿元的营业收入，但是在2017年 该公司的营业收入急速下降，只有一千一百亿元左右，并且在2017年泰安鲁润地产开发有限公司的净资产收益率最低，由此可见泰安鲁润地产开发有限公司的营业收入直接影响了该公司的净资产收益率。在2017年该公司的期间费用尽管有所下降，但是其占据营业收入的比例与前几年相比却出现了不同程度的上升，由此可见在2017年泰安鲁润地产开发有限公司的成本费用控制也出现了一定问题。总资产周转率总体趋势分析企业资产运营效率反映的关键因素就是总资产周转率，总资产周转率体现了运营期间企业利用资产的效率和管理资产的质量，同时还能够将企业资金流转的速度反映出来。评价和对比企业的总资产周转率

21、，能够对比企业各个季度之间的总资产运营效率，从而能发展同行业内其他企业与该企业在资产利用方面的差距，以便企业能够将自身市场占有率提高、积极创新、将企业的潜能深入挖掘出来，并将企业的资产利用效率提高。一般而言，企业具有越强的运营能力，企业就具有越快的总资产周转速度。以下是对泰安鲁润地产开发有限公司的总资产周转率的相关数据分析：图4 2014-2017年泰安鲁润地产开发有限公司存货与总资产对比图图5 2014年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司总资产周转率变化趋势图从图4 和图5我们能够非常清楚的看到泰安鲁润地产开发有限公司的总资产周转率在2016、2017年两年都呈现出下降趋势，尤其是在201

22、7年该公司的总资产周转率明显下降。从图4能够看到在2916年和2017年泰安鲁润地产开发有限公司的存货资产增长幅度远远低于该公司的总资产增长幅度。泰安鲁润地产开发有限公司作为一个房地产企业，该公司的持续发展潜力与该公司的存货项目储备规模之间存在着较大联系，一旦该公司的出现周转存货不利，这样公司将会有资金周转以及资金支出的压力，对公司的生产经营的正常维持都会造成一定影响。从2014年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司的发展战略来看，该公司已经对产品的开发较为注重，不断艰难集团公司开发房地产的速度，就是为了能够将公司的存货周转率提高。这也与我国近几年实施的供给侧改革政策香文化，进一步保障了公司的

23、净资产收益率。在2017年泰安鲁润地产开发有限公司的存货量占据公司总资产的比例已经大幅下降，但是由于房地产行业整体发展情况不是非常良好，公司在营业收入较低的情况下其长期借款和短期借款的数额还有不同程度的增加，尤其是长期借款，该公司在2017年的长期借款金额为771.47亿元，与2016年同期564.06亿元的长期借款相比同比增长了36.77，直接影响该公司的总资产周转率，由此可见泰安鲁润地产开发有限公司在负债结构上还需要进行调整。权益乘数总体趋势分析权益乘数体现的是企业所有者权益与总资产之的相关性。它是资产与负债之间的比例，反映了企业财务杠杆大小。前提是资产总额确定，负债总额越高，权益乘数数值

24、就越大，说明企业投入的资本在企业资产所占比重就越小，企业具有负债程度越高，企业可以利用杠杆收益越大，同时也使企业面临着较大的财务风险。企业的盈利能力与企业的资产运作有着一定关系。企业的资产主要有负债和股东投资这两方面构成。对于一个公司而言合理负债是可以的，但是如果不能够在合理的区间内对企业的负债进行控制，这样负债的最大效用将会无法得到发挥，企业的还债压力可能就会由于过高的负债而出现，最终出现资不抵债、资金链断裂的情况。以下是2014年-2017年泰安鲁润地产开发有限公司的权益乘数趋势变化图。图6 2014-2017年泰安鲁润地产开发有限公司权益乘数变化趋势图表4泰安鲁润地产开发有限公司权益乘数

25、等指标对比表项目2014201520162017权益乘数4.3914.485.146.07资产总额50.09亿61.96亿83.74亿101.82亿负债总额39.14亿47.86亿66.98亿85.57亿从图6和表4能够看出泰安鲁润地产开发有限公司在2014-2017年的权益乘数一直居高不下，并且还连续四年保持持续上升的趋势，这充分说明泰安鲁润地产开发有限公司在2014-2017这四年时间里将财务杠杆的作用充分的发挥了出来。但是从该公司的净资产收益率来看，该公司在2017年选择的举债经营决策并没有发挥太大的作用在经营效率提升方法，企业近几年的负债总额一直在增加，每年的负债总额的增长率都超过了百

26、分之二十，但是负债能够利用的财务杠杆空间却逐渐缩小。在对泰安鲁润地产开发有限公司的负债结构进行分析之后能够发现，在泰安鲁润地产开发有限公司的负债总额中流动负债所占的比例一直都比较高，在2014年-2017年这几年时间里其流动负债占负债总额的比重均超过了百分之七十。尽管泰安鲁润地产开发有限公司大量使用流动负债会降低企业举债经营的资本成本，但是流动负债带来的财务风险却是不容忽视。如果企业的资产周转率更不上企业对资金的需求，在急需还款的情况下企业不能够再次获取融资或者是企业现金不足，这样就会拉紧企业的资金链，甚至由此企业才会可能面临巨大的财务危机，给企业的经营带来巨大困难。第三章 成本管理问题分析3

27、.1 成本管理意识淡薄目前，现有大多数中小企业中，普遍存在员工与企业管理者的关系疏远，两者之间只是单纯的雇佣关系，员工怀有“当一天和尚撞一天钟”的想法。从而导致了员工的团体意识淡薄，认为企业的成本管理控制是管理层的事情与自己无关，自己只要照做就可以，并没有将自己工作中发现的成本管理中的不合理及存在的问题及时反馈给管理部门。对于房地产企业亦是如此，例如工程原材料的采购成本，仅仅由采购人员的主观意识决定，缺乏成本预算、分析等成本管理意识，无法将成本管理工作及时反馈给管理者，致使成本脱离房地产企业实际经营，成本管理制度流于表面。总之，中小企业必须转化该固有的思想观念，促使企业规划的长期发展。3.2

28、忽略环境成本管理泰安鲁润地产开发有限公司作为以工程建设为主的企业，其施工过程中会产生大量的工程废弃物，继而对生态环境造成一定程度的破坏。为了弥补环境污染造成的损失会花费一定的费用，会出现环境成本。环境成本是指为了防止对环境的破环，比如向环境中排放污染物而发生的成本。在该定义下，环境成本又可分为其他多种。泰安鲁润地产开发有限公司在施工过程中没有重视对于环境造成的影响，缺乏为控制污染而评价和挑选设备、没有为了使污染减少而培训员工、开展环境研究等等。和泰安鲁润地产开发有限公司一样，国内诸多中小企业也同样有类似的困难，由于缺乏相当多的资金技术的积累与支持，所以不能够在环境方面投入大量的资金，并且也不可

29、能将重污染企业调整为无污染企业，也不可能像发达国家那样，经过一段时间的资本积累后，将重工业和重污染企业转移到相对落后的国家。3.3 成本管理人才匮乏人才匮乏，主要是指泰山房地产中小企业人员素质不高、能力较差，从而导致其产生体力匮乏成本、素质匮乏成本以及知识匮乏成本。部分企业为降低企业支出，甚至忽略员工的专业培训，使的员工因知识水平不够而浪费企业资源，例如返工率高、生产效率低等问题，其次，若专业技能水平人员匮乏，还将会造成极大的经济损失，丧失企业核心竞争力。泰安鲁润地产开发有限公司作为房地产公司，其各岗位人员构成主要分为成本预算类、财务类、销售策划类、工程类、设计技术类、投资开发类等。其中有关岗

30、位的人员配置数量与业务量之间的比例关系没有达到统一标准，且泰安鲁润地产开发有限公司各岗位员工接受教育的水平参差不齐，在一定程度上限制了企业的发展。与此同时，中小房地产企业过于追求低沉本与高产能，不能科学安排员工的作息时间，导致员工始终处于超负荷工作状态，发生体弱、身体素质降低等现象，继而导致工伤、倦工事故频发，以此补给员工的赔偿款或福利额，将远远高于人才培养成本。泰安鲁润地产开发有限公司大多数为为中小型的房地产企业，在施工阶段会出现由于现场实际情况的限制而修改设计方案的问题，这样一来，会出现大量的返工现象，影响原本的施工时间，大大增加了企业的成本开支。第四章 相关管理问题分析4.1工程签证、设

31、计变更导致的成本超支在工程施工过程中，工程签证和设计变更工作极为重要，由于其发生时间长，没有规律性，导致造价难以确定，为此，搞好该项工作是建设单位成本管理的重要依据。由于工程签证和设计变更导致的造价调整，将占有6%-20%的竣工结算比例，特别是技措、技改中，比例更大，甚至高达40%.设计变更旨在确保施工、设计纠错，提升工程品质效果的重要修改工作，包括施工单位、监理单位、设计单位以及建设单位提出的设计变更。工程签证主要是设计变更确定的工作内容外，在预算定额取费或施工图预算中，不包括但是实际产生的费用应办理的施工签证，例如施工现场变化、返工等。无论是合理或不合理的工程签证、设计变更，均会大大提高成

32、本管理难度，提高成本指标风险。4.2 重视环境成本管理现在我们所处的社会是生态文明社会，是以科学，绿色，可持续发展为主要动力的。 2017年全国环境保护工作会议提出：要牢固树立和贯彻落实新发展理念，以改善环境质量为核心，以解决环境突出问题为重点，以深化改革为动力，牢固树立“绿水青山就是金山银山”的强烈意识。所以在这种大背景下，我们就必须要增强环保意识，使企业中的每一个成员都认识到保护环境的重要性，进而转换为节约环境成本的观念，将企业的经济增长模式由粗放型增长向质量效益型转变。然而，在实际情况中，中小企业环境控制情况却远远没有想象中的美好。所以，作为对环境污染负责任的企业，增强环保观念并把它落实

33、到实际工作中，是作为一个企业者义不容辞的责任。 在国家政府完善环境保护法和体制机制的过程中，各中小企业也应建立相对应的企业环境成本控制体系，确立环境成本控制长效机制。中小企业应革新落后的环境成本理念，综合采用多种途径和方法加强环境成本控制，改善过去的单一、落后的方法。由于企业环境受外界的影响较大，所以需要采用产前控制和多方面，多角度，多层次的控制模式。产品产前的规划要求企业要尽可能的从源头就加强环境成本控制体系。多维度控制模式可实现从社会到企业以及社会群众共同参与的多层次性控制主体，同时也包括产品从筹建到产品生命周期研究的全面性。在完成以上的基础上，企业还应转化内在动力，即转变经济发展方式和方

34、法，在促进企业效益增长的同时，能减少对于能源的依赖。通过节能减排的方式发展企业，提高能效和产品与服务附加值，实现经济内涵式增长。4.3 施工建设阶段成本管理滞后企业成本管理，则必须构建在企业了解项目成本执行情况的基础上，如果存在超成本风险，需要及时采取成本管理措施。目前，诸多中小房地产企业并未意识到动态成本管理的重要性，仅仅局限于简单合同台账中，不能真实反映成本最新信息与合同成本预期情况，从而导致动态成本反馈缺乏实效性，成本管理滞后。房地产动态成本管理除却基本的量化管理之外，还应涵盖以合同跟踪为核心的规划业务，主要包括动态成本核算、资金管理、结算管理、合同变更以及目标成本管理等。如在泰安鲁润地

35、产开发有限公司M项目施工的过程中，由于持续高温、连续下雨等恶劣天气及其他不可控因素的影响，导致部分材料的损坏需要采购新材料，而且因为不能正常按原计划进行作业，大大延长了施工所需要的时间，由此产生了额外的人工费用。在施工现场所产生的合同变更需及时记录，并立刻传送给成本核算部门，做到管算结合。此外，超出原本合同所规定的时间与费用，将会导致成本的增加。只有全面的了解项目成本管理的情况，才有助于更好的选择补救措施，减小成本的额外增长，否则超成本指标的既成事实，则成本管理则成为事后调整，整体成本管理滞后，不利于提高成本管理实效性。第五章 改善中小型企业成本管理和内部控制的建议5.1 提高企业员工的成本管

36、理意识一个企业的发展与成功关乎到企业中的每一个人，是大家共同努力的成果。上至企业管理层，下至企业的普通员工，都应当树立正确的企业意识与参与意识，大家属于同一个命运共同体。企业的任何活动，任何成本都是人的某种作业的行为，所以每一个员工都要对企业成本负责。中小企业如果想要实施成本管理战略，首先应尽全力的培养企业的成本文化，使每一位员工都有成本管理的观念。将团体思想传递给每一位员工，使员工形成大家是一体的概念，企业中的员工同企业是一体的，拥有共同的命运共同体。 将这种观念传播到员工中，形成员工的共享价值观，就会有更多的降低成本的途径。 比如，泰安鲁润地产开发有限公司可以将复写纸两面用，尽可能的创新技

37、术节约原材料的消耗。尽可能的节约成本对于每一个中小企业的发展都是及其重要的，泰安鲁润地产开发有限公司也不例外。纵观中小企业的生产销售等各个环节，不能将成本优势的取得局限于成本的某一方面，企业的管理者应该解放思维，从管理的角度去深刻发掘节约成本的好方法及切实可行的对策。在企业管理层与员工的共同努力下，引进先进的成本管理方法，并结合每个企业自身的发展实际，就能不断增强企业的综合竞争力，获得更多的效益。5.2 重视环境成本管理现在我们所处的社会是生态文明社会，是以科学，绿色，可持续发展为主要动力的。 2017年全国环境保护工作会议提出：要牢固树立和贯彻落实新发展理念，以改善环境质量为核心，以解决环境突出问题为重点，以深化改革为动力，牢固树立“绿水青山就是金山银山”的强烈意识。所以在这种大背景下，我们就必须要增强环保意识，使企业中的每一个成员都认识到保护环境的重要性，进而转换为节约环境成本的观念，将企业的经济增长模式由粗放型增长向质量效益型转变。然而，在实际情况中，中小企业环境控制情况却远远没有想象中的美好。所以，作为对环境污染负责任的企业，增强环保观念并把它落实到实际工作中，是作为一个企业者义不容辞的责任。 在国家政府完善环境保护法和体制机制的过程中，各中小企