农村土地使用权流转的法律思考

1、.：.；乡村土地运用权流转的法律思索当前我国的农业开展的基点曾经根本上取决于农业的高科技的投入，以及农业消费的边沿效应。中国现行的家庭联产承包责任制实行的均田承包方式，不可防止地导致土地资源无法得到优化配置。一方面是土地资源的被浪费，另一方面是部分劳动力的闲置。从1990年以后，中国农作物的平均产量不断稳定不前。无疑现行的家庭运营导致的耕地分散化制约了中国农业的产业化开展。当前中国的农业开展正处在由传统向现代化转轨的过程中，假设说中国乡村的第一次均田承包和第二轮土地承包过程中的30年延包政策的实施是思索到中国乡村的传统惯性，是立足于中国乡村经济开展的稳定和中国农地所特有的社会保证机能，着眼于中

2、国农地运营体制的平安。那么现代化的培育那么主要是依赖于农地运营的自在，即必需求有一个符合中国国情的土地市场。所以从各方面来说中国的农业经济都面临着市场化的客观需求。同时中国乡村的市场化也在很大程度上取决于中国乡村土地的产权流转即中国乡村土地市场的培育。一、乡村土地运用权流转的含义从广义上说，土地的流转包括土地权益流转的两级市场，一级市场主要是一切权人对于土地运用权的流转即土地的出让市场。二级市场主要是在一级流转的根底之上进展的第二次土地运用权的流转即土地的转让市场。在我国由于一切权本身不能流转，所以土地流转的一级市场主要是在一切权根底上的运用权的流转。一级土地市场的流转方式主要有土地运用权的出

3、让(包括协议和拍卖二种方式)、出租、确权、承包。 而承包运营的方式却又是中国乡村集体土地的主要运营方式。所以在此根底上的二级土地市场也必然是以承包运营权或基于此而派生的权益的让与为主。此即农地运用权的流转。农地运用权的流转至少包括有两层含义，一层是不改动承包运营合同的合同主体，土地承包运营者在此根底上订立一个土地运用权的流转合同，仅将土地运用权让与他人，并收取类似于地租性质的收益。如土地承包运营权中的土地运用权的转包、入股、租赁。二层是承包运营者将土地承包运营合同与基于合同而产生的土地运用权一同让与他人，本人退出原有的土地承包运营合同。如土地承包运营权的转让、互换、抵押和承继。二、农地流转中存

4、在的问题(一)乡村土地承包运营的产权不明确。由于集体土地一切权主体的多元化，以及主体的虚位，导致在此根底上产生的土地承包运营权缺乏明确的利益主体，以致于农民和村集体在现实上并不将所承包的土地的权益作为一项特定的财富加以利用。在第二轮承包过程中出现的土地抛荒景象阐明：产权主体各方都可以不同程度地存在“搭便车行为，导致土地运用权流动没有内在的驱动力。 但是当土地上的效益不高时，便无人对此加以管理，恢复或发掘土地的市场潜力。这时土地就在无形中被束之高搁，浪费了本来极为有限的土地资源。另一方面，在第一轮的均田承包后，各地域的土地调整频繁，承包运营者对于土地运用权的平安性缺乏信任。所以这种土地运用权天生

5、的权益暇疵也极大的妨碍了土地运用权的正常流转。(二)缺乏相应的市场流转机制。要想构成良好的土地市场，不但要有供需双方，还需求一定的中介机构。集中表如今以下几个方面：缺乏土地承包运营权或运用权买卖的组织机构。在如今的乡村市场体系尚不完备的前提下，农民对于土地权益买卖的信息较为闭塞。土地运用权的流转是经过一种大海捞针式的选择机制来实现的。这显然不能满足最为根本的土地流转的供求信息反响。不但会影响到土地运用权流转的速度，也会影响到土地资源的合理配置。土地买卖只能在小范围内进展。缺乏相应的土地价值评价机构。土地是价值较大的不动产，而且是一种有限资源。所以对于土地权益的合理估价是土地流转的一个必不可少的

6、过程。但是由于这一中介机构的缺乏，使土地流转的透明度减少。再加上土地流转监管机构不健全。各种不正当的土地流转就有更大的能够性。土地产权价钱体系不建立，土地运用权的商品性就不能够明确的经过市场表现出来，就不能够经过土地权益的流转在大范围内实现市场的调整。缺乏相应的土地金融市场。一个完善的土地市场除了有土地的二级市场以外，还必需求有土地的金融市场。由于土地权益流转的另一个伴生物是资金的流通。在市场体制之下，土地权益本身的高价值，再加上土地的集中运营所必需的大量资金是单独的社会个体所不能接受的。所以必需求有土地运营的金融支持、土地运营的保险机制、土地买卖的程序规范等。此外，有些指点干部干涉运营土地运

7、用权出让任务，一些地方擅自下放土地审批权，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地维护，一些地方违规乱设各类园区等问题，也扰乱了正常的土地市场次序。(三)缺乏合理的人口流转机制。土地流动的一个必要前提是人口的自在流动。没有人口的流动，不能够实现土地运用权在大规模范围内的流动，也就不能够构成宽广的土地二级市场。当前乡村人口流动的主潮流是民工潮。这阐明中国的农民正逐渐地走向开放和多元化。人口的流转必然为中国农地权益的流转带来最为根本的需求动因。另一方面，由于方案生育政策的实施、城市对于人口包容力的添加和乡村人口的外流谋生等要素，中国乡村人口的数量与素质开场下降。这也在客观上迫使乡村的土地运用

8、权必需求进展流转。但是相反乡村人口素质的下降也为中国乡村经济的开展带来不利的要素。留在乡村的老弱病残人口不利于农业消费中高科技的普及与创新。这种流动方式却是对于土地承包运营权本身的转让性流动在某种程度上起到了妨碍作用。由于除了城市对于打工流民的歧视外，现行的户籍制度和城乡管理制度使农民无法从乡村到城市自在地转换身份。即使是到城市打工谋生，仍旧不能得到像城里人那样有平等的就业、住房和各种根本的社会保证。如失业保险、医疗保险、养老保险等。所以无保证而又不稳定的打工方式使得农民在脱离农地时，不敢对于土地承包运营权实行转让。承包运营的乡村土地对于他们来说仍有宏大的社会保证，虽然这种保证有时能够只是心思

9、上的一种抚慰。(四)中国农民的乡土情结潜在地妨碍了土地运用权的流转。在人民公社化解体以后，由于中国经济再次恢复以小农经济下农户运营的消费方式，现代化的市场经济在中国乡村开展迟滞，再加上中国以礼为中心的泛品德文化的宏大惯性。导致传统上的中国乡村的乡土情结仍旧占据了中国乡村的认识主流。尤其是在经济不兴隆的地域表现更是明显。这种乡土文化对于土地流转的妨碍集中表如今以下几方面：乡土情结的集中表如今于对于土地的天然依靠心情。所以许多农民不愿分开家乡的土地，不愿到别的地方去谋求开展，如两湖地域。即使是在不得已要外出谋生时，也是经过转包承包运营权中的运用权，而保管对于土地的最终的承包运营权，如中国的中西部地

10、域。由于在中国现有的乡村土地运营体制之下，承包运营权显然比其中的运用权更有生活的保证作用。另一方面，中国传统的乡土情结基于对土地的依靠又凝结了传统的家族本位，如当农民想要转让或转包土地权益时，所首先要思索和选择的是本家族人员作为转让或转包对象。普通不愿由“外人来受让土地的运用权。这样在土地承包运营权的转让或转包时，除了要思索一个市场的利的要素以外，还要思索一个情的要素。自然在这一土地权益的市场流转过程中，并未完全的按照市场的价值规律进展操作，这对于转让方与受让方都无所谓，但是对于土地权益的进一步流转却呵斥了妨碍。由于基于亲情根底上的转让或转包普通是不许跨越这一界限而进展进一步的转让或转包。而且

11、在这种市场加伦理的操作过程中，普通都无明确的书面合同。一旦在发生权益纠纷时，问题的处理也添加了难度。为促进土地权益的流转，加快农用地运营的市场化操作。必需求从详细的制度上入手进展变革。三、对农地流转的司法建议(一)明确土地产权。土地的产权明确是产权买卖的前提。没有明确的权益主体，相关的物质利益就会成为搭便车的目的，而且在出现一定的市场风险时，土地的价值又得不到变现。要明确土地上的产权，首先要明确的是土地的一切权，但是如今关键的是一致集体一切权的主体，取消三级一切的分化景象。然后还要经过法规和承包运营合同明确承包运营权的详细权能是什么。这样在进展土地产权买卖时就可以尽能够的减少纠纷。(二)完善承

12、包运营权登记和承包运营权证书制度，促进农民土地承包运营权的合理流转。承包运营权是一种物权，而且又依靠于土地这一不动产之上，所以对于土地承包运营权的登记管理和证书制度就显得格外重要。承包运营权证书在某种程度上可以代表对所承包土地的运用权。这样权益经过证券化的表象得以价值量化，这对于土地权益的流转有一定的促进作用，可以减少土地买卖的本钱，简化土地权益买卖的手续。(三)加大维护农民承包运营权及其流转力度。土地承包运营权是国家依法赋予农民的根本权益，是绝大数农民赖以生存、生活的根底。承包期内，对于发包方一方解除合同，或者假借“少数服从多数强迫承包方放弃或者变卦土地承包运营权，或者以划分“口粮田和“责任

13、田等为由收回承包地搞招标承包，或者将承包地收回抵顶欠款的行为，人民法院应不予支持。对自然灾祸严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包地需求适当调整的，必需经本集体经济组织的三分之二以上成员或三分之二以村民代表赞同，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门同意。对结婚妇女，或者离婚、丧偶妇女的土地承包运营权，要依法予以维护。人民法院在审理涉及乡村土地承包运营权流转的案件时，要依法维护承包方采取转包、出租、互换、转让或者其他方式合理流转土地承包运营权的行为。对于发包方制止流转或强迫流转等损害农民土地承包运营权益的行为，不予支持。土地承包运营权流转的转包费、租金、转让费等，该当由当事人

14、以方协商确定。流转的收益归承包方一切，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。要维护农民的合法权益，进一步伐动其积极性，促进乡村土地合理流转和农业产业构造高整，维护党和国家乡村政策的长期稳定。(四)建立土地流转的中介效力机构。对于土地流转的中介效力机构的作用在上文中已有涉及，如今部分地域和省份已建立了土地价值评价机构。但是仍需求进一步的规范中介机构的效力机制，尽能够的减少因添加这一中间环节而过多的添加土地流转的本钱费用。同时为土地的流转建立多元化的资金来源，建立农地运用权流转的融资体系。(五)改革中国现行的户籍制度。迄今为止，中国的户籍制度仍在很大的程度上限制了中国农业人口在城乡之间甚至于不同的乡村

15、之间的自在流动。这一制度必然是迟滞了土地市场的供需量。限制了土地权益的流转，所以必需求改革中国乡村现有的户籍制度。在亚洲的许多转型国家，农业在最初的时候都是为工业的开展做嫁衣。但当工业的开展到达一定的程度时，政府就会随着人均收入的增长由对农业纳税转向实行维护。但是中国是一个农业人口基数和比例都较大的国家，所以要想经过政府的补贴来实现中国农业开展的现代化是几乎不能够的。但是改革户籍制度，取消或者降低正在逐渐拉大的城乡差别，不但可以为土地流转市场提供更多的时机，而且也会在无形中构成由城镇对乡村进展补贴的局面。以促进中国农业的现代化转轨。在实现放松人口控制的同时要鼓励有农业消费阅历、科技含量高的土地

16、运营权者率先走向现代化运营。(六)完善乡村的社会保证体系。乡村土地运用权改革，使乡村中的剩余人口分流，一部分从事非农产业，一部分作为农业工人，一部分大规模运营土地，为了防止两极分化，抑富扶贫，须加强个人所得税征管，同时开征遗产税、赠予税、土地运用税、土地增值税、土地买卖税等。为了使退出土地运用权的农民生活有保证，还要增设社会保证税，完善社会保证体系。同时，国家要加大对这批农民的义务职业教育培训和就业导向的力度，并且给予相应的生活补助。但是中国乡村的社会保证体系是一个复杂而又系统的工程。单纯的依托社会一方的投入是不能够处理问题的。如要政府为农民提供完善的社会保证并建立起兴隆的商业农业保险体系至少

17、在短期内是不能够实现的。可行的方法是一方面减少对乡村的负担，同时要在曾经根本完成30年延包任务的根底上进展乡村税费改革的过程中，完善村一级的社会保证，要由土地的承包运营者来负担一部分本村集体成员的保证基金。(七)要防止土地流转而呵斥的土地垄断运营。可以一定地说，不会出现大土地一切者。由于土地集体一切，缺乏出现大土地一切者的经济根底。但是由于允许外国资本和本国工商业运营土地，能够会出现大量的土地垄断运营者。由于土地的稀缺性，垄断运营会妨碍土地的自在流转和其他产业和资源向农业转移，这反而有违改革的初衷。为此土地运用权买断运营，须遵照土地运营边沿收益递减的规律，在量上应有一个“度，即以土地规模运营，

18、获得最大规模效益为限。超越了这个“度，一者会使农业运营效益递减，二者垄断运营对社会政治经济都会产生艰苦的负效应。(八)依法探求顺应市场经济开展需求的土地流转新方式。虽然我国、对农民能否可以土地入股办企业的问题没有规定。但是随着市场经济的开展，各地农民的运营越来越灵敏，在一些地方出现了农民以土地入股办企业的情况。如农民，平常可以在入股土地上劳动，只是种植种类、前期预备和后期销售要听从企业的安排。入股农民不仅可以领取工资，而且可以在年终领取股息。这种运用土地方式，只需具备了以下条件：坚持土地集体一切和不改动土地的农业用途; 经发包方赞同;双方协商，签署合同，并报发包方和农业承包合同管理机关备案，应该予以一定。(九)加大立法、执法力度和土地市场次序治理整顿力度。由于我国土地市场不完善，在土地流转过程中，不尊重农民的知情权、不妥善安顿失地农民等问题相当严