房地产交易-法律讲座

1、.：.；关于商品房买卖合同纠纷假设干问题的实际与实际 房地产产业在近年来飞速开展，其根底性、支柱性产业的位置曾经收到了国家和社会各界的一定。与此同时，在房地产开发、建立、买卖、管理的过程中，各种法律纠纷层出不穷。据最高人民法院的统计，最近两年，在全国法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量曾经占到受理案件总数的30%以上。这曾经引起了各界的充分注重，这也推进了国家立法的开展。关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的有、以及最高人民法院关于土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。此外，还有建立部、计委等相关部门一系列的部门规章，各个地域、城市还纷纷出台了本人的地方性规定。可以

2、说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。省部级以上立法部门公布的法律、司法解释、行政法规、地方性法规、部门规章、地方规章大约有200多部，这并不包括各地政府的各种这方面的管理制度。我受公司指点的委托和指派，来为大家将一堂房地产法律讲座。面面俱到有着现实的困难，假设完好的讲，每天半天，大约需求半年时间。因此，根据公司指点的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发生的法律问题。最高人民法院2003年公布了，总结了近年来我国常见纠纷的处置方法。我选了几个常见问题，和大家一同讨论。 问题一：关于商品房买卖的方式根据第一条商品房买卖合同，是指房地产开发企业以下统称为出卖人将尚未建成或者已开工

3、的房屋向社会销售并转移房屋一切权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖的方式：现房销售一手交钱，一手交货、商品房预售先交钱，以后交货。要尽量防止三种违法的销售方式：1返本销售；2售后包租；3拆零销售。返本销售，就是将现价提高，在假设干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。 售后包租，普通是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。拆零销售，是指将一套单元房分割成假设干部分，分别销售给不同的买房人。签署此三种合同的法律效能，目前尚有争论。但可以一定的是，存在很多不确定的风险和纠纷，而且很能够遭到行政查处。因此，建议我们公司

4、非因艰苦缘由，不采取这三种销售方式。问题二：不符合商品房预售条件，所签合同能否有效？年按照的规定，商品房预售要符合以下条件：1已交付全部出让金，获得土地运用权证书；2获得建立工程规划答应证；3完成投资额的25%，并已确定施工进度和开工交付日期；4已办理预售登记，并获得预售答应证。根据第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。本条规定，没有阐明前三项内容的缺失对合同效能的影响，是由于预售答应证的获得应以前三项为根底，而法院只需方式审查义务。至于假设没有前三项而获得预售答应证，法院依然会认定销售合同有效。本

5、规定出台后，对以前的法律规定有所放宽，只需起诉前获得预售答应证的，即可以认定销售合同有效。虽然如此，我们在实践操作中，还是遵照法律的规定，以免呵斥不用要的损失。合同无效对谁都没益处，而且，还要面临行政查处。问题三：销售广告的内容与买卖合同的关系根据第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约。该阐明和许愿即使未载入商品房买卖合同，亦该当视为合同内容，当事人违反的，该当承当违约责任。要约约请，是合同法中的概念。合同的订立，采取要约、承诺的方式。要约，是指对

6、他人发出希望订立合同的意思表示；承诺，是指另一方赞同要约的意思表示。要约约请，是指希望他人向本人发出要约的意思表示。要约、承诺构成了合同订立的过程，受法律约束。比如，买房人到售楼处，要求购买一套房屋，为“要约；销售人员赞同出卖房屋，为“承诺。要约约请不受法律的约束，比如寄送价目表、招标公告、商业广告等，都是希望对方或不特定的人对本人发出购买商品的要约。但是，在商品房买卖中，假设销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱确实定有艰苦影响的，该当视为要约。比如，广告称该商品房为钢混构造、小区绿化率到达80%、每个单元配两部

7、日本原装三菱电梯、规划区某处有一个双语幼儿园等等。假设宣传和广告中出现如上述的内容，即使未在合同中列明，也应视为合同的内容。如违反，出卖人要承当违约责任。案例：年月，同力创展开发公司在工程建立过程中发布了预售宣传广告，称“阳光人本花园一楼全部带院。年月日，原告朱某与同力创展开发公司签署了，商定原告以元的价钱购买被告开发建立的阳光人本花园号楼室商品房。后原揭露现该房屋未建小院，双方发生纠纷。法院以为：被告同力创展开发公司制造的预售宣传广告称“阳光人本花园一楼全部带院，该内容详细明确，应视为合同内容，被告同力创展开发公司应予履行。或者开辟一个小院，或承当赔偿责任这里要求我们，在制造销售广告和宣传资

8、料时，要特别小心 。假设广告中出现了详细承诺，一定要实现；假设未来不确定可以兑现，就不要出如今广告中。问题四：认购书中的定金在发生纠纷时如何处置？根据第四条出卖人经过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假设因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，该当按照法律关于定金的规定处置；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人该当将定金返还买受人。对于交付定金的，普通的做法是：买房人不买了，定金不予返还；出卖人不卖了，双倍返还定金。但假设双方都无错误，合同不能订立的，返还定金。比如，对于合同中的重要条款双方无法达成一致意见的情况，包括产权办理期限

9、、房屋交付时间、房屋价款及支付方式等。2007年，一个韩国人在东直门认购了一套房屋，交了定金后，不想买了，但担忧开发商不退还定金，求助于我。根据实践情况，我给他设计了一套方案，在与开发商合同磋商过程中，卖房人要求在订立合同后90日内办理产权登记，而开发商那么坚持360天。于是，要求返还定金，开发商赞同返还。问题五：认购书与买卖合同的关系根据第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人曾经按照商定收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。 按照第16条的规定，商品房买卖合同该当明确以下主要内容：一当事人称号或者姓名和住所；二商品房根本情况；三商品

10、房的销售方式；四商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；五交付运用条件及日期；六装饰、设备规范承诺；七供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任；八公共配套建筑的产权归属；九面积差别的处置方式；十办理产权登记有关事宜；十一处理争议的方法；十二违约责任；十三双方商定的其他事项。应该阐明的是，并非认购书包括以上一切内容。根据普通了解，凡认购书具备了当事人、标的物根本情况、价款的，即可认定为包含了主要内容。再加上另外一个条件：已收受购房款，才会被认定为买卖合同。一方违约，该当承当违约责任，并可主张损害赔偿。因此，我们在销售过程中，假设认购书包

11、括了房屋根本情况、价款及支付方式等内容，而且已收受部分或全部购房款，就要当作购房合同对待。假设不想出卖，那就不要收钱了；但也要承当双倍返还定金的法律责任由于认购书是可以独立存在的：2000年某月，某人认购了搜狐现代城的一套房屋，交纳定金3万。当时开发商未获得预售答应证。买房者提出开发商取证后在签合同，引发纠纷。一审以为认购书无效，返还三万；二审以为有效，返还6万。 问题六：一房二卖的认定和处置根据第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法获得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任：一商品房买卖合同订立

12、后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这里有两种情况：1售出后，不告知，抵押给第三人。根据担保法的规定，抵押权是一种优先权，优先于一切权。因此，如发生纠纷，买受人很能够无法获得所购房屋。假设告知了，即可以抵押吗？我以为，不经买受人赞同，依然不可办理抵押。2一房二卖。司法实际中，对一方二卖处置是非常严厉的。假设开发商在与购房者签署买卖合同后，未将合同解除前，将该房另行出卖，都会被以为是一房二卖。目前，北京曾经支持了买受人数起对开发商一方二卖的双倍赔偿的诉请。在全国范围内，各地也曾经认同了这种处置方法，不同的仅仅是赔偿额度、比例上根据个

13、案特点的差别。案例：兰州崔娟案。2007年某月某日，购房人崔娟购买了我们所开发的兰州北岸公馆工程的一套商铺，并交付了首付款。合同商定，买房人应在30日内办妥贷款，否那么我公司有权解除合同。由于购房人无法在合同商定的期限内办理贷款手续，我公司经过多次与买房人进展交流，在确认对方不再购买该房屋后，在时隔半年后，将该房另行出卖。该房售出后，崔娟以一房二卖为由起诉我方，要求双倍赔偿损失。此案正在审理中。在这个案件中，本来我们是有利的，但是，我们没有留意保管解除合同的证据。当纠纷上升到法律层面，一定是要讲究证据的。因此，以后遇到类似情况时，我们一定要向原买房人发送解除合同的通知，行使合同解除权后，再将该

14、房另行出卖，并且要妥善保管证据特快专递的小票。问题七：合同无效、撤销、解除，导致双倍赔偿的情况根据第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任：一故意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实或者提供虚伪商品房预售答应证明；二故意隐瞒所售房屋曾经抵押的现实；三故意隐瞒所售房屋曾经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的现实。第八条规定的是买受人无法获得房屋的两种情况，本条是三种合同无效或被撤销的情况。共同点是这五种情况都可以引发当事人的双倍索赔。案例：年月日，华海开发公

15、司在未获得商品房预售答应证的情况下与原告张某签署了，商定：乙方购买甲方开发建立的门面房套，建筑面积平方米；购房款元，乙方应在合同签署的日内预付，余款在交房时付清；甲方于年月底将验收合格的房屋交付运用；本协议与国家通用协议具有同等效能。同日，原告张某交付被告购房预付款万元。后发生纠纷。法院判决：认定原告张某与被告华海开发公司签署的无效，判决该公司返复原告张某已付购房款元、利息元，赔偿原告张某元。这里要求我们，一定要严厉按照法律规定办事：1对于所出卖的房产一定要获得预售答应证明；2假设该房已抵押，必需在合同中列明；假设格式合同中无此项内容，也要告知买房人，并让其在告知书上签字。3假设为补偿安顿房屋

16、，在未获得被拆迁人赞同前，绝对不能出卖，否那么，拆迁人和买房人都有权要求我们双倍赔偿。问题八：必需严厉履行交房手续第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付运用，但当事人另有商定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付运用前由出卖人承当，交付运用后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由回绝接纳的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付运用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有商定的除外。假设没有特别商定，“交钥匙即视为房屋的交付。在实践操作中，我们可以给业主发出书面交房的通知，并确定交房日期。假设买房人无正当理由回绝接纳，那么视为房屋曾经交付。无书面证据，很能够产生

17、延期交房等问题的法律纠纷。我最近代理的一同案件中，买房人曾经在交房通知上签字确认，但入住后不久，发现了一系列艰苦的质量问题，导致买房人无法正常居住。经过与开发商、物业多次交涉无果后，向法院起诉要求开发商立刻修复，并承当延期交房的违约责任，违约金数额大约有10多万元。法院经审理，开发商负有维修责任；但以为房屋曾经交付，因此驳回了房主要求按照延迟交付计算损失的恳求。因此，我们在交房时，一定要发入住通知；业主领取钥匙时要签字确认 。这样做，既转移了风险；有可有效防止延期交房、责任清查等问题的发生。问题九：业主入住后，房屋发生质量问题的处置根据第十二条因房屋主体构造质量不合格不能交付运用，或者房屋交付

18、运用后，房屋主体构造质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住运用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。需求指出的是，损失赔偿部分，除了装修、定作家具、租住其他房屋的房租等损失，还包括房屋增值给买房人带来的损失。我们前年代理了一同因房屋质量问题严重影响买房人正常居住和生活，买方要求解除合同和赔偿损失的案件，我们代理买方。在案件审理过程中，买方向法院提交了房屋价钱鉴定恳求，要求开发商赔偿房屋增值的损失。法院指定了一家房产价钱鉴定机构对房屋现值进展了鉴定，根据鉴定结果，判决开发商向买房人承当了除装修、租房等损失之外的20多万元的增值

19、损失。交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人该当承当修复责任；出卖人回绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间呵斥的其他损失由出卖人承当。前不久，我公司开发的涿州别墅工程军欣家园，发生了一同水管破裂的案件。水管忽然破裂，给业主呵斥了较大的损失。由于在保修期内，所以我们该当对质量问题进展修复处置。对于业主的损失，那么该当按照实践损失进展赔偿。目前此事正在处置中。这个问题带给我们的教训是：1我们签约的施工单位必需符合资质要求，在施工过程中，对主体质量、设备设备的质量必需求严厉控制；2先期物业效力单位必需完善规章制度，并落到实处，以减少售后房屋质量

20、问题的发生。问题十：如何行使合同解除权？第十五条根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权该当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在商品房买卖合同中，开发商欲解除合同，普通都是由于买房人不按照商定付款。普通来说，我们会在合同中设置合同解除条款，商定解除条件。当条件成就时，我们可以先行催告，而后解除合同，但不要超越自催告之日起的1年期限。也可以不予

21、催告而直接解除，但行使解除权也不要超越1年。合同不能自动解除，行使合同解除权的方式为：通知。当合同解除的条件成就后，行使合同解除权的一方该当通知对方解除合同。普通情况下，我们该当采用书面通知的方式。假设没有证据证明我方已通知对方解除合同的，一旦发生纠纷，会处于不利的位置。在兰州崔娟一案中，我公司与崔娟的买卖合同商定：崔娟应自合同签署一个月时间内办理终了贷款手续，否那么，我方有权解除合同。其后，经过了大约半年的时间，崔娟仍没能办理终了贷款手续。在此期间，我方多次联络买房人，要求解除合同、退还已付购房款。然后，我方将该房屋出卖给第三人。在现实上，我们曾经做到了仁至义尽，但在法律层面，我们没有证据证

22、明我们曾经行使了合同解除权。也就是说，在法律上，该合同仍会被认定为没有解除，我们第二次售房行为很能够被认定为一房二卖，即将面临购房款一倍以内的赔偿风险。在这里，要求我们销售人员：凡是曾经签署了买卖合同或是认购协议的，假设不计划向原来的购房人出卖计划另行出卖的，首先审查能否具备合同解除的条件；其次，假设具备解除条件的，必需以书面通知的方式通知对方解除合同。在每个开发工程上，我们都应建立合同定期整理、审查的制度，凡是发现符合解除条件的买卖合同包括认购书，假设依然计划出卖给原购房者，就发通知催告；假设计划另行出卖，那么通知其解除合同。问题十一：如何降低由于产权办理期限问题引发的法律风险？第十八条由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除当