万科筹资之路及资本结构分析

1、万科筹资之路及资本结构分析Edit your company slogan万科筹资之路及资本结构分析混合0701徐妮妮 胡晓彬 胡希羽 韩莉 孟桢超 俞慧琴 柳挺挺 李婷 陆丽娜 黄拉拉.themegallery4.themegallery公司简介1筹资之路234资本结构分析财务状况分析.themegallery.themegallery公司简介万科，全称为万科企业股份 ，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销

2、售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科集团第一大股东为华润股份。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌。万科秉持着“现金为王”的筹资理念，实行稳健与多元化并举的筹资政策，构建适度从紧的筹资结构。.themegallery.themegallery.themegallery.themegallery.themegallery.themegallery万科筹资之路国内筹资筹资国际筹资.themegallery.themegallery全面广泛的筹资之路国内筹资权益筹资股票认沽权证留存收益债务筹资流

3、动负债非流动负债公司债券及可转换公司债券资金信托国际筹资人名币特种股票（B股）债务筹资.themegallery.themegallery权益资本的筹集1股票（A股B股）认沽权证留存收益.themegallery.themegallery万科上市之路1. 1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科的前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。股票只能在“老三家”的柜台交易。 2. 1991年1月29日，万科A股正式在深交所挂牌交易3. 1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。 .the

4、megallery.themegallery万科股本变化图.themegallery.themegallery股本增加的原因配股.送股转债转股增股股本增加.themegallery.themegallery时间 扩股方案 具体日期2000-02-16 每10股配2.73股 股权登日:2000-01-07 配股价格:7.50元 除权除息日:2000-01-10 2002末期 每10股转增10股 股权登记日:2003-05-22 除权除息日:2003-05-232003末期 每10股送股1股 股权登记日:2004-05-25 每10股转增4股 除权除息日:2004-05-262004末期 每10股

5、转增5股 股权登记日:2005-06-28 除权除息日:2005-06-292006-12-26 增发股份数量:40000万股 增发价格10.5元2006末期 每10股转增5股 股权登记日:2007-05-15 除权除息日:2007-05-162007末期 每10股转增6股 股权登记日:2008-06-13 除权除息日:2008-06-16.themegallery.themegallery 日期 项目 1988-12-1证券代码000002发行价格每股人民币1.00元证券简称万科A发行费用(元)0资金来源 新股发行预测净利润1050万元配售股票类型普通股盈利预测年度1989-12-31上市日

6、期1991-1-29承销机构深圳经济特区证券公司包销中国银行深圳国际信托咨询公司(各600万股)每股面值1元人民币投资方向利用这笔资金，万科得以高姿态以2000万元的报价，一举拿下威登别墅地块 A股配售发行股份总量2800万股.themegallery.themegallery 日期 项目 2007-8-22资金来源 增发实际募资金额(元)99.37亿发行股票类型公开发行普通股发行费用6340万元每股面值1元人民币发行价格每股人民币31.53元A股配售发行股份总量31716万股预计利润503125 万元投资方向.themegallery.themegallery 日期 项目 2007-8-22

7、资金来源 定向增发实际募资金额419,670万元发行股票类型定向增发普通股发行费用330万元每股面值1元人民币发行价格每股人民币10.5元定向增发股份总量400,000,000股预计利润定价基准日前20 交易日的均价：5.67 元/股2006 年7 月17 日，万科第十四届董事会非关联董事以通讯表决方式决议本次非公开发行的定价方式为不低于董事会决议公告日前二十个交易日公司A 股股票收盘价格的算术平均值，即不低于5.67 元/股。本公告发布前20 交易日均价：12.38 元/股本公告发布前1 交易日收盘价：14.53 元/股.themegallery.themegallery本次非公开发行A 股

8、股票的对象具体为以下机构：机构名称 认购数量(万股) 锁定期（月）1 华润股份 11,000 362 南方基金管理 6,000 123 上海南都伟峰投资管理 5,000 124 国信证券有限责任公司 4,600 125 博时基金管理 3,100 126 中国平安人寿保险股份 3,000 127 嘉实基金管理 3,000 128 海富通基金管理 1,500 129 鹏华基金管理 1,500 1210 富国基金管理 1,300 12.themegallery.themegallery投资项目 项目名称 拟投入募集资金 金额（万元） 投资总额（万元） 项目内容1 厦门吕岭路项目 75,000 126

9、,707 住宅为主2 佛山南海桂城A7 项目 75,000 147,846 住宅为主3 北京顺义四季花城项目 55,000 124,112 住宅为主4 杭州江干区九堡项目 50,000 103,709 住宅为主5 佛山顺德新城区项目 50,000 112,193 住宅为主6 武汉京汉大道项目 50,000 98,715 住宅少量商业7 上海吴泾镇锦川项目 35,000 110,722 住宅为主8 成都金牛区沙湾项目 30,000 69,763 住宅少量商业合计 420,000 893,767.themegallery.themegallery 上证指数 投资支持下的融资支持.themegall

10、ery.themegallery2007年筹资投入项目拟投入金额预计收入广州新里程（原科学城H3 项目）60,000万元11,682万元广州金域蓝湾（原金沙洲项目）80,000万元71,224万元佛山万科城（原南庄项目）90,000万元72,568万元珠海香洲区珠海宾馆项目65,000万元23,973万元杭州西溪蝶园（原蒋村项目） 70,000万元36,963万元杭州余杭区良渚项目170,00万元191,280万元宁波鄞州区金色水岸项目163,660万元35,099万元上海浦东五街坊项目120,00万元16,883万元上海金色雅筑（原中林项目）70,000万元14,509万元南京白下区安品街项

11、目65,000万元13,035万元南京红郡（原黄家圩项目）40,000万元15,909万元合计703,660万元503,125万元.themegallery.themegallery认沽权证 : 因为历史原因，客观上造成部分股份不能在交易系统按照市价上市交易和流通，而只能在场外市场（如产权交易市场等）以净资产为基础进行交易和流通，导致两类股票的计价基础产生差异，两类股东的利益诉求不同，即非流通股股东追求每股净资产的增长，而流通股股东则追求市价的增长，影响了上市公司治理结构的完善，不利于上市公司的长久持续发展。进行股权分置改革，则可以消除这些影响证券市场长远发展的因素，对所有投资者均是有利的。

12、2005年12月，万科企业股份 进行股权分置改革。其非流通股股东华润股份 （以下简称“华润股份”）向万科股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的流通A股股东，每持有10股万科流通A股股份免费派送8份认沽权证，以获得万科所有非流通股股份在A股市场的流通权。. .themegallery.themegallery其权证概览如下：权证代码：“038002” 权证简称：“万科HRP1” 1标的证券代码：“000002” 标的证券简称：“万科A” 发行人:华润股份 权证类别：备兑认沽权证 234.themegallery.themegallery其权证概览如下：标的证券：万科流通A股股票 5上市规模

13、：2,140,286,008份 行权方式：百慕大式，仅可在权证存续期间的最后五个交易日行权 权证存续期间：2005年12月5日至2006年9月4日，共计9个月 678.themegallery.themegallery其权证概览如下：行权日：2006年8月29 日至9月4日期间的五个交易日 9行权价格：3.73元 行权比例：1: 1，即1份认沽权证可按行权价向本公司出售1股万科A股股票 结算方式：证券给付方式，即认沽权证持有人行权时，应支付万科A股股票，并从本公司获得依行权价格及行权比例计算的行权价款 101112.themegallery.themegallery其权证概览如下：上市时间：2

14、005年12月5日 13上市地点：深圳证券交易所 履约担保：中国工商银行深圳市分行和中国农业银行深圳市分行分别提供各为40亿元的不可撤销连带责任担保 主交易商：招商证券股份 141516注：备兑权证是由持有该相关资产的第三者发行，并非由相关企业本身发行，一般都是国际性投资银行机构发行。发行商拥有相关资产或有权拥有该资产。备兑认股权证可以是认购或认沽，投资者并同时面对发行商的信贷风险。备兑权证是现在国际证券市场的主流权证。 .themegallery.themegalleryA股B股转债权证至此，截至2005年底，万科将成为第一个同时拥有四个金融品种的上市公司，为投资者投资万科提供了多种可供选择

15、的工具。投资品种的增多可以吸引更多投资者关注万科，提高流动性；更严格的信息披露要求所带来的公司治理透明度的提高。这些都可能提高公司的估值水平。万科在筹资手段创新方面一直领先于中国其他企业，这对其拓宽筹资渠道，分散筹资风险大有益处。.themegallery留存收益 :（单位元）年度法定盈余公积任意盈余公积未分配利润留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,63

16、7.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,412712005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公积未分配利润留存收益20075,395,470,156.384,03

17、2,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80注：2007年1月1日起，新企业会计准则开始实施。万科按照新企业会计准则有关规定重述2006年企业盈余公积和未分配利润分别为4,402,087,926.99元、831,480,143.76元:，则留存收益调整为5233568070.75元。.themegallery资本市场的马太效应资产规模更大 债务融资能力提升 资产规模扩大 高留存 净资产规模扩大(发挥财务杠杆效应，为举借更多债务提供基础) 资产负债率下降 债务融资规模扩大 净利润及留存收益规

18、模更大，从而对投资产生直接的支持效应。万科留存收益较高，产生资本市场的马太效应:.themegallery 万科负债筹资总体情况一览表（单位元）年度流动负债非流动负责负债合计流动负债占总负债的比重200748773983644174009612356617494487973.70%200864553721903158643083378041803024080.27% 2009.6.3062638612949200763740508271498699975.73%07年实行新会计准则.themegallery 短期债务的分类介绍应付账款应付票据，预收账款，应计账户商业票据Text短期债务短期债务

19、介绍短期借款.themegallery.themegallery流动负债主要数据一览表（单位元）年度短期借款应付账款预收账款2000566,000,000526,054,49522285826320011,353,000,000775,411,3024772972662002460,000,000489,986,26717925098020031,680,000,000847,428,1865443176472004795,000,0002,100,180,9174647450802005900,000,0002,424,131,910216685626120062,715,470,0003,

20、318,835,002466415279120071,104,850,0005,952,263,493883635097020084,601,968,333526,054,495222858263 2009.6.302,141,296,944775,411,302477297266.themegallery.themegallery分析应收账款预收账款2003 年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道，并取得一定成果。期末公司非银行借款占公司总借款的比重由 03 年的 35%提高到了 61%2005，2006年以及之后几年短期借款增加，原因是公司进入高速成长期，扩大债务筹资规模。 2002

21、年，短期借款适当减少。其原因是1，500，000，000元的可转换债券的发行。 之前流动负债率一直很高。由于历史原因，房地产行业普遍存在以银行融资为主的单一融资渠道以及以短期负债为主的贷款结构问题。 短期借款.themegallery短期借款分析：短期借款分为信用借款与担保借款；（单位元） 分析万科2000-2009年财务报表数据 年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,00

22、02008350,000,0002009.6.301,982,866,944担保借款信用借款年度担保借款2000 46,000,000（抵押）200120022003200420052006 217,000,000（担保）570,470,000（反担保）240,000,000 （抵押）2007 69,600,000(抵押)2008 240,000,000(担保) 60,000,000（抵押） 3,951,968,333（抵押）2009.6.30 80000000（担保） 78,430,000（抵押）.themegallery短期借款数据图分析：不管是从借款发生的次数还是从借款的额度的角度 考虑

23、，万科的短期借款都主要是以信用借款为主，说明公司的经营较好、信用良好，与银行保持良好的关系。.themegallery与借款有关的短期项目=短期借款+应付票据与商业信用有关的短期项目=应付账款+预收账款短期应交应付项目=应付工资+应付福利费+应付股利+应交税金+其他应交款+预提费用年度与借款有关的流动负债占总负债的百分比与商业信用有关的流动负债占总负债的百分比短期应交应付项目占负债的百分比其他短期负债和长期负债占总负债的百分比200021.31%47.15%26.88%4.66%200140.31%19.94%30.48%9.27%20029.81%29.06%25.44%35.69%2003

24、29.01%44.22%9.44%17.33%20048.61%49.74%9.93%31.71%20056.74%59.52%14.89%18.85%20068.62%46.95%14.01%30.43%20071.67%0.004945%72.03%26.30%20085.72%45.81%28.74%19.73%2009.6.302.59%50.99%22.15%24.27%百分比一览表.themegallery分析主要是与借款有关的项目、与商业信用有关的项目和与应交应付款有关的项目这三个部分中，借款属于企业外部筹资，商业信用和应交应付项目都属于企业经营中正常的往来资金占用，虽然也是负债

25、性质，但基本属于比较稳定的可供企业短期使用的资金流三大部分在各年所占份额各有增减，但总体来看，与商业信用有关的项目所占比重比较大，而与借款有关的项目并没有显示出明显的优势。这与房地产业的依靠负债经营、生产周期长等生产经营特点相符2007年万科在第三季度的地价高峰期减少了土地的购置量。这样的决定在当时可能会被视为保守甚至怯懦，但当行业调整逐渐浮出水面的时候，万科的稳健策略开始体现价值。万科是2007年购地支出对销售额的比例最低的企业之一，是08年上半年销售额对最近一年新增存货比例最高的企业之一。 .themegallery.themegallery长期借款图2003年，公司开始对负债结构进行适当

26、调整，合理增加长期借款。公司还自 2003 年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道 。.themegallery.themegallery授信额度2001年6月25日，万科与中国银行在深圳签订10亿元人民币授信额度总协议。 2004年11月8日，万科与中国农业银行在北京饭店签署了银企合作协议，中国农业银行向本公司提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度。同时，中国农业银行还核予本公司60亿元的楼宇按揭额度。?2006年7月21日，万科集团与中国银行总行在北京签署了战略合作协议，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。2007年6月19日，万科企业与中国建设银行股份 签署了战略

27、合作协议，建总行授予万科集团人民币200亿的意向性授信额度。2009年，8月，万科与中国建设银行股份 签署战略合作协议中国建设银行股份 将为万科企业股份 提供授信额度人民币500 亿元 .themegallery.themegallery可转换公司债券 2002年 6 月，万科公司向社会公开发行 1,500 万张可转换公司债券（“万科转债”） ，每张面值 100元，票面利率1.5，发行总额15 亿元。 万科转债在 2002 年 12 月 13 日至 2003 年 4 月23 日期间可以转换为公司流通 A股。可转债发行时的初始价格为每股人民币12.10元。 截至 2003 年 5 月 22 日，

28、万科转债累计转股29,586,656股，此时公司股本总额为 676，899,970 股。2004年4月30日，集团15亿元可转债全部顺利转股。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。.themegallery.themegallery 2004 年 9 月，万科公司向社会公开发行可转换公司债券（“万科转 2”） ，每张面值 100 元，发行总额 19.9 亿元。万科转 2 于 2005 年 3 月 24 日起可以转换为流通 A股，截至 2005 年 6 月 17 日，“万科转 2”累计转股 336,220 股，公司股本总额达2,273,964,091股。 由于万科 A 股股票自 2006 年

29、 1 月 4 日至 2006 年 2 月 21 日，连续 28 个交易日中累计20 个交易日的收盘价格高于当期转股价的 130%，满足了有关规定和万科企业股份 可转换公司债券募集说明书相关约定。公司行使“万科转 2”赎回权利，将截至2006 年 4 月 7 日之前未转股的3,869,600 元（38,696 张）“万科转 2”全部赎回。其余万科转2 全部转为股份，公司的股本总额增为3,969,898,751 股。.themegallery.themegallery分析与评价 2002年下半年以来,深沪股市持续低迷,投资者缺乏其他的避险工具、套利品种,这种情况下可转债的市场魅力就更大。万科可转债

30、以其一系列优质的特性在此情况下成为广大投资者回避市场风险、进行安全投资的一大亮点。 2003年以来，国内房地产市场一直呈现约的高增长势头，公司需要进一步增加项目储备资源，为未来年持续发展打好基础。但是自国家推出鼓励土地市场的出售、拍卖政策后，万科面临着巨大的资金压力，存在着很大的资金缺口。于此同时公司应抓好市场机遇，运用已形成的跨地域经营管理模式和品牌优势，进一步扩大市场份额。在此背景下万科于2004年发行19.9亿元的可转债，可以说是一项适时的筹资政策，及时缓解了公司的资金压力。.themegallery.themegallery公司债券 2008年9 月 18 日起，万科公司590,000

31、 万元公司债券在深圳证券交易所挂牌交易， 该期债券有担保品种债券（简称 08 万科 G1，上市代码 1120050)和无担保品种债券(简称 08 万科G2，上市代码 112006)两类。 .themegallery.themegallery债券名称2008年万科企业股份 公司债券发行规模59亿元发行价格本期债券面值100元，平价发行期限及规模1.有担保（08万科G1）：5年期固定利率债券，发行规模为人民币30亿元2.无担保（08万科G2）：5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行规模为人民币29亿元债券票面利率1.有担保：5.50%2.无担保：7.00%债券信用等

32、级发行人的主体信用等级为 AA+，本期债券中有担保品种的债券信用等级为 AAA，无担保品种的债券信用等级为AA+.themegallery.themegallery公司债券募集资金使用途径15亿元用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款公司债券剩余募集资金还用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。.themegallery.themegallery募集资金运用对万科财务状况的影响(一)对负债结构的影响 该期债券发行完成且根据募集资金运用计划予以执行后， 万科合并报表的资产负债率水平将由2007 年末的66.11%，略微增加至67.54%。长期负债占总负债的比例由变更前的26.30%，增加至3

33、3.02%。由于长期债权融资比例的有所提高，万科公司的债务结构将逐步得到改善，总体贷款成本将有所降低。(二)对短期偿债能力的影响 该期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后， 万科合并报表的流动比率及速动比率将分别由2007年末的1.96倍及0.59倍增加至2.11倍及0.71倍。万科公司流动比率和速动比率均有了较为明显的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。.themegallery.themegallery资金信托定义：委托人将自己合法拥有的资金,委托信托公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处分。房地产投资信托：受托人接受委托人的委托，将信托资金按

34、照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。.themegallery.themegallery万科使用资金信托历程2002.12月，“万科东海岸集合资金信托”发行成功，集团尝试多元化融资渠道迈出了第一步。2004年6月9日，万科与新华信托达成总额1.9995亿元的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。2005年4月28日，集团圆满完成?“平安信托万科广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托万科广州南湖项目集合资金信托”。第一步第二步第三步第四步第二步第三步第四步第五步2005年7月1日，集团圆满完成“北国

35、投北京万科西山项目集合资金信托”，募集资金1.8亿元。2006年3月20 日，与深圳国投信托公司达成1.6亿 元的贷款协议，用于万科朗润园集合资金信托计划 。.themegallery.themegallery分析以及启示1.房地产信托资金发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性。2.投资者享有不必缴纳公司税项，享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。 3.信托可以为房地产开发企业开发项目的全过程提供融资服务，并且综合财务费用较低，因此房地产信托是增强企业融资能力的重要途径。 4.万科在筹资渠道方面的创

36、新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。将金融创新与筹资渠道的创新结合起来，充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。.themegallery.themegallery国际筹资债务筹资：12004年4月，中山万科与国际房地产投资银行（HI）签订合作协议，由HI为中山万科城市风景花园项目提供总额不超过3500万美元的资金支持，项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。3而从万科2004年中报来看，万科在银行的短期借款从去年年底的16.8亿元猛增至32.39亿元，长期借款也由1.6亿元增至7.49亿元，分别增长92%和3

37、68%。可以说已经将银行借贷的能力发挥到了较高的程度。总体看来，如果不是万科债转股顺利实现，在减少债务的同时扩充了总资产，猛增的银行贷款将会大大提升万科的负债率，并进而增加其在银行的贷款难度。在这样的背景下，万科与HI展开合作，开了房地产企业从海外银行贷款的先例。22003年6月13日，中国人民银行下发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(以下简称121号文件)。在通知中，央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理，央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。 .themegallery.themegallery此次融资的载体

38、万科中山公司是一家中外合资公司，由万科和其附属公司香港永达投资公司共同设立，万科实际持控其100%股权。万科将所持有万科中山公司80%的股权转让给一家名为Best Gain Investment的公司(以下简称“BGI”)，后者由HI公司与万科共同设立，HI占股65%，万科占35%。万科与HI合作的具体方案如下：经过这一轮股权转换，万科直接和间接持有万科中山公司的权益只有48%(20%+80%X35%)。形式上，HI取得了万科中山公司的控股权。实际上，尽管HI公司拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际控制权，项目的运作方是万科。根据双方约定，在中山项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点

39、的利息赎回股权。也就是说，在法律上，这是一笔以股权换资金的股权融资，实际上，却是一笔商业贷款。.themegallery.themegallery国际筹资债务筹资：这个合作方案的核心在于选择万科中山公司作为投资载体。由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷有违目前的外汇管制。中外合资的企业性质，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门，避开了相关的管制要求。万科的这次海外贷款行为是其筹资之路上漂亮的一笔。1.这笔资金的获得不是简单的一笔钱的问题，对于提高企业资本运作水平和降低短期负债率都有好处；2.海外资金要投资给一个公司，最大的要求是能够看清楚被投资公司财务和项目的风险。引进海外资金对提高企业

40、财务的透明度大有益处；3. 海外基金投入资金的同时，会将管理方法带入，用合同的方式严格项目操作，可以让项目变得可控。 .themegallery.themegallery万科资本结构123数据指标资本结构分析（纵向比较） 横向比较.themegallery.themegallery.themegallery财务比率分析表项目财务比率万科2009年 2008年行业平均值2009年 2008年短期偿债能力流动比率1.901.761.991.92速动比率0.550.300.560.51现金比率0.430.31长期偿债能力资产负债率67%33%62.27%61.83%产权比率197.86%207.16

41、%210.95%207.06%已获利息倍数40.7268.61有形净值债务率盈利能力毛利率31.1939%36.10%37.34%销售利润率14.22%16%总资产收益率（净利润）2%3%0.61%5.17%净资产收益率（净利润）7131.58%14.01%资本保值增值率营运能力应收账款周转率22.6745.86应收账款周转天数7.947.85存货周转率0.180.330.060.42存货周转天数1019.891096.8424,023.121,340.94营业周期919.03流动资产周转率0.190.39总资产周转率0.180.37现 现金偿债金 比率流 获取现金量 能力 财务弹性现金流动负

42、债比0.12现金负债总额比0.12销售获现总比率每股经营活动现金径流量0.890.00现金股利保障倍数3.14财务数据分析.themegallery.themegallery.themegallery 偿债能力2009/6/302008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年流动比率(倍)1.901.761.962.191.832.412.132.62速动比率(倍)0.550.430.590.640.460.730.320.60股东权益与固定资产比率(倍)35152679.001754.081005.85长期负债与营运资金比例(倍)28.0833.0218.5635.72

43、利息保障倍数(倍)18.6810.6222.2625.51123.01-297.62-1036.80-93.13(一)偿债能力分析能否到期偿债是企业生存的根本问题, 偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。.themegallery.themegallery.themegallery对流动资产与流动负债的分析.themegallery.themegallery（二）盈利能力分析盈利能力2009/6/302008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年销售毛利率(%)31.186438.999241.994636.147734.794730.908927.275324.0

44、793主营业务利润率(%)28.720725.225721.802319.3674销售净利率(%)11.57519.838913.635512.824212.788911.45148.49948.3601总资产收益率(%)2.07123.67776.45836.39087.19676.72915.77595.2034净资产收益率(%)7.3112.6516.5515.3916.2514.1611.53410.9加权平均净资产收益率(%)7.613.2423.7523.5119.5415.3912.911.32.themegallery 从2002年到2007年间，伴随着房地产行业的蓬勃发展，其

45、各项盈利能力指标稳步快速增长。但是，我们看到总资产收益率和净资产收益率增长速度远远小于其利润增长率。主要原因在于随着业务规模的扩大，净资产及负债增长。2008年受金融危机影响，各指标均明显下降。09年有所回升.themegallery.themegallery.themegallery 从相关指标中看出，公司盈利能力的各项指标均好于上年，说明该公司的盈利很强。从下表可以看出，万科在近五年的毛利率增长均高于行业平均值，说明公司的盈利能力高于行业平均水平。但是值得注意的是在09年中期的毛利率却相对上年度下降了将近10个百分点。主要源于结算项目中土地成本较高及08年市场调整带来的影响。.themeg

46、allery.themegallery.themegallery报告期2009/6/302008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年现金流量分析:现金比率42.9130.9434.9448.7929.8549.6920.240.19经营净现金比率15.67-0.05-21.4-13.737.7416.63-30.824.36经营现金负债总额比11.87-0.04-15.77-9.316.2811.36-25.482.76全部资金现金回收率7.88-0.02-10.42-6.053.836.75-13.991.56净收益营运指数-0.03030.09790.0450-0

47、.0744-0.0277-0.0075-0.0023现金营运指数4.3163-0.0058-2.0104-1.3160.63551.1139-2.07470.193销售现金比率45.03-0.08-29.37-16.877.9813.67-23.172.81现金流量分析2009/6/302008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年现金比率42.9130.9434.9448.7929.8549.6920.240.19经营净现金比率15.67-0.05-21.4-13.737.7416.63-30.824.36经营现金负债总额比11.87-0.04-15.77-9.316

48、.2811.36-25.482.76全部资金现金回收率7.88-0.02-10.42-6.053.836.75-13.991.56净收益营运指数-0.03030.09790.0450-0.0744-0.0277-0.0075-0.0023现金营运指数4.3163-0.0058-2.0104-1.3160.63551.1139-2.07470.193销售现金比率45.03-0.08-29.37-16.877.9813.67-23.172.81（三）现金流量分析 从相关指标中看出，公司现金偿债能力比率较上年有所提高，而且公司三年俩经营现金流入首次为正，说明公司调整策略，而且取得了很好的效果，说明公

49、司靠经营活动创造的现金流量净额偿还债务的能力在增强，现金比较从组，但公司利用对外投资获取投资收益的能力就相对减弱了。如何进一步提高现金利用率是公司未来应关注的。.themegallery.themegallery.themegallery综上所述表明，公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是当年经营活动的现金流入大于现金流出，经营活动的现金净额不仅可以满足公司投资活动、筹资活动的现金需要，还可以为现金及现金等价物的净增加做出贡献，表明公司创造现金的能力非常强，现金处于良性循环系统中。从图表中可以看出，公司从2008年开始改变其投资决策，减少了投资，而使得投资活动的净额增加，现金

50、及现金等价物净额也有所增加。这是比较保守稳健的决策。但是从另一方面说明公司现金处理方式有些保守，可能造成资金浪费，而使得自己没有进行更好的投资而使收益有限。2009年上半年公司的经营性现金净流量表现为净流入98.22亿元，3年来首次实现了现金净流入，公司的财务和经营状况非常稳健。但在行业继续转好的预期下，我们预计下半年万科会加大土地的储备力度和新开工项目数，公司很可能会借助资本市场进行再融资来实现新的扩张。.themegallery.themegallery.themegallery。.themegallery.themegallery.themegallery综合评价 万科集团自上市以来，保

51、持了健康和持续发展的良好态势，实现了公司连续跨越式的发展。企业综合实力和影响力进一步巩固和提高。 报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。 公司整体财务稳健。期末公司净负债率10.7%，比年初下降22.4个百分点，处于行业低端；资产负债率66.4%，银行贷款占负债比率37.9%，总体财务状况较稳健。期末账面现金268.8亿元，比年初上升34.5%；短期银行贷款及一年以内到期的银行贷款仅为121.3亿元；期内经营活动现金净流入98亿元，现金回笼情况良好。 受去年市场低迷时公司促销

52、策略以及较高土地成本的项目进入结算期等因素影响，全年毛利率较去年下滑将较为明显。良好的销售表现将促使公司加快拿地、开工节奏，而成本控制对于毛利率的拉动也将于明后两年逐步体现，公司未来存在较好的业绩释放空间。.themegallery.themegallery.themegallery资产负债率从03到07，万科资产负债率一直低于行业平均水平。 但08年由于受金融危机的影响，行业平均水平远远低于万科。与保利相比，万科的资产负债率比较低。04、05年，保利比万科高出达20个百分点。这表明万科投资比较谨慎。 这也是万科综合实力超出保利的原因之一。（%）.themegallery.themegalle

53、ry.themegallery 从03到08年，万科资产负债率以较平稳的速度增长。05年突破60%。此后一直维持在65%左右。其中，从03到04及05到06增长速度较快，主要是因为预收账款和银行借款的增加。03到04：预收账款从464,745,080.69增加到2,166,856,261.28，增幅为366.25%，期末余额占资产总额的13.95%；长期借款从260,200,000.00增加到899,693,475.17，增幅为245.77%，期末余额占资产总额的5.79%。05到06：预收账款从4,664,152,790.56增加到7,156,005,342.48，增幅为89.45%，期末余额占资产总额的18.22%；长期借款从1，194，889，180.00增加到9,510,878,980.91，增幅为695.96%，期末余额占资产总额的19.61%。（%）.themegallery.themegallery.themegallery 预收账款增加是因为预售楼宇的增加。