资产评估中的最经典案例-重要知识点汇总

1、武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 PAGE 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE 20电话 八 爸 澳 澳 笆 坝 碍武汉市城乡统筹碍示范区笆整体改造项目叭资金平衡方案拌武汉国佳房地资昂产评估有限公司2012年5月武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 目 录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc324446254 跋第一章啊 扮项目基本情况办 PAGEREF _Toc324446254 h 啊1 HYPERLINK l _Toc3244佰46255吧 绊一项目概况及埃背景邦 PAG

2、EREF _Toc324446255 h 霸1 HYPERLINK l _Toc324446256 哎二、项目区位概扒况暗 PAGEREF _Toc324446256 h 懊2 HYPERLINK l _Toc324446257 隘第二章柏 靶项目成本概算哎 PAGEREF _Toc324446257 h 吧4 HYPERLINK l _Toc324446258 澳一、测算说明矮 PAGEREF _Toc324446258 h 巴4 HYPERLINK l _Toc324446259 板二、征地成本测白算依据版 PAGEREF _Toc324446259 h 鞍4 HYPERLINK l _T

3、oc324446260 按三、征地成本测肮算过程霸 PAGEREF _Toc324446260 h 傲5 HYPERLINK l _Toc324446261 艾四、主要技术思邦路和相关说明拔 PAGEREF _Toc324446261 h 俺6 HYPERLINK l _Toc324446262 按五、项目成本测白算唉 PAGEREF _Toc324446262 h 翱7 HYPERLINK l _Toc324446263 岸第三章拔碍平衡资金测算扮 PAGEREF _Toc324446263 h 斑14 HYPERLINK l _Toc324446264 挨一、土地价格定翱位按 PAGERE

4、F _Toc324446264 h 柏14 HYPERLINK l _Toc3244462绊65芭 瓣二、土地出让收颁益搬 PAGEREF _Toc324446265 h 翱24 HYPERLINK l _Toc324446266 白三、国家规定计吧提费用板 PAGEREF _Toc324446266 h 半28 HYPERLINK l _Toc324446267 巴四、土地净收益斑测算拌 PAGEREF _Toc324446267 h 蔼30 HYPERLINK l _Toc324446268 叭五、资金平衡结暗论霸 PAGEREF _Toc324446268 h 翱30 HYPERLINK

5、 l _Toc324446269 懊第四章罢 盎融资计划胺 PAGEREF _Toc324446269 h 颁31 HYPERLINK l _Toc324446270 伴一项目资本金敖 PAGEREF _Toc324446270 h 敖31 HYPERLINK l _Toc324446271 爱二、项目债务资巴金筹措傲 PAGEREF _Toc324446271 h 胺31 HYPERLINK l _Toc324446272 搬三、土地收益转肮投坝 PAGEREF _Toc324446272 h 叭34 HYPERLINK l _Toc324446273 靶第五章稗 昂项目平衡财务评芭价般 P

6、AGEREF _Toc324446273 h 阿35 HYPERLINK l _Toc324446274 拔一、财务评价基翱础数据与参数选版取岸 PAGEREF _Toc324446274 h 挨35 HYPERLINK l _T氨oc32444阿6275伴 稗二、财务评价报昂表背 PAGEREF _Toc324446275 h 盎36 HYPERLINK l _Toc324446276 摆三、财务评价结百论癌 PAGEREF _Toc324446276 h 袄36 HYPERLINK l _Toc324446277 白第六章疤 巴分析结论扒 PAGEREF _Toc324446277 h 熬

7、37 HYPERLINK l _Toc324446278 盎附表、附件肮 PAGEREF _Toc324446278 h 笆39 HYPERLINK l _Toc324446279 一附表 PAGEREF _Toc324446279 h 39 HYPERLINK l _Toc324446280 二附件 PAGEREF _Toc324446280 h 39扒第一章 鞍项目基本情况疤一项目疤概况绊及靶背景1、项目概况哎项目名称：俺武汉市城乡统筹按示范区摆整体改造项目瓣（以下简称项目隘）。案项目定义为由碍武汉市城乡统筹坝示范耙投资开发有限公办司伴负责投资运作的埃武汉市城乡统筹斑示范区挨整体改造项目稗

8、。拌根据武汉市隘汉阳区人民政府罢文件：拌阳政文摆201坝2八柏8昂号半汉阳区人民政府霸武汉地产开发投板资集团有限公司艾关于联合组建捌武汉市城乡统筹哀示范区摆投资开发有限公俺司的请示稗，项目由埃武汉市汉阳区人摆民政府哀指定的湖北天创鞍房地产开发有限八公司和武汉汇科绊质量检测有限公吧司共同出资，伴与武汉地产开发安投资集团有限公拜司组建合资公司绊芭武汉市城乡统筹案示范区癌投资开发有限公鞍司俺负责投资运作。2、项目背景岸为促进汉阳西部艾城乡统筹发展，敖贯彻落实好芭湖北盎省、皑武汉搬市领导关于加快哀汉阳西部“七村伴一场”（郑家嘴袄、徐湾、快活岭爱、罗家嘴、陈家扮嘴、董家店、三案眼桥7个村和什柏湖农场）综

9、合改颁造的批示精神，按汉阳区委、区人哀民政府会同武汉百地产集团，对联盎合推进汉阳西部叭“七村一场”整爱体改造工作进行安了多次会商，哀现已签订按合作框架协议书板和合作协议袄按。半根据瓣扮武汉市人民政府袄国有资产管理委唉员会关于综四交碍字哀【068】号政皑务督查事项的回佰复意见叭疤，败武汉市汉阳区人按民政府啊所属全资子公司捌与武汉地产开发柏投资集团有限公巴司艾共同搬组建合资公司邦拌武汉市城乡统筹吧示范区碍投资开发有限公八司爱，作为“昂武汉市城乡统筹般示范区案”整体改造主体敖，负责项目投融肮资、基础设施建把设、城中村改造隘建设，实施跋项目改造安。癌3、艾项目拌整体改造的必要办性斑一是三环线综合挨整治

10、及绿化带建罢设的需要。自2唉011年4月起办，巴武汉安市启动了三环线霸及周边环境综合拜整治工作，要求暗将三环线建成爸武汉氨市“百里文明示暗范路”，对三环巴线建设提出了“癌快速通达、智能耙诱导、绿化美化般、管理规范”的邦具体要求。岸由于爸汉阳西部罢“扮七村一场”紧邻隘三环线西侧岸，沿三环线约扳8公里爱长，若不对其进袄行整体改造，汉按阳三环线西侧的坝综合整治和绿化百带建设所需的拆绊迁和征地资金将板无法落实，从而疤影响全市三环线版整治目标的实现稗。矮二是“三万”活把动中村民强烈要拜求进行改造。安汉阳西部扳“阿七村一场”地区背基础设施极其缺办失，村民医疗、百教育以及供水、隘排水、供电、道凹路、通讯等必

11、要把生活配套设施严氨重不足，环境卫背生、消防安全等笆问题长期没有得唉到有效解决，非绊城非乡的局面造爸成该区域农民社暗会保障和生活质俺量均无低于区内吧其他城中村村民扮水平。自201版1年3月暗武汉伴市“三万”活动盎启动以来，暗汉阳西部伴“埃七村一场”农民岸群众向驻村工作艾组强烈反映要求伴实施村湾整体改搬造。俺三是“城市生态伴绿楔”规划要求唉只能实施整体改巴造。办汉阳西部巴“七村一场”位氨于城郊结合部，跋根据2010年哎国务院批复武艾汉市城市总体规背划（2010邦2020年）扮，绊汉阳西部傲“暗七村一场”中有熬4个村属规划中斑“城市生态绿楔办”范围，禁建区凹和限建区面积较俺大，加之该区域颁基础设施

12、落后，百需要全新建设和搬改造。因百此，无法按照目矮前城中村改造政拜策进行单个城中般村改造，只能实癌施整体改造。叭二、柏项目区位吧概况拜汉阳西部“七村按一场”隶属汉半阳区永丰街办事哎处，东邻武汉三拔环线，西连蔡甸柏区，南与武汉经盎济技术开发区毗袄邻翱，岸北接汉蔡高速公邦路艾。班汉阳区人民政府暗对暗“疤武汉市城乡统筹扒示范区翱”袄整体改造项目高败度重视并将给与岸大力支持。笆第二章 哀项目成本芭概算半汉阳西部“七村靶一场”伴项目成本盎主要包括拟佰改造百地块凹征地报批规费、捌征地埃补偿颁成本、把还建吧房芭投资、货币补偿霸成本、装修补偿摆费用、拆迁补偿把费用、土地登记斑费、佰基础设施投资费艾用（三通一平

13、）爱、不可预见费、鞍财务成本坝等。一、测算说明熬根据土地供应计安划，制定巴项目改造隘计划：败1、版项目改造爸要纳入武汉市总班体的摆改造澳计划，形成巴改造成本隘和供给总量的平凹衡； 靶2、按照拔武政【2004疤】7号文提出的般土地开发运作的摆模式版开展瓣项目改造耙工作，暗项目改造笆要抑制该地区地啊价不正常波动和笆违规违建的因素癌，要成片成规模熬的进行土地收购案；邦3、半项目改造百需要结合市场的摆供需状况，适时鞍适地的进碍行奥项目澳改造熬，瓣要兼顾开发商投把资者的选址意向阿，重大项目和与白社会经济发展关伴联密切的项目，碍必须做好土地的矮先期阿改造笆工作；肮4、凹项目改造翱要考虑资金的筹昂措能力和资

14、金负安担压力，需要结靶合资金供给方案绊拟定可行的隘改造岸计划。百5、伴根据绊改造项目的靶规模，紧密联系斑市场供需状况，笆该扒项目改造白周期暂定为5年按。吧二、征地成本测爸算依据岸1、中华人民哎共和国城市房地办产管理法；艾2、城市房屋隘拆迁管理条例拜；奥3、房地产估皑价规范（GB皑/T50291巴-1999）；稗4、武汉市城爱市房屋拆迁估价鞍实施意见；袄5、武汉市城胺市房屋拆迁管理板实施办法；翱6、武汉市物价巴局、房产管理局拜关于印发武汉市班房屋重置价格标班准的通知（武价瓣房字【2004耙】74号）；懊7、武汉市中瓣心城区农村宅基拜地区位图；搬8、武汉市市霸区土地定级与基般准地价评估；阿9、现场

15、勘查资奥料、市场调查资埃料及评估人员所阿掌握的武汉市近岸期房地产市场行隘情；鞍10、委托单位拌提供的其他有关氨资料。唉三、征地成本测奥算过程叭改造项目爸用地为集体土地袄，地上房屋采取佰还建方式进行补版偿，宅基地部分拌按武汉市中心背城区农村宅基地盎区位图确定所氨处地区宅基地区吧位分类，确定宅罢基地价格。耕地百部分，按成本法笆测算征收集体土挨地耕地费用，并扮参照其他拆迁评暗估项目中征收集案体土地费用经验拜数据调整。佰具体工作内容及般流程如下：般1、在对现场进敖行现场勘查的基矮础上，参照项目隘预评资料，确定碍房屋平均重置价拌格及建筑容积率岸，估算总建筑面拌积及各类型用途肮房屋的比例；佰2、根据实际用

16、叭途确定各种用途奥区位价格（商业扒、住宅区位单价唉）；胺3、国有土地上颁企业，已评估的把按评估资料显示艾的土地、房产、隘装修、资产设备摆的补偿金额汇总袄，未评估的在明摆确土地用途性质扒为工业的按工业肮用途测算地价及捌其他部分补偿金埃额；凹4、集体土地征阿地补偿根据板败武汉市征用集体爸所有土地补偿安敖置办法袄（笆武汉市人民政府耙令爸第149号艾）蔼；安5、集体建设用爸地征地补偿根据邦武汉市征用集唉体所有土地补偿板安置办法（武哎汉市人民政府令罢第149号拜）和矮武汉市征用集体阿所有土地房屋拆懊迁管理办法稗隘（哀武汉市人民政府暗令般第碍14叭8拌号百）懊，其集体土地上搬企业按照评估资凹料显示的土地、

17、翱房产、装修、资板产设备的补偿金佰额汇总测算。哀四、主要技术思疤路和相关说明搬1唉、房屋重置价格耙房屋重置价评估罢采用重置成本法伴，即求取估价对耙象在估价时点的盎重置价格或重建八价格，扣除折旧傲，以此估算估价案对象的客观合理办价格或价值。房斑屋重置价依据半武汉市房屋重置扮价格标准（武柏价房字【敖2004熬】第阿74板号）。重置价评败估中房屋折旧（绊成新率）的评估芭采用年限折旧法爱和勘察打分法相邦结合。板2胺、住宅用房区位凹价格评估技术思癌路凹采用市场法评估艾住宅区位价的技碍术思路：遵循市芭场法可比实例的氨选取原则，根据白评估人员掌握的暗房地产交易市场爸资料，在与估价蔼对象地块同一供哀求圈内选择

18、三至蔼五个与估价对象稗用途、规模、档哎次、建筑结构相拜同或相似的近期坝房屋交易实例作奥为可比实例，扣伴减重置价后，对懊影响价格的各项蔼因素及其影响程班度进行分析，建爸立估价对象与可隘比实例的价格可爸比基础，并分别般进行交易情况修坝正、交易日期修扮正、区域因素修靶正、个别因素修爸正，求取待估房袄地产的区位价格斑（比准价格）。扮3白、商业、办公用蔼房区位价格评估唉技术思路颁商业、办公用房埃的评估采用收益扒法为主，有条件柏的可同时采用市拌场比较法。在具傲体操作中选取估把价对象周边同类耙型商业用房的正拜常客观租金收益癌作为估价对象未癌来正常收益，选暗用适当的资本化搬率将其折现到估拜价时点后累加，柏以此

19、估算估价对把象的客观合理价唉格或价值。碍4巴、工业地价评估挨技术思路爸由于估价对象工爱业用地所处区域白位于武汉市基准拌地价覆盖区内，傲故可采用基准地摆价系数修正法评爸估工业用地价格稗。邦基准地价系数修阿正法：是以基准笆地价估价成果为按依据，通过对待啊估宗地地价影响半因素的分析，利搬用宗地地价影响颁系数，对各城镇八已公布的同类用懊途同级或同一区爸域土地基准地价靶进行修正，估算扳待估宗地客观价笆格的方法。岸五、坝项目哎成本凹测算蔼本次测算中征地笆成本按征地补偿疤单价综合补偿的阿方式。实际扒改造蔼土地面积244罢03.20亩，败征地成本测算如案下：扮1、征地报批费翱用耕地开垦费哀依据武土财2矮000

20、1号文颁标准，按1.5胺万元/亩计取。征地管理费班依据计价格2颁001585皑号文、鄂价房字爸19954颁4号文、鄂价房敖服2001邦117号文、鄂半价房服200阿247号文标半准，按征地费总跋额的1.1%计奥取。新征勘丈费班按用地面积0.艾2元/平方米计挨。稗罢新增建设用地有盎偿使用费阿依据财综20傲0648号文翱标准，按80元坝/平方米计取。盎袄新菜地开发基金霸依据鄂价费字瓣199213芭0号、武政 奥199830拌号标准，按1.蔼5万元/亩计取跋。水利建设基金傲依据省政府1翱999182跋号令按耕地20澳00元/亩、非蔼耕地1500元碍/亩计取。耕地占用税安由市财政局负责坝征收，依据湖北

21、埃省财政厅湖北省邦地方税务局关于拌印发湖北省耕瓣地占用税适用税胺额标准的通知柏，按50元/平埃方米计取。败本项目在实际操翱作中只有半可出让唉用地及公建类用搬地会发生相关规懊费（靶可出让隘用地及公建类用傲地面积合计为1罢1092.95佰亩）。氨根据以上测算标叭准，征地报批规安费约哎5.49昂万元/亩，合计翱约133870吧.68万元。前期规费估算搬序号凹费用名称霸收费标准白小计半用地分类案经营性、半公建类用地斑其他用地扒（水域、禁建区百）懊土地面积（公顷啊）白巴1626.88拌739.53哀887.35袄折合（亩）昂拔24403.2艾0 阿11092.9柏5 哎13310.2岸5 柏一、前期规费

22、半1胺耕地开垦费（万百元）靶耕地1.5万元半/亩哎16639.4凹3 矮16639.4败3 伴艾2岸征地管理费（万按元）扒1.1%征地芭费总额搬2788.98疤 昂霸办3案新增建设用地皑有偿使用费（万颁元）唉80元/平方米白59162.4安0 按59162.4案0 肮爸4唉新菜地开发基金班（万元）跋1.5万元/亩背16639.4邦3 霸16639.4跋3 般癌5办水利建设基金（艾万元）扳耕地：2000败元/亩； 坝 非耕地疤：1500元/白亩颁1663.94蔼 阿1663.94罢 扮柏6癌耕地占用税（万耙元）傲50元/平方米把36976.5哀0 摆36976.5氨0 伴搬前期规费小计（哎万元）

23、芭133870.懊68 2、征地成本笆改造项目把用地为集体土地熬，地上房屋采取白还建方式进行补熬偿，宅基地部分埃按武汉市中心吧城区农村宅基地澳区位图确定所凹处地区宅基地区唉位分类，确定宅坝基地价格。耕地瓣部分，按成本法傲测算征收集体土疤地耕地费用，并靶参照其他拆迁评白估项目中征收集柏体土地费用经验懊数据调整。傲具体工作内容及皑流程如下：靶A、在对现场进班行现场勘查的基氨础上，参照项目隘预评资料，确定稗房屋平均重置价熬格及建筑容积率半，估算总建筑面艾积及各类型用途百房屋的比例；矮B、集体土地征伴地补偿般根据伴笆武汉市征用集体半所有土地补偿安跋置办法俺（武汉市人民吧政府令背第149号氨）扮；艾C、

24、集体建设用隘地征地补偿根挨根据蔼武汉市征用集鞍体所有土地补偿敖安置办法（武搬汉市人民政府令昂第149号败）和胺武汉市征用集体埃所有土地房屋拆绊迁管理办法颁（武汉市人民疤政府令鞍第14唉8拌号班）翱，其集体土地上艾企业按照评估资案料显示的土地、颁房产、装修、资懊产设备的补偿金拔额汇总测算。肮根据省人民政鞍府关于公布湖北疤省征地统一年产矮值标准和区片综罢合地价的通知白（鄂政发（20笆09）46号、扮2009年12袄月1日起施行）班的有关规定坝，唉郑家嘴、徐湾、哀快活岭、罗家嘴百、陈家嘴、董家矮店、三眼桥7个胺村和什湖农场隘属于武汉市汉阳爸区白般等地段败，斑年产值标准为斑9550背元/亩芭。败结合阿

25、打包地块现状稗，伴初步估算瓣工业用地、公共伴设施用地、居住办用地、市政公用笆设施用地、居住佰配套教育用地、案公共设施用地、板独立公用停车场捌用地的斑征地补偿成本单隘价案为年产值标准的佰21倍翱（其中氨土地补偿费、安扒置补助费的补偿俺倍数合计为20敖倍，地上附着物芭和青苗补偿费的靶补偿倍数胺合计捌为1倍鞍）跋，坝约巴20捌万元/亩，跋绿地、水域、禁澳限建区、道路用昂地的捌征地补偿成本单叭价吧为年产值标准的安8斑.4疤倍隘（其中按土地补偿费、安罢置补助费的补偿巴倍数合计为拌6爸倍，地上附着物罢和青苗补偿费的版补偿倍数吧合计安为碍2.4阿倍跋）碍，般约百8按万元/亩，实八际啊改造百土地面积244扒0

26、3.20亩，癌则征地补偿总价氨为253543隘.80万元。征地补偿费用蔼土地类别哀征地面积霸（亩）案征地补偿单价拌（万元扮/芭亩）绊征地补偿成本氨（万元）吧工业用地啊1789.20把20.00芭35784.0肮0肮公共设施用地翱298.95巴20.00懊5979.00跋居住用地案1917.90斑20.00懊38358.0癌0巴市政公用设施用扒地伴645.60绊20.00蔼12912.0懊0哀居住配套教育用鞍地矮146.10按20.00皑2922.00吧公共设施用地爸43.65隘20.00扳873.00拜独立公用停车场袄用地蔼18.45瓣20.00扒369.00蔼绿地癌2988.45班8.00碍

27、23907.6拜0拌禁限建区凹12521.4凹0耙8.00艾100171.俺20爸水域阿717.60坝8.00碍5740.80摆道路八3315.90伴8.00般26527.2芭0奥征地费用小计（啊万元）敖253543.板80 柏3笆、还建房投资俺、货币补偿估算靶（八1啊）还建房投资矮根据百拔中共武汉市委武叭汉市人民政府关疤于积极推进“城岸中村”综合改造罢工作的意见白（挨武发2004佰13号案）跋的规定般，白住宅类征收按照昂80平方米/人氨的标准进行实物扒补偿，傲“七村一场”凹总人口约柏12514人阿，则需还建房建案筑面积约100皑万平方米。其中肮80万平方米还袄建房，货币补偿鞍20万平方米。爸

28、另重置价补偿面伴积约50万平方跋米。拌打包项目需要安坝排80万平方米傲的还建房。按根据拌武汉市规划设计疤研究院武汉新区班分院百出具的蔼爸武汉市城乡统筹疤示范区懊打包项目规划咨班询报告案，住宅用地的容吧积率为跋2.53.0安，本次还建用地瓣的容积率安按3.霸0背估算芭，则需要安排还胺建用地癌400.00暗亩。本资金平衡百方案考虑从艾可出让用地颁中的住宅用地中氨调整稗400.00百亩的还建用地。翱还建房建安投摆资爸根据懊武汉市建设工败程造价管理站文扳件（武建价字皑【2011】2案0号）的规定蔼，还建房建安成巴本单价取跋3000哎元叭/盎平方米，巴则还建房建安投矮资估算为伴240000.肮00爱万元

29、。过渡费翱还建房建设期暂肮定为绊2半年，澳根据肮武汉市征用集耙体所有土地房屋挨拆迁管理办法暗（市人民政府第暗148号令）的巴规定坝，柏过渡安置费按还阿建房面积搬6元跋/挨月叭/霸平方米埃计算拔。据此估算，过胺渡费为拜11520.0鞍0挨万元。还建房投资摆还建百房傲投资合计为啊251520.癌00办万元。还建房投资估算半还建房用地面积安（亩）坝容积率佰还建房总建筑面鞍积（）搬还建房建安投资埃单价（元/）板还建房建安投资爱（万元）把过渡费（万元）翱还建投资（万元昂）拜400.00艾3.0搬800000八3000般240000.稗00拌11澳520.00奥251520.皑00摆（班2艾）货币补偿费疤

30、初步估算，需要瓣进行货币补偿的扮建筑面积有20埃0000平方米爸，佰根据以往征地补吧偿数据坝，暗货币补偿标准岸约靶为4000元/癌平方米，则货币绊补偿费为800柏00.00万元跋。4、装修补偿费挨初步估算，凹还建房建筑面积澳约100万平方碍米，案重置价补偿面积颁约50万平方米挨，则绊需要进行装修补氨偿的建筑面积有罢1500000板平方米，昂根据以往哀征地补偿霸数据，瓣装修补偿标准把约拌为澳100俺元皑/安平方米矮，则装修补偿费蔼为稗15000.0扳0挨万元。5、拆迁补偿费（1）住宅鞍初步估算，吧住宅的建筑面积捌有叭500000叭平方米罢（重置价补偿建阿筑面积）半，拆迁补偿标准扮为熬400澳元隘

31、/唉平方米，凹则住宅的拆迁补耙偿费为安20000.0懊0搬万元。（2）非住宅阿初步估算，非住罢宅的建筑面积有傲320000皑平方米拜，盎根据以往罢征地补偿败数据柏，版拆迁补偿标准为伴1000扳元啊/版平方米，则非住鞍宅的拆迁补偿费疤为把32000.0凹0邦万元。疤（疤3搬）拆迁补偿费霸 伴拆迁补偿费合计懊为百52000.0氨0败万元。6、土地登记费办土地登记费按照稗以上五项之和的翱0.5%疤计算，即芭3929.67疤万元。啊7捌、基础设施投资芭改造扳项目范围内的道皑路面积为巴3315.90按亩，把根据以往数据安，耙初步估算投资强败度为案25艾万元笆/耙亩，则基础设施盎投资额为俺82897.5岸

32、0奥万元。8、不可预见费败按照征地补偿费扳和安置补助费的傲10%跋计算，即奥58506.3坝8柏万元。9、利息澳项目改造澳投资为以上四项袄之和，为埃931268.鞍03爸万元，计息周期奥（区别于项目周矮期、滚动贷款）罢暂定为拜6板年，利率取中国柏人民银行现行一绊至三年期贷款利肮率盎6.65%芭，利息估算为岸43989.7敖5绊万元。邦10袄、肮项目改造氨总皑成本熬项目改造扒总澳成本为以上五项阿之和，约傲975257.挨80肮万元，约哀39.96瓣万元百/熬亩。按项目改造成本暗估算表叭面积埃(亩)皑项目改造成本阿（万元）颁土地登记费颁（万元）哀基础设施投资（罢万元）白不可预见费捌（万元）按利息懊

33、（万元）暗项目改造安总成本（含息）疤（万元）把24403.2艾0 傲785934.跋48 搬3929.67邦 肮82897.5袄0 办58506.3稗8 皑43989.7袄5 唉975257.伴80 懊11绊、成本回收土地白单价翱本项目拟对把可出让皑用地、禁建区及案水域之外的基础绊设施用地等其他罢土地实行成本回疤收。经估算佰项目改造办总成本艾为埃975257.把80叭万元，稗则袄单价（即成本回绊收土地单价）为扮316.32扒万元佰/笆亩。估算过程详霸见下表。翱成本回收土地单扮价估算表绊改造总爱成本办（万元）暗面积（亩）班单价懊（万元/亩）靶备注坝975257.隘80 绊3140.25隘 叭31

34、6.32矮3140.25稗亩为可发生耙供地行为的土地平衡资金测算俺对项目用地进行坝经济分析和评价胺，就需要通过估靶价来确定项目用跋地在土地供应市盎场上的客观合理矮的价格。摆在对项目用地类肮似地区和周边地啊区土地价格数据败资料调查分析的败基础上，根据对芭地区经济环境、矮市场前景、规划俺方案、开发成本百和土地增值潜力皑研究的分析及结把论，对项目用地蔼熟地状态时的土叭地价格进行评估板定位。爱一、土地价格定案位1、估价原则预期收益原则碍对于价格的评估般，重要的并非是拌过去，而是未来搬。过去收益的重稗要意义，在于为败推测未来的收益安变化动向提供依摆据。因此，商品叭的价格是由反映半该商品将来的总版收益所决

35、定的。凹土地也是如此，隘它的价格也受预矮期收益形成因素芭的变动所左右，癌所以，土地投资瓣者是在预测该土懊地将来所能带来耙的收益或效用后叭进行投资的。这班就要求估价人员耙必须了解过去的坝收益状况，并对白土地市场现状、岸发展趋势、政治埃经济形势及政策捌规定对土地市场澳的影响进行细致傲分析和预测，准绊备预测该土地现办在以至未来能给霸权利人带来的利稗润总和，即收益败价格。替代原则把在正常的土地市熬场中，地价水平拔由具有相同性质矮的替代性土地的按价格所决定，地霸价水平由最了解叭市场行情的买卖靶者按市场的交易埃案例相互比较后扳所决定，另外，跋地价可通过比较霸地块的条件及使挨用价值确定。因澳此，在土地估价暗

36、时，要综合考虑爸与待估宗地具有坝相替代性的土地扳的价格进行测算般。埃扳最有效利用原则凹由于土地具有用颁途多样性，不同吧的利用方式能为靶权利人带来不同扒的收益，且土地傲权利人都期望从霸其所占用的土地爸上获取更多的收拜益，并以能满足背这一目的作为确爸定土地利用方式绊的依据。同时，捌土地的利用方式班又受到其所在区斑域经济发展，土澳地利用规划、城按市规划及社会、百政治、军事等多俺方面因素的制约白。因此，合理的芭土地价格的形成阿是以该土地的效拜用在合法的条件懊下作最有效发挥巴为前提的。供需原则艾在完全的自由市岸场中，一般商品疤的价格，取决于靶需求与供给关系拌的均衡点。需求版超过供给，价格癌随之提高；反之

37、蔼，供给超过需求胺，价格随之下降白，这就是供求均凹衡法则。土地也斑是一样，其价格叭也是由需求与供啊给的互相关系而挨定。但因为土地皑不同于一般商品岸，具有一些人文耙与自然特性，使捌得它除了遵循上爸述供求均衡以外伴，也遵循其特有伴的供求规律。由办于土地具有地理疤位置的固定性、奥不增性、个别性办等自然特性，使柏价格独占性较强班，需求与供给都矮限于局部地区，拔供给量有限，竞白争主要是在需求埃方面进行。即土斑地不能实行完全按竞争，其价格的熬独占倾向性较强盎。尤其在我国城瓣市土地属国家所搬有，市场中能够败流动的仅是有限斑年期的土地使用霸权，土地供方主板要由国家控制。翱因此，在进行土岸地估价时，应充蔼分了解

38、土地市场啊的上述特征，充胺分考虑土地的供澳求状况和可能导氨致供求关系变化耙的因素。在进行绊供求分析时，应唉考虑时间因素，背作动态分析。绊疤报酬递增递减原把则办经济学中的边际捌效益递减原则，肮是指增加各生产巴要素的单位投入跋量时，纯收益随昂之增加；但达到佰某一数值以后，袄如继续追加投资扒，其纯收益不再翱会与追加的投资翱成比例增加。胺土地投资同样遵八循这一原则。假板设在某地段建设拜高层楼房，随着邦楼层的增加，纯百收益相应增加，哎当超过某一层数拜之后，收益就很巴难成比例增加，矮这个收益达到最爱高的层数，在经班济上是最有利的熬。为了确定这一稗点，必须就不同鞍结构不同高度建隘筑物的必要成本岸、预计收入、

39、经坝营支出等加以组把合进行计算，以版寻找总收益上升俺和下降的转折点叭。利用这一原则矮，就可找出土地案的边际使用点，稗即最大收益点，白也可称为最有效啊使用点。因此这扳一原则与最有效哎使用原则密切相搬关。实际上，在柏任何给定的条件阿下，土地、劳动案力、资金、管理背水平之间都存在白着一定的最优组啊合，超过一定限佰度，每一要素的熬继续增加，其收案益却不会相应成般比例增加。这一疤原则说明成本的矮增加并不一定会昂使土地价格增加邦。贡献原则般按经济学中的边扒际收益原则，衡把量各生产要素的拌价值大小，可依搬据其对总收益的疤贡献大小来决定癌。对于土地估价霸，这一原则是指安不动产的总收益罢是由土地及建筑扮物等构成

40、因素共搬同作用的结果。颁其中某一部分带霸来的收益，对总柏收益而言，是部耙分与整体之间的巴关系。就土地部拜分的贡献而言，暗由于地价是在生伴产经营活动之前柏优先支付的，故捌土地的贡献具有皑优先性和特殊性翱。变动原则稗一般商品的价格熬，是伴随着构成摆价格的因素的变肮化而发生变动的罢。土地价格也有昂同样情形。它是扒各种地价形成因翱素相互作用的结板果。而这些价格佰形成因素经常处胺于变动之中，所笆以土地价格是在皑这些因素相互作败用及组合的变动安过程中形成的。懊在土地估价时，伴必须分析该土地凹的效用、稀缺性半、个别性及有效艾需求，以及使这斑些因素发生变动颁的一般因素、区安域因素及个别因跋素。由于这些因懊素都

41、在变动之中啊，因此应把握各百因素之间的因果案关系及其变动规拜律，以便根据目案前的地价水平预暗测未来的土地价巴格。背此外，在评估工绊作中，我们还应霸遵循客观、公正矮、科学、合法以耙及多种方法相比靶较的原则。2、评估思路凹根据估价规范，翱在房地产市场较班发达地区，应选翱用市场比较法作奥为其中的一种估笆价方法。胺本项目所征用的昂土地位于翱汉阳西部“七村板一场”（郑家嘴白、徐湾、快活岭熬、罗家嘴、陈家坝嘴、董家店、三败眼桥7个村和什柏湖农场）哀，版随着武汉市周边挨城区的发展，紧靶临中心城区的暗汉阳西部安土地市场较发达柏，因此适宜的估伴价方法选择为市暗场比较法。隘3哀、颁2011板年武汉市土地市蔼场概况

42、把2011八年是矮“般十二五肮”氨规划的开局之年拌。武汉市社会经白济保持较快发展凹，全市地区生产爸总值预计达拌6500把亿元以上，较傲2010吧年增长搬12%艾以上，净增阿1000肮亿元左右袄;般预计全年可完成办财政收入懊1763办亿多元，增长柏24.5%搬，经济增长表现吧出强大后劲。扮2011办年傲4背月武汉市发布颁武汉市摆2011般年度国有建设用搬地供应计划，颁指出袄“耙土地供应空间布氨局应以城市总体挨规划确定的昂叭主城扳+傲新城组群巴绊、氨绊主城区为核、多爱轴多心碍吧空间结构为导向懊，在确保中心城懊区重点功能区域拜供地的同时，逐袄步向新城组群倾板斜，促进主城与靶新城、中心城区熬与远城区的

43、协调暗发展。阿”背为全年的土地供阿应结构奠定了基佰调。与经济快速半增长相反，随着白国家房地产调控哎政策的逐渐深入扮，在年度楼市政巴策调控、货币收白紧等一系列因素绊的影响之下，武败汉土地市场全年袄呈现出先热后冷皑的趋势，市场习敖惯性底价成交，笆土地市场明显降澳温。皑根据武汉市土地捌交易中心公示，搬2011翱年全市土地成交伴地块败258胺宗，比氨2010癌年多出澳59拔宗地，成交面积挨约为疤2哎万亩，比败2010邦年略有减少，成坝交总金额仅搬539.04半亿元，同比下降柏31%俺左右。土地单价癌约岸275扒万元瓣/凹亩，平均楼面地摆价为班1890跋元版/罢平方米，同比下伴降败9.05%哎。出让土地

44、的平佰均容积率为瓣2.80败，土地利用效率跋与胺2010安年基本持平。绊纵观全年土地交捌易，第一季度成蔼交金额为澳199.72澳亿元，第二季度百为扒141.40靶亿元，第三季度哎达氨62.98芭亿元，第四季度挨达伴134.95岸亿。通过年度变伴化分析可知，第白一季度，无论是暗本土开发商，还唉是外来开发商，蔼拿地都比较积极八，交易量为全年懊最大，其中，中绊心城区优质地块盎依然很抢手，成稗为名企争抢目标板，而郊区尤其是半配套不足的远城傲区一些地块比较胺受冷落。可以看挨出开发企业其实懊对市场并没有十澳足的信心。第二芭季度，在受到国皑家出台政策的深叭度打压后，开发班商拿地谨慎，开摆始出现土地延期氨拍卖

45、的现象，还按有一宗地块流拍哎，交易量急速下绊降。第三季度，柏远郊地块供应量爱远超中心城区，扮由于开发商上半岸年资金回笼情况搬不理想，而新政矮进一步加大调控斑力度，开发商拿阿地压力剧增，土班地交易市场明显爸降温，土地出让八面积虽有增多，懊但大都集中于远邦城区，因此土地吧总体出让金额仍熬较少。第四季度拜，年底多宗土地氨的出让使得市场盎成交额略微上涨柏。到四季度，由叭于传统楼市的爸“隘金九银十拜”半销售状态并不理捌想，开发商资金胺链更趋紧张，楼隘市的惨淡使得开百发商拿地热情骤案减，至年末，国百家明确坚持房地敖产调控不动摇的斑政策，使得开发叭商拿地能力和愿皑望均大大降低。哎四季度出现多宗搬地块因为没有

46、买佰主，不得不一再疤延期拍卖，两宗蔼地块流拍，绝大巴部分地块以底价澳成交。邦4吧、奥汉阳区土地市场板概况挨汉阳区开发用地拔成交量较八2010搬年有显著递增，笆集约利用水平提背升，土地价值显背著增长。颁2011碍年成交土地摆20伴宗，同比增长瓣25.00%埃，土地面积岸3132.45颁亩，同比增长把19.26%吧，成交金额耙118.44癌亿元。懊汉阳区成交的房稗地产开发用地平唉均楼面地价罢2107.65袄元唉/艾平方米，比哀2010靶年蔼2010.70巴元啊/颁平方米的水平增霸长傲4.6%叭，低于全市房价白19.4%班的同比增幅，占懊同期中心城区平翱均房价的俺30%啊左右。碍从成交土地的楼拌面地

47、价分布来看唉，楼面地价在熬2000板元凹/伴平方米以下地块百的规划建筑面积隘占百51.95%败；吧2000-30熬00案元奥/罢平方米的占靶20.14%芭；澳3000板元昂/版平方米以上的占矮27.91%胺。安汉阳区加大了居氨住用地供应，同哎时注重通过土地伴市场引导办公商摆服、公建设施等佰城市配套功能的白完善。版2011懊年，汉阳区成交昂土地中商住兼容皑用地占比达到佰52.11%岸，土地面积跋108.83鞍公顷（合哎1632.45半亩），同比增长挨168.38%扳；居住用地捌78.80巴公顷（合暗1182办亩），占巴37.73%岸，同比增长吧32.97%板；商业用地傲21.2芭公顷（合般318

48、伴亩），占按10.15%挨。拔若计入商住兼容傲用地中的居住用跋地，则居住用地碍占房地产开发用肮地总成交面积的版84.37%昂，成交面积达到版154.98昂公顷（合伴2324.72案亩），规划建筑皑面积俺542.44把万平方米；商业芭用地成交面积占班房地产开发用地半成交总面积的癌15.63%稗，达到疤53.85按公顷（合艾807.75把亩），规划建筑八面积把188.68胺万平方米，用途百结构比较合理。斑5矮、百评估综合结论败武汉市汉阳区近吧期土地成交案例凹如下：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE

49、23电话武汉市汉阳区近埃期土地成交案例鞍序号安地块编号吧土地使用权人盎位置拌土地面积半（公顷）埃用途叭供地耙方式艾容积率笆土地使用年限邦成交价格暗（万元）芭亩单价霸（万元/亩）背楼面地价（元/奥平方米）摆成交时间昂1拌P(2011)扳074号澳荆州市正德亿投邦资有限公司拔汉阳区江城大道氨与四新大道交叉办口西南部八2.71奥商业金融业背挂牌败5.5奥商服40年挨22320懊549.63拜1499板2011.9.挨16斑2跋P(2011)奥097号翱武汉黄金口新城案经贸集团有限公半司哎汉阳区黄金口工啊业园西北片，四爸新铜业项目西侧懊1.93肮工业暗挂牌扒1.5敖工业50

50、年凹1640斑56.75奥/阿2011.9.矮16安3拜P(2011)疤104号盎湖北垦鑫房地产蔼开发有限公司叭汉阳区墨水湖北靶路（汉阳民政局傲对面）板0.74摆居住兼容商业扒挂牌疤2.6傲住宅70年 叭商服40年稗4800耙431.61傲2490.1翱2011.9.肮16靶4澳P(2011)案108号拌武汉城投房产集懊团有限公司岸汉阳区玫瑰园东暗路与永丰路交叉稗口东南角半0.21傲公共设施（酒店坝）坝挂牌把4.75案商服40年败3240扳1009皑3186.4芭2011.9.俺16皑5八P(2011)白075号班中铁房地产集团扮有限公司拔汉阳区磨山村A胺包扮16.22搬居住颁挂牌摆2.85、

51、1.柏86瓣住宅70年捌58600挨240.78笆1485.2伴2011.8.巴16昂6霸P(2011)凹076号矮武汉祥泰源置业唉有限公司板汉阳区磨山村B罢包芭18.74板居住与公共设施哀混合按挂牌拔3.2、3.0败、2.85翱住宅70年 爸商服40年办84700氨301.28般1488.3疤2011.8.拌16叭7碍P(2011)昂060号澳武汉蓝空房地产扮开发有限公司奥汉阳区潮江村俺17.5捌公共设施兼容居拌住、居住碍挂牌稗3.32、3.巴5稗住宅70年拌 商服4隘0年跋89800蔼342.05阿1501.22埃2011.6.袄30埃8盎P(2011)氨050号坝武汉西高电气有柏限公司阿

52、汉阳区黄金口五岸村特1号、百威唉路以北凹0.3邦工业暗挂牌鞍1.5把工业50年阿258奥56.57爱/澳2011.6.昂30耙9百P(2011)奥057号背名流置业武汉有办限公司伴汉阳区邓甲村案19.16芭居住拔挂牌拌2.163.罢9般住宅70年 班商服40年鞍142860澳466.31版1903.6碍2011.6.笆30半1.26把商业金融业按4.83熬10碍P(2011)氨034号扒河南和昌置业发巴展有限公司爱汉阳区二环线以碍南、汉欣街以北敖、芳草路西路以拌东、芳草路以西扒6.37靶居住暗挂牌罢2.2袄住宅70年白42071靶440.21唉3001.4胺2011.5.盎27傲11爱P(20

53、11)叭035号蔼武汉新区建设开靶发投资有限公司佰汉阳区芳草北二败街以南、四新大唉道以北、芳草路艾西路以东、芳草八路以西扒3.83岸商业金融业安挂牌百3.6氨商服40年按22446巴390.94氨1628.9吧2011.5.袄27阿12瓣P(2011)肮036号隘武汉新区建设开傲发投资有限公司败汉阳区芳草北二斑街以南、四新大爱道以北、龙阳东疤路以东、芳草西案路以西岸4.69芭商业金融业搬挂牌罢3.8氨商服40年唉28509版405.38疤1600.2阿2011.5.皑27盎13扳P(2011)把004号安武汉市汉阳黄金爸口都市工业园区奥管理办公室疤汉阳区黄金口工翱业园东南片澳0.64碍工业用地

54、矮挂牌翱4罢工业50年扳530岸55.38捌/皑2011.3.板3傲14背P（2010）搬091号胺武汉南国洪广置绊业发展有限公司埃武昌区彭刘杨路芭（首义文化区D背地块）澳0.172叭商业、社会停车巴场库艾招标蔼地上约为1.1啊6,地下约为1敖.58翱商服40年爱12300隘476.24昂2605.93摆2010.9.版16办15背P（2010）伴034号耙中国石油天然气坝股份有限公司湖摆北销售分公司背汉阳区十里铺赫斑山北路昌家湾7扮3号翱0.29鞍市政公用设施（摆加油站）斑挂牌矮0.25岸商服40年阿8080敖1842疤/绊2010.7.把2武汉市城乡统筹示范区整体改造项目 武汉国佳房地资产

55、评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号（武汉市房地产交易大厦24楼） PAGE 27电话根据霸项目胺用地现状，结合岸目前房地产市场矮情况，考虑地块斑预期发展趋势，肮初步确定打包地挨中的搬可出让稗用地出让价格如霸下表所示：芭项目用地出让价俺格一览表爱用地类别稗编号半用地性质拔用地规模敖规般 板划班容积率坝楼面地价柏（元/平方米）伴土地单价唉（万元/亩）隘公顷皑亩傲可出让办用地般1叭二类工业用地把5.14 吧77.10 盎1.2肮750巴60.00 氨2奥一类工业用地爸34.05 熬510.75 埃1.2蔼750拌60.00 按3袄行政办公用地奥15.43 肮23

56、1.45 霸3.2暗1400敖298.67 安4暗商业金融用地懊3.33 伴49.95 般3.2懊2700澳576.00 唉1.17 案17.55 岸2.8班2700埃504.00 扳5班二类居住用地板34.63 办519.45 百3蔼2500板500.00 氨66.56 摆998.40 艾2.5隘2600芭433.34 盎公益性用地白1佰加油加气站芭0.24 吧3.60 霸板澳1000柏0.31 挨4.65 耙俺爱1000靶0.24 扒3.60 板癌艾1000矮2傲独立公用拔停车场用地背0.40 胺6.00 皑熬懊600百0.83 鞍12.45 稗挨坝600唉3哀行政办公邦0.33 跋4.9

57、5 碍3.2白1400背298.67 疤4霸游乐用地袄0.38 凹5.70 盎斑爱300邦二、土地出让收碍益拔根据熬下表坝测算，土地按出让背总收入为拌1035261芭.00敖万元。稗土地供应计划及坝收入估算表蔼序号耙项目啊合计癌跋计算期啊1拜2版3盎4傲5坝6哀哀供应比例瓣100%爸0%爸10%霸10%傲25%疤25%碍30%鞍一啊土地面积（亩）盎3083.1爱0蔼308.31 跋308.31 扒770.78 阿770.78 安924.93 罢1霸商业用地面积（佰容积率为瓣3.2叭）跋49.95巴0拜5.00 半5.00 挨12.49 哎12.49 肮14.99 皑2拌商业用地面积（哎容积率为

58、败2.8暗）捌17.55百0 摆1.76 爸1.76 爸4.39 熬4.39 把5.27 捌3扳居住用地面积（案容积率为癌3跋）邦119.4背0笆11.94 败11.94 罢29.85 罢29.85 伴35.82 百4癌居住用地面积（凹容积率为奥2.5凹）拌1398.45百0敖139.85 扒139.85 颁349.61 癌349.61 败419.54 跋5蔼工业用地面积氨587.85蔼0拜58.79 胺58.79 疤146.96 邦146.96 蔼176.36 肮6唉行政办公用地面暗积捌231.45暗0瓣23.15 办23.15 哎57.86 八57.86 疤69.44 懊7般加油加气站用地

59、跋面积盎11.85疤0挨1.19 敖1.19 把2.96 稗2.96 绊3.56 阿8耙独立公用停车场蔼用地面积捌18.45敖0百1.85 百1.85 稗4.61 版4.61 拜5.54 捌9白行政办公用地面癌积斑4.95袄0皑0.50 凹0.50 板1.24 般1.24 绊1.49 败10肮游乐用地面积办5.7案0爸0.57 爱0.57 佰1.43 稗1.43 霸1.71 唉11爸公交首末站用地袄面积稗13.5阿0癌1.35鞍1.35耙3.375跋3.375蔼4.05疤12拜其他用地爱(隘成本返还安)哀624.00 昂0.00 拌62.40 挨62.40 半156.00 芭156.00 白1

60、87.20 叭12.1拜变电所班6.15 氨0.00 柏0.62 碍0.62 昂1.54 班1.54 鞍1.85 绊12.2瓣轨道车场蔼358.50 搬0.00 敖35.85 斑35.85 盎89.63 罢89.63 白107.55 氨12.3芭通信机楼拜4.65 败0.00 案0.47 佰0.47 拔1.16 矮1.16 隘1.40 安12.4敖建筑垃圾转运站暗100.95 柏0.00 般10.10 鞍10.10 熬25.24 拌25.24 伴30.29 绊12.5搬废品物流基地袄150.00 埃0.00 案15.00 斑15.00 伴37.50 拔37.50 胺45.00 哎12.6敖医院