2011地产新政之全面解读

1、河北博策调控、搏弈、悬念、走势Win Policy-HeBei/2011012011.1.31弧度调控2010主旋律2011.1.31弧度2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央 行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年

2、2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。2010.01.10国办发出通 知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年) 的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿

3、地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期 缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转让营业 税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续

4、实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持 力度。回 顾2011.1.31弧度2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。2010.05.06深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险

5、缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.04三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。【更多】2010.04.20住建部：未获预售许可项目 开发商不得收取定金今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。【更多】2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年

6、 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是 下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监

7、会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房 地产用地监管；四、建立健全信息公开制度 ；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快 调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务

8、。回 顾2011.1.31弧度2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。2010.09.17国土部要求土地储备机构脱钩土地一级开发通知要求，2011年3月底之前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。2010.09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表

9、示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，

10、差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住建部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.06.03国税总局确定土地增值税预征底线。国税发201053号把土地增值税预征和

11、房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。回 顾2011.1.31弧度2011.1.27财政部联合国税总局下发了个人住房转让营业税政策通知通

12、知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2011.01.26国务院出台新国八条房地产调控政策国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。2010.11.03住建部等限制公积金贷款购房首付比例住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，90平米以上不低于30%；二套房首付不低于50%。禁用公积金贷款投机性购房。2

13、010.09.29多部委出台巩固房地产市场调控成果措施暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地国土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展回 顾密度空前绝后、力度绵延不绝2011.1.31弧度主流媒体14天接力炮轰高房价4月10日：住房保有

14、税能否抑制高房价？(中央人民广播电台)4月9日：北京楼市持续火爆投资性买房占多数、评论：征收房产税是遏制房价上涨的有力手段(中央人民广播电台)4月8日：推出专题“关注疯狂房地产”(中央人民广播电台)4月7日：住房制度改革要不要大幅调整？、遏制土地拆征的“利益依赖”(人民日报)4月6日：是否取消房地产预售制(人民日报)、新华六评能否触动畸高地价房价(中国青年报)、美国政府采取多种措施促房价稳定(央视新闻联播)4月5日：实行土地招拍“价低者得”难在哪里(检察日报)4月4日：面积小价格低纽约小户型受青睐(央视新闻联播)4月3日：日本年轻人：租房住也幸福(央视新闻联播)、奥地利房价稳定靠政府干预(光明

15、日报)4月2日：税收杠杆应发挥更大作用(新华社)4月1日：“土地财政”还能维持多久(新华社)、中国楼市三问：老百姓如何才能住上房？(人民日报)3月31日：疯狂的房价叫板土地招拍挂(新华社)3月30日：坚决清除房价中的“腐败成本”(新华社)3月29日：不能让楼市成为投机者的乐园(新华社)3月28日：红火景象下的楼市之忧(新华社)14天炮轰高房价的中央媒体中，我国的中央主流媒体几乎全部在内，包括新华社、中央电视台、人民日报、中央人民广播电台、光明日报、中国青年报等，发了20余篇稿子。2011.1.31弧度 房价与政策的激烈博弈，是2010年整个国内房地产市场最为显著的一个特征。从2010年1月10

16、日国务院发文要求遏制房价过快上涨，到2010年4月，被称为“国十条”的多项调控政策出台，而后到2010年9月底，国务院“新国五条”出炉，并由此引发的各地楼市调控细则，短短一年内，三轮严厉的楼市调控都在不同程度上遭到了市场的强烈“反击”。这种反击最为直接的表现就是长时间居高不下的房价。从2010年4月份以来，全国70个大中城市房价持续上涨的趋势就未曾改变。根据国家统计局的数据，截止到11月，全国商品房销售面积已经同比增长9.8%至8.25亿平方米，而当月70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比也上涨0.3%。2011.1.31弧度2010政策十大关键词01 国十条02 地方细则03 房产

17、税04 三次调控05 打击囤地06 限购令07 预售制度08 央行加息09 融资限制10 保障2011.1.31弧度“国十条”重磅出击一、建立考核问责机制：加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。二、实行更严格的差别化信贷政策：首套房贷款首付款比例不低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；三套房及以上贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。三、严格限制的炒房和投机性购房：房价过高地区，可暂停发三套及以上房贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在一定时期内

18、限定购房套数。四、通过税收政策调节住房消费和房地产收益：加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；做好土地增值税的征收管理工作。五、增加居住用地有效供应：依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。六、调整住房供应结构：确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位七、加快保障性安居工程建设：确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。八、加强对房企购地和融资的监管：严格查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业进入楼市。九、加大交易秩序监管力度

19、：对取得预售许可或办理现房销售备案的项目，要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。十、完善房地产市场信息披露制度：各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。三次调控2011.1.31弧度2010.4.14新国十条控制需求、压制投机政策要点房价过高地区可暂停发放第三套房贷。坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策。1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低

20、于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 抑制投资、增加供给、收紧银根、央企退市、规范预售、加强问责、限购令 初春3、4月漫天雪花、冰雹落地三次调控2011.1.31弧度地方新政PK国十条：弱化的地方新政与硬约束的博弈特点一：调控力度随时间而弱化遗憾的是，除北京被业界认为是最严厉的新政外，其他城市基本随着时间推移而“软着

21、陆”。地方政府倾向于最低限度地遵守中央政府的限制性政策。特点二：部分城市细则避重就轻广州、深圳出台的地方新政对购房套数、本地家庭购买限制等重点环节的调控并不突出。各地楼市新政细则依然在避重就轻。 特点三：一线城市调控力度不严政府的思路其实是要控制而不是打垮房地产市场。从细则统计来看，区域性上没有完全展开严厉调控，广州深圳等大城市力度不严。 特点四：细则不细多是模糊概念例如对于住房有效供给，虽然提出加快项目审批进度，并开辟审批绿色通道，但什么样的项目可以走这样的程序并没有细致的说明。 特点五：重点城市细则姗姗来迟备受关注的上海、成都、武汉新政细则迟迟未定。业内人士分析可能因担忧其内容过于严厉对经

22、济造成负面打击，因而暂停公布或紧急刹车。 特点六：仅压缩成交未影响房价上海新房日成交量首次跌破80套；北京的新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一两百套但成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升。 地方细则2011.1.31弧度日期城市停放三套房贷停放第三套公积金贷款限购调整税收优惠政策房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企9月29日全国4月30日北京9月30日深圳10月1日厦门10月7日上海10月9日宁波10月10日福州10月11日杭州10月12日南京10月12日温州10月13日天津10月14日海口10月15日广州10月16日三亚10月18日大连十余个大城市出台住宅实施限购令：

23、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、海口、三亚、温州、广州、大连、天津。有的城市由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。住房和城乡建设部日前发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。 限购政策风起云涌2011.1.31弧度城市首套房贷二套房贷三套及以上房贷异地购房税收住宅用地保障房捂盘惜售企业融资土地闲置土地出让金首付限购总分百分制全国111110.50.50.50.50.5007.5100.00 青岛001110.50.50.500.500566.67 北京

24、11110.50.50.50.50.50.5018106.67 深圳00110.50.50.500.250.5004.2556.67 西安00000.50.50.50.500.25002.2530.00 厦门110.5000.50.50.500.5004.560.00 浙江110.510.50.50.500.50.25005.7576.67 甘肃110.5100000010.5566.67 广州000000.50.5000.5001.520.00 重庆000010.50.5000.25002.2530.00 为了客观科学地评价各地房地产调控细则的力度，采取以下标准打分： 1.细则中未提及某项调

25、控手段，则该项目为“0”；细则中提及某项调控手段，但未对具体执行标准加以量化，则该项目为“0.5”；细则中提及某项调控手段，并对具体执行标准加以量化，则该项目为“1”； 2.考虑到执行效用，最终打分时，以下5项非重点调控手段分数减半：“增加住宅用地”、“加快保障房建设”、“打击捂盘惜售” 、“限制企业融资”、“打击土地闲置”； 3.“百分制”为“总分”的同比例换算。 限购政策风起云涌2011.1.31弧度1、加大贯彻落实的力度。要各地立即出台或完善调整相关细则。严格实行问责制，政策落实不到位，要进行约谈，直至追究责任。2、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂

26、停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。3、调整契税和个人所得税优惠政策。加强土地增值税督查和清算、稽查。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。4、增加住房有效供给。土地部门和金融机构要支持保障房建设。5、交易市场：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。2010年9月29日住建部出台关于进一步加强房地产用地和建设管理调控

27、的通知 5条细则合计846个字，可以说涉及到了方方面面，相比4月来的调控政策可以说更加严格。 三次调控2011.1.31弧度(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范

28、围。努力增加公共租赁住房供应。(三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民

29、政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并

30、提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,

31、暂停在本行政区域内向其售房。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。1.26新国八条2011之号角2011.1.

32、31弧度解读二：第四条 国家进一步采取差别化信贷，抑制投资投机需求的意图明显，利用银行杠杆投资投机炒房侥幸心态将被彻底扼杀，不过仍存在误伤部分自住性需求。该项举措对目前正在银行审批而资金不足的客户会出现退房的现象或使部分客户出现观望情绪。信贷政策加码虽然提高了买家资金要求，抑制了他们入市门槛，但其影响不如从前。原因主要是买家的付款方式已发生变化，在加息的影响下，由于预计贷款利率的不断提升，许多买家在资金允许的情况下主动选择了更高的首付成数，而另一方面在以改善型购房为主的市场下，这部分客户资金相对充裕，提高一成对他们不会造成严重影响。事实上只要需求在房价就不会降。二套首付调整出现在10年1月、4

33、月、11年1月，分别为40%、50%、60%，短期内对交易产生的影响毋庸置疑的，而在政策消化期过后，在房地产税开征前，房地产需求仍将保持一定热度。解读一： 将调控房价落实到地方政府，并要求地方政府向公众公布年度房价控制目标，对于完不成目标的进行问责是一项创新。以往对调控房价意图明确，但没有具体指标，容易造成地方政府扯皮现象，将房价控制目标公众有利于国家对地方政府进行考核有理可查、也有利于社会监督，使地方政府能更有效的落实政策。不过“房价控制目标”定义模糊，且问责后的处置方式缺乏可能仍会认为是影响执行效果的关键。2011.1.31弧度解读三：第六条 截止1月26日全国已有24个市县正式步入限购时

34、代，加上已传出明确信号准备实施的城市，短期逾30个城市被限购令覆盖。事实上早在国务院发文前，限购令已被扩大范围，住建部副部长齐骥表示初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，名单中包括2010年年末房价上涨幅度较大的一些城市，主要是大型城市以及交易比较活跃的三线城市。而该条政策亮点除了限购城市的扩大外，更是根据买家已有的存量套数再次购买作了限制，即3套房停止购买，而之前政策是3套房禁止利用房贷购买，一次性付款仍可以购买3套。政府采取了非常的行政手段来控制市场需求，表明了政府调控决心前所未有。目前在投资渠道狭窄，而房价继续上涨预期及通货膨胀背景下，已拥有多套房产，资金不缺或继续利用银行杠杆买房的

35、现象依然存在。根据掌握的市场数据显示在改善型置业客户中，有6-7成为全额付款，在买家资金势力的雄厚的背景下，通过限购令抑制投资需求能起到较为理想的收效。2011.1.31弧度已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，将被暂停购买住房！这不是限购令，而是禁购令！试想一下，当拥有2套的居民家庭、拥有1套的外来纳税户、所有没有纳税的外地客这三类人群都被禁止购买住房之后，市场将出现怎么样的变化？2011.1.31弧度如果按照持有房屋套数为标准，可以把一个城市房产需求的客群划分为以下几类：无房的城市

36、户籍家庭；有且只有一套房的城市户籍家庭；有或曾经有2套及2套以上的城市户籍家庭；无房的纳税外来户家庭；有房或曾经有过房的纳税外来户家庭；无房的无纳税外地客家庭；有房或曾经有过房的无纳税外来户家庭；应该就这七类家庭了！按本次新国八条的政策筛选一下，看看还有那几个类型的家庭还可以能够被允许再购买1套住房的？无房的城市户籍家庭；传说中的刚性需求；有且只有一套房的城市户籍家庭；传说中的改善型需求；无房的纳税外来户家庭；传说中的新城里人或者投资客；2011.1.26 调控措施表述2010.9.29 调控措施表述2010.4.17 国十条表述首套房首付比例-不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上

37、。要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房贷款对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。非本地居民购房拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。非本地居民住房贷款

38、未做明确限制。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。停留于空泛问责。三次调控对比 2011.1.31弧度国土部首次联手银监会清理闲置土地，力度空前，而被锁定的1457宗闲置土地中，约有80%或将

39、被收回。2010年8月10日，国土资源部有关房地产开发企业土地闲置情况统计名单由第一财经网全部披露。名单显示，列入国土部闲置土地“黑名单”的宗地总共1457宗，闲置面积9772.365294公顷，合同总价款2560947.855万元序号省市项目名称受让人合同编号土地用途供地面积合同价款合同签订约定开工约定竣工37河北省邯郸市住宅邯郸市恒泰房地产开发建设有限公司住宅用地1.243376.4652004年10月12日2005年06月30日?38房地产开发邯郸市亚兴达房地产开发有限公司200603住宅用地0.9634624.482006年04月19日2006年06月01日39保定市燕城华府住宅小区河

40、北燕城房地产开发有限公司2006020住宅用地1.6695106.22006年10月30日打击囤地2011.1.31弧度商品房预售资金专款专用可这一政策，可以说是二次调控来的再一个重磅政策。相比之前的金融政策、交易环节政策，预售资金监管将非常直接的沉重打击开发商，这也可以说是从4月份调控来对开发商影响最直接的一个政策。 2010.4.21完善商品房预售制度的通知政策要点1、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2、预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。3、房地产开发企业应将

41、取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 预售监管2011.1.31弧度紧缩平稳的货币政策将贯穿至2011上半年。央行将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等价格和数量工具,提高货币政策的有效性。2010年12月26日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2010年12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010年11月29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2010年11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0

42、.5个百分点2010年10月13日起央行对工、农、中、建四大国有银行以及招商银行(600036,股吧)和民生银行(600016,股吧)实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点，期限为两个月2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。2010年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对“三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金融机构暂不上调2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调加息主要影响是：第一，明

43、确政策意图，削弱通胀预期；第二，降低信贷杠杆，抑制楼市投机；第三，提升资金成本，凸显“十二五”规划的主线转变经济发展方式。央行加息 央行在新年之前已经突然袭击般进行了一次加息，然后在新年的第二周就已经宣布本年度的首次上调存款准备金率，这也是央行近2个月来第4次上调准备金率。至此，2011年货币政策转向稳健与常态化的序幕已经完全打开，“温水煮青蛙式的收紧流动性，在逐渐接近临界点”。2011.1.31弧度加息前后首套、二套房客户还款变化 购房情况贷款额执行利率月供总利息首套房100万基准利率加息前5.94%7129.74711137.45加息后6.14%7245.31738874.74两者相差0.

44、2个百分点115.5727737.29八五折加息前5.05%6627.21590530.33加息后5.22%6721.69613206.45两者相差0.17百分点94.4822676.12二套房100万上浮1.1倍加息前6.53%7473.40793616.89加息后6.75%7603.64824873.62两者相差0.22个百分点130.2431256.73说明：2010年10月20日，央行加息后，以贷款额100万、贷款20年计算：（1）首套房基准利率加息后每月月供增加115.57元，总利息增加27737.29元；首套房八五折利息，加息后每月月供增加94.48元，总利息增加22676.12元

45、；（2）二套房上浮1.1倍利率，加息后每月月供增加130.24元，总利息增加31256.73元。以贷款100万，选择等额本息的还款方式计算加息前月供加息后月供月供差额贷款20年基准利率5.947129.76.147245.3115.685折利率5.056627.25.226721.794.51.1倍6.5347475.86.7547606130.2贷款30年基准利率5.9459576.146085.8128.885折利率5.055398.85.225503.5104.71.1倍6.53463436.7546488.6145.62011.1.31弧度叫停增发、上市流产、房企融资面临困境，土地增值

46、税清算加速开发商现金流失4月23日 证监会 国土部共同严控房地产企业融资中国证监相关部门负责人表示：有两类企业纳入此次国土资源部监管审核范围：一是：募集资金投向房地产项目的股权类投资企业；二是：募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金，或归还银行贷款的内容，且原有业务包括房地产经营的股权类融资企业，因此类企业有可能将募集资金间接用于房地产项目。融资限制2011.1.31弧度2010年被称为“保障房元年”，年中住建部要求全年建设580万套保障房，到了年底却打了个六折。年末基本完成60%2010年6月18日住建部、国土部、发改委等6部委日前联合印发关于做好住房保障规划编制的通知，在保

47、障房的建设目标方面，将力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭住房问题，2013-2015年各地要稳步扩大制度覆盖面，适当提高保障标准，力争到规划期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。力争到2012年末，所有县、市健全住房保障管理机构和具体实施机构，实现住房保障业务系统全国互联互通，到2015年末，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。保障房来势汹汹2011.1.31弧度新国八条之第五条：各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住

48、房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量房产税空降2011元月2011.1.31弧度项目城市重庆上海试点范围渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南上海市行政区域税率0.5%-1.2%暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同

49、时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房。计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。税收减免1、对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税。2、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款。3、因自然灾害等不可抗力因素，

50、纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款。 .家庭全部住房面积人均不超过60平方米；本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的2011.1.31弧度从提出物业税的概念，历经近十年，物业税内涵的房产税终于1月28日在上海和重庆落地，无独有偶，紧随26日的三轮调控“国八条”，大有令楼市雪上加霜的意味。和之前坊间一直传闻的房产税多个版本的细节不同，这次总体来

51、讲，两地试点的政策是“雷声大雨点小”，试点出台公布的房产税细则无论是征收范围还是征税税率，均低于之前的预热，令各界松了一口气。房产税本质是财产税，在全国推广只是时间的问题。这也是“十二五”提到的所谓“调结构、保增长”中转变土地财政的一个环节房产税对于减少目前的空置率尚无作为，因为只对新增的购买有效，如果保有现在的多套住房，至少可以高枕无忧看看再说。重庆首例房产税申报入库 每年缴税6154元1月30日上午10时，重庆首笔个人住房房产税在该市北部新区地税局人和契税征收点申报入库，购房者购房建筑面积为202.73平方米，剔除免税面积后征收房产税6154.83元。 该笔税款产生于某高档社区二手房转让，

52、住宅类型为花园洋房，建筑面积202.73平方米，交易单价13071.57元/平方米，建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑均价2倍，即9941元/平方米，属于应税住房。 2011.1.31弧度两版房产税方案差异上海重庆点评适用范围及确定均价上海全市行政区域，作为参照的“新房成交均价”指上海市上一年度新建商品住宅成交均价。重庆市主城9个区，作为参照的“新房成交均价”指上两个年度主城新建商品住房建筑面积成交均价的算术平均。两地的“新房成交均价”均以当地统计部门公布的数字为准。不同的是重庆取前两年的均价相加再除以二，上海直接取上一年的均价。存量房征收与否一律不征。存量独栋商品住宅要征

53、收。“新购普通房”是否在列本市家庭：新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房） 非本市家庭：新购住房（不论是否第一套）。本市家庭：独栋商品住宅（无论存量还是增量）；新购的高档住房（指价格比主城新房成交价高2倍） 非本市家庭（同时无户籍、无企业、无工作）的第二套住房。两市对外来炒房者都高度警惕，上海尤严。免税面积（起征点）按“人均面积”算，人均60平方米（含）为起征点。按“户面积”算，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。分每户100平方米和180平方米两种起征点。在上海，若同一家庭，即使已有存量房产，但新购住房后，家庭人均住房面积仍低于60平方米（含）的，免征房产税；在重庆，存量独栋商品住宅

54、，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。适用税率分两档：0.4%和0.6%。分三档：0.5%、1%和1.2%。无论上海重庆，税率都较温和，也都体现了差别税率。试点的意义更大。税款计算应纳税额=新购住房应税面积新购住房单价相应税率70%。应纳税额=应税建筑面积建筑面积交易单价对应税率。应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。上海应税房的总房价是打7折后再计税。2011.1.31弧度 从操作上而言，上海方面的细则可能更具可操作性。上海方面在划定征税对象上，并不将存量房划定为征税

55、对象，只对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。而重庆细则则显得更复杂一些，重庆试点方案采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。同时，重庆方案还留有“后招”：对未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，也将适时纳入征税范围。 在计税依据

56、上，上海方面主要还是参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。而重庆的计税依据则是房产交易价。但重庆认为，在条件成熟时，也可以以房产评估值作为计税依据。严厉的一点是，重庆属于房产税试点办法规定的应税住房用于出租的，也将按办法的规定征收房产税，而不再按租金收入征收房产税。 从沪渝两地的房产税方案力度来看，房产税短期内并不承载打压基本面的使命，无法破解土地财政依赖，但长期看会削弱住宅的投资属性。根据现有方案，房产税不会对行业基本面产生较大影响，增加的持有成本较低，难以有效逼出

57、存量供给，也无法破解地方政府的土地财政依赖。但从长期来看，房产税作为房地产重大制度变革，必将增加持有成本，降低住宅的持有回报率，削弱住宅的投资品属性。房产税的后续判断：可能逐步增加征收范围，试点城市必然将逐渐扩大，并推广至全国。其优先纳入试点范围的将是房价绝对水平及城市发展水平最高的城市。2011.1.31弧度 国土资源部部长徐绍史在7日召开的全国国土资源工作会议上透露，整个“十一五”期间，全国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入达7万多亿元。仅2010年，全国的土地出让金收入就达到了2.7万亿，同比增幅70.4%。这是一组难以想象的数字。按照财政部12月公布的数据，前11月全国的财

58、政收入是7.6万亿，其中地方本级财政收入为3.65万亿元左右，预计全年我国的财政收入可以突破8万亿元，如果按8万亿元的保守估算，2.7亿元的地价款收入也将占到全国财政收入的33.75%，也将占据地方本级财政收入的一半以上。同样的，按照国家统计局12月22日公布的数据，1-11月全国商品房销售额4.23万亿元，预计2010年全国商品房销售额可能突破5万亿元，达5.3万亿元。照此计算，2.7万亿的地价款也将在2010年全国的商品房销售总收入中占到一半以上的比值。房产税还不是土地财政的解药另一种声音2011.1.31弧度其一，我们是公有制的社会制度，土地性质都是国有制的，我们只有七十年的使用权，没有

59、财产权，既然不具有财产权，去征收财产税，本身在法理上就是说不通其二，房产税征收涉嫌重复收费和收税，如果要征收房产税，那么，也要理清税费，形成一个浑然一体的税费制度。房地产里面的税费多如牛毛，各种大类的税费高达60多种，其中土地出让金一收就是70年，如果还要征收房产税，年年都要缴税，实质上是重复征税。第三，征信体系不健全，征收房产税得不偿失，还会引起各种矛盾冲突。如果仅仅对增量房征收房产税，那么，对于后来买房者非常不公，既缴纳了土地出让金，缴纳了各种各样的税费，还要每年缴纳房产税。如果对存量房征税，也是同样的问题，更麻烦的是，很多居民的存量房，都有很大的升值，按着市值征收，显然会误伤一大部分人。

60、中国住房性质复杂，从房改房、拆迁房、福利房到商品房、小产权房等，多种多样，商品房是交了土地出让金，但交了的却要缴纳房产税，不缴纳土地出让金的却不用缴纳房产税，这些显然不合理。如果让商品房缴纳房产税，势必对于全国住房性质都进行规整化，这会产生很大冲突。第四，立法主体不清楚，地方政府热情过度，地方没有房产税的立法权限，但是房产税各个版本都是由地方长官公告。比如，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。重庆成为首个将“开征商品房房产税”写入地方政府工作报告的城市。重庆政府没有立法权限，却将房产税写进政府工作报告，这种行为是欠考虑的。另外，对于高