仁寿定位报告课件

1、POLY天府中轴中容花园居住样本保利仁寿57亩地块定位投标第1页，共85页。本次报告目录项目背景市场竞争客群需求项目定位价值体系项目背景情况扫描导出项目定位核心需要研究的问题知己知彼了解竞争对手情况，构建多维价值致胜竞争深挖目标客群的本源需求，做最了解客户的城南项目根据项目背景、竞争及客群需求，导出本案最优方向强落地的项目价值体系构建，保证区域畅销第2页，共85页。PART1项目背景项目背景情况扫描导出项目定位核心需要研究的问题第3页，共85页。大天府新区规划辐射、轨道交通直连成都等因素促进城市化价值快速提升仁寿价值仁寿县城天府新区发展主轴视高强辐射范围仁寿处于天府新区发展的主轴线延伸段上是四

2、川天府新区的强辐射范围市中心 遂资眉高速（资阳-眉山） 成都三饶（简阳-彭山） 成沪高速 天府大道仁寿段（2018年底通车） K3轻轨直连地铁1号线（在建中）仁沐新高速（乐山）视高213国道 天府大道仁寿段（2018年底通）仁寿县城第4页，共85页。仁寿为人口大县，经济实力名列前茅客群基础较优人口红利仁寿县历年常驻人口统计年份总人口（万人）常住人口（万人）县城常住人口（万人）城镇化率2013160.17122.3728.629.4%2014160.5122.8131.431.7%2015157.04122.6234.4333.8%2016157.4121.924035.9%西部百强县排名省内排

3、名县市西部排名竞争力指数分项指数经济规模指数人民生活指数经济活力指数经济质量指数1西昌市587.3197.8469.4269.3877.792简阳市1977.3984.2463.0875.8166.423广汉市2075.878.0972.8280.4963.294金堂县2374.6177.3365.4490.5560.735都江堰市2474.1674.6872.976.68726新津县2673.4571.8779.6878.4465.477江油市2773.2876.3967.9471.9466.68彭州市3071.7674.6369.4674.4156.59仁寿县3469.8577.1456.

4、2764.160.3910崇州市3769.3768.1570.5282.261.59逐年上升第5页，共85页。泛湿地公园板块为仁寿县城内的价值高地，是自然资源和强城市属性的双高区域，价值潜力较大板块优势板块属性配套/引擎未来发展方向老城板块传统居住、生活配套区中低端场镇商业、生活配套老城功能疏散新增供应少城南板块工业集中规划区多个工业规划园区工业为主住宅用地少泛湿地公园板块生态居住核心区总占地5800亩中央水体公园仁寿城市湿地公园文化公园响水六坊公园生态水体景观生态居住核心集中高品质住宅商务-天府大道板块未来商务、配套中心仁寿一中等优质教育中铁仁禾广场等商业市政单位、医院配套商务、配套带 商务

5、大道-天府大道泛湿地公园板块蓉遵高速仁寿大道天府大道仁寿段（2018年底通车）兰磨线遂洪高速老城板块城南板块陵州大道价值高地TOP1第6页，共85页。成都限购限价对二三圈层利好明显，仁寿17、18年量价齐升，提前刺激本地和成都外溢需求释放，本案需紧抓红利市场暴增圈层区域2016年销量（万）2017年销量（万）销量差2016年单价（元/）2017年单价（元/）均价差二圈层双流区376.8229.6-39%6599903137%温江区359.8290.3-19%5716677719%龙泉驿区372.6321.8-14%5678729829%郫都区246.7263.17%5793741128%新都区

6、276.3261.6-5%6139747822%三圈层金堂县72.6122.769%384139964%都江堰市97.373.9-24%6356707711%邛崃市52.459.914%4325486913%蒲江县25.116-36%536557968%新津县45.490.399%5272632620%崇州市50.266.933%4714570521%大邑县53.259.311%425646389%彭州市35.982.3129%42553989-6%青白江区62.18638%4027447511%第7页，共85页。仁寿是品牌房企入驻重点区域，成为未来大城南楼市热点区但17年后土拍量超250万，

7、存量较大竞争加剧开发背景远郊热点区域2017-2018年品牌开发商进入情况区域编号开发商地块数量占地（亩）拍地时间可开发体量（万）开发商合计（万）仁寿（包含视高）1保利164.162017/9/137.750.362812017/6/2313.5631052017/5/519.54582018/4/189.62万科563.442018/3/309.334.0361032017/9/2913.737652018/4/18113碧桂园8632018/4/18511.69662018/4/186.64美的10632018/4/186.313.711742018/4/187.45领地12862018/

8、4/1814.414.46北辰1389.892017/8/914.9831.614113.312017/8/1616.627新城控股151052017/9/2913.9913.998远大16852017/10/1111.3311.339朗基171002018/1/2422.0422.0410川发展1868.92017/7/218.38.311海伦堡195002017/6约4040仁寿合计251.35远郊热点区域2017-2018年品牌开发商进入情况区域编号开发商地块数量占地（亩）拍地时间可开发体量（万）开发商合计（万）青白江1恒大1156.292018/1/2336.4736.472花样年21

9、972018/4/932.8332.833佳兆业3170.122017/10/1634.0234.024金科470.222017/11/814.0429.55577.542017/8/1615.515美的6108.812018/4/914.5129.84776.662017/11/815.336人居885.582017/10/1614.2614.267万科960.852017/11/812.1719.021034.242017/11/86.858新城控股11186.222017/12/631.0431.04青白江合计227.03新津1保利165.542018/3/205.245.242花样年2

10、70.032018/3/289.349.343交大地产349.542018/3/286.616.614雅居乐499.012018/4/1916.530.551052018/3/28145中交地产698.712017/8/169.879.876中洲控股735.692018/3/205.955.957融恒834.12018/3/285.685.688金融街993.542018/4/1915.5915.599太行瑞宏1086.72017/10/2414.414.4新津合计103.18第8页，共85页。仅9.6万小规模项目销售周期短，且区域未来存量较大，抓紧现状红利下做市场主流产品快速跑量，实现高周转

11、现金流本体特征占地（亩）计容建面（万平米）住宅最大指标（万平米）商业最小-最大开发面积（万平米）容积率覆盖率限高（米）57.58不大于9.6，大于7.689.60-0.482.0-2.515-30%100配建要求1、建筑面积不低于250平方米的物管用房；2、用地面积不低于850平方米的室外健身活动场地或建筑面积不低于280平方米的室内活动场地；3、建筑面积不低于200平方米的综合文化室；4、两处对内公用厕所，每处建筑面积不低于60平方米；返还要求无建设要求1、宗地范围内的挖填方由竞得方自行负责,弃土需自行运送至政府指定弃土场内(黑龙滩天桥弃土场),并按规定缴纳相关费用；2、每个住宅套型赠送面积

12、一律不得超过15%；成品房要求1、新建住宅全装修率：100%装配房要求1、项目预制装配率：25%规划条例2017版本万科本案领地子然碧桂园美的美的金辉天府大道仁寿段（2018年底通车）仁寿大道蓉遵高速美的第9页，共85页。仁寿价值人口红利板块优势开发背景本体特征紧抓现状人口区位红利下快速跑量实现现金流，规避后期大体量激烈竞争核心聚集市场主流需求，提高项目竞争力规划轨道交通利好城市化价值快速提升客群需求刺激释放客群容量基础较优板块为仁寿未来价值高地，资源+城市双高未来热点板块品牌开发商入驻，竞争加剧小规模中容项目，紧抓现状利好快速跑量市场竞争客户需求项目背景项目策略核心研究第10页，共85页。P

13、ART2知己知彼了解竞争对手情况，构建多维价值致胜竞争市场竞争第11页，共85页。板块竞争part2.1第12页，共85页。视高主力吸附成都外溢投资，黑龙滩依靠资源抓取大成都养老度假，本案竞争市场更多聚焦于仁寿县城外围价值县城黑龙滩视高直线距离25km直线距离9km直线距离30km成都三绕遂洪高速蓉遵高速板块主力产品/面积段单价（元/）总价（万元）客群特征视高高层：80-110洋房：100-125高层：12000洋房：13500高层：96-132洋房：135-168以大成都范围投资客、品牌追随者、兴隆湖外溢客户为主，投资属性强。黑龙滩独栋：190-30615000285-450以一线城市、大成

14、都区域性养老度假客户为主。仁寿县城高层：80-120洋房：110-140别墅：150-200高层：8000-10000洋房：9000-11000别墅：12000-24000高层：70-120洋房：120-150别墅：200-450以周边乡镇刚需客和老城区改善客为主，地缘特征明显。视高重点抓取成都投资客且相对支付力高于仁寿本地客户，视高区域目前属仁寿价格天花板；黑龙滩主要依靠生态资源抓取养老度假客户，竞争体系对标三岔湖龙泉湖旅游度假体系；市场竞争更多聚焦于仁寿县城。第13页，共85页。城市受规划、开发聚集度等驱动主力向东北发展，湿地公园板块将成为仁寿县城楼市热点区，聚焦内部竞争为核心内围占位板块

15、概况价值属性老城传统居住区，生活配套成熟、城市界面较陈旧，新增供应少【第梯队】城市价值边缘化区域城南城市规划工业集中区域，与城市主力发展方向背离，住宅少量供应【第梯队】工业带动发展区商务/天府大道未来商务中心、新城市中心，功能配套齐全，热点区域商务大道开发进入中后期，板块整体向天府大道外延进入欠成熟区域，土地储备量高【第梯队】高城市化价值区泛湿地公园城市规划生态居住核心，改善集中区域，销售与土地市场双热【第梯队】高城市化、资源价值区老城城市界面一般及大规模开发可能性有限逐步边缘化，城市受规划、开发聚集度等驱动主力向东北（湿地公园、文化公园等）发展，湿地公园板块将成为仁寿县城楼市热点区，聚焦内部

16、竞争为核心。 商务大道-天府大道泛湿地公园板块蓉遵高速仁寿大道天府大道仁寿段（2018年底通车）兰磨线遂洪高速老城板块城南板块陵州大道第14页，共85页。范围界定：本案销售周期较短，更需聚焦核心竞争仁寿县城板块视高成都投资客主导，地缘客群难以外溢至视高区域黑龙潭短期内1居可能性有限，更多凭借资源吸附大成都2居养老度假客户本案区域居住属性明显，竞争范围更多局限于仁寿县城4个板块：湿地公园、商务天府大道、老城、城南板块第15页，共85页。区域竞争part2.2第16页，共85页。整体高价低量，独栋主力2.4万/，月均去化3套；双拼1.3-1.7万/元，月均去化3套；叠拼1.2-1.4万/，月均去化

17、10-20套别墅量价形态项目名称主力产品面积段实得面积赠送率单价（元/）主力去化总价段（万元）月均去化（套）独栋麓岛一期148-198350-500136%-152%20000-24000350-4803铁投碧水云天380990160%-未推双拼麓峰棕榈岛202580187%15000-17000300-3503中铁颐禾公馆32050057%13000（报价）-未推叠拼（2叠）麓峰棕榈岛147-168352-396135%-139%14000200-23510通达中城国际119-133254-26296%-113%12000142-1602叠拼（3叠）保利仁里142-143237-24966%

18、-74%1300018520第17页，共85页。仁寿品质标杆麓岛主要以水景资源、外立面及超前产品力，对位本地高端客户对居住环境和产品设计的需求别墅案例.1位置仁寿新一中旁府路湿地公园临湖区占地面积（亩）64建筑面积（万）7.2万平方米总户数276产品形态独栋、高层（跃层、平层）产品面积高层:132-148、别墅:148-198梯户比1T2、2T2、2T4容积率1.6开盘时间2016年8月6日销售价格（元/）小高层:9000-12000元/别墅:2.0-2.4万/紧邻湿地公园，生态资源优越，直享一线湖景景观视野，两面观水景，两重水景面；高层大平层、跃层设计，别墅独栋设计，开启仁寿高端改善市场，产

19、品设计首先填补市场空白，品质感高；观湖实体样板间、体验示范区、水景沙盘，放大项目核心价值，强化客户购买体验，在当时的市场属开创性做法。大平层高层组团中心水景轴跃层观湖样板间体验示范区水景沙盘独栋别墅组团第18页，共85页。别墅案例.2占地（亩）102.87容积率1.2总建面约10万产品类型高层、洋房、双拼、叠拼层数高层32F；洋房6+1F；别墅3、4F总套数606产品面积高层96-126；洋房115；别墅147-202梯户比高层2T3、2T4，洋房1T2单价（元/）高层：8500别墅：14000-17000下批次推售时间2018年下半年客户地缘自住80%、仁寿周边乡镇客源20%二期一期靠近湿地

20、公园和文化公园，休闲景观资源丰富，紧邻仁寿大道，交通便利；物业形态丰富，低密产品涵盖洋房、叠拼及双拼，项目品质较高；通过层层退台，独具特色的打造出5重景观体系，可享20个景观组团资源。畅销别墅麓峰主要依靠景观资源和全系产品形成差异化，对位高端客户对居住环境和物业形态的需求第19页，共85页。主力产品单价9500-11500元/，总价120-150万，月均去化20-40套，产品面积110-140洋房量价项目名称楼层主力产品面积段实得面积赠送率单价（元/）主力去化总价段（万元）月均去化（套）备注麓峰棕榈岛6+111513820%10000115152018年初一期洋房售罄君雁皇家尊邸6、10125

21、-155150-20520-35%9500118-14740铁投碧水云天6+1、8+1107-142158-19235%-47%9500（报价）-前期蓄客中铁颐禾公馆6+1、9+197-141110-20513%-45%950090-11520洋房售罄麓府6+1、7+1100-135150-20250%11500115-16030美好花园城7+1110-135166-28050%-107%9000100-1208尾盘第20页，共85页。畅销洋房皇家尊邸主要以高低配、高性价比形成差异化在仁寿快速走量洋房案例占地面积（亩）96建筑面积（万）12.1容积率1.89形态高层、洋房总户数915楼层高层：

22、12-18F洋房：6+1F、9+1F梯户比高层：2T3、2T4洋房：1T2面积区间96-157销售均价（元/）高层：9000洋房：9500项目卖点高性价比、赠送大；居住舒适度较高客户来源以仁寿本地客户为主，少量周边乡镇客户北面临近湿地公园建筑面积：155 ，实得面积205临近湿地公园，属湿地公园南侧板块，周边配套待完善，但可便捷享受良好景观资源 ；洋房6+1、9+1设计，高层控制高度为12-18层，项目整体以类全洋房形态面世，品质感较强；户型尺度设计舒适、赠送较大、性价比较高。第21页，共85页。老城城南相对价值较低，商务湿地公园单价0.9-1.0万元，115万内功能型套三套四畅销，月均去化6

23、0-100套高层量价板块项目名称套型主力产品面积段实得面积单价（元/）赠送率主力去化总价段（万元）月均去化（套）备注老城中城国际套三、套四80-135-7000-56-9460尾盘城南美好花园城套三、套四74-10796-140780030%56-8080尾盘上城南苑套三91-103109-127780020%-23%72-8220尾盘翡翠锦城套三118130780010%9215尾盘柏悦城套二/套三75-9786-111740015%52-6830永兴一品套二/套三/套四67-11281-1358500（报价）21%未开盘未开盘前期蓄客城北（商务大道）东泰国际套三/套四70-12791-16

24、1900027%-30%60-10710尾盘中铁颐禾公馆套三/套四82-96103-123850025%-29%69-8460嘉和梦想城套三76-90100-121850032%-34%65-7770北城时代2期套二/套三/套四71-12088-1408500（报价）17%-24%-前期蓄客麓府套三/套四99-124131-1691000032-36%99-12460城北（湿地公园）君雁皇家尊邸套三/套四96-127122-153900020%-27%86-11450保利仁里套四105-125130-159920023-27%96-115100铁投碧水云天套三/套四90-106114-1357

25、800（报价）23%-27%未开盘未开盘前期蓄客永兴滨湖1号套三/套四90-130122-15310500（报价）18%-36%未开盘未开盘前期蓄客相对价值低90万内相对价值高115万内第22页，共85页。畅销高层中铁颐禾公馆主要以成熟配套和低总价形象为核心价值点，低总价满足首置首改客户购买需求高层案例.1高层洋房、联排占地面积（亩）162建筑面积（万）39.88容积率2.5形态高层、洋房、双拼总户数2732楼层高层：25F洋房：6+1F、9+1F梯户比高层：3T6、2T4洋房：1T2面积区间82-132销售均价（元/）高层：8500洋房：9500项目卖点高低配、配套齐全，品牌开发商客户来源主

26、要以仁寿城区客源为主（60%）、其次仁寿周边乡镇客源（30%）、及少量成都及外地投资客源（10%）地处商务大道核心区域，周边政务、教育、商业等配套醇熟，居住氛围浓厚；洋房、别墅等低密产品虽独立成区，但对整盘形象拉动明显，高层产品借势低密形象，品质感更为客户认可。第23页，共85页。高层案例.2占地面积（亩）80建筑面积（万）11容积率2.16形态高层、洋房总户数942楼层高层：32F洋房：6+1F、7+1F梯户比高层：2T2、2T4洋房：1T2面积区间高层：99-124洋房：100-135销售均价（元/）高层10000，洋房11500项目卖点内部近40%绿化面积以及地面全水景打造项目引黑龙滩活

27、水资源，小区内部园林可饮用级水景打造，近40%绿化面积；6栋高层享超200米楼间距，以洋房拉动项目整体品质，拔升高层产品价值；注重采光面设计，进一步放大景观视野优势，强化核心价值。2T2高层（32F）6+1，7+1洋房标杆高层麓府主要以园林水景和洋房形象为核心价值点，满足对品质有追求的首置首改客户岛居湖居洋房，前后观水210-250米2T4高层（32F）第24页，共85页。畅销产品项目类型项目名称容积率产品楼层梯户比面积段赠送率装修情况性价比型皇家尊邸1.89高层、洋房高层：12-18洋房：6、10高层：2T3、2T4洋房：1T2高层：96-127洋房：125-155高层：20-27%洋房：2

28、0-35%清水中铁颐禾公馆2.5高层、洋房、双拼高层：25洋房：6+1、9+1双拼：3高层：2T4、3T6洋房：1T2高层：82-96洋房：97-141双拼：320高层：25-29%洋房：13-45%双拼：57%清水（A6#精装试点，约1000元/）品质型麓岛1.6高层、独栋高层：14-18独栋：3-4高层：2T2、2T4高层：132-148独栋：148-198-清水麓峰1.2高层、洋房、叠拼、双拼高层：30洋房：6+1叠拼：4双拼：3高层：2T3、2T4洋房：1T2叠拼：1T2高层：96-126洋房：115叠拼：147-168双拼：202高层：25%洋房：20%叠拼：110-170%双拼：1

29、87%清水麓府2.16高层、洋房高层：32洋房：6+1、7+1高层：2T2、2T4洋房：1T2高层：99-124洋房：100-135高层：32-36%洋房：50%清水盘点仁寿在售畅销项目，高性价比项目可通过低总价快速走量，品质型则在梯户比、楼层、项目面积段更为舒适第25页，共85页。区域市场：高层为市场主力产品适价（0.9-1.0）畅销（单项目月均60-100套），总价115万内别墅：高价低量，双拼1.3-1.7单项目月均3套总价350万内，叠拼1.2-1.4单项目10-20套总价200万内；洋房：适价适量，单价9500-11500元/，总价120-150万，月均去化20-40套；高层：商务湿

30、地公园单价0.9-1.0万元，115万内功能型套三套四畅销，月均去化60-100套。第26页，共85页。存量竞争part2.3第27页，共85页。高层市场存量主力但出清周期可控（3-7个月），别墅洋房存量出清周期相对较长在售存量物业类型形态项目名称存量套数存量产品面积段（）预计出清周期（月）别墅联排/叠拼麓峰棕榈岛90125-1709保利仁里170142-1439洋房皇家尊邸200125-15510麓府368100-13512永兴滨湖1号210117-13410高层中城国际20880-1353永兴一品70067-11215翡翠锦城1601187柏悦城20075-975麓府44899-1247嘉

31、和梦想城50076-907颐禾公馆30082-965永兴世家20082-1103保利仁里160105-1252永兴滨湖1号42490-1306别墅：联排/叠拼存量260套，主力面积段125-170，出清周期约9个月；洋房：存量778套，主力面积段110-150，出清周期10-12个月；高层：存量3300套，主力面积段80-110，出清周期3-7个月第28页，共85页。新进拿地多为中低容地块，共266万，去化4年，已知规划项目中，大多数为高层+叠拼、高层+洋房等高低配产品土地存量项目类型土地容积率占地面积（亩）总建筑面积（万）用地性质楼面地价（元/）形态低密项目北辰113亩1.2113.319.

32、06住宅5511别墅为主碧桂园6号地块1.2635住兼商3956洋房、叠拼、联排碧桂园7号地块1.5666.6住兼商3914洋房、叠拼、联排永兴34亩地块1.534.553.46住宅1780别墅，高层/洋房永兴78亩地块1.578.537.85住宅3310美的8号地块1.5636.3住兼商3815洋房、别墅美的9号地块1.5747.4住兼商3803加恒麓岛2期1.660.596.46住兼商2320洋房、别墅高低配项目铁投碧水云天1.4938050住宅高层、洋房、叠拼、联排、独栋川发展项目1.868.98.27住兼商3991远洋可能参与，高层、洋房海伦堡项目229038.7住宅协议拿地高层、洋房

33、、叠拼金辉2号地块2.2629住兼商3206高低配中南新悦府2.275.2111.03住兼商3128高层（81-111）、洋房（115-126）北辰国颂府2.589.8914.98住兼商4058高层（95-118）、洋房（119-128）领地地块（仁寿大道）2.58614.4住兼商3060高低配规划中保利地块（仁寿大道）2.5589.6住兼商3126峨眉山子然（仁寿大道）2.57813住兼商4572高层项目万科项目（仁里旁边）2.263.449.3住兼商4353小高层（88-108）永兴世家2.242.794.8住兼商931高层万科地块（天府大道仁寿段旁）2.56511住兼商3425超高层北城

34、时代2期39719.4住宅高层合计266第29页，共85页。新拿地将打造纯低密项目至少5个，共52.12万，并且集中于湿地公园旁，区域未来低密具备明显资源优势低密竞争天府大道陵州大道仁寿大道加恒鹭岛2期永兴世家北辰113亩永兴34亩永兴78亩北辰国颂府万科63亩中南新悦府川发展69亩万科1#金辉2#保利3#领地4#峨眉子然5#碧桂园6#碧桂园7#美的8#美的9#海伦堡290亩铁投380亩北城时代2期北辰113亩R=1.2，9万别墅为主碧桂园陵江府共129亩， 11.6万洋房、叠拼、联排永兴34+78亩R=1.5， 11.3万洋房/高层，别墅美的137亩（2块）R=1.5， 13.7万洋房、别墅

35、加恒麓岛2期，61亩R=1.6， 6.5万洋房、别墅第30页，共85页。高低配项目至少6个，共146万，存量最大，区域新项目高层将通过低密形态达成拔升品质的目的高低配竞争天府大道陵州大道仁寿大道加恒鹭岛2期永兴世家北辰113亩永兴34亩永兴78亩北辰国颂府万科63亩中南新悦府川发展69亩万科1#金辉2#保利3#领地4#峨眉子然5#碧桂园6#碧桂园7#美的8#美的9#海伦堡290亩铁投380亩北城时代2期川发展68.9亩R=1.8， 8.27万远洋可能参与，高层+洋房海伦堡290亩R=2， 38.7万高层、叠拼（重新设计中）金辉62亩地块R=2.2，9万高低配领地86亩地块R=2.5，14.4万

36、预计高低配中南新悦府R=2.2，75亩高层（81-111）、洋房（115-126）北辰国颂府90亩R=2.5，15万高层（95-118）洋房（119-128）铁投碧水云天380亩， 50万高层、洋房、叠拼、联排、独栋第31页，共85页。目前已知纯高层项目为4个，共44.5万，除本地开发商外，万科品牌对项目有品质加持作用高层竞争天府大道陵州大道仁寿大道加恒鹭岛2期永兴世家北辰113亩永兴34亩永兴78亩北辰国颂府万科63亩中南新悦府川发展69亩万科1#金辉2#保利3#领地4#峨眉子然5#碧桂园6#碧桂园7#美的8#美的9#海伦堡290亩铁投380亩北城时代2期万科63.44亩R=2.2，9.3万

37、小高层（88-108）万科65亩R=2.5，11万超高层北城时代2期，97亩R=3，19.4万平密高层永兴世家，43亩R=2.2，4.8万高层第32页，共85页。市场竞争核心聚焦仁寿县城，市场主流需求以115万内高层套三四为主，月均60-100套，中低密产品适价低量且后续存量压力较大，竞争激烈1.2.3.视高成都投资客主导，黑龙潭大成都2居养老度假客户为主，且短期内难以改变，本案区域更多承接地缘居住需求，故需核心聚集仁寿县城市场别墅高价低量（联排1.3-1.7叠拼1.2-1.4），洋房（0.95-1.15）适价适量，市场主流需求为高层115万内功能型套三套四畅销，月均去化60-100套在售端：

38、高层存量主力但出清周期可控在3-7个月左右，别墅洋房存量出清周期相对较长，新拿地端：R在1.2-2.2，现了解规划项目多为低密/高低配第33页，共85页。PART3客群需求深挖目标客群的本源需求，做最了解客户的城南项目第34页，共85页。大仁寿三类主流客户：成都前跳投资客户、仁寿县城改善客户、仁寿周边乡镇进城客户仁寿客群物业类型项目基础信息客户来源购房目的在售情况面积段总价段大成都仁寿县城周边乡镇自住投资高层中铁颐和公馆在售829675100万10%60%30%95%5%汇信星河湾售罄991225585万10%70%20%85%15%洋房中铁颐和公馆在售105115万2%95%3%95%5%叠

39、拼麓峰棕榈岛在售147168250280万2%96%2%98%2%汇信星河湾售罄150170128-145万10%80%10%90%10%双拼麓峰棕榈岛在售202480万0%100%0%100%0%*仁寿县城典型项目客户构成盘点绝对主力成都投资【基数小】仁寿县城改善客户【基数一般】仁寿周边乡镇进城客户【基数较大】支付力低高第35页，共85页。视高现状流向视高凭大天府新区拦截成都前跳投资客户，仁寿县城改善客户兼顾自住舒适度和配套完善度强地缘粘性聚集于仁寿县城板块，周边乡镇受支付力有限影响在仁寿县城项目中游离二绕三绕黑龙潭县城天府大道视高高层1150012500丨洋房13500【低总价投资（主）+

40、城市外溢居住（辅）】城市发展主轴天府新区非限购区升值潜力可期黑龙潭独栋15000【二居所度假（主）+物业形态升级（辅）】生态资源强势低密物业纯粹仁寿县城高层850010000丨别墅1200020000【地缘居住改善（主）+低总价投资（辅）】天府新区辐射城市配套完善第36页，共85页。视高区位属性、规划价值及近城距离将持续拦截成都投资客户，仁寿县城居住氛围和生活配套较好持续承接地缘居住属性需求，黑龙潭短期内难以改变持续2居体系价值演变板块视高黑龙潭仁寿县城价值立基天府新区规划价值预期+不限购生态资源城市成熟度+天府新区辐射城市距离45KM59KM65KM城市规划强低中城市配套弱弱强生态资源弱强中

41、开发强度高中高开发企业保利、万科、朗基中铁保利、万科、中南、中铁、北辰区位价值规划价值近城距离生态资源低密物业近城距离城市价值城市配套成熟氛围第37页，共85页。视高存量89万持续吸附大城南前跳投资客，且投资客相对游离更多考虑未来价值和价格，板块或项目难以固化楼市演变项目情况项目形态面积段（）存量（万）预计去化周期（月）在售保利天府南院高层/叠拼高层：94-106叠拼：126-1300.031天府公园城高层55-1150.021万科城市之光高层90-1090.021万景九洲天府洋房12-15F89-11885保利天府林语高层/洋房高层：95-107洋房：105-1260.91新城悦隽天府高层/

42、洋房/叠拼79-134115（高层/洋房）远大天府南庭高层75-951.52朗基香颂天府高层/洋房高层：96-106洋房：106-12616.64（一期）合计-38.07待售成信悦府高层70-939.18铁投天府桃园高层80-140158大学里高层67-116156铂智德科技100.08亩计容约12政府确定的重大产业项目用地，带部分住宅用地，70%的商品住房作为人才公寓房源铂智德科技98.01亩计容约17铂智顺科技99.21亩计容约11合计-51.1剔除才公寓房源买单原因 冯女士，家住成都，手上有较多闲钱，专业投资客，一直想继续在天府新区买房，但因已经在成都已经买了三套房子，无购房资格，对于同

43、属于天府新区的视高未来发展看好，相信“中轴论”，认为保利面积偏大，所以选择了朗基95的小户型。成都投资客第38页，共85页。仁寿县城刚改客户持续主力60%，周边乡镇进城20%，少量成都投资客补充，看重区域自然资源和项目打造的综合品质感板块客群核心客群跟随客群补充客群60%20%20%仁寿县城地缘刚改客户仁寿县城的地缘客户，多为本地企业管理层及公职人员，经过多年的积累，进入二次换房阶段，居住品质急需升级，看重物园林、物业、配置等综合品质的提升。周边乡镇进城刚需客户仁寿县城下属各乡镇进城置业人群，价格承受力有限，认可仁寿县城的城市价值，看重小区品质、户型功能。大成都投资客因成都城市整体向南规划及仁

44、寿县与成都市区较近的原因，少量成都及外地投资客群，看重升值空间。第39页，共85页。仁寿县城改善客户看重项目居住舒适度和项目品质，更多看重小区规划、中庭园林、外显建筑品质和户型实用性等客户敏感点复合/主题安全/智能关注建筑品质、园林景观、配套、户型等户型注重实用性和功能布局的合理性，看重户型的绝对利用率要求园林品质高，具有复合型外显/品质第40页，共85页。客群需求视高凭借近城距离和大天府新区规划持续拦截成都投资客，本案板块客群仍以地缘改善客群为主，看重项目居住舒适度和项目综合品质1.2.3.现状：视高凭大天府新区拦截成都前跳投资客户，仁寿县城改善客户兼顾自住舒适度和配套完善度强地缘粘性聚集于

45、仁寿县城板块，乡镇进城在县城游离演变：价值演变及楼市预判中可以看出视高将持续拦截成都投资客的外溢，本案板块客群仍以地缘改善客群为主力聚焦：聚焦地缘家庭改善需求，强调居住舒适度和项目综合品质，看重小区规划、中庭园林、外显建筑品质和户型实用性等第41页，共85页。本案快速跑量下聚焦市场主流需求，主力以115万内高层承接的地缘刚改套三套四需求为主聚焦地缘刚改需求同时市场高层同质化产品背景下，围绕客群需求构建项目价值体系致胜竞争第42页，共85页。PART4项目定位根据项目背景、竞争及客群需求，导出本案最优方向第43页，共85页。项目竞争策略目标客群方向精准户型配比项目物业选型1234第44页，共85

46、页。超越老城及商务大道板块，成为仁寿县城绝对的价值高地，吸附仁寿高支付力的地缘客群板块占位板块概况价值属性老城【无大规模改造可能性区域逐渐边缘化】传统居住区，生活配套成熟、城市界面较陈旧，新增供应少【第梯队】城市价值边缘化区域城南【工业园区居住氛围有限】城市规划工业集中区域，与城市主力发展方向背离，住宅少量供应【第梯队】工业带动发展区商务/天府大道【商务化城市蔓延区】未来商务中心、新城市中心，功能配套齐全，热点区域商务大道开发进入中后期，板块整体向天府大道外延进入欠成熟区域，土地储备量高【第梯队】高城市化价值区泛湿地公园【资源+城市双高区域】城市规划生态居住核心，改善集中区域，销售与土地市场双

47、热【第梯队】高城市化、资源价值区 商务大道-天府大道泛湿地公园板块蓉遵高速仁寿大道天府大道仁寿段（2018年底通车）兰磨线遂洪高速老城板块城南板块陵州大道第45页，共85页。小规模中容项目板块内部补缺者，实现适价快跑的目标内部占位领导者挑战者追随者补缺者行业领袖非行业领袖，中大规模市场次、非主流市场敏锐的机会主义者制定游戏规则垄断价格产品有不可复制性建立成本优势改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值建立低成本结构搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点项目在区域内占位项目类型项目类型项目名称容积率规模市场上畅销项目高低配皇家尊邸1.8

48、996亩麓岛1.664亩麓峰1.2104亩高层中铁颐禾公馆2.5162亩周边土地低密碧桂园1.2-1.5129亩美的1.5137亩加恒麓岛2期1.661亩北辰1.2113亩高低配金辉2.262亩中南新悦府2.275亩北辰国颂府2.590亩领地2.586亩高层万科（仁里旁）2.263亩超高层万科（天府大道旁）2.565亩第46页，共85页。同总价或稍高总价下用更高物业形态去置换市场主流需求，以功能性产品为基础叠加项目综合品质（园林建筑公区品质等）竞争策略竞争策略【核心】功能产品提升同总价或稍高总价下更高物业形态置换市场主流需求【叠加】综合品质提升总平规划产品力项目品质感结合节点景观的风情总平规划

49、单体、户型及精装竞争力建筑立面、园林打造、公区配套等第47页，共85页。项目竞争策略目标客群方向精准户型配比项目物业选型1234第48页，共85页。仁寿本地相对高支改善客群为主，乡镇进城&成都投资为辅核心主力：仁寿老城区40岁+地缘家庭型改善客户客群主力30-40%60-70%【跟随型】周边乡镇进城&成都区域投资客户【主力】仁寿地缘相对高支改善客群主力客群跟随客群仁寿乡镇进城：下属各乡镇进城置业人群，价格承受力有限，认可仁寿县城的城市价值成都区域投资客户：经过视高拦截后稍低总价的大成都投资型客户仁寿县城的地缘客户，多为本地企业高管及公职人员，经过多年的积累，进入二次换房阶段，居住品质急需升级，

50、看重物园林、物业、配置等综合品质的提升。第49页，共85页。刚改需求为主力，一定总价控制的功能34房换房需求功能型需求舒适度追求客群需求.1板块项目名称套型主力产品面积段实得面积单价（元/）赠送率主力去化总价段（万元）老城中城国际套三、套四80-135-7000-56-94城南美好花园城套三、套四74-10796-140780030%56-80上城南苑套三91-103109-127780020%-23%72-82翡翠锦城套三118130780010%92城北（商务大道）东泰国际套三/套四70-12791-161900027%-30%60-107中铁颐禾公馆套三/套四82-96103-12385

51、0025%-29%69-84嘉和梦想城套三76-90100-121850032%-34%65-77北城时代2期套二/套三/套四71-12088-1408500（报价）17%-24%-麓府套三/套四99-124131-1691000032-36%99-124城北（湿地公园）君雁皇家尊邸套三/套四96-127122-153900020%-27%86-114保利仁里套四105-125130-159920023-27%96-115铁投碧水云天套三/套四90-106114-1357800（报价）23%-27%未开盘永兴滨湖1号套三/套四90-130122-15310500（报价）18%-36%未开盘10

52、5-115刚改套四90-100刚改套三畅销产品：缓销产品：100-120套三功能型需求舒适度需求第50页，共85页。对于小区品质有一定要求，主要体现在园林打造、建筑品质及公区配套展示上客群需求.2园林打造综合品质.产品力建筑立面公区配套软性服务第51页，共85页。项目竞争策略目标客群方向精准户型配比项目物业选型1234第52页，共85页。R2.5两种方向：高低配or全中容，主要有3种方案：高低配高层+叠拼高层+洋房，全中容全电梯小高两种方向R=2.557.58亩,9.6万,快销高低配全中容方案一高层+叠拼方案三全电梯小高方案二高层+洋房物业体量关系体量占地高层80%7.7万29亩叠拼20%1.

53、9万29亩物业体量关系体量占地高层70%6.7万25亩洋房30%2.9万33亩物业体量关系体量占地小高100%9.6万i58亩第53页，共85页。根据市场现状价格测算前提：高层1.1（精装）、小高1.2（精装）、洋房1.3（精装）、叠拼1.45（清水）测算依据物业市场现状备注承接需求测算前提高层0.9-1.0地块要求考虑精装刚改1.1（精装）叠拼1.2-1.4（清水）控总价且别墅精装多样化不建议精装入门级低密改善1.45（清水）6F洋房0.95-1.15（清水）地块要求考虑精装一般改善1.3（精装）9-12F小高市场上很少比高层溢价500-1000，比洋房便宜地块要求考虑精装刚改1.2（精装）

54、第54页，共85页。方案一：高层+叠拼税后利润1.63亿元13.4%，方案二：高层+洋房税后利润1.61亿元13.3%，方案三：全小高税后利润1.79亿元14.3%效益比较方案一：高层+叠拼方案二：高层+洋房方案三：全小高物业体量销售收入12.21亿元12.12亿元12.58亿元开发成本7.83亿元7.78亿元7.83亿元经营成本2.21亿元2.19亿元2.85亿元税后成本10.58亿元10.51亿元10.78亿元税后利润1.63亿元1.61亿元1.79亿元税后利润率13.4%13.3%14.3%备注：测算考虑户均1个车位销售第55页，共85页。通过经济效益、风险评估等综合因素考虑，建议优选全

55、小高方案，以升级物业置换市场主流需求综合优选方案物业占比体量针对客群规划价值预估物业价格经济效益比较风险评估税后利润税后利润率竞争强度高层+叠拼高层80%7.7万刚改客群高低配住区两组团感觉1.1（精装）1.63亿元13.4%叠拼后续竞争压力较大叠拼20%1.9万低密入门级客户1.45（清水）高层+洋房（6F）高层70%6.7万刚改客群行列式规划难有发挥空间1.1（精装）1.61亿元13.3%洋房后期竞争强度较大且高层洋房定位趋同容易内部竞争洋房30%2.9万一般改善客群1.3（精装）全小高（9-12F）全小高100%9.6万刚改客群相对纯粹性较优高低错落的小高社区1.2（精装）1.79亿元1

56、4.3%相对纯粹市场主流产品优选方案第56页，共85页。项目竞争策略目标客群方向精准户型配比项目物业选型1234第57页，共85页。前期以套三为主，新项目主力，套三:套四=3:7热销扫描项目名称套型主力产品面积段实得面积套数比例套型比例前期热销项目麓峰套四双9612036%套三：套四0:1套四双10613236%套四双12215218%套四双12615710%颐禾公馆套三单8210333%套三：套四1:0套三双8811033%套三双9612333%皇家尊邸套三双9611531%套三：套四62%：38%套三双10712831%套四双11513813%套四双12715225%麓府套三双991203

57、3%套三：套四66%：33%套三双10513033%套四双12415533%新进热点项目铁投碧水云天套三单9011216%套三：套四67%：33%套三双931169%套三双971219%套三双9912333%套四双10112616%套四双10613216%保利仁里套四双10513025%套三：套四0:1套四双11113525%套四双11414125%套四双12515925%中南新悦府套三单82-14%套三：套四28%：72%套三双94-14%套四双104-14%套四双101-29%套四双112-29%第58页，共85页。新面世项目功能型套四热度较高且功能满足下总价控制越好越畅销新进扫描项目名称

58、套型主力产品面积段实得面积套数比例套型比例新进热点项目铁投碧水云天套三单9011216%套三：套四67%：33%套三双931169%套三双971219%套三双9912333%套四双10112616%套四双10613216%保利仁里套四双10513025%套三：套四0:1套四双11113525%套四双11414125%套四双12515925%中南新悦府套三单82-14%套三：套四28%：72%套三双94-14%套四双104-14%套四双101-29%套四双112-29%第59页，共85页。本案全小高产品，以升级物业置换市场主流需求清水总价为高层主流115万内，精装总价控制应在主流洋房总价120-

59、150万内较为安全总价参考第60页，共85页。现状为功能型套三套四双需求为主但相同或略高总价下还是希望多个功能房客户需求“我们家虽然居住结构比较简单即便买了房子也是我父母和我一起居住套三足够，但是如果总价差不多给我一个套四我还是觉得可以，做储物间或者多功能间，或者后期再改成一个大套三”仁寿客群杨小姐访谈第61页，共85页。户型配比物业类型承接需求产权面积段实得面积段赠送率套数配比清水单价（元/）清水总价（万元）测算精装单价（元/）（成本500，报价1500）精装总价（万元）全小高层12F仁寿地缘刚改需求10512520%赠送率相对越大越好，建议沟通突破新规15%78-80%1050011012

60、000126110-115130-13520%10500115-12012000132-138120-125145-1552%（顶底等特殊层）11000132156建议全套四产品为主，紧凑的105套四，110-115标准型四房为标准层，可考虑少量120-125跃层套四产品第62页，共85页。本案以升级小高物业置换市场主流高层需求，对即将入市项目形成差异化竞争策略竞争反扣项目类型土地容积率占地面积（亩）总建筑面积（万）用地性质楼面地价（元/）形态低密项目北辰113亩1.2113.319.06住宅5511别墅为主碧桂园6号地块1.2635住兼商3956洋房、叠拼、联排碧桂