2014土地估价师考试练习

1、 成本逼近法的应用 1、应用成本逼近法应注意的问题(1) 土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用;(2) 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析;(3) 评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。2、成本比较法例题估价步骤：(1) 计算土地取得费(2) 计算土地开发费(3) 计算投资利息(4) 计算开发利润(5) 计算土地增殖收益(6) 计算土地价格 (注意一般算出的为无限年期土地使用权价格(7) 进行出让比率、年期等各项修正(8) 计算土地单价和总价格县级政府收取的平 在成本逼近法中不能算 但计算时还是需要按照规定来。3、常见难点与问题(1)新增建设用地有偿使用费计

2、算问题该费为中央或省级政府向市、 均土地纯收益， 实际上属于土地收益在各级政府间分配的一种方式， 入土地取得费中， 虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，(2)利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算万元 /亩转化为元 /平方米 公顷 =15 亩=10000 平方米平(3)年期修正错误(4)注意单位的转换以及总价和单价的计算单位的转换方法： (直接乘 15)，万元 /平方公里转化为元 /平方米 (直接乘 100) ， 1 方米换算市亩： 1 平方米 =0.0015 亩某开发区土地总面积 5000一、简答题 : 1、请思考， 听完第十讲后完成该题并参照答案。亩，已完成 “七通一平 ”

3、建设，公共设施和基础设施占地 1000 亩。完成土地开发后需要评估 出让土地的底价，出让土地使用年限为 50 年。据测算，该开发区所在地征地费为 15 万元 / 亩;土地开发费为 10 万元 /亩，土地开发周期为 2 年，第一年投资额占 40% ，各年内均匀 投入，贷款季利率为 2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20% ，土地还原率确定为 8% 。请评估该开发区出让土地的底价。(一)审题1、明确题目要求。两个要求：编制地价指数表和计算宗地在评估时点的单位土地面积价格。 2、明确地价指数变化情况、容积率修正系数、土地还原率及其他资料。3、明确比较基准，以待估宗地为基准。(二 )方法

4、选择与解题思路 1、方法选择根据题目提供的资料，适用市场比较法。2、解题思路第一步： 根据地价增长情况编制地价指数表第二步： 计算土地使用权年期修正指数公式为：年期修正系数 其中：r土地还原率， 根据所确定的各因素条件指数， 四步：采用适当方法处理这K=1-1/(1+r)m/ 1-1/(1+r)nM 待估宗地使用权年限N 比较案例宗地使用权年限第三步：分别对 5 个交易案例进行因素修正，得到 5 个比准价格第 5 个比准价格，得出待估宗地单位面积价格(三)公式与计算步骤 1、适用公式 (同上题，但多了年期修正，少了位置和形状修正)2、计算步骤(1) 选择计算方法(2) 编制该城市住宅地价指数表

5、 (每月增长 1 个百分点，非递增 )(3)计算土地使用权年期修正指数土地还原率为7%，年期修正指数计算有两种处理方100 。法：第一种，以住宅用地法定最高年期 (70 年)的指数为基值 100 。50 年期修正指数为 1 00 X1 -1 /(1 +7%)50/ 1-1/(1+7%)70=97.46 第二种，以无限年期住宅用地价格指数为N 年期修正指数为 100X1-1/(1+7%)N(4)确定容积率修正系数(5)确定区域因素和个别因素条件指数，注意比较基准(6)比较修正各交易案例价格(7)采用算术平均法计算待估宗地单位土地面积价格(四)解题过程中应注意问题1、必须清楚写出各计算步骤及计算公

6、式。 2、两种土地使用权年期修正指数计算方法得出的最后 结果完全相同。 3、计算区域因素和个别因素条件指数时，一定要注意题目中关于待估宗地 与比较案例之间比较关系的说明。 4、在所有修正指数确定后，计算各比较案例的比准价格时，要写清 楚计算公式，明确哪个修正指数在分子，哪个在分母。5、最终评估结果一般采用简单算术平均法求得，一般要说明理由。(一 )审题 1 、审清题目，确定解题方法 2、明确地价指数及地价随容积率的变化是增长 还是递增 3、明确各因素比较基准(二)解题方法与思路方法选择： 从题目中给出的条件看， 应该采用市场比较法基本思路： 第一步，根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地

7、价指数表和容积率修正系数表 ;第二步，计算土地使用权年期修正指数;第三步，确定区域因素和个别因素条件指数 ;第四步，对5 个交易案例分别进行各项因素修正求得比准价格;第五步，用适当平均方法对这 5 个比准价格进行处理， 得出待估宗地价格。 (三 )公式与计算步骤1、适用公式待估宗地价格 =比较案例宗地价格 仗易形式修正 仗易期日修正X年期修正 X容积率修正 区域因素修正X个别因素修正 2、计算步骤(1)选择计算方法：适用市场比较法(2)编制该城市地价指数表 (注意：地价指数是以 2002 年 1 月为 100 ，以后平均每月 递增 1 个百分点 )(4)交易形式修正系数，题目已给定2014 土

8、地估实务基础：我国土地价格的主要类型 在我国的土地市场中， 已经存在或正在形成一系列表示不同的特性和满足不同作用的地 价形式，例如：根据地产市场状况，在一定区域内形成的区域平均价;政府确定实施各项土地管理措施所依据的地价标准 ;清产核资中反映占用土地资产量的地价标准 ;股份制企业土 地作价入股的地价标准 ;政府出让土地使用权确定的最低价、期望成交价格及实际出让价格 等等。因此，借鉴国内外土地估价与地价管理的成功经验， 根据我国地价管理制度的特点和 中 华人民共和国城市房地产管理法 的有关规定， 在我国的地价体系中土地价格主要有以下几种类型：1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和

9、控制标准的基准地价基准地基准地价是某一时点的土地使用权价格， 这一时点就是基准地价评估的基准日。 价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的最高年期。2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价 ;标定地价是政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一 期日的土地使用权价格。 标定地价是宗地地价的一种， 由政府组织或委托评估， 并被政府认 可作为土地市场管理的依据， 其评估方法与一般宗地估价方法相同。 标定地价与基准地价一 样，由政府定期公布。供土地交换或交换各方作为交3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，

10、易最低价或期望价参考的交易评估价 ;由土地交易双方认可并据此支付4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，地价款的成交地价 ;5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。上述 5种类型的土地价格相互作用， 相互联系， 在我国地价体系中起到不同的作用， 具 有不同的地位，显示出不同的特点。从地价的性质看：基准地价、标定地价、 交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是 根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价， 而成交地价则是在地产交易中直接 实现的现实价格。从地价的特点看， 基准地价属于区域平均地价的一种， 是目前我国最常见的区域平均地 价形式，标定地价、

11、 交易底价、 成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言， 故都 属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析， 基准地价和标定地价是政府为管理地价和 地产市场而组织或委托评估的， 对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用， 因而 是我国地价体系的核心 ;标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发 生的地价形式，因而是地价体系的主要成分;而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。2014 土地估实务基础：土地价格定义的界定土地价格对应权利内涵的设定（1）土地使用权价格。常见的土地使用权价格是对企业改制、出让和转让等的评估。（2）土地

12、抵押权价格。对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格， 土地抵押权价格由金融机构自行确定（如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等）0（3）土地租赁权价格。对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。土地利用条件的设定利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、 建筑容积率和绿化率等， 重要建构筑物 应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装 状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。土地使用年限的设定(1)土地使用年限的概念。土地使用权年限是指土地使用者通过国

13、家授权或以土地出让 方式所取得的国有土地的使用权期限。(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990 年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年;商业、旅游、娱乐用地 40 年; 综合或其他用地 50年。有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高 出让年限减去已使用年限。当以出让方式取得的土地使用权时， 估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时 必须说明取得时间、 出让金数额、 批准使用年限、 已使用年限和剩余使用年限租赁年限及宗 地使

14、用的特殊规定。土地估价期日的设定(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。 在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。估价期日的设定就关于土地估价的程土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定， 属于对土地价格的设定。估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。本讲的重要知识点是关于土地估价程序中的后几个估价程序的掌握，序应该作为本讲甚至可以说是作为本科目的重点内容进行掌握。2014 土地估价案例与报告练习题 2为委托方提一、某企业拟进行贷款， 委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估， 供贷款提

15、供客观、公正的价格依据。请依据以下给定的条件分析并回答下列问题：抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意 哪些问题 ?若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。对宗地进行评估 &考试大 &时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。若待估宗地为划拨用地，请简述评估的技术路线。抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述 技术路线。答案：答题要点注重预期风险 ;(2) 分析市场变现能力 ;(3) 考虑抵押期间的耗损 ;测算成本构成。答题要点(1)年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让最高年限50年；(2) 地价内涵对应的土地权

16、利应为集体土地使用权 ;特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗 地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。答题要点 可选择市场比较法和成本逼近法市场比较法的估价程序：搜集交易资料 ；选取比较交易实例 ；建立价格可比基础 ；进行交易情况修正、 交易期日、 区 域因素、个别因素、土地使用年期、容积率修正 ；求取比准价格。成本法估价程序A。搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费搜集土地管理费、 耕地占用税、 耕地开垦费、 新菜地开发建设基金等相关费率或标准， 计算相关税费 B 。C。搜集待

17、估宗地所处区域土地开发费一般资料，计算土地开发费用 TOC o 1-5 h z 搜集利息率，计算投资利息D；搜集投资利润率，计算投资利润E;搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益F;搜集当地土地还原利率，按土地价格=(A+B+C+D+巧1-1/(1+ 土地还原率)土地使用权计算土地价格。可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得到的估价额中减去出 让金。特点是：强制处分 ;快速变现 ;消费者心理因素 ;购买者的额外支出等造成的价格变化。技术路线： 估价时采用市场比较法和成本逼近法等。 对同类土地在正常市场价格水平和 拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格，比正常市场成

18、交价格偏底的幅度， 按正常市场价格对估价对象进行估价， 再按照这个偏底的幅度对估价结果调减。2014 土地估价案例与报告练习题 3某城市拟对市中心区域进行旧城改造， 涉及到 A、B、C、D 四宗地， 土地总面积为 20000平方米。其中宗地 A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为 7000 平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计 划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业， 出让年期为 40年， 已使用 5年;宗地 D 为公司丙所使用的国有出让土地， 土地 面积为 3000平方米

19、，出让用途为商业性办公用地，出让年期为 40年，由于缺乏建设资金， 该宗地已闲置 5 年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购， 经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.03.5。请根据以上情况，回答下列问题：市土地收购储备中心在对宗地 A 进行收购补偿时， 有人认为只应对房屋进行补偿， 包括土地补偿， 请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确， 并简述理由 ;为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问： 如以现状用途的评估价作为补偿依据， 如何对该国有划拨土地价格进行评估，请 简述评估思路 ;根据国家有关规定， 市土地收

20、购储备中心在收购宗地 C 时，应对公司乙的土地使用权 进行补偿，请问：如何确定补偿价格 ?根据法律规定，对宗地 D 应如何处置，并说明法律依据 ;该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述 不同出让方式的基本特点 ;市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：(1) 该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。 案例分析题一答案答题要点该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：(1) 由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。(2)由于土

21、地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。答题要点(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。答题要点对宗地 C 应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。 (1)土地用途应设定为商业。35 年。土地使用权年限应为出让剩余年限(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。答题要点以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如根据国土资源部 2002 年第 11 号令的规定， 必须对于宗地 D 应由政府无偿收回，因为：

22、 根据城市房地产管理法 的规定， 满 2 年未动工开发的，可以无偿收回。答题要点 作为商业中心用地， 属于经营性用地， 以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书， 根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者， 标者一般在 3 个以上。拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买， 出价高者成交。挂牌：由出让方发布挂牌公告， 公布出让土地的交易条件和期限， 挂牌期限截止时的最 高价格即为成交价格。答题要点(1) 估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：确定估价的基本事项， 包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类

23、型、估价日期等；拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、 时间进度等 ；资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料 等；相关资料分析&考试大&,对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；F试算价格调整，确定最后估价结果；撰写土地估价报告书；将土地估价报告提交给委托方。(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地 价系数修正法中的两种。收集的资料包括：收益还原法应收集以下资料：开发后的房地产出租收益 ；房地产出租费用及有关税费等 ；C

24、 .房屋重置成本 ；土地还原率、房屋还原率等参数 ；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。市场比较法应收集以下资料：三个以上与待估宗地用途相同、 交易类型相同、 区域及个别条件相近、 交易时间相近 等的比较实例 ；土地还原率等参数；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。基准地价系数修正法应收集以下资料：当地基准地价及修正体系 ；待估宗地所在土地级别；土地还原率等参数 ；当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。剩余法应收集以下资料：开发后的不动产市场售价 ；开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；C土地还原率&考试大&、年贷款利率等参数；D.当地土地市场、房地产

25、市场资料及待估宗地个别资料等。| |一、单选题： TOC o 1-5 h z 1、某城市人口有 25 万，辖区面积为 30krf， 据相关资料，同等规模的城市人口密度最 小值为3000人/k rf,最佳值为10000人/k rf,计算该城镇的商业用地人口密度作用分()837632276 标准答案： B解析：250000/30=8333 人 /k rf ;100 14=1( )。6、在城镇定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影 响，影响分值分别为 50， 15， 5，但同时又受另一区级中心的功能和小区级商服功能影响， 影响分值分别为 20， 4，则该评价单元的商服繁华

26、度作用分值为 TOC o 1-5 h z 94757470标准答案： B小区级最高值： 50+20+5=75A 、 B、 C 三点得繁华影响度分值，10km,已知三地块只受单中心影响,6，半径为 8km ，A 点位于城市中心， B 点距市市级功能影响的作用分为 10， 街级功能影响的作用分为 3，半解析：取市级、区级、7、现需要测算城市中中心 5km ， C 点距市中心 半径为 20km ，区级功能影响的作用分为径为2km，问A、B、C三地的繁华度影响分各为()。16，1019，166，36，3 TOC o 1-5 h z 19 ，19，10，16，标准答案： A解析：A 点 10+6+3=1

27、9;B 点 10+6=16;C 点 108、 城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为60,影响半径为3000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之 1000m 的某单元的作用分值为 ( )。A.1.52015.3340 标准答案： C1、( )是指在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。A. 单元总分值计算单元内指标取样单元的分值计算因素分值计算标准答案： A解析：单元总分值计算是指在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。2、( )是土地质量的综合反映。A. 土地级别土地价格土地价值土地估价 标准答案： A 解析：土地级别是土地质量的综合反映。3、对点、线状的土地

28、定级因素，描述不正确的是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面积小只对自身客体所在位置上的土地有影响商服中心、道路、公交站属于此类可分为影响随距离变化呈线性和非线性衰减等类型 标准答案： B 解析：若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分， 各点产生的作用分。4、对面状的土地定级因素，描述不正确的是这类土地因素所依附的客体在城镇中分布面积较大只对其自身客体所在位置产生影响基础设施、绿地状况、自然条件属于此类只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理 标准答案： D解析：所谓面状因素， 也具有两个主要特征： 一是它所依附的客体在城镇中分布面积较 大;二是这类因素仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。 城镇中基础设施、自然条件、绿地状况等因素均属此类。 然有一定的区位波及和效益外溢作用， 但若影响范围较小， 的，也可以当作面状分布因素处理，如环境污染状况。5、城镇土地定级因素经过适当的筛选分出主导因素和A. 必选因素 B .非主导因素因子因素派生因素 标准答案： B 解析：城镇