仙林宝华地块投资分析

1、PAGE PAGE 46宝 华 地 块柏投 资 分鞍 析 报 白 告摆南京尊地房地产澳营销顾问有限公挨司昂 办2007年8月挨8日报告总体结论1、报告说明邦本报告中投资估白算采用假设开发盎法，依据定额标罢准和行业普遍惯爱例。销售预测采爱用市场比较法。板计算时点为20隘07年8月。肮本报告所采用的俺计算方法、分析拌依据以及得出的半结论和建议只代矮表本公司的观点办，供开发商以及蔼相关单位作决策半参考之用。在实敖际开发中按照实板际情况作相应调疤整。2、总体评价斑句容宝华得天独般厚的区位优势，隘良好的自然生态隘环境，城市综合艾配套功能进一步扳加强，各项社会肮事业协调发展，邦将为本项目的发岸展提供良好的

2、社板会环境与经济环岸境。大量的土地啊资源、建设单位袄雄厚的经济实力爱，以及斑“白江苏高成拔”昂优良的品牌资源肮，本项目具有良笆好的市场前景。艾根据本报告定性瓣、定量分析和风拔险分析，我们得翱出以下总体结论奥性意见供委托方搬参考：皑A、拔本项目用地区位按理想，有相当的拔发展潜力，适合凹开发大型项目。啊B、懊本项目开发低密佰度住宅为主的项扒目有较好的市场疤前景。半C、叭本项目在技术上熬和财务上是可行捌的，并具有良好胺的投资价值和相板当的收益回报。百3、技术经济指爸标靶 主要白经济技术指标矮项目般总计笆数量啊比例巴占地面积挨(叭亩白)隘700亩邦其中：一期版240亩埃34扮%把 二背期敖244亩熬3

3、5傲%疤 三板期翱216亩傲31巴%八总建筑面积（扳m2跋）搬466620坝啊容积率：1矮住宅（扮m2氨）蔼419958捌其中：花园洋房肮242642.胺4熬 52隘%挨 联笆体别墅爸130653.拜6唉28皑%啊 独板体别墅坝46662懊 10%挨商业及公共配套败（百m2傲）办46662办 拔10%拜商业及公共配套半包括:售楼中心班、办公区、幼儿案园、社区配套商耙业、生活会所等翱非住宅建筑疤坝项目总占地面积败： 700亩，瓣分三期开发，其癌中一期240亩扒，二期244亩澳，三期216亩唉。版俺容积率: 1 稗 昂 爱 懊 碍跋建筑密度：22澳 %罢佰绿化率：55.版8 % 胺 芭 柏 扮胺车

4、位比例：1：扳1败盎项目开发周期：扮4年懊岸开发总成本： 百15.39亿元挨捌每平方米单位成盎本： 329耙7元/平方米昂按项目销售收入：霸保守估计： 蔼237042.哀95万元拌一般估计： 伴262707.伴06万元八乐观估计： 按288038.斑16万元搬敖总投资利润率：芭保守估计： 佰45.38% 艾 唉一般估计： 哎61.12% 笆 把乐观估计： 爱76.66% 靶 4、结论与建议拔本项目用地区位拌理想、有相当的班发展潜力，适合邦开发大型住宅项把目，并有较好的吧宏观利好前景，笆具有良好的投资蔼价值和可观的经叭济效益。当然本皑项目也存在一定熬的风险，建设单疤位如果能有效地稗采取措施规避、

5、按分散、消除或转爱移风险并达到自败身资源能够承受疤的程度，该项目背具有相当的可行佰性。 建设单位般应抓紧筹集资金般，合理利用自有班资金，同时，应摆适时加大广告宣昂传力度，优化工佰程设计，在工程班建设过程中严格案实行招标和建设颁监理制，力争在暗2008年上半敖年开工建设。目 录前言：研究结论一、项目介绍版二、宏观社会经暗济环境研究耙三、项目区位环版境分析搬四、目标客户群绊拓展建议五、项目建议蔼六、项目投资估凹算及资金筹措计暗划跋七、财务分析及隘财务评价懊八、项目综合经唉济评价与建议笆结束语：有关说柏明及建议碍第一章 项目介哀绍百一、项目背景及隘地块现状1、项目背景败A、隘宝华镇位于句容稗市西北部

6、,西距盎南京23公里,矮东至镇江35公颁里，南至句容市笆区30公里，北斑至长江龙潭港6哎公里，312国胺道、337省道搬、沪宁铁路穿境凹而过拌B、伴宝华山境内有享瓣誉东南亚的佛教跋名寺敖颁宝华山隆昌寺及绊宝华山国家森林拔公园，生态完好俺，环境优美，地搬理位置优越，文吧化底蕴深厚。蔼C、癌政府计划结合宝哀华镇独特的景观搬文化资源，学习邦边城镇发展规划拜，同时利用与汤疤山镇、与南京接皑壤的地理位置，斑大力发展地区度芭假休闲型房地产懊业，在未来的几啊年内，合理发掘奥出宝华山及附近唉的地块，打造出阿一块南京及周边稗城市高端人群的敖养生休闲的生活霸胜地。斑D、叭南京汤山镇由于啊其独特的温泉资白源，使其成

7、为一坝个全国知名的旅拌游胜地。随着旅懊游业的不断发展斑，带动了地区房靶地产业的发展兴斑旺。近几年，随俺着疤东湖丽岛、城开蔼汤山公馆等高端氨项目的开发，其按也成为了南京乃哀至周边都比较有奥名气的养生休闲半居所，吸引着来巴自城市中的高端伴人群在此购置第白二居所。颁E、稗仙林新市区，南柏至沪宁高速公路半、北至宁镇公路百、西至绕城公路盎、东至七乡河，背规划总用地面积按80平方公里。芭是南京总体规划暗确定的稗“艾一城三区靶”芭之一，是以发展暗教育和高新技术奥产业为主的新市绊区，是集中体现摆现代城市文明和凹绿色生态环境协盎调发展的新市区百。矮F、盎宝华镇颁加快推进仙林大蔼道、自来水、天案然气建设步伐，隘确

8、保年内实现与罢南京的无缝对接氨。尽快打通贯穿澳南北交通的南北案通路。绊G、盎宝华镇中的房产靶大部分都规划在哀仙林板块中。氨 氨 跋 罢2、宝华镇与周芭边城镇的关系八A、宝华镇与南澳京的关系：宝华傲镇属于南京都市笆圈,到南京CB佰D中心大概1小背时车程拔B、宝华镇与仙澳林的关系：宝华八镇在仙林规划圈矮内摆C、宝华镇与汤肮山的关系：宝华败镇距离汤山10伴公里路程3、地块现状蔼项目地块位于宝稗华镇，总占地7唉00亩。地块南艾临仙林大道东延版线，东侧与汤龙傲公路为邻，北侧瓣目前为农业区。稗项目地块被青山蔼绿水环抱。70稗0亩土地，遍地挨都是青青的草，扒灿烂的花；遥叭望如黛青山矮；地块中间又有傲一汪清澈

9、的池水岸缓缓流动。矮本地块完全纳入罢群山环绕、树木柏青翠、流水潺潺阿的宝华山风景区暗域之中，天然景把观环境资源得天艾独厚。板 地块实景 拜 熬 傲 胺 罢 拜 哎 蔼 败 地块实挨景 巴 袄 交通区位图唉二、项目地块综柏合开发环境爸1、自然及人文艾历史景观条件奥地块整体自然条懊件优越，挨宝华山境内有享岸誉东南亚的佛教啊名寺版败宝华山隆昌寺及翱宝华山国家森林暗公园，生态完好矮，环境优美，地般理位置优越，文疤化底蕴深厚。2、交通条件办A、岸项目地块与外界岸连接交通条件霸地块边有一条两般车道水泥路面公盎路捌敖汤龙公路，整体摆路况较好，连接半龙潭到汤山镇。袄另外还有一条在般建的两车道水泥坝路面公路，连

10、接搬仙林大道。摆B、斑项目地块周边交瓣通状况班与汤山镇敖5公里唉路程，驱车20柏分钟更可到达市柏区。瓣3、水、土地、叭空气污染状况板项目地块整体污瓣染状况小。地块跋内水质较为清澈伴、流量小；土地叭平坦，几乎均为皑农业用地；仙林背大道连接线的施般工未对周边环境耙造成明显破坏，扒粉尘污染较低。挨从整体比较，本按项目地块污染状背况远比南京市区罢要轻，似有心旷吧神怡及有氧运动邦之美。氨4、项目地块周罢边治安状况分析佰项目地块周边居傲民以村民为主，斑服务业人口较少熬，居民世代为邻隘，总体治安状况办较好。哀三、项目地块周扳边建筑状况分析捌 唉项目地块周边建熬筑以村民的房舍盎为主，以围合式巴院落和两层自建岸

11、房为主。阿四、项目地块周稗边居民状况颁 叭项目地块周边居般民人口较少，以板附近村民为主，爸农业人口占绝对白比重，没有其它袄类型的居民，商爱业人口、服务业蔼人口及企业单位扳居民极少。版五、项目地块周奥边市政工程实施疤情况巴 目前地块周边肮在建的市政工程颁仅仙林大道连接艾线一项。政府在袄环境地块四周均扳规划有市政道路稗，目前均未进行矮施工。皑六、项目地块周鞍边配套设施状况1、商业设施案地块周边的商业瓣设施几乎没有，拜当地居民买东西碍一般都会骑车去碍五公里伴之外的汤山镇。2、生活设施摆 地块处于农业耙区内，周边没有瓣菜市场等生活配芭套设施。班 附近缺拜少医院、疗养院扮和教育单位。暗七、项目地块优白劣

12、势分析1、优势分析案土地平坦，自然笆条件优越，适宜昂进行房地产开发岸及营造良好的居吧住环境。把A、伴项目规划用地近邦700亩，符合叭房地产规模化开稗发的趋势，同时矮也给设计师留出氨了设计的空间，傲便于组团的规划隘与配套设施的完巴善。伴B、伴紧临仙林大道连埃接线和龙汤公路疤，距南京市区2半3公里，交通条拌件极为便利。仙八林大道连接线的按高标准建设以及按现有的龙汤大道阿，不仅大大缩短坝了城乡距离，也芭令回家成为一种芭享受。埃C、背项目地块位于宝跋华镇未来规划的坝中高档居住区内矮，区域含金量高艾，升值潜力大。绊未来区域的整体熬开发将有利于提邦升版块整体形象白和竞争力。懊D、岸地块内有水有山阿，有利于

13、打造生阿态景观；地块内扒良好的茂密竹林斑，既有利于打造艾自然和谐的景观坝环境，又为开发办企业节省了营造败景观绿化的成本佰；河漫滩有利于八营造亲水的休闲扮空间。岸E、霸项目地块所处区岸域为房地产开发绊的处女地，开发翱起点高，政府便敖于加强控制与规绊划，令区域产品阿整体风格与档次懊较为统一，可保斑持版块形象的完蔼整性拜F、斑本项目良好的区岸位环境和地块特拔征为项目的成功扒开发创造了良好吧的基础条件。加扒之江苏高成公司败雄厚的资金实力奥背景和良好的政捌府资源背景，辅埃以岸“般高成地产敖”搬良好的项目品牌拜和运作模式，都安将进一步加强本百项目的优势。2、劣势分析八A、奥项目地块面积大拌，开发建设周期拌

14、长，投资成本大八，资金回收慢。扮B、把地块周边现有的哎交通条件较差，把仙林大道连接线安施工处于停滞阶罢段，存在较大的癌变数，若其建设柏滞后，将对本项隘目的开发周期产按生较大影响。佰C、坝地块周边的商业奥、生活、娱乐等盎配套设施落后，版居住环境与商业摆环境尚未形成，挨不利于项目的推芭广。哀D、袄在本项目周边地八块到现在都没有伴实质性的开发动肮作，造成本项目熬在营造区域配套阿设施和吸引人气斑上显得势单力孤邦。氨第二章 宏观社跋会经济环境研究袄本项目投资规模般大，开发周期长澳，在项目投资、哎营建、营销和管靶理的各个环节必矮然会受到国家宏敖观经济形式及产板业政策的影响。搬当然要准确的预靶测宏观面对本项

15、佰目的影响程度，罢作出量化分析是耙非常困难的，本吧章我们将根据以爸下几个不同的 胺层面及角度对本敖项目面临的宏观佰背景及经济形势摆作定性研判扮一、国民经济景凹气状况对本项目澳的影响矮在全球经济增长拌趋势减缓，一些败权威结构普通提柏出悲观预测的时敖候，中国GDP哎在今年一季度增败长8.1%，需皑求方面，全社会艾固定资产投资同版比增长12.4颁%，消费品零售阿总额同比增长1矮0.3%，呈现岸出稳定增长的运拔行态势，进而亚稗洲开发银行版4月19日板也提出预测，认笆为中国和东南亚耙各国经济今年增瓣速分别大7%和碍6%以上。败目前观察，国内坝需求今年是上升碍趋势，物价也是霸稳定的，只要各懊项宏观经济政策

16、拔保持连续性和稳般定性，内需不会板出现异常变化。艾不确定因素主要白是外需，最近，疤有越来越多的国皑内外学者认为，板世界经济尤其美柏国经济增长放缓按慢将明显影响中霸国经济的增长。瓣这种影响将在下爱半年显现。捌国家统计局副局拌长邱晓华认为，爱国际需求将减少耙，国内需求则会版增加，二者相抵柏后，我国今年整败个经济运行将相阿对平稳，增长率背保持在7%8跋%之间，不会出佰现大起大落。与埃此同时，据国家斑统计局调查，一柏季度全国企业景办气指数118.澳6，比上年同期按提高3.4个百吧分点，扣除季节颁因素与上季持平爸，特别是股份合盎作企业和私营企爱业的景气指数有扮所提高。板我们认为，整体办国民经济将突显摆内

17、需为主格局，拌就目前的经济景皑气状况及今年的霸经济基本面而言巴是支持本项目的挨，但在本项目开背发中应注意到今板年下半年经济增澳长可能放缓对内百需增长的影响。叭二、银行利息及班金融政策对本项佰目的影响案从已发布的货币扮信贷情况中，今靶年一季度，人民案银行继续执行稳扮健的货币政策，鞍供应适度，落到吧了中央年初调整邦目标13安把14%之内，金白融运行平稳。国邦家货币政策委员跋会今年确定总的啊方针是，继续执胺行稳健的货币政办策，保持货币总白量政策基本稳定巴；灵活运用公开颁市场业务操作，岸及时调节商业银袄行流动性；保持霸人民币利率总水拜平稳定，保持人袄民币汇率基本稳伴定；积极运用信暗贷政策，促进信啊贷结

18、构调整；促艾进货币市场和酱唉市场协调发展。艾据专家预测，从绊我国经济发展的啊自身情况以及世鞍界经济发展态势百来看，短期内我芭国银行利息不会班有上调的可能。办因此，该项目的哀开发期内依然会背处于一个较为宽伴松有利的金融环耙境中。只要良好摆地把握项目的开耙发进程，相关的暗配套资金及时到安位，工程抵押贷按款和消费性按揭百贷款总体上利率稗风险不会太大。熬三、通货膨胀因百素对本项目的影耙响背今年一季度居民罢消费价格总水平翱同比上涨0.7疤%，物价总水平昂呈现出长稳中微奥涨之势。其中，盎城市上涨0.6靶%，农村上涨0疤.8%。从构成把看，上涨较快的凹项目主要是娱乐板教育文化用品及斑服务项目和居住把，同比分

19、别上涨敖9.2%和2.班4%，但食品价耙格下降1.6%皑。工业品出厂价岸格上涨0.8%隘，原材料、燃料哎、动力购进价格版上涨2.9%。邦今年的物价还会挨进一步上涨，但鞍涨幅不会太大，般涨速也不会太快傲。由于物价水平拔总体比较平稳，岸对本项目的投资芭收益影响不会太昂大。但是原材料版、燃料、动力价背格上涨较快可能班会影响项目开发吧成本及费用开支奥，委托方应注意罢把握开发节奏，靶合理控制成本。搬四、固定资产投癌资对本项目的影八响澳今年1稗懊4月份国有及其案它经济类型累计傲完成投资423百6亿元，增长1氨6.5%，比去拜年同期高出7.靶2个百分点，其盎中更新改造和房胺地产开发投资继扒续保持了快速增班长

20、的态势：更新搬改造投资增长2拔4.8%，房地颁产开发投资增长笆22.8%，基芭本建设投资增长扮12.1%。在柏固定资产投资的盎地区分布中1唉扳4月份，西部地疤区国有及其他经爸济类型投资67靶2亿元，同比增碍长了26.2%般，而东部和中部澳地区投资增速各哀比西部地区增速案慢了7.9和1熬2.9个百分点疤。吧在投资增长中，岸有二个方面是值袄得关注的。一是隘新开工项目和资拌金来源呈现了较版快的增长态势，办在资金来源中，碍自筹资金增长明岸显，从自筹资金跋的较快增长中可拜以看出，在加入耙世贸的压力与政挨府鼓励措施的共癌同作用下，扩大熬更新改造投资在隘很大程度上已成澳为企业的一种自坝觉行为，这将促爸进投资

21、增长；而扒房地产开发投资绊的增长状况则反哀映出整体经济活唉动日渐活跃。二啊是住房投资的增胺长已经连续数个绊季度保持在20矮%以上，由此也吧带来了建材、装摆修和家具市场的办繁荣，人们的购柏房观念和行为也按开始从消费向投鞍资转变。这与消坝费信贷的发展有稗很大的关系。在氨去年高速增长的袄基础上，今年第坝一季度的信贷继爸续大幅增长，成绊为中国经济和金拔融发展中的一个案突出现象。这也把是今年经济继续蔼回升的一个重要巴因素。袄五、消费需求对柏本项目的影响埃改革开放以来，案我国经济增长最哀主要、最稳定的盎推动力量是消费八需求的增长。除哎个别年份，消费巴增量占GDP增碍量的比重在60搬%左右来源于居肮民消费的

22、增长和稗政府支出的扩张爸。在总消费中，拜居民消费一直占叭80%左右，处笆于主导地位。拔今年4月份，国斑内消费品市场继把续保持活跃态势癌，当月实现社会哎消费品零售总额暗2821亿元，巴比上年同月增长拔9.7，增幅比爸上年同期高0.蔼6个百分点，1扒拔4月份累计实现跋社会消费品零售爸总额12077扳亿元，比上年同安期增长10.1鞍%。半今年1月1日开哎始从三个方面增败加工资，一是为哎机关事业单位职安工每人每月平均癌增加工资100哀元，二是给13翱个省634个县挨的职工发放扳“癌艰苦和边远地区般津贴澳”隘，三是实施干部邦称职考评，发放板年终奖。这次调跋整工资涉及45板00多万人，增扳支800亿元。摆

23、增加800亿元八的工资，相当于氨全国工资总额增芭另0.75个百俺分点左右。由于班工资政策具有长靶期效应，因此，叭这次调整工资将爸对扩大国内需求矮、强化内需对经碍济增长的拉动作哀用将产生重要影岸响。鞍同时我国住房制罢度改革柏“佰九五半”拔期间取得了突破岸性进展，住房的癌货币化分配正在凹全国范围逐步展板开，去年全国首俺次出现了住房个百人贷款超过开发笆贷款的现象，国扮家计划以高达1矮，000亿银行啊贷款扶持个人住哎消费贷款，均将绊进一步扩大市场暗需求。氨结论：从上述宏芭观基本面分析，澳跨入2007年绊，中国房地产面芭临发展的特殊机颁遇和挑战。国家稗宏观经济稳中见拜暖，新的经济热岸潮将有力地影响暗房地

24、产业，整体袄经济形势及国家扒宏观政策导向支败持本项目并有相熬当的利好背景。翱但是由于宏观面跋特别是国际经济败的不确定性因素蔼，委托方在开发按项目过程中仍要碍密切关注经济局佰势，根据形势的凹变化预期，及时奥调整项目动作思矮路。败第三章 项目区绊位环境分析拜一、项目区位行摆政区划矮 绊宝华镇位于南京爸市东郊、句容市安西北部, 西距氨南京23公里,般紧邻南京仙林大绊学城，属南京经爱济圈，东至镇江肮35公里。南至阿南京禄口机场3柏0公里，北至长板江龙潭港6公里蔼，312国道、颁沪宁铁路穿境而昂过。宝华得名于瓣境内佛教艾“啊律宗第一名山败”扮宝华山，宝华山安国家森林公园属伴国家AAAA 笆级风景区，内有

25、瓣享誉东南亚佛教巴名寺翱吧宝华山隆昌寺。熬交通便捷，区位矮优越，资源丰富班。 绊叭 宝华镇总面积佰100平方公里阿,2.55万人扮口,总户数72般27户，耕地2凹.5万亩，山地矮6500多亩，吧水面4200亩扳，已成林面积6澳万多亩，下辖7皑个行政村,2个版社区居委会，1八个国家森林公园敖,1个省级经济佰开发区。200芭6年，全镇实现瓣国内生产总值3敖.5亿元，财政板收入2889万阿元，农民人均收澳入5300元。半今年1-6月份敖，财政收入21笆10.76万元袄，列全市乡镇之拜首。 霸二、项目区位经俺济发展状况叭 芭 稗 巴 暗 盎 爱 罢 傲 巴 般 宝华镇是江苏懊省人民政府对外啊开放重点工

26、业卫蔼星镇之一。十多稗年来，宝华镇凭绊借80年代乡镇扮企业发展积累起柏来的资金, 于疤1992年建设熬了启动面积1.癌2平方公里的省埃级经济开发区,敖先后投入一亿多拔元实施班“柏五通一平背”拜。十多年来历经挨国家宏观调控趋摆紧、开发热降温邦的严峻考验，创八立了江苏省第一背家摆“癌无费区半”傲，并辅之以伴“昂一站式盎”疤服务体系。税费芭政策的透明环境稗、政府服务的高半效环境、社会信哀用的诚信环境,凹使全区累计吸引扳投资10亿元人埃民币，形成了电耙子、汽车及配件斑、机械、化工、板轻工、物流等1翱0多个行业，有哀包括列世界50拔0强的罗门哈斯隘公司在内的10氨0多家企业进区跋落户,仅200隘4年就有

27、30多鞍家中外企业在区把内投资,注册资扒本达到1亿元,懊来自浙江的民资把企业就有十多家叭. 园区面积从吧原先的1.2平瓣方公里裂变成4斑2平方公里。2扳006年，全镇碍实现规模工业产袄值10.573拜亿元，工业增加败值2.8亿元，皑销售收入9.6耙亿元，利税58半86万元。今年胺1-6月份，实俺现规模工业产值半6.65亿元，拜工业增加值2.背03亿元，销售肮收入6.29亿扒元，利税485鞍0万元。 巴摆 宝华镇属丘陵邦地区，山清水秀爱，是有名的鱼米澳之乡，果树之园埃，花草之地。近把年来，宝华镇立稗足本镇实情，主隘动迎合市场，大敖力发展特色农业佰。先后建成了奶跋牛养殖、水产养吧殖、蔬菜大棚、疤野

28、生植物、茶叶蔼之园等10多个挨高效农业示范基板地，形成了南片败以果、树、茶为矮主的种植业，北袄片以渔、蟹、虾疤为主的养殖业以拔及全镇奶牛养殖澳的格局。在此基癌础上，对水稻、坝油菜进行良种繁稗殖，便农业经济岸稳步提升。20案04年，粮食总碍产1.2万吨，扮油料总产975艾吨，奶牛总数1摆000头。 摆蔼 集镇建设日新捌月异。宝华新集昂镇自1992年俺新建以来，经过爸十几年的发展，熬目前已初具规模百。形成了商业区稗、办公区、教学邦区、工业园区、邦生活区五大区块盎，功能齐全，布版局合理。200版3年以来，为全唉面对接南京，宝拌华镇重新对集镇氨科学规划，结合败宝华山的旅游资案源，着力打造成背文化教育、

29、生态班旅游、休闲娱乐霸新集镇，结合沿瓣江开发和工业园百区建设，着力打班造成工业物流码笆头新城。目前，傲浙江新湖集团、扳江苏省城市建设板开发总公司等三扮大房地产公司投啊资33亿元的国傲际生态社区项目白已正式启动。 碍癌 宝华的社会事埃业发展迅速。广懊播电视实现了小敖康镇目标，中小爸学、幼儿园教学般现代化建设达到伴了省级示范标准暗，连续3年农民俺合作医疗保险参岸保率均在90%肮以上，农村道路斑建设黑色化率达熬60%以上，百“搬双清双美板”百工作快速推进，阿平安创建工作被百上级评为先进单氨位，农村社会保背持稳定。目前，板宝华镇正全面对蔼接南京，打造精背品宝华，为早日颁实现小康社会而啊奋斗。胺三、项目

30、区位人摆文历史与景观状芭况背宝华因境内有佛坝教跋“稗律宗第一名山啊”坝宝华山。宝华山俺在我国佛教史上摆占据着重要的地背位。隆昌寺始建败于梁朝天监元年扳（502年），败至今1500余皑年。是全国重点巴开放佛教寺院，扒国内现存最大的盎佛门律宗道场，版为氨“安金陵四百八十大皑梵刹最上者绊”熬。宝华上素有跋“盎林靡之美，峰峦唉之秀，洞堑之深碍，烟霞之胜癌”把四大奇景。19板96年4月被批碍准为国家级森林板公园，森林覆盖伴率高达92%。凹宝华山是宁镇山坝脉之名峰，海拔肮437.2米艾，仅次与紫金山斑（瓣448米搬），为周围群山俺之冠。气势雄伟捌，景色壮丽。版四、项目区位道坝路与交通状况凹公路：版312国

31、道、南扳京三环纵横穿越埃，沪宁高速、疏板港大道依境而过昂，西至南京市区佰23公里搬，东接镇江白34公里挨，上海盎250公里跋铁路：八沪宁铁路横贯东败西，连接沪杭线霸，京九线、京沪芭线，至南京火车哎站靶18公里阿，龙潭火车站熬1公里昂。熬水路：半至亚洲最大内河佰港口案碍龙潭港捌5公里翱，年吞吐量25矮4万标箱。有三爱个2.5万吨级癌和两个千吨级集皑装箱装用泊位。摆航空：俺至南京禄口机场俺50公里佰，拥有5条国际吧航线，每月超过鞍300个起飞架碍次，年旅客吞吐版量4000万人氨次，货邮吞吐量昂100万吨。版五、项目区位城背市发展规划半近年来，宝华充按分利用自身拥有案的人缘、地缘优癌势，以旅游、房按

32、地产、电子等新背兴产业为依托，矮加快经济社会发摆展进程。未来十袄年，宝华将建成把二、三产业高度板发达、人居环境傲一流的现代化都坝市卫星城。白六、项目区位综吧合开发价值分析1、有利因素般A、自然环境优敖越矮“办上风上水把”巴的宝华占据了作败为生活居家之所板的吧“摆天时笆”俺和皑“板地利肮”吧。除了具有江南拌温润的天气之外半，其清新的空气颁、优良的水质、澳繁茂的树木花草艾等自然条件，强碍于南京市及南京啊东、南、北几个邦方向的区县。优瓣越的自然环境是哀宝华作为房地产佰开发地的一大优柏势。耙B、土地资源丰伴富，可进行大规安模开发隘宝华基本上是房板地产开发的处女办地，易找到大块捌适合开发的土地柏，加之宝

33、华政府袄对招商引资的注罢重，因此，宝华半是南京近郊适合拌开发邦“笆第一居所袄”熬的一块宝地。而扳且，目前在宝华爸可拿到一手地，安地价相对便宜。柏宝华丰富的土地艾资源有利于开发懊商进行大规模的班成片开发，带来摆房地产开发的规哀模效益。办C、文化附加价背值高邦宝华作为全国的捌佛教胜地，是一爱笔难以估量的无半形资产，形成了邦其独有的文化优颁势。按D、一定数量的斑市政建设和生活般配套设施稗宝华镇及汤山镇蔼目前的市政建设笆情况和现有的生蔼活配套设施可以隘满足当前宝华镇俺居住人群的需要吧。胺E、政府对房地隘产开发的重视与版大力促进板宝华镇政府对房懊地产开发的重视柏程度高，不仅给班予了各项优惠政袄策，而且在

34、城市搬规划方面也努力昂配合房地产开发颁的进程。奥F、规划后的交袄通状况良好扳宝华镇以现有的绊交通线路加上规懊划修建的道路，班将形成较完善的拔交通网络奥笆通畅便捷的县内板道路和四通八达爸的通向南京和周吧边郊县的干线，捌势必提升宝华的捌综合开发价值。2、不利因素百A、南京市向一办南一北发展对宝澳华房地产发展的把影响癌南京市政府提出埃的向南向北发展捌的战略规划使政矮公众的注意力被跋南、北方的发展埃所吸引；而对宝耙华地区房地产开艾发的宣传只能有傲当地政府来完成办，其力度的不足巴导致宣传的效果阿的不明显。因此把，要使得消费者巴对宝华房地产热哎切关注成为一大白难题。摆B、仙林、汤山埃等板块高端项目稗的开发

35、对本案将熬造成一定的市场澳冲击啊仙林、汤山等的皑房地产开发现在懊已成一定规模，敖其交通和生活配百套更为完善，并埃且南京市消费者昂对汤山和仙林的败认知程度比对宝唉华更加深刻。同鞍是南京近郊的房柏地产开发市场，背汤山和仙林目前按占据相对有利的叭地位。肮C、道路建设中熬的不确定因素笆本项目紧邻的仙皑林大道连接线的吧修建现处于停滞伴阶段，开工与通袄车时间尚难以确斑定。般D、本地房产开扒发对宝华房地产俺市场的影响搬宝华本地房地产隘市场的容量有限背，需求的层次较瓣低。新开发的项爸目与其原有的楼按盘相比品质上具翱有较大的跨越。颁消费者对于突然袄提升品质楼盘的昂接受会需要一定澳的时间。伴E、规模化的居巴住环境

36、尚未形成挨土地的大规模开艾发的并不多；而爸完全依靠政府行伴为无法建成成熟蔼的社区生活居住皑环境。因此本区氨位现在暂时还不扒具有规模化的居搬住环境。罢七、项目地块周芭边市场现状绊 A霸、句容宝华镇境班内楼盘皑 由吧于宝华镇的宝华白山与南京接壤，捌所以几乎现在所坝有在宝华山周边芭开发的楼盘项目敖的开发商都把客佰群目标定在南京败，把自己的项目板规划在仙林版块吧中，如阳光新街啊坊也可以叫做仙邦林新街坊。同时耙几乎宝华的所有吧楼盘都会在南京颁设市区售楼处。败 巴 周边项目比较扳性分析拔项目名称奥阳光新街坊瓣新湖 仙林翠谷爱宝华新村艾宝华 山一方颁项目地址疤仙林东部，七乡安河东哀市区售楼处：新绊模范马路8

37、8号败宝华山森林公园巴市区售楼处：龙拜蟠中路229号百宝华新集镇隘市区售楼处：龙案蟠中路26号颁宝华山南路问茶埃路斑市区售楼处：龙搬蟠中路26号百项目规模盎总建筑面积：2芭8万平方米拌总建筑面积：扳241909平百方米傲建筑面积：5万氨多平米芭建筑面积：15案000平米般开发商疤江苏宝地置业有爱限公司笆新湖房产百江苏山城地产按江苏宝华旅游开版发公司鞍容积率熬1.3隘0.35八1蔼绿化率矮50%背54%蔼开盘/交付时间摆2007.7.哀1/2008.俺7.31八2007年下半蔼年矮2006.9.鞍28/2007百.12.31斑物业类型按多层住宅癌别墅皑普通多层住宅氨度假型物业凹现在价格霸3980

38、元/平按米暗预计均价500搬0元/平米俺均价：2500吧元/平米挨均价4800元氨/平米 拔起价16万/套背销售现状奥50%瓣价格走势捌半年上涨500扳元/平米按平均半年上涨6耙00元/平米 摆 挨 摆 新湖 仙林板翠谷 袄 白 搬 昂 阳光新傲街坊 背 肮 奥宝华 山一方 跋精装修度假小户版型公寓 哎B、项目虽然地挨处句容宝华地块挨，但本项目同时班也靠近南京，所氨以我司同时选取敖离项目地块大约傲五公里远的汤山搬镇地块项目做市岸场分析。跋项目名称盎东湖丽岛凹城开汤山公馆靶养龙山庄跋巴厘.原墅扳项目地址拜汤山镇汤泉湖半案岛丽岛路88号扒 挨汤山街道温泉路霸以南、汤铜路以佰北岸汤山镇汤泉东路拜38

39、号把汤山古泉镇斑项目规模摆占地面积：19八.20万平方米矮颁建筑面积：9.埃00万平方米埃占地面积：疤15000平方败米耙板 摆占地面积：7.版27万平方米靶白建筑面积：10摆.00万平方米埃傲占地面积：57拜163平米把佰建筑面积：25拜701.45平霸米八吧 碍开发商 HYPERLINK javascript:open_intro(100174) 拜江苏嘉华实业公叭司笆 HYPERLINK javascript:open_intro(100692) 拜南京城开房地产澳置业有限责任公笆司跋 HYPERLINK javascript:open_intro(100202) 扮南京天工房地产耙开发

40、公司翱 HYPERLINK javascript:open_intro(100529) 盎亚东.南京古泉邦房地产开发公司哀容积率吧0.410摆1百0.5靶0.490挨绿化率巴52.00斑64%靶60败碍55.80颁车位比瓣1：1.5笆1：1安1：1.5耙1：1般开盘/交付时间奥2004-6/挨现房阿城开汤山公馆碍2006-12颁-30敖（一期） 氨2007-1-熬28摆（二期）/20皑08.4岸2005-5-拔16唉2006年初/盎2006年底百现在价格翱独栋11500拌元/平米埃双拼6500元奥/平米哎联排6000元瓣/平米巴6400元/平艾米（联排） 把5900元/平氨米（叠加）盎养龙山庄

41、四合院伴：13000元袄/平米罢别墅：5500拌元/平米 俺独立别墅100啊00元/平米疤双拼别墅750矮0元/平米芭小公馆为860拔0元/平米 扮销售现状把75.65%柏61.94%肮78.65%敖74.39%颁价格走势邦平均每年价格上埃涨1000元/懊平方奥起价：5900笆元/平方米懊均价：7000八元/平方米八最高价：800办0元/平方米柏平均每年价格上隘涨1000元/癌平方颁平均每年价格上拌涨1000元/稗平方绊平均每年价格上癌涨1000元/版平方 般 败 哎东湖丽岛 癌 坝 半 耙 背 澳 捌城开汤山公馆耙 熬 稗 版养龙山庄敖 爱 白 白 巴 耙 鞍 奥巴厘.原墅傲第四篇 项目建耙

42、议鞍一、产品主题定伴位败A、人本主义的耙“摆健康癌”板关怀敖项目生活的实质蔼，是用文化精神坝营造一种积极向佰上、乐观开朗的氨健康生活氛围。袄项目的生活理念扮强调：在生活中办快乐，在生活中背放松。享受和适耙宜、快乐而舒心安，是项目生活氛芭围的最亮点。人哎们在生活中交流扳感情，在生活中板释放烦恼、消除半疲惫、缓解压力敖、畅通心情。提芭出的一种爸“笆身心健康扳”柏的生活方式。安B、南京生活安“板休闲柏”版现象搬 与南京扳主城在远与近之办间，与繁华隔离凹，但又与繁华在坝咫尺之间。在主背城工作的人群如背果天天下班后还扮要回到此处居住捌，必定不太现实案。所以更合理的绊定位还是第二居奥所，在繁忙的工背作之余

43、，利用节霸假日的时间来到扮此处居住，亲近癌大自然，呼吸新板鲜的空气，或驱搬车五分钟到汤山耙泡一泡温泉，对岸身体和心灵将是佰最佳的调养。项败目又地处两块有颁名的度假旅游胜半地之间，拥有着凹丰富的自然旅游凹资源，周边开发啊项目也较少，更氨加突出自然环境笆优势，融合了人蔼们希望自然放松暗，少点尘土纷扰巴的需求心理。柏C、地块的把“熬生态艾”按环境绊项目地块所属的跋宝华山区域，被班评为了安“安国家级生态示范班区拜”扒。其生态优越，肮地势平坦，为纯阿居住型生态社区芭的开发提供发良捌好的自然环境。坝大规模的花卉生挨产基地与生态绿啊化带营造的氛围坝，清新的空气与岸泥土的气息无一安不为自然生态居按所创造了良好

44、的笆开发题材。坝二、项目卖点建霸议：埃1、邦原生态环境，优啊势景观人文资源百。宝华山乃藏龙阿卧虎之地、聚宝氨之地。懊2、霸城市才是事业纵跋衡的领域，但成爱功人物分秒必争鞍，总爱挑选离商按务中心不远的精蔼致宅邸。所以我叭们强调离城不离半CBD 奥3、扳 保持适当的距按离来避开尘嚣，办坐拥繁华中的静稗谧，所谓离尘不摆离城霸4、斑企业趋势开始走凹向整合合作，社阿交聚会时一些经靶营心得及商机的阿交换，往往才是鞍事业拓展的关键颁，所以我们也已昂提供必须的名流邦社交场所及隐密笆性的规划。凹5、绊家庭社交聚会已柏经成为国际时尚阿生活的趋势，所埃以我们的豪宅室坝内已考虑社交聚疤会的空间，并且氨把公共社交空间埃

45、与私密生活空间扮于以明显的区隔挨。 癌三、产品档次定拜位白结合南京目前房氨地产市场状况与扳郊县房产开发情百况，潜在消费群坝体对综合品质高埃，配套设施完善叭，生态环境良好稗，社区功能与活碍动丰富的中高档爱组团项目具有较肮高的期望值。疤因此，本项目采芭用差别定位法，稗走中高档楼盘定捌位路线，有力、凹有效借用并推广啊原有品牌，高速斑提升艾开发翱商在南京的社会挨形象。白第五篇 目标客蔼群拓展策略安一、目标客群分耙析与策略笆 中产阶搬级成功人士。未板来我们项目的中阿坚推动力量、豪疤宅的后续跟进业安主及物质、精神氨赞助商。决不能隘低估他们的作用澳，正如股市庄家蔼与跟风实力股民安之关系，绝对是伴股市的真理也

46、是矮市场的真理。其爱人员结构包括： 高级白领艾 中小私营企昂业主 海归派爸 IT、律师安等时尚行业的金瓣领人士 专家教授 政府官员爱 银行等金融凹单位的中高层扒 股份合资企爱业高级管理人员阿 外资企业聘俺用高层拔 文化界、体叭育界、文艺界人敖士疤 投资性置业肮者他们的特点：百1、位于事业的扮高峰期，工作是昂生活的主旋律，疤在紧张工作之余笆寻找靠近主城又扒有自然风景的住鞍宅作为第一居所昂2、随着财富的澳积累和事业的发半展，生活观念有笆了质的飞跃，追矮求的不仅仅是一拜个安居的地方而靶是生存的质量，爱对健康休闲、高扳尚社交、高品味叭生活方式、服务拜等方面有超出一柏般社会层次的要扒求阿3、希望与富豪拌

47、阶层更多商务合把作与社会交往。半4、非金字塔顶败尖的富豪阶层，氨不是一味追求豪白华，更强调性价坝比，也更人文。啊拥有私家车，交哎通距离的远近不岸再是关键。拌二、拓展目标客把群通道媒体传播盎1、报纸新闻式八报道、专题文章敖炒作、专题广告罢；鞍2、电视专题报暗道、广告片；3、户外宣传；奥4、专门对话式奥网站5、其他；吧（1）藏版经典懊藏书式楼书；盎（2）珍藏版经般典风格精彩成品伴别墅；捌（3）网络销售扮。长三角各城市背设营销点蔼针对高级居所、疤高级轿车、高档扳休闲场所的宣传版；胺第六章 项目瓣投资估算及资金邦筹措暗一、投资估算的捌范围胺按征地700亩埃，总建筑面积按559944平昂方米叭进行投资估

48、算。搬二、投资估算的半内容埃本项目采取分阶败段征地、建设、岸再投入的滚动方班式开发。整个项俺目共分4个阶段按，各阶段开发均叭包括住宅建设、伴公用建设基础设扮施建设。懊1）住宅建设包癌括花园洋房、联翱体别墅、独体别隘墅三种建筑类型拌。袄2）公用建筑包伴括行政管理、文盎化体育、金融邮氨电、商业服务、败市政公用、医疗啊卫生六种建筑类摆别。板3）公用设施建拜设包括小区内的哀供电、供水工程唉、排水、排污工唉程、智能化工程摆及区内道路工程伴、绿化水体工程扒等。霸 叭 傲 半项目分期开发经皑济技术指标巴 碍 单翱位：m爱2胺项目阿合计半一期扒二期阿三期凹占地面积(亩)矮700斑240扒244按216拜总建筑

49、面积（m阿2）百466620巴159584.摆04百162383.氨76安144652.笆2皑住宅（m2）邦419958扮150251.翱64蔼143718.办96挨125987.扮4拜花园洋房（52懊%）把242642.爸4吧97056.9啊6阿72792.7摆2拌72792.7盎2阿联体别墅（28半%）袄130653.坝6挨39196.0耙8瓣52261.4鞍4袄39196.0拜8艾独体别墅（10芭%）拔46662鞍13998.6昂18664.8罢13998.6扮商业及公共配套背（m2）（10阿%）蔼46662邦9332.4熬18664.8矮18664.8唉三、投资估算的按依据颁土建工程：

50、参照版江苏省建筑工吧程计价定额(摆SGD-95)碍、江苏省建设爱工程计价定额附拜录所作同类工背程概算，并参考傲南京市建筑市场奥的实际情况及建阿筑工程造价的统半计数据，设定各扳类建筑的造价。叭按1200元/昂平方米计算。包拜括开发期各项税搬费：按国家及省熬、市现行有关规扮定缴纳，包括：败市政设施配套费哀、中小学危房改皑造费、人防建设班费、招标管理费巴等。扒土地成本：包括啊土地征用费、土搬地增值税等，成阿本为100万元吧/亩。吧前期费用：为建肮安成本的3%。暗基础设施配套费绊：为建安成本的癌10%。袄报建费用：按每靶平方米100元敖计算。爱工程管理费：为邦建安成本的3%般。爸销售费用：包括疤广告、

51、推广宣传背、销售代理、项暗目包装等。按4柏%进行计算。摆财务费用：包括傲银行利息支出，八金融机构手续费爸用、融资费用等疤。按年息6.0安3%的连续复利疤计算。佰不可预见费：本巴项目在开发过程俺中的某些零星税伴费、杂费、预算挨外支出，按工程凹费用和其他费用哀之和的5%估算捌。四、项目总投资碍本项目总投资全啊部为固定资产投扳资，开发过程中罢的财务费用及银爸行利息不计入开颁发总投资中。本袄项目的总投资为搬15.39亿元芭，单方造价为3盎010元/平方敖米。启动资金为哀7.5亿元。笆 芭 芭 啊 斑 斑 扮 办 项目投资估算盎表岸 班 绊 爱 盎单位：万元案序号白项目阿单位成本班筹备期坝一期啊二期暗三

52、期邦总成本柏比例安1案土地及相关费用拜100万元/亩吧70000跋70000柏46%敖2盎前期费用柏3%阿1399.86敖1399.86叭1%拔3案建安成本鞍1000元/扒15958.4凹16238.3胺8佰14465.2扒2矮46662安30%伴4拔基础设施配套费扮10%盎1595.84柏1623.84靶1446.52按4666.2疤3%瓣5吧报建费用傲100元/拜1595.84伴1623.84胺1446.52奥4666.2搬3%唉6昂工程管理费用耙3%疤478.75奥487.15办433.96啊1399.86耙1%摆7袄销售费用扳4%昂3887.62敖4080.13霸3553.78俺115

53、21.5拜3巴7%啊 熬利息费用鞍6.03%耙6211.8暗6211.8背4%败小计艾71399.8皑6般23516.4皑5班24053.3哀4熬27557.8哎146527.拌45芭95%岸8爱不可预见费癌5%拔3569.99斑1175.82绊1202.67巴1377.89暗7326.37靶5%肮总成本伴3297元/m稗2岸74969.8鞍5爱24692.2佰7伴25256.0鞍1俺28935.6伴9搬153853.隘82昂100%版比 例芭49%岸16%板16%爱19%疤100%扮五、投资分年投坝入计划盎根据项目开发进皑度计划安排，将按每年为一个计算胺期，即4年期。碍把各期的各项投爸资成本

54、费按当期昂实际完成情况进拌行估算。六、资金筹措芭 瓣 暗 八 般 扮 八 白 胺 佰 笆资金筹措伴计划伴资金来源阿比例伴金额(万元)岸自有资金扮33%跋50771.7熬6蔼银行贷款背32%氨50000傲销售收入耙25%霸38463.4熬6邦施工单位垫资及白其他隘10%扳15385.3半8癌合计拌100%芭153853.把82吧第七章 财务效扮益分析与财务评把价艾根据房地产项目盎的特点，财务效稗益分析在成本估绊算和销售测算的拜基础上，按尽量埃接近项目开发实巴际情况的原则，翱以现金流量为分阿析基础，选取特班定的财务指标，瓣分别对各开发阶靶段和开发过程进唉行效益分析，进跋行财务评价。版一、财务分析的

55、般依据1、计算期颁据项目分四阶段坝开发的策略，需傲时四年。在进行扒财务分析是假定翱把每年作为一计岸算期，总共为四岸期。土地征用费扮、前期费用和开靶发期税费等反映啊在各期期末进行八计算，各项工程矮费用将按工程进拌度反映在各核算疤期末。2、项目销售办依照投资项目财八务评价的惯例，肮在进行项目投资案估算、销售收入肮、销售成本等均爸假设采用现时的皑价格水平，在计皑算期内保持不变班，不考虑通货膨阿胀因素对项目财岸务评价指标的影爱响。傲项目的定价按照罢保守、一般、乐盎观三种方案进行爱预测，并基于对邦南京市其他郊县吧楼盘价格的调研凹与比较，参照宝扒华山一方项目、巴汤山翱东湖丽岛、熬城开汤山公馆、白养龙山庄、

56、巴厘柏.原墅进行综合疤比较分析，采用拜市场比较法摆进行修正，得出吧销售价格为百：败销售假定每期期哎末全部销售完毕笆，销售收入再投败入下一期进行滚柏动开发的理想状靶态，在预测盈亏爱平衡点是可以看瓣出销售量达到某绊一数字就达到盈笆亏平衡。搬项目销售价格预把测俺（单位：元/ 鞍）背保守方案搬一般方案胺乐观方案芭花园洋房颁4500俺5000蔼5500吧联体别墅皑5500袄6000百6500白独体别墅胺8000颁9000霸10000案商业用房扮4000艾4500挨5000氨保守方案柏单价叭一期靶二期班三期爱销售额耙数量拌总额岸数量昂总额挨数量哎总额坝花园洋房肮4500伴97056.9巴6把43675.6

57、澳3佰72792.7伴2版32756.7扮2肮72792.7白2罢32756.7俺2傲109189.绊08蔼联体别墅八5500瓣39196.0霸8颁21557.8办4败52261.4袄4氨28743.7扒9案39196.0捌8盎21557.8安4隘71859.4般7哎独体别墅盎8000唉13998.6百11198.8熬9瓣18664.8白14931.8鞍4邦13998.6碍11198.8袄9昂37329.6啊商业用房鞍4000熬9332.4艾3732.96氨18664.8安7465.92稗18664.8佰7465.92爸18664.8癌合 计稗80165.3癌2搬83898.2拌7俺72979

58、.3懊7把237042.矮95 笆一般方案巴单价挨一期吧三期按销售额扮数量跋总额跋数量白总额隘数量盎总额办花园洋房办5000柏97056.9疤6佰48528.4哀8般72792.7案2皑36396.3昂6疤72792.7背2叭36396.3皑6俺121321.半2胺联体别墅捌6000叭39196.0拌8巴23517.6绊5版52261.4敖4胺31356.8跋6半39196.0叭8疤23517.6扒5八78392.1把6跋独体别墅傲9000摆13998.6疤12598.7碍4哀18664.8唉16798.3扳2矮13998.6班12598.7袄4笆41995.8八商业用房啊4500半9332.

59、4啊4199.58肮18664.8罢8399.16肮18664.8蔼8399.16稗20997.9白合 计翱88844.4敖5跋92950.7癌80911.9爸1俺262707.斑06凹乐观方案敖单价稗一期捌二期澳三期办销售额爸数量拜总额斑数量爸总额氨数量坝总额般花园洋房熬5500败97056.9拔6凹53381.3般3盎72792.7跋2叭40036搬72792.7坝2按40036拜133453.叭32拌联体别墅挨6500巴39196.0凹8邦25477.4版5扳52261.4挨4挨33969.9稗4挨39196.0埃8哎25477.4哀5俺84924.8暗4吧独体别墅邦10000癌1399

60、8.6捌13998.6瓣18664.8昂18664.8斑13998.6坝13998.6败46662盎商业用房笆5000澳9332.4佰4333.2百18664.8八9332.4八18664.8邦9332.4白22998挨合 计奥97190.5耙8班102003.俺14靶88844.4安5跋288038.啊16挨二、财务效益分啊析熬营业税及附加：版5.64%。摆所得税：在项目斑盈亏平衡后按每般一期和算期内盈叭利所得的33%疤计。静态投资收益率凹对项目总投资率瓣润率及权益资本癌利润率作研究，案即便在保守预测爸的基础上，项目斑的权益资本利润靶率超过行业普遍芭平均利润率水平暗。阿 啊 阿 伴 八 埃