养老产业现状发展分析研究

1、养老地产研究世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论世界老年人口老龄化现状世界老龄化人口发展趋势单位：亿人年份1950196019701980199020002010伞世界8.18.18.48.69.29.810.7发达地区11.612.614.515.517.619.221.2发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5中国7.27.26.87.48.69.911.7世界60岁以上人口占总人口的比率増长情况资料来源：中国老龄科学研究中心根据联合国提供的一组统计数字，在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的

2、10%。到2050年，老年人人数将猛増到19.64亿人，占世界总人口的21%,平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人増加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%増加到33%,经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%,届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实,将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。国外几种养老模式比较国家产品特点借鉴之处美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太

3、阳城中心、凤凰城。完善的配套设施与功能区划分日本日本的老龄人的生活质呈是在良好的社会保险保瞳体系的基础上实现的。提供无瞳碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活（代居）的住宅产品。代表楼盘:港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将二种兀素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗菜德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。新加坡般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型

4、设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。从国外的以上产品来看,它们建造养老社区的理念.人文关怀的表现都值得我们际上养老社区分类居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康,可以独立生活,但需要应急照料的客户;发展的概忿，必要时提供辅助和护理服务;租赁或出售活跃老年社区年龄有限制,喜欢参加身体和社会活动的客户;环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静,结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区禾外界保持良好的联系,参加一些社会活动的客户;除租赁房屋外，还提供

5、就餐、清扫房间.交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理,需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料,患有长期或慢性病,勰治疗和恢复提供24小时护理照料设施f提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期,需要护理恢复；完全无瞳碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租美洲.亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型美洲I美国政府扶持+发

6、展商盈利亚洲I日本政府福利型丨欧洲法国设施完善租赁式公寓福利制老年社区外老年社区产生机制面向社会老年人,区域位置交通便利.环境优雅西方老年住宅发展第三阶段老年社、区普通化及社区化/11|一老龄化初朗厂老龄化中期.11111:政府;政府+开发商11;jj1；保障水平低；政府给予定支持！老龄化加剧11!开发商为主！11社会保障体系完善!西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段,充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。西方发达国家老年社区在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的西方国家的老年住宅发展美国的老年住宅德国的老年住宅美国养老住宅业作

7、为一个产业持发展的重吏原因是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对3竝的监察员体制。国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内咅B多为无障碍设计,政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产王与民间福利团体签订提供服务的合同。法国的老年住宅丹麦的老年住宅人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国,特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主妾模式。丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个慨念,即居住连续性、自行决定、充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的妾领被称为老年福

8、利三原则、卑洲国家与亚洲国家差别是欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设i计前提的,不强调与家人的合居模式。世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论我国老龄化发展趋势中国老龄化人口发展超势单位：亿人目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%z其中65岁以上老年人占总人口的8.87%z同2000年第五次人口昔查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。摘自第六次人口普查数据在世界人口老龄化的大趋势下,中国呈现老龄人口多、増长速度快的特点出生在5060年代的群体很

9、快进入空巢期,有一定的支付能力，是目前老年社、区的主要需求群体196080-64；20世纪50年代，中国出生人口爆发式増长.出生人口约墟2；100*959990-948589808475-7970-741现在,50年代人年龄在50-60岁左右z他们马上要步入老龄化阶段；!1360401970.；.198030.：199020-：.2000CM201080立期寿，：75.0：III70ACOI诲人药老S00U!.An：iz.yc:吒亡.954万”0高年率1.生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡f沐浴过改革春风;其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多

10、数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸.平稳的生活,养老度假迫在眉睫；老年社区的发展类型老年公寓多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓国际上的通行定义，即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。）老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人”并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。老年社区政府收益型政府福利型企业盈利型目前我国老年住宅按建

11、设经营者划分为三种模式主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖最I氐收费约1000元/月人主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构,即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为r的新型的社会福利服务机构。由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区,拥有基本的老年社区设计配套设施.如：北京太阳城、上海绿地2城我国老年住宅市场现状老年人养老入住方式炖买产权酒城市老年人经济收入来源北京、

12、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%,打算租赁房屋使用权的占24%,希望购买产权式酒店的占16%,打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场、上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。S?这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买X、宾众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。我国老年住宅现状目前处于老年住宅第二阶段,多为商业盈利一现有

13、老年公寓具有福利性事业、市场化经营的特点,基本属于商业范畴一现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务仅有部分发达城市的个别发展商开我国老年住宅现状一我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。发了老年住宅但都是资金实力非常雄厚的发展商无真正针对老年人生活习惯、消费习隊心理特点等方面硏究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。建设投资额高于普通住宅,与常规模式有所不同现有老年住宅未形成规模效应服务.设施差、我国老年住宅现状特点:企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造开发周期长我国老年住宅生存条件人口结构老龄化

14、加剧我国老年人口绝对数字大，;-到2040年60岁以上的老人Ij3.74亿，而65岁以上达到！；2.87亿人，増长速度将快于经!；济发展速度。!；占传统的家庭养老观念在-!相当时间内仍占主导地位,；!度假养老观念没有形成。；充分条件老年人养老观念转变经济发达,社会保障体系完善政府扶持给予政策与资金的支持我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟。人口开始老龄化,老年客户细分市场出现,老年住宅处于初级阶段,还不成熟。%我国现有的养老模式(1/3)我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评“社

15、区+医院模式台湾长庚养生文伽以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球银发地产社区1是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;2将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为T本的综合性务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院1是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院它开创了敬老院与倶乐部相结合的崭新模式;2将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3山庄

16、的环境及文化氛围，独具中国传统特色以房养老南示汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式以房养老”这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊,需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。我国现有的养老模式(2/3)我国现有的养老模式模式代表案例典型特征异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房”候乌式养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老季节性”养老天津的泰达国际养老院炎真和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎真和寒冬住到养老院，春秋回到家中异地养老模式点评是一种将养老和度假旅游完

17、美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作,以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户,与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。我国现有的养老模式(3/3)我国现有的养老模式模式代表案例典型特征模式点评度假基地连锁北京金港家苑、江苏生态养老连锁将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作.以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品羸得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品

18、质的度假养老，前景将十分广阔。分时度假式养老云南卧2仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来,亦可连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为可以有一些作为，但不具有普遍意义。我国老年住宅机会预期2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧r因此老年住宅需要较长的市场培育期经济发展迅速r社会保障机制将不断完善抵黯严重的未来,政府也会给窗与资我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%,每年5%的速度増长世界罕见未来发展前景看好,在老年人居住需求量放大的时候传统家庭养老观念已经转变和度假养老习惯开始形成未来发展前景看好

19、,老龄化未加剧,社会保障体系不完善,观念未转变,市场培育期较长我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引维年住宅的发展进程社会保障体系不完善冏毙年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于展阶段传统养老观念将导致老年住宅需妾一走的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入翊了老年社区的发展未来发展前景看好，嗓较长的市场培育期世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与案例分析项目经济效益分析养老园项目建议结论目内养老地产现有政策目内养老地产现有政策2011年各地最新惠老政策新老年法草案出炉子女常回家看看”将入法北京市老年人优待工作的管理办法北京市老年人优待政策民政部将向全国80

20、以上老人发放高龄津贴多顶优惠支持新建养老院人保部:正研究制定养老保险基金投资运营办法南京60岁以上老人已突破100万明年福利事业要投入14.5亿元将老年文化事业纳入党政领导议事日程为促进养老服务业发展，市政府岀台多项政策：新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；新建盈利性养老服务业建设项目用地，可协议出让方式供地;敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；新建养老服务项目优先立项和办理规划；建设部门优先完善周边道路、排水基础设施，减免部分收费。此外,所有养老服勢机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费（证照费

21、除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费；直接供养老使用的用水、用电、用气（燃料）等按居民生活类价格执行。对社会养老服务机构新建50张以上床位，按每张床位1000元，对改建50张以上床位,按每张床位500元的标准给予一次性补助；对当年无事故、无投诉的，按每张床位每年360元的标准给予补贴。企事业单位、社会团体和个人等向非营利性养老服勢机构的捐赠，按相关规定免税、符合相关条件的可冠名。补贴与建设标准如何结合专家评审过程占取建设补贴民政局批准设立养老服务机构第一步“具备场所、资金、规划设置和法人,向民政部门提交材料、申请设立养老机构“民政局审批发放北京养老机构设计批准书“机构向民政局提请验收申

22、请TOC o 1-5 h z“验收通过后发放北京市养老服务机构执业许可证，可开业/ HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 施工过程中申请补贴第二步发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证“开始开工建设后,按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴“新建护养型机构按16000元/床位标准“新建普通型机构按12000元/床位标准I“扩建普通型机构按8000元/床位标准,/第三步v邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准,程序复杂（09年申请34家，合格11家）v建设补贴的使用，

23、与民政局签订协议书,主要条款有：v建设补贴资金按每年5%折旧“保证8艮务20年，入年限不满,剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府）获取运营补贴运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元,用于改善柄构条件以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。除现全补贴外,另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。国内代表案例I)代表案例:北京东方太阳城SI畑区域概况

24、：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%,按照国际标准，已经逬入老龄化社会，人均GDP达6210美元,目标客户的消费力很强；区位：坐落于有东方莱茵河之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：世界级的高尚退休社区、全新退休生活的领跑者规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米,共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓,面积为78-716平方米不等；北京东方太阳城”老年社区,的老年社区之一；定位一世界级的高尚退休社全新退休生活

25、的领跑者东方太阳城规划特点整体规划带状排布”暴观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观接触面。组团设计，功能独立：川jire瞬:盹iinm-东RA10KCHUENT.USINOTY组团内引入大呈景观，追月在整体景观之外，每个组团内单独布萱了大呈水系、绿化景观,满足老年人对居住坏境的需要;多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团夕卜部设置相对较大的活动场所；设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标

26、准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为由于项目各期均体星较大，周期较长，采用组团式设计,功能景观内部配套,互不依赖；老年社区特色规划组团帯状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色一致景观与闭合的开放组团东方太阳城成功关键点( /4)东方太阳城成功关键点( /4)k环境设计精心设计社区水系和绿化社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；水景观:社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域!比例达到35%；I绿化:周边有10万株林木，社区绿化I率高达80%。每个区域都有自己独特i的树木、灌木及地被植物，形成区域之I间的天然视觉屏瞳；I空气质量：社区

27、空气中负氧离子平均含;；呈高达2000个/立方米，居住环境已达i:到疗养标准；MMMM良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观.生态居住环境无障碍设计：针对老年人的特殊设计V四层公宦均设电梯并设无障碍坡道*地面防滑处理,墙壁预埋扶手,阳角抹圆V户内紧急呼叫与电子安防系统V居室充分考虑朝向、采光通风V卫生间离卧室不远并设有防滑扶手V插座、开关者阱目应地膨氐高度*感应门锁替代旋转式钥匙V采用明亮的颜色,增强坏境的可识别性户型设计各有侧重：*老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅V中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室V老人需要照顾：有些户型设计了保姆间占坏境设计方便交流：V大型会所成为老年人相互交流活

28、动的主要空间；V园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；人性化的规划设计.多样化交流空间,针对老年人特别定制的无障碍设计.户型设计.%主体建筑概况:规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、康假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、康假休闲等多种功能于一身；u太阳城社区医院：V规模：太阳城医院面积1.6万平米；V专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派,设施和医疗水平高于国家二级医院标准；V定期体检提岀保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检,并存入个人健康档案,专业医师为业主星身走做保健

29、方案；V全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；V专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作,在太阳城内设立急救站。、完善的配套服务设施对老年人的需求建设的社区医院、康体中心.老年大学.自助农庄等等东方太阳城成功关键点(3/4)社区农庄：在社区内开辟可以耕4乍的农庄,每块地管理费低廉,年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；当教师；大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、溫泉，均针对老年人特别设计；老年大学:、是北京市第一家社区内申办的老年大学：、开设多种课程，如芭蕾、

30、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；东方太阳城成功关键点( /4)东方太阳城成功关键点( #/4)精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动:举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：菖球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部:音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、耳球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爰的活动多彩的精神文化生活一对老年人生活组织多种活动和组织上海绿地21城孝贤坊概况全

31、国最早进入老龄化总用地面积2万亩总建筑面积210万m2容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，复式上海绿地21城孝贤坊规划情况找1城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区城市蓝图PROGRAMMINGOFCITY数子21城t13平方公里国际生态社区一绿地21城2.67平方公里绿地城度假社区一绿地国麻家园1280000平方米的城市绿化23呦00平方米的城币水系10700米的滨江水岸践1豹00CI平方米城市公用设施配套10880C平方米城币商业.尊老社区主要指孝贤坊上再市u物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓居性区商业服务商备办公区-大型综

32、合医院孝贤坊各类配套设施特色医疗服务:走期体检;老年保健;老年病专家坐诊医疗配套服务:建立个人医疗档案;上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计:整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木,做出森林静谧、幽远的感觉,使空气清新,宜居养老其他:人工湖泊垂钓台、配木制椅凳0规划了约19万平方米的公建配套设施,其中有面积11万平方米的香榭里大道,咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；0近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；0四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米

33、，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；0特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；0实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务石家庄卓达太阳城养老社区卓达太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区,京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。u2000万平方米盔世远景，含水系TOWNHOUSE.汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系,120000平方米三可湖公园；、阳城。S。社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了两代居和

34、网络式家庭共居等亲情户型；社区以60-123平方米的中小户型为主；。太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太郑州金秋乐U中原首座居家养老精品社区，坐落于郑州市南郊,龙湖圣地,枣林桃源；U七层全电梯/水景花园/观景平台U紧急呼救系统，广场、跌泉、密林、幽径；U老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会中心、购物超市、老年大学设施。U社区综合配套服务设施：医疗保健服勢、学习教育服勢、文化活动服勢、商务服勢、政服勢、洗涤服勢、购物服勢、餐、饮服勢、交通服务等XS我国养老案例小结国外经典案例I)在人口老龄化下,发达国家中单一的养老院向系统.多元化养老社区的转变已经成为

35、一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡系统.规模化的老龄产业.聚集性的养老城.异地养老社区已经成为养老模式发展的新趙势。佛罗里达太阳城、名称缘起：0西方不称老年人为夕阳，而是太阳0意大利哲学家康帕内拉曾着太阳城J区位:临近海湾tl社区坐落于佛罗里达西海岸,位于坦帕和萨拉苏达之间,距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市0社区太阳城中心共有10500个住宅单元,目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万U目标定位和建设理念:tl社区自1961年开始建设起，便走位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康,享受种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老

36、年生活:户型构成：:大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓:分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅；国王之殿:连体别墅；湖中之塔:辅助照料式住宅和家；庭护理机构:庭院:阿斯顿花园:出租的独立居住公:寓I自由广场:辅助照料式住宅和家：庭护理机构I年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社区现状人口构成：老年人口占绝对多数、美国佛罗里达太阳城中心老年社区一闻名世界的最为成熟老年社区之一佛罗里达太阳城佛罗里达太阳城0整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂0物业类型为老年人量身定

37、做：U太阳城中心（独栋别墅）U国王之殿（联体别墅）U湖中之塔（辅助照料式住宅和家庭护理机构）U庭院U阿斯顿花园（出租的独立居住公寓）U自由广场（辅助照料式住宅和家庭护理机构）全美最典型、最好的老年社区TOC o 1-5 h zi社区委员会由社区老人构:!成一便于沟通减少隔阂!1I:社区委员会负责社区的II日常运作，有常设办公室，:每月走期举行例会。!:纯粹老年社区一增强老年ii人的归属感:居民必须55岁以上，18j:岁以下的陪同一年居住不超!:过30天：I1社区委员会成员均为社区内居住的老年业主社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担

38、。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活、动业主的年费”以维持机构的运营。在制度上増强老年人的归属感一由老年业主组成社区委员会,社区对低龄丄人群活动严格限制。针对老年人的建筑规划:无障碍设计一頃调方便安全：社区住宅以低层建筑为主,在所有区域布置无瞳碍步行道、无瞳碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向一应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康一有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆,社区交流大厅规划设计人性化:针对老年人

39、的无障碍设计.空间导向设计,身心健康相关的社区设施丰富的会所运动:室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场,舞厅，健身房，应有尽有特色:高尔夫爰好者的天堂:约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爰好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标塞在太阳举行白天可在社区克阔的棕搁树街道上驾驶高尔夫车，多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场。多彩的体育运动一会所可以满足大多数运动需求,尤其高尔夫,社区1/3业主喜k爰,经常举办相关赛事。丰富多彩的俱乐部课程：社区有

40、各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活,退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情超过200种各类俱乐部和组织俱乐部丰富了社区活动,各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10

41、000平方英尺的剧场。为老人设置专业.完善的配套设施II养生与养老的关系!养生的产品，会给人一种积极、悠:1闲和健康的感觉，而养老的产品，II会让人联想到悲伤和落寞。:1如果我要去庚假的话，我会选择生II态环境好的地方一家人去，如果那:是一个养老的地方，我们不会去的，II不想跟老年人混在一起。;；这个地方就是看山，能玩的地方不II多,般2天就可以玩完了,只是；:空气质臺比较好，所以从大概念来II看，养生比旅游或养老更能落实，:更可信。II如果做养老，会让项目贬值，也卖；不起高价，可能连销售都成问题。I青年养老概念养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老国外养生案例借鉴I

42、)泰国Chiva-som是国际性的健康度假目的地疗养管理模式康复管理模式位于泰国湾以西华欣海滩，善名的泰国滨海度假区;距晏谷西南281公里，约3小时车程；希拉里、迈克尔、杰克逊、张晏玉等名流指定养生度假中心；世界前三名的Spa健康度假胜地。欧洲人,51%VlewPeiftChiva-SomInternationalHealthResortChiva-som疗养管理模式康复管理模式在资源浴的基础上引入传统中医疗法实施健康疗养管理融合了東方医学哲理与西方医学技术，發展身.心、灵合一的全新健康度假潮流温泉浴主要针对亚健康群,实施健康疗养海水浴阳光浴管理【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中医技术和

43、现代体检技术打造健U玮衡度假Chiva-som(关键举措1/3)疗养管理模式康复管理模式/突出中医及健康技术,推出疗程前的专业健康回队提供全程健康咨询和针对性服务全程健康疗养管理咨询施坏节是竞争取胜的关键动作v中医学家体检心-1亠健康教育健康综合评估报告*个性化主题健康疗程西医学家体检身_1亠健康效果评估引入全程健康咨询专业服务,咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程Chiva-SomExperienee(from3nights)FitnessRetreat(from5nights)SpaRetreat(from3nights)PhysicalRemedyRetreat(from3nigh

44、ts)De-StressRetreat(from5nights)DetoxRetreat(from5nights)Anti-AgingRetreat(from5nights)Stop-smokingretreatandsoonChivaSom普通疗程（3晚）减肥疗程（5晚）休养疗程（3晩）物理治疗疗程（3晚）减压疗程（5晚）排毒疗程（5晚）抗衰老疗程（5晚）戒烟疗程等泰国Chiva-som（关键举措2/3）疗养管理模式康复管理模武币7间理疗房（客房数量58间）0丄8间治疗房；05间医疗咨询房；03间泰国按摩房；0多间舞蹈和运动房0瑜伽和太极亭0图书馆、工艺美术室0有机蔬菜和水果园0翡翠高级餐厅

45、、波海滨餐厅理疗房：客房=上1:崙的理疗设施世界最多样的健康疗法及疗程nA012种传统按摩方法0”水果包”现代特色疗法011种面部护理选择/020种全身护理04种特色水疗法以最多的健康012种手部、足部和修饰护理方法特色疗法和设013项异域补充疗法，包括禅道谓指压、虹施而闻名于世膜学（眼部研究）和印度头部按摩传统和现代特色疗法+异域疗法多套餐组合疗程打造独特的核心设施及多样的健康疗法,塑造区域主题和核心竞争力疗养管理模式康复管理模式日出-在海滩散步或是打太极拳开始之后-做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练然后-吃早餐（无油、无盐、无糖）然后-做水上有氧运动,常规有氧运动,再做一系列普拉提，动态运动,心

46、肺锻炼课程以及冥他课程泰国Chiva-som（关键举措3/3）专业的健康咨询师根据个人的体力、压力和心理狀况将餐饮、运动、娱乐融入日常疗程中深化健康主题，将购物餐饮.住宿.运动围绕健康平衡主题进行配置德国巴登巴登疗养管理模式康复管理模式区位：位于德国黑森林西北部的边缘上的奥斯河谷中。交通：从法兰克福的列车总站乘区间快车，约需1小时45分钟。从瑞士的巴窘尔出发，1小时30分钟之后就能到达。声嘗:天然矿泉结合的度假区，素有欧洲的夏都之称。欧洲最典型的温泉疗养胜地。它的温宗不但可以透过浸泡的方式达到舒筋爽骨和袪除风湿、肠胃不适等疾病。德国的春天从这里开始,满城泉水满城花巴登巴登因独特宅候和温泉而闻名

47、,因康复医疗技术而著称德国巴登巴登疗养管理模式康复管理模式已经有8家私人康复诊所或医院进驻在资源浴的基础上引入现代医学技术实施健康康复管理巴蔓巴凳的传统淋浴保健及现代医字的康复管理海水浴阳光浴温泉浴主要针对各类非传染性慢性病.运动创伤群体进行各种物理疗法促进康复发展理念:在泉浴基础上应用现代医学技术对慢性病.运动创伤群体实施全程康复管理巴登巴登（关键举措1/4）疗养管理模式康复管理模式健康体检与评估专家及尖端设备健康恢复与促进健康康复与治疗健康教育与咨询职业治疗师外部专家以专家医师为核心的多种健康管理务团队r提供专家服务和一心理学家健康蠅7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队实施全程健

48、康专家服务,提供一揽子健康管理计划,让人信赖目巴登巴登（关键举措2/4）疗养管理模式康复管理模式昊键设施水疗中心T关键设施水疗申心T关键设施先逬医疗设备t通常与医疗设备公司保持合作关键设施诊所或医院f通常与大中心医院保持合作打造关键设施水疗中心和专业私人康复诊所或医院,塑造区域磁场巴登巴登（关键举措2/4）疗养管理模式康复管理模式在水疗中心进行多样的健康平衡疗法Thalasso海水浴疗法温泉热疗法物理疗法体疗疗法-排毒养颜减压疗程在诊所中享受专业的康复物理医学治疗心脏、血管和循环系统疾病行为和运动器官疾病风湿病妇科病神经系统疾病-如中风身心疲惫、一般的虛弱状況病后康复突岀现代医学疗法,结合传统

49、水疗,提高康复效果和附加值德国巴登巴登（关键举措3/4）疗养管理模式康复管理模式医院大堂如一个酒店大堂，周边设置餐饮和购物店医院氛围度假化在度假中平衡健康，享受轻松的康复生活独立淋浴和卫生间，电话，阳台HohenblickB复诊所登格勒诊所医院功能酒店化-满足多功能度假需求,如餐饮.购物.运动等花园式医院，多种度假设施和疗养设施，以及队中体疗活动，提供完美的健康度假生活将医院度假化和酒店化,在度假中平衡健康,享受康复德国巴登巴登（关键举措4/4）疗养管理模式康复管理模式深化健康主题,将餐饮.住宿.运动围绕康复主题进行配置管理模式小结疗养管理模式健康状况尚未危害身体康复管理模式健康状况已经危害身

50、体发展理念专业服务核心设施疗法疗程主题深化财务投入-运用东方医学哲理和西方体检技术实施全程的健康疗养管理-全程健康平衡咨询服勢-具规模及特色的健康平衡中心-与精品酒店结合T本-特色自然疗法赢得声誉-多样疗法满足顾客需求-餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主趣配置专业医疗设备投入5000万以内中垂本土人才丰富-运用现代医学技术实施全程康复管理-全程康复管理专家服务-具医疗效果的健康水疗中心-与带有度假感和酒店化的专业康复医院或诊所结合T本-突出物理疗法和激素疗法-辅之自然疗法-餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置-专业医疗设备投入1亿元以上-专家人才引进困难且持续投入不同的健康发展模式取得成功的关

51、键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同世界养老产业的现状与发展中国养老产业的现状与发展行业与市场分析项目经济效益分析养老园项目建议结论老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租.售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售,另一部分则用来满足老年人租用.度假等需求。会员制盈利型模式及中国式创新内养老地产盈利模式会员制盈利模式:以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押

52、金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一走数额的抵押金购得会员卡每月交纳一定的管理费的基础上.记名会员卡可以继承和转让,根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲.更容易被中国市场接收。内养老地产盈利模式逆抵押贷款购房逆J氐押贷款购房：这是目前国外些国家普遍使用的方法。匸卩老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支何给老人一定数量的生活费，直到老人云世，开发商返还剩余本全，住房开发商所有，这种模式走老年人的入驻条什有比较严格的审核，一

53、般规亡老年人的年龄在、周岁以二转让使用权模式在项目存在不能进彳亍产权分割销售的实际条仁下坚持买吏不擁I赁原则爰取转让固方年限曼用权館盈利模式也杲资金快速冋笼禾匸项冃运营迪理想模式之一r苻固方年限內使用权在便用权人死亡牙,可以由勺死者的有能力提供使用更的近亲属继续使ffi，但应垂新签订佚用合同，所有权人也可以瑪整使用权人.分散租舷式即采用一定押全分月或分季度付款的盈利模弍，租期一段比较分散,有长有短，且非次性付清的经莒模式在这种嘆式卜一般是由卄发克与专门的经莒公司或物业公m合作戸发,将既得利润作为按股分红的经营模式。盈利模式小结以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速痩上各有利弊。A中国式创新的

54、会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认同,但在是否能被老年群体认可，尚不得知,它的操作经验固然值得借鉴z但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬；逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上,t匕较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知；转上使用权的盈利模式,是目前产权无法分割销售的项目最多采取的手段之_,但在继承和转让上,又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响；分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下,利润也

55、最为可观”但资金回笼速度也最慢。价格定位解析在价格走位上,针对项目客观条件,按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。1采取会员制盈利模式的价格定位会员卡20万元，90平米，年交费2万元（年费交款期限为10年）；65平米，年交费0.8万元（交款期限为8年）；45平米（不需交年费），此卡可继承可转让（不可退还本全），但与具体物业不挂钩,会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。2、采取逆抵押贷款购房的价格定位参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，项目价格定位在4280/平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世,开发商返

56、还剩余本全，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费,45平米的业主每月发放600元左右生活费;65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费;（剩余房款=购房总款*（90-去世年龄）/50）价格定位解析3、采取转让使用权模式的价格定位参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3980元/平米左右。4、采取分散租赁模式的价格定位参照目前租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上,项目的分散租

57、赁价格应放在30元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到35元平米/月左右。（交房标准为市场价500元/平米的精装修标准,包括地.墙.门.卫生间厨房、电.气（不建议使用）水.网等装修，配电磁炉.空调等家电设备和家具设备可根据客户姜求配置）特色营销模式特色营销模式民族特色营销模式终身监护制营销模式”购W”一鹹营销模式特色服务，以旧换新营销模式房屋管家营销模式产权式酒店公寓营销模式灵活的营销方式在一些少数民族聚居地居住生活的许多老年人家乡都在边远山区，这一部分老人毕生愿望便是能够叶落归根。然而因为边远山区的经济、饮食、卫生、交通等条件与老年人的身体条件不能相适应，

58、所以这一想法大多时候未能实现。为此，公司可开发岀一部分具备少数民族建筑风格与现代化设施的岀售型公寓来满足有条件的老年人的居住要求，形成一个小型的民族村落。在满足老年人居住要求的同时也做出了区别与其他省分，具有当地特色的老年公寓雏形。此类公寓应有很好的销售市场。民族特色营销模式终身监护制营销模式”购w鹹营销模式特色服务，以旧换新营销模式房屋管家营销模式产权式酒店公寓营销模式灵活的营销方式管理中心可与保险公司达成协议,为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供给满足条件的人群。例如：满足条件为A年满45周岁B.在保险公司保单满50万。首付10万可入住公寓。60岁时中心开

59、始对其迸养护义务,去逝时中心接收全部遗产,并成为保单收益者。根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓。此种销售模式资金回收周期较长，对住户的社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。民族特色营销模式终身监护制营销模式”购w鹹营销模式特色服务，以旧换新营销模式房屋管家营销模式产权式酒店公寓营销模式灵活的营销方式公司下属的物业管理银行运行购T肖V站式营销模式,方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容可包括:房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行为新兴行业，成立后对内

60、部及周边社区做统一的规划管理，是市场发展的必然趋势。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装饰装潢部门，形成购-销-装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司,即为业主省钱、省心,又提高了自身的运行效率。民族特色营销模式终身监护制营销模式”购w鹹营销模式特色服务，以旧换新营销模式房屋管家营销模式产权式酒店公寓营销模式灵活的营销方式为满足一些购房款不足的老人入住的愿望,公司将特别推出在业内独创的弃旧换新的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先交纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后并由业主确认。此时，购房人便可与销售公司签订房屋委托代售协议，同