抵押贷款评估诉讼案例剖析(澳大利亚)

1、.：.；抵押贷款评价诉讼案例分析1998年7月，澳大利亚昆士兰州高等法院在一同抵押贷款评价诉讼案中，认定评价师出具的评价报告存在过失，对贷款机构呵斥误导，因此判决评价师赔偿相关损失。在该案的审理过程中几方当事人意见不同，被告为摆脱责任进展了全面申辩，但均被法庭一一驳回。这一案件中的几个争议问题对于正确了解和逃避评价业的风险很有启发，在澳大利亚评价界引起了很大反响。现将此案有关情况要点做一引见，供宽广评价界人士参考。一、案情简况诉讼标的:位于昆士兰州的一处工业用不动产。原告：一个小型金融贷款机构被告：某评价师案由：1995年，邓肯女士借款人向原告恳求贷款，以其拥有的待开发的工业用不动产做抵押，并

2、向原告提供了由被告于1995年4月11日出具的评价报告。该评价报告以为该项工业用途的不动产价值为185万澳元每平方米570澳元。根据该评价报告，原告向邓肯女士提供了123万澳元的贷款，期限12个月。在最初的12个月中，双方执行合同情况良好，并将贷款期限又延展了12个月。在延展期间，借款人邓肯女士违约。原告最终行使权益，于1997年6月以85万澳元的价钱将抵押物出卖。随后原告即向法院提起诉讼，要求被告评价师赔偿相关损失。二、审理过程中的几个重要争论点1评价师在评价报告中已根据惯例对本人的责任进展了限制，但由于编制评价报告过程中的不够严谨，这种限制未被法庭认可。该项评价业务系由借款人邓肯女士委托评

3、价师进展评价，评价报告的收件人该当是邓肯女士即恳求贷款人。评价师在评价报告中根据评价行业的惯例，声明“本评价报告仅供收件人运用，不得用于其他目的。评价师本来可以根据这一声明申辨原告并不是评价报告的收件人，评价报告对原告无效，即评价师不对原告承当责任。虽然这种声明的有效性仍需获得法庭的认可，但毕竟构成对评价师的一项重要维护。假设申辩胜利可使评价师免于进一步的诉讼，这也就是评价界构成这种惯例的根本缘由。但实践上在该案中，评价师的任务很不严密，评价报告中根本没有明确收件人。法庭以为这就意味着被告允许原告运用该评价报告，由于“该报告可以被以为是向原告提供的。2评价师采用市场比较法进展评价，但法庭认定所

4、选取的参照买卖资料不能合理支持评价结论，评价结果不合理。评价师以为该不动产的最正确用途为“待开发，在评价过程中采用了市场比较法，以三个“类似买卖作为参照物进展比较分析，并列明了三个参照买卖的资料。但这三个参照买卖的选取并不恰当，不能合理地支持评价师的结论。第一个参照买卖中的不动产成交价钱为每平方米479澳元，明显低于评价值；第二个参照买卖中的不动产不符合评价师的假设，并不是“空置的，而是曾经开发过的不动产，因此不能被视为待开发不动产；第三个参照买卖中的不动产面积与被评价资产相差甚远，只需被评价资产的1/8，不具备参照意义。此外，在审查过程中，法庭还留意到评价师在评价过程中还搜集到第四个买卖资料

5、，该买卖中的成交价钱仅为每平方米156澳元，明显不同于其他参照买卖，但评价师对该买卖未予思索。而法庭在审查过程中，还接受了原告聘请的评价师提供的一个买卖案例，该买卖发生在贷款行为发生之后，用以证明被告的评价结果是错误的。法庭以为评价师没有足够的证据解释所选择的三个参照买卖如何支持评价结论，也没有解释为什么将第四个买卖忽略不计，因此法庭以为“该评价业务缺乏合理的慎重，缺乏以证明评价师的判别，即评价师在评价过程中具有过失。3评价师申辩原告也具有一定过失，没有采取合理必要的措施维护本人的利益，因此呵斥的损失至少有一部分是由原告本身失误所呵斥的，但未被法庭认可。评价师提出，原告没有充分调查借款人的资信

6、情况和还款才干，具有一定的过失。为摆脱责任，被告提出在以前的三个类似案例中，均由于贷款机构具有过失而使评价师免除责任。法庭参照了这三个评价师被宣判无过失的案例，指出“这三个案例中贷款银行曾经留意到评价值能够无法实现，或者曾经认识到借款人能够无法还款贷款银行做出决议的根据曾经显示出无法还款的能够性。但本案中并不存在这种情况，贷款机构在提供贷款时并不掌握任何能够无法还款的信息因此这三个案例对本案无参照意义。评价师以为原告没有充分领会“按待开发资产进展评价的特殊性工业用资产的定义，指出被评价的资产对于贷款担保而言属于“具有很大风险的资产，以为“工业用或商业用不动产与民用不动产相比，在抵押贷款中具有更

7、大的风险。并以为待开发不动产的价值具有“投机性。法庭对这种观念予以了驳斥，指出“工业用或商业用不动产不适宜于抵押贷款或与民用不动产相比属于不适宜的贷款方式的说法并不成立。不动产作为抵押物的价值取决于该资产的特性和贷款的金额。本案中被告被要求为抵押贷款目的评价该不动产的价值，该项不动产能否可以或适宜做为贷款的抵押物是原告需求处理的问题，也正是为处理这一问题需求获得评价师的专业意见。评价师提出该项贷款涉及风险过大，银行本该当回绝提供贷款。法庭那么以为不同的贷款银行所情愿接受的风险有不同，本案中原靠是一家规模较小的金融机构，专向那些无法获得正常银行融资的人提供贷款，所要求的利率比银行利率高出4到5个

8、百分点。在不了解借款人无法还款的情况下，原告接受较大风险以获得更大报答的行为并不意味着存在过失，“运营活动中对运营风险接受才干的不同认识并不能阐明具有过失。法庭最终认定假设没有被告出具的评价报告，原告就不会提供该项贷款。因此，被告该当赔偿损失。4评价师提出资产出卖时间距评价时间有一定间隔，该当思索市场下降的要素，但由于评价师在评价报告中做出了相反的论述，这一观念被驳回。在关于该不动产待开发潜力方面，被告提出根据待开发不动产的投机属性，贷款银行需思索“资产变卖时能够出现的市场下降情况。但评价师在评价报告中指出：“资产的价值和市场需求将受该资产所处的市场周期影响。目前市场周期正进入到一个增长时期，

9、由于下一个开发高潮会带来新的价值基准，该项不动产以高于评价值的价钱进展买卖并不会被诊断是不正常的。评价报告中的这段话与评价师在案件审理过程中为本人辩护的理由相矛盾，法院指出：“实践上这段话说的意思正好相反。因此这种分辩无效。三、评价人员该当留意的事项和汲取的教训评价师如何维护本人，防止无谓的拆讼是各国评价界所面临的共同问题。本案至少在以下几方面给我们以启发：第一，与审计人员所面临的频繁诉讼一样，评价师目前面临的诉讼风险也很大，即使评价师曾经恪尽职守。评价师提供的是中介效力，普通情况下在经济行为出现纠纷后，首先该当在经济行为的双方当事人之间处理。但假设无法从对方当事人获得足够的保证，有关经济行为

10、主体往往会寻求从提供中介咨询效力的专业人士获得赔偿。本案中原告该当要求邓肯女士借款人就其违约行为进展赔偿，但为获得充分赔偿，原告对评价师提起诉讼。值得留意的是即使评价师曾经根据专业准那么和行业惯例做了一切必要的任务，这种诉讼风险也是普遍存在的，该当引起评价师的高度注重。因此评价师更该当根据专业要求恪尽职守，防止一切忽略。第二，根据惯例，评价报告中经常包括一些限制评价师责任的阐明或声明，但必需明晰明确。假设该声明无法被正常了解，或者明确授权或默许他人依赖该评价结果，即使做了自我维护性的声明也不会得到法律的认可。本案中评价师声明本评价报告仅限于收件人运用，但该评价报告根本没有提到谁是收件人，这是一种严重的忽略，法庭以为这意味着允许任何人依赖该评价结论。第三，本案阐明利用市场买卖资料进展市场比较时，该当留意选取适当的买卖参照物，防止自相矛盾。评价师该当做到所参照的买卖资料可以支持、证明评价结论。本案中评价师选取的买卖资料不