XXXX上半年品牌企业财务风险和资金状况分析

1、芭2010上半年叭品牌企业财务风隘险和资金状况分搬析板2010年4月扮以来的房地产新昂政对房地产市场斑产生了较大影响稗，体现在房地产霸销售面积、销售坝额增速不断下降拌，房地产企业获稗取贷款难度加大傲、再融资全面收靶紧。在此形势下胺，研究组选取1癌35家上市公司捌企业作为样本对瓣其财务风险和资扒金状况进行研究哀；并重点对中海罢地产、万科、保颁利地产、恒大地暗产、绿城、金地拌集团、金融街控扮股等10余家品罢牌企业的财务状霸况进行了分析。爱1. 房地产企疤业现金流较为充挨裕，短期偿债风把险低伴图：2006年坝至今房地产企业百现金及预收账款背占总资产比率中败值唉房地产企业现金哀占总资产比率中跋值整体处

2、于上升啊趋势，2010扳年上半年，这一艾比率为13.2捌%，相比200巴9年底下降了1阿.4个百分点；背但同过去4年相袄比，仍处于较高柏水平，说明目前稗房地产企业的现袄金流较为充裕。隘预收账款占总资扳产的比率近5年安也出于上升趋势扒中，2008年昂这一比率同比有扒所下降，但自2肮009年中期以氨来，这一比率上案升较为明显，在埃2010年半年稗这一比率为11盎.4%，达到近罢5年最高点。预百收账款的增长对八房地产企业的未爱来业绩提供了较吧强的保障，同时拌也说明房地产企盎业短期偿债风险肮较低。拌2. 品牌企业熬现金流水平下降百，但预收账款较搬高，业绩保障性版强霸图：2006年案至今代表品牌企哀业现

3、金占总资产耙比率变化氨品牌企业的现金背占总资产比率的斑走势与行业走势敖基本一致，但可艾以看到，品牌企绊业的这一比率跟摆行业中值相比优爸势并不突出。2啊009年，除了扒恒大地产与绿城霸外，其他4个品唉牌企业的现金占俺总资产比率均高拜于行业中值，其佰中，万科这一比扮率达到20.9扳%，高出行业中阿值6.3个百分傲点；但到了20澳10年上半年，八中海地产、万科靶、保利地产、恒八大地产、绿城、耙金地集团这6个叭代表企业中，只隘有金地地产的现拌金与总资产比率败为15.8%，稗略高于13.2盎%的行业中值，搬其他5个品牌企邦业均低于行业中暗值。2010年班中期品牌企业的柏现金占总资产比熬率的明显下降，伴说

4、明目前品牌企澳业的现金水平与佰行业平均水平相氨比略显紧张。然癌而，由于品牌企八业的资金使用效捌率较高，所以无般法根据这一个指般标判定品牌企业俺的财务安全性，邦研究组进而对代笆表品牌企业的预胺收账款占总资产扮的比率进行了分叭析。般图：2006年昂至今品牌企业预扳收账款占总资产搬比率变化爱从图中可以看到皑，品牌企业的预耙收账款占总资产摆的比率与行业平袄均水平相比占有八较大优势，万科般、保利地产、北矮京城建近5年来埃均高出行业中值瓣超过10个百分埃点。在2010癌年半年，保利地昂产的预收账款占盎总资产的比率从盎2009年起均鞍为30%以上，拔万科的这一比率瓣上升较为平稳，坝2010年中期埃达到28.

5、3%把，北京城建的这摆一比率自200斑9年以来也呈现霸明显的上升态势啊，到2010年版中期达到34.肮6%。 品牌企安业在预收账款的佰优势说明品牌企斑业在业绩保障性耙上胜于行业平均八水平，对品牌企癌业的财务稳健性碍奠定了基础。懊3. 房地产企艾业资本结构合理鞍，净借贷比率提斑升，仍需警惕中罢长期行业风险矮图：2006年隘至今房地产企业懊资产负债率与净昂借贷比中值佰图：2006年奥至今房地产企业隘一年内到期借贷哀与总借贷比率中爸值蔼房地产企业的资鞍产负债率中值近哀5年变化不大，袄在60%65把%之间波动。2佰010年中期达半到64.3%，懊处于最近5年的隘高点，比200艾9年底高2.5拌个百分点

6、，然而板仍位于合理的范艾围之内。同时，斑从房地产企业一懊年内到期借贷与按总借贷比率来看半，这一指标近5疤年来持续下降，柏到2010年中埃期下降到36.岸5%扒，显示出房地产拜企业在债务结构翱上开始注重长期靶贷款的应用。鉴拜于房地产行业的柏资金密集性和羡吧慕开发的长周期背性，中长期贷款般臂短期贷款给企叭业更多的资金周邦转空间，在一定坝程度上增强了企俺业抵抗短期风险岸的能力，对企业凹的长期稳健发展败有利。巴净借贷比率【（巴有息负债-现金霸）/股东权益】凹变化幅度较大。哀在2007年和稗2009年，企哀业得益于销售业扒绩良好，这一比拌率相对较低。2吧010年中期这班一指标达到46版.6%，较20捌0

7、9年底上升2哎2.2个百分点袄，上升明显。可霸以看到，201傲0年房地产企业挨再融资的困难对摆企业净借贷比的爸提升有明显影响懊。比如中海地产白2010年上半斑年增加贷款13扳0亿元，净借贷罢比从2009年癌底的22%上升邦到2010年的扒48%。颁目前房地产企业矮的资本结构处于捌合理范围且债务敖结构上渐趋中长佰期贷款，降低了澳企业的现金流风蔼险，但房地产企版业的资产负债率跋和净借贷比率均挨处于2007年稗以来的高点，说敖明目前房地产企拔业处于较为激进案的发展模式下，氨在快速发展中仍艾需警惕中长期行办业风险。岸4. 品牌企业扮资产负债率持续埃高于行业平均，八部分品牌企业净佰借贷比提升显著拔图：2

8、006年跋至今品牌企业资摆产负债率中值笆品牌企业的资产蔼负债率持续高于把行业平均水平，安一方面说明品牌坝企业在财务杠杆把使用上胜于行业矮平均水平，但另碍一方面也对品牌哎企业的财务风险爸控制能力提出较啊高要求。中海地版产的资产负债率啊近5年来与行业把中值相近，在比胺较的品牌企业中般最低，2010佰年中期为63.笆0%，低于行业笆中值，其他5个捌选取的品牌企业矮的资产负债率均俺高于行业中值。爱较高的财务杠杆昂支持了品牌企业埃快速发展，但随氨着房地产宏观调袄控的日渐深入，耙企业还需警惕财胺务风险。傲图：2006年白至今品牌企业净罢借贷比率中值百品牌企业在20蔼06-2009埃年净借贷比率处罢于下降趋

9、势，但暗到2010年中疤期出现了提升，般其中保利地产和摆中华企业上升最澳为明显。保利地昂产一年内到期的隘短期和长期贷款按变化不大，但其疤长期贷款较20疤09年底增加1阿96亿元，增幅伴96.9%，导癌致净借贷比从2斑009年底的5捌2.9%增长到百140.8%。挨中华企业的长期柏贷款在2010班年中期较200拔9年底增长96斑.4%，促使净叭借贷比从200蔼9年底的88.吧3%增长到18伴8.7%，企业摆中长期财务风险翱值得警惕。招商扮地产经营谨慎，奥近5年来净借贷按比稳步下降，2扮009年低到负癌值，2010年靶中期仅为14.半4%。万科与金版融街的净借贷比把与行业中值相当安，二者在201办

10、0年中期均显示巴出一定幅度的上巴升。目前房地产扳宏观调控尚在进熬行，行业发展形摆势不确定性增加案，品牌企业还需摆警惕中长期风险把的控制。拜5. 信贷收紧癌，品牌企业拓宽版融资渠道皑2010 年1白8 月，全国般完成房地产开发哀投资额2835矮5 亿元，同比吧增长36.7%拌；全国房屋新开颁工面积达10.拜5亿平方米，同暗比增长66.1跋%，较2009俺 年高出53.隘6个百分点。由安此可见，房地产白企业对未来房地白产的发展形势较肮为看好。熬由于国家对房地班产行业的调控以安及货币政策的从奥紧，企业贷款难捌度较大，国内贷柏款在房地产开发把投资额占比逐步碍下降，同期由于邦销售速度的下降爸，个人按揭、定八金和预付款在开蔼发商资金来源所按占比重也在逐步巴降低。房地产企爸业为了自身的支鞍撑快速发展，开胺始加速多元化投哎资途径，其中，柏债券、信托、票隘据、基金等融资白方式受到广泛应凹用。瓣表：2010年霸部分品牌企业融昂资情况爱数据来源： HYPERLINK / 奥CREIS 中昂指数据搬、 HYPERLINK / 跋fdc.sou疤笆2009年房地敖产企业销售良好邦使得企业的资金案较为充足，同时捌，预收账款的提傲升也为企