总平面调整方案

1、福建坤达高新技术投资发展有限公司厂房及配套项目规划指标调整论证报告编制单位：上海中福建筑设计院有限公司编制时间：2018年07月目 录一、项目概况二、调整诉求三、调整方案四、可行性分析五、调整申请一、项目概况1、福建坤达高新技术投资发展有限公司厂房及配套项目位于福清市龙田上薛村，公司地址位于大真线旁，用地性质：工业用地。总征地面积约73090平方米，用地面积约73090平方米。原规划用地使用强度：容积率1.92。建筑密度为36.6%。绿地率为30.2%。2、根据国有建设用地使用权出让合同，及原总平面报批该项目的容积率原为1.92，因福建坤达高新技术投资发展有限公司作为劳动密集型企业，为了使项目

2、用地的建筑布局更为合理，本着集约、节约土地的原则，提高企业用地使用功能效用，从而满足生产及提高工艺水平的需要，此次业主公司向福清市城乡规划局申请在该宗地内调整规划指标，容积率更改为1.52.8之间，建筑系数更改为40%50%之间，绿地率更改为10%20% 。调整规划指标作为第一次总平和方案报建的依据。二、调整诉求福建坤达高新技术投资发展有限公司作为劳动密集型企业，经过多年发展，企业规模不断壮大，需要扩大厂区建设规模，为了使项目用地的建筑布局更为合理，本着集约、节约土地的原则，提高企业用地使用功能效用，从而满足生产及提高工艺水平的需要，业主公司向福清市城乡规划局申请在该宗地内调整规划指标，容积率

3、更改为1.52.8之间，建筑系数更改为40%50%之间，绿地率更改为10%20% 。调整后的规划指标作为第一次总平和方案报建的依据。三、调整方案1、原规划条件三、调整方案1、原规划条件三、调整方案1、原规划条件三、调整方案1、原规划条件三、调整方案2、地块现状分析三、调整方案2、地块现状分析三、调整方案3、规划条件调整方案调整前规划条件容积率1.92建筑系数为36.6%绿地率为30.3%调整后规划条件容积率1.52.8之间建筑系数为40%50%之间绿地率为10%20%之间三、调整方案调整前总平面方案调整后总平面方案4、总平面调整方案三、调整方案5、总平面指标调整方案调整前总平面指标调整后总平面

4、指标四、可行性分析1、规划条件调整可行性分析根据福建省城市规划管理技术规定（2017.2）第五条工业项目容积率上限应不高于3.0的规定,本次项目容积率上限调整为2.8，符合要求。建筑系数调整为40%50%，符合要求。四、可行性分析1、规划条件调整可行性分析根据福建省城市规划管理技术规定（2017.2）第五条工业项目容积率下限应不低于1.4的规定,本次项目容积率下限调整为1.5，符合要求。绿地率调整为10%20%,符合要求。四、可行性分析2、交通影响分析 根据地块方案的开发强度及甲方业主根据多年厂区运营经验，经过研究探讨，得出以下结论：该地块按原规划条件容积率上限1.92计算，可建设厂房面积：1

5、40170平方米，需要员工数量约1500人；该地块按容积率上限2.8计算，可建设厂房面积：204652平方米，需要员工数量约2500人。容积率上限由1.92调整为2.8增加员工数量约1000人。 经过调研发现：1. 厂区主要出入口设在城市次干道，尽量减少对城市主要道路的冲击，因此，地块开发强度的提升对该区域交通的影响相对较小。四、可行性分析3、市政公用设施影响论证分析 本项目容积率的调整不涉及到地块用地面积的调整，不会对地块周边现有市政公用设施造成影响。 厂区内雨水通过有组织排水，排向市政地下雨水管网，不涉及到地块用地面积的调整，因此不会对周边地块产生影响。厂区内污水通过污水管网排向市政地下污

6、水管网，容积率有上限1.92到2.8，污水排水量增加80m/d，排放量依旧满足市政接入口总排水量，因此对周边地块产生影响较小。厂区内给水通过市政地下给水管网供应，容积率有上限1.92到2.8，给水量增加90m/d，给水量依旧满足市政接入口可供水量，因此对周边地块产生影响较小。厂区供电从城市电力网引一路高压10KV独立电源至厂区的变配电房。容积率有上限1.92到2.8，用电量增加630KW，依旧引一路高压10KV独立电源至厂区的变配电房，仅增加本厂房变配电房面积，因此对周边地块产生影响较小。 4、建筑对周边环境的影响分析。 本项目主要通过绿色厂房设计，提高地面绿地绿及屋面绿化；对建筑单体立面进行优化，丰富立面效果，与周边居住建筑