银亿股份贷款集合资金信托计划尽调

1、银亿股份集合资金信托计划可行性研究报告 viEvaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.案中泰懊爱银亿股份贷款集败合资金信托计划可行性研究报告爸提交部门：百 扳信托业务五总部埃 摆 埃拟任信托经理：阿刘莹、徐羽佳 熬 挨 跋 碍 颁 柏提交日期：阿 20背1袄3昂/隘10俺/霸29俺 尽职调查声明爱本项目可行性研傲究报告是按照中暗泰信托有限责任般公司的有关规定跋，根据交易对手哎提供和自主收集盎的资料，经我们笆审慎调查、核实埃、分析和整理后瓣完成的。碍报告全面反映了把项目最主要、最颁基本的信息，以搬及我

2、们对项目可扮行性的判断。我巴们与信托当事人巴之间不存在任何绊私下的交易和事按项，我们对报告敖内容的真实性、按准确性、完整性蔼及所作判断的合耙理性负责。敖本报告已经部门版审核通过。癌调查人签字：把 安 暗 般调查人签字：阿 拌 摆 熬 案 背 班 按 稗部门经理签字：隘 稗 把 版 肮 隘 稗 岸 案 艾 挨 败 埃年唉 哎月把 扒日搬 目录TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc373400243 斑一、报告概述绊 PAGEREF _Toc373400243 h 霸1 HYPERLINK l _Toc373400244 碍二、信托当事人俺 PAGEREF _Toc373

3、400244 h 熬1 HYPERLINK l _Toc373400245 岸三、信托计划基靶本内容岸 PAGEREF _Toc373400245 h 爸2 HYPERLINK l _Toc373400246 爸四、交易对手分按析巴 PAGEREF _Toc373400246 h 啊5 HYPERLINK l _Toc373400247 耙（一）、公司发癌展历程半 PAGEREF _Toc373400247 h 隘5 HYPERLINK l _Toc373400248 岸（二）控股股东爸结构：斑 PAGEREF _Toc373400248 h 哀8 HYPERLINK l _Toc373400

4、249 板（三）、下属公隘司概况鞍 PAGEREF _Toc373400249 h 案8 HYPERLINK l _Toc373400250 扒(哎四唉)败、公司经营业绩靶分析跋 PAGEREF _Toc373400250 h 哎10 HYPERLINK l _Toc373400251 搬（五）、公司财袄务情况分析坝 PAGEREF _Toc373400251 h 蔼13 HYPERLINK l _Toc373400252 矮（六）、融资期耙限内现金流预测办 PAGEREF _Toc373400252 h 袄21 HYPERLINK l _Toc373400253 唉（七）、未来现斑金流量压力

5、测试啊 PAGEREF _Toc373400253 h 安21 HYPERLINK l _Toc373400254 办（八）、信用分敖析与评价叭 PAGEREF _Toc373400254 h 捌21 HYPERLINK l _Toc373400255 癌五、项目情况分艾析碍 PAGEREF _Toc373400255 h 凹21 HYPERLINK l _Toc373400256 熬（一）、项目公隘司靶爸上海银亿同进置熬业有限公司氨 PAGEREF _Toc373400256 h 吧21 HYPERLINK l _Toc373400257 颁（二）、徐汇酩罢悦项目概况皑 PAGEREF _T

6、oc373400257 h 皑24 HYPERLINK l _Toc373400258 矮（三）合规性和唉风险性分析半 PAGEREF _Toc373400258 h 鞍25 HYPERLINK l _Toc373400259 芭六、保证人分析爸柏银亿集团有限公蔼司稗 PAGEREF _Toc373400259 h 挨28 HYPERLINK l _Toc373400260 岸七、质押物分析澳 PAGEREF _Toc373400260 h 罢36 HYPERLINK l _Toc373400261 百（一）质押人矮 PAGEREF _Toc373400261 h 吧36 HYPERLINK

7、l _Toc373400262 暗七、方案实施与坝过程控制白 PAGEREF _Toc373400262 h 敖37 HYPERLINK l _Toc373400263 邦（一）项目具体办实施步骤瓣 PAGEREF _Toc373400263 h 跋38 HYPERLINK l _Toc373400264 安（二）关键控制摆环节暗 PAGEREF _Toc373400264 h 拌38 HYPERLINK l _Toc373400265 巴（三）对应项目挨实施过程中的法笆律文件签署跋 PAGEREF _Toc373400265 h 安38 HYPERLINK l _Toc373400266 昂

8、（四）项目实施敖的不确定因素以袄及提请决策注意矮事项跋 PAGEREF _Toc373400266 h 艾39 HYPERLINK l _Toc373400267 澳（五）营销方案安 PAGEREF _Toc373400267 h 隘39 HYPERLINK l _Toc373400268 败八、风险揭示及颁对策坝 PAGEREF _Toc373400268 h 捌39 HYPERLINK l _Toc373400269 九、结论 PAGEREF _Toc373400269 h 41 一、报告概述啊中泰信托拟设立颁“把中泰俺佰银亿股份贷款集阿合资金信托计划搬”吧（以下简称佰“碍本信托捌”耙），

9、募集信托资唉金不超过2.5绊亿元，信托期限罢不超过18个月搬，满12个月可蔼以提前终止；信熬托资金用于向背银亿房地产股份埃有限公司啊（银亿股份：0碍00981）发捌放信托贷款，银俺亿股份将信托资背金专项用于旗下颁子公司上海银亿按同进置业有限公柏司（以下简称熬“绊银亿同进昂”矮）于上海徐汇区八斜土路1515矮号开发的徐汇酩肮悦项目支付装修艾工程款。银亿同肮进的股东版宁波银亿房地产碍开发有限公司（靶以下简称蔼“拔宁波银亿房产佰”佰）及上海庆安置拔业有限公司（以艾下简称碍“蔼庆安置业肮”澳）将各持有的银矮亿同进埃60%和40%芭股权质押给中泰熬信托啊作为银亿股份的肮还款担保；银亿啊集团有限公司（瓣以

10、下简称蔼“扮银亿集团把”半）为本次信托计皑划提供无限连带扒责任担保；受托拌人对信托资金使挨用按照受托支付稗的方式监管，对俺项目销售回款实皑时监控，按比例邦留存监管账户，岸并提前归集还款暗保证金，保障信袄托资金的真实运澳用和信托计划到袄期及时兑付清算啊。捌信托计划通过融捌资人银亿股份的碍如期还款实现信癌托收益。二、信托当事人扳1.委托人及受板益人情况说明案该信托计划为集版合资金信托计划把，委托人与受益哀人为同一人，委爱托人应为符合相百关法规规定的合昂格投资者。2.受托人皑中泰信托有限责拔任公司是经中国跋银行业监督管理岸委员会批准成立盎的经营信托业务碍的金融机构。拜3.斑保管人/账户监靶管人哎*佰

11、银行是经中国人办民银行批准成立霸的商业银行。作爸为本信托计划的鞍保管人及账户监矮管人，为本信托碍计划提供信托计把划专户内资金的耙保管，信托计划败资金的划拨及会蔼计核算，信托计俺划财产估值、信扮托计划费用的核板算和扣划，信托安计划收益计算和碍分配，信托计划罢资金返还以及信伴息披露等服务以哎及国家有关法律凹法规、监管机构捌规定的其他保管扒职能。稗三、信托计划基哀本内容矮1.芭信托计划名称：百中泰半碍银亿股份贷款集版合资金信托计划2.信托目的：百委托人基于对受袄托人的信任，将爱自己合法拥有的霸资金委托给受托百人，由受托人按氨委托人的意愿，办以自己的名义，疤向罢银亿房地产股份伴有限公司班（银亿股份：0

12、罢00981）发熬放信托贷款。蔼通过借款人的债捌务偿付，为受益半人获取信托收益傲。奥3.败信托规模：不超搬过2.5亿元，矮以实际募集资金伴为准。信托计划扮可分批募集，第澳一期募集资金满奥1亿元即可成立罢。俺4.叭信托期限：18胺个月，信托期满隘12个月后，借搬款人可申请提前爱还款。出现信托瓣计划约定的到期哎不能兑付情形，岸由受托人进行妥笆善处置，信托期澳限自动延期至信胺托资产处置完毕暗之日。胺5.昂信托财产的管理叭或运用方式：搬本信托所募集的扒信托资金将用于摆向安银亿房地产股份奥有限公司唉（银亿股份：0把00981）发懊放信托贷款盎。笆通过借款人的债背务偿付，为受益皑人获取信托收益阿。熬6.罢

13、主要交易对手、搬交易结构及担保扒方式：扮（岸1矮）交易对手：芭银亿房地产股份笆有限公司袄（银亿股份：0办00981）翱（爸2扳）资金用途：资哀金用于向安银亿房地产股份搬有限公司埃（银亿股份：0拌00981）发把放信托贷款蔼。瓣银亿股份将信托奥资金专项用于旗安下子公司银亿同蔼进于上海徐汇区背斜土路1515扳号开发的徐汇酩疤悦项目支付装修胺工程款。耙（敖3昂）收益来源：1凹）、徐汇酩悦项懊目的后续销售回盎款；2）、借款挨人自身的其他经皑营收入。皑（胺4蔼）风控措施：股权质押：碍项目公司银亿同颁进股东宁波银亿稗房地产开发有限跋公司（以下简称氨“熬宁波银亿班”班）及上海庆安置氨业有限公司（以办下简称把

14、“靶庆安置业斑”俺）将各持有的银癌亿同进扳60%和40%版股权质押给中泰扳信托作为银亿股斑份的还款担保；委派董事邦为保障质押权利柏完整，在信托存氨续期内，我司选埃派董事参与项目斑公司重大事项决昂策，行使公司法扳规定的董事权利艾，并就皑“扒对外融资、对外耙担保、分红、公吧司股权减资和清鞍算注销颁”巴等事项拥有一票安否决权。企业须挨在信托贷款发放哀前配合完成项目颁公司章程的修订拔和工商变更手续板。集团担保按银亿股份的控股扮股东银亿控股母奥公司银亿集团为哎本次信托计划提安供无限连带责任案担保。资金监管哎资金监管如下图八:银亿股份（贷款账户）银亿同进（监管账户II、销售回款账户贷款流向还款来源yuan

15、我司指定银行开立加我司预留印鉴存放按比例留存的保证金与开户银行签账户监管协议银亿同进（监管账户I、保证金账户）在上海房产交易中心已备案的银行收款账户我司加预留印鉴销售回款归集后按比例划入监管账户I留存我司指定银行开立加我司预留印鉴作为贷款账户还款账户贷款流向支付保证金yuan项目工程款收款单位跋(A)、佰 信托资金使用矮监管芭信托贷款发放给背银亿股份，由银皑亿股份将资金划跋至银亿同进上述熬监管账户疤靶后，根据银亿同般进公司提供的工佰程合同和填写有半收款单位账户信笆息的支付凭证，傲经我司审核批准绊后直接划入收款稗单位帐户。罢（B）、销售回蔼款资金监管蔼对银亿同进已在百上海市房产交易埃中心备案的销

16、售拜收款帐户（即监哎管账户班埃），添加我司专邦用印鉴作为账户艾在银行的预留印霸鉴，我司有权对班该账户的资金流凹入定期进行实际拔监管，并根据如爱下比例，要求留艾存部分销售回款巴作为专项还款保巴证金划入监管账奥户挨绊。傲销售比例 翱1暗30%稗30%-70%唉70%-100哎%跋留存比例 翱2哎0扳50%笆100%稗 注：1绊、销售比例根据唉截止2013年矮10月31日，柏标的项目剩余可靶售面积为基数，碍以每月的已售面把积测算，如遇比隘例分割节点不满挨一整套的，则以翱四舍五入后的套肮数测算销售金额摆为准。阿2、留存比例根巴据资金实际回笼拔金额进行留存。保证金提前归集白（A）、中泰信皑托与监管银行、

17、矮银亿同进签署三爱方账户监管协扳议，开立银亿班同进的保证金监耙管账户，接收按阿照上述要求比例隘留存的销售回款百保证金。瓣（B）、背自信托到期前3败个月起，每月末办上述保证金账户昂中的保证金余额笆分别不得少于信拔托成立时本金的笆30%、60%把、100%。跋上述两条要求的凹保证金比例在任稗何时点以余额多芭者为准。在上述袄任何时点，如出熬现保证金账户余白额不足，则销售佰回款账户中的销安售回款必须全额板留存至保证金账巴户，同时中泰信背托有权同时向借办款人银亿股份和熬保证人银亿集团翱同时发出通知要霸求对保证金进行霸补足。扮7.肮信托计划财产年哀收益以及受益人啊的收益分析：按本信托收益具体矮如下：搬预计

18、本信托财产昂年收益为敖/伴年，其中销售打霸包价约稗/安年。受益人收益癌于信托计划存续班每满十二个月分隘配一次阿，信托本金一年耙偿还两次，信托啊到期支付剩余信叭托收益及本金，办利随本清。半本信托计划存续绊满12个月时，按借款人可以提前坝申请全额还款，唉利随本清。8.受托人报酬罢信托报酬率不低半于0.9 佰%/爱年，于信托成立班后五个工作日内唉支付第一年度信氨托报酬，剩余信昂托报酬于信托到袄期时支付剩余信袄托报酬。阿融资人于信托成奥立后五个工作日疤内支付金额等同败于12个月的信跋托报酬及全部发芭行费用的履约保耙证金至信托专户奥，信托报酬及信白托发行费用由受八托人从该保证金敖中提前支取。信办托贷款利

19、息支付板时，可相应扣除奥同比例保证金后袄，支付剩余部分吧用以向信托受益埃人分配信托收益爸。唉9.澳信托财产承担的瓣费用预计：稗 啊（1）、账户监安管费/保管费：巴本信托拟由【待斑定】作为账户监隘管银行，监管费疤率为【0.1颁%/鞍年】，与受益人瓣收益同时分配；半（2）信托事务稗管理费：0.1笆 岸%/柏年，包括信托财胺产管理、运用或蔼处分过程中发生半的税费和日常管拌理费、律师服务办费、文件或账册袄制作、印刷费用把等，计算方式同皑信托报酬，在实疤际发生时列支，爱节余部分归入信哎托报酬；艾（3）因处理本熬信托项下信托事吧务而发生的诉讼芭费、仲裁费等费摆用；安（4）应当由信啊托财产承担的税绊费。昂1

20、0.癌信托计划的发行把形式：白本信托拟由公司版财富中心牵头发疤行。肮11.斑信托计划的终止碍与清算：拌（芭1敖）信托计划期满白终止：敖本信托将于信托爱存续期届满，由搬借款人银亿股份扳、保证人银亿集蔼团或质押物处置捌完毕，支付信托艾投资本金和预计艾收益后，该信托扒计划结束。澳（把2唉）发生下述情形罢的，我司有权提霸前终止本信托：阿a.袄本信托的结构和唉管理运作必须符吧合法律法规的规扒定，信托计划存盎续期限内如因任碍何原因导致信托皑的结构和管理运颁作与法律法规的颁规定存在冲突，挨我司有权终止本盎信托。扒b.绊信托目的已经实按现或不能实现。碍c.跋本信托被解除或袄被撤销。拌d.熬受益人大会决议昂或全

21、体受益人一俺致以书面形式同埃意终止信托计划昂。澳e.按信托期限届满前哎，借款人提前偿鞍还全部信托贷款矮，信托财产已全埃部变现。暗f.捌法律法规规定的霸其他情形。扳（澳3佰）发生下述情形扳时，信托计划应俺当延期：啊受托人可以根据拔受益人大会的决案议延长信托计划暗的期限。银亿股份贷款集合资金信托计划宁波银亿庆安置业信托资金担保银亿同进质押担保还本付息委托人本金及预期收益宁波银亿：60%庆安置业：40%银亿股份发放贷款银亿集团销售回款资金使用唉12唉.产品交易结构耙图：拔四、交易对手分皑析爸银亿股份（00般0891）拜银亿房地产股份伴有限公司（股票奥简称唉“按银亿股份胺”绊，股票代码00绊0981）

22、属于扳中国500强企办业银亿集团控股爸企业，是深交所阿上市的专业房地安产开发公司。法跋人代表熊续强。败经营范围涉及房叭地产开发、销售唉代理、物业管理绊、星级酒店等。疤根据国家发展和瓣改革委员会、国扳务院发展研究中案心、住房和城乡白建设部相关部门俺、清华大学房地澳产研究所、中国埃指数研究院联合扮发布的拜2013年中国半房地产百强榜，佰银亿股份位列3矮6位，连续十年阿上榜。叭根据唉10搬月阿16日发布的福爸布斯中国富豪榜摆，银亿股份实际艾控制人翱熊续强夫妇位列岸101位，熬拥有财富凹81.5亿元。案（一）、公司发啊展历程爸公司创始于19霸94年，并于第蔼二年打造开发了捌公司的第一个项爱目柏靶宁波败

23、澳国际经贸园。在罢随后的八年中立昂足宁波，逐渐积啊累市场经验和知哀名度，不断发展鞍壮大企业规模，岸1995-20白02年间，银亿绊共在宁波开发商拌业及住宅项目十耙余个，其中银亿傲宁波扮矮世纪城荣获东熬方园林杯优秀昂住宅社区环境金背奖；2001住矮交会中国名盘摆30强之一，把在全国创响宁波案楼盘的知名度。埃2002年开发半的宁波百巴世纪广场、宁波盎碍外滩大厦，投资霸重建的原宁波华巴侨饭店，也为公败司涉足商业办公胺房产打开了局面昂。熬2003年至今柏，公司逐步将房版地产业务辐射全癌国，但也没有离熬开宁波这个立足柏点。自2004扒年跻身中国房地阿产100强后，八连续10年上榜背中国房地产百强八企业，

24、并连续8哀年名列浙江省住按宅产业十大领军懊企业，已跻身中坝国房地产界最具邦成长性的强势品跋牌行列。扒2003邦第一个异地项目百把马鞍山把捌中央花园开盘；翱取得上海霸挨文翔名苑开发项挨目；爱成功拍得咸宁街佰2-2地块，开袄发宁波背耙外滩花园。胺2004埃公司首次跻身中哀国房地产100叭强企业、荣获浙熬江省十大住宅产唉业领军企业；靶上海捌袄文翔花园启动；坝板安徽柏百宿州虹都大厦开鞍盘；跋银亿物业荣获建盎设部首批国家一霸级资质物业管理懊企业；癌宁波白百江厦银座、清泉芭花园、外滩花园哎开盘；邦把2005唉公司取得建设部佰房地产开发企业斑一级资质盎象山昂绊银都佳园开盘；碍上海唉凹文翔名苑开盘；鞍宁波翱扳

25、彩江大厦与宁波蔼靶开丰大厦对外销笆售；傲台州稗哀欧洲花园奠基；唉挂牌取得宁波冷坝静街1#地块时班代广场；伴成立宁波本土房癌产公司首家客户半俱乐部银亿会，笆会刊银亿会熬首刊发行。阿200艾6耙大庆矮办阳光城开盘；八宁波摆盎月湖银座、日湖碍花园、日湖国贸爱中心、日湖婚庆凹广场开盘销售；颁公司率先在宁波埃通过ISO14拌001环境管理斑体系认证，成为靶宁波唯一通过I霸SO9001艾质量管理体系认隘证与ISO14爸001环境管理稗体系认证双认证凹的公司；班取得沈阳癌澳万万城项目使用瓣权。版200啊7盎宁波傲柏时代广场开盘；般沈阳鞍笆万万城开盘；把宁波板俺月湖银座顺利交霸付；稗取得宁波败叭晴园项目土地开

26、叭发权；邦取得宁波扒奥海尚项目土地、耙象山霸般世纪花园项目；敖宁波碍隘东方商务中心、挨环球中心开盘销坝售。岸200坝8班南京爸扒金陵尚府动工；八上海肮澳文翔名苑二期隆蔼重开盘；拔宁波哎靶日湖花园、日湖半国贸中心、日湖半婚庆广场顺利交艾付使用；百宁波昂版海尚广场奠基；扮宁波绊啊上上城开盘销售背，在宁波首家实案施购房保价。氨；艾余姚扮坝伊顿国际开盘预奥订；绊南京俺斑金陵尚府开盘；拜200盎9癌取得宁波笆癌海德花苑和宁波氨安海德商业中心项埃目土地；翱银亿商号被浙江捌省工商行政管理巴局认定为浙江省矮知名商号；版宁波霸摆时代广场竣工交扮付；安取得上海罢捌银亿领墅项目；八宁波凹把海尚广场开盘销盎售；哎取得

27、宁波澳翱海悦项目；板大庆巴摆阳光城住宅部分搬竣工交付。捌公司开始为上市傲做准备，资产重癌组绊20傲10暗竞得舟山市普陀盎区鲁家峙地块；靶取得宁波厂堂街哀商用地块；岸宁波瓣啊晴园一期、海德昂花苑、海悦花苑按开盘；鞍取得宁波天水家安园北地段地块；癌20吧11哎南京板捌金陵尚府交付；板宁波半坝钰鼎园开始动工袄；坝舟山埃懊海悦庭开盘；吧宁波矮版环球中心交付；氨南昌俺半上尚城开盘；伴8月26日借壳岸ST兰光，罢更名为银亿股份凹，成功上市柏；奥余姚案稗四明广场奠基；爸宁波斑扳海尚广场交付；搬宁波奥安威斯汀酒店试营芭业。百20拜12把宁波耙巴海尚大酒店开业耙；瓣宁波敖懊晴园一期、海德案花苑、海悦庭一搬期、海

28、悦花苑交颁付；鞍竞得上海斜土路傲1515号地块稗（银亿隘阿徐汇酩悦）；跋宁波熬熬钰鼎园、四明广蔼场开盘；熬沈阳矮凹万万城三期德郡霸交付；凹摘得宁波云龙6邦号地块（银亿疤拜上郡）；瓣摘得宁波甬江东隘岸地块（银亿摆爸东岸）；拔舟山胺白璞园开盘；肮竞得宁波宋家漕霸1号地块（晴园癌三期）。摆作为专业房地产捌开发企业，拥有邦国家一级房地产懊开发资质，以宁肮波为总部，跨区芭域发展，历经1百9年的成功运作氨，凭借着雄厚的笆实力和卓越的品绊质，竣工交付总埃面积达500多阿万，为5万多疤户业主提供了各拔类优质物业，开岸发区域涉及上海翱、南京、南昌、巴舟山等长三角城按市群及沈阳、大办庆等环渤海湾城翱市群等10多个

29、版一、二线城市。斑拌公司以各具创意邦的产品领跑区域胺楼市，力求每一叭个楼盘都有创新拔，每一个项目都绊有进步，得到消笆费者的认可和厚笆爱，多次荣获中罢国名盘30强、碍全国优秀社区环按境金奖、中国绿奥色生态健康住宅盎创新示范小区金百奖、全国人居经岸典综合大奖、全按国人居经典建筑白环境双金奖、首斑届中国金房奖、背中国最具品牌创百新价值示范楼盘霸、中国城市标志哀建筑（楼盘）典绊范、中国城市建般筑新地标TOP邦10、中国住区八规划设计创新示鞍范楼盘奖等众多摆全国性奖项与荣靶誉。澳（二）控股股东班结构：拌（三）、下属公百司概况背根据2013年巴上半年年报披露捌，公司通过设立绊或投资等方式取安得、同意控制下

30、氨企业合并取得以唉及非同一控制下哎企业合并取得三肮种方式所实际控佰股和全资的子公啊司共49家，主绊要为房地产开发佰及相关服务业，澳区域涉及北京、办上海、宁波、南扳京、沈阳、南昌爱、舟山、余姚等埃13个城市。其案中归属本项目股扮权质押方宁波银叭亿房产的全资子肮公司共37家、疤控股子公司8家拔。下图为截止2柏013年6月，拜归属公司及子公霸司的主要下属公岸司及产品，资产哎规模情况。岸 般(四)、公司经爱营业绩分析般根据上市公司披坝露2011-2办013年上半年把年度报告的数据绊整理，公司近三耙年及最近半年的扮经营业绩情况如岸下：暗2013年6月办2012年6月鞍本期比上期同比坝增减昂2012年袄1

31、2月暗2011年吧12月皑本年比上年奥2010年案营业收入（元）盎1,604,4吧05,746.案56瓣723,430扒,978.23袄121.78%坝3,549,0吧59,875.盎26板4,861,9拌72,144.蔼56熬-27.00%扮4,106,7伴59,407.扳09傲归属上市公司股叭东的净利润凹198,141耙,771.02埃177,840斑,242.24摆11.42%奥717,936版,361.52爱629,254扒,373.89邦14.09%叭521,045岸,545.28拌归属于上市公司背股东的扣除非经白常性损益的净利瓣润案197,600疤,167.13半156,027绊,

32、241.60奥26.64%胺702,938笆,893.67邦619,307挨,211.42叭13.50%哀516,920敖,081.63熬经营活动产生的暗现金流量净额阿-366,05懊7,530.3捌2哀-314,58捌0,144.0颁8叭-16.36%芭-476,61斑0,742.1暗5安-2,479,澳363,055唉.18敖80.78%鞍-1,438,矮572,229俺.10捌基本每股收益（版元安/股）岸0.23耙0.21伴9.52%巴0.84邦0.79皑6.33%哎0.75俺稀释每股收益（挨元佰/股）笆0.23盎0.21俺9.52%班0.84叭0.79般6.33%扒0.75安净资产收益

33、率（唉%）拌5.17%袄5.72%案-0.55%叭21.28%叭25.81%板-4.53邦34.93%肮2013年6月瓣2012年6月肮本期末比上期末颁增减（搬%）矮2012年末氨2011年末般本年末比上年末癌增减（稗%）吧2010年末芭总资产（元）阿19,891,熬017,647板.55巴18,770,安674,750拜.27半5.97%奥18,770,氨674,750佰.27霸16，254,袄956,447板.22蔼15.48%哀12,563,绊175,374啊.88奥归属上市公司股蔼东的净资产（元邦）斑3,929,3啊43,562.白73鞍3,731,7瓣31,458.矮69伴5.30%

34、澳3,731,7矮31,458.翱69昂3,018,1霸98,736.白19阿23.64%扮1,752,1般49,358.氨88按从上述经营业绩芭分析表中可见，败公司经营总体平癌稳，期间伴随宏蔼观经济周期走势半及房地产市场调暗控的影响出现浮吧动。2012年翱是白“盎银亿股份芭”矮完成重大资产重隘组，上市交易后鞍，完整运行的首跋个会计年度，也扳是公司上市后实八施新的发展战略柏，调整管理构架佰的开局之年。这扮一年，公司实现奥营业收入爱354,905稗.99 把万元，同比（去肮年同期案486,197扳.21 啊万元）下降背27.00%芭；营业利润俺87,211.搬6巴3万元，同比（胺去年同期邦97,

35、295.懊61 扮万元）下降芭10.36%挨；利润总额爱88,000.盎88 稗万元，同比（去扳年同期邦98,456.氨58 胺万元）下降败10.62%埃；归属于母公司挨股东的净利润盎71,793.昂64 背万元，同比（去皑年同期佰62,925.八44 澳万元）上升鞍14.09%啊；折合每股收益跋0.84 邦元。因受国家宏懊观调控政策及项般目交付节点影响爱，报告期内公司笆经营收入虽然较昂去年同期出现一罢定程度的下降，傲但净利润较去年半同期有所增长，安主要是公司海德坝花苑、海尚广场碍、晴园一期等高颁利润项目的交付柏所致。癌伴随着房地产市斑场的企稳和回暖颁，同时公司20唉13年项目交付瓣的集中，2

36、01盎3年上半年共取懊得营业收入16懊.06亿元，较敖2012年上半霸年增长121.氨78%，主要系跋本期海悦花苑、绊银亿海悦庭二期芭、银亿上尚城等氨项目集中交付所挨致。今年上半年盎完成净利润1.颁98亿元，较去败年同期的1.7胺8亿元增长11隘.42%.敖根据2011、巴2012、20叭13年上半年年把度报告披露的数拜据整理所得，公扮司新增土地及在凹建项目规模如下懊：单位：万平方米坝新增地块数量唉土地面积半规划建筑巴面积矮项目数量版（在建和已完成拜）唉在建傲面积鞍新开工面积隘竣工矮面积俺合计柏2011年蔼7摆72.76皑95.53拜11颁82.34跋31.85扮59.46扳173.65埃20

37、12年坝8巴48.38靶106.98拜17摆120.09氨41.78唉52.87耙214.74拌2013年6月碍-哀-懊-拌17隘107.89颁69.09巴54.16按231.15八从上表可见，自摆2011年公司皑上市以来，一直颁稳健扩大经营规半模，谨慎实施土败地储备。201艾2年度内，公司爸共取得拌8 挨块土地，土地面鞍积合计把48.38 扳万平方米，规划唉建筑面积为阿106.98 挨万平方米。新获矮土地主要包括宁板波江东区甬江东碍岸地块、鄞州区摆云龙镇镇区背6 疤号居住地块、鄞扒州区高桥镇宋家爸漕村办1 澳号居住地块，上柏海徐汇区斜土路爱1515 百号地块（本项目阿地块）、沈阳于叭洪区三环

38、南路地鞍块等。啊2012年内，败公司及子公司主跋要在开发和已开皑发项目共吧17 半个，开发建设面阿积埃214.74 蔼万，同比增长芭23.66%背，其中在建面积败120.09 摆万；新开工面懊积跋41.78 摆万；竣工面积拜52.87 捌万，主要包括岸宁波、南昌、舟翱山、沈阳四个公班司肮5 跋个项目如期交付按。从连续3个报熬告期的竣工面积邦可见公司201佰1年-2012鞍年工程进度保持半稳定，2013鞍年工程进度大幅哀提升，仅上半年稗就完成2012癌年全年建设面积坝。业绩评价佰在公司于般2011埃年啊5翱月摆12暗日披露的发行稗股份购买资产暨跋关联交易报告书啊（修订稿）中奥提及案“耙公司控股股

39、东宁案波银亿控股对注半入到公司的宁波熬银亿房产八2010罢年隘-2013板年的经营业绩作碍出了如下承诺：靶宁波银亿房产暗2010懊年扮-2013把年实现的归属于安母公司所有者的啊净利润分别不低挨于芭50,883.暗49碍万元、吧61,333.啊10挨万元、吧68,491.版89皑万元、败60,600.坝02扳万元，若宁波银白亿房产于本次重扮组完成后经会计拜师审计的澳2010案至扳2012霸年度实际实现的胺上述归属于母公捌司所有者的净利斑润总额低于人民爱币伴180,708哀.48耙万元或者稗2011敖至拌2013癌年度实际实现的矮上述归属于母公敖司所有者的净利皑润总额低于人民芭币扒190,425

40、拜.01版万元，则宁波银靶亿控股同意上市芭公司以总价人民半币俺1.00颁元定向回购其持盎有的一定数量的扳上市公司股份，皑回购股份数量的半上限为本次宁波斑银亿控股认购的熬上市公司非公开把发行股份数。凹”爱截至2013年澳6月末，宁波银霸亿房产实现并超阿过了盎2010按年、邦2011岸年、笆2012澳年承诺的经营业案绩。岸按照业绩承诺，胺宁波银亿房产暗2013案年应实现的归属叭于母公司所有者傲的净利润不低于扮6奥.06亿元，目颁前实现归属于母罢公司的净利润半1.98安亿元，完成全年拜度计划（奥6.06案亿元）的八32.67%颁。由于房地产行傲业的销售周期特傲性，下半年为销扮售回款的回收高俺峰期，且

41、根据上扒表可见，上半年佰的净利润完成度暗已超过去年同期版水平。同时，公暗司上半年集中开摆发建设，实际开安发建设面积23熬1.15万平米败，已完成全年度拔计划（286.吧72万平米）的巴80.62%，皑增大的结算面积芭，也是导致经营绊成本增大，净利笆润完成度低于全案年比例的重要原吧因，这点，从上阿表中的新增土地袄及在建项目规模氨中也可看出。其懊中2013年上胺半年的开发建设懊面积为213.昂15万平方米，拌已超过2012败年全面的规模（巴214.74万耙平方米）。艾由此可见，公司扮自2011年完懊成资产重组和上半市后，经过了2安012年宏观调芭控的调整之后，啊看到了房地产市拔场回暖的迹象，拜也希

42、望趁着这个昂时机，加大加快昂现有项目的开发办建设，厚积薄发拌。并在房地产市拌场呈现巴“盎强者越强，弱者昂越弱埃”罢的两极分化发展邦格局的市场竞争懊中，总结先进企皑业经验，加快工把程进度，提高工吧程质量，加速回绊笼资金，实现主半营业务持续稳健八发展。案（五）、公司财版务情况分析袄资产负债情况分绊析拌项目唉2013年6月吧2012背2011佰2010按流动资产：拌货币资金拔986,244败,460.08俺928,966瓣,610.70凹642,291暗,896.97班4 83,50背9,950.4暗8挨交易性金融资产啊5,433,0肮12.00笆0.00啊应收账款颁52,718,碍822.12拔4

43、6,500,凹736.66邦62,895,胺903.49暗8,134,1艾70.89氨预付款项俺456,276八,352.49把401,859氨,984.60扳912,149爸,231.37拌9 56,22埃6,651.3昂7昂应收利息阿16,868,柏661.14胺8,239,4碍86.12扳-熬应收股利拌7,973,6巴34.47坝1 5,720哀,000.00板其他应收款颁385,731板,900.12俺467,455埃,818.44氨524,349佰,875.85澳3 14,20奥4,462.0碍3暗存货敖14,292,扒760,129败.74哎13,457,啊308,707翱.11爱

44、11,187,拔861,535摆.05傲9 ,283,啊717,705捌.74白其他流动资产背313,312扳,035.18拔174,791啊,123.84笆-氨流动资产合计哎16,511,唉885,995百.34爸15,490,凹555,479耙.47翱13,329,爱548,442翱.73爱11,061,把512,940半.51把非流动资产：哎可供出售金融资澳产半持有至到期投资笆长期应收款扮121,488斑,300.16肮121,088扳,300.16盎66,422,扳000.00碍823,925伴,571.74板长期股权投资爱398,692芭,621.42按339,439鞍,011.01

45、耙550,913佰,501.16安321,838坝,194.77佰投资性房地产白458,440鞍,067.56阿473,974颁,860.04把374,651百,121.43凹41,078,版289.82坝固定资产肮866,841疤,486.67绊888,364翱,583.34版111,386耙,499.03氨7 9,760芭,824.35白在建工程扮1,046,2扮92,492.白13艾925,947佰,268.93氨1,268,9扒21,207.芭87氨生产性生物资产绊无形资产鞍32,156,矮972.64笆32,675,背810.99百28,850,袄199.90暗27,423,颁248

46、.02爸商誉隘301,051稗,145.59奥301,051氨,145.59白301,051捌,145.59敖长期待摊费用捌10,109,颁790.15八9,679,5叭71.62斑9,702,5肮98.13半4,900,8笆23.51办递延所得税资产般144,058昂,775.89八187,898澳,719.12八213,509翱,731.38伴2 02,73袄5,482.1叭6安非流动资产合计斑3,379,1巴31,652.懊21拜3,280,1按19,270.背80懊2,925,4斑08,004.耙49芭1 ,501,捌662,434叭.37奥资产总计把19,891,斑017,647挨.

47、55爸18,770,百674,750啊.27罢16,254,盎956,447霸.22唉12,563,拔175,374挨.88板流动负债：傲短期借款按1,108,8胺00,000.百00班683,000白,000.00按80,000,吧000.00班100,000暗,000.00哎交易性金融负债扒0.00按0.00拜应付账款啊856,340白,290.55捌1,330,2懊72,531.皑27袄1,391,2傲42,842.板31拜729,852败,571.32笆预收款项暗4,146,6摆09,000.稗76吧3,657,4拜29,285.版10翱3,260,3伴61,240.安38叭4,647

48、,1伴89,171.敖80鞍应付职工薪酬罢8,044,7搬81.93爱35,460,半731.54邦37,140,斑874.59笆13,161,巴810.34捌应交税费绊85,212,伴313.08拔201,042盎,354.41皑131,092靶,342.81澳-34,487氨,608.54啊应付利息吧93,229,办559.16拌74,707,百928.96暗67,810,哀788.17扒37,227,熬927.76胺应付股利巴6,262,8般15.75袄56,412,板815.75稗其他应付款耙2,232,5扮39,310.叭77按1,870,9伴29,453.班66氨2,943,8拜9

49、0,222.把25班1,077,7肮93,754.背36八一年内到期的非胺流动负债蔼2,925,2拌08,000.隘00凹2,660,9瓣80,000.百00扒1,560,0背00,000.办00爸1,532,5拔20,000.拌00班其他流动负债柏191,272案,599.33绊264,587百,746.40吧374,808把,313.53般363,579鞍,619.14白流动负债合计胺11,653,胺518,671邦.33鞍10,834,袄822,847氨.09靶9,846,3百46,624.案04扳8,466,8绊37,246.胺18案非流动负债：翱长期借款半3,694,2颁00,000

50、.摆00吧3,639,0扳30,000.哎00安2,761,3摆15,420.傲00肮1,875,9澳05,420.按00唉长期应付款埃355,334叭,472.01案355,076白,456.08柏354,333皑,784.01瓣310,132叭,024.31扳预计负债百65,614.懊51败79,488.半24拜114,693白.44案233,485案.74百非流动负债合计昂4,049,6背00,086.绊52爸3,994,1蔼85,944.邦32盎3,115,7敖63,897.芭45哎2,186,2暗70,930.岸05挨负债合计蔼15,703,哀118,757拜.85拌14,829,爸

51、008,791斑.41蔼12,962,版110,521邦.49扮10,653,芭108,176班.23安所有者权益（或傲股东权益）唉实收资本（或股癌本）坝474,208搬,390.00瓣474,208奥,390.00捌474,208笆,390.00败424,050昂,000.00吧资本公积阿587,395伴,827.59摆587,395般,827.59安587,395熬,827.59拜7 59,21罢4.17袄盈余公积颁198,255办,486.56扮198,255耙,486.56昂136,843袄,080.1哀1般100,153般,099.12鞍未分配利润柏2,669,4皑83,858.板5

52、8案2,471,8凹71,754.澳54扳1,819,7坝51,438.吧49胺1,227,1吧87,045.矮59熬归属于母公司所拜有者权益合计版3,929,3败43,562.胺73败3,731,7艾31,458.艾69矮3,018,1斑98,736.跋19按1,752,1岸49,358.阿88懊少数股东权益巴258,555伴,326.97把209,934埃,500.17坝274,647白,189.54扮157,917矮,839.77奥所有者权益拔（或股东权益）安合计颁4,187,8懊98,889.扒70耙3,941,6扳65,958.跋86皑3,292,8爸45,925.版73昂1,910

53、,0把67,198.暗65爱负债和所有者权吧益皑（或股东权益）白总计办19,891,唉017,647靶.55皑18,770,隘674,750爸.27唉16,254,靶956,447颁.22搬12,563,笆175,374班.88癌公司2010年绊、2011年和俺2012年度直耙接设立或投资等岸方式新增子公司颁并纳入合并范围袄分别为6家、8班家（其中包括本熬信托计划项目公澳司上海银亿同进伴）和11家，2矮010年、20拜11年清算注销拜子公司分别为3癌家、2家。霸2012坝2011扒2010颁新增（合并）八11肮8霸6柏退出合并扮-背2办3哀其中2012年敖新增子公司如下办：半通过上表可见公百司

54、近三年采取产哀业纵向和横向同埃时扩张的策略，摆在地域上加大向唉周边一、二线城碍市的投资，同时板向房地产上下游扮及相关领域发展柏，加大了对物业阿和酒店业的投资案。案公司连续四个报奥告期总资产规模隘稳定增长，20哎10年至201靶3年上半年，总扮资产分别为12安5.63亿元、柏162.55亿办元、187.7啊1亿元和198斑、91亿元，平稗均增长率为16瓣.94%。其中昂流动资产占比较邦大其保持稳定，邦2010年至2般013年上半年佰流动资产占总资摆产比例分别为8敖8.05%、8笆2.00%、8半2.53%和8吧3.01%，该邦部分资产中，存拜货均占流动资产班的83%以上，拔说明公司储备可安售物业

55、充足，在坝整体房地产行业柏回暖的大环境下白，资产流动性较巴强。拜公司所持无形资爱产（主要为储备稗土地使用权）四败个报告期内保持挨稳定，说明公司败经营稳健，项目俺储备充足。同时奥，公司在建工程艾和固定资产增长笆稳定，其中较大爱变动的为201唉2年固定资产增斑幅较大，主要是皑由于公司201靶1年投资的威斯艾汀酒店和海尚大八酒店均竣工验收败，故从在建工程靶转入固定资产，伴导致2012年跋固定资产由20胺11年的1.1芭1亿元增长至8哀.88亿元。案负债方面，公司傲连续四个报告期板财务杠杆相对稳捌定，2010年唉至2013年上邦半年，公司负债背总额分别为10邦6.53亿元、搬129.62亿熬元、148

56、.2肮9亿元和157胺.03亿元，相柏对于公司总资产耙，负债率相对稳百定且呈现下降趋傲势，2010年柏至2013年上案半年，公司资产扮负债率分别为8办4.80%、7板9.74%、7败9.00%和7霸8.95%。负碍债结构中，流动拌负债为主要部分笆，占比超过70案%。其中预收款案项、其他应付款八和一年内到期的熬长期负债为主要懊流动负债。预收扳款项说明了公司爱的房产销售能力败，从公司201白0年至2013笆年上半年的预收版款项金额来看，氨公司基本符合国白内房地产市场调隘控的节奏，从2斑010年的峰值稗到2011年调俺控严厉下预售房翱屋遇冷，以及2伴012年的企稳艾和2013年的懊迅速回暖，仅上拌半

57、年就基本达到澳2010年全年霸的水平。公司流皑动负债和一年内班到期的长期负债柏在2012年出鞍现较大增幅，但爸公司主要用于偿背还上一年度的拆半借款项，故公司败总体流动负债水白平保持平稳。百截止2013年熬6月末，公司长版期负债中金额较阿大的前五家如下伴：碍、短期偿债能癌力分析叭项目靶2013年上半矮年隘2012碍年度俺2011肮年度懊2010笆年度背流动比率疤1.42笆1.43搬1.35芭1.30八速动比率袄0.16袄0.17跋0.22暗0.00096吧资产负债比率埃78.95%皑79.00%唉79.74%阿84.80%澳利息保障倍数稗-败1.53斑1.90鞍2.92疤公司连续四个报埃告期流动

58、比率逐斑步增大，资产负阿债比率逐步降低疤。而根据房地产肮行业的特性，房邦地产企业存货资伴产占比巨大，普啊遍达到流动资产瓣70%以上，银半亿股份2012澳年存货资产达1俺34.57亿元胺（如下图），比奥2011年同期澳的111.88肮亿元增长20.案28%。从近些巴年国内的情况看疤，存货房产相对哎其他流动资产的吧变现能力更强，扮且银亿股份所持哎存货均位于上海哎、南京、沈阳等搬一、二线城市中芭心区域或江浙沪吧等发达地区三线袄城市，房价和刚案性需求支撑效果扳明显。公司连续伴三年的利息保障捌倍数分别为1.摆53,1.90败和2.92，公按司经营利润对融伴资费用的支撑稳靶健。盎营运及盈利能力坝分析笆20

59、13年6月背2012年6月鞍2012把2011蔼2010澳一、营业总收入半1,604,4跋05,746.八56胺723,430罢,978.23皑3,549,0胺59,875.般26蔼4,861,9癌72,144.搬56背4,106,7袄59,407.罢09伴二、营业总成本耙1,422,9蔼88,368.暗61伴598,706扒,738.56拔2,798,8唉19,128.袄84疤4,090,4傲02,726.百54拌3,437,5昂14,414.懊60啊其中：营业成本白1,136,8伴65,163.凹16背324,127啊,979.17伴2,053,5澳13,794.搬23佰3,021,2罢2

60、3,597.绊47伴2,738,6按06,751.啊27昂营业税金及附加敖57,506,癌001.88胺79,304,班622.12版193,907岸,857.45蔼499,309巴,649.25捌4 22,66哎0,334.1鞍2啊销售费用暗50,323,安051.04傲40,306,摆283.42隘147,135绊,677.85败121,001搬,761.76绊76,687,氨783.26翱管理费用癌144,953背,434.06鞍131,965班,601.50搬279,908霸,731.91袄243,597隘,041.46肮 翱1霸40,283,搬161.38鞍财务费用埃25,708,耙