河北某PPP项目投资估算与财务分析word版

1、 胺政府与社会资本绊合作项目敖某城市健身中心肮政府与社会资本奥合作项目投资估哀算与财务分析目录斑项目投资估算及佰财务分析说明疤1、皑XX健身中心是芭XX市首批政府扮与社会资本合作鞍项目，采用BO吧T摆模式，项目实施跋机构是XX市体懊育局。该项目位埃于XXXXXX罢，地下两层地上翱五层，地上总建澳筑面积1093办4平方米，其中哎社会资本可以经肮营一至四层约8稗602平方米。拔项目地下为人防颁工程，地上是健巴身中心，社会投靶资人只需负责地罢上一至五层的建艾设投资。哀2、扳此次投资估算及佰财务分析的目的背是为政府合理确拌定社会资本的经班营年限提供参考斑依据，投资估算捌及财务分析思路奥为投资者在一定把

2、的期限内以项目熬给定范围的经营氨利润覆盖项目总懊投资和经营成本爸并取得期望的收阿益。碍3、斑投资估算和财务柏分析以建设项扒目经济评价方法颁(第三版)为半依据，根据项目澳具体情况和最新巴市场调研数据，挨依照国家有关规熬定以及地方税费爱标准进行编制，百每项估算分析依氨据以及数据来源敖尽可能在表格中拜予以说明。邦4、蔼另据政府和社绊会资本合作模式隘操作指南(试行伴)(财金败20141爸13号)的有关般规定，政府和社佰会资本合作项目坝需要通过物有所拜值评价和财政承白受能力论证才可埃进行项目准备。败物有所值评价分跋定性和定量两方霸面，定性评价见扒项目实施方案，坝定量评价由于尚白未出台相关办法傲或细则，目

3、前还敖无法进行。另外奥，由于本项目要版求社会资本承担拔全部的投资，政癌府除考虑或有风哎险支出之外，暂昂不需要进行财政颁承受能力论证。昂5、挨根据项目实际情哎况并与项目实施摆机构沟通，本次碍财务分析主要计拌算以下7个指标柏供决策参考，即邦:总投资内部收袄益率、资本金内扮部收益率、总投笆资收益率、资本埃金净利润率、保班守贷款偿还期、背正常贷款偿还期凹、静态投资回收氨期，其中“保守按贷款偿还期”是耙根据项目实施机瓣构要求增加的，拔其计算方法为:半还贷时假设投资坝方项目所有资金白(包括资本金)百都是借债筹集，矮以此保守策略来笆计算贷款偿还期岸。伴6、巴为使投资估算和版财务分析更加符皑合实际投资和经懊营

4、情况，本次以拜收付实现制为基靶础计算相关财务瓣指标，而不采用艾计提固定资产折拔旧的方法，原因隘如下:吧根据当地实际唉情况，服务业租癌赁经营一般按核爱定征收，用折旧坝摊销的方法计算啊企业所得税已无斑必要。矮投资者在经营拔期内要回收全部胺投资，翱BOT摆项目如果经营期板小于折旧年限，般就会牵扯到折旧袄残值归属的问题懊。瓣财务分析最重拌要的是遵循资金拌时间价值原则，懊折旧考虑的只是坝历史成本而不是柏时间价值因素。稗对于本项目而言啊，由于固定资产拜投入远大于其后肮每年的经营收益坝，用计提折旧的罢方法势必导致计袄算出的财敖务指标严重失真熬，以至失去参考胺价值。昂7、爱出于保守考虑，板本次估算和分析柏假设

5、的是权益资艾金大于债务资金暗的项目资金结构碍。资本金除能支吧付建设投资额的百70%之外，还碍要用于支付全部耙的流动资金和建埃设期利息。项目坝资本金全部由社败会资本出资，资颁本金之外的资金肮以债务方式解决捌。由于项目法人霸不用承担权益资耙金的利息和债务氨，故投资估算和皑财务分析时不计斑算资本金的使用笆成本。资本金使凹用成本由社会资翱本自己斟酌，在皑项目投资决策时靶与通货膨胀因素芭一起考虑。挨8、鞍为便于项目实施岸机构参考和权衡拔，分析中涉及到败的主要影响因素斑如经营年限、租鞍金收入、项目投鞍资、经营成本、斑贷款利率、租金暗成本增长率等等半，先按常量对待半(基准数值)，扒后按变量分析，背以便更加全

6、面地版反映各财务指标敖的变动趋势。凹9、捌根据基础设施白和公用事业特许半经营管理办法凹(发改委等令肮20152傲5鞍号)，由于项目佰回报周期较长，搬本次分析经营期把基准值按40年哎考虑，最长50埃年。经营期各年碍出租率都按10澳0%计算，但第般一年考虑三个月背的免租期。奥10、颁因为项目经营期碍限比较长，本次安财务分析采用时绊价(Curre俺nt Pric矮e)体系，经营袄期间租金收入及般经营成本和税费扳考虑了每三年4澳%的增长率。项绊目计算时点为2跋016年初，2熬016年为建设八期，2017年碍及其以后为经营耙期，财务分析时盎投资回收期和贷摆款偿还期都从经捌营期开始算起。疤11、癌由于项目

7、的特殊傲情况，本次估算昂和分析所称项目吧总投资只包按括地上一至五层懊的建设投资及相办关费用，还有与八之相关的一部分败室外工程投资，佰土方、支护、基隘础、地下室以及暗与健身中心不相肮关的室外工程建案设投资和相关费阿用不包括在内。爱12哎、凹估算和分析表格邦中与价格相关的斑数据皆为含增值把税的价格，由于哎建设和经营期间巴没有销项增值税哀可供抵扣，故此案次估算分析并未扳列举应纳增值税傲额及其相应的附颁加税。澳13哀、奥估算和分析中需隘要项目主体方或盎投资方缴纳的新哎型墙体材料专项扳基金、散装水泥斑专项基金和农民蔼工工资保证金按盎全部返退考虑。白14俺、芭此次投资估算和盎财务分析除提供疤基准条件下各财

8、昂务指标外，还给搬出了它们的置信蔼区间以及不同组白合条件下的项目阿财务指标计算结背果列表，便于决吧策时参考。项目肮实施机构可依据氨预计的租金情况笆、期望的收益水坝平以及其他必要般的因素来确定准斑予社会资本的经奥营年限。唉15、岸本次估算和分析白考虑了经营期租澳金和相关费用的昂增长，但未剔除把通货膨胀因素，熬由于经营期限较白长，决策者在确袄定期望收益水平鞍时要将通货膨胀芭因素考虑在内。矮项目财务指标概瓣览捌经估算，本项目傲总投资为397八8.92万元，瓣其中建设投资3俺854.06万吧元，建设期利息傲64.86万元绊，流动资金60稗万元。埃如总说明所述，拌出于保守考虑，般本次财务分析假凹设的是权

9、益资金疤大于债务资金的皑项目资金结构。伴假设资本金除能按支付建设投资额耙的败70%之外，还氨要用于支付全部阿的流动资金和建捌设期利息。项目皑资本金全部由社阿会投资人出资，按资本金之外的资把金以债务方式解摆决。以此计算，半社会投资人需要版出资2822.百71万元作为项岸目的资本金，占芭总投资的70.肮94%，社会投安资人还需要另外捌筹集债务资金1埃156.22万凹元，占急投资的芭29.06%。傲这里需要说明的背是，由于项目法啊人不用承担权益袄资金的利息和债扮务，故投资估算霸和财务分析时不哎计算资本金的使摆用成本。资本金邦使用成本由社会胺投资人自己斟酌柏，在项目投资决八策时与通货膨胀皑因素一起考虑

10、。半本次财务分析主奥要计算7个指标安供决策参考，在颁基准平均租金水霸平38.35元昂/月/建筑平米拌，经营期间租金拜和经营成本每三奥年增长4%，当袄前贷款利率5.百1%上浮10%碍的情况下，暂按傲经营期40年考邦虑，经财务分析鞍和模拟得出相关巴指标如下:盎项目财务指标(摆经营期40年)霸基准数值碍90%置信区间按总投资内部收益斑率(税后)哀资本金内部收益啊率拜总投资收益率懊资本金净利润率背6. 86案%翱6. 89绊%熬8. 51半%懊10. 41安%爱5.97%-7般.80%袄5.98%-7跋.85%百7.49%-9拔.65%般9.02%-1靶1.96%凹其他:保守贷款版偿还期俺正常贷款偿还

11、期扳静态投资回收期懊30. 76年板5. 78年芭14. 59年跋24.38年-邦41.31年班5.88年-7暗.36年罢13.13年-芭16.21年把上表数据中“保拔守贷款偿还期”懊是根据项目实施绊机构要求增加的吧指标，其计算方耙法为:假设投资懊方项目所有资金按(包括资本金)凹都是借债筹集，把以此保守策略来俺计算贷款偿还期巴。其他几个财务芭指标都按正常的版投资和经营条件瓣计算。办静态投资回收期百可以基于融资前耙分析的总投资计吧算，也可以基于矮融资后分析的资耙本金计算，经实熬际计算比对，发耙现本项目由这两盎种方法得到的结把果相差不大(见吧第29页“不同矮假设条件下项目隘静动态投资回收艾期估算表

12、”)，癌故只列示其中之百一，上表中的结白果是基于融资后氨分析的资本金计拜算的年数，从经鞍营期算起。颁回收期和偿还期办指标其实是和经隘营年限无关的，懊但经营年限必须疤长于这些指标才笆能计算得出来。鞍表中“总投资收笆益率”和“资本邦金净利润率”的佰计算公式如下:矮总投资收益率胺=鞍经营期年平均息邦税前利润/项目懊总投资扳资本金净利润率柏=八经营期年平均净霸利润/项目资本扮金结论和建议昂就本项目而言，坝政府与社会资本皑合作，关键是确把定合作年限。确摆定合作年限需要盎考量的因素很多啊，但都不能违背叭“既让社会资本班获得合理回报，板又要保证公共利百益不受损害”这岸一基本原则。不把过从下面的叙述挨可以看到

13、，由于昂项目盈利能力不白足，做到这一点斑并不容易。埃根据最新出台的爱基础设施和公版用事业特许经营矮管理办法(爸发改委等令2巴015翱25号)第六条安，基础设施和公扳用事业特许经营爱期限应当根据行版业特点、所提供伴公共产品或服务邦需求、项目生命扒周期、投资回收佰期等综合因素确按定，最长不超过盎30年。对于投艾资规模大、回报坝周期长的基础设唉施和公用事业特半许经营项目可以霸由政府或者其授爱权部门与特许经敖营者根据项目实板际情况，约定超佰过前款规定的特阿许经营期限。傲本项目就属于这般样的情况，回报斑周期很长。由于疤位于三线城市，傲又偏离市中心，哀租金收入上不去隘，项目先天性盈颁利能力不足。经爱试算发

14、现30年败经营期限的财务艾指标很不理想，巴恐难以被社会投熬资人所接受，故邦此将经营期基准佰值改为40年。把而从前面的“财背务指标概览”可扒以看到，其实这摆基于40年经营唉期计算的各个财芭务指标也是不尽半如人意的。经与傲项目实施机构商岸量，为充分考虑澳风险，本次估算般与分析增加了一奥个“保守贷款偿阿还期”指标，就阿是假设投资方项唉目所有资金包括耙资本金都是借债翱筹集的，以此保矮守策略来计算贷邦款偿还期。在基绊准贷款利率翱5. 61%挨清况下经计算该耙指标竟然达到了捌30.般76年。面对不班尽如人意的项目耙，财政又不给任巴何补贴，如何找扒到满意的社会资鞍本并让他们接受拔短于基准的经营暗期限，是摆在

15、项皑目实施机构面前鞍的最大难题。瓣办法第六条明确奥指出投资回收期绊是重要的考虑因澳素。投资回收期白有静态和动态两疤种指标，其中静爸态投资回收期不安考虑资金的时间懊价值，难以正确办地辨识项目的优肮劣。本项目回报拔周期很长，采用靶动态投资回收期扮才合适，但建俺设项目经济评价邦方法(第三版笆)中只说明了静版态投资回收期的八计算，并未要求拔计算动态投资回捌收期，这是因为扮计算动态投资回奥收期需要事先指凹定折现率，而折般现率是主观性很碍强的数据。折现拌率对动态投资回版收期的影响非常俺大，经测算，基拔准租金水平条件把下当折现率取7背.坝3奥%时，动态投资耙回收期就已经超邦过了50年(见癌“不同假设条件摆下

16、项目静动态投爱资回收期估算表耙”)。而唉7.瓣3%的折现率不矮仅小于12%的奥一般行业基准收爸益率，甚至还小爱于8%的社会基阿准折现率。癌所有这些，表明按只根据投资回收败期一个标准来确八定经营年限是不拔合适的。芭实际上，以上几巴个财务指标中项拌目资本金内部收癌益率才是最重要翱的，也是按规定蔼唯一必须计算的绊指标。内部收益啊率是客观数据，熬只要现金流量估翱计的比较合理，芭计算结果的可信凹度就比较高，然氨而计算结果表明阿这一指标也是比矮较低的。资本金罢内部收益率低的爸主要原因是该项唉目前期投资大后扳期经营收入少，佰回报周期很长;佰另一个原因是项矮目要求的资本金氨比例高，不过对案于本项目，正因哀为回

17、报周期长，扒所以资本金比例澳对资本金内部收俺益率的影响也小背，财务杠杆作用昂不明显。经测算盎，当资本金比例板从氨7熬0%降到30%吧时，40年经营绊期资本金内部收绊益率仅从奥6.鞍89%上升到敖6.93%。靶由于项目特殊性熬，我们并没有找暗到相关行业的基跋准收益率作为比稗较(只查到了“昂商业性文化娱乐八设施”行业，但艾与本项目实际经唉营情况并不相符扮)。对当前的社阿会投资人而言，俺中短期投资项目瓣资本金内部收益柏率一般应在12白%以上才可接收搬，单从资本金内皑部收益率判断，哎项目并不理想。板不过从另外一个罢角度，由于是政坝府与社会资本合翱作项目，项目最邦大的优势，是经癌营期间可以获得昂长期稳定

18、的收益岸来源。再考虑到背项目的公益性质半，40年经营期半，项目平均每年袄资本金净利润率颁尚可达到爱10.叭41%。还有，扳正常情况下本项肮目的需要交纳的佰房产税太多，几矮乎占了经营成本八和税费隘1/爸3(般见按“基准年经营成袄本和税费”，如芭果社会投资人有隘合理的避税措施稗，或能够争取到鞍一定的税费减免办政策，则实际的邦资本金内部收益按率比估算的要高摆，或许社会投资爸人是能板接受的。盎以上是我公司对办确定社会资本经艾营期限时如何掂暗量投资回收期、拌资本金内部收益靶率和资本金净利挨润率三个指标的肮一点看法，或有懊不当之处，请项矮目实施机构酌情班考虑。需要说明爱的是，由于项目靶盈利能力不足，阿导致

19、经营初期的扒现金流量累计盈唉余资金出现负值澳，项目投资方还瓣需另外进行必要绊的短期融资，以挨保证项目的财务案生存能力。短期昂融资对项目财务扳指标也有一定的柏负面影响，这里办不再做进一步估摆算。柏此次投资估算和俺财务分析除提供版基准条件下各财安务指标外，还给柏出了它们的置信奥区间以及不同组案合条件下的项目耙财务指标计算结吧果列表。由于此背次估算和分析是版基于模型进行的巴，将经营期限视柏为变量，各种数扳据结果的估算相背对而言比较容易昂，故在基本的数办据之外我们还另艾外提供了五张附霸表，附表中列有吧不同经营年限不敖同租金水平条件八下的各个财务指挨标以供参考。项傲目实施机构可依半据预计的租金情斑况、预

20、期的收益啊水平以及其他必佰要的因素方便地霸查表以确定准予笆社会资本的经营拜年限。另需特别安说明的是，本次爱估算和分析考虑柏了经营期租金和拌相关费用的增长斑，但未剔除通货靶膨胀因素，由于颁经营期限较长，佰项目实施机构在叭确定期望收益水罢平时要将通货膨傲胀因素考虑在内斑。瓣为使决策者全面矮了解项目的建设半和运行概况，做爱到能够随时查询捌相关数据指标，佰应要求我们提供板的数据比较详尽扮，不过数据太多般也会给决策来难搬度。由于项目现八阶段决策只涉及百经营年限一项内哀容，我们建议项拔目实施机构参照懊以上几个财务指埃标先确定一个最啊高的经营年限，稗然后在项目采购凹过程中以公开招靶标的方式，通过啊社会资本的

21、竞争哀来降低经营年限斑。另在项目特许岸经营协议中，视扮情况补充保底租靶金收入、超额收颁益分享以及必要碍的奖励或救济措挨施，并在其后经暗营过程中，加强胺中期评估，根据八实际情况适当调鞍整双方的利益和捌风险分配方案。拌总之，只有多方板入手，才有可能翱做到既让社会资斑本获得合理的回罢报，又保证公共拌利益不受损害，坝从而保证项目的芭成功实施。项目基本数据斑名称巴数值伴(m啊2搬)矮备注昂项目基本数据傲占地面积皑总建筑面积哎其中：一层皑二层鞍三层柏四层懊五层瓣其它附属用房八地下室及车库盎室外工程败2240.00疤10934.0瓣0办2005.04熬2232.24罢2232.24般2232.24瓣2232

22、.24爸数据取自河北x班x建筑设计有限背公司(xx健笆身中心建筑设计奥方案2015啊年4月版拔暂不考虑拜暂不考虑说明:艾项目地下两层地跋上五层，地下为按人防工程，地上柏是健身中心，社盎会资本只需负责敖地上五层的投资安建设。癌项目总投资汇总拔表拜名称挨基数把单价拜金额(万元)翱一、工程费用跋3195. 4霸2奥二、工程建设其岸他费用斑373. 15胺三、预备费矮285. 49坝四、建设期利息摆64.86奥五、流动资金笆60.00澳六、项目总投资吧3978. 9暗2说明蔼由于项目特殊情癌况，这里的总投胺资只包括地上一艾至五层的建设投傲资，土方、支护捌、基础、地下室背以及与健身中心扒无关的室外工程翱

23、建设投资不包括昂在内。建设期贷奥款额为项目建设敖投资的30稗%扮，贷款利率在现巴行埃5.芭1%的基础上再把上浮10澳%靶，贷款期限一年昂。项目投资估算表板名称拌基数百单价奥金额（万元）拌备注绊工程费用哀土建主体工程伴装饰装修柏给排水工程班热力工程奥空调案强弱电翱煤气吧电梯扶梯懊消防工程瓣其他：室外工程昂体育经营及服务翱设施拜3195.42熬由于项目特殊情拔况，只考虑笆+胺0.000以上凹工程费用和部分皑室外工程费用，办见总说明。八数据取自XXX啊设计公司XX背健身中心建设设岸计方案工程项案目概算部分，下柏同。挨与健身中心有关颁的一部分室外工百程费用，包括硬爱化、绿化、照明八工程等，暂估值耙暂不

24、考虑百1603.81班947.40案62.57佰102.26版80.50捌111.65背8.93叭60.00扮98.30耙120.00项目投资估算表办名称傲基数奥单价艾金额矮（肮万元胺）奥备注搬二、工程建设其盎他费用岸建设用地费芭建设单位管理费巴工程建设监理费白前期工作咨询费鞍勘察费碍设计费把施工图审查费百环境影响评价费艾招标代理服务费傲工程保险费挨城市基础设施配鞍套费熬办公及生活家具碍购置费班人员培训费拌电力设施建设费爸集中供热管网工傲程建设费按燃气管网工程建皑设费氨文物勘探费岸临时水电报装接氨用版其它费用鞍3195.42肮万元拜10934.0扒0m岸2俺10934.0爸0m佰2拌10934

25、.0安0m傲2俺20户耙0.60%颁19.15元/搬m唉2佰90元/m扮2瓣60元/m捌2扳3200元/户伴373.15芭依据2004年扮建设厅发改委翱河北省建设项目盎概算其他费用定哎额并根据市场按收费情况调整把划拨土地，不考皑虑征地拆迁补1盎费用蔼依据财政部财建版20023啊94号、省财政熬厅冀财建20爸033号、财鞍建2003哎724号坝建设工程监理与办相关服务收费管佰理规定发改价格袄20076办70号芭依据国家计委计凹价格俺1999颁凹1283胺号、省物价局、拔省计委冀价经费芭字2000半10号盎由于项目特殊情摆况，不考虑氨工程勘察设计收半费管理规定计价袄格2002哎10号拌河北省物价局

26、、氨河北省建设厅冀颁价经费字20翱02碍第27号埃国家计委、国般家环保总局计价靶格2002昂125号邦国家计委计价格搬2002白半1980号稗按工程费用的0稗. 6%计算拜河北省物价局、靶财政厅冀价经费肮字岸2002板鞍29号等对各市哀批复文件艾国家计委建设银佰行计标(85)癌352号，只考靶虑项目公司管理八经营本项目的办皑公设施及人员盎同上哎河北省设区市市笆区新建住宅小区八电力设施建设费拔管理暂行办法绊 爸冀价经费哎绊2008耙板39号拔XX市人民政府暗关于将城市集中挨供热管网工程建霸设费纳入价格管盎理的通知疤把2005盎昂76号坝XX市物价局关矮于规范燃气管网隘工程建设费的通矮知2009年

27、，霸按折算20户考爸虑袄由于项目特殊情把况，不考虑胺暂不考虑芭现场通平、临时拔围墙道路、城市班道路占用挖掘、把垃圾清运等不易昂预知的费用吧13.91摆59昂.碍83搬1肮4.9败5罢36疤.氨79搬2.63办2.16绊6.91背19.17安20.94拜1.80版1.80巴98.41颁65.60碍6.40捌21.87项目投资估算表爸名称佰基数懊单价般金额奥（万元）哎备注巴三、预备费案基本预备费氨涨价预备费伴3569万元按8%佰285.49瓣原国家计委建设阿银行，计标(8翱5)352号，癌建标2007版164号捌暂按零计算，原拜国家计委，计投办资1999案1340号癌285.49捌四、建设期利息爱

28、1156.22熬万元爸5.61%耙64.86办本项目也许可以挨中请政策性银行澳贷款，但为保守笆起见仍按商业银隘行贷款考虑扮贷款额为项目建版设投资的30%奥，贷款年利率5扳.1%再上浮1背0%，贷款期限奥一年盎64.86按五、流动资金按60.00哀国家计委关于核氨定大中型基本建巴设项目总投资的败通知 计投资盎199238拌2号半暂估流动资金6佰0万元，其中铺扳底流动资金占3版0%岸60.00拌六、项目总投资翱其中建设投资背单方建设成本岸3854.06拔万元败3524.84罢元/m唉2懊3978.92拜一+稗翱+五岸一+二+三，按扮建设项目经济昂评价方法的规案定，建设投资中板不含建设期利息艾项目建

29、设投资/办总建筑面积说明:鞍由于项目特殊情耙况，这里的总投笆资只包括地上一傲至五层的建设投案资，土方、支护爸、基础、地下室氨以及与健身中心埃无关的室外工程斑建设投资不包括氨在内。安建设期贷款额为败项目建设投资的版30%斑.贷款利率在现百行霸5.斑1%的基础上再暗上浮10笆%般.贷款期限一年跋基准年毛租金收班入挨名称绊基数巴（m笆2柏）拜单价凹(佰元跋/m绊2班/月百)稗金额叭（万元）稗备注埃七、基准年毛租哎金收入背一层按二层碍三层班四层安五层拔地上及地下车位班2005.04矮2232颁.24拔2232.24扮2岸1版32.24板6把0隘 靶40拌30肮25鞍395.84柏假设项目以对外岸出租方

30、式进行经疤营，一至四层平班均月租金:38奥.35元/建筑板平米挨体育用品超市，柏各层用途见可研碍报告暗柔道、摔跤、散背打、拳击案跆按拳道、健美操、哀武术、举重搬棋牌类、台盎球、瑜伽，本层班有约100平米阿用于办公，不对拌外出租经营懊综合健身场馆，罢包括篮球、羽毛拌球、乒乓球，不翱对外出租经营鞍不考虑般144.36笆107.15唉80.36傲63.97说明：捌以2016年租敖金水平为基准数霸据，假设经营期绊间毛租金收入每靶三年增长一次，败增长率为版4%。办毛租金收入中，捌包括租赁区域物哀业管理费、必要哀的水电暖空调通扒讯设施使用费、哀卫生费排污费，八以及其他相关费搬用。板基准年经营成本斑和税费矮

31、名称捌基数隘单价跋金额捌（万元）颁备注懊八巴、经营期税费(碍年)把两税一费八房产税笆土地增值税奥城镇土地使用税癌企业所得税矮人员工资和福利搬费肮管理费用斑修理费用埃水电暖费用跋395胺.84跋万元皑395暗.84唉万元伴 鞍2240.00案万元柏395把.84背万元耙524.21万佰元搬2186.拔80拔m败2罢5.6%靶12.0%矮9元/m翱2盎2.5%拔2.0%班24元/m鞍2案141.11斑暂不考虑营改增绊的情况扒包括营业税、城叭市维护建设税、挨教育费附加和地版方教育费附加，案按毛租金收入的颁5.6%计八毛租金的蔼12%傲无叭按用地面积每年伴9元/平米斑按服务业租赁经拌营考虑，核定征扳收

32、，税率为毛租巴金的10办%X巴25巴%霸暂按6人每人每昂月4000元考俺虑，包括个人工八资、津贴、奖励罢和各种劳保福利扮等版包括经营管理费啊、非经营区物业半管理费，车船税澳、印花税和必要霸的卫生费排污费隘等凹暂按除主体工程叭以外的工程费用办的2%考虑，主斑体工程维修计入芭物业管理费中坝按20%非经营艾区面积每月每平按米2元计算，经罢营区域的水电暖摆燃气费用包括在白月租金中埃22.17爱47.5扮2.02碍9.90挨28.80搬15.00隘10.48拜5.25说明:八以2016年为鞍基准数据，假设斑经营期间经营成颁本与税费与毛租俺金同比增长，即鞍每三年增长一次拜，增长率为4按%。爸企业所得税根据

33、爱当地实际情况按哀服务业租赁经营吧核定征收考虑。罢项目总投资使用败计划与资金筹措癌表单位：万元败序号案项目阿合计傲建设期案经营期暗0把1邦2俺3颁4颁5埃6八7爱八2016年芭2017年柏2018年靶2019年唉2020年把2021年版2022年皑2023年按1佰总投资（含全额八流动资金）埃3978.92吧3854.06唉124.86扒报批总投资（含懊铺底流动资金）艾3936.92扳3854.06岸82.86隘1.1按建设投资跋3854.06懊3854.06翱1.2罢建设期利息俺64.86摆64.86百1.3叭流动资金班60.00袄60.00芭其中：铺底流动蔼资金扒18.00耙18.00奥2芭

34、资金筹措澳3978.92佰3854.06巴124.86扮2.1霸项目资本金挨2822.71捌2697.84罢124.86暗2.1.1败用于建设投资八2697.84疤2697.84佰2.1.2百用于流动资金阿60.00败60.00胺其中：铺底流动背资金办18.00阿18.00肮2.1.3半用于建设期利息般64.86扮64.86爱2.2靶债务资金懊1156.22艾1156.22耙2.2.1拔用于建设投资阿1156.22懊1156.22啊2.2.2埃用于流动资金白2.2.3皑用于建设期利息爱说明：资金结构埃:出于保守考虑败，本项目假设权罢益资金大于债务搬资金，确定资本挨金2822.7挨1万元，其中用

35、坝于建设投资26柏97.84万元靶（占建设投资额岸的70%），其拌余用于支付全部把的流动资金和建搬设期利息。埃建设期利息计算凹:贷款额按项目把建设投资的30芭%.贷款利率在叭现行5.1%的阿基础上再上浮1啊0%.败贷款期限一年，隘建设期利息由项柏目资本金偿还。靶项目投资现金流胺量表及内部收益百率估算八年百期伴租金税费增常系阿数挨资金流入百租金收入白资金流出傲建设投资哎流动资金跋经营成本和税费敖净现金流量（税疤后）啊累计（期末回收柏流动资金）凹项目资本金内部般收益率败2016暗1.000癌3854搬-3854败-3794靶#NUM!版2017隘1.000鞍297挨60巴141八96伴-3698耙

36、-95.96%柏2018柏1.000佰396哀141耙255挨-3444唉-70.15%芭2019昂1.000败396吧141岸255凹-3189巴-50.63%绊2020八1.040绊412摆147安265暗-2924跋-36.90%拜2021跋1.040伴412盎147半265扳-2659扳-27.44%百2022啊1.040艾412碍147叭265懊-2394扮-20.68%般2023把1.082耙428翱153班276岸-2119胺-15.54%半2024敖1.082肮428扒153暗276昂-1843安-11.68%罢2025唉1.082般428昂153罢276埃-1568瓣-8.7

37、0%蔼2026扳1.125佰445爸159氨287按-1281败-6.27%昂2027靶1.125凹445稗159拌287罢-994蔼-4.34%伴2028凹1.125凹445奥159邦287案-708扳-2.78%俺2029靶1.170般463爸165叭298靶-410哎-1.46%瓣2030肮1.170般463扳165袄298办-112摆-0.36%斑2031版1.170柏463跋165埃298八186耙0.55%败2032绊1.217百482敖172霸310癌496佰1.35%摆2033叭1.217拌482爸172佰310癌806扮2.03%安2034扮1.217背482柏172坝310

38、白1116翱2.60%案2035吧1.265半501叭179百322袄1438矮3.12%捌2036坝1.265扳501办179败322鞍1760捌3.56%坝2037矮1.265昂501般179叭322肮2083鞍3.94%搬2038半1.316碍521霸186颁335扳2418巴4.29%邦2039柏1.316版521袄186般335俺2753芭4.60%澳2040稗1.316颁521半186柏335把3088暗4.86%颁2041唉1.369百542背193拌349傲3437跋5.11%拜2042爸1.369板542矮193翱349隘3786捌5.32%拔2043稗1.369般542颁1

39、93巴349拔4134扒5.51%半2044半1.423疤563拌201办363阿4497鞍5.69%凹2045芭1.423扮563斑201白363半4859绊5.84%板2046澳1.423罢563半201奥363绊5222氨5.98%埃2047阿1.480暗586芭209挨377邦5599版6.11%啊2048阿1.480皑586艾209挨377拜5976伴6.23%蔼2049碍1.480哀586半209翱377袄6353奥6.33%氨2050绊1.539凹609白217按392吧6745柏6.43%盎2051爱1.539拌609艾217靶392胺7137拌6.52%瓣2052案1.539

40、澳609伴217挨392肮7529凹6.60%澳2053班1.601霸634霸226爱408哎7937佰6.67%胺2054拔1.601背634埃226拔408斑8345扳6.74%哎2055伴1.601拜634班226捌408爱8753爸6.80%般2056隘1.665背659懊235扒424啊9177鞍6.86%板2057坝1.665埃659凹235哀424哀9601败6.91%碍2058白1.665挨659唉235芭424绊10025挨6.96%靶2059伴1.732蔼685阿244扒441唉10466板7.01%翱2060爸1.732癌685巴244艾441罢10907把7.05%耙2

41、061罢1.732氨685白244挨441疤11349傲7.08%半2062绊1.801白713叭254柏459哀11807拌7.12%安2063摆1.801佰713阿254鞍459耙12266按7.15%岸2064版1.801傲713背254瓣459昂12725捌7.18%绊2065瓣1.873稗741瓣264傲477艾13202笆7.21%埃2066扳1.873熬741傲264奥477耙13679霸7.24%皑说明:本次测算佰计算时点为白2016埃年初，盎2016把年为建设期，哎201摆7年及其以后为爸经营期。经营期扮各年出租率都按吧100艾%袄计算，但第一年爸考虑三个月免租鞍期。假设经营

42、期芭间敖租金和经营成本翱每三年增长一次皑，增长率为4败%。碍计算项目投资内隘部收益率时在每捌个计算期末回收袄流动资金摆60办万元八。背项目总投资偿还斑计划估算表笆（保懊守贷款偿还期估办算)案年半期熬年初借款隘本息累计拌本年借款敖本年应靶付利息稗资金流入背租金收入跋经营成本和税费澳本年可用于还款昂资金氨本年偿还本金及扮利息凹年末借款本息累半计肮2016啊0巴3854安216邦4070熬2017稗4070爱60暗232埃297爸141肮156鞍156白4206爸2018伴4206笆236办396扒141哎255靶255背4187挨2019啊4187办235爱396挨141稗255挨255盎4168

43、拌2020扒4168爱234板412耙147绊265捌265爸4137拔2021伴4137碍232氨412瓣147板265爸265胺4104拔2022案4104拌230袄412伴147瓣265百265版4069败2023昂4069办228疤428岸153搬276盎276啊4022蔼2024伴4022蔼226鞍428艾153盎276唉276百3972澳2025般3972翱223拔428拌153袄276哎276隘3919盎2026罢3919跋220佰445板159霸287傲287邦3852拜2027胺3852蔼216肮445啊159伴287傲287拜3782跋2028碍3782哀212啊445佰1

44、59捌287艾287按3708俺2029鞍3708办208唉463疤165艾298邦298凹3618暗2030稗3618安203靶463安165跋298艾298捌3523叭2031艾3523奥198板463氨165拜298百298八3422懊2032把3422邦192佰482肮172哎310懊310颁3304笆2033凹3304吧185罢482柏172凹310奥310耙3180案2034拜3180挨178安482白172班310疤310背3048阿2035把3048叭171靶501哎179胺322挨322芭2897扒2036傲2897耙163半501碍179俺322挨322鞍2737凹2037

45、熬2737哀154版501唉179捌322稗322碍2569百2038班2569巴144懊521百186扒335般335坝2377哎2039邦2377摆133柏521疤186扳335斑335俺2176肮2040挨2176隘122胺521百186扒335芭335哎1962摆2041般1962版110昂542百193爸349伴349八1724扳2042凹1724版97暗542摆193靶349败349背1472拔2043背1472版83爱542吧193盎349霸349吧1206拔2044颁1206拔68埃563胺201叭363澳363安911盎2045叭911柏51板563把201吧363伴363翱

46、600哎2046隘600版34氨563办201八363吧363柏271案2047隘271柏15百586把209胺377疤286袄2048鞍586敖209败377板2049癌586扮209暗377盎2050扮609霸217伴392安2051扮609版217翱392唉2052哀609扒217癌392昂2053芭634懊226巴408埃2054盎634板226摆408癌2055班634摆226把408哎2056办659肮235爸424暗2057败659挨235胺424爱2058瓣659疤235肮424案2059耙685胺244班441傲2060斑685耙244坝441蔼2061爱685安244瓣44

47、1败2062班713摆254八459俺2063碍713艾254笆459爱2064挨713颁254岸459拔2065氨741矮264昂477埃2066氨741半264袄477白说明:“保守贷斑款偿还期”是根稗据项目实施机构敖要求增加的财务敖指标，计算方法挨为:还贷时假设半投资方项目需要疤的所有资金(包熬括资本金)都是办借债筹集，利率爱相同，都是绊5.61%。巴 拌 埃计算得出基准租邦金水平下保守赞瓣款偿还期为:安30.76癌年。碍年败2016矮2017熬2018斑2019稗2020办2021拌2022半2023瓣2024半2025耙2026跋2027佰2028昂2029罢2030叭2031笆20

48、32拌2033袄2034办2035爱2036凹2037翱2038叭2039巴2040昂2041鞍期肮1芭2坝3败4背5板6氨7盎8霸9耙10翱11伴12百13瓣14阿15班16坝17安18百19笆20拜21氨22摆23矮24凹25哎租金税费增长系蔼数背1.000傲1.000佰1.000板1.000俺1.040芭1.040败1.040跋1.082扒1.082胺1.082隘1.125耙1.125百1.125八1.170背1.170阿1.170版1.217矮1.217背1.217白1.265阿1.265艾1.265疤1.316佰1.316岸1.316颁1.369懊租金流入：租金班收入癌297摆396

49、叭396傲412板412搬412安428瓣428拌428败445碍445澳445办463盎463八463吧482芭482跋482背501邦501稗501鞍521颁521啊521敖542埃资金流出：资本懊金（建设投资）般2698啊资本金（支付建颁设期利息）跋65罢资本金（流动资翱金）昂 60拜建设资金贷款本扒金偿还稗1156稗经营成本和税费拜141拌141肮141哎147癌147蔼147邦153八153摆153白159把159埃159胺165白165板165搬172罢172拌172板179叭179挨179懊186斑186翱186唉193碍净现金流量（税拌后）拜-2698斑-1125坝255颁25

50、5拜265摆265白265扳276哀276爸276百287皑287佰287埃298搬298柏298凹310安310搬310百322拌322笆322颁335霸335拔335扮349摆累计（期末回收胺流动资金）盎-2638蔼-3763瓣-3508邦-3254鞍-2989办-2724氨-2459败-2183皑-1908扳-1632颁-1346案-1056靶-773板-475稗-177艾121半431搬741矮1051捌1373俺1696摆2018懊2353碍2688暗3023隘3372按项目资本金内部暗收益率瓣#NUM!邦#NUM!岸-80.74%板-56.92%澳-40.79%办-30.03%扒-

51、22.49%绊-16.84%佰-12.64%佰-9.43%扮-6.84%稗-4.79%扳-3.14%哎-1.74%把-0.59%吧0.37%熬1.20%吧1.91%蔼2.51%埃3.04%佰3.50%百3.90%百4.25%拜4.57%败4.84%班5.09%叭年靶 爸2042拜2043摆2044阿2045柏2046办2047搬2048癌2049巴2050邦2051颁2052坝2053熬2054搬2055袄2056氨2057瓣2058敖2059霸2060爱2061蔼2062瓣2063斑2064佰2065哎2066安期叭1安2岸3吧4癌5坝6芭7扮8胺9邦10啊11板12唉13板14俺15叭16

52、办17袄18罢19扒20罢21瓣22昂23吧24扳25碍租金税费增长系袄数昂1.000捌1.000败1.000邦1.000背1.040办1.040捌1.040澳1.082靶1.082扳1.082哎1.125板1.125氨1.125爱1.170捌1.170笆1.170傲1.217鞍1.217哎1.217案1.265稗1.265瓣1.265把1.316绊1.316袄1.316唉1.369巴租金流入：租金拔收入拔297拌396拜396爸412百412扒412矮428奥428笆428背445啊445伴445跋463奥463坝463罢482扮482笆482芭501肮501隘501傲521拌521肮521

53、稗542翱资金流出：资本癌金（建设投资）袄2698稗资本金（支付建颁设期利息）跋65熬资本金（流动资瓣金）伴 60白建设资金贷款本版金偿还唉1156翱经营成本和税费艾141摆141埃141哎147背147傲147隘153艾153柏153敖159案159办159唉165板165把165暗172翱172爱172啊179芭179扮179把186癌186佰186巴193傲净现金流量（税败后）哀-2698八-1125爸255八255半265靶265吧265翱276摆276胺276蔼287傲287扒287蔼298耙298袄298阿310癌310拌310柏322百322肮322蔼335八335百335白34

54、9扒累计（期末回收把流动资金）笆-2638耙-3763胺-3508扒-3254按-2989背-2724皑-2459把-2183埃-1908搬-1632凹-1346凹-1056巴-773扒-475版-177邦121暗431败741吧1051盎1373暗1696安2018哀2353坝2688罢3023挨3372稗项目资本金内部柏收益率奥#NUM!艾#NUM!扳-80.74%暗-56.92%背-40.79%埃-30.03%颁-22.49%癌-16.84%背-12.64%坝-9.43%爱-6.84%扒-4.79%阿-3.14%阿-1.74%熬-0.59%鞍0.37%败1.20%疤1.91%艾2.51%

55、俺3.04%懊3.50%矮3.90%岸4.25%办4.57%隘4.84%岸5.09%昂 哎 挨 袄 暗 矮 其他几个伴财务指标的估算挨 以下是吧在基准租金水平埃、预定的租金和澳经营成本增长率伴以及项目经营4翱0年条件下计算摆得出的另外三个版财扒务指标，即总投皑资收益率、资本爱金净利润率和静肮态艾投资回收期，限阿于篇幅原因，这稗里略去了计算过啊程。阿 总投资拜收益率:8.5暗1%伴 靶 (项目总投资肮收益率二经营期罢年平均息税前利氨润/项目总投资俺)阿 资本金搬净利润率:10安. 41.爱 扒 (项目资本金昂净利润率二经营八期年平均净利润耙/项目资本金)凹 静态投般资回收期:14般. 59年，爸

56、 胺 (回收期和偿鞍还期指标其实和八经营年限无关，绊但经营年限必须疤长于这些指标才唉能计算得出来)扳 说明:埃计算“总投资收坝益率”时，由于背涉及到息税前利邦润，而本项目由拌于企业所得税是把核定征收，故需半要将企业所得税碍由各年度经营成吧本和税费中还原胺到当霸年的息税前利润癌中来。版 投资回埃收期有基于总投柏资和基于资本金伴两种算法，就本胺项目而言，二者熬差别不大(见第拌29页“不同假罢设条件下项目静巴动态投资回收期扒估算表”，这里板以基唉于资本金的为准罢，投资回收期年半限从经营期算起碍。氨 以上只胺是基准租金水平败条件下经营期4哀0年的财务指标阿，若需查询不同邦租金水平不同经伴营年限下的各个

57、埃指标数据，请见捌第27一31页斑所附的“不同经柏营年限下背项目总投资收益跋率和资本金净利扒润率”、“不同鞍租金水平下项目佰贷款偿还期和投盎资回收期”、“澳不同假设条件下爸项目静动态投资疤回收期估算表”坝、“不同假设条蔼件下扒项目总投资内部拔收益率估算表”拜和“不同假设条啊件下项目资本金扳内部收益率估算耙表”几张表格，肮以便决策参考。疤 般 胺 伴 俺 爸 概率稗和敏感性模拟分胺析敖 项目财坝务指标受很多因按素影响，根据实柏际情况，这里我熬们选择项目总投班资、基准租金收傲入、经营期相关颁成本、贷款利率罢、租金和经营成隘本增长率(此处班指每三氨年一次的增长率颁)这五个因素，捌来研究一下它们百波动

58、时对前述七扒个财务指标的影隘响，即对总投资败内部收益率、资奥本金内部收益率八、总投资收益率拔、资本金净利润埃率、般保守贷款偿还期暗、正常贷款偿还摆期和静态投资回版收期的影响。需笆要说明的是，本吧次分析为多因素捌影响分析，就是靶各因素独立变动懊，而不是像单因安素分析那样假设伴一笆个变动其余不动疤，这样模拟的结八果更加符合实际拌情况。敖拔伴半隘爱坝拔影响系数 懊 哎 基准值伴概率分布 凹 均值 败 最小 伴 最大 疤 标准偏差袄搬傲澳暗靶柏熬版项目总投资 啊 罢 1. 0隘0 截尾正态癌分布1. 0伴0 0.熬 90 隘1. 10 颁 0. 0 盎5 耙瓣八八肮疤安爸基准租金收入胺 扳 1. 00

59、把 截尾正态分碍布1. 00摆 0. 爸90 1版. 10 搬0. 0 5巴 敖安哀胺半鞍捌捌经营期相关成败本 按1. 00 敖截尾正态分布胺1. 00 懊 0. 9氨0 1.佰 10 哀0. 0 5 般 绊稗扳埃矮吧白懊贷款利率 坝 八 1. 巴00 截尾正白态分布1. 把00 0矮. 90 八1. 10 耙 0. 0柏 5 半昂艾跋唉捌百绊租金和经营成懊本增长率1.吧 OOI截尾笆正态分布1.矮 0O I 傲3. 000a隘 5. 00澳0a 0. 柏500a 奥坝霸碍肮伴白翱假设各敏感因素安的波动规律遵循俺上表设定的概率白分布，用相关工澳具模拟十万次，跋模拟分析结果如绊下所示:班 项目财

60、罢务指标(经营期爱10年)稗 总坝投资内部收益率颁(税后)版 资白本金内部收益率隘 总疤投资收益率盎 资鞍本金净利润率跋其他:保守贷款翱偿还期巴 正巴常贷款偿还期阿 静癌态投资回收期基准数值 6. 86 6. 89 8. 5110. Q1%30. 76年 5 78年1理59年模拟平均值 6.87 6.90 8.53%坝 10. 1白1霸 31. 1啊5年 6 59年捌 11. 6俺2年哀 90%稗置信区间皑 5. 97挨%一7.80白 5. 98啊%一7.85柏 7理9%一坝9 65%唉9. 02%一捌11. 96盎21. 38年败一Q1. 31啊年罢 5. 88板年一7. 36罢年敖13.