国有资产评估每章习题与答案汇总

1、摆国有拔资产评估胺懊每章习题及答案拌第一章 导坝论一、练习题1、术语解释邦（1）资产评估白 （疤2）资产评估的坝时点性 班（3）市场价值敖 （4班）非市场价值2、单项选择题捌（1）资产评估坝的时点性是指以背被评估资产在（伴 跋）的实际状况，啊对资产价值进行氨的评定估算。扮a、评估日期隘 b、评估扒工作日期瓣 c、评估基准瓣日 d肮、过去、现在及哀未罢（2）不可辨认半的资产是指（隘 ）摆。绊a、 没扮有物质形态扮因而昂无法辨认的资产罢 背b、 因板不具有综合获利阿能力而无法单独般出售的资产 肮c、不能独立于癌有形资产而单独八存在的资产背d、除有形资产拔以外的所有资产爸（3）资产评估扳价值取决于资

2、产暗的（隘 ）。蔼a、 原艾先的购买价格俺 b、生产成跋本 c、预安期效用 斑d、评估基准日盎的利用现状敖（4）正常情况扮下，一栋别墅在邦某一时点的市场板价值，不会高于爱此时点重新开发唉一同等效用别墅啊的成本（包括利澳润）。这体现了按资产评估的（霸 ）敖。霸a、贡献原则矮 b、客观原拌则 c、预佰期原则 埃d、替肮代原皑则 凹（5）下列不属啊于资产评估工作绊原则的是（半 ）般a、独立性哎 b、客唉观性瓣 c、替代性案 d、瓣科学性稗（6）在企业兼佰并时，目标企业皑（被兼并企业）唉价值评估的最适懊用假设是（碍 ）。半 a、清算捌假设 b背、公开市场假设傲 c、继续拜使用假设鞍 d、持续经营靶假设

3、靶（7）银行在因坝债务不能清偿而笆需要对其受押的碍抵押房地产进行搬处置时，该抵押癌房地产价值的评靶估适用于（澳 ）。阿a、清算假设癌 b、公开隘市场假设 案c、继续使用假半设 d、皑持续经营版假设昂（8）资产评估啊价值与资产交易半中的实际成交价笆格之间的关系是半（ 摆）敖 a、前暗者必须高于后者搬 b、八前者必须低于后柏者 百c、前者必须等矮于后者疤 d、前者可以奥高于、低于或者八等于后者奥（9）资产评估疤工作的执行操作拜者不同于会计计扒价，它是由独立搬于企业以外的具佰有资产评估资格巴社会中介机构来埃完成的，这说明芭资产评估具有（霸 ）班a、市场性矮 b、公正性盎 c、咨岸询性 按d、预测性挨

4、（10）某一宗氨土地用于住宅开邦发时的价值为3班00万元，用于巴商业大楼开发时案的价值为500唉万元，佰用于把工业厂房开发时芭的价值为280哎万元。城市规划扮确认该土地可用扳于住宅或工业生捌产。该宗土地的跋价值应评估为（罢 ）巴万元疤 a、500艾 b扳、300胺 c、28翱0 败d、3603、多项选择题败（1）资产评估芭行为涉及的经济拌行为包括（岸 ）芭a、产权转让白 b、企鞍业重组 懊c、资产抵押哀 d、资跋产纳税 翱e、停业整顿哀（2）资产评估般的科学性原则是版指（班 ）扳a、选择适用的奥价值类型和方法啊 靶b、由包括科技扳专家组成的资产案评估队伍吧c、制定科氨学的安评估方案巴 d、以充

5、绊分科学的事实为伴依据 e笆、遵循科学的评爸估程序傲（3）资产评估邦的公正性表现为般（ 办）罢a、资产评估应矮遵循正确适用的敖评估原则，依照巴法定的评估程序昂，运用科学的评癌估方法。板b、资产评估主案体应当与资产业八务及其当事人没版有利害关系。熬c、资产评估的癌目标是为了估算啊出服务于资产业皑务要求的客观价把值。搬d、资产评估需爸要通过对评估基疤准日的市场实际澳状况进行模拟。办 扳e评估价值是为斑资产业务提供的八一个参考价值，翱最终的成交价格跋取决于资产业务百当事人讨价还价摆的能力。翱（4）在估价对扒象已经处于使般用状俺态，运用最佳使伴用原则的选择前版提有（敖 ）半a、保持利用现白状前提 半b

6、、转换用途前笆提 笆c、投资改造前拜提搬d、新利用前提八 e扮、上述四种情形蔼的某种组合澳（5）适用于资绊产评估的假设有搬（ 拌）袄a、继续使用假哎设按 b、公开市场颁假设摆c、持续经营假袄设爸 d、清算假设碍 e碍、交易假设扳（6）确定评估凹基准日的目的是扳（ 爱）把a、确定评估对拜象的计价时间耙熬 b、将罢动态下的资产固吧定在某一时点板c、将动态下的吧资产固定在某一懊时期般 d、确定凹评估机构的工作把日 柏e、遵循科学的佰评估程序4、问答题稗（1）资产评估隘的基本要素有哪般些？搬（2）资产评估摆假设的具体内容捌是什么？耙（3）资产评估吧的经济原则有哪翱些？二、参考答案1、啊（1）资产评估癌

7、是对资产在某一凹时点的价值进行鞍估计的行为或过矮程。具体地讲，隘资产评估是指符碍合国家有关规定俺的专门机构和人把员，依据国家的蔼有关规定，为了凹特定的评估目的蔼，遵循适用的评凹估原则，选择适斑当的价值类型，熬按照法定的评估柏程序，运用科学昂的评估方法，对爸特定资产的价值般进行估算的过程颁。袄（2）时点性是皑指资产评估是对哎评估对象邦（即拌待评估资产）在胺某一时（间）点皑的价值的估算。斑这一时点是所评吧估价值的适用日埃期，也是提供价背值评估基础的市澳场供求条件及资笆产状况的日期，皑我们将这一时点白称为评估基准日半。评估基准日相氨对于评估（工作般）日期而言，既澳可以是过去的某奥一天，也可以是八现在

8、的某一天，疤还可以是将来的班某一天。岸（3）一资产在捌公开竞争的市场笆上出售，买卖双盎方行为精明，且靶对市场行情及交阿易物完全了解，把没有受到不正当皑刺激因素影响下把所形成的最高价笆格。爸（4）非市场价搬值是指资产在各阿种非公开交易市霸场条件下的最可般能价值。常见的碍非市场价值有：板使用价值、投资版价值、保险价值按、案课税肮价值、清算价值搬、净变现价值、吧持续经营价值。2、挨（1）c （袄2）c （3霸）c （4）鞍d （5） 把c 百（6）c （半7）a （8矮）d （9）懊b （10）伴b3、敖（1）abcd搬 （2）a啊cde （3艾）ab 敖（4）abcd凹e （5）a隘bde （6俺

9、）ab4、爱（1） 哎资产评估的基本拔要素有哪些？氨资产评估的基本搬要素包括评估主挨体、评估对象、傲评估依据、评估般目的、评估原则扒、价值类型、评鞍估程序及评估方氨法八个构成要素扒。艾从事资产评估业埃务的机构和人员把，是资产评估工案作中的主体，必鞍须符熬合国傲家在资产评估方捌面的有关规定，半即具有从事该项柏业务的行业及职翱业资格并登记注懊册。癌特定资产是待评拔估的对象。叭国家的有关规定邦是指资产评估活坝动所应当遵守的吧有关法律、法规懊、政策文件等，胺它是资产评估的碍依据。拌特定的评估目的澳，是指资产业务邦发生的经济行为矮，它直接决定和叭制约资产评估价拜值类型的确定和懊评估方法及参数案的选择。佰

10、评估原则即资产肮评估工作的行为袄规范，是处理评叭估业务的行为准氨则。板价值类型是对评肮估价值的质的规拜定，它取决于评胺估目的。班评估程序是资产搬评估业务的工作版步骤。阿评估方法是估算绊资产价值所必需唉的特定技术方法艾。挨（2）癌 资产评估假拌设的具体内容是阿什么？艾资产评估假设是百资产评估工作得般以进行的前提假傲设，包括继续使拌用假设、公开市袄场假设和清算假鞍设。版继续使用假设是安指资产将按照现扒行用途继续使用佰，或转换用途继芭续使用。现实中俺的表现主要有三凹种情况：一是资爱产将按照现行用搬途原地继续使用耙；二是资产将转拔换用途后在原地邦继续使用；三是袄资产的地理位置搬发生迁移后继续扳使用。在

11、确定是般否可以采用继续坝使用假设时，需癌要充分考虑待评哀估资产从经济上案、法律上、技术瓣上是否允许转变奥利用方式、变换凹产权主体，以及澳允许转变利用方半式和变换产权主办体的前提条件。拌公开市场假设是熬指待评爸估资跋产能够在完全竞胺争的市场上进行扳交易，从而实现氨其市场价值。不坝同类型的资产，胺其性能、用途不哀同，因而市场化爱程度也有差异。熬用途广泛、通用颁性比较强、市场邦化程度较高的资颁产如住宅、汽车版等，比具有较强翱专用性的资产有笆更加活跃的交易奥市场，因而更适敖用于公开市场假搬设。专用性资产矮一般具有特殊的阿性质，有特定的捌用途或限于特定邦的使用者，在不跋作为企业经营活班动的一部分时，百很

12、少能够在公开袄市场上出售。奥清算假设是指资皑产所有者在某种碍压力下，如破产耙、抵押权实施等跋，将被迫以协商白或以拍卖方式，班强制将其资产出熬售。按照寻找购霸买者的时间的长笆短，可以将清算胺分为跋强制笆清算和有序清算疤。清算假设下的矮评估价值往往也办低于继续使用和鞍公开市场假设下扒的评估价值。暗（3）资产评估扒的经济原则有哪胺些？凹资产评估原则是般规范评估行为和袄业务的准则。规芭定评估原则是为碍了确保不同的估昂价人员在遵循规安定的估价程序，霸采用适宜的估价斑方法和正确的处袄理方式的前提下肮，对同一估价对绊象的估价结果能叭具有一致性。资拜产评估的经济原跋则包括贡献原则矮、替代原则、预肮期收益原则、

13、最敖佳（也称最高最靶佳）使用原则。扳贡献原则是指在版评估时，某一资霸产或资产的某一版构成部分的价值翱，应取决于该资碍产对与其他相关隘资产共同组成的爸整体资产价值的跋贡献，或该哎部分靶对资产整体价值岸的贡献，也可以班用缺少它时整体摆资产价值或资产盎整体价值的下降白程度来衡量确定岸。案 替代原伴则的理论依据是柏同一市场上的相背同（或相近似）板物品具有相同（吧或相近）的价值坝。对具有同等效岸用而价格不同的巴物品进行选择时安，理性人必定选瓣择价格便宜的；跋对价格相同而效柏用不同的物品进白行选择时，理性芭人必定选择效用岸较大的。替代原芭则要求尽可能利艾用与估价对象特拔征相类似资产的暗市场交易资料，氨来进

14、行比较分析肮评估估价对象的哀价值，以确保所拜评估的结果是估办价对象在公开市背场上成交的最可坝能价格。蔼 预期收翱益原则是指资产隘的价值不是取决跋于其版过去袄的生产成本和销搬售价格，而是决昂定于其在评估基懊准日后能够带来巴的预期净收益，稗即预期的获利能袄力。预期的获利俺能力越大，资产矮的价值就越高。芭最佳（也称最高瓣最佳）使用原则把即按照估价对象癌的最佳使用方式版，评估资产的价隘格。最佳使用是蔼指在法律上允许邦、技术上可能、办经济上可行的前按提条件下，能够败使估价对象产生挨最高价值的利用澳方式。在运用最挨佳使用原则时，熬首先要求最佳利啊用方式在法律上笆是得到允许的，伴其次还要得到技岸术上的支持，

15、不爸能将技术上无法矮作到的利用方式搬当作最佳使用，捌最后应注意所确蔼定的最佳利用方半式在经济上可行霸，不可能通过不霸经济的方式来实肮现斑资产伴的最佳使用。在颁估价对象已经处佰于使用状态的情胺况下，应根据最爱佳使用原则对估艾价前提作如下选爱择：（1）保持挨利用现状前提，凹即认为继续保持柏利用现状为最佳案使用时，应以保板持现状继续使用艾作为估价前提；扳（2）转换用途扮前提，即认为转熬换用途再予以使隘用最有利时，应阿以转换用途后的哀使用假定为估价阿前提；（3）投爱资改造前提，即哎认为不转换用途绊但需要进行投资矮改造后再予以使矮用最为有利时，鞍应以改造后的使把用假定为估价前皑提；（4）重新霸利用前提，

16、即认芭为拆除现有资产拔的某一部分再予扒以利用最为有利背时，应以拆除该蔼部分后的使用假斑定为估价前提；艾（5）上述四种蔼情形安的某芭种组合。 翱第二章 资产颁评估的程序与基阿本方法一、练习题1、术语解释俺（1）复原重置熬成本 懊（2）更新重置柏成本 熬（3）实体性贬艾值 （4）蔼功能性贬值稗（5）经济性贬埃值隘 （6）总使用啊年限 （阿7）实际已使用奥年限 （8）按资产利用率俺（9）成新率摆 （10癌）成本法班 （11）比埃较法 扳（12）收益法2、单项选择题凹（1）被评估宾疤馆因市场原因，吧在未来3年内每般年收益净损失额稗约为5万元，假芭定折现率为10鞍%，该宾馆的经搬济性贬值最接近办于（靶

17、）万背元。耙a、15熬 b、1班2.6版 c、10扳 蔼d、50搬（2）用物价指哀数法估算的资产靶成本是资产的（罢 ）。碍a、复原重置成瓣本绊 b、既可以半是复原重置成本扳，也可以是更新叭重置成本 胺c、更新重置成凹本蔼 d、既不是拔复原重置成本，胺也不是更新重置皑成本澳（3）某项资产邦1997年购建艾，账面原值10凹0000元，2扮000年进行评罢估，若以购建时版物价指数为10摆0%，则3年间袄同类资产物价环跋比价格指数分别绊为110%、1吧20%、115巴%，则该项资产隘的重置成本应为笆（ 袄）元把。阿a、14500稗0 扒b、11500奥0 霸c、15200吧0艾 d、151傲800隘（

18、4）某被评估胺资产1980年扒购建账面价值为安50万元，19扳89年进行评估背，1980年、奥1989年该类瓣资产的定基物价疤指数分别为12爸0%、170%肮，则被评估资产暗的重置成本为（颁 ）万元。拜a、50傲 b、70扒.8耙 c、35.3艾 d、唉85扳（5）某设备的蔼年收益额为50阿万元，适用本金拔化率为20%，哀则该设备的收益胺现值为（办 ）万元。佰a 、200拌隘 b、250耙般 c、300邦 爱d、350般（6）教堂、学伴校、专用机器设罢备等资产的价值暗评估，一般适宜柏选用（ 爱）。柏 a、成本霸法 矮b、收益法哎 c、市罢场比较法澳 d、残余法班 爱（7）复原重置版成本与更新重

19、置背成本的相同之处盎在于运用（暗 ）。胺 a、相同的爸原材料 b拜、相同的建造技摆术标准 c扳、资产的现时价百格 d、相同阿的设计啊（8）运用成本八法评估一项资产跋时，若分别选用挨复原重置成本与氨更新重置成本，碍则应当考虑不同澳重置成本情况下拜，具有不同的（摆 ）疤。耙叭 a、实体性贬绊值 b拔、经济性贬值巴 c、办功能性贬值扮 d、资敖产利用率巴（9）估算资产奥的实体性贬值时熬所用的总使用年澳限是资产的（埃 ）。伴 a、总经鞍济使用年限爱 b、总技术使芭用年限 c绊、总物理寿命邦 d、以上三般个都可以碍（10）某机器矮设备购建于19伴94年10 月俺，根据其技术经佰济指标，规定正癌常使用强度

20、下每昂天的运转时间为佰8小时，由于其懊生产的产品自1把994年初至1伴998年末期间癌在市场上供不应绊求，企业主在此暗期间一直超负荷爱使用该设备，每哎天实际运转时间皑为10小时，自颁1999年初恢叭复背正常挨使用，现以20蔼00年10月5敖日为评估基准日翱，则该设备的实拔际使用年限为（半 ）年澳。板 a、6佰 b、7鞍 c捌、8伴 d、7.5板（11）待评估肮资产为一栋层高按为4米、面积1肮00建筑平方米敖的住宅，其复原爱重置成本为16蔼00元/建筑平叭方米，而在评估瓣基准日建造具有澳相同效用的层高鞍为3米的住宅，拔更新重置成本为肮1500元/建奥筑平方米，则其巴超额投资功能性把贬值为（袄 ）

21、元。凹 a、16靶0000澳 b、150摆000 颁c、10000挨 d、4板0000搬（12）现评估邦某傲企业凹某类通用设备，班首先抽样选择具疤有代表性的通用白设备6台，估算疤其总重置成本为罢25万元，从会安计记录中查得这癌6台设备的历史肮总成本为30万笆元，该类通用设蔼备的账面历史总绊成本为500万俺元，则该类通用芭设备的总重置成凹本为（ ）鞍万元。版 a、357把 b板、448巴 c、40邦0 d扳、417唉（13）预计某班企业未来5年的绊税后资产净现金班流分别为15万扒元、13万元 绊、12万元、1蔼4万元、15万办元，假定该企业安资产可以永续经安营下去，且从第啊6年起以后各年半收益均

22、为15万艾元，折现率为1扮0%，确定该企艾业继续使用假设靶下的哎价值为（般 ）万元。唉 a、136昂 b耙、219白 c、127坝 d、1艾45碍（14）某类设伴备的价值和生产唉能力之间成非线蔼性关系，市场上凹年加工1600般件产品的该类全捌新设备价值为1耙0万元，现已八敖成新的年加工9稗00件产品的被耙评估设备的价值佰为（ ）懊万元。规模效益白指数为0.5。昂 a、5.6捌 b疤、4.5百 c、7.唉5氨 d、6隘（15）某评估邦参照物价格为1摆0万元，成新率叭为0.5，被评爱估资产的成新率颁为0.75，二啊者在新旧程度方扒面的差异为（澳 ）俺万元般。袄 a、2.5芭 b芭、5八 c、7.5

23、佰安 d、10捌（16）通常情靶况下，可以用市颁场法进行评估的俺资产是（肮 ）坝a、专利权哎 b、专用机佰器设备 熬c、通用设备耙 d、专有岸技术艾（17）在应用艾市场法时，一般伴应该选择（唉）参照物进行比颁较。耙a、3个或3个按以上b、2背个或2个以上芭 c、1个或1安个以上d、4背个或4个以上3、多项选择题败（1）资产评估矮业务约定书的内鞍容包括有（瓣 ）。罢a、评估范围败 b、评估目柏的 c、翱评估假设盎 扮d、评估基准日碍 e、评板估工作日期耙（2）重置成本肮的估算方法有（袄 ）蔼a、物价指数法搬 b、功能价办值法 c、敖规模经济效益指摆数法 斑d、重置核算法暗 e、观察法哎（3）实体

24、性贬霸值的估算方法有坝（ 笆）碍a、观察法芭 b、经济使背用年限法 肮c、使用年限法佰 d、修复唉费用法 e、挨成新率法霸（4）功能性贬肮值包括（白 ）捌a、超额投资性芭功能性贬值傲 b、超摆额运营性功能性芭贬值 袄c、复原重置成癌本的功能性贬值半 d、更新重爸置成本的功能性傲贬值般e、修复性功能吧性贬值敖（5）估算矮资产爱净现金流量时所吧用的资产经营管颁理成本包括资产岸（ 笆）搬a、维修费用蔼 b、保班险费用 c皑、折旧费用扒 d、资金成罢本 e、矮管理费用胺（6）造成资产百经济性贬值的主唉要原因有（跋）。暗a、该项资产技绊术落后啊b、该项资产百生产的产品需求吧减少坝c、社会劳动生敖产率提高

25、 八d、自然力坝作用加剧跋e、政府公布淘蔼汰该类资产的时颁间表疤（7）复原重置鞍成本与更新重置疤成本的相同之处按在于运用（八 ）阿a、相同的功能案效用 b、捌相同的建造技术芭标准 c、资捌产现时价格 邦d、相同的设计背爱 e昂、相同的材料4、问答题凹（1）资产评估靶应按照什么样的耙步骤进行？安（2）功能性贬靶值的估算应按照搬什么样的步骤进霸行？巴（3）运用收益扳法进行资产评估班时，如何确定被扮评估资产的纯收搬益？安（4）如何确定啊折现率？5、计算题背某待评估的生产啊设备每月可生产半10000件产阿品，生产每件产胺品的工资成本为邦1.5元,而目扳前的新式同类设翱备生产每件产品扒的工资成本仅为背1

26、.2元。假定俺待评估设备与新把设备的运营成本蔼在其他方面相同岸，待评估设备资伴产还可以使用5暗年，所得税税率颁为33%，适用半折现率为10%哀。根据上述调查啊资料，求待评估吧资产相扒对于搬同类新设备的功绊能性贬值。二、参考答案1、吧（1）复原重置俺成本是指在评估芭基准日，用与估背价对象同样的生敖产材料、生产及佰设计标准、工艺敖质量，重新生产摆一与估价对象全敖新状况同样的资吧产即复制品的成挨本。白（2）更新重置翱成本是指在评估奥基准日，运用现凹代生产材料、生稗产及设计标准、埃工艺质量，重新拌生产一与估价对爱象的具有同等功搬能效用的全新资八产的成本。捌 鞍（3）实体性贬百值是指资产投入拔使用后，由

27、于使啊用磨损和自然力傲的作用，导致其袄物理性能不断下搬降而引起的价值邦减少。背 岸（4）功能性贬疤值是指由于新技吧术的推广和应用扒，使得待氨评估百资产与社会上普扒遍使用的资产相芭比，在技术上明扒显落后、性能降班低，因而价值也埃相应减少。拔（5）经济性贬跋值是指由于资产按以外的外部环境按因素的变化，如唉新政策或法规的罢发布和实施、战巴争、政治动荡、办市场萧条等情况笆，限制了资产的摆充分有效利用，熬使得资产价值下霸降。盎（6）总使用年绊限是指资产的物拌理（自然）寿命翱，即资产从使用笆到报废为止经历凹的时间。把 胺（7）实际已使扳用年限是资产自鞍开始使用到评估爸基准日为止，按敖照正常使用强度挨（负荷

28、程度）标罢准确定的已经使捌用的年数，它与挨资产的实际使用佰强度和名义已使傲用年限有关。敖 吧（8）资产利凹用率般表示资产的实际懊使用强度，其计案算公式为：资产按利用率 = 至耙评估基准日资产埃的累计实际利用癌时间至评估基版准日资产的累计扳法定利用时间。吧（9）成新率反案映评估对象的现昂时价值与其全新绊状态重置价值的蔼比率。成新率的版估算方法有观察安法、经济使用年懊限法、修复费用办法等。捌 柏（10）成本法拜成本法是从待评办估资产在评估基奥准日的复原重置版成本（repr背oductio氨n cost 拌new）或更新颁重置成本（re暗plcemen盎t cost 拌new）中扣减板其各项价值损耗

29、鞍,来确定资产价隘值的方法。爱（11）比较法懊也称市场比较法挨,是指通过比较皑待评岸估资产与近期售拌出的类似资产（阿即可参照交易资扒产）的异同,并笆据此对类似资产把的市场价格进行矮调整,从而确定拌待评估资产价值肮的评估方法。吧 按（12）收益法白是通过估算待评坝估资产自评估基拜准日起未来的纯笆收益，并将其用板适当的折现率折柏算为评估基准日俺的现值的方法。2、坝（1）b （2凹）a （3）d坝 （4）b （八5）b （6）澳a （7）c 背（8）c （9胺）c （10）矮b 班（11）c （熬12）d （1笆3）d （14爸）d （15）背b （16）c挨 （17）a3、坝（1）abd办 （2）

30、ab爱cd （3）柏ac （4）背ab （5）白abe （6鞍）be （7唉）ac4、斑（1）资产评估挨工作是指从接洽稗资产评估业务到挨提交资产评估报扒告的全过程，具胺体应按以下步骤吧进行：半稗资产评估项目的扳接洽；爸坝组建资产评估项懊目小组；斑伴拟定资产评估的熬工作方案；皑安收集与资产评估岸有关的资料；罢颁待评估资产的清背查核实和实地查爱勘；艾把资产评估的评估隘假设条件、价值暗类型及评估标准阿分析；蔼鞍选择评估方法并拌进行估算；啊胺编写资产评估报绊告；佰傲与委托方办理提氨交报告和评估费按用清算等手续耙（2）隘搬比较待评估资产白的年运营成本与傲技术性能更好的搬同类资产的年运案营成本之间的差哀异

31、（包括工资支坝付、靶材料及能源耗费隘、产品质量等方鞍面）。蔼敖确定净超额运营巴成本。净超额运白营成本等于超额邦运营成本扣除所叭得税后的余额。爱傲估计待评估资产唉的剩余使用寿命盎。霸八以适当的折现率半，将评估对象在扒剩余使用寿命内般所有的净超额运艾营成本折算为评傲估基准日的现值白，作为待评估资吧产的功能性贬值颁额。对因功能过背时而出现的功能笆性贬值，可以通挨过超额投资成本澳的估算进行，即把将超额投资成本癌视同为功能性贬吧值的一部分。该疤部分功能性贬值班的计算公式为：艾功能性贬值 =耙 复原重置成本唉 - 更新重置罢成本翱（3）对评估对叭象的纯收益即预哀期资产净现金流耙的估算，一般需拜要考虑资产在

32、百社会芭平均经营管理水百平状况下的预期暗资产净现金流水哀平，而不是在资埃产的某个使用者颁经营管理下的预盎期资产净现金流挨，或者说需要估伴算的是资产的客罢观资产净现金流斑。预期资产净现袄金流等于资产的白潜在毛收入减去版预计经营管理成伴本。经营管理成矮本包括有维修费啊、销售及管理费熬、保险费、税费翱、销售成本、原唉材料费及工资等胺成本费用。折旧奥费、筹资成本等蔼不作为经营管理颁成本从收入中扣疤除，因为折旧费半是收入的一部分拌，它不会支付给哀任何人，而筹资靶成本也在对预期啊资产净现金流进皑行折现时即从货斑币时间价值的角肮度考虑了。昂（4）折现率实蔼质上是投资的期傲望回报率，我们板可以将凹它看扳作是投

33、资于估价疤对象的机会成本哀，或者说是资本罢成本。正确的折哀现率是投资者能跋够从一项“相似搬的”投资中得到扮的回报率。折现艾率的估算方法主碍要有以下几种：柏稗市场比较法。即安通过对市场上相霸似资产的投资收败益率的调查和比癌较分析，来确定吧待评估资产的投靶资期望回报率。板扳资本资产定价模傲型法。即通过比霸较一项资本投资坝的回报率与投资板于整个资本市场稗的回报率，来衡碍量该投资的风险搬补偿。利用该模柏型确定的折现率白是资产的权益成跋本，而非资本成半本。一项投资的盎风险包括可分散白风险和不可分散佰风险。可分散风靶险是由与该项投懊资相关的特殊事搬件引起的，可以岸通过投资多样化安（组肮合）来降低或消佰除。

34、不可分散风吧险是由那些对整案个经济而不只是败对某一项投资产案生影响的事件带拔来的，无法通过办投资多样化降低傲或消除。因为可靶分散风险能够通芭过多样化来消除拌，所以投资市场哎不会给予它回报佰，投资市场只对疤无法避免的风险哀即不可分散风险奥予以补偿。由于背不同类型资产的拌风险不同，因而瓣其回报率也不同案。期望回报率 扮= 无风险利率巴 + 资产风险袄补偿。国库券是懊最安全的投资方拌式，我们可以将啊它的回报率当作凹无风险利率。资隘产风险补偿等于唉资产市场（平均凹）风险补偿乘以拔资产的贝他系数奥（）。因而可罢以将资产的期望把回报率表示为：懊资产期望回报率班 班= 无风险利率跋 + 资产市场扮风险补偿

35、稗 拜把懊 = 无风险利伴率 +（资产平皑均回报率 - 坝无风险利率）蔼澳稗加权平均资本成耙本法。加权平均伴资本成本法既考吧虑权益资本的成半本，也考虑负债爸资本的成本，用百公式表示为：稗 加权资本成蔼本（折现率） 哀= 权益成本 俺 权益比 +版 负债成本 班 负债比盎 如果将鞍利息可以冲减企扒业的应纳税所得芭额因素考虑进去绊，则负债成本应唉为税后负债成本扳，因而可用公式哀表示为：艾 扮加权资本成本 斑= 权益成本 吧权益比 + 埃税前负债成本 暗（1 - 所绊得税奥边际唉税率） 负债颁比5、盎（1.5-1斑.2）100半0012（扳1-33%）版 1-1/版（1+10%）熬5/10% 拌=

36、91434芭（元）邦第三章 机板器设备评估一、练习题1、单项选择题爸（1）机器设备百按其工程技术特敖点分类，不包括阿( )邦 a专用设半备 b埃通用设备班 c生产挨性设备 d罢非标准设备熬（2）成本法主拔要适用于评估(矮 )敖 a可连续半计量预期收益的皑设备版 b可扳正常变现的设备安 c可获得耙非正常变现价格哀的设备邦 d续用啊、但半无法预测未来收败益的设备俺（3）机器设备半重置成本中的直氨接费用包括(袄 )百 a各种管般理费用 凹b安装调试费昂用 c人碍员培训费用罢 d总体设阿计赏用邦（4）计算重置靶成本时，不应计案入的费用是(柏 )盎 a购建费盎用 b爱维修费用办 c安败装费用 柏d总调试

37、费用啊（5）估测一台摆在用续用的设备啊的重置成本，首挨选方法是( 背)岸 a. 利用埃价格指数法邦 瓣b利用询价法拔询价再考虑其他奥费用颁 c利用重般置核算法暗 d芭利用功能价值皑法按（6）物价绊指数肮法只能用于确定瓣设备的(班 )。拜a复原重量成拜本 b霸更新重置成本袄 c碍实体贬值邦 d埃功能性贬值案（7）采用价格伴指数调整法评估埃进口设备所适用暗的价格指数是(俺 )叭a设备进口国半零售商品价格指碍数 b袄设备出口国生产扮资料价格指数搬c设备出口国熬综合价格指数翱 拔d设备出口国按零售商品价格指阿数扳（8）机器设备靶的经济寿命是指懊( )。般a机器设备从艾使用到报废为止凹的时间敖b机器设备

38、从颁使用到运营成本埃过高而被淘汰的办时间盎c从评估基准颁日到设备继续使唉用在经济绊上不哀合算的时间百d机器设备从柏使用到出现了新搬的技术性能更好罢的设备而被淘汰敖的时间颁（9）鉴定机器拔设备的实际已使班用年限，不需考敖虑的因素是(背 )。拌a技术进步因案素 b伴设备使用的日历白天数罢c设备使用强板度 d袄设备的维修保养唉水平搬（10）运用修斑复费用法估测成百新率适用于(爱 )。耙a所有机器设傲备啊b具有特殊结案构及可补偿性有翱形损耗的设备懊c具有特殊结搬构及在技术上可半修复的有形损耗哎的设备爱d具有特殊结皑构及不可补偿有皑形损耗的设备拜（11）设备的拔技术寿命与(罢 )有关。芭a. 使用强度扒

39、暗 b班使用时间哀 c技术搬更新速度霸 d维修保养爸水平氨（12） 运用办价格指数法评估稗机器设备的重置蔼成本仅仅考虑了罢( )因瓣素。按a技术因素八 b功能八因素矮 c地域因素扮 d时案间因素坝（13）被评估芭设备购建于19碍85年，账面价瓣值为30000巴元，1990、背1993年进行耙两次技术改造，敖主要是添置了一阿些自动控制装置隘，当年投资分别耙为3000元和扒2000元，1按995年对该设蔼备进行评估，假扳设从1985靶1995年价格傲上升率为10拜，该设备尚可使板用年限为8年。案评估时设备的加背权奥投资肮年限为（ 鞍）年办 a10.鞍5艾 b9.5靶 c邦8胺 d8.扮5叭（14）

40、对被评瓣估的机器设备进斑行模拟重置，按扳现行技术条件下俺的设计、工艺、熬材料、标准、价拔格和费用水平进盎行核算，这样求蔼得的成本称为(坝 )昂a更新重置成案本 b板复原重置成本疤 皑c完全重复成板本 d唉实际重置成本岸（15）某台被碍估资产1978扮年购建，其账面阿原值为10万元癌，当时该类设备稗定基物价指数为颁120，19埃90年对该设备昂进行评估，当年邦定基物价指数为八180，则该叭台设备的重置全八价为胺( )万埃元。蔼a10捌 b18板 c12袄 d15皑（16）某设备敖的原始价值为5案万元，当修理后颁才能正常使用，哎并且修理后所带唉来的收益足以弥般补修理费用。若八修理费用为1万稗元，重

41、置成本为搬4万元，则其成哎新率不会超过(碍 )颁a25巴 b80霸 c75邦 d阿202、多项选择题疤（1）在设备评阿估中，重置核算艾法主要适用于(皑 )设备芭重置成本的估算霸。盎a通用挨 b进口稗 c非标百 d自澳制 e吧了解市场行情佰（2）设备评估唉的现俺场工芭作包括(班 )啊a. 指导委托叭方填报评估表格安 b岸分析委托方的矮各种评估表格佰c对设备进行芭技术鉴定伴 捌d查明设备实罢物落实评估对象白e确定设备的叭成新率俺（3）机器设备埃的重置成本应包哀括( )熬a. 机器设备傲的日常维修费用败 b奥机器设备的购靶置费用案c设备操作人吧员的培训费用矮 d邦设备的大修费用搬e. 设备的技盎术改

42、造费用哎（4）构成机器摆设备重置成本的埃间接费用主要(唉 )颁a购建设备所岸发生的管理费用阿 矮b购建设备所扳发生的运输费用安c购建设耙备所班占用的资金成本霸 凹d购建设备所凹发生的总体设计熬费用班e购建设备所疤发生的安装费用败（5）影响机器坝设备物理寿命的败因素有(啊 )百a机器设备的翱使用强度佰 b机器设备班的维修保养水平背c同类设备的拜使用强度白 d机器设备搬的经济用途伴e设备的自身拜质量跋（6）进口设备鞍的重置成本包括爱( )傲a设备购置价鞍格 b懊设备运杂费用罢c设备进口关熬锐 d拌银行手续费用隘e设备安装调搬试费用把（7）运用使用皑年限法估测设备唉的成新率涉及到按的基本参数(颁 )

43、案a设备的总经柏济使用寿跋命败 b设备败的技术水平安c设备的实际肮已使用时间爱 d设备的拔负荷程度爸e设备的剩余背经济使用年限吧（8）机器设备盎的经济寿命受下肮列因素影响(蔼 )氨a物理性能芭 b技术隘进步速度懊 c设把备生产产品的市颁场状况坝d设备使用人拌员的技术水平艾 埃e设备配套情隘况半（9）设备成新拔率的估测通常采扳用( )哀进行。啊a使用年限法半 b修氨复费用法 把c观测分析法肮 d功叭能价值法 e统计分析法阿（10）安装周跋期很短的一般设耙备，其重置成本哎包括( 傲)盎a哎设斑备购置费摆 b运输费用鞍 c利息氨费用岸 d安装费用班（11）设备的按功能性贬值通常昂要表现为(案 )斑a

44、. 超额重置懊成本 b百超额投资成本巴 c超额运傲营成本 坝d超额更新成扮本佰（12）机器设凹备寿命按其性质叭可分为(霸 )叭a法定寿命翱 b市场癌寿命叭 c物理寿命敖 d经扒济寿命 e胺技术寿命3、计算题爸（1）某被评估阿的生产控制装置扮购建于1985跋年，原始价值1捌00万元，19氨90年和199案3年分别投资5背0000元和2白0000元进行扮了两次更新改造班，半1995年对该半资产进行评估。胺调查表明，该类敖设备及相关零部百件的定基价格指瓣数在1985年笆、1990年、爸1993年、1皑995年分别为绊110%、12岸5%、130%邦、150%。该胺设备尚可使用年翱限为6年。另外斑，该

45、生产控制装绊置正常运行需要奥5名技术操作员白，而目前的新式柏同类控制装置仅按需要4名操作员笆。假定待评估装败置与新装置的运跋营成本在其他方蔼面相同，操作人傲员的人均年工资扳福利费为120绊00元，所得税瓣税率为33%，懊适用折现率为1跋0%。根据上述搬调查资料，求待疤评估资产的价值懊。癌（2）某被评估半设备购建于19袄95年6月，账颁面原值100万绊元，拜1998年6月八对该设备进行了哀技术改造，以使懊用某种专利技术斑，改造费用为1艾0万元，199袄9年6月对该设懊备进行评估，评靶估基准日为19瓣99年6月30耙日。现得到以下败数据：奥拌1995年至1盎999年该类设阿备的定基价格指颁数分别为

46、105盎%、110%、伴110%、11跋5%、120%办；袄斑被评估设备的月昂人工成本比同类拜设备节约100蔼0元；柏啊被评估设备所在凹企业的正常投资百报酬率为10%班，规模效益指数霸为0.7，该企扳业为正常纳税企哎业；蔼挨经过了解，得知袄该设备在评估使拜用期间因技术改叭造等原因，其实般际利用率为正常胺利用率的60%芭，经过评估人员氨鉴定分析认啊为，肮被评估设备尚可八使用6年，预计半评估基准日后其班利用率可以达到跋设计标准的80叭%。根据上述条搬件估算该设备的败有关技术经济参哎数和评估价值。拜（3）评估对象傲为某机器设备生绊产企业的一条国叭产碍办型机组，该机组败于1996年5澳月20日购置并扒

47、投入使用，其设疤计生产能力为年绊产a产品10万按件账面原值为1邦50万元，现评唉估人员需要评估熬该机组于200稗1年5月20日盎的价值。评估人八员经过调查得到扳以下有关经济技柏术数据资料：笆耙从1996年5安月至2001年柏5月，该类设备半的环比价格指数斑1997年为1摆02%，199耙8年为101%邦，1999年为靶99%，20班00年为100败%，2001年板为102%；佰袄型机组在200吧1年的出厂价格佰为100万元，背运杂费、安装调坝试费大约占购置暗价格的25%；按昂被评估机组从使盎用到评估基准日疤，由于市场竞争把的原因，利用率伴仅仅为设计能力蔼的60%，估计板评估基准日后其埃利用率会

48、达到设唉计要求；耙安该机组经过检测柏尚可以使用7年熬；伴碍与具有相同生产伴能力的柏叭型机组相比，该班机组的年运营成氨本超支额大约在背4万元左右；拜搬折现率为10%癌。试评估确定该拔机组的市场价值碍。二、参考答案：1、绊（1）c昂 （2）d艾 （3）b袄 （4）b哀 （5）b埃 奥（6半）a （叭7）b 爱（8）b 办（9）a霸 （10）b皑 （11）c奥 （12）八d （13班）b （1百4）a （昂15）d （伴16）c2、八（1）cd蔼 （2）c按de （3斑）bc （耙4）acd拜 （5）a昂be （矮6）abcde凹（7）ace板 （8）a搬bcd （9佰）abc （懊10）abd坝

49、（11）拜bc （版12）cde3、（1）版1）估算重置成鞍本哎 重置成本岸100150罢%110%+瓣5150%邦125%+2白150%1肮30%144蔼.67（万元）稗2）估算加权投安资年限懊 加权投资岸年限101啊36.361般44.67 +哎 5614八4.67 + 安22.31霸44.67伴爱碍版 傲9.66年笆3)估算实体性疤贬值率隘实体性贬值率八9.66（9白.666）翱61.69%般4)估算实体性吧贬值暗实体性贬值重凹置成本实体性邦贬值率144八.6761.盎69%89.澳25(万元)袄5）功能性贬值碍估算阿摆 第一步，计算凹被评估装置的年皑超额运营成本跋拔安 （5罢4）120

50、0扮012000凹（元）半奥 第二步，计算八被评估装置的年摆净超额运营成本芭艾袄 12000半（133%摆）8040（肮元）版鞍 第三步，将被瓣评估装置的年净百超额运营成本，版在其剩余使用年佰限内折现求和，邦以确定其功能性八贬值额八肮 8040（埃P/A，10%癌，6）804佰04.355叭335016哀.61(元)啊3.5万元6）求资产价值碍待评估资产的价板值重置成本霸实体性贬值功拔能性贬值=14碍4.6789奥.253.5半51.9癌2(万元)(2)绊1）估算重置成澳本柏蔼 重置成本1办00120%埃105%+1搬0120%阿115%12叭4.72(万元奥)蔼2）估算加权投板资年限安加权投

51、资年限稗4114.2白9124.7傲2 + 11案0.4312颁4.723.靶75年皑3)估算实体性扒贬值率案稗 实体性贬耙值率3.75翱（3.75懊6）38.4邦6%扳4)估算实体性斑贬值奥实体性贬值重班置成本实体性板贬值率124熬.7238.跋46%47.叭97(万元)吧5）估算功能性败贬值疤挨 第一步，计算鞍被评估设颁备的柏年超额运营成本瓣鞍爱 1000傲121200耙0（元）办碍 第二步，计算颁被评估设备的年拔净超额运营成本八芭 颁12000把（133%瓣）8040（哀元）癌耙 第三步，将被矮评估装置的年净按超额运营成本，吧在其剩余使用年按限内折现求和，版以确定其功能性埃贬值额伴背 8

52、040拌（P/A，10疤%，6）80奥404.35班533501暗6.61(元)扒 3.5万元澳6）估算经济埃性贬值率颁经济性贬值率懊1（60%安80%）X阿 1敖0疤0%按澳吧八 1（6罢0%80%）瓣0.7 1摆00%扳捌氨办 18.24半%爸7)估算经济性把贬值白经济性贬值(案重置成本实体啊性贬值功能性奥贬值) 经济班性贬值率拌碍绊按 （1案24.724艾7.973.蔼5）18.2瓣4%班吧癌肮 13爱.36(万元)8）求资产价值芭待评估资产的价肮值重置成本稗实体性贬值功翱能性贬值经济懊性贬值奥凹芭 124板.7247.啊973.5-挨13.36 靶59.89(万哀元)(3)坝1)运用市

53、场重凹置方式(询价法肮)评估工型机组爱的过程及其结果八重置成本=10摆0(1+25凹%)=125(矮万元)凹实体有形损耗率巴=560%/奥(560%坝)+710跋0%=3/10摆100%=3叭0%颁评估值=125坝(1-30%唉)=87.5(八万元)安2)运用价格指翱数法评估I型机罢组的过程及其结柏果瓣重置成本=15霸0(1+2%柏)(1+1%)伴(1-1%)(办1+2%)=1叭56.04(万拌元)班实体有形损耗率扳=3/(3办+爸7)100%暗=30%岸功能性贬值=4斑(1-33%败)(P/A,1隘0%,7)=2笆.684.8疤684=13.颁05万元挨评估值=156爸.04(1-鞍30%)

54、-13罢.05=96.半18(万元)捌3)关于评估最拔终结果的意见及扮理由：最终评估阿结果应以运用市懊场重置方式(询爱价法)的评估结艾果为准或为主(澳此结果的权重超哀过51%即算为稗主)。因为此方败法是利用了市场坝的判断，更接近把于客观事实，而安价格指数法中的半价格指数本身比叭较宽泛，评估精按度可能会受到影笆响。爸第四章 房地产拌价格评估一、练习题1、术语解释皑（1）地产 （芭2）房地产 （八3）不动产 （背4）基准地价扒 （5）标定地拜价 （6）楼面跋地价2、单项选择题巴（1）最佳使用懊是( )袄必须考虑的评估拌前提。背 艾a.地产澳 b.房袄屋建筑物伴 c.企搬业资产柏 d.资产唉（2）基

55、准地价肮系数修正法所要哎修正的因素是(埃 )。昂 啊a. 地理位置翱和交通条件皑 b稗. 个别因素和阿市场转让条件澳 背c. 容积率和胺覆盖率隘熬 d. 特别利翱害关系和特殊动拜机叭（3）假设开发败法属于一种(败 )。佰 吧a凹. 加和法敖 b. 佰积算法笆 c. 类比败法 袄d. 倒算法熬（4）某宗地年颁金收益额为85懊00元，剩余使跋用年限为20年佰，假定折现率为拔10，其评估埃价值最有可能为按( ) 昂元。啊 矮a. 8500拜0 澳b. 1263碍1 拌c. 7236百9 败d. 1236笆9 扳（5）计算建筑奥期利息的工期应翱按( )唉计算。柏 拔a. 合同工期八岸 b. 额定工跋期

56、 霸c. 协商白工期坝 d. 实捌际工期靶（6）待估建筑拜物账面原肮值1俺00万元，竣工靶于1990年底挨，假定1990啊年的价格指数为伴l00%，从1耙991年到19懊95年的价格指败数每年增长幅度稗分别是11.7霸、17、3鞍0.5、6.胺9、4.8拜，则1995年哎底该建筑物的重凹置成本最有可能暗是 (爸 ) 元。版 a. 10袄48000稗 b. 19叭10000昂 c. 148矮0000岸 d. 191凹00000邦（7）待估建筑稗物为砖混结构单绊层住宅，宅基地敖300平方米，哎建筑面积200霸平方米，月租金耙3 000元，疤土地还原利率为鞍7.建筑物还背原利率为8，坝评估时，建筑物

57、案的剩余敖使用半年限为25年，捌取得租金收入的白年总成本为76癌00元，评估人疤员另用市场法求澳得土地使用权价唉格每平方米1 扳000元，运用斑建筑物残余估价肮法所得到建筑物碍的价值最有可能背是( 皑) 元。巴 a.肮 61667扮 b.邦 925000疤 c埃. 78995矮0 傲d. 5804敖1扳（8）残余估价蔼法属于(跋 )中的一种斑具体方法。胺 a.把 收益法矮 b. 成挨本法跋 c. 市场法半 d皑. 功能价值法八（9）有一宗地隘面积为500平耙方米，地上建有挨一幢3层的楼房俺，建拜筑密安度为0.7，容案积率为2.0，昂土地单价为30叭00元平方米邦，则楼面地价为邦( )元霸平方米

58、。耙拔 a. 10柏00疤 b. 1笆500昂 c. 罢2100芭 d. 搬2800熬（10）若反映版宗地地价水平，挨( )叭指标更具说服力班。哎白 芭笆（11）某地产唉未来第一年纯收蔼益为30万元，拜假设该地产的使暗用年限为无限年百期，预计未来每坝年土地纯收益将懊在上一年的基础熬上增加l万元。昂资本化率为7%扒，则该地产的评敖估值最接近于(俺 )万元啊。拔 a.笆 岸205岸 b. 4耙29啊 c. 63跋3袄 d. 69碍0败（12）待估地瓣产年总收人18澳万元，年总费用澳10万元，剩余捌使用年限10年爱，折现率为10阿%，则其评估价柏值最接近于(拌 )万元。皑a. 110叭挨 b. 6扳

59、1袄 c.埃 80隘 哀d. 49鞍（13）待评估案建筑物为一砖混斑结构两层楼房，芭宅基地面积为3霸00平方米，房捌屋每层月租金为斑2500元，各奥种费用占租金收般入的40%，土敖地还原率为8%胺，建筑物还原率坝为10%，评估盎人员另用市场法胺求疤得土澳地使用权价格为半每平方米100案0元，建筑物的搬年纯收益为(爸 ) 元俺。扮a.1000挨 b阿.12000昂 暗c.4000隘 办d.2000班（14）某评估艾机构采用市场法扮对一房地产进行捌评估，评估中共按选择了三个参照绊物，并分别得到胺127万元、1百42万元、15跋l万元3个评估埃结果，它们的权笆重依次为25%吧、40%、35八%，则被

60、评估房拔地产的价值最接拜近( )扒万元。敖a140 败疤b. 157翱 罢c. 1伴41 巴d.碍 148肮（15）如颁果房败地产的售价为5唉000万元，其拔中建筑物价格为班3000万元，霸地价为2000傲万元，该房地产伴的年客观净收益绊为450万元，疤建筑物的资本化叭率为10，那胺么土地的资本化拌率最接近于 氨( )。暗 八a. 9扒 b. 12敖.5 拜c. 7.5鞍 d. 翱5皑（16）被评估败建筑物历史建造耙成本为80万元肮，1997年建胺成，要求评估该氨建筑物2000啊年的重置成本。瓣调查得知，被评吧估建筑物所在地翱区的建筑行业价皑格环比指数分别败为103%、1癌03%、102翱%，