区域城市投资潜力研究报告

1、 PAGE PAGE 126 北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告 二零一一年二月当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析 目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 肮第一部分般 熬中国住宅市场环绊境及走势预测拔 PAGEREF _Toc194827142 h 稗2 HYPERLINK l _Toc194827143 颁1.般住宅市场运行状拌况分析肮 PAGEREF _Toc194827143 h 败3 HYPERLINK l _Toc194827144 俺2.斑土地市场运行状笆况分析埃 PAGEREF _Toc19482

2、7144 h 八11 HYPERLINK l _Toc194827145 埃3.碍住宅市场走势预扒测分析搬 PAGEREF _Toc194827145 h 安13 HYPERLINK l _Toc194827146 袄第二部分白 癌天津住宅市场运扒行状况及发展趋拔势班 PAGEREF _Toc194827146 h 艾33 HYPERLINK l _Toc194827147 半1.挨社会经济环境分芭析芭 PAGEREF _Toc194827147 h 拔34 HYPERLINK l _Toc194827148 敖2.败房地产政策分析胺 PAGEREF _Toc194827148 h 肮40 H

3、YPERLINK l _Toc194827149 班3.版市场运行状况分岸析板 PAGEREF _Toc194827149 h 般43 HYPERLINK l _Toc194827150 伴4.颁购房心理分析啊 PAGEREF _Toc194827150 h 阿51 HYPERLINK l _Toc194827151 扳5.奥在津部分开发商疤分析安 PAGEREF _Toc194827151 h 爸56 HYPERLINK l _Toc194827152 昂6.昂发展趋势预测皑 PAGEREF _Toc194827152 h 矮66 HYPERLINK l _Toc194827153 耙第三部

4、分摆 扮万东小马路项目袄营销策略建议稗 PAGEREF _Toc194827153 h 耙72 HYPERLINK l _Toc194827154 熬1.懊项目区域分析佰 PAGEREF _Toc194827154 h 凹73 HYPERLINK l _Toc194827155 按2.摆区域认知分析靶 PAGEREF _Toc194827155 h 班75 HYPERLINK l _Toc194827156 半3.熬竞争项目分析版 PAGEREF _Toc194827156 h 挨76 HYPERLINK l _Toc194827157 矮4.安目标客户群分析岸 PAGEREF _Toc194

5、827157 h 安78 HYPERLINK l _Toc194827158 颁5.芭项目懊SWOT巴分析摆 PAGEREF _Toc194827158 h 班82 HYPERLINK l _Toc194827159 耙6.办项目营销策略建盎议耙 PAGEREF _Toc194827159 h 艾84第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型绊第二部分 中国邦房地产行业发展霸现状及未来发展邦趋势八第三部分 中国霸房地产行业企业艾竞争格局及未来半发展趋势耙第四部分 环渤拔海区域城市投资唉潜力比较城市样本邦本研究所选城市颁样本选择集中于挨环渤海经济圈内搬，跋环渤海经济圈狭叭义上

6、指中国辽东碍半岛、山东半岛胺、京津冀为主的昂环渤海滨海经济罢带，同时延伸可邦辐射到山西、内叭蒙古癌，涵盖五省二市挨。整个大的范围版占据中国国土的鞍12%和人口的澳20%。继长江疤三角洲、珠江三叭角洲经济圈大展邦活力之后，环渤半海经济圈正加速肮崛起挨。懊图拌表 SEQ 图表 * ARABIC 唉1跋环渤海经济圈版佰图爸本研究从环渤海爱经济圈所涵盖的巴所有艾城市中挑选出4佰4个城市做为研巴究样本，如图表斑2，扒图表 SEQ 图表 * ARABIC 叭2暗城市总样本鞍序号爱城市哎序号艾城市捌序号安城市俺序号埃城市邦1巴石家庄拜12盎大连吧23澳阜新芭34跋临沂傲2搬唐山般13瓣盘锦版24矮铁岭阿35

7、按菏泽耙3艾邯郸白14蔼沈阳澳25笆朝阳柏36扮滨州百4办秦皇岛哎15胺鞍山俺26芭济南癌37盎东营爱5按保定艾16把营口案27背青岛拜38皑威海颁6安张家口啊17爱锦州把28熬淄博艾39哎枣庄碍7搬承德笆18昂葫芦岛笆29癌德州跋40澳日照板8版廊坊把19巴抚顺袄30爱烟台敖41办莱芜柏9叭沧州败20坝本溪背31傲潍坊办42耙聊城翱10靶衡水暗21安辽阳吧32笆济宁岸43盎北京班11背邢台矮22奥丹东半33稗泰安班44哎天津靶2.城市投资潜凹力排名版图表 SEQ 图表 * ARABIC 拔3唉城市发展潜力总矮得分及各影响因隘子分项得分霸城市白总分佰市场规模系数傲潜在需求系数熬价格表现系数鞍成

8、长速度系数柏供求对比系数白1板北京哎0.6842 芭1.63 癌0.77 耙0.61 叭-0.03 唉0.06 败2板天津拌0.3188 半0.67 瓣0.38 颁0.15 敖0.17 瓣0.08 盎3靶青岛胺0.1852 拜0.38 袄0.23 挨0.07 瓣0.05 啊0.15 瓣4白沈阳柏0.1795 邦0.61 案0.22 罢0.00 八-0.01 按-0.11 隘5拌大连巴0.1784 敖0.35 芭0.22 唉0.09 爱0.05 百0.14 案6瓣济南熬0.0676 巴0.15 挨0.16 扳0.07 版0.03 鞍-0.16 案7败烟台傲0.0596 班0.17 皑0.14 懊

9、0.10 霸-0.13案 瓣-0.04 挨8笆潍坊傲0.0589 伴0.15 笆0.06 拜0.01 皑0.05 昂0.01 霸9败唐山阿0.0468 案0.02 背0.16 捌0.04 暗0.04 懊-0.04 巴10芭廊坊捌0.0461 罢0.10 熬-0.05 绊0.06 皑0.07 搬0.05 叭11白盘锦八0.0214 按-0.09 摆-0.03 碍0.11 败0.11 把0.05 伴12懊石家庄傲0.0206 八0.05 败0.12 斑0.11 稗-0.06 爱-0.19 岸13俺葫芦岛翱0.0202 板-哀0.07 拌-0.11 案0.02 胺-0.02 艾0.20 熬14笆营口

10、绊0.0168 扳-0.01 邦-0.07 疤0.07 唉0.12 懊-0.03 靶15傲淄博扳0.0147 安0.01 般0.05 跋0.06 叭-0.09 背0.07 傲16翱菏泽疤0.0129 唉-0.05 摆-0.10 白-0.07 稗0.11 爸0.20 案17翱泰安矮0.0085 跋-0.08 阿-0.03 半0.05 靶0.04 袄0.13 暗18癌滨州敖0.0025 耙-0.09 稗-0.06 稗0.03 瓣0.15 扮0.02 盎19癌威海艾0.0008 熬0.07 半0.03 半0.06 懊-0.17 坝0.01 扮20哀鞍山笆-0.0012澳 佰0.03 安0.03 奥-

11、0.05 爸0.08 败-0.12 案21笆东营傲-0.0019跋 扒-0.04 奥0.05 罢-0.02 搬-0.05 懊0.08 绊22佰锦州版-0.0061俺 安-0.08 耙-0.07 澳0.02 罢0.03 摆0.15 耙23疤沧州摆-0.0073袄 敖-0.07 办0.01 叭0.02 白-0.02 瓣0.08 叭24哀铁岭挨-0.0105霸 白-0.06 爸-0.12 版-0.11 扒0.18 暗0.11 盎25捌济宁爸-0.0144般 扒-0.04 巴0.02 吧-0.04 绊0.03 白-0.03 傲26阿枣庄搬-0.0206板 唉-0.09 唉-0.06 扒0.00 斑-0

12、.02 矮0.13 凹27巴临沂坝-0.0263碍 伴0.00 斑-0.01 扒0.01 爱-0.06 佰-0.10 稗28瓣邯郸疤-0.0268哎 啊-0.05 摆0.06 熬0.03 癌-0.04 隘-0.16 扮29半德州般-0.0269唉 安-0.07 翱-0.05 暗-0.04 哀-0.07 爸0.15 唉30爸丹东跋-0.0303啊 疤-0.06 扮-0.09 疤-0.05 笆0.04 伴0.04 皑31柏本溪挨-0.0332巴 鞍-0.07 昂-0.05 扳-0.04 摆0.03 挨-0.01 坝32板聊城矮-0.0337阿 澳-0.06 办0.14 版-0.11 靶0.01 颁

13、-0.18 唉33吧辽阳拜-0.0353凹 熬-0.10 般-0.08 癌-0.03 傲0.01 扒0.08 摆34鞍张家口碍-0.0370熬 啊-0.04 搬-捌0.08 岸-0.04 傲-0.01 耙0.01 般35败日照啊-0.0453败 扒-0.10 凹-0.06 耙-0.05 安-0.04 罢0.07 半36安朝阳柏-0.0454哎 办-0.08 挨-0.13 扒-0.13 啊0.15 拔-0.03 昂37昂秦皇岛瓣-0.0465摆 稗-0.05 扳-0.06 癌0.02 八-0.10 罢-0.06 捌38颁抚顺昂-0.0509八 爱-0.08 疤-0.04 暗-0.04 拜-0.0

14、3 癌-0.04 昂39叭保定奥-0.0538颁 败-0.05 把0.02 澳-0.02 捌-0.10 岸-0.15 罢40叭阜新蔼-0.0565奥 笆-0.12 捌-0.12 俺-0.08 办0.05 哀0.03 拌41拌莱芜伴-0.0614绊 拌-0.12 办-0.05 爸0.08 艾-0.09 敖-0.14 矮42耙承德叭-0.0661哎 懊-0.09 鞍-0.08 半-0.04 碍-0.02 叭-0.10 百43拌邢台癌-0.0906拔 扒-0.10 肮-0.05 疤-0.08 懊-0.14 埃-0.11 按44敖衡水哎-0.1124盎 哀-0.10 安-0.10 凹-0.捌07 颁-

15、0.17 矮-0.14 耙由于北京、天津邦两个城市艾地罢处环渤海中心地斑带，城市综合实唉力强邦大班，社会经济高速半发展，办各项指标均肮大幅度超出肮其他城市，故袄综合排名位于前阿两位。然而，由坝于北京、天津两懊市房地产发展较翱为成熟，鞍市场竞争激烈，盎进入门槛较高，隘不利于非房产企拔业投资进入，因拜此，本次研究我扒们确定后十名城埃市为投资潜力城扒市，它们分别是板青岛、沈阳、大把连、济南、烟台案、潍坊、唐山、背廊坊、盘锦、石碍家庄。3. 城市分类斑1.1拌按行政区划分罢本柏报告哀研究城市集中于瓣环渤海地区，从搬行政区划来看，把分别从属于河北唉、辽宁和山东三懊个省份，同时涵板盖北京和天津两袄个直辖市

16、。伴图表 SEQ 图表 * ARABIC 扒4靶城市总样本行政斑区划碍1.2按城市级办别伴划皑分 案 肮从行政级别角度鞍将城市总样本分安为直辖市、副省瓣级城市、准副省暗级城市、地级市败四个等级。具体佰划分如下表：扮图表 SEQ 图表 * ARABIC 搬5唉城市行政级别八划分袄级别靶名称拌城市佰第一级把直辖市暗北京、天津肮第二级颁副省级城市爱沈阳、济南、青安岛、大连哎第三极安准副省级敖唐山、鞍山、抚隘顺邦第四极笆地级市盎石家庄、皑廊坊、盘锦、潍埃坊、扳邯郸、秦皇岛、八保定、张家口、哀承德、沧州、衡阿水、邢台、营口稗、锦州、葫芦岛奥、本溪、辽阳、伴丹东、阜新、铁捌岭、朝阳、淄博敖、德州、烟台、霸

17、济宁、泰安、临傲沂、菏泽、滨州班、东营、威海、叭枣庄、日照、莱挨芜、聊城敖由上表可以看出办，北京、天津、盎沈阳、济南、青瓣岛、大连、唐山袄、鞍山、抚顺均罢位于地级市以上矮级别，占城市总叭样本的20%。扒此外，氨综合衡量各城市艾的行政胺级别把、GDP总量、俺人口规模、城市芭特性等指标，得氨出以下评级结果埃：拔图表 SEQ 图表 * ARABIC 叭6碍城市级别划分班级别拜特征拌城市搬第一级盎直辖市、特别行芭政区、GDP大隘于1600亿且颁市区人口大于2绊00万的城市爱隘北京、天津、沈埃阳、大连、济南邦、青岛暗哀第二级邦澳其疤他副省级城市、绊经济特区城市、爱省会、苏锡二市巴扒石家庄埃第三极扳14沿

18、海开放城肮市之一、经济发邦达且收入高的城蔼市肮唐山、秦皇岛、安淄博、烟台、威俺海矮第四极翱靶人口大于100熬万的城市、重点扮经济城市绊柏邯郸、鞍山、抚唉顺、潍坊版第五级埃著名经济城市、鞍重要交通枢纽城安市的半人口大于50万八、重点旅游城市半承德、保定、丹氨东、泰安、日照靶第六级袄啊其它城市埃艾张家口、沧州、颁衡水、邢台、盘般锦、营口、锦州斑、葫芦岛、本溪摆、辽阳、阜新、昂铁岭、朝阳、扮德州、济宁、临八沂、菏泽、滨州唉、东营、枣庄、霸莱芜邦、聊城岸由上表可以看出案，北京、天津、板沈阳、大连、济氨南、青岛、石家半庄、唐山、艾烟台、潍坊、廊埃坊、盘锦均属于碍较高城市级别，芭除潍坊为第四级埃外，其他城

19、市均俺进入前三级。搬1.3暗按城市人口规模颁划分翱依据最新发布的搬中国中小城市背发展报告（20哀10）坝城市人口规模霸划分标准，吧市区常住人口5胺0万以下为小城办市，50万1瓣00万为中等城疤市，100万艾300万为大城绊市，300万邦1000万为特皑大城市，100瓣0万以上为巨大罢型城市碍。罢按照此标准，本按研究对城市总样拔本做如下划分：斑图表 SEQ 图表 * ARABIC 敖7叭城市罢人口规模捌划分把级别艾市区常住人口规啊模（矮20办0艾8办）班城市翱巨型大城市颁1000万以上啊案北京靶特大城市奥拌300万-啊1000万胺之间安拌唐山、济南、沈埃阳、天津安大城市摆100昂万-安300氨万

20、之间翱烟台、潍坊、石阿家庄、青岛、大板连、胺聊城、保定、济板宁、日照、莱芜哎、抚顺、邯郸、背菏泽、鞍山、泰懊安、临沂、枣庄哎、淄博岸中等城市盎暗50半万-哀100唉万之间挨埃盘锦、廊坊、罢沧州、承德、邢瓣台、朝阳、德州坝、滨州、威海、凹辽阳、丹东、阜矮新、秦皇岛、东啊营、营口、张家霸口、锦州、本溪班、葫芦岛百小城市半50班万版以下伴衡水、铁岭扒由表可见，北京矮、天津、青岛、斑大连、沈阳、济邦南、潍坊、烟台靶、廊坊、唐山、瓣盘锦、石家庄均摆属于大中型叭城市，市区人口佰规模均超过百万翱。笆图表 SEQ 图表 * ARABIC 隘8袄城市人口规模分岸布图吧1.4按城市经癌济实力爸划奥分哎GDP是衡量

21、一傲个城市经济实力拔的重要指标，决隘定着产业宏观经佰济环境的优劣奥，GDP总量背越大白的城市其对重点艾产业的支撑与拉啊动作用胺越强版。扒本报告将44个版样本城市矮按经济实力肮划分为三个等级扒，划分结果如图笆表7版，颁图表 SEQ 图表 * ARABIC 八9白城市阿按鞍经济实力划分佰GDP（200傲9） 扳城市安特征唉5000亿元拔北京、天津佰经济实力远远领艾先于其他城市百3000亿元吧5000亿元埃石家庄、唐山、胺大连、沈阳、济背南、青岛、烟台岸经济实力强劲办耙10000元/八颁 霸北京熬价格远摆领先于其他城市搬，已超过万元大唉关阿4奥000元盎/巴氨7瓣000元肮/佰秦皇岛、廊坊、扳大连、

22、沈阳、济哀南、青岛、天津奥价格水平适中，敖具有良好的成长笆空间搬哎20000奥元/懊人/年暗 埃北京、济南、青安岛、天津、烟台澳、威海半地区市场需求旺罢盛蔼15000罢元奥/昂人/年笆稗20000澳元般/人/年癌淄博、东营、大哎连、莱芜、盘锦叭、沈阳、唐山、扒廊坊、潍坊、济阿宁、石家庄、临熬沂、鞍山、邯郸霸、聊城、营口、般日照、滨州、德啊州、秦皇岛、锦翱州、葫芦岛拜市场需求潜力较搬大般10万元胺唐山、东营懊人民生活水平富傲裕、购买力强佰6万元安凹10万元懊廊坊、沧州、石爸家庄、承德、邯背郸、大连、北京澳、威海、秦皇岛隘、邢台、衡水、奥天津、哀人民生活水平较办为富裕，购买力稗水平较高稗6万元矮其

23、他城市版人民生活水平有奥待提高绊图表 SEQ 图表 * ARABIC 胺19背各爱城市耙2009年氨人均GDP水平氨及复合增长率摆从统计数据看，百十大潜力城市的败人均GDP水平埃与复合增长率之白间存在着一定的爸相关性，人均G哎DP水平较高的鞍城市，皑图表 SEQ 图表 * ARABIC 懊20背城市人均GDP袄及增速排名板城市拜人均GDP排名笆增速排名挨青岛摆16按35袄大连啊8昂20捌沈阳昂18绊30阿济南敖2佰2蔼41艾潍坊八33挨27拌烟台芭20捌38摆廊坊败3埃3霸唐山埃1白5癌盘锦瓣21跋42摆石家庄挨5颁10版1.8按隘人均俺居民储蓄余额分哎2.单指标对比稗（房地产市场）岸2.1叭

24、全年房地产开发柏投资额奥由统计数据可看罢出，八2009年瓣城市间房地产开坝发投资额相差较般大，哎北京、沈阳遥遥绊领先于其它各城巴市，均已突破千摆亿，其中，北京瓣2337.7亿安元，沈阳118隘8.7亿元。袄2.2昂全年商品房罢销售额伴2.3盎全年商品房瓣施工面积袄2.4隘全年商品房百竣工面积2.5销售面积吧3.复合指标交巴叉分析案3.1价格和G半DP阿3.2价格和人皑口3.3 扒图表 SEQ 图表 * ARABIC 捌21拔 全国住宅房地奥产开发投资额走盎势高6CM,宽10CM，个别可加长。字体9号 宋体 ，无边框包括图例，标题不要，单位在图例内，坐标轴保留0位，年份无单位。折线平滑，柱形不要

25、边框，折线宽4。邦数据来源：中指稗调查，阿国家统计局表格高0.8cm，宽12 cm，样式见此表，粗线宽1.5榜，表格数据保留2位，百分比1位，数字右对齐，文字左对齐，大小小五。字体宋体，数字是tnr。柏图表 SEQ 图表 * ARABIC 哎22蔼 全国住宅房地办产开发投资额走矮势半阿商品熬拜商品癌百商品佰搬商品柏皑商品埃矮商品柏罢1般奥222瓣按哀吧傲埃翱2阿稗2唉氨百拌袄扮靶伴爱百奥敖扳2稗半哀摆翱埃耙啊背昂岸岸啊盎坝笆懊坝拌邦凹坝扮癌扳柏班芭数据来源：中指哀调查，板国家统计局表格高0.8cm，样式见此表拔图表 SEQ 图表 * ARABIC 罢23拜 全国住宅投资澳结构颁数据来源：中指捌

26、调查，国家统计颁局邦从各档次住宅投岸资情况来看，盎别墅、高档公寓版投资增速高于经傲济适用房。隘2007唉年敖全国安经济适用房开发吧投资833.8埃亿元，同比增长版19.7%岸；斑别墅与高档公寓傲开发投资188霸1.3亿元，同稗比增长30.2哀%，高于同期经稗济适用住房投资斑增速10.5个摆百分点。背从房地产开发资半金来源来看，自柏筹资金所占比例白整体水平有所上颁升，拔从2000年的颁28.1%上升碍到2007年的笆31.6%；耙国内贷款、定金爱及预收款所占比哎例整体有所下降皑，分别从200肮0年的22.7肮%、37.9%阿下降到2007颁年的18.7%氨、28.5%。隘图表 SEQ 图表 *

27、ARABIC 般24碍 全国房地产开摆发资金来源昂比例板数据来源：中指敖调查，国家统计爸局1.2市场供应凹从商品住宅供应巴情况来看，近年捌来施工面积、新稗开工面积和竣工拜面积增长速度加瓣快，2007年吧分别完成186版455万平方米氨、78136万笆平方米、477柏67万平方米，暗同比增长23.跋1%、22.9翱%、10.5%癌。板图表 SEQ 图表 * ARABIC 敖25坝 全国住宅供应把走势吧数据来源：中指坝调查，国家统计罢局版图表 SEQ 图表 * ARABIC 芭26捌 全国住宅开工翱率和竣工率搬数据来源：中指疤调查，国家统计啊局败2007年全国盎商品住宅开工率柏、竣工率均有所坝下降

28、，市场有效坝供应不足的状况搬进一步严峻。2敖007年全国商拔品住宅开工率4罢1.9%，比上背年同期下降0.澳1个百分点；竣办工率25.6%凹，比上年同期下爸降2.9个百分熬点。1.3市场需求班从全国商品住宅扳销售状况来看，鞍2007年销售八面积、销售额稳熬步增长，增幅拜分别为27%、笆48.6%，碍低于上年同期水半平。啊图表 SEQ 图表 * ARABIC 靶27安 全国住宅销售白状况走势搬数据来源：中指斑调查，国家统计蔼局1.4供求对比傲近年来全国商品暗住宅销售面积与艾竣工面积之比逐哎年加大，商品住罢宅供不应求的矛吧盾进一步恶化。爸图表 SEQ 图表 * ARABIC 拔28阿 全国住宅供需

29、搬对比八数据来源：中指岸调查，国家统计挨局爱从需求类指标与按供应类指标的增凹长速度来看，肮近两年需求类指笆标增长速度高于耙供应类指标增长爱速度，商品住宅半供不应求的矛盾埃没有得到进一步俺缓解。疤图表 SEQ 图表 * ARABIC 般29爱 全国住宅供需岸增长对比翱数据来源：中指安调查，国家统计岸局1.5价格状况扒从价格水平来看鞍，近年来全国商坝品住宅销售价格绊逐年上涨，20矮07年全国商品背住宅销售价格3拔665元/平方芭米，同比增长1罢7%。鞍图表 SEQ 图表 * ARABIC 吧30凹 全国住宅及其笆他物业价格走势瓣数据来源：中指叭调查，国家统计白局捌从增长速度来看扒，2007年全跋国

30、商品住宅的价熬格增幅高于写字懊楼、商业用房的岸价格增幅，也高罢于全国商品房销巴售价格的增幅水胺平。傲图表 SEQ 图表 * ARABIC 绊31稗 全国住宅及其叭他物业价格增幅暗对比斑数据来源：中指疤调查，国家统计板局1.6综述靶综上所述，邦从投资情况来看巴，俺近年来全国商品稗住宅投资增速逐扒年加快，经济适哎用房开发投资增般速略有下降，别办墅及高档公寓投啊资增速有所加快艾；绊从供求关系来看案，商品住宅供不哎应求的矛盾进一癌步加剧；从价格八水平来看，商品柏住宅的销售价格拔高位运行，增长阿速度高于其他物隘业类型。办2.土地市场运办行状况分析版2.1土地购置胺与开发败2007年是安加强土地供给监瓣管

31、力度的一年爸，啊土地的价值在经百济发展过程中逐班渐体现出来罢。唉其中土地购置全安年增长较快，板2007年全国捌土地购置面积4板0609万平方笆米，同比增长1哀1.0%。啊土地开发速度远耙远低于去年同期白水平摆，安2007年全国般完成土地开发面半积2687扮1颁万平方米，同比摆增长0.7%，啊增幅远低于去年阿同期氨同期水平耙，占土地购置面八积比重为66.拔1%俺，芭开发商拿地后囤邦而不开或拖延开靶发的现象比较突芭出。佰图表 SEQ 图表 * ARABIC 懊32跋 全国土地购置按与开发面积碍数据来源：中指盎调查，国家统计唉局2.2土地价格扒2007年邦全国土地购置费啊用4866.0吧4亿元，同比

32、增搬长27.6%；阿单位土地购置费般用达1198元班/平方米，同比挨增长16.5%蔼。疤图表 SEQ 图表 * ARABIC 案33哎 全国土地价格芭数据来源：中指霸调查，国家统计扮局半土地购置费用和稗单价上升过快，版土地开发投资和颁单位成本增幅较稗大，安土地交易价格上叭涨较快的情况依板然突出。靶3.住宅市场走俺势预测分析3.1政策分析（1）调控目标碍当前房地产宏观摆调控的核心目标八：啊改善住房供应结安构，抑制房价快佰速上涨。暗我国房地产宏观按调控从2003案年到目前为止历巴经5年，期间出颁台的包括土地政按策、金融政策、巴房地产行业政策矮在内大小政策3靶0多次，调控目蔼标由最初的哀“翱防止房地

33、产投资爸过快增长，促进佰房地产行业健康板房展瓣”熬转变为现在的挨“百改变住房供应结碍构，抑制房价快氨速上涨爱”吧，调控对象也由熬开发商向普通消俺费者转变。唉图表 SEQ 图表 * ARABIC 傲34把 调控政策中心板转变（2）调控手段隘针对稗“百改善住房供应结按构，抑制房价快捌速上涨翱”爱这一目标，政府哎主要采取市场手扮段，出台政策进拜行约束，以懊加大供应，抑制背需求案。挨图表 SEQ 图表 * ARABIC 阿35伴 调控政策手段袄及方法加 大 供 应耙（1）调整供应笆结构，明确保障般性住房建设计划暗，鼓励限价房爱国六条爸中规定芭“颁各级城市人民政版府要编制住房建蔼设规划，摆明确十一五期间

34、拌普通商品住房、盎经济适用住房和斑廉租住房的建设绊目标，并纳入当奥地十一五发展规瓣划和近期建设规哀划绊”案，八“盎要优先保证中低伴价位、中小套型岸普通商品住房哀（爸含经济适用住房肮）捌和廉租住房的土绊地供应板”耙。氨另外，捌2007年8月爱，温家宝总理发伴表讲话正式公布巴了24号文件，蔼即关于解决城哀市低收入家庭住翱房困难的若干意拔见，其核心内胺容是要芭“矮加快建立健全以爸廉租住房制度为澳重点、多渠道解扮决城市低收入家拜庭住房困难的政把策氨体系俺”翱。邦（2）土地化整昂为零柏为了防止开发商吧囤地提价，同时坝鼓励产品竞争，啊国土资源部蔼拟对背大宗地块分拆成叭小地块上市。扮尽管这一做法还把未正式实

35、施，但吧可以看出国家对芭土地供应市场调哀控的方向。跋柏（3）加快开发挨进度翱首先，版2006年5月瓣出台的岸国六条中明凹确指出矮“爱加大对闲置土地巴的处置力度胺”按，艾“矮对超出合同约定坝动工开发日期袄满1年未动工开般发的，依法从高芭征收土地闲置费背，并责令限期开白工、竣工；绊满2年未动工开疤发的，无偿收回把土地使用权。扳对虽按照合同约半定日期动工建设安，但开发建设面爸积不足1/3或绊已投资额不足 班1/4，且未经袄批准中止开发建吧设连续满1年的袄，按闲置土地处稗置。摆”加 大 供 应跋另外，巴2006袄年案7罢月隘6阿日懊，建设部联合国阿家发展和改革委半员会、国家工商岸行政管理总局下斑发拔1

36、66按号文件 HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm 袄关于进一步整顿耙规范房地产交易爱秩序的通知伴，要求柏房地产开发企业唉取得预售许可证翱后，应当在隘10板日内开始销售商唉品房。办（4）加快处理蔼闲置土地，打击八囤地氨国六条中明败确指出按“拌为抑制房地产开蔼发企业利用银行安贷款囤积土地和胺房源，叭对项目资本金比罢例达不到35%拌等贷款条件的房摆地产企业，商业阿银行不得发放贷安款。伴对闲置土地和空拜置商品房较多的伴开发企业，商业案银行要按照审慎斑经营原则，从严白控制展期贷款或八任何形式的滚动懊授信。对空置3哎年以上的商品房胺，商业银行不得傲接受其作为贷款把的抵押物

37、爸”俺。背2啊007年9月1叭2日白国土资源部发布佰下发通知，办各省市须加快处颁置利用闲置土地靶，土地闲置费用案原则上按出让或爸拨土地价款的2哀0%征收。俺（5）按“摆90/70凹”吧政策，增加住房办供应套数哀国六条昂“背切实调整住房供伴应结构芭中案”啊明确新建住房结芭构比例凹，艾“拜自扮2006年6月邦1日起疤，艾凡新审批、新开碍工的商品住房建半设，套型建筑面佰积阿90平方米摆以下住房(含经俺济适用住房) 阿面积所占比重，办必须达到开发建懊设总面积的70鞍%以上袄”板；凹“颁保证中低价位、笆中小套型普通商碍品住房土地供应柏”疤中指出啊“罢优先保证中低价耙位、中小套型普板通商品住房(含白经济适

38、用住房)扳和廉租住房的土熬地供应，其年度哀供应量不得低于败居住用地供应总傲量的70%癌”艾。笆在总供应量一定袄的前提下，艾“柏90/70挨”颁政策通板过限制户型面积背来增加住房供应罢套数，从而间接懊的达到增加供应般的目的，这一政案策效果在200半8年将逐渐显现白。皑（6）第二套以敖上住房贷款提高敖首付和贷款利率扮2007年百9月中国人民银稗行、银监会发布八通知明确瓣指出坝，懊“胺对已利用贷款购瓣买住房、又申请拔购买第二套(含凹)以上住房的，翱贷款首付款比例隘不得低于40%阿，房贷款利率提半高10%罢”埃，通过提高第二蔼套住房首付比例扒和贷款利率来限柏制改善性住房需佰求。叭（7）控制房贷叭规模抑

39、 制 需 求版中国人民银行2绊003年6月发斑布关于进一步艾加强房地产信贷癌业务管理的通知巴坝,柏 懊通知按要求，阿“版加强房地产开发搬贷款管理、引导伴规范贷款投向房奥地产开发贷款对盎象应为具备房地氨产开发资质、信俺用等级较高、没鞍有拖欠工程款的霸房地产开发企业跋”邦，芭“吧严格控制土地储岸备贷款的发放各拜商业银行应规范瓣对政府土地储备案机构贷款的管理霸”岸，按“扳对土地储备机构敖发放的贷款为抵胺押贷款，贷款额罢度不得超过所收办购土地评估价值般的70%，贷款胺期限最长不得超爱过2年熬，瓣商业银行不得向霸房地产开发企业半发放用于缴交土半地出让金的贷款背”哎，通过控制和规颁范房地产企业开蔼发贷款来

40、抑制房白地产企业的开发艾需求。叭（8）安“按限外唉”敖政策抑制外资需扒求袄2败006年7月，阿建设部等六部委叭联合发布爸171皑号文件半关于规范房地挨产市场外资准入背和管理的意见绊，意见中明确指板出邦“败外商投资设立房爸地产企业，投资懊总额超过100搬0万美元的，佰注册资本金不得疤低于投资总额的翱50%按”岸，版“阿境外投资者通过矮股权转让及其他懊方式并购境内房胺地产企业，或收唉购合资企业中方隘股权的，须妥善翱安置职工、处理敖银行债务、并以耙自有资金一次性捌支付全部转让金拜”疤，哀“摆外商投资房地产摆企业注册资本金埃未全部缴付的，扳未取得国有土邦地使用证的，邦或蔼开发项目资本金胺未达到项目投资

41、皑总额35%的，皑不得办理境内、扒境外贷款百，外汇管理部门蔼不予批准该企业霸的外汇借款结汇熬”霸，办“般在境内没有设立啊分支、代表机构班的捌境外机构和在境捌内工作、学习时佰间一年以下的境八外个人，不得购吧买商品房哀”瓣，通过爱规范外商投资房胺地产市场准入、唉加强外商投资企绊业房地产开发经捌营管理、严格境捌外机构和个人购斑房管理等方面限皑制外资对国内房隘地产市场的需求袄。按（9）舆论导向暗抑制需求抑 制 需 求敖中央电视台多次罢通过信息频道播靶出诸如稗“斑上海宏观调控后傲房价平均下降1胺0%伴”案、岸“靶北京房价一周佰下降20%颁”傲等房地产行业的哀负面信息，另外办万科董事长王石挨的拐点论也通过

42、懊网络、报纸等媒哎体广泛传播。政芭府通过舆论导向邦来暗示房产泡沫案过大、房价虚高昂，抑制居民的购敖房需求。俺（10）讨论征盎收物业税邦在国内房价居高扳不下的情况下，澳征收物业税的讨俺论又开始浮出水阿面。因此，如果背房价虚高不下，啊达不到现有调控扒政策的目的，政暗府有可能通过征蔼收物业税来抑制半房产投资需求，靶达到平抑房价过绊快上涨的目的。扮图表 SEQ 图表 * ARABIC 伴36瓣 2007年房昂地产调控政策一把览表笆颁布时间癌颁布部门扒政策名称邦政策内容目的啊2007年1月扒建设部、央行白关于加强房地懊产经纪管理规范艾交易结算资金账奥户管理有关问题艾的通知啊规范房地产交易背操作碍2007

43、年1月阿国税局耙房地产企业土澳地增值税清算管版理有关问题的通唉知熬自吧2007哀年摆2翱月绊1疤日起翱从严征收增值税懊2007年2月隘建设部白关于加强房地拌产估价机构监管绊有关问题的通知挨安规范估价行业皑2007年3月吧全国人民代表大扮会凹物权法皑规定：扒“伴住宅建设用地使颁用权期间届满的斑，自动续期暗”败2007年4月拌国土资源部等九坝部委巴房地产市场秩盎序专项整治工作扳方案肮强化房地产市场鞍监管，对房地产罢开发企业依法进阿行审计和检查暗2007年6月摆商务部、国家外巴汇管理局百关于进一步加癌强、规范外商直叭接投资房地产业拌审批和监管的通败知俺规范外资癌2007年8月捌温家宝讲话矮关于解决城

44、市哎低收入家庭住房斑困难的若干意见肮（24号文件稗）坝加快建立健全以八廉租住房制度为般重点、多渠道解隘决城市低收入家八庭住房困难的政巴策体系捌2007年9月案国土资源部靶关于加大闲置澳土地处置力度的邦通知熬加快处置利用闲柏置土地，土地闲肮置费用原则上按埃出让或拨土地价把款的皑20%八征收绊2007年9月八央行、银监会懊关于加强商业败性房地产信贷管爱理的通知敖提高二套房首付扒比例及贷款利率捌，已利用贷款购啊买住房、又申请鞍购买第二套稗(蔼含昂)绊以上住房的，贷把款首付款比例不翱得低于爸40%矮，房贷款利率提爸高拜10%把2007年10拜月奥国家发改委、商哀务部拔外商投资产业扮指导目录（芭2007

45、稗年修订）耙规范限制外资唉2007年11耙月碍财政部瓣廉租住房保障哀资金管理办法碍规定廉租住房保傲障资金实行专项皑管理、分账核算搬、专款专用，明绊确了廉租住房保吧障资金来源的八扳大渠道办2007年11傲月爸建设部国家发改皑委等九部门蔼廉租住房保障啊办法把廉租住房保障方扮式实行货币补贴拜和实物配租相结扒合搬2007年11疤月把建设部国家发改盎委等九部门澳经济适用住房凹管理办法邦规范经济适用房绊管理、严格购买佰条件3.2心理分析扒图表 SEQ 图表 * ARABIC 鞍37隘 心理分析结构跋图霸房地产市场参与拜三方的心理芭状态捌，是影响市场走邦势的内在因素，捌对市场皑短期内氨发展趋势起关键袄作用。

46、坝3.2.1瓣购房者心理分析稗为了解购房爸者对颁当前房地产市场芭的看法及斑其心理案特征，中国指数皑研究院对北京、颁上海、深圳、武挨汉、重庆等重点跋城市拟购房人群败进行了调查，调般查方式采用网络伴问卷调查和房展搬会现场问卷调查扳相结合，共收回癌7327有效问扳卷。调查结果显哀示如下主要特征安：挨（1）艾消费者依旧认为拜房价过高或偏高爱调查显示，北京啊、上海、深圳三凹城市认为当前房敖价偏高或过高的拌居民占85%以澳上，特别是北京凹和上海两大城市罢，认为房价偏高唉或过高的居民已哀超过90%。其扳中认为房价过高扒的比重：北京为八48.29%，败上海为65.2隘1%，深圳为4吧5%；认为房价拔偏高的比重

47、：北按京为45.45八%，上海为32八.10%，深圳叭为43%。与三斑季度调查结果相阿比，四季度认为佰房价偏高或过高鞍的消费者比例又捌有所上升。版图表 SEQ 图表 * ARABIC 哀38把 三城市消费者啊目前对房价的看隘法叭数据来源：中指爱调查坝（2）把房屋居住的刚性隘需求较大伴调查显示，消费巴者对于住房的刚白性需求占绝大比盎重；其中北京、白重庆居住性需求碍超过90%，上瓣海、武汉、深圳八分别为83.8肮5%、60.5耙6%、71%。阿受购买第二套住翱房政策实施的影般响，购房者的投巴资性购房需求在跋四季度得到部分班抑制。和三季度皑相比，投资需求柏比重在各城市都靶有所下降，其中阿北京投资性需

48、求绊仅占9.58%暗，重庆最低，仅疤为4.7%。此拌外，尽管投资性凹需求降低，各城芭市依然显示了较盎大的投资空间，氨例如上海、武汉肮投资性需求分别傲达到16.5%埃，17.83%搬，深圳则为29熬%。按图表 SEQ 图表 * ARABIC 挨39岸 五城市消费者芭购房用于居住与颁投资的比重俺数据来源：中指埃调查啊（3）扮中小面积房屋渐拔成购房者偏好蔼由于房价的不断盎增高和国家背“安90/70啊”拜政策的实施，大爱面积住宅需求有胺所抑制，中小面稗积房屋渐成购房癌者偏好。调查显袄示班，邦北京、上海、武斑汉、深圳购房者挨选择90平米以跋下的占40%以白上，而选择90唉-100平米的隘购房者也占据较扒

49、大数量，这些数跋据表明了中小面埃积、经济型户型瓣的房屋将在未来把市场中占据重要皑位置。拜图表 SEQ 图表 * ARABIC 颁40霸 四城市消费者盎购房面积巴需求特征背数据来源：中指凹调查啊（4）伴购房者翱继续持半观望态度吧图表 SEQ 图表 * ARABIC 爸41盎 三城市消费者叭近期购房计划情翱况背数据来源：中指岸调查叭调查结果显示半，岸六成左右消费者百选择继续观望，袄一年内未有购房版打算。未来一年靶内决定购房的比颁例北京仅为6.挨11%，上海较俺高，为35.6伴2%。可见由于安目前房价上涨过笆快，已经超出大碍部分普通市民的阿心理预期和实际伴购买力，并且，跋自10月份以来耙，全国楼市表

50、现版都不够活跃，尤啊其在深圳、广州蔼、上海和北京等袄一线城市，楼市办交易比较清淡，暗在武汉这样的二艾线热点城市，1坝2月份楼市也出捌现了捌“哎量价齐跌版”绊。摆3.2.2暗开发商心理分析奥对十余家全国性俺房地产开发商高跋层管理人员进行版访谈，结合房地氨产企业家信心调般查，统计结果显摆示，开发商哀对哎全国房地产市场邦前景看好，认为笆目前市场正处于昂阶段性调整拔；然而目前市场斑持熬续的观望气氛加挨大了企业的资金熬压力，因此有可搬能出现短期的调靶整行为；另外证袄监会更加叭严格柏的准入、监管体阿系也加大了拟上板市皑、上市哎公司的资金压力芭，阿给这些公司提出安了更高的要求。拌（1）啊开发商观望现象邦普遍

51、吧针对目前市场交胺易量低迷、观望瓣气氛浓厚的情况板，大多数开发商矮也选择放慢开发把节奏，推迟开盘霸时间，以等待市岸场出现板新的机会。澳图表 SEQ 图表 * ARABIC 般42傲 开发商新盘计吧划安数据来源：中指埃调查岸调查结果显示，绊在近期有新项目耙推出的开发商中柏，85.4%选瓣择推迟开盘，按埃原计划开盘的不般到10%。胺（2）艾降价销售，快速罢回笼资金袄部分资金有压力笆的开发商将降价岸销售，以便快速稗回笼资金以备它岸用，万科全国范氨围内的降价促销般活动就是很好的把例证。翱图表 SEQ 图表 * ARABIC 癌43办 万科各地楼盘柏促销情况版地区癌楼盘吧降价幅度哎北京肮四季花园案一次付

52、款，可优袄惠至7400元版/平方米，下降澳了10.8%暗紫台隘下调了500元俺/平方米熬假日风景敖一次性付款9.鞍3折，商业贷款唉9.6折霸深圳佰万科东海岸（四背期）袄均价降至480凹00元/平方米稗，下降4%摆万科第五园（三班期）昂均价降至110败00元/平方米凹，较2月份均价吧14000下降啊21.4%哎万科城御水湾别捌墅哎均价由4000八0元/平方米降蔼至36000元颁/平方米，下降安10%拌广州拌金色康苑鞍均价14000百元/平方米，下蔼调15%安稗20%吧成都罢魅力之城按报价4500艾败4600元/平隘方米，跌幅近3奥0%白武汉芭西半岛盎设立1000万跋元唉“案青年置业资金鞍”耙，资

53、助年轻购房霸人。吧氨联合各大银行提败供2成30年的芭按揭贷款及优惠艾利率八；暗盎签约后10个工阿作日内获2万元鞍“搬青年置业资助金唉”矮；癌斑2007、20挨08年结婚的新斑婚夫妇可获66案66元扒“坝新婚礼券鞍”啊。扒据测算，参加该罢项活动的购房者安享受促销优惠后靶，每平方米稗“唉暗降把”跋300元左右。挨魅力之城拜朗苑等蔼上海板白马花园公寓扒活动当天签约客暗户享受楼盘9.半5折的优惠斑，背万科之前的优惠氨活动包括首付5伴0%9.9折，皑100%9.8坝折和万客会的蓝肮卡、金卡享受折翱扣的优惠活动同霸时有效，并可与背此次活动同时使蔼用背。八花园小城阿四季花城胺新里程背假日风景百城市花园罢数据

54、来源：中指败调查矮在万科各地楼盘班降价促销，快速佰回笼资金，缓解俺现金流压力的同背时，也使其暗变被动为主动，岸主动出击面对市芭场，对市场取得蔼推波助澜的调整哀作用。受万科影败响，其他资金压澳力较大的开发商扮也有可能采取降按价促销的方式佰，阿以赢得市场，回百笼资金，响应宏阿观调控政策，稳吧定房地产市场运盎行环境。据保利叭地产靶近期跋发布的公告，目瓣前其销售压力熬十分巨大；胺远洋地产、富力叭地产、华润地产氨等这样的大品牌佰企业同样也都存霸在很大的销售压爱力。金地集团表翱示虽然不会完全扮追随万科降价步罢伐，但会根据不八同的区域、不同捌的市场来确定不俺同的销售方式，翱以加快现金流的百回收。巴（3）爸新

55、的调控政策下安上市、拟上市开袄发企业面临更加捌严格的监管体系拜房地产企业IP巴O及再融资审核八更加严格八首次发行的房地皑产类公司坝，针对其澳募集资金投向是稗否符合国家的产案业政策和投资管摆理规定，每一家安证监会都要送到爸国家发改委征求白意见艾；奥地产公司是属于版外商投资类的，叭还会同时征求商敖务部的意见，是拜否符合外商投资阿的产业政策俺。奥再对房产企业I罢PO和再融资审捌核过程中，证监爱会也非常关注这扒些企业是否符合碍国土资源部、建凹设部主管部门的胺有关法律规定。瓣例如会通过媒体埃或者中介机构通捌过各个方面核查斑这些企业，如发隘现囤积土地、囤艾积房源等行为，案证监会会劝告退俺出，否则不予核半准

56、企业融资申请胺。拔另外，在审核地拔产类版上市公司募集资瓣金投资项目的时笆候，要求耙投资项目必须四按证齐全。埃IPO在首次上拔市的时候土地使跋用权证必须拿到半，在已经上市的柏公司扳申请唉再融资的时候，笆要求必须拿到土巴地使用权出让或案者转让的合同，蔼这是使用权方面般，其它包括建设拔规划许可证、把施工许可证等证百件的齐全邦。百最后，罢证监会特别关注拔2008年国务啊院的三号令蔼关于促进节约用癌地的通知柏，伴在审核过程中提熬出了新的标准罢。阿凡是证监会手头癌正在审核的企业搬，以及下一步要巴申请融资的企业佰，都要求由中介笆机构，凹围绕国务院的三颁号令逐条进行调扒查颁是否符合国务院埃三号令。昂限制募集资

57、金用坝途吧证监会斑要求上市公司募埃集资金办不得购买土地的暗欠款或者支付用凹于新购买土地。摆如果擅自改变了跋募集资金用途，矮没有按照证券法袄的有关规定履行疤程序的，或者前摆一次承诺的项目办没有如期完成的疤、俺本次投资的项目蔼不可能按期完成拜的，都将影响到柏公司上市融资的背资格。跋加强信息披露透阿明度板上市的地产企业啊都要经历透明度叭的检验，袄关注重点是筹集拔的资金用于投资碍的项目、叭开笆发进度、翱项目资金的使用板计划，募集资金拌在招募书中披露案是否与计划一致瓣，筹集傲资金使用的项目吧的进展情况、八效益情况，是否癌跟当时招募书披鞍露一致，瓣这些证监会都会伴检查和核对。暗（4）捌房地产整体市场翱前景

58、看好盎看好全国经济发俺展形式哎经济的持续快速颁增长为房地产行败业发展提供良好邦的外部环境。耙图表 SEQ 图表 * ARABIC 氨44版 全国生产总值八走势稗数据来源：中指唉调查，国家统计摆局啊看好居民的消费拔潜力班图表 SEQ 图表 * ARABIC 疤45埃 全国城镇居民白可支配收入岸数据来源：中指叭调查，国家统计按局胺收入水平大幅度坝提高带来的消费熬结构升级和产业癌结构升级，从而般房地产行业消费鞍的持续快速增长鞍。碍看好全国城市化叭发展办城市化加速推进罢，澳带来大量房地产氨需求。板图表 SEQ 图表 * ARABIC 疤46拜 巴近年来稗中国城镇化率埃数据来源：中指败调查斑房地产行业在

59、国拜民经济中的支柱霸地位爸2007年全国佰房地产开发投资伴25280亿元稗，同比增长30矮.2%，占固定办资产投资18.拜4%。安固定资产投资是拔GDP的重要组昂成部分，是邦目前班拉动翱全国啊GDP增长的主熬要动力懊之一。笆图表 SEQ 图表 * ARABIC 芭47柏 全国固定资产跋投资与房地产开拌发投资把数据来源：中指癌调查，国家统计把局背3.2岸.3矮政府俺心理分析坝（1）长期以来般，政府将百姓住笆房问题推向市场捌，导致房价上涨按，住房问题严重熬。新一届政府倡佰导和谐社会、关傲注民生，针对不袄同收入阶层提供懊与其收入相当的把住房供应，以满芭足日益增长的住叭房需求，这是大瓣势所趋。昂（2）

60、2003柏年以来，政府针爸对房地产进行多碍次调控，但调控袄目标主要针对防暗止投资过热，搬使得岸住房供应量严重案不足，难以满足办人民的住房需求懊，导致房价过快般上涨，使得民众鞍、开发商对政府搬调控失去信心，般政府感到很大压稗力，因此政府这霸次将调控目标直背指房价，显示出拌较强的信心和决俺心。啊（3）虽然目前吧调控政策取得一熬定效果，但效果柏并不明显，需要凹一段时间加以巩案固，因此从政府百来看，会坚持并坝加强调控力度。氨（4）基于奥运翱会的考虑，政府扮在此之前出台调耙控政策可能性不隘大，预计在奥运癌会之后会根据市罢场运行情况进行案政策调整。3.3供求分析拔3.3.1把供应分析（1）供应量爸从供求角