企业另类融资-以房地产为例

1、 69/69企业另类融资挨（以房地产为例跋）胺上海真金资产管案理有限公司金鑫爱2013柏年笆12皑月熬非常高兴班有这个机会盎和大家瓣在一起学习讨论皑金融澳问题埃（微观金融白）拔,扳为贴近大家本讲啊座将介绍个人金埃融肮；熬开讲前几点说明岸：霸（敖1阿）个人情况的说昂明隘：傲（懊2霸）霸讲几个故事、问绊几个问题：翱（跋3癌）关于今天的讲办座：扒今天讲座想达到哎的目的：就是让澳大家能够有所收跋获！不枉这把2-3奥个小时的辛苦！巴具体说就是：了熬解金融的概念，霸知道企业融资的鞍方式，了解哎企业除银行融资碍外的其它融资方唉式即本讲座所说办的癌“爸另类融资肮”肮，了解个人投资懊理财的方式，最爱重要的是不管

2、是吧个人理财与投资氨、还是企业融资昂等跋活动，挨都坝要有金融的意识绊！比啊如芭说碰到某种金融拌工具或金融活动懊，就想起这是怎跋么回事，金融是斑个很专业的东西吧！搞明白了再下靶手！前言：金融常识几个现象岸金融是国民经济艾的懊“坝血液唉”昂，与经济人（经翱济组织、个人）敖息息相关（经济爱组织的金融活动拌属于公司金融，熬个人金融体现理瓣财与投资）；安从事企业管理的疤要懂金融，个人傲也要懂金融！叭几个现象：白（昂1斑）叭金融工具不断创盎新、企业融资方俺式日趋多元化版（银行贷款、信唉托融资、债券融捌资柏按票据、公司债、爸保险债券等、租暗赁融资、典当与百小贷、产业基金斑等）：挨2012挨年底耙租赁贷款邦突

3、破百1霸万亿敖、巴2013拌年癌6阿月近碍2败万亿元翱（袄560叭家资本充足率不爸足八1吧0捌%班）、保险债券计奥划胺2000矮亿（潜力万亿）隘、债券挨2把万亿（短期融资安券、中期票据等半）、信托资产瓣7.5扳万亿拌（今年三季度突凹破隘10案万亿元）摆、银信合作跋2绊万亿、委托贷款皑5阿万亿元、券商资碍管矮1氨万亿元、小贷稗6000芭亿（奥6000伴余家）、爸PE/VC1.柏34霸万亿元、其它民隘间借贷叭3爱万亿元（包含：哎典当行、邦P2P盎人人贷数佰亿元稗等）。这些现象氨就是现在流行的办金融术语搬“爸金融脱媒笆”柏、蔼“扮影子银行捌”拔（有人统计达爸30唉万亿元）。为企皑业融资带来便利艾、为

4、个人投资带颁来多样化选择（埃个人投资渠道不白再单一），笆为货币政策的实斑施带来难题！败先学习一爆光率哎高的专业名词盎“矮M2颁”胺（败我国对货币层次霸的划分是：哎 M0=百流通中现金；翱 瓣狭义货币（板M1敖）搬=M0+摆企业活期存款搬+矮机关团体部队存柏款白+伴农村存款绊+般个人持有的信用斑卡类存款；疤 稗广义货币（办M2澳）案=M1+俺城乡居民储蓄存氨款疤+背企业存款中具有般定期性质的存款白+跋信托类存款瓣+稗其他存款）。半央行货币政策首熬要目标是币值稳安定，控制货币流耙通量的最重要指皑标就是摆M2暗。今年中国的货矮币流通存量达芭100埃万亿（八2012澳年末哀97.4按万亿，未包括影俺子

5、银行）的规模笆、近乎耙GDP澳的两倍似乎不是霸那么正常的，说岸明了金融体系的拌效率（储蓄转化班为投资的能力和霸成本）还是有问绊题的。俺社会资金很充裕叭，但市场的融资鞍成本还是出奇的盎高（尤其是民营办企业，成熟市场板的资金成本和融熬资成本很少超过阿5%/百年）扮-隘抛开高利贷不说懊，这也从另一个拌侧面反映了中国盎金融的问题（金皑融深化的程度和胺金融效率均低）巴！凹（矮2百）个人理财产品八多样化柏：存款、碍银行碍理财产品、信托罢产品、私募投资按（蔼PE把、爸VC瓣）。还有参与版民间借贷肮，如，直接借贷伴、斑P2P懊、通过小贷公司颁和典当行的借贷按等（这些融资方败式很多是高利贷阿！）熬。暗前些年我们

6、还在扳经常抱怨我们的挨老百姓投资渠道八单一，现在看来蔼这种说法已经不把成立了！但似乎盎在池州还是成立俺的（金融不发达办），池州老百姓熬的投资渠道还是笆很单一的！傲收益是风险的溢案价、风险与收益颁成正比！（案例柏，周边出现了很暗多的高利贷，而瓣且出事的概率很案高！傲）注：影子银行：鞍宽泛定义矮：凡不在传统银拌行和金融市场（皑股票债券发行）氨之内的金融活动暗，规模巴30靶万亿；安狭义定义袄：游离监管之外皑的融资活动，在般目前中国较为严霸格的金融特许权班管制下，绝大多熬数金融活动都处柏于监管之下，真坝正构成影子银行爱的是各类民间金败融活动，规模大颁约疤5敖万亿。影子银行昂本身不是严谨的傲学术概念，宽

7、口鞍径反映了银行信昂贷和资本市场融颁资以外的整个社碍会的信用供给状暗况，但涉及的各斑类影子银行机制八各异，风险特征肮也不相同，不宜俺混为一谈。窄口颁径将问题集中在澳民间融资不利于扮对潜在风险的判佰断。影子银行最半早出现于柏80凹年代的主要发达颁国家，是资产证版券化的产物，盎08鞍年的次贷危机也肮是影子银行发展芭过度和监督滞后氨的产物！我国影拌子银行大规模出版现于俺2009罢年，按其根源吧：金融深化和金绊融体系效率有问扒题；货币政策和爱信贷政策不连贯班造成！百本讲座名为绊“板企业另类融资柏”氨，实则全面介绍佰“坝影子银行摆”拌，除介绍企业层芭面的融资外，还隘介绍作为当事人氨（投资人、管理败人等）

8、如何理解敖各类融资机制和翱技术上的剖析！金融的概念靶金融即资金的融啊通。融通储蓄与昂投资，将储蓄转绊化为投资，金融版体系的效率主要拌表现为金融机构暗将储蓄转化为投版资的能力（比例挨与成本）。肮笆金融机构的概念癌从经营的对象看班，金融机构就是版经营货币与信用拔的特殊企业；从矮经营管理的性质安看，翱金融机构就是经鞍营风险的企业霸。是媒介储蓄与吧投资的中介机构埃。金融体系阿由金融机构、金癌融业务组成。芭本讲义重点介绍八企业的另类融资蔼，即信托融资伴及类信托融资坝、夹层融资和基傲金或类基金融资办等。一、间接融资摆1拜、商业银行融资碍根据人民银行敖121哎号文件，银行不按得对房地产开发笆企业发放流动资鞍

9、金贷款。房地产跋开发企业从商业拜银行获得的贷款拜只能是开发贷款霸。翱奥前提条件：必要板条件、非充分条爸件拜（瓣1伴）项目本身的要皑求：非限制类的案房地产项目、且拔市场风险小、项背目投资方的实力凹强、贷款的偿债澳风险小（项目的唉抵押物充足）；扮（颁2肮）手续要求：疤“唉四证哎”版齐全（土地使用傲权证，建设用地盎规划许可证，工芭程半规划许可证，施俺工许可证）；澳（搬3昂）项目的自有资把金（指净资产）埃达到总投资的班35%奥。其它因素隘获得商业银行的笆开发贷款除满足癌上述基本条件外昂，还受到以下诸把因素的影响：（皑1捌）银行方面：包霸括银行自身的信伴贷资产结构（房哎地产贷款占全部按信贷资产的比例凹）

10、；银行内部对啊房地产行业的态扳度或看法；银行佰对开发贷款与按坝揭贷款的比例要捌求。（扮2疤）宏观金融形势拜。（捌3拔）开发商母公司阿的市场地位与品八牌影响力（中总艾行刚宣布重点支懊持的房地产企业办名单）融资特点邦规范，受到众多捌法律法规的管辖岸（如绊121办号文件，商业办银行贷款指引疤，房地产信贷阿规范等）；皑专款专用，封闭盎运作；蔼金额受到项目投半资额、抵押物的拜评估值、银行的懊审批权限等影响傲；融资成本最低；爱融资主体只能是叭项目公司。委托贷款敖 叭根据贷款通则瓣，企业与企业靶之间的借款不合安法芭（翱只是遇到诉讼时扒，高于银行同期奥同档贷款利率部搬分法律不保证，搬本金和合理利息颁还是受法律

11、保护邦的）爱，但现实中大量袄存在，涉及的利疤息处理，有的是稗打白条，有的以澳资金占用费名义奥收取，这些处理唉均不规范、且税蔼前列支受到限制爸；哀 澳如果是关联企业跋之间的借款，情凹况一：集团统一百受信、子公司使碍用；情况二：关耙联企业借款，借般入方借款能力受暗到注册资本罢50%般的限制，超过的暗不得税前列支；叭 癌建议：巴如企业和企业（傲个人）发生实际隘的借款业务，通皑过银行的委托贷跋款是最优选择（癌委贷的手续费也傲很低），但委托懊贷款的银行不承按担风险；岸吧村镇银行与小额蔼贷款公司蔼 板村镇银行胺设立的初衷是哀“背支农支小拔”熬，小贷公司的初暗衷是支持小微企耙业的，与房地产芭企业的资金需求按

12、不匹配。也不适瓣合一般的工商业半企业。如果临时隘周转，如败30安天以内（而且确颁实如果没其它办肮法），可以考虑拔！如流动资金贷俺款，不能续贷，拌只能先还再贷，扮一般扒2-7熬天，这样的需求半可考虑民间融资邦。柏村镇银行和小贷傲公司受到政策的板支持俺，目的是解决小艾微企业融资难的摆问题。但现实是安：很多村镇银行翱在实际经营过程澳中偏离了哎“埃支农支小扒”鞍的政策定位，爸“把支农支小柏”班贷款不足贷款额版的一半，有的甚案至变成高利贷的啊工具！颁2007版年把3把月埃1隘日第一家村镇银氨行（四川仪陇惠挨民）开翱业至今，规模不八断扩大，版2012拌年爱9拔月止爱全国共有俺799澳家按，哀2013鞍年靶

13、11吧月达到皑1000哎家（马鞍山的一坝家村镇银行）摆，扒银监会稗原计划是把2012皑年底板要达到邦2000白家。原因是快速艾发展中出现了很颁多问题，而且商版业银行兴趣也不坝大，已有的村镇昂银行扒“俺放大不放小、放伴富不放贫、放高扳不放低扮”疤的问题开始凸现蔼，甚至出现了大爸规模（福建漳浦氨出现了上百亿）白的违规票据贴现澳。监管层也基本俺是是把村镇银行斑当成农村商业银爸行来监管（但政颁策上又不如农商背行，农商行有央碍行的支农再贷款百）。拜村镇银行未能如暗政策所愿，现在瓣的发展也很尴尬吧，如黄河农商行奥的情况。氨小贷公司的问题懊就更加突出埃，变成了高利贷柏的代名词！大部案分小贷公司靠资拔金本经营

14、，无融巴资能力，重庆等柏地有盎50%癌的融资能力），斑如果不从事高利绊贷业务则很难赚胺钱。埃但也有个别地区俺的部分小贷公司胺经营得不错拌，如重庆，有暗50%皑的同业融资政策佰和融资能力，有白金融交易所对小按贷资产的打包交胺易，特别是有专伴业队伍操盘的公胺司就经营的不错拌，如重庆国信小氨袋公司去年的净班资产收益率就达蔼近斑30%瓣（最高利率扳25%耙、平均摆20%俺，杠杆率耙50%啊，贷款周转次数斑高）。扮江苏吴江的鲈乡皑小贷公司已挨在啊NASDAQ捌借壳稗挂牌上市叭(埃资产拔8000隘万氨USD,佰营收斑1200挨万扒USD搬，净利啊831哀万搬USD)板。以互联网为基白础的以阿里为代熬表的小

15、贷公司经叭营得不错（苏宁把、百度、腾讯、败京东等），澳但这不是小贷市氨场的主流，但为扮如何促进小贷公靶司的发展提供了霸经验！拌最新消息是山东捌江苏等地拟出政袄策，将小贷公司巴的融资能力最高败增加至绊200%懊、甚至可发行私翱募债。这样小贷巴的融资能力会大唉幅度提高！按还有投资担保公熬司问题也很多搬：叭担保澳公司本来是为企唉业和个人融资提罢供增信业务的，氨但现实中的投资翱担保公司很多变百成了非法集资和版高利耙9啊的工具。近几年肮全国各地发生的肮担保公司非法集安资的案子实在太扒多，很多事件直跋接影响到了当地佰的社会稳定。如爸，河南非常突出绊，袄2012耙年已爆发的担保背公司非法集资额癌度超霸100

16、鞍多亿、涉及的债岸权人成千上万，般上访和群众集会鞍事件也时有爆发板。隘本人的看法：把从市场角度看，鞍只要在法律法规矮和监管规则范围把内经营，村镇银坝行的上述现象无班可厚非。艾村镇银行和小贷阿公司毕竟带有公颁益和扶贫性质翱（村镇银行的出暗现就是借鉴孟加懊拉尤努斯的村镇败银行的成功实验半、还有国内的茅班于轼教授在山西搬的小额贷款公司袄实验）哎，扳如按照规定经营霸，村镇银行和小伴贷公司是很难赚碍钱的。否则就会懊出现疤“傲印度危机袄”哀和高利贷崩盘！哎举例：黄河银行翱参股的奥3搬家村镇银行。2、信托融资唉信托绊TRUST捌就是信任委托，巴是指委托人（一败般为有钱的投资拌人）将其财产委搬托给受托人（一袄

17、般为有信用的信笆托机构）、并按敖其旨意进行管理按的一种碍财产委托法律关碍系暗。艾巴信托关系的建立唉信托法律关系的疤建立一般涉及四坝位当事人，如按图一暗所示。敖信托投资公司：拔信托计划的发起懊人，信托资金或邦信托资产的管理半人；斑信托计划投资人拜：一般以有一定胺经济实力的个人拌投资者为主；爸信托计划投资对翱象（特定的投资佰项目）：可以是疤整个项目的收益俺权、也可以是股傲权的收益权；瓣信托资产的托管疤人：监督信托资岸产或资金的安全芭，监督信托各方艾按照约定的合同拌条款执行。信托融资特点哎信托计划一般为熬契约型（非公司搬型法律关系），叭有约定的收益率笆、期限等；叭非标准化融资合按同，非真正意义哀上的

18、基金；巴非标准化金融工版具（金融投资产凹品）；爸信托财产具有独摆立于信托机构或爱资产管理人的特昂点（属于信托公癌司的中间业务）哎；癌可以通过信托贷哎款融资（间接融蔼资），也可以通耙过股权信托融资背；安信托产品风险较伴大，需要提供充昂足的抵押和保证凹；鞍信托融资（相对把其它融资）具有扒极大的灵活性（傲根据企业的资金艾需求可设计出各啊种信托产品）；熬理论上：只要能斑产生收益的任何蔼财产都可以成为俺基础资产设立信版托计划）爸；扒“爸信托业的引用范笆围可以与人类的澳想象力相媲美岸”埃搬斯科特（美国信案托专家）绊“哎如果有人要问英隘国人在法学领域皑所取得的最伟大俺、最独特的的成暗就是什么，那就敖是历经数

19、百年发袄展起来的信托理般念澳扒。这不是因为信碍托体现了基本的傲道德原则，而是板因为它的灵活性奥，它是一种具有霸极大弹性和普遍芭性的制度捌”隘。叭唉梅特兰（英国法耙学家）岸无政策性的硬性拔标准，融资计划百设计具有较大的昂灵活性（可根据坝具体情况设计信挨托产品，适用于翱房地产、基础设把施项目、其它各靶种权益）。对房懊地产开发项目来坝说，搬“罢四证斑”哀不全或自有资金班不足的可寻求信白托融资（只是需捌要相关的专业知癌识的人，需要向白投资人披露有关伴信息）；蔼昂信托融资的局限背性罢信托投资公司开奥展信托业务受到叭一法两规、懊“氨窗口指导啊”爸及其他政策的约奥束，在目前情况芭下仍有诸多局限佰性。白融资额

20、度大大受扒到限制：芭单个信托计划的拜自然人人数不得靶超过氨50绊人斑（俺300阿万以上不受人数般限制）盎，合格的机构投败资者数量不受限哀制（投资一个信盎托计划的最低金般额不少于稗100啊万元人民币的自唉然人、法人或者班依法成立的其他碍组织）傲融资期限一般为翱2安年左右摆（规定不少于背1熬年）伴；瓣融资成本较高：啊信托公司要利润艾、托管人要收费翱、投资人要有比芭债券高的收益率斑；版受政策影响大（疤监管部门关注度耙高），要求不停邦地变，市场的应跋对策略或操作技芭术亦随之变；按不能上市流通（鞍不是证券化的金俺融产品）；耙发行范围受到限安制（私募，最便摆利的募集是通过岸银行代销或代收邦款）；半用于替代

21、房地产埃开发贷款的条件罢甚至比银行的开把发贷还苛刻（多斑了个二级资质的柏要求）。按邦信托融资的案例办1拔、替代银行开发俺贷款：澳项目公司案“氨四证柏”巴齐全，但由于单岸一股东实力一般熬难以申请银行的哎开发贷款，只能拔寻求信托融资。扒如：某信托公司白2011懊年年初发售懊“坝上海巴XX昂房地产贷款集合胺资金信托计划伴”柏，信托产品发行拔规模为埃0.9办亿元，主要用于拌上海某房地产项肮目的二期开发。傲在计划明细中，邦用款人为上海敖XX扮房地产有限公司碍，该项目公司是氨B半股上市公司下属唉公司。为使该信蔼托产品风险降至摆最低，产品设计般时采用了多重信背用增级（即增信百）的方式。即信败托协议规定：作背

22、为项目公司偿还啊贷款的担保，除百了项目公司与信翱托公司签订在罢建工程抵押协议扒，将其拥有的按XX跋项目土地使用权安及在建工程抵押绊给受托人外，项俺目公司的最终控翱制人又与信托签盎订了担保协议肮，即个人为信阿托贷款提供连带柏担保责任。据了办解，该信托贷款案的利息为案12%瓣，信托收益人的芭收益为巴6%岸左右，年限为哀2懊年。奥2皑、项目公司信托吧融资皑+坝银行的开发贷款芭：熬尚未四证齐全的爸项目公司为支付胺土地出让金或项鞍目公司自有资金懊未达标启动信托袄融资。采用股权捌融资唉+案回购的方式融资矮：信托公司发行凹信托计划将募集柏资金直接向房地跋产项目公司增资半扩股，融资用途隘或为支付土地出俺让金或

23、用于前期靶支出。增资主体凹是信托公司，但俺信托公司和收购蔼方之间会签署股敖权回购协议。岸保证措施，项目捌公司原股东的股瓣权全部质押，上蔼市公司的股权质岸押，实际控制人袄的连带担保，或败通过上市公司股巴权的受益权设立坝信托计划募集资奥金用于本案的融哀资用途。融资成碍本或利率或称预安期收益率随行就案市。如（案1笆）：某项目公司疤土地款矮2疤亿元，项目总投鞍资邦10颁亿元，项目公司捌自有资金搬1.5吧亿元未达标，只般能寻求信托融资矮2扒亿元（股权投入拌不能是借款），拔再申请银行开发拌贷款办6按亿元的最大授信板额度。如（搬2俺）某项目公司的扒土地款为绊4按亿元，项目总投柏资版10拌亿元，项目公司佰尚欠

24、暗2鞍亿元的土地出让挨金，项目公司只氨能通过信托融资皑2爱亿元，既解决欠疤缴的土地出让金败又解决自有资金背不足的问题。由斑于单一股东是知吧名的房地产开发靶商，开发资金仍皑然申请商业银行柏的开发贷款。艾3白、项目公司信托伴融资扮+斑信托贷款熬：上述案例中，笆如单一股东不是熬知名的开发商或绊由于银行融资受爸到各种原因限制霸，开发商无法申隘请到开发贷款，皑开发商只能再次般通过信托计划融暗资用于房地产项摆目的开发建设。柏4瓣、信托融资用于按并购房地产项目拔公司：背收购方通过某一扮资产（如上市公翱司股权或某知名巴企业的股权）的摆收益权设立信托摆计划融资用于收凹购某房地产项目半公司，或信托公扒司设立一集合

25、资板金信托计划将募哀集资金用于收购坝某房地产项目公笆司。收购主体是瓣信托公司，但信绊托公司和收购方奥之间会签署股权癌回购协议。按5唉、结构融资坝：华丽家族（佰600503S耙H柏）收购金叠房地坝产开发有限公司颁的案例（即是融盎资案例，更是通耙过信托平台和结板构产品设计规避敖有关规则的案例埃）背景：俺莱茵广场项目（半现华丽家族肮.按汇景天地）位于把卢湾世博板块，邦用地性质为综合隘（住宅皑4.6败万平，地上商业八3办万平，地下柏6碍万平）；哎项目为在建工程哀，土地款懊6拜亿元，已完成投罢资昂4斑亿元，项目总投扒资矮20班亿元；爸项目公司单一股巴东蔼 傲为美国富国摆WELLSFA佰RGO碍银行下属机

26、构（搬2008澳年金融危机时收半购爸WACHOVI傲A捌银行），华丽家罢族为代建方，柏2009鞍年初富国银行颁 碍欲以不良资产处澳置（通过斑“隘五大行肮”癌中介平台）；唉华丽家族欲购买搬该项目，但华丽肮家族不便于直接邦购买（也无资金奥），华丽家族的般大股东南江集团安也不能直接购买叭（触及同业竞争挨，仅有少量资金癌）；挨在华丽家族的支拜持下建行期下的搬建银国际以摆14案亿元的价格竞得拔该项目，因外资俺不愿担保，收购颁项目的方式为在霸建工程转让；叭完全取得项目的叭资金需求为盎14八.42澳亿元翱(败契税胺3%)把；方案：耙建银国际通过间八接设立的新项目瓣公司上海金叠房罢地产开发有限公百司收购再建工

27、程阿项目；半建银国际通过银半行理财产品融资佰解决项目收购资哀金；皑建设银行浦东分伴行发起设立两个扮理财产品，产品岸1败的理财计划金额板为斑7疤亿元（期限半年叭，年化收益率为把4%肮左右）；产品百2傲的理财计划为结皑构性产品，金额胺7.5捌亿元，其中优先伴级叭6.75爸亿元、次级哎(罢劣后级凹)0.75袄亿元，期限为半2唉年、但可于满一霸年后提前结束。伴南江集团认购全阿部的板0.75按亿元次级分额，氨并由南江集团及哀其一致行动人提埃供华丽家族限售盎流通股罢1敖亿股作为南江集百团（或其指定的稗第三方）一年后阿回购的担保；拜产品袄1百和颁2翱于案2009胺年般10爸月熬8安日募集结束，并耙于同日以产

28、品把1暗和捌2哎分别设立单一信斑托，产品扮2挨通过中信信托直安接增资项目公司肮金叠公司，产品败1靶通过中信信托以稗信托贷款的方式肮贷给项目公司。瓣项目公司向建设巴银行浦东张江支唉行申请俺11颁亿元授信额度的吧开发贷款（暗3扮年期、基准利率哀、在建工程抵押摆），第一笔贷款安7靶亿元直接用于偿板还阿7班亿元的中信信托啊的短期贷款（实坝际按3蔼个月即结束了产芭品奥1挨的理财计划）；挨2010暗年捌10捌月，南江集团指佰定华丽家族与其八共同收购上海金唉叠房地产开发有蔼限公司，华丽家败族收购稗51%盎（因触及上市公叭司重大资产重组笆而减少爸2癌亿元注册资本）癌。该项目可为收笆购方华丽家族和颁南江集团带来

29、约霸10奥亿元的净利润（俺已扣除融资成本靶约拌1捌亿元）。袄隘信托与政府融资艾平台爱地方政府融资平稗台，是指各级地暗方政府成立的以八融资为主要经营吧目的的公司，包吧括不同类型的城爱市建设投资公司颁、行业建设投资八公司、资产经营吧公司、土地开发叭公司等企事业法佰人机构，主要经耙营收入、公共设袄施收费、财政性熬资金、土地整理罢或土地出让收入懊等作为还款来源昂；有人测算：政般府债务达背11鞍万亿，证信合作哎近芭几年飞速发展，疤粗略估计存量达岸4000稗亿或更多！艾政信合作的主要白形式有三种，其芭一为信托公司参昂与地方投融资平芭台下属项目的设扒立或增资扩股，吧由平台或平台的昂国有股东承诺到耙期溢价回购

30、股权霸；其二为信托公巴司向平台发放信按托贷款，由地方唉政府或平台承诺暗到期偿还；其三按为信托公司受让皑地方投融资平台巴的地方政府的应坝收账款债权，到背期由地方政府偿胺还平台公司，再霸偿还信托资金；霸监管层对政府融绊资平台的态度复拜杂，稗2008扮年四万亿催生的败地方投资大跃进搬导致地方政府建拜设资金捉襟见肘搬，特别是非碍100背强县级融资平台颁，因不能发城投跋债，信托是其最扒好的选择（和城吧投债相比，信托安成本版811%凹相对较高）！监拜管层发过很多通跋知规范平台融资版、控制融资风险挨，特别是银监部暗门对平台贷监管疤越来越严，对待啊证信合作相对宽巴松（拌理论上讲澳：信托是不承担稗风险的、风险由

31、霸投资人承担，但搬事实上的稗“摆刚性对付邦”胺弱化了投资人的笆风险）。但斑2012敖年俺12班月哎24拌号四部委阿关于制止地方疤政府违法违规融疤资行为的通知埃即哀463班号文，再次重申氨政府不得以任何哎形式（担保、决阿议、安慰函等）罢为平台公司的信笆托融资提供担保伴。受此影响，今板年政府基建类平瓣台信托出现明显扒的下降，信托公巴司对融资方的资艾质及信用情况提矮出了更高的要求巴，有效控制了风板险。但爸“般上有政策，下有柏对策疤”扮一贯是我们的国爸情，现在出现了胺一种创新的合作摆模式岸“扮有限合伙啊+胺平台（如是债权叭则可通过银行委佰贷）绊”佰替代证信合作模癌式。颁在下面介绍有限败合伙制基金后再隘

32、回过头来分析这扮种创新模式。败举例：苏州太湖岸新城基础设施建熬设发展基金啊有限合伙制基金巴规模扒：扮4挨亿元，可分成不捌超过埃6邦只基金，每只基胺金人数不超背50埃人，以便于募集笆（降低投资人门扮槛）；板管理人：金城财翱富与太湖城投（班土地开发商）；坝基金投向：太湖啊度假区舟山花园扳二期拆迁安置房霸及配套用房项目稗；案基金投入方式：稗基金通过商业银安行向项目的土地罢开发商提供委托艾贷款；败还款来源：度假办区财政分局吧8扒亿元债权收入，啊预计袄4背亿元的土地出让翱收入；安保证措施：吴中搬城市建设发展投颁资有限公司，吴佰中区财政局经区蔼人大常委会批准暗向基金提供还款疤担保鞍（兜底）绊；其实：所有保

33、肮证措施全部与地叭方政府担保有关颁！只是银行委托办贷款时未必知道鞍基金后面的担保案措施与还款的具啊体来源，银行未柏必承担凹463佰号文的监管义务般与风险！而基金板的监管是若监管背，如成立普通的扳有限合伙基金仅唉在当地工商部门跋登记注册即可。肮本人对证信合作氨类融资风险的看按法把：不会出现系统绊性风险，但可能袄出现按时兑付风挨险。个人投资者唉可选择经济实力挨强的、风险控制靶到位的证信理财背产品！斑稗我国的信托和国挨外信托的区别疤我国的信托出现搬在改革开发的白80傲年代，原名扮“般信托投资公司搬”胺，有信托功能有版投资功能，耙90背年代金融混乱与拔信托公司的乱投哎资和监管跟不上稗有关。阿作为巴“佰

34、坏孩子伴”啊的信托经历过阿7皑次清理整顿，经敖过最近一次把整顿后的信托瓣要求啊定位于真正的受癌人委托业务，公啊司纷纷更名邦“疤信托有限公司唉”罢。今天的信托已霸经成为扮影子鞍银行的重要组成案部分，变成了企扳业融资和个人理背财的主要渠道。巴而国外的信托和袄我们的业务差别鞍很大！岸中国的信托是金鞍融机构、从事的霸全能金融业务，柏横跨货币市场、跋资本市场、实体盎经济等领域，靶国外的信托既是罢法律机构（很多胺信托脱胎于律师柏楼）也是金融机俺构，作为民事信板托稗国外的信托真正阿体现了信托受人氨委托即颁T坝RUST白的本意，即纯粹绊是独立的第三方案受托人，一般不埃为委托人理财、哀主要替委托人代扒持资产。如

35、，梅八艳芳信托、肥肥盎信托拔、李嘉诚家族信伴托罢！澳作为金融信托更案多的是银行的附岸属部门从事金融邦业务。艾爱信托氨“矮刚性兑付蔼”阿及风险分析坝近一年来，伴信托频频暴出兑按付风险、信托公凹司不得不诉诸法坝律追偿债权的案昂例（也有信托公隘司采用：发新补隘旧、或自有资金癌先行兑付按、拌或找第三方接盘八、或信托资金池暗接盘等）。如把12跋月底八中融信托拔（青岛凯悦项目笆，未按期付本息袄，结果拍卖抵押哀物），鞍中信信托拜（青岛舒斯贝尔斑，历经三次拍卖绊才得以收回本息啊），班中信信托笆（湖北三峡全通把项目，有地方政唉府背书，现还在跋处理之中），扒安信信托昂（昆山纯高财产哎收益权项目，打拔官司还没完），

36、袄中诚信托皑（诚至金开阿1按号矿业信托拜30昂亿元，工行发的熬，交易对手山西阿振富矿业的矿权扒有纠纷，老板涉案高利贷，现在还奥没处理方案），摆新华信托案（上海高远项目叭，正在打官司）矮，版陕国投背（河南裕丰项目隘，未付本息，捌6班亿元自有资金先版垫付），很多信埃托出现过用自有啊资金先行兑付（暗似乎中信信托比跋较强势傲坝不用自有资金）疤。鞍。虽然出事或出靶现兑付风险的信八托产品不少（总盎体比例还很低，暗但依然有很多信疤托处于风险中）蔼，但最终的结果百似乎都未出现无傲法兑付的情况，拔即通常说的百“板刚性兑付扮”哀。按理说，信托班公司只要设立信班托计划时合法合俺规、管理时规范靶、尽职尽责，那氨就无义

37、务在信托碍产品出现无法兑爱付时由自有资金岸垫付或承担兑付隘责任！那么，埃为什么？霸会出现昂“矮刚性兑付吧”班？刚性兑付已经懊成为行业的潜规搬则了，（扒1鞍）金融机构的信暗誉，否则难以发皑行新产品；（胺2皑）监管机构降低罢监管评级，难以昂开展业务；（叭3罢）自身有风险控案制方面的缺陷。傲白类信托业务艾败券商资管及基金案子公司资管白2012拜年奥10颁月，证券投资邦基金管理公司子搬公司管理暂行规安定出台，基金翱公司可以设立子八公司从事专项资癌产管理业务，这伴意味着子公司可岸以开展和信托公捌司类似的业务，办即发行绊“败类信托班”疤产品。从投资范八围上看与信托无唉异（主要是房地叭产、基建、委托背贷款与

38、投资）；柏从产品设计上看疤也没什么差别，艾只是发行主体不懊同。对投资者而败言，叭“袄类信托爸”办与传统信托的差伴异主要表现在：跋（耙1佰）资管不受净资哎本的影响；（盎2稗）传统信托只能哀有拌50半个澳100300百万元（不含安300邦）的投资客户，颁“袄类信托拜”白最多可以有袄200袄个，资金门槛相扮对低点。敖“袄类佰 懊信托搬”拜与传统信托对坝300唉万元以上的特定摆客户均不受人数碍限制；（般3按）盎“拌类信托矮”版需要到证券协会摆备案；（霸4碍）鞍“懊类信托扮”捌给客户的收益率按相对高些。奥“笆类信托昂”稗主体的资本无法吧和信托比，前者扒注册资本多在罢2000俺万元以上（规定瓣2000胺万

39、）搬1百亿元以下。前者叭开展业务的人才芭大多从信托公司百挖来的，人才相叭对短缺。前者的邦为尽快做大规模吧其风控能力相对班滞后。败象信托一样，类哀信托业务不得把“哀以任何方式承诺暗委托资金不受损熬失，或以任何承案诺委托资金的最半低收益矮”胺，但实际上，很澳多机构均以半“胺预计收益率阿”矮来打擦边球！变颁成了事实上的固背定收益产品！券肮商创新业务基本艾上通道业务，虽稗然发展快（子公哀司管理资产已到跋3000邦多亿了），但问八题多多：（熬1板）费率低（办万五！摆）赚吆喝；（吧2奥）风险管理跟不百上，拿不到好项绊目（前不久厦门啊国际银行委托给隘上海证券的啊10百亿资金差点被骗瓣！）；（澳3搬）募资渠道

40、有限蔼。对投资者建议：哀同等收益下，传澳统信托更具安全叭优势！绊信托目前还有伴“爸刚性兑付般”版的潜规则，澳“懊类信托凹”奥尚未到兑付的时搬间，即使出现兑跋付问题。叭“巴类信托吧”办亦无刚性兑付的斑能力！案选般“扮类信托伴”胺要看发行主体的把资质（国企背景拔要好些）、看销奥售机构（知名财拔富管理机构更可案信）、基础资产奥及项目风控措施吧（融资主体、融哎资用途、第一还拌款来源、抵押与邦担保等措施等）跋。关于钱慌般6.20翱钱慌的解读很多阿！直接原因是银鞍行的流动性管理矮出了问题，主要啊原因可能跟拌“扮影子银行拜”叭有关，特别是银八行大量的理财产坝品与投资出现的败期限错配有关！袄短期理财产品翱岸长

41、期的投资（信胺托产品、同业资傲产、各种债券包啊括中长期的城投叭债）。所以抗流瓣动性风险的能力跋大大下降。根本昂原因还是银行的暗经营管理出了问叭题！（败贪婪？经济形势坝判断？搬）笆碍新金融或互联网佰金融靶互联网金融艾是当下非常新潮叭的词儿。互联网扮金融就是基于互罢联网的金融活动凹。百广义上理解鞍：指依托互联网蔼技术开展的金融叭活动，包括网络盎银行、网络支付伴、网络证券、网熬络基金、网络保俺险、网络投融资柏、网络金融资讯爸及其它外延服务啊等。唉狭义上理解案：指互联网企业扮向公众提供金融胺服务的行为，其奥典型的应用模式捌有第三方支付平凹台、移动支付、隘人人贷、众筹融佰资。互联网技术瓣主要就是依托云俺

42、计算、大数据、案电商平台和搜索把引擎等。互联网坝金融为用户提供伴了快捷的服务，傲也为金融活动的唉当事人（如资金翱的提供方、使用翱方）提供了新的霸市场机会，其对颁传统银行产生了隘大的冲击，埃“肮如果传统银行不啊改变的话，旧会阿成为叭21巴世纪一群将要灭绊亡的恐龙袄”暗（比尔扳.办盖茨），败“盎如果银行不改变皑，那就让我们来熬改变它啊”背（马云）。白这里我们主要介爱绍：绊P2P瓣网贷平台熬P2P胺，版是个隘互联网语言（邦peer to摆 peer碍），爸P2P背借贷就是点对点懊的民间借贷，八P2P暗网贷平台就是借伴助第三方（网站白）中介，借款人白在平台上发出借般款标，投资者进癌行竞标向借款人吧放贷

43、的确行为叭。与之相关的手柏续均通过网络实扮现，它是随着网癌络技术的发展和唉民间借贷的兴起按而发展起来的一袄种新型的金融模扳式，也是未来金哎融服务发展的趋俺势之一。哎P2P斑网贷般起源于瓣2005坝年英国的板ZOPA艾（其业务已扩大艾到意、加、美、按日等国，每天现鞍上投资额扮200拔万英镑），在该哀网站上，投资者般可列出借款三要邦素（金额、利率斑、期限），而借皑款者则根据用途摆、金额搜索合适败的贷款产品，网败站则向借贷双方霸收取一定的手续艾费，而非赚取利艾差。哎2006澳年按P2P扳网贷平台闯吧入国内，奥2011矮年进入快速发展熬、版2012肮年爆发、按2013吧年疯狂。目前全绊国有安2000坝

44、家左右（除偏远背的几个省区外几爸乎每个省都有，澳粤浙最多、苏京凹鲁沪次之），活邦跃的按400巴家左右，今年下办半年则是每天开办3-4摆家、倒闭耙1叭家（仅熬10稗月份就有柏20熬多家出现倒闭）扒。预计今年全年拔累计成交量将达败到唉1000-12巴00耙亿元，其重要来疤源则是民间借贷靶的网络化，有人扒预计安5澳年后可能会达到芭数万亿元。倒闭八的原因很多，主挨要还是偏离了巴P2P靶网贷案的本义芭！如铜都贷是由吧铜陵苏信投资管芭理有限公司搭建矮的网络平台（法矮人代表：陈玉根百），运营的章程拌规定：本金保障蔼措施为：阿VIP版会员（熬160蔼元伴/凹年会费）所有投搬资享有本金及利盎息的全额补偿，般非案

45、VIP哀会员如出现逾期拔则垫付投标本金笆的皑50%叭。这种商业模式艾实际上偏离了真拔正的扒P2P柏网贷，平台收取碍利息差，变成了爸金融机构了！绊据了解，铜都贷般的贷款很集中（癌可能对象是一家佰房地产企业），傲借款人资金链断摆裂还不起款直接靶导致平台倒闭。埃还有人说铜都贷氨涉嫌稗“霸自融盎”跋，触及非法集资罢（非法吸收公众矮存款）。般在无监管或野蛮盎经营的情况下，唉经营不到熬6斑个月即出现倒闭傲、投资者本金拿翱不回来也是很正翱常的事！从总倒半闭的情况看，目澳前倒闭的大都是澳新上线不久的平傲台，它们为吸引皑人气，年贷款利翱率出到唉30%40%翱，有的甚至高达半60%板，而白皮书百统计般16昂家瓣P

46、2P白借贷机构名义利奥率显示，大部分皑年化利率均保持敖在安12%笆把22%绊。皑这里瓣有佰 斑两敖个不错的案例安:啊案例岸1:佰开鑫贷佰案如何让资金对接邦实体经济百 巴2012班年艾12俺月，开鑫贷上线阿。它的主办单位伴是江苏省金融办般联合国家开发银捌行。成立皑的目的靶就是：引导民间罢借贷的健康发展稗，拓展小微企业佰融资渠道。它的蔼意义在于，地方百政府正在积极探柏索搞活并规范地瓣方金融发展的道背路。拌目前开鑫贷坝运作了伴11埃个月，至隘10扒月般25颁日为止成交拌1162扳笔，投资用户半2303版人，完成蔼5468按笔投资，借入用罢户案734坝人，通过开鑫贷爸平台向柏“白三农澳”半和中小微企业

47、投澳放了交易金额隘17.56罢亿元。平台投资凹人的平均收益率皑在哀10.69%胺，借入人平均成啊本蔼14.45%(瓣含担保费扒)癌。已还款哀3.79敖亿元，无逾期贷凹款。败吧其运作方式是政拔府引导、市场运扒作、摆IT啊支撑、网络化服稗务，采用线上与安线下相结合的方搬式。柏开鑫贷平台哎做法是不接触客哀户资金，资金全扮部通过江苏银行癌，在江苏银行里芭开立账户，进行稗清结算账户。而唉作为委托资金管芭理银行的江苏银罢行是江苏省的地搬方性商业银行。扳至于熬P2P胺行业讨论热烈的唉“熬线上佰”“皑线下班”拌模式，开鑫贷都罢采用了：在伴“芭线上耙”挨，出借人和借款搬人通过互联网提暗交资金信息在网坝上进行撮合

48、碍;靶在按“奥线下癌”案，通过遍及江苏邦全省的小贷公司靶提供贷前调查、邦贷后跟踪、贷款扳担保等服务。跋项目规定拌:盎开鑫贷平台鼓励唉和引导民间富裕耙资金流向三农和百小微企业，支农斑支小。平台最高把借款额为般300唉万元。目前，开半鑫贷平台平均借板款额度为办145案万元，最小借款熬额度翱2唉万元。敖利率规定岸:伴开鑫贷规定借款柏利率不得超过笆11%靶，出借人利率收皑益空间保持在靶8%11%按，这最终确保了爱借款个人或中小安微企业的综合融鞍资成本不高于背15%碍其中的埃11%坝作为利率，剩下袄4%隘左右是服务费。摆风险管控扮:扮平台上的项目斑是由江苏省优秀般的小贷公司推荐拜自身的客户佰,胺在这办些

49、矮小贷公司的有限般资金放完了后斑绊所有的小贷公司版都受困于资金来翱源不足难题，这爸些小贷公司可推板荐自己的客户到俺开鑫贷平台上借板钱。稗案例唉2:隘 袄招商银行伴”P2P班网贷平台坝 搬因为看好网络平暗台贷的前景，不般仅网络巨头纷纷吧涉足版P2P暗网贷平台（阿里哎和拍拍贷在谈、艾腾讯和人人贷在敖谈），银行也纷唉纷行动起来，如拜招商银行的啊“叭小企业百e爸家芭”柏金融服务平台上凹，斑9皑月皑17俺日开始提供类邦P2P盎贷款的投融资撮把合服务。八对于招行试稗水，业界认为，拌其用意与互联网斑企业争夺挨P2P芭平台的高风险收懊益相比，恐怕大捌有不同，更可能鞍是基于留住小微班客户的意图。埃而目前跃跃败欲

50、试，意图跟进巴招行产品的银行背，不在少数。阿至今，招行翱名为班“哀e+安稳健融资项目俺”靶的投融资平台已伴完成耙6背期项目发行、融岸资，版6跋个项目全部投满胺，融资金额已经澳达傲1.2937摆亿元扒;癌融资期限均在扮180班天左右蔼;按约疤200摆个投资人参与出办资，最低投资规版模为翱1唉万元，预期年化碍投资收益率为案6.10%埃瓣6.30%爱。啊而第背7瓣个线上融资项目安也于近期完成，版此项目融资金额佰为俺1454瓣万元，预期年利按率为佰6.25%皑。迄今为止招行疤这个线上贷款平扒台共融资办1.4391皑亿元。暗 摆 扮“笆从业务实质上，岸招行的皑P2P罢服务更接近于资搬产证券化，银行爱从事

51、该业务的出巴发点主要是监管跋套利，项目来源瓣可能是既有的小白微业务，在这一稗点上与此前互联翱网企业的矮P2P敖实践存在明显区凹别。氨”爸简单地来说，招耙行试水瓣P2P把，并非为了半P2P百平台做搓合带来皑的颁“败蝇头小利霸”摆，而可能是为了坝自身的小微贷款斑需求另谋出路。艾由于银行额度、八存贷比限制，使案得银行一部分贷拜款需求得不到满哎足，所以通过拔P2P败业务来满足这种案需求，还能从中艾收取一定的手续暗费，创造一块增哎量的中间业务收爸入案总结一下国内的澳P2P跋网贷并给出建议疤：哎真正的吧P2P八网贷：通过网络霸平台为投融资双颁方提供中介信息奥服务，撮合投融暗资双方。通过数挨据分析挑选合格颁

52、的借款人，借款哎人知道自己的利败息及成本、投资哀人知道他投资的唉资产或投资的风爸险。扮P2P挨网贷鞍不是金融机构；扳P2P拜网贷哀不般对投资者的本利疤提供担保；唉P2P鞍网贷安的赢利模式是收般取双方的服务费吧用（不赚取利息熬差）；伴P2P安网贷袄不开营业网点，皑完全是线上操作芭（线上门槛实际坝很高！）；蔼P2P哎网贷哎风险评估的岸手段是数据分析扳或向第三方购买敖借款人的信用数矮据；投资人和借哀款人的利率反映叭的是市场利率。扳国内的叭P2P百网贷情况：与上敖大不同：准金融半机构、平台或第疤三方对本息担保唉、主要赚取利息扮差、线上（找投办资人）线下结合稗即扮020罢、风险控制以线叭下见面判断信用疤

53、状况、投资人贪罢图高回报借款人巴许以高利率。背99.9%皑都是这样（把民蔼间借贷搬到网络版上罢了！不是真敖正的互联网金融凹）！似乎国内仅凹有一家即翱2007巴年懊6碍月第一家上线的阿、把陌生人的借哀贷搬到互联网平啊台的跋“挨拍拍贷按”半！该平台成立俺6按年来累计成交仅熬6百亿元，平台平均佰借款额度为凹1邦万元、区间肮0.3-50板万元，典型的小背微金融。目前仍鞍处于艰难成长中隘！般国内的般P2P氨网贷，很难界定班是直接融资还是拌间接融资。澳建议：目前的爸P2P跋网贷风险高，一搬般不适合普通的百投资人投资。如霸果未来行业规范俺了、或成长出有癌良好风控能力的半大平台（如阿里笆等背景的互联网霸公司开

54、办的平台搬）、获有政府背把景的耙“敖开鑫贷吧”拔可以参与。碍P2P拔网贷的监管：艾目前国内的网贷伴处于般“埃三无般”氨状态，国外的网俺贷也大多处于弱爱监管状态。可能芭是银行受到冲击隘不小，银行恐向叭监管部门霸“板告状敖”版。伴11澳月跋25矮日，在银监会周碍一牵头的九部委凹处置非法集资部绊际联席会议上白,版央行条法司将包爸括理财扒-哀资金池模式在内唉的三类情况界定扮为啊“瓣以开展澳P2P傲网络借贷业务为昂名实施非法集资半行为耙”佰。央行对澳“跋以开展把P2P凹网络借贷业务为安名实施非法集资颁行为般”背作了较为清晰的敖界定：瓣第一类稗为当前相当普遍疤的理财氨-案资金池模式，即邦一些按P2P耙网络

55、借贷平台通爸过将借款需求设哀计成理财产品出八售给放贷人，或跋者先归集资金、捌再寻找借款对象奥等方式，使放贷搬人资金进入平台拔的中间账户，产袄生资金池，此类昂模式下，平台涉埃嫌非法吸收公众叭存款。阿第二类班为不合格借款人矮导致的非法集资奥风险。即一些矮P2P佰网络借贷平台经巴营者未尽到借款熬人身份真实性核斑查义务，未能及埃时发现甚至默许哎借款人在平台上安以多个虚假借款芭人的名义发布大碍量虚假借款信息伴（又称借款标）扮，向不特定多数坝人募集资金，用胺于投资房地产、昂股票、债券、期绊货等市场，有的半直接将非法募集奥的资金高利贷出矮赚取利差，这些唉借款人的行为涉挨嫌非法吸收公众板存款。鞍第三类碍则是典

56、型的庞氏背骗局。即个别艾P2P暗网络借贷平台经拌营者，发布虚假唉的高利借款标募澳集资金，并采用吧在前期借新贷还般旧贷的庞氏骗局爸模式，短期内募鞍集大量资金后用叭于自己生产经营把，有的经营者甚半至卷款潜逃。此鞍类模式涉嫌非法哎吸收公众存款和班集资诈骗。板12扳月百18八日，上海市网络佰信贷服务业企业半联盟发布全国首败个网贷行业自律澳标准拔败网络借贷行业扳准入标准（以背下简称标准背），具体确立网扒络借贷行业经营隘红线，规定联盟板内公司版不得以任何方式艾挪用出借人资金蔼，必须建立自有白资金与出借人资澳金隔离制度，不柏得以期限错配方扒式设立资金池。昂同时案,挨联盟积极筹备并班参与建立网络借安贷服务机构

57、破产凹隔离机制。坝总结一下个人理坝财的建议：霸5把万以下的投资人败：肮阿里的颁“芭余额宝扮”巴等年化碍5%啊左右（百度的理埃财产品等般8%摆难做到，风险小挨主要是对接货币案基金的）拔埃招行的翱P2P绊网贷平台（奥6%罢左右）及翱“跋开鑫贷碍”八类平台昂半银行存款（定期啊3%扳左右、活期稗0.3%埃左右）；伴5敖万以上的投资人按：般银行的理财产品芭（半年期、年化碍5%按左右，标准和非板标均可）哎熬阿里的余额宝等哀挨为数不多的几家班P2P扳网贷平台；绊100傲万元以上投资人俺：信托产品和类捌信托产品捌10%癌左右（看：用款岸方的资信、投资把标的或基础资产阿、管理人把，对信托类信托斑基金组合方案要艾

58、好好辨别，同等斑受益的前提下首傲选信托、信托应绊选风控好的信托柏）、固定收益的巴地产基金、斑VC/PE埃。翱工薪阶层不建议拔炒股票、小贷担斑保等高利贷投资懊，不谋求吧15%罢以上的投资收益案（瓣15%耙以上的投资请做扳好本金回不来的摆准备！）二、直接融资霸直接融资的具体班方式，如拜图三鞍所示。败股权融资重点介唉绍懊IPO啊及借壳上市、国白内外房地产产业板基金、房地产信鞍托投资基金稗REITS靶；债务融资重点胺介绍公司债券、爸预收款和商业信板用。安1爸、拜IPO拜及借壳上市（国斑内与海外）哀耙主板岸IPO奥的必要条件板符合国家产业政袄策；拔已经改制成规范背的股份有限公司邦（有一系列的条澳件），经

59、一个完挨整的会计年度的岸辅导；把发行后总股份最搬低按5000奥万（千人千股）傲；艾发起人股份不少板于稗35%耙，首次发行股份坝不少于隘25%班（大型国企除外俺）；摆连续三年盈利，拌净资产收益率不俺低于扒10%把；IPO的优点拜成为公众公司意碍味着公司资产证扮券化、发起股东埃或创始人很方便爸退出；巴溢价发行股票、隘募集发展所需的叭资金；阿发行新股的成本班相对低（但过程芭慢长）；板提供了资本运作安的平台，提供了盎继续再融资的平巴台；半上市公司的治理搬、和管理将得到啊规范，经营管理靶受市场的监督与蔼影响；笆免费的广告效应爱。跋扒IPO办的成本与可能性败让出公司部分所叭有权、及相应的班收益；斑接受外部

60、股东及半市场的监督；百规范的信息披露矮使企业的日常经埃营规范化、并增熬加相应的成本；爸IPO绊的市场化程度仍肮然较低；哎虽然其它行业的坝公司上市越来约佰容易，但房地产霸企业的上市难度按仍然较大。背拜中小板与创业板半中小板的条件叭：属于主板，持吧续经营昂3办年以上，最近败3蔼个会计年度净利肮润为正且累计超唉过敖3000凹万、经营活动产懊生的现金流净额拌超过伴5000把万（或近奥3邦个会计年度营业懊收入超过爸3耙亿元，最近一期奥不存在未弥补亏啊损，最近一期无绊形资产不超过净拔资产的袄20%唉，发行后股本艾5000巴万以上，有完整绊的业务体系和独傲立经营能力，近扒3阿年主营业务和高埃管及实际控制人啊