标杆房地产企业之成本管理

1、.：.；标杆房地产企业之本钱管理随着中国房地产市场由生长期步入成熟期，市场竞争日趋猛烈和规范化。在这种情势下，房地产开发企业要想获得稳定的运营利润，除了必需亲密关注和研讨消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该降低开发本钱，严厉控制各项费用支出。“利润销售收入本钱费用这一简单公式，充分反映了本钱管理的重要性。房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为以下几个大部分：土地本钱约占工程总本钱的30-35%左右、前期费用约占工程总本钱的2-3%左右、工程本钱约占工程总本钱的50-55%左右、营销本钱约占工程总本钱的5-8%左右、管理本钱和财

2、务本钱。从本钱的属性来看，土地本钱、管理费及财务本钱在工程初期即可大部分确定，其动摇幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程本钱、营销本钱那么会由于工程本身情况、涉及复杂要素众多等而出现前后测差别较大的情况，如采取有效措施，那么可紧缩性可控性较强。因此，工程本钱、营销本钱是工程开发过程中进展本钱控制的重点。尤以工程本钱为重。房地产开发企业工程本钱的发生是一个过程，涉及到了前期谋划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，因此地产企业的本钱控制，就是要在工程开发的全过程中，对上述全部本钱构成要素进展规划、控制，经过建立有效的目的本钱管理体系、责任本钱控制体系和动态本钱管理体系以实现企业利润最大化

3、的目的。 1.如何建立目的本钱管理体系？ 根据我们对房地产行业标杆企业的本钱管理实际分析阐明，能否有效进展工程目的本钱管理是表达房地产开发企业管理程度的重要标志之一。目的本钱管理就是经过制定目的本钱，将目的本钱按规范的本钱构造树层层分解；再经过将预算方案落实到部门与行动上，把目的变成可执行的行动方案，并在执行过程中把实践结果与目的进展对比分析，找出差距，分析缘由，制定改良措施。 要建立一个完善的目的本钱管理体系，需求明确以下关键内容： 1根据基于战略的管控方式建立本钱管理体系构造，本钱管理体系架构主要应包括： 集团和下属开发企业区域公司、城市公司或工程公司的本钱管理定位-职责-权责，主要明确企

4、业总体的本钱管理主体、各分项本钱管理主体和责任主体，并明确在工程本钱管理业务流程关键环节各层级各部门的权责； 集团和下属开发企业本钱信息监控手段和明确的监控制度要求，应细化落实到分项、分时的本钱信息报送、汇总和分析。 2 制定准确的工程目的本钱 目的本钱是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的本钱目的，是工程本钱的控制线。 要制定准确的目的本钱，需求满足以下的根底条件： 建立规范化的本钱构造体系，全面反映工程各项本钱信息； 充分的本钱信息库和本钱信息数据共享机制； 规范化的本钱管理流程，定义如何在工程开展阶段对“估算本钱进展测算，如何在“规划设计、“扩初设计、“施工设计各个阶段完成对

5、目的本钱的层层细化修订，并构成最终的目的本钱，指点招标、施工、采购等业务活动中的本钱费用的运用与管理。 以万科建立目的责任体系为例，万科原来有一个预决算部如今大多数房地产开发商也都设有这样一个部门，没有本钱管理部。1999年，万科决议把预决算部改本钱钱管理部。这可以说是万科在本钱管理方面的一次变革。原来，预决算部只偏重于做合同的预算、决算和工程招标，而把本钱管理方面的属于财务部，但财务部对详细的工程预决算并不是很懂行，很难完全把握本钱管理体系的运作。 预决算部“变成本钱管理部之后，职责明显扩展：除了要继续担任预决算之外，还要对工程的全过程进展本钱管理，包括管理费用，从整个过程来对本钱实施动态管

6、理，而不仅仅担任对工程最终的本钱进展核算；另外，本钱管理部仅仅做好预决算已远远不够，还必需担当起本钱管理当中主要的协调人角色，由于本钱管理过程是一个全员参与的过程，客观上需求有一个部门担当牵头组织的角色。以前财务管理部门所做的本钱管理任务主要偏重于事后的本钱核算，很难对本钱做到实时的调控管理。 当然，财务部依然也要承当相当的本钱管理职能，更偏重于对整个公司运营成果利润的把控。这样，万科就把与本钱管理有关的职责理顺为： 本钱管理部担任对本钱进展管理、财务管理部担任对利润情况进展管理、销售部担任对销售情况进展管理等。大的框架根本成形之后，再结合设计、工程等专业技术支持部门，整个系统就可以有机地耦合

7、起来。 当然以上是万科本钱管理体系最初的开展和变化的情况。近年来，随着万科专业化房地产开发战略的构成和落实，随着万科开发规模的日益扩展，万科集团的本钱管理体系的体系架构、权责分配等也逐渐发生着变化，但一个从上至下相对严厉完善、高效的目的本钱管理体系对万科集团的开展起到了很关键的支撑作用。 2. 如何将目的本钱分解至部门及岗位建立责任本钱体系？ 在明确工程的目的本钱的根底上， 还需求经过建立“责任本钱体系来实现落实和考核。“责任本钱体系的目的是明确专业职能部门的本钱管理职责，并借助技术经济目的反响、考核评价其职责履行情况。“责任本钱回答的是在“本钱管理相关业务中“谁来做、做什么的问题，是本钱管理

8、体系架构在部门职责和岗位职责层面的分解和落实。 “责任本钱体系包含以下要素，即责任主体、责任范围、考核目的和评价部门。 责任主体：按照房地产开发工程拓展论证、规划设计、工程施工、销售客服等职能部门确定相应的责任主体，并明确在各业务环节区分主导部门和配合部门； 责任范围：建造本钱按发生程序划分责任部门，建造本钱以外按本钱工程划分责任范围； 考核目的：以定量目的为主。反响目的的系列数值反映工程本钱特性，单一反响目的高低并不能照实反映本钱理性； 评价部门：及时计算并提供反响目的。在各部门发表自我评价的根底上，就各责任本钱管理结果能否经济合理，能否符合本钱管理目的，发表评价意见，并构成系统的工程责任本

9、钱分析报告。 在实施过程中应该将责任本钱体系和企业的绩效管理体系有机的结合起来，房地产开发企业责任本钱体系的考核目的应该成为绩效考核体系财务本钱类目的的中心内容。 3. 工程论证阶段如何进展本钱控制？ 工程拓展论证阶段的本钱控制重点在于控制土地本钱。土地本钱主要指土地获得阶段构成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其本钱即根本确定，直至工程开发完成，该本钱普通也不会有较大变化。因此控制土地本钱的关键在于拿地时的本钱分析准确。采取一定的招标报价战略、严厉控制交地及付款风险。 工程论证阶段本钱控制的重点主要在于以下几个方面： 建

10、立在充分完善本钱信息根底上的对目的地块准确的本钱信息分析； 制定适当的土地获取招标报价战略； 建立严厉完善的工程立项审批权限和流程。 例如，某标杆企业对工程拓展论证阶段做出如下规定：各单位新工程立项时必需向集团总部提交和详细的，并经集团立项听证会讨论经过。除应具备地块根底资料、周边环境及其开展趋势、协作方背景、协作方式及条件、初步规划设计方案、开发节拍及市场定位等根底内容外，还须包括以下内容： 本钱费用估算和控制目的及措施； 投资及效益测算、利润表达安排； 税务环境及其影响； 资金方案； 仅限招标、拍卖工程； 投资风险评价及相应的对策； 工程综合评价意见。 4. 设计阶段如何进展本钱控制？ 设

11、计阶段本钱控制的重点除了控制好设计费报建费、勘察费等比重较小，且普通有相关收费规范，更主要的是经过限额设计等手段从源头上控制好建安本钱。该阶段主要从以下几方面进展控制： 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是普通的装修设计，均经过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最正确的性价比； 经过限额设计落实目的本钱的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑资料封样对工程造价的影响； 经过规范化的设计义务书和设计合同严厉控制设计单位的设计质量：在工程前期即尽能够确定有关技术经济目的参数，防止因设计本身失误缘由

12、导致本钱添加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；施工图设计合同应具备有关限额设计要求的条款，并载明：设计单位的原那么上不得突破我方编制的； 经过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量：如某标杆企业规定总体规划设计方案必需包括建造本钱控制总体目的，应首先上报集团指点牵头组织的“规划设计方案听证会审查，获经过后方可进入下一设计阶段如单体设计、扩初设计、施工图设计。每一阶段都必需求求设计单位出具，并在与上一阶段的概预算进展仔细分析、比较的根底上，编制我方的，确定各本钱单项的控制目的，并以此控制下一阶段的设计； 经过施工图会审来控制设计质量和工程本钱：如标杆企业在施工图完成后组织由设计、

13、工程、本钱人员和监理人员组成结合小组，对施工图的技术性、平安性、缜密性、经济性包括建成后的物业管理本钱等进展会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进展修正，防止或减少设计不合理甚至失误所呵斥的投资损失浪费。 5. 工程施工阶段如何进展本钱控制？ 工程施工阶段本钱控制的重点在于工程供应商选择管理、资料设备供应商管理、工程进度款管理、设计变卦管理、现场签证管理和工程结算管理。该阶段主要从以下几个方面进展控制： 1工程供应商选择管理、资料设备供应商管理： 在工程前期目的本钱曾经建立的情况下，本钱管理部门应及时对本钱测算值作进一步拆分如按土建、安装、消防、弱电、铝合等，将详细化的本钱控制目的用于

14、对工程供应商和资料设备供应商选用控制； 明确工程分包、资料设备分级分类采购方式和权限，其中重点是根据所需资料及设备清单决议甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明确； 建立健全资料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分别的内部牵制制度；在招标采购过程中，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员结合组成招标任务小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进展详细、详细的谋划，拟订标书，开展招标活动；对招标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工工程和施工管理程度等进展现场调查，提出书面调查意见；对招标情况进展评价，提出书面评价意见； 加强工程供应商和资料设备供应商信息库管理和评

15、价任务，完善招标单位的资历预审、评价考核制度，本着公开、公平、公正的原那么广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低本钱的目的。 2工程进度款管理： 严厉按合同和流程进展工程进度款的支付：施工单位按月报送施工进度方案和工程进度完成月报表；工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度方案，审核工程进度内容和完工部位主体构造及隐蔽工程部分须提供照片、工程质量证明等资料；预算部门整理复核工程价值量；经财务部门审核后按有关同意程序付款并登记付款台帐。 工程进度款支付到达工程造价85%时，原那么上应停顿付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算自动权。 3设计变卦、现场签证

16、管理：完善设计变卦、现场签证的流程、制度，完善设计变卦前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限。 4工程结算管理： 单项工程和工程开工必需符合规定的条件，应经过自检、复查、验收三个环节才干移交； 设计、工程、审算、销售和物业管理部门必需参与工程构造验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署； 凡有影响运用功能和平安及不合设计要求的构造部位、安装部位、装饰部位和设备、设备，均应限期整改直到复验合格。因施工单位缘由延误工程移交，给我方呵斥经济损失的，要按合同清查其责任； 工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签署，以明确施工单位的保修范

17、围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的商定)及处分措施等； 采取一次性拘留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的估计，留足保修费用； 甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承当； 本钱管理部门应对主体工程本钱进展跟踪分析管理，进展“三算对比，找出工程本钱超、降的要素，并提出改良措施和意见。 在本钱管理部门提供的结算资料根底上，财务部门该当结合预付备料款、代垫款项费用等债务、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。 6. 如何进展有效的签证管理 现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处置。 现场签证必需列清事由、工程实物量及其

18、价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必需对工程量、单价、用工量担任把关。现场签证的详细审批程序与权限，由各开发企业自行制定。 现场签证必需按当时发生当时签证的原那么，在事后五日内办理终了，严禁事后补签。签证内容、缘由、工程量必需清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算根据。 凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程工程，在施工过程中不得办理任何签证。 因业主要求或者因设计不当，确实需求变卦设计的，应填写并编制预算，经设计、监理单位和甲方有关担任人认可后，方可办理，办理过程中必需对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济

19、责任，杜绝盲目签证。 7. 营销阶段如何进展本钱控制？ 营销本钱主要指在工程销售过程中构成的种类费用，包括广告费、推行费、售楼处费用。控制营销本钱关键还是要提高营销谋划的程度，使有限的营销投入发扬最大的成效。在这个阶段营销本钱管理的主要措施有以下几点： 结合工程目的本钱，建立各项的广告及市场推行方案、预算的执行及监视体制。加强方案及预算编制的准确性、可操作性、有针对性； 完善营销供应商选择控制流程，完善各项广告制造的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制造的优质低价，控制广告制造的费用本钱。 经过营销供应商本钱信息库的建立和营销供应商的评价机制，有效地降低营销本钱。 8. 如何

20、进展有效的动态本钱管理？ 动态本钱反映的是工程实施过程中的预期本钱，经过实时反响目的本钱和动态本钱的差别，协助 相关部门及时发现问题并处理问题，实现对本钱的控制。 动态本钱的中心是实时性，动态指的是在工程整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握工程最新的本钱形状，例如，每平方一方综合造价是多少？ 我们强调“在工程执行过程中能对工程的全本钱进展实时测算，只需这样才干控制本钱、辅助营销决策。假设只是在工程终了时得到相关本钱数据，实践上只能完成根本本钱核算功能，对工程本钱控制却没有任何协助 ，由于到了工程终了时，木已成舟，谈控制为时已晚。 动态本钱控制主要关注以下几个方面： 以合同管理为中心：动态本钱

21、=合同性本钱非合同性本钱待发生本钱。合同性本钱是动态本钱中变动性最大的部分，其“高变动性决议了它是本钱控制的重中之重。而“非合同性本钱，如“政府报批报建费用等，那么相对容易控制。正是由于工程合同的不确定性，导致了本钱控制的复杂性，反映在实践业务中，就表现为“变卦黑洞、“款项超付等本钱失控景象频频出现。所以，我们在本钱管理中必需“以合同为中心。 抓住三条主线：三条主线：“动态本钱、“实践发生本钱、“实付本钱。“动态本钱反映恣意时段工程的综合本钱及构造分布；“实践发生本钱指的是工程当前已审定的工程量，与“动态本钱对比可反映出工程整体进度；“实付本钱指的是实践已支付的款项，与“实践发生本钱对比反映出

22、款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映工程本钱执行的全貌。 建立本钱分析预警机制：本钱管理部门要建立本钱分析预警制度。本钱分析预警制度指的是本钱管理部门与有关部门配合，在工程开展的不同阶段根据工程开展的详细情况实时，定期调整本钱台帐，及时反响有关本钱变动情况，预测本钱变动趋势，并经过各种有效途径如本钱控制小组会议制度及时进展调整、消除造本钱钱异常动摇的不合理要素。另外，在工程完工后，由财务部门、本钱管理部门共同牵头，对工程开发本钱的组成、分布、变化过程进展深化分析，并做出合理的评价。 充分借助信息化手段：动态本钱的构成是相当复杂的，为了能实时得到动态本钱相关数据，实现本钱核算、本钱控制的目的，我们必需借助信息化手段提高企业本钱管理程度。