青岛市中润德项目可行性研究报告的课件

1、青岛市中润德项目可行性研究报告目 录第一部分:城市概况及规划第二部分:项目概况第三部分:市场分析及项目定位第四部分:规划设计及定价分析第五部分:投资收益分析第六部分:项目收购前期工作进度第七部分:综合分析与建议第一部分:城市概况和规划、城市概况、宏观经济发展情况、城市发展方向、青岛市十二五规划阐述 、山东半岛蓝色经济区规划、城市概况和规划综合分析资料及数据来源：青岛市历年发展公报、国家统计信息中心、2006-2020年青岛市总体规划、青岛市十二五规划（2011-2015）、山东半岛蓝色经济区发展规划等。青岛地处环渤海经济圈，山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与

2、日照市接壤。现辖七区五市，总面积10654平方公里，总人口740.9万，其中中心城区由七区组成，总面积1406平方公里，人口265.43万人。青岛宏观环境城市概况区域 面积（k）人口（万人）全市10654740.9市区1406265.43市南30.01 52.37 市北28.63 47.45 四方34.55 39.05 李沧96 45 崂山389.34 21.98 城阳553.2 47黄岛274.1 52.7胶州1210 78胶南28482即墨1780 109.98平度3166 135莱西1522 75青岛的GDP和人均GDP保持稳定增长，10年GDP为5666亿元，人均7.6万元。11年上半

3、年GDP3017亿元，同比增长11%。青岛的三产结构不断优化，第三产业上升，第一产业萎缩，第二产业发达。城市居民人均可支配收入年均增长14%，2010年达到2.5万元，城市居民生活水平逐步提高。房地产投资额占固定资产投资比例位于16%-20%之间，但2011年上半年达24%，房地产投资与GDP的增长率比大部分位于2以内，表明青岛房地产过热成分较少。青岛宏观环境宏观经济2010年，青岛经济总量在北方城市中排名第三，全国第十。国民生产总值增速在全国主要经济区域十大代表城市中排名第六。环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地。青岛宏观环境青岛是北中国的经济重镇，具

4、有较强的经济辐射力青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。一主：指市南区、市北区、四方区、李沧区。是中心城区主中心，主体功能为青岛市行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。三副：黄岛、崂山和红岛（城阳）。青岛宏观环境城市发展方向服务中心中心城区高科技新城红岛港口城市黄岛中心城区，包括市南、市北、四方、李沧，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心，加强现代服务业建设。黄岛区，主体功能为东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，大力发展临港产业，加快发展海港物流。2006-2020年青岛市总体规划青岛宏观环境城市发展方

5、向之区域功能定位红岛，指城阳区，主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。规划形成东部的城阳中心区、空港经济区和西部的棘洪滩片区、高新技术产业城区、出口加工区以及南部红岛片区。其中，东部地区主要结合空港，重点发展航空服务、货运代理、商务会展等现代综合服务业，西部地区主要打造为青岛未来高新技术产业区的集聚区，红岛片区预留为未来的行政和文化中心、旅游度假中心、会展中心，通过引进世界级项目的开发，使其成为整个红岛组团的标志性地区。 2010年，城阳制订国际航空城规划。突出发展航空产业、临空产业以及先进制造业，加快构筑“一港、九区、两带”城市和经济

6、发展新格局。把城阳建设成为以区域性航空枢纽港为核心、辐射带动周边地区发展、空港经济特征明显的现代化国际航空城，力争到2015年建立起完善的国际航空城城市体系。青岛宏观环境城阳打造国际航空城一港：空港核心区；九区：航空物流区、高新区配套产业区、会议会展区、IT和服务外包产业区、滨海休憩区、商务商贸区、文化创意产业区、先进制造业集聚区、出口加工区；两带：生态旅游历史文化产业带、桃源河湿地休闲产业带。项目位置青岛宏观环境青岛十二五规划之中心城区发展布局要统筹发展中心城区。中心城区成为全市行政、文化、现代服务业和高端制造业中心重点发展崂山、黄岛、城阳。加快高新技术产业、现代服务业、临港产业、临空经济发

7、展，带动农村城镇化进程。优化提升市南、市北、四方、李沧。加快建设高新区。加快推进市南国际航运服务区、市北小港湾、四方滨海新区、李沧交通商务区、城阳国际航空城、黄岛北部城区等环湾重要节点建设。2011年2月26日青岛市第十四届人民代表大会第四次会议批准了青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划（20112015年）。“四环两跨”环湾路网。“四环”，即双积路、国道204、正阳路及延伸线、胶州湾高速公路；“两跨”，即青岛海湾大桥，海底隧道。中心城区快速路网。完成重庆路快速路、杭鞍快速路二期、东西快速路三期、新疆路高架快速路、前湾港疏港高架二期等工程。城区主次干路网。重点区域路网。完善铁路客运北站站前

8、路网体系，完成世园大道、九水东路等世界园艺博览会周边道路工程。青岛宏观环境青岛十二五规划之交通规划远景市区轨道交通线网由8条线路（M1M8线）组成，线网总长227公里。 M1线：中山路城阳。 M2线：太行山路李沧东部，已动工。M3线：青岛火车站铁路青岛北站，已动工。M4线：泰山路沙子口。M5线：大麦岛湖岛。M6线：井冈山路王台。M7线：黄岛轮渡柳花泊。M8线：铁路青岛北站即墨南泉。市域轨道线网由4条市域线（L1L4线），线网总长287.9公里。 L1线：莱西汽车东站。L2线：王台镇城阳。L3线：平度鳌山卫。L4线：胶南长江路。轨道交通建设时序安排：十二五期间，地铁一期建成通车，地铁二期完成轨道

9、铺设，地铁三期力争开工建设。一期：M3线，预计2014年通车。二期：M2线，预计2016年通车。三期：M1线，十二五末期开工，2020年前建成。2014年再组织编制新一轮建设规划，包括剩余五条地铁线及四条市轨道交通线。青岛宏观环境青岛十二五规划之轨道交通规划青岛-潍坊-日照组团建设国家创新型城市和西海岸经济新区，构建环湾型大城市框架，大力发展海洋高技术产业和现代服务业。范围：包括山东全部海域和青岛、东营、烟台、潍坊、威海、日照6市及滨州市的无棣、沾化2个沿海县所属陆域,海域面积15.95万平方公里,陆域面积6.4万平方公里。 青岛宏观环境国家战略山东半岛蓝色经济区建设为青岛发展带来绝佳发展机遇

10、2011年1月4日，国务院正式批复山东半岛蓝色经济区发展规划，山东半岛区域发展升级为国家战略。根据青岛市蓝色经济区建设发展总体规划发展纲要，到2015年，青岛将初步建设成为我国蓝色经济科学发展的先行区、山东半岛蓝色经济的核心区、海洋自主研发和高端产业的聚集区、海洋生态环境保护的示范区 。蓝色经济区建设对于青岛在新时期构建区域性国际中心城市、进一步发挥龙头城市带动辐射作用，打造中国蓝色经济发展先行区具有重要意义。城市经济：北中国经济重镇，具有较强的经济辐射力。城市发展空间规划：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。城阳打造国际航空城将成为拥湾发展的重要节点。青岛十

11、二五规划：城市空间，产业等各方面均有布局。城阳将打造临空经济区。未来地铁M1线、L1、L2等线路都途经城阳区。轨道交通的建设将为区域快速发展提供支持，为城阳融入中心主城区奠定基础。山东半岛蓝色经济区发展规划：将为青岛的经济腾飞插上翅膀，有望建设成为山东半岛蓝色经济区核心区，增强城市辐射力。青岛宏观环境青岛市城市概况及规划总结第二部分: 项目概况、项目位置、宗地现状 、规划指标、周边配套 项目概况项目位置项目地块青银高速夏塔路青银高速辅道崂山水库流亭机场城阳中心城区308国道项目位于城阳区流亭街道，紧邻空港 核心圈层和规划的IT和服务外包产业园。项目到城阳中心区3公里，到流亭国际机场约2公里，距

12、青岛市区约15公里，经青银高速到市区车程在10-15分钟。四至：东临自然村空地（现存有城阳殡仪馆）、西接308国道和青银高速辅道、南挨夏塔路，北靠白沙河。地形：较规整，地势内部有高差，南高北低。 现状：地块内有两条3.5万伏和22万伏的高压线，中间道路下方为青啤排污管道，南部为中润德驾校，北部为空地。产权状况：已取得土地使用证，净地。项目概况项目周边概况及地上现状情况白沙河青银辅线308国道中润德办公楼青啤排污管道中润德驾校夏塔路青银高速22万伏高压线3.5万伏高压线城阳殡仪馆变电站白沙河自然村城阳殡仪馆青银辅路中润德驾校夏塔路项目概况项目周边照片项目概况项目地块构成面积：93961平米性质：

13、住宿餐饮取得时间：2010年2月5日取得使用权人：中润德置业面积：110413平米性质：其他商服取得时间：2006年12月28日取得使用权人：中润德汽贸面积：116373平米性质：商服（餐饮旅馆业）取得时间： 2006年12月28日取得使用权人：中润德汽贸面积：707平米性质：商服取得时间： 2006年6月30日取得使用权人：中润德汽贸地块名称土地面积(M2）使用权人用地性质使用年限容积率计容积面积(M2）一116,373中润德汽贸商服(餐饮旅馆业)40年（2006.12.28-2046.12.27）0.893098二93,961中润德置业住宿餐饮用地40年(2010.2.5-2050.2.4

14、)1.2112753三110,413中润德汽贸其他商服40年（2006.12.28-2046.12.27）0.888330四707中润德汽贸商服40年（2006.6.30-2046.6.29）0.6424小计321454（482亩）0.92294605项目概况项目规划指标、设计条件及合作背景建筑密度：40%；绿地率：30%；退线：建筑退后规划道路及地界6米以上。停车规模：按照1.0车位/100平方米建筑面积规划配置。控高：机场控高在54米以下；地块现状排污管道两边5米内不得进行建设。项目地块历史情况：本项目包括四块地，其中中润德汽贸拥有三块地，均于2006年取得；中润德置业为中润德汽贸的全资子

15、公司，于2010年取得另一宗地。合作方式:我司拟收购中润德汽贸51%的股权。2011年5月9日已签署框架协议。项目地块项目概况青岛市空港及临空经济区发展规划及周边配套概况青岛工艺品城东方城奥特莱斯汽车4s店紫玥国际本案正商红河谷厚德森林国际洼里社区项目处于流亭街道边缘，周边为大规模在建社区及城市旧村，居住氛围较浓厚；商业配套集中在项目南侧东方城、青岛工艺品城附近，但尚未发展成熟。第三部分: 市场分析及定位、青岛土地市场情况、青岛商品住宅、商业、办公市场、项目定位资料及数据来源：青岛市历年发展公报、易居数据库、市场调查等。青岛07-10年土地供求稳定增长，供应总体充足，成交楼面地价稳步上涨。20

16、11年青岛土地市场受宏观调控影响明显，均价下调，溢价率下降，出现土地流拍现象。青岛土地市场分析供需情况2010年1月-2011年9月土地供求楼板价与溢价率走势2011年城阳土地成交明细表数据来源：易居数据库青岛土地市场分析2011年城阳土地市场成交情况地块名称土地属性占地面积(万)容积率成交总价(万元)成交楼板价(元)总建面积(万)挂牌底价(万元)成交每亩价(万元/亩)溢价率受让方交易日期城阳区机场路南QDCYZ-2011-1-1地块商业14.652.22600080732.23259151180.32%总部基地公司2011/5/25城阳区城阳街道新青威路西、正阳路北侧QDCYP-2011-8

17、-1地块住宅;商业（商服）;13.722.1151508177928.95510452500.9%北曲后汇豪公司2011/4/14城阳区城阳街道后桃林社区QDCYP-2011-4-1地块住宅;5.01941.520,6372,7417.529116,47427425.27%真源置业2011/3/1城阳区正阳路北、长城路东QDCYP-2011-5-1地块住宅;其他;9.19491.525,7501,86713.792425,695186.690.21%青啤海都及富登喜投资2011/2/24城阳区流亭街道中川路东QDCYP-2011-3-1地块住宅;商业1.44561.452,6411,2602.

18、09611,878121.7940.64%鲁昊置业公司2011/2/16城阳区夏庄街道黑龙江路西QDCYP-2011-2-1地块住宅;4.93261.31094217066.41249342147.880.1712鑫江置业公司2011/2/12城阳区民航路南QDCYP-2010-30-1地块商业9.2455240680220018.4910154402931.6347北京信立伟业2011/1/26青岛住宅销售量2010年1209万。2011年受宏观调控影响，上半年仅销售368万平，同比下降12%。供应和成交量均下降，供求比上升。2010年七区二市的住宅均价为8200元/平米，同比增长14%。城

19、阳均价7085元/平米，市南区最高、崂山次之。2011年“价稳”。特别是随着9月份市区高端项目的成交均价有所上扬。青岛商品住宅市场分析成交量价分析青岛七区两市商品住宅供求走势市内七区两市商品住宅供需数据2011年受宏观调控的影响，城阳2011年前9个月商品住宅成交69.38万平米，同比下降18%。成交均价小幅上涨，比10年高峰期下调5-10%，维持在7500元/平米上下波动。青岛商品住宅市场分析城阳商品住宅量价情况2010年青岛商业用房供应82.02万平，成交44.8万，供求比1.83。成交均价为10275元/平。2011年受住宅限购限贷政策影响，商业用房成交量有所上涨，均价一路走高，在7月达

20、1.57万，为同期住宅的1.85倍。城阳商业用房由于相对价格优势，受到投资者热捧。11年6月份成交6万平，为同期全市商业成交面积的60%。成交均价稳定在1-1.4万之间，为同期住宅的1.3-1.8倍。青岛商业用房市场分析成交量价情况市内七区两市商业用房供需数据从2010年青岛总供应33万，较09年激增274%。其中万邦中心、远雄国际中心、凯悦中心三个高端写字楼供应了8.5万，带动了办公市场向上走势。崂山和市南分别以13.82万和8.52万位列前两名，两者之和超过年度总供应的60%。2010年办公成交20.9万平米，同比下跌11.1%，供求比为1.58，成交均价为9680元/平米。崂山区和黄岛区

21、分别以5.73万和5.45万的成交量位列前两名，而两者成交量之和亦超过50%，成交集中度较高。城阳成交量占七区两市的17%，已差不多是市内四区成交量之和。青岛办公用房市场分析2010年供应量分析办公区域供应图办公成交区域图市内七区两市办公用房供需数据2011年量价保持小幅增长，波动较大。崂山和黄岛继续占据着成交前两名的位置。青岛办公用房市场分析青岛供需情况市内七区两市办公用房供需数据30香港中路板块崂山板块山东路板块板块特点写字楼配套租售价格代表项目香港中路青岛CBD，写字楼市场规模最大和最成熟的区域具备一线海景优势，顶级高档商业商务等配套甲级租金3-4元/天，售价2-3万/国际金融中心远洋大

22、厦山东路依托市北中央CBD规划，承接香港路板块向北发展区域成熟商业等城市配套租金2-3元/天售价1.5-2.5万/39克拉联合大厦海尔路定位总部经济，高起点规划商务氛围处于形成阶段，配套不是很完善租金2-2.2元/天售价1.5-3万/永新国际广场青岛金融广场青岛办公用房市场分析发展概况写字楼总体发展缓慢。2005年后，大量外资企业涌入，高端商务需求增加，写字楼供需均上升。尤其是08-09年，市场供应增加明显；而2008年受金融危机影响，需求量比2007年有所降低。写字楼溢价能力低，同一项目住宅、写字楼价格倒挂,如远雄国际广场写字楼3.8万/平，公寓4.5万/平。市区写字楼主要分布在三大区域，香

23、港中路商务区、山东路沿线商务区、崂山板块海尔路沿线。31项目名称项目位置建筑面积租金(元/平方米/天)入住企业政府优惠创意100产业园南京路100号2-3万2元文化、设计、传媒类文化创意类企业创业产业基地（部分企业免征3年企业所得税）中联创意广场南京路122号10万2元文化创意产业企业创业产业平台中联U谷2.5产业园市北区太平山榉林山下的山谷地带6万1.5-1.8设计、咨询、培训、文化传媒企业孵化基地（部分企业，三年给予税收政策优惠）动漫游戏产业园银川西路11.6万1.1动漫游戏设计类企业的办公为主动漫企业孵化基地（房租优惠、税收优惠）青岛市创意园区主要分布在市中心区，交通便利、配套齐全；多由

24、旧厂房改建。青岛创意产业园尚处在起步发展阶段，通过自身及周边齐全的商务配套及loft等办公空间吸引创意企业；将产业孵化与项目相结合，争取政府优惠政策扶持。青岛办公用房市场青岛创意产业园概况动漫产业园中联U谷2.5产业园中联创意广场创意100产业园32城阳区目前商务办公条件还不成熟，办公主要分布在正阳路沿线写字楼及城阳西部高新区、棘洪滩等工业园内。城阳办公用房成交淡，2011年2月至今，月成交均低于2000平米，价格稳中有升，位于8000-10000元/平。青岛办公用房市场分析城阳办公市场正阳路项目名称银盛泰商务港概况目前城阳区等级最高的商务写字楼建筑面积5.8万，11层，除3层开发商自用，其余

25、出售二手房售价07年开盘，目前二手楼价8500-9500元/，租金1.3元/平米天出租率80%，主力租户为政府单位、设计院、事务所等面积分割70%为40-50平米银盛泰商务港33第一代工业园第二代沿海一线第三代城市内圈层“工业聚集区”城市边缘或临近某个小城市 偏重基础科学研发企业而非商业企业毫无风景可言“政府规划”位于城市内圈层周边交通便利代表项目带动“景观资源”位于城市沿海一线支持朝九晚五的商务活动商务氛围浓厚阶段划分定位及特征案例第四代商务花园位于城市郊区，可供开发的土地较多交通便利，周边以第三、第二产业带动CBD香港路沿线山东路沿线崂山海尔路沿线本项目青岛总部基地高新区内潜在项目四方老工

26、业区海尔工业园青岛商务办公目前尚处于第二代和第三代发展过程，但随着城市经济发展及大青岛城市框架扩大，郊区商务花园办公将是未来发展趋势。商务花园先进办公模式、未来发展趋势商务办公发展阶段 （借鉴国内一线城市发展案例）青岛办公用房市场分析商务办公发展趋势土地:宏观调控以后,青岛土地市场遇冷,成交量及溢价率双降。商品住宅：随着调控的不断深入，限购且限贷，青岛整体的住宅成交下降，但均价保持平稳（由于中海、远洋等市区楼盘入市拉动）。商业用房：在住宅限购的环境下，商业用房得到了投资者的追捧，价量齐升。办公用房：在住宅限购的环境下，办公用房也受到了投资者的青睐，由于青岛的旅游城市特点，办公用房的价格和住宅出

27、现了倒挂的现象。黄岛、崂山成为办公用房新的热点区域，且随着城市的发展，创新产业园等新型办公物业越来越受欢迎。青岛市场分析小结宏观及区域发展机会分析青岛限购令出台，全面打击青岛的购房需求，整体住宅市场呈现价稳量跌的趋势。根据新国八条要求，限购令覆盖全国，京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，总计有36个城市需要出台或更新住房限购政策城市出台日期截止日期本市户籍家庭非本市户籍家庭是否包括二手房无房户可购买拥有1套房可购买拥有2套房及以上可购买无纳税、社保证明可购买有1年纳税、社保证明，无房户可购买有1年纳税、社保证 明，有1套房及以上可购买青岛

28、11-1-2811-12-312套1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 是注：限于市辖七区，包括新房和二手房外地禁购本地拥有2套房及以上禁购终结了部分中产阶层别墅梦想压抑投资需求。36发展机会分析商品住宅限购调控37随着住宅市场调控和趋于理性化发展，商业办公迎来发展机遇；同时在通胀背景下，本项目商务产品能释放部分投资需求。发展机会分析商业办公发展机会分析项目周边分布着丹山工业园、电子信息工业园、洼里工业园、空港工业园等各个层级的园区，私营企业主众多。经过访谈，周边企业商务接待、企业会所、办事处需求较多。盛文集团秦主任：308国道连接城阳与市区，沿路商业氛围逐步浓厚，会发展成为商业走廊；高档

29、客户在崂山区会所接待，公司每年接待客户需花费百万以上；可考虑价格合理的企业会所等产品，满足招待需求，但要有特色、环境好。高信电子金科长：潍坊、高密等地的出口加工型企业，需要在青岛设置办事处，以接待客户、接受订单、展示产品为主，需要一定办公空间。新源进工艺品：城阳工艺品工厂有1000多家，企业接待住宿费用每年约在7-8万元左右，酒店市场较好；企业别墅可以考虑，满足企业需求兼具投资性质。38前期工作梳理1、2011年4月25日，项目第一次上投委会，办公会；2、2011年5月9日，合作双方签署框架协议；3、自签署框架协议后双方进行的工作如下：我司1、组织策划、商业、营销等相关部门进行前期研究、定位；

30、2、启动项目的概念规划和产品研究工作，已具备规划报建条件；3、准备项目正式收购前向集团备案手续及相关的准备工作；中润德1、按框架协议要求对目标公司的历史债权债务、担保等进行清理；2、项目用地性质调整为商务金融，已签订土地补充协议；3、项目延期开工日期调至2012年5月31日；4、已取得电力局及流亭街道关于高压线迁移的批复函。项目定位根据项目周边环境、项目规划容积率、目标客户分析等，本项目将初步定位为：青岛市空港商务花园打造成为生态型复合工作室社区属性：商务具备企业办公商务功能生态型低碳，绿色，生态、怡人的工作环境和生活空间复合社区舒适居住功能的可实现，工作、居住、生活融合的社区 项目定位商务花

31、园41本项目客户细分空港区物流、制造业等大型企业、区域中小企业私营业主、外地企业驻青办事处等，后期客户多元化。眼光独到，具有超前意识的中产阶层居住功能别墅梦想个人置业限制外地加工型企业驻青岛办事处、当地中小企业混合物业需求总价控制跟风性投资资源占有卓越环境要求多种需求并存购买力强引导性空港区物流、制造业等大型企业项目定位客户定位42产品定位是基于项目的限制条件、地块条件、客户需求的特性以及市场状况，确定本项目的物业档次。 主体：企业会所、商务独栋、合拼及多拼办公、集合式商务办公、单元式SOHO物业 配套：商务会所配套底商+休闲娱乐会议会展中心 需满足项目规划报批要求，以办公物业为产品规划主体。

32、 加强办公物业功能的转化，强调居住功能的可实现性。 考虑销售可实现性，控制产品单体面积和居住舒适度。商务独栋弹性物业类型Soho商务楼低层社区工作室（31）项目定位产品定位物业类型标准单套面积(平米)可拓展面积备注企业会所4004一栋最大可拆分为4户,也可合为1户独栋办公3132一栋最大可拆分为2户,也可合为1户双拼办公3852双拼户型可单独也可合二为一合拼办公206（单元）X可进行竖向和横向组合集合式办公222（单元）X可进行横向组合单元式办公50X可进行横向组合第四部分:规划设计分析及价格定位1、规划设计方案2、规划指标3、价格定位规划设计分析总平面图及规划指标产品总建筑面积（m2）可售面

33、积（ m2 ）产品类型独栋类办公25,712 25,712双拼类办公27,25427,254合拼类办公29,686 29,686企业会所9,8729,872多层类办公149,620149,620 单元式办公25,17625,176 低层商业19,079 19,079配套工程会所4,142配套公建3,690整体地下室66,305总计360,536286,399计容积率面积(m2）294,230总建筑面积（m2）360,536规划设计分析鸟瞰图规划设计分析功能及分期开发示意图展示区高级商务办公区集中式办公区一期A一期B二期A二期B三期A三期B功能分区图分期开分示意图47市场上无同类型项目，本项目定

34、价主要依据：案例法（其他城市同类产品与周边项目差价）市场比较法案例法及市场比较法的综合定价策略价格定位价格确定依据48价格定位案例法：上海万科VMO项目名称建筑面积容积率物业类型户型面积价格万科VMO9.8万1.5商务别墅（商服用地）独栋别墅办公楼面积约1500均价20000元/（含地下）；按地上面积均价35000元/万科翡翠别墅6万0.4独栋别墅380-580均价78000元/浦江颐城7万1.46联排、独栋别墅联排面积280-330；独栋面积在400联排均价30000元/；独栋均价50000元/浦江华侨城130万0.7别墅、住宅、商业280-400平米联排均价35000-40000元/鹏鑫一

35、品曼城50万1.09别墅300双拼别墅均价40000元/上海万科VMO单栋面积较大，售价为周边住宅独栋的70%左右，与周边联排及双拼的价格相当。但与万科自身项目翡翠独栋别墅相比价格差距较大。规划布局研发中心小型商业酒店企业独栋企业独栋空港中枢-定制化商务独栋 用地性质：工业用地 用地面积：14万，建筑面积20万 售价：1.6万/平米 物业费：6.5元 开盘日期：2007年 使用年限：50年（2005年起） 企业独栋面积1500-1800，共5层价格定位案例法：北京MAX空港企业园项目名称建筑面积容积率物业类型户型面积价格中粮祥云52万0.6（一期）联排300-35025000元/平米万通天竺新

36、新家园33万0.9联排300-35023000 /平米北京MAX空港企业园单栋面积较大，且为工业用地属性，售价只有周边住宅联排售价的64%-70%。卓越蔚蓝群岛住宅平层毛坯8300，独栋11000-13000龙湖滟澜海岸类独栋别墅，1.2-1.6万/平米独栋别墅，1.5-2万/平米海都商务中心办公楼9000（简装）万科城市花园精装8500-9000百通香溪庭院独栋别墅18000银盛泰德郡联排10000-11000规划设计分析项目周边竞争性物业分布图51基于以下考虑：上海VMO项目与本项目在用地属性上类似，虽单栋面积在1500平米左右，但其售价相当于周边住宅独栋的70%，与住宅联排价格相当。北京

37、MAX空港企业园与本项目在区位上类似，均处于机场周边，虽为工业用地且单栋面积在1500-1800平米，但其实现价格相当于周边住宅联排的64%-70%。综合考虑本项目企业会所及独栋办公类物业面积与周边同类经济型别墅类似，并可灵活分割。不考虑青岛与上海、北京的城市等级差别而导致的产品面积差别。在定价方面采取保守原则，本项目的企业会所及独栋物业的售价预计能实现周边住宅独栋售价的70%。龙湖滟澜海岸的独栋平均售价在1.8万/平米，联排售价在1.2-1.3万/平米。本项目企业会所及独栋产品定价如下：本项目企业会所/商务独栋价格：18000*70%=12600元/平方米价格定位企业会所及独栋办公定价52综

38、合考虑上述案例和市场比较法，各取40%和60%的权重；本项目企业会所及独栋办公的售价=12600*40%+13600*60%=13200（取整）市场比较法，考虑土地属性、产权等因素，本项目企业会所及商务独栋售价为：13600/平方米（取整）价格定位企业会所及独栋办公定价本项目 A=龙湖滟澜海岸和院B=青特花溪地C=泰晤士河地理位置/交通 1012129规模 1012129规划设计 1012128内部景观 1010109周边环境 10131311品牌101078户型创新 1011118配套设施 10151512物业管理 1010109产权年限10161616得分10012111899售价1800

39、01700012000修正售价14876 14407 12121 权重100%30%30%40%目标售价13633 4463 4322 4848 53项目名称独栋售价（元/）联排价格（元/）差价比例（差价/独栋售价）百通香溪庭院13000-180009500-1000027%-44%一山一墅12000900030%依泉美庐180001200033%海信温泉王朝16000-170008000-1200029%-50%天泰圣罗尼克13000-50%青岛市在售别墅项目的独栋产品与联排产品的差价大多在25%-30%左右本项目企业会所及独栋办公定价13200元/平方米，且其方案

40、中与双拼及合拼在区位及配套上区分不明显，所以考虑两者的价差为25%的价差，则双拼及合拼办公售价13200*75%=9900元/平方米取整10000元/平方米。青岛市在售别墅项目独栋与联排销售价格双拼及合拼采用联排规划方式，与独栋产品价格差距较大价格定位双拼及合拼办公定价54集合及单元式办公定价参照青岛同类住宅物业独栋别墅与洋房及公寓价差在35-40%左右。综合考虑本项目及产品的特点，集合及单元式办公售价计算如下：13200*62%=8184元/平方米取整8200元/平方米。商业作为本项目的内部配套，全为纯街铺，在售价上取略低于独栋的价格，预计实现售价为13000元/平方米。根据市场调查，项目所

41、处城阳区万科魅力之城地下停车位售价为8-10万/个，阳光公园1号地下车位售价为7-8万/个。通过综合分析，本项目地下车位售价预计实现8万/个。价格定位集合及单元式办公、商业定价综合考虑本地块的特点及城阳同档低密度住宅及办公物业市场，并考虑未来一年的增值空间，预计本项目各产品类别能实现的均价如下： 企业会所及独栋办公（毛坯） 13200元/平方米 双拼及合拼办公（毛坯） 10000元/平方米 集合及单元SOHO（毛坯） 8200元/平方米 商业（两层）1000元/平米（按首层及部分地下平均价估算） 车位：8万/个 规划设计分析项目价格定位第五部分：投资收益分析1、项目建安成本2、开发计划3、经济

42、测算主表4、综合结论投资收益分析项目成本序号项目实物量总价（万元）单方造价计算说明名称单位工程量单价(元/.)建筑单方(元/m2)销售单方（元/m2）二勘察、设计及前期工程费2524 7088 1勘察、设计费用总建筑面积360534.8702524 7088 三主体建安工程费103124 2860 3601 3.1产品类型独栋类办公本项总建筑面积25711.653306 8500 236 297 具体见建安费用计算表双拼类办公本项总建筑面积27253.763285 8953 248 313 具体见建安费用计算表合拼类办公本项总建筑面积29686.082867 8511 236 297 具体见建

43、安费用计算表企业会所本项总建筑面积9871.982969 2931 81 102 具体见建安费用计算表多层类办公本项总建筑面积1496202721 40712 1129 1422 具体见建安费用计算表单元式办公本项总建筑面积25175.682947 7419 206 259 具体见建安费用计算表小高层写字楼本项总建筑面积00 0 0 具体见建安费用计算表酒店式公寓本项总建筑面积00 0 0 具体见建安费用计算表低层商业本项总建筑面积19079.373775 7202 200 251 具体见建安费用计算表3.2整体地下室本项总建筑面积66304.742850 18897 524 660 具体见建

44、安费用计算表投资收益分析项目成本四配套工程7641 212 267 4.1会所会所建筑面积4141.53229691229.6234 43 4.2学校学校建筑面积0000 0 4.3公建配套公建配套面积36901500553.515 19 4.5人防工程人防单元单元900050045012.48 15.71 暂定9000m24.6红线外市政设施费项010000000.00 0.00 无法考虑红线外市政设施费、11万伏高压线局部改线或落地费4.7高低压配电工程总建筑面积360534.81505408.0219150 189 4.8其他项000 0 0 五室外工程18001 499 629 5.1

45、室外管网工程总平面积2250183006751 187 236 按总平300元/m2考虑5.2室外环境工程总平面积22501850011251 312 393 5.3其他项000 0 0 无法考虑红线外市政设施费、11万伏高压线局部改线或落地费六工程建设其他费3966 110 138 6.1政府性收费总建筑面积360534.8652343 65 82 含49元/m2住宅建设配套费6.2垄断行业收费总建筑面积360534.800 0 0 6.3市场竞争类费用总建筑面积360534.8451622 45 57 二六项合计135257 3752 4723 投资收益分析开发计划时间2011年2012年

46、2013年2014年2015年11月3月7月12月3月7月12月6月10月6月重要节点取得土地一期推广启动一期开盘，首期推出独栋产品，企业会所、奠定形象。同时推出少量合拼及集合及单元式办公产品以检验市场完成一期消化50%左右二期推广开始启动一期基本完成90%，二期开盘，根据市场情况调整入市产品类型完成二期消化40-50%二期销售率达80%以上，启动三期推广三期开盘，根据市场情况调整入市产品类型项目售罄项目销售安排投资收益分析经济测算主表项目测算前提：土地地价以合作方原始取得的成本26万/亩，可售楼面地价445元/平米。我司拟收购目标公司51%股权。项目规划指标中有4142平米会所及3690平米公建为不售面积。销售率：项目企业会所、独栋办公、双拼合拼、集中及单元式soho办公物业拟实现100%销售，车位销售率60%。项目销售价格预计每期增长率为10%。投资收益分析 根据框架协议，合作方在