考点串讲0901全10讲讲义

1、第七章 土地考情介绍属于重点章，分值预计在 20 分左右，各类题型均会涉及，尤其要重点关注计算综合题。知识点：征税范围（一）基本征税范围（二）具体情况判定知识点：应入的确定实物收入，按收入时的市场价格折算。无形资产收入，评估确认价值。外币收入，以取得收入当天或当月 1 日国家方式，以实际收款日或收款当月 1 日汇率折合。【提示 1】注意视同销售收入，按同类价确定。的市场汇价折。当月为分期收款【提示 2】应入营改增前含营业税的收入营改增后不含的收入【提示 3】不含的收入简易计税：全额、差额一般计税：全额、差额知识点：新建房扣除项目情形可扣除项目房企新房销售取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本

2、房地产开发费用转让有关税金：城建税、教附、地方教附具体事项税定房地产继承不属于征税范围房地产赠予特定赠予不属于征税范围（仅限：公益性、直系亲属或直接赡养义务人）非公益性赠予，征税合作建房建成后按比例分房自用，暂免征税建成后转让的，征税房地产交换双方均征税个人互换自有居住用房地产，经核实可免征房地产抵押抵押期不属于征税范围抵押期满转让权属抵债，征税房地产出租不属于征税范围房地产评估增值不属于征税范围国家收回土地使用权、征用地上建筑物及附着物可享免税代建房不属于征税范围只限国有土地使用权转让,不含集体土地国有土地出让不征，转让征税权属不转让的不征（出租）有偿转让征税，无偿转让一般不征（继承）新房销

3、售存量房销售知识点：存量房扣除项目（一）评估价方法取得土地使用权所支付的金额（含契税）房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率评估费可扣除，但因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按评估价格计税时的评估费不可扣除。转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税（二）价方法1.购房价每年加计 5%价：营业税所载金额；普通价税合计金额；增值税不含金额加上不允许抵扣的进项税。每满 12 个月计一年；超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。一、 取得土地使用权所支付的金额出让：支付的土地出让金划拨：按规定补缴的出让金转让：支付的地价款【提示 1】含登记过户费及契税。【提示 2】

4、不包括土地闲置费。二、 房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费：含耕地占用税前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用【提示 1】包括精装修费用。【提示 2】质量保证金如计入中，则可以扣除。【提示 3】预提费用一般不得扣除。三、 房地产开发费用期间费用，不按账簿金额扣除。不能按项目计算分摊利息，或不能提供证明的：开发费用（地价款及费用开发成本）10%以内能按项目计算分摊利息，并能提供证明的：开发费用利息（地价款及费用开发成本）5%以内【提示】利息计入成本的，应调整至费用扣除。利息注意：过按商业同类同期利率计算的金额。不包括超过规定上浮幅度的部分、超期利息、加罚利息。四、转让有关税

5、金营改增前：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加营改增后：城建税、教育费附加、地方教育附加非房企：加扣印花税五、其他扣除项目仅适用于房企新建房：（只、卖存量房不能扣）加计扣除费用（地价款及费用开发成本）20%5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）其他企业新房销售取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税知识点：扣除项目知识点：应纳税额计算税额计算步骤增值额收入扣除项目增值率增值额/扣除项目根据增值率确定适用税率及速算扣除系数税额增值额适用税率扣除项目速算扣除系数知识点：房企土地一、房地产开发企业，备案项目二、分期开发转让和预售房地产

6、计税方法：先按比例预征，然后预征率：东部地区省份不低于 2%；中部和东北地区省份不低于 1.5%；西部地区省份不低于 1%。3.时应补退税额应纳税额-已预征税额三、受理四、中的配比地价款：开发比、销售比开发成本：销售比开发费用：利息也要按销售比配比税金：与转让相关加计：与前二项有关五、后转让房地产的处理应进行（必须清算）房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的。满足条件之日起 90 日内办理可要求已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自

7、用的；取得销售（预售）证满 3 年仍未销售完毕的；申请注销税务登记但未办理土地手续的；（应在注销前）省规定的其他情况。收到通知之日起90 日内办理取得土地使用权所支付的金额转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税2.转让有关税金：城建税、教附、地方教附、印花税、契税后转让的扣除项目金额转让面积建筑面积成本费用建筑面积成本费用时的扣除项目总金额的总建筑面积六、后应补缴的土地按规定预缴土地的，不加收滞纳金。加收滞纳金后，补缴的土地，在主管规定的期限内补缴七、公共设施（1）建成后属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给扣除；、公用事业用于非性社会公共事业的，其成本、费用可

8、以（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。八、核定征收情形核定征收率不低于 5% 1.依照法律、行政的规定应当设置财务账簿但未设置的；2.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；3.虽设置财务账簿，但账目收入或扣除项目金额的；或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让4.符合土地的；条件，未按照规定期限办理手续，经责令限期，逾期仍不5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。知识点：1.转让房屋，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免税。建造普通标准住宅出售；转让旧房作为保障性住房；转让旧房作为公共租赁住房房源。【提示 1】应分别核算普通标准住宅和其他房地产，否则不享受此【提示 2】增值额超过 20%的，就其全部增值额计税。2.因国家建设需要免征土地（1）因国家建设需要而被。征收、收回的房地产免税。（2）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，自行转让房地产免税。3.对个人销售住房暂免征收土地。对企业改制、资产整合过程中涉及的土地改制重组免税予以免征。知识点：土地一、纳税期限征收管理转让房地产合同签订后的 7 日内办理纳税申报。整体改制重组