商品房购买流程与风险防范-律师教您如何购房

1、.：.； 商品房购买流程与风险防备-律师教您如何购房 第一部分：购买预售商品房根本流程 商品房预售买卖是当事人就正在兴建中之房屋所进展的买卖行为，开发商负有于一定时期内将房屋兴建完成再转移一切权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房。至于房屋完成之实践面积、建筑资料之质量、公共设备之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决议能否进展买卖时之重要要素。更何况，开发商事后亦可变卦设计、添加公用面积，以致完工时不符合订立合同时之预期商定等问题，让房主哑巴吃黄连，有苦说不出。买房难，买期房更难。在这一部分，您可

2、以了解购买预售商品房须知的根本步骤，对购买预售商品房构成一个根本轮廓。 购买预售商品房根本流程：1.审查文件国有土地运用权证、建立工程规划答应证、建立用地规划答应证、建立工程开工答应证、商品房预售答应证 2.签定认购书 3.签定预售合同 4.预售登记 5.过户、领取房产证 6.房地产交付 第二部分：详细流程分解近年来，随着我国房地产市场的建立和快速开展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花，相对于现房销售而言，处于弱势位置的买受人的合法权益更易蒙受损害。如虚伪广告、面积“缩水、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。在这一部分，我们将对购买预售商品

3、房根本流程进展分解，让您知道每一个详细分解步骤的本卷须知，以防备风险和维护本人的合法权益。 一、审查文件 为维护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进展了严厉的限制。第44条规定，商品房预售该当符合以下条件：一已交付全部土地运用权出让金、获得运用权证书；二持有建立工程规划答应证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并曾经确定施工进度和开工交付日期。四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，获得商品房预售答应证明。开发商齐备上述证件及同意文件，阐明商品房买卖能否属于合法买卖的范畴。审查前述文件时的总原那么是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复

4、印件。这些文件大多包含附页和附件，表达很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。 1.审查 是证明土地运用者曾经交纳土地出让金，获得国有土地运用权的法律凭证，受法律维护。上海颁发该证的部门应该是上海市房地局。要留意的是：正式的应同时加盖人民政府和行政主管部门公章；对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地运用证公用章；假设土地证上加盖了“暂时土地运用证公用章那么阐明土地运用者尚未缴足价款，会给日后办理产证带来隐患；土地证上载明的土地运用者该当和开发商的称号相一致；看看土地证上能否有土地运用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地运用金的收据。 2.审查 是阐明有关建立工程符合城市规划

5、要求的法律凭证，是建立单位建立工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。留意：没有此证的建立单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在获得建立工程规划答应证后，方可办理开工手续。 3.审查 是建立单位在向土地主管部门恳求征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建立单位用地的法律凭证。留意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房地产权证件；如卖房人没有此证，那么阐明其开发的土地未经规划；此证不能保证规划不变卦，开发商有能够恳求变卦规划获得同意，对此的应对方法是与开发商商定其该当在变卦规划获批后一

6、定期限内书面通知买受人，并商定不及时通知时开发商应承当风险购房人有权退房和索赔。 4.审查 是阐明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的同意文件，是建立单位进展施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要根据之一。此证由建立行政主管部门颁发。留意：要看看期房工程开工手续能否齐全，无此证的建立工程均属违章建筑，不受法律维护。 5.审查是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的同意文件。此证的颁发是上海的房地局。留意：查看该证能否在有效期限内，能否是所要购买的房产在此证答应销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂；包括以下内容：一预售答应证编号；二开展商称号；三工程称号；四工程坐落地点；五

7、土地运用权出让合同书号、地块编号；六编号、栋数；七同意预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；八发证机关、有效期；九附注内容等。办理预售答应证：七层以下的到达主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，“但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。 同时又有规定：假设出卖人故意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实或者提供虚伪商品房预售答应证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可恳求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以恳求出卖人承

8、当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。 二、签定认购书 认购书不是购买房产的必需手续。不过，实际中开发商在购房者有购买意向时，都会要求购房者签定认购书。认购书是当事人双方对买卖房产有关事宜的初步确认，称号较多，普通有认购书、定购书、预定书、意向书、许愿书、定金收据、预付款收据等方式。假设购房的心意已决，可以将购房合同应具备的主要条款写在认购书中，以有利己方；假设还处在可变阶段，希望可以有时机随时退出，那就不要在认购书中商定过于详细。留意：在签定认购书时，普通都会要求交纳定金，此定金可以适用定金罚那么，因此，为维护本人利益，该当详细商定双方当事人在一定期限内不能达成一致意见或签定购房合同时的责任条件

9、。如不商定，普通来讲是对处于弱势方的购房者的限制或影响较大。 我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会通知他说这个户型就只需一套了，假设不交付定金他人就会买走，要求客户马上交付定金。假设客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小定，签署认购协议书，然后要求客户次日交齐“大定。而一旦客户把“大定也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的义务。由于，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“假设在商定的时间内未能签约，所付定金不予退还。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三思索不想购买曾经认购的房子时，思索到认购协议书商定不签约就不退还定

10、金，为了防止定金的损失，就会签署本人并不情愿签的合同，从而给本人带来更大的损失。 三、签定预售合同 为规范商品房预售消费市场，有关主管部门已实施了示范合同文本的引荐运用制度，但即使是这种比较规范的规范合同文本，在保证购房人权益权方面，仍不够完好。因此，为了维护本人权益，把好预售合同签定关，有必要坚持的原那么是：合同逐条审查，范本不是不能改，内容该细化的细化，防止模糊商定，不清楚处可以要求开发商给予解释，对己不利处要力争补充协议修正。 购房人在签定合同时，该当留意一些开发商圈套，并经过合同条款补充来保证本人的权益。 1.广告(包括沙盘、售楼书等)圈套 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括

11、沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设备做愉快的描画，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变卦、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变卦曾经经过规划部门同意为由，推卸责任，或以合同商定不清搪塞，消费者普通很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心思，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官普通会以合同条款作为根据判别是非曲直，而不完全是广告。 2.销售圈套 抓住消费者的盲从心思，开发商就给买房人设下了圈套：，以小利诱之，在拿到预

12、售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价钱相对较低，对那些买房人自然有吸引力。内部认购的商品房是在开发商未获得的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法遭到法律的充分保证。 3.合同圈套 几经斟酌后，客户便要决议购房了，因此得与开发商签署。普通情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处能够还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，规范合

13、同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留意，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承当违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款外表上貌似公平，实践不公平。例如：商定任何一方解除购房合同都要支付总房款40的违约金。这实践上只是限制购房人，开发商本人普通不能够将卖出去的房子再收回不卖。 所以，签署购房合同时一定要慎重对待，由于您的权益和义务都表达在内了。另外，一旦未来与销售方发生纠纷，购房合同可是处理的重要根据和凭证。在合同中，要充分行使法律赋予的

14、权益，在买卖过程中一直坚持平等互利、协商一致的原那么。不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语，买房人必需求把全部有疑惑的问题落实下来，您希望得到的一切承诺，和双方业已构成的协议内容，务必以书面方式记录下来，以免日后空口无凭。通常，开展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实践交付的时候，很能够就会出现问题，而引起纠纷。开展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要忽略大意，任何值得留意的问题都要落真实合同里。 要有剧烈的法律认识。您假设对签署合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以协助 您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查

15、付款情况等等。 签定合同时，还要留意以下方面的内容： 1及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进展了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必需符合国家有关建筑工程平安规范要求；建筑物在合理的运用寿命年限内，必需确保地基根底工程和主体构造的质量，建筑工程开工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业该当修复；交付开工验收的建筑工程必需符合建筑工程质量规范；建筑工程实行质量保修制度等。建立部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必需提供和。 的内容有：工程质量监视部门检验的质量等级、地基根底和主体构造在合理运用寿命年限内承当保修的承诺；用户报修的单位、回答

16、和处置的时限；正常运用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业该当按照的商定，承当保修责任。可作为商品房买卖合同的补充内容，实践是商品房的保险书。其中质量保证书中该当标明正常运用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设备的保修期限各有不同，按照第40条的规定，商品房的保修期限从开工验收交付运用日期算起。详细期限如下：A.根底设备工程房屋建筑的地基根底工程和主体构造工程，为设计文件规定的该工程的合理运用年限；B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；D.电器管线、给水排水管道、设备安装和

17、装修工程，为2年；其他工程的保修期限由发包方与承包方商定。的内容有：住宅的构造、性能和各部件部位的类型、性能、规范等阐明，并提出运用本卷须知，装修、装饰本卷须知，有关设备、设备安装预留位置的阐明和安装本卷须知；门窗类型、构造类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的本卷须知及其他需求阐明的问题等。同时指出，如因用户运用不当，装修等呵斥质量问题，开发商不承当保修责任。 2购房时房屋的建立进度和资金的落实情况。购房人有权知道预付楼款能否确实被用于所购房屋的建立。作为预售工程，开发商拒不提供预售答应证的原件，那么应在合同中注明开发商最迟应在一个月之内到房地产管理部门做好预售登记，否那么买方有

18、权退款、退房。假设开发商不答应此项商定，那么能够该工程存在缺陷，能够是开发商并没有完全获得该工程的预售答应，或者别的其他缘由。 3建立部制定了，国家质量技术监视管理部门也制定了，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的丈量方法，计算及丈量偏向都作了相应规定。最新公布的与均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米含2.20米以上的房屋外墙程度投影面积。套内建筑面积由套单元内的运用面积、套内墙面子积、阳台建筑面积三部分组成。 3.1计算全部建筑面积的范围：3.11永久性构造的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围程度

19、面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。3.12穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.13楼梯间、电梯井、提物井、渣滓道、管道井均按房屋的自然层计算。3.14封锁的阳台、挑廊按其外围程度投影面积计算。 3.2计算一半建筑面积的范围：3.21与房屋相连有上盖、未封锁的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护构造外围程度投影面积一半计算。3.22独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖程度投影面积的一半计算。3.23未封锁的阳台、挑廊按其程度投影面积的一半计算。 3.3不计算建筑面积的范围：3.31凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚

20、、台阶等。3.32半园柱的雨篷。3.33房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。 3.4应分摊的共有建筑面积：3.41各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、渣滓道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋效力的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。3.42套单元与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙包括山墙墙体程度投影面积的一半，为共有建筑面积。 3.5不应分摊的共有建筑面积：3.51从属于人防工程的地下室、半地下室。3.52供出租或出卖的固定车位或公用车库。 4假设开发商赞同在房屋开工交付之日起两年内能获得房屋一切权证并将其写在合同中，那么买方的风险能够会减少。由

21、于按照正常的合法的房地产开发程序，自房屋开工交付之日起一年左右应该可以获得房屋一切权证，最多不会超越两年。要求开发商将获得房屋一切权证确实切、时间写在合同中、假设到期不能获得房产证，那么买方有权退房、或者逾期不能获得房产证，那么按日、按一定比例支付违约。 四、预售登记 第四十四条第二款规定：“商品房预售人该当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。只需经过预售登记备案，买受人对预购商品房的恳求权才具有一定的排他效能，这是由于预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的恳求权，使买受人对预购商品房的恳求权具有对抗第三人的效能，从而具有保全买受人恳求预

22、售人交付商品房的债务虚现的作用。签完购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局买卖管理部门办理预售(预购)登记手续。预售登记对维护房屋买卖双方的权益非常重要，只需在办理完预售(预购)登记后，购房合同生效。 根据的规定，在获得商品房预售答应证或房地产权证后，市房地产买卖中心应将商品房证照信息、价钱信息、部位、构造、面积等详细的楼盘信息以及经市房地资源局、市工商局结合制定的商品房销售合同、定金合同示范文本在网上房地产备案登记系统以下简称网上操作系统予以公布。房地产开发企业和购房人根据合同示范文本拟订条款，合同经双方确认后，经过网上操作系统传送至房地产买卖中心办理备案和进展房地产登记恳求。

23、 五、过户、领取房产证 预售商品房的房地产开发企业该当在依法办理新建商品房初始登记并获得房地产权证书后，与购房人向房地产买卖管理机构提出过户恳求，办理房地产权益变卦登记。留意：在预售期间，转让当事人就预售合同商定的事项有变卦的，如建筑设计变卦、建筑面积变卦等，该当签定补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理买卖过户手续该当一并向房地产买卖管理机构提供。 在上海，根据规定，预售合同已进展网上备案的，由房地产开发企业和购房人按以下规定，经过网上操作系统，办理房屋交接手续： 1房地产开发企业在获得大产证后的七个任务日内，向市房地产买卖中心申报，由市房地产买卖中心经过网上操作系统及时公布大产证、商

24、品房实测面积、“房屋交接书示范文本等信息；假设该商品房工程尚未全部预售，那么还应公布商品房出卖合同示范文本。 2经申报后，房地产开发企业书面通知购房人办理商品房交接，并由商品房销售当事人双方根据网上公布的示范文本订立“房屋交接书 。“房屋交接书经当事人双方确认后，由房地产开发企业经过网上操作系统，将“房屋交接书文本传送至市房地产买卖中心。 3市房地产买卖中心及时完成网上传送的“房屋买卖书文本的校核，给予编号，并经过网上操作系统发送房地产转移登记恳求受理书。 4房地产开发企业打印“房屋交接书和房地产转移登记恳求受理书，并与购房人共同在“房屋交接书上签名盖章。 5商品房预售的购房人在办理房屋交接后

25、的七日内，持“房屋交接书、房地产转移登记恳求受理书和其他规定的登记资料到房屋所在地的区县房地产登记机构办理过户登记、申领房地产权证小产证。 六、房地产交付房地产开发商须在房屋开工后，按商品房预售合同的要求及时办理房屋交付手续，购房人凭合同及房屋交付凭证办理相关的房地产过户手续，并交纳有关费用。留意：在房屋交付之前，他首先要查阅一下预售合同有关房屋交付的商定条款，其次是房屋的验收。房屋验收是一项具有专业知识和规范的操作程序，其涉及上水、下水、房屋构造等，他可以在验收之前咨询有关工程管理方面的专家。 1.在什么情况下，房地产开发工程可以交付运用 房地产开发工程开工，阅历收合格后，方可交付运用；未阅

26、历收或者验收不合格的，不得交付运用。房地产开发工程完工后，房地产开发企业该当提请规划、消防、环保、质量技术监视、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进展专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改终了，获得合格证明文件或准许运用文件，并组织设计、施工和监理等单位进展开工验收。 2.在交付时，与样板房不一致时该如何处置 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，该当阐明实践交付的商品房质量、设备及装修与样板房能否一致；未作阐明的，实践交付的商品房该当与样板房一致，不一致的，按合同违约处置。 3.在房屋交付时，开发商应提交哪些文件 在房屋交付时，房地产开发企业该当根据，向买受人提供、。 4.未阅历收或验收

27、不合格就交付运用的，开发商该承当什么责任 房地产开发企业将未组织开工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付运用的，按照的规定处分。 5.在房屋交付运用后，在质量保修方面有哪些规定 房地产开发企业该当对所售商品房承当质量保修责任。当事人该当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建立工程承包单位向建立单位出具的质量保修书商定保修期的存续期；存续期少于以下简称中确定的最低保修期限的，保修期不得低于中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建立工程承包单位向建立单位出具的质量保修书商定保修期的存续期。在保修期限

28、内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业该当履行保修义务，并对呵斥的损失承当赔偿责任。因不可抗力或者运用不当呵斥的损坏，房地产开发企业不承当责任。 第三部分：购买预售商品房纠纷处理途径 在购买预售商品房的过程中，总会由于各种缘由出现一些纠纷，处理这些纠纷我们可以采取的途径有：协商、仲裁和诉讼。协商是房产买卖双方自主积极处理纠纷的方法；仲裁是当事人双方达成自愿协议把纠纷提交仲裁机构判决；诉讼是当事人在纠纷发生后，为维护本人的合法权益，向法院提交诉状，寻求公权益的保证。 下面，我们应该留意以下几个方面的购买预售商品房纠纷的处理。一、在以下情形下，购房者的利益蒙受了艰苦损害，可允许购房者解除预

29、售合同： 1开展商迟延交楼，在购房者起诉要求解约时起1年内不能开工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。 2开展商货不对板，所交付的房屋楼层与原商定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变卦，应视情况而定。如改动的朝向更有利于居住，通风采光更好，那么合同目的尚可到达，缺乏以构成根本违约，可经过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于开展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超越原商定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实践出发也不宜再解除。可经过调解，让开发商承当责任，对少面积那么退讨价款，多面积那么由开展商自动放弃

30、该部分价款或以本钱价收取。未超越原商定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可经过调整购房款项加以处理。对于交付的房屋中提供的装修与商定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可经过评价后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。3房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在细微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可经过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的普通性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身平安，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。 4开展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款

31、，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能到达，可以解除合同。但假设是购房者自行选择按揭银行，那么开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。 5对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香、“人间仙境等普通描画性用语，应视为对环境的感性宣传，无实践约束力，不应因此予以解约；如广告用语运用明确承诺，如“附近一百米内有名校等等，那么如未符合，普通

32、情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能到达；但如该广告要约非常明确，如“可入上海户口，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有剧烈志愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能到达，对此种情况可以解除合同。 二、2003年经过的司法在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律根据，且力求最大限制的维护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法获得房屋的买卖行为，予以超出违约责任范围的民事责任清查。对此，第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人第八条；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有获得商品房预售答应证明的现实或者提供虚伪商品房预售答应证明；故意隐瞒所售房屋曾经抵押的现实；故意隐瞒所售房屋曾经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的现实第九条。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以恳求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的赔偿责任。 三、根据相关的法律、法规及该司法的规定：一如因房屋主体构造质量不合格不能交付运用，或者商品房交付运用后，购买