原生态观光农庄建设可研报告

1、张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 目录 TOC o 1-5 h z 第一章 总论 1一、项目概况 1二、项目编制依据 2三、报告研究内容 2四、简要结论 3五、主要经济指标 3第二章项目背景 5一、国际观光农业现状 5二、国内观光农业现状 6三、观光农农业发展前景 7第三章项目建设的重要性和必要性 8第四章项目的可行性 10第五章市场分析与预测 12一、整体市场概况 12二、项目市场定位 14第六章 建设内容及经营理念 16一、设计思想 16二、项目建设内容 16三、经营理念 17第七章 项目选址和建设条件 19一、项目选址 19二、自然条

2、件 19第八章规划布局 21一、规划基本原则 21二、总体规划方案 22第九章工程方案 24一、基础设施建设 24二、生态园林工程 27第十章环境保护 30一、项目区环境条件 30二、环境保护 30三、水土保持 31第十一章建设进度及招投标方案 32一、建设进度 32二、招投标方案 32第十二章投资估算及资金筹措 34一、投资估算范围 34二、投资估算依据 34三、计算期 35四、项目投资 35五、资金筹措 37第十三章财务评价 38一、评价原则、依据及参数 38二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 38三、成本费用估算 39四、盈利能力分析 41五、财务生存能力分析 42六、不确定性分析

3、 43七、财务评价结论 47第十四章社会效益评价 79第十五章结论及建议 81一、结论 81二、建议 81张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 第一章总论一、项目概况（一）项目名称：张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目（二）项目业主：重庆中孚投资有限公司（三）项目地址：张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、 民族 风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。 主要建设规模 如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天 然绿

4、色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2,新建1200点。4、 原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。（六）项目工期：项目建设期拟定为1年，即2009年7月至2010年6月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为8000万元，其中一期投入4550万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹 二、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；中国旅游业发展一五规划纲要地方篇；湖南省国民经济和社会发展十一五规划；湖南省城乡总体规划；湖南省旅游发展总体规划；张家界市国民经济和社会发展第一个五年总体

5、规划纲要 ；张家界市观光农业总体规划；张家界城市农业、旅游农业文件；张家界市旅游发展总体规划。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设 施工程等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优 势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费, 增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展

6、。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当 地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促 进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项目主要经济指标见表1-1表1-1技术经济指标一览表1总用地亩6002总建筑面积2 m38003容积率0.014项目总投资万元45504.1其中：建设投资万元45194.2建设期利息万元04.3铺底流动资金万元315资金筹措万元45505.1其中：企业自筹万元4550企业自有资金5.2银行借款万元06年销售收入万元1927正常年份7总成本费用万元563正常年份8所得税万元315正常年份9年净利润万元944正常年份10所得税前财务

7、内部收益率%24.7911所得税前财务净现值万元359712所得税前投资回收期年4.67含建设期13所得税后财务内部收益率%19.6714所得税后财务净现值万元205415所得税后投资回收期年5.54含建设期16总投资收益率%27.32正常年份17项目资本金净利润率%20.74正常年份18盈亏平衡点（BEP）%22.47%张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 第二章项目背景观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用 农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观 光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近

8、年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅 具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、 度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的 加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典 型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业 旅游观光农业应运而生。一、国际观光农业现状观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班 牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为 旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年 来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏

9、结果，变为参与过程。法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这 种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来 700亿法郎 的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造” “庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是 20英 亩的“庄稼画”一向日葵。韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园 集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院 提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为 5.11万亿 韩元。马来西亚重点发

10、展花卉旅游观光，将每年的7月29日定为“花 卉节”,在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游 紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间 接为马来西亚创造了上百亿元马币。二、国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在19961997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目 就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游 年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。 目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊， 以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊， 还出

11、现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游 基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、 北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。三、观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光 农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。 近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递 增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间 已经启动国家生态旅游示范区、 旅游扶贫开发区、

12、国家旅游度假区建 设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以 就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使 得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产 生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优 于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少 了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄， 结合湘西的特点，开展 观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另 一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供 从事农事作业、收获的乐

13、趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费 者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体 健康的疗养。第三章项目建设的重要性和必要性随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞， 人们追求环境的品位发生了质的转变， 回归自然，享受纯自然气息已 成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高 效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文 化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变湖南农业 相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游 品牌都具有现实的指导意义。一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要随着经济的不断

14、发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高， 人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增， 城镇居民已不满足 于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游 山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识， 环境优美，又能消除疲劳休闲去处。二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又 带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住 宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩 余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮 助农民尽快地富裕起来。三、提高科技对农

15、业的贡献率本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式， 为张家界市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动 桂北经济区现代农业与生态农业的发展。四、促进湖南旅游业的发展湖南的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性， 但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚 以上的只占到了 45.2%,因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前 湖南旅游业面临的问题。而本项目的建设，将更好地为旅游者服务， 使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业的发展将起到很 大的作用。第四章项目的可行性为了对该项

16、目进行全面分析，本报告中采用SWOTS法，即SSuperiority（优势），W-Weakness（劣势），C Opportunity （机遇），T Threat （威胁）。这种分析方法最初主要应用于商业领域， 之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过 程中。一、优势（Superiority ）张家界生态农业观光园的发展优势有：（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（2）区位条件方面，张家界市处于西 部地区及长江经济带、华南经济区的交接处，其发展有希望得到政 策倾斜。（3）旅游产业蓬勃发展。张家界自然风景资源得天独厚， 具有山、水、峰、洞、林等多种类型。（4）交通运

17、输已形成较为完 善的航空、铁路、公路的对外交通体系。（5）多元的民族文化。张 家界是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现 的地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚 恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌。（6）地方政府积极支持。 市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理， 以期带动该区尽快脱贫致富。二、劣势（WeaknesS其发展劣势有：（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；（2） 地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目ii张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目ii意识有待

18、加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵 养以及汛期山洪的尽快排除等。三、机会（Opport unity ）其发展机会有：（1）区域背景条件。国家西部开发的战略，使 张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业 的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约 束而发挥比较优势的发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。（2）交通运输条件。随着焦柳铁路的电气化改造，张清公路、张吉 公路、常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数 与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其 他城市的联系更为便捷。四、威胁（Threat）其发展威胁有：（1

19、）它距离武陵源风景名胜区天子山门票站 2 公里，故属于生态敏感区。根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在 SWO分析的基础上，对整个 园区进行科学的策划。张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 第五章市场分析与预测一、整体市场概况根据携程旅行网2007年度假目的地去的人数前20位排行如下:排名国内长途人数排名国内长途人数1三亚3842811厦门33212丽江892812成都31423张家界735213青岛30644北京681614临安30405南京559915惠州27876舟山522916黄山27

20、597九寨沟509817大连21928武义480218湖州21159杭州465119金华211510上海391620桐庐2108与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前 20位的景点如下表：排名景区名国内/浏览量排名景区名国内/浏览量称外称外1杭州国内32098511厦门国内1449632上海国内25193712黄山国内1431203三亚国内24774713张家界国内1265984北京国内22777614南京国内1218105香港国内22054715大连国内1053366丽江国内19867016张家界国内1032097青岛国内18753517西安

21、国内947678九寨黄龙国内16102818阳朔国内911619苏州国内15099519普陀山国内8868810成都国内14502620扬州国内85428百度07年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图：戈007年Q4网民最关注的国内游景点11=35.843 ,数据来源：百度数据硏穽中心“如阳年Q4此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观 光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了 31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的40%二、项目市场定位根据有关资料表明，人均

22、 GDP达到1000美元时，居民旅游出行 和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大 增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机 遇和广阔的发展空间。本项目选址在张家界市近郊区，其定位必须立足于湘西张家界这 一地域特征基础上。基于此，“张家界生态农业观光园”的战略定位 之一是：依托武陵源，吸纳全中国、辐射东南亚、影响五大洲，凸现互为民族生态园区特色，与张家界市周边其它旅游区形成有机整体, 补充，走错位发展之路。第六章 建设内容及经营理念一、设计思想本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提， 以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载

23、体，以 输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化 回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与 农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所， 依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统 的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的 新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个 集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生 态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。二、项目建设内容本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态

24、农业园、 民族 风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。 主要建设规模 如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天 然绿色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2,新建1200。4、 原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。三、经营理念1、观光。一是风貌观。观赏张家界特有的山水风光，观看农村田园风光、 特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。2、休闲。住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练 等。3、米摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、 园子里

25、用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、 瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又 感受劳作。4、购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、 水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村 针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。5、品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历 12个月每月一节的习 俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化。6、农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收

26、获等农事活动全过程。并广泛举办粮、 菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、 镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。7、民族文化。挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其 中，体验少数民族文化。第七章项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于湖南省张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村自然条件（一）地理位置及概况张家界市，位于湖南西北部，距省会长沙 398公里（以市政府所 在地永定区计算）。它的地理位置坐标是：北纬28 52至29 48, 东经109 40至111 20。东与常德市的石门县与桃源县交界， 南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省的鹤峰

27、县与 宣恩县为邻，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽 96公里，总人口达150万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族 近60万人）。张家界市属湖南省直辖市（地级）辖永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。全市有四个街道办事处，2个城关镇， 18个农村建制镇，97个乡，1650个村（居）委会，15377个村民小 组。（二）气候条件张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润 气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16C左右。夏季最热月气温27C , 冬季最冷月平均气温为4.3 C（以1月最冷，极端气温在零度左

28、右 到4C ）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合 观光旅游。（三）地形地貌张家界市位于武陵山脉腹地之中。全国著名的自然保护区与驰名 中外的佛教圣地梵净山便是它的主峰。武陵山脉由梵净山分支进入湘 西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的来凤县与湖南省的龙山县 进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水以北的天星山、朝天山、 金龙山与白云山；南支进入石柱山、羊峰山、天门山、大龙山与天台 山。这三支山脉经过市辖两区、两县后，其走向由西向东，由慈利、 石门向洞庭湖沉没并自然消失。所以，张家界市的东北部实际上是处 在山峰与湖区的交接处（或叫接合部）。（四）地震灾害根据中国地震烈度区划图谱（

29、1990），该场址地震基本烈度为 六度。第八章规划布局一、规划基本原则（一）生态安全原则要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内， 农业 生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控， 与自 然景观协调，对环境无不良影响。（二）宏观与微观有机结合原则要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。（三）科学性原则实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容 纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资 源，以及专业的建设、管理和推广经营。（

30、四）市场需求原则规划时要实行准确而细化的客源市场定位， 以客源市场的现实和 潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源， 充分利用生态品 牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。（五）综合统一原则在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益， 通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。（六）创新原则新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励 体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。二、总体规划方案（一）总平面布置和

31、功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线， 充分利用周边的自然、人 文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点， 空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、民族风情园、原生 态拓展训练基地、接待区。（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园， 水果林，原生态防护绿地，民族风情园、原生态拓展训练基地。精品植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽 培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优 雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观 花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。蔬菜种植园分布在农庄北面，以现有

32、坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。民族风情园布置在农庄南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗风 情展示、文化用品展示为主。原生态拓展训练基地布置在农庄西面， 以团队协作训练、拓展训 练、丛林穿越等为主。接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集 中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。第九章工程方案、基础设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。（2）设计原则建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（ 1997版）；建筑设计防火规范（GBJ16-87）（ 2001版）；室外给水设计规范（

33、GBJ13-86）;室外排水设计规范（GBJ14-87）；生活饮用水卫生标准（GB5749-85）；其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量 预测指标如下:游客一一 按40升/人2日计算客房一一按80升/人2日计算公建一一按居民用水量15%+算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量一一上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：w 20C水压：0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保 证供水的连续性，主供水管网干

34、管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。 管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：DNC65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防 腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。3、排水工程（1）系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污 分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污 水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。（2）污水量统计污水排放总量按用水的80%

35、考虑，排放量0.44万立方米/天。（3）管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形 素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市 政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（二）供电设计1、设计依据、规范（1）民用照明设计标准（GB50034-92）;（2）建筑物防雷设计规范（GB50058-94 ；（3）低压配电设计规范（GB50054-93;（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各

36、功能区内， 电源进线方式采 用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供 380/220V电 源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆 ZZ-VV 经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计， 屋面设避雷网，冲击 接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。 低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于 10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/

37、T16453.116453.61996）;2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999 ；3、 土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）;4、 土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）;5、灌溉与排水工程设计规范（GB/50288- 99）;6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。（二）建设内容1、生态农业（1）范围种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植 50亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。（2）品种选择果林主要有猕猴桃树、蜜桔树、金香柚树、板栗树等。景观林主要为桂花、木棉、洋紫荆等。花卉主要有红掌、百合、剑兰、

38、月季杜娟花、单性木兰、叉叶苏 铁、龙虾花等。2、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进 行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和 人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保 肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5 2.5米，下底 宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔335厘米，其弧度随山势而 变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度 0.5米以上，挖宽1米，深 0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度 0.5米以 下的，采用挖穴改土。（2）排水沟总长1000米，内空上宽0.4

39、米，下宽0.3米，高0.4米，墙体 采用直径8-12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用 C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10 口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用 M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米, 每个作业区安装直径为60毫米的RPVCf作引水主管，直径为32毫 米的RPVC管作支管。4、休闲住宿区域休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区， 集中于农庄中偏北面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目 的。第十章环境保护为保护和改善生活环境与生态环境， 保障人体健康，项

40、目严格按 照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管 理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项 要求。一、项目区环境条件项目位于湖南省张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村，所选地址地形开阔整齐，背风向阳。周边无工业“三废”及农业、城镇生活、 医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。二、环境保护本项目以发展生态旅游为主要内容，采用的主要技术措施是无公 害生产技术，在种植的生产过程中不会产生有毒物质。项目区配置农业废弃物处理场，采用微生物技术处理农作物稿 秆。经过沼气发酵处理后，提供优质肥源。项目采用设施栽培和无公害生产技术， 减少化肥、农药等对环境

41、 的污染。因此，本项目不但无污染，而且通过发展果林、景观灌木和花卉 园能美化环境，有效地提高当地环境质量。三、水土保持项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中， 由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流 失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措 施、植物措施、农艺措施等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠 两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪 排涝能力，又提高抗旱能力。第十一章建设进度及招投标方案一、建设进度根据原生态农庄建设项目规划，本项目拟定在1年内实施，具体工 作安排为：根据计划于2009年7月开始各项准备工作，

42、于2010年6月进行 竣工验收。具体安排如下：1、2009年7月开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、 可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2009年9月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。3、2009年11月开始主体工程建设。4、2010年2月开始生态农业种植。5、2010年6月进行竣工验收。、招投标方案（一）项目招投标原则依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号 令及张家界市有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形 式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。（二）项目招投标方案1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定

43、采用公开招标形式确定 施工单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位和项目监理单位。资质要求建议勘察单位资质：乙级；设计单位资质：乙级；施工单位资质：二级以上；监理单位资质：乙级。招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招投标工作组织由业主自行或委托具有乙级资质的招标中介机构组织实施本项目 的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成 公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标 的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于 3家，建议 业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第十二章投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为

44、项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时， 按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培 育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整和公 用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需 的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评 价方法与参数（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用 市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年湖南省工程造价信息公布的指导价格（价

45、格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及湖南省有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为12个月（2009年7月至2010年6月），运营期确定为15年，则项 目计算期为2009年至2024年。四、项目投资（一）建设投资项目建设投资估算总额为 4519万元，其中工程费用2061万元， 公用设备购置费800万元，设备安装工程费64万元，工程建设其他费 用1379万元，工程基本预备费215万元。1、工程费用主要包括全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、 配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整工程，其均

46、根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、公用设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。（包含30年的土地租赁费）4、预备费基本预备费按工程费用的5%计取。价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999） 1340号文的规定，和物价 变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表-1。（二）建设期借款利息本项目全部资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。（三）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产

47、年份需流动资金 104万元，各年流动资金 根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹 （资金来源为业主自有资金），项目铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表-2。（四）项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为119万元，其中建设投资103万元， 建设期利息为0万元，铺底流动资金16万元。（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和湖南省有关规定计取，若与实际不符，可 按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、

48、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金筹措本项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2008年安排55% 2009 年安排 45%项目投资使用计划与资金筹措详见财务分析辅助报表-3。第十三章财务评价一、评价原则、依据及参数（一）原则遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；遵循费用与效益识别的有无对比原则；以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈 利能力、清偿能力进行评价；在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价 方法与参数（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；

49、3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数项目建设期为1年，财务评价计算期取2009年至2024年。项目融资前税前财务基准收益率为 12%项目资本金财务基准收 益率设定13%基准投资回收期为8.3年。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（一）销售收入估算本项目收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入、农 家特色种植体验收入等，经预测项目拟吸引 32120人次，按每人消费 600元估算，正常经营年份收入为1927万元。根据目前市场行情预测及植物生长特性，本项目2009年收入为385万元，2010年收入为1156万元，2011年收入为1542万元。（二）销售税金及附加和增值税估

50、算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%城市维护建设费费率为7%教育费附加费率为3%经计算，正常经营年份项目的增值税为 96万元，城市维护建设费 为7万元，教育费附加为3万元。项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表4。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。2、燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据企 业经营统计数据综合估算。3、职工工资及职工福利费项目劳动定员为40人，职工平均工资和福利费按2.6万元/人2年 估算4、修理费以固定资产原值为基数按一

51、定比例提取。5、 其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植 和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为398万元，经营成本估算见表12-1。表12-1经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1原材料费912燃料及动力费213工资及职工福利1044修理费1135其他支出69经营成本398（二）折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5%计算。无形及其他 资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为 160万元，年摊销费为0 万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表-

52、 6。（三）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。（四）总成本费用通过上述估算，正常生产年份项目的总成本费用为563万元。项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表-5。四、盈利能力分析（一）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表-1）计算的财务指标如 下：项目投资财务内部收益率：24.79% （所得税前）项目投资财务内部收益率：19.67% （所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）3597万元（ic = 12%项目投资财务净现值：（所得税后）2054万元（ic = 12%项目投资回收期（所得税前）：4.7年项目投资回收

53、期（所得税后）：5.5年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：24.76% （所得税前），项目投资财务内部收益率：19.67% （所得税后），均高于基准收 益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本 项目的财务盈利能力可满足要求。2、项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表-2）,项目的资本金财务内部收益率为19.77%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水 平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。3、利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为1927万元，销售税金及附加为106 万元，总成本费用为563万元，利润总额为1258万元。所得

54、税税率为25%年缴纳所得税为315万元，净利润为944万 元。法定盈余公积金按税后利润的10%g取，法定盈余公积金为94万 丿元。利润估算及分配详见财务分析报表-3。根据利润与利润分配表（财务分析报表-3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）= EBIT/TI3100 %= 27.32 %式中 EBIT营运期正常年份息税前利润TI 项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE = NP/EC310%= 20.74 %式中 N营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。五、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表-4）可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现

55、金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出， 累计盈余资金逐年增加。因此，项目具备财务生存能力。六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期2013年的数据为基础进行，该年总成 本费用为263万元，可变成本为202万元，固定成本为61万元，年销 售收入为300万元，年税金及附加为2.5万元，根据上述数据计算项 目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）二年固定总成本/ （年销售收入-年可变成本-销售 税金及附加）3100%=22.47%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图 12-1。盈亏平衡分析表明，本项目检测能力只需达到设计规模的22.47

56、%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化士 5% 士 10% 士 15%寸对项目财务内部收益率表 12-2的影响程度见表12-2。敏感性分析表序号项目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案24.79%-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.021建设投资-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.84-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.262经营成本-5%25.12%-0.26

57、5%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.27-15%19.92%1.31-10%21.58%1.303产品价格-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图12-2财务内部收益率（）40 35-30* J _- ,-.*r * , _Jf J _ _ -*-* 2015-105-11 1I110_IJ11-15-10-5051015不确定因素变化（）基本方案 一-建设投资 经营收入 经营成本 基准收益率线图12-2财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以

58、看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为63.67%,经营收入 下降幅度为52.23%,表明产品价格和建设投资的变化对财务内部收益 率的影响较大，经营成本的变化对本项目的财务内部收益率的影响不 大。敏感性分析表明产品价格是最敏感的因素，当售价降低28.51 %时，项目内部收益率就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。七、财务评价结论本项目的财务内部收益率（所得税后）为19.67 %，财务内部收益率（所得税前）为24.79 %，均高于行业基准收益率，资本金财务 内部收益率为19.7

59、7 %，满足投资者的要求。投资回收期为 5.5年、 低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。计算期内项目的资产负债率最高为1.74 %,并逐年下降。说明项 目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于 现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险 能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工

60、程费其他费用合计比例（）估算说明1工程费用206180064292564.71.1接待配套用房71171115.71.1.1接待中心16160.41.1.2餐饮服务中心2202204.91.1.3特色产品交易厅1301302.91.1.4农庄旅馆3453457.6财务分析辅助报表-1建设投资估算表单位：万元1.2园内道路工程3003006.61.3土地整治及农田培育1701703.81.4配套设施工程30300.71.5果树种植22.8230.51.6景观植物种植15150.31.7农耕培土工程20200.41.8民族风情园建设15150.31.9原生态拓展训练基地建设65651.41.10设