论开发区的开发与融资模式

1、21/21开发区的开发与融资模式建立科技工业园是世界各国进展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市进展地点经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型时期，开发区这种形式有效地提高了行政效率、制造了局部的良好基础设施条件、聚拢了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的进展和都市化的进程。 开发区的类型专门多，国际上依照客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它要紧是以研发为主，入驻的客户要紧是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园确实是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也

2、属于这种类型。另一种类型是Industrial park,它要紧以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区差不多上混合型的，也确实是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想方法、下功夫，以争取更快的进展速度

3、和更大的进展机会。 我国的高新区通过十几年的进展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探究了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有特不重要的意义。 开发区的差不多商业模式 假如把开发区看作一个企业，其要紧收入有两部分：一是土地出让收入，依照国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地点收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也要紧为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，要紧是行政支出

4、、市政维护和其他财政支出。 开发区的收支平衡情况如下： 当前平衡：累计收入累计支出；（极少情况） 累计收入累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流） 以后平衡：累计收入累计支出；以后的收益可平衡支出。 累计收入累计支出；以后（一定期限）的收益无法平衡支出。 通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者讲金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现时期国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能确实是期限的上限。 随着各开发区竞争的白热化，纷纷采纳降低土地价格等方法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带

5、来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和以后的税收来平衡。 一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠以后税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。都市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的进展。 随着开发模式的多样化，开发区在开发过程中的融资和损益往往不是由一个主体承担，即有融资主体和损益主体。依照损益主体的不同，能够把开发模式分为以政府为损益主体的开发模式和以企业为损益主体的开发模式。 以政府为损益主体的开发模式 政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益。收入为土地出让收入，支出为征地、拆

6、迁配套和财务费用。但由于土地开发的加速，政府不可能拿出足够的财政资金周转投入土地开发，因此需通过一个承债主体融资，解决资金需求。 苏州做法：新区政府托付苏新集团公司融资、征地、配套，政府出让土地，并将土地出让金支付征地成本、财务费用，回购基础设施资产，不足的部分逐年用财政收入弥补。苏新集团公司是融资主体，而新区政府是损益主体。 重庆做法：建立政府全资的土地储备中心，由该中心以规划土地以后的土地出让金作为质押，向银行借款，由中心征地，并托付有关公司进行配套，中心代表政府出让、拍卖土地。过去此类机构的资金要紧依靠财政资金，现在以国家开发银行为首的一批银行情愿为此类机构借款。 选择哪种方式取决于哪个

7、载体更易于融资。一般来讲，土地储备中心的融资比较死板，能否融资，决定于土地的规划和开发的可行性；而公司的融资相对较灵活，但需其有较好的信用、资产和获利能力。 该模式的特点： 1、有利于政府的招商，集责权利为一体，土地让利和损益由政府承担，而政府可通过财税来平衡。 2、有效地解决了开发的融资问题。 3、有利于企业的市场化运作，而幸免政企不分所导致的一系列问题。 以企业为损益主体的开发模式 政府托付（授权）开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。政府所收的土地出让金全部以支付开发成本的方式转入开发公司。一般公司开发的园区没有财政收入，如开发公司入不敷出，则往往通过财政的专项补贴解决

8、。 开发公司要紧有以下几种形式： 1 政府全资公司。上海的各园区一般采纳政府全资的开 发公司开发模式，开发公司承担园区的开发和运营，政府为园区提供一些专项的财政支持，如重点招商项目的土地补贴、产业扶持基金等。西安高新区在“一次创业”期间也采纳了以高科集团公司进行土地一级开发的模式，高科集团公司向银行融资并开发土地，以政府的名义出让土地，管委会（代表政府）除必要的财政支出外，将土地出让金和节余的财政收入都投入高科集团公司用于土地的滚动开发。上海和西安的不同之处在于上海的政府如浦东新区政府的一级财政要面对若干园区（陆家嘴、金桥、张江、外高桥等）和非开发区区域，而西安高新区自身就具有一级财政。 2

9、合资公司。苏州工业园区是由新加坡政府牵头的外方 财团和中方财团合资组建的苏州工业园区开发有限公司来进行开发的，高标准的规划使初期在基础设施上的投入特不大，而周遍的园区有政府财力的介入和较灵活的政策，使得苏州工业园区的土地招商遇到了专门大的挑战，后来调整为中方控股，地点政府也提供了一定的财力支持，使该园区的开发经营步入良性循环。而无锡新加坡工业园也是由无锡高新区和新加坡合资开发的，由于面积较小，涉及的问题较少，较好地发挥了新方在治理、招商、服务方面的优势，运行相对比较顺利。 3 私营公司。大连软件园是由私营企业组建的大连软件 园开发有限公司负责开发的。该园区的良性运营取决于三方面因素：一是独特的

10、行业定位，二是政府的大力支持，大连市政府把软件作为支柱产业，投入了许多资源。三是良好的地段使得园区有可能获得较好的房地产开发收益，以支撑园区的良性进展。 该模式的特点： 1. 开发公司的压力较大，可促使开发效益的提高。 2. 有利于发挥开发商的招商积极性，提高招商能力（尤其是非全资的开发机构）。 3. 政府招商工作往往与公司的效益产生矛盾。 此，该种模式适合于土地开发有可能有净收益的的园区；或适合于政府的财政收入偏低，而须借助开发公司完成一部分非赢利性项目的园区。 不同的开发融资模式存在不同的特点，不存在最佳，只有更适合。选择那种模式要紧考虑是否有利于进行融资、是否有利于提高资源运行效率、是否

11、有利于增强招商能力。随着外部环境的变化和自身能力的增减，能够适时地调整开发模式，使其更有效。 也能够在开发区的不同层次、不同范围采纳不同的开发模式，以扬长避短提高整体的竞争力。 项目融资模式在土地储备中的应用 作者:华中师范大学经济学院 吴老二 祝平衡2004年1月7日 项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。而开始于上世纪末的我国都市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起

12、来的土地统一进行房屋拆迁、土地平坦、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需依照土地出让年度打算，有打算地投入市场。当储备的土地不能立即投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流淌性，储备中心要接着“吸进”土地就要追加资金。因此，土地储备维持时期，政府亦需充足资金，否则将阻碍到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。 一、我国土地储备资金来源渠道现状分析 从目前我国都市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道要紧有： 1、政府财政拨款 一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转

13、资金。例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。专门显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。 2、商业银行贷款 这是目前各都市土地收购储备资金的最要紧来源。由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在

14、政府的国有土地资产上。储备土地一经出让，就能回收土地出让金，银行放贷形成的资产呆账、坏账风险专门小，因此，各商业银行竞相向土地储备机构贷款。同时，在目前缺乏土地收购储备资金其他来源渠道的情况下，商业银行贷款则成为各都市土地收购储备资金的最要紧来源，土地储备机构运营资金差不多上都来自于银行贷款。一旦房地产市场出现波动，银行与土地储备中心将面临专门大风险。 3、留用的土地转让增量收入 按照我国财政实行的“收支两条线”的治理体制，都市土地一级市场转让收入和土地储备、开发支出均由财政负责。土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出，即为土地转让增量收入，是政府实施土地储备制度后国有土地的有效增值额。建立

15、都市土地储备制度的目的之一是增加财政收入，增加政府对都市建设的投入，因此土地转让增量收入的一部分应作为土地储备资金接着用于土地储备增值。总的来看这种方式缺乏规范化和制度化尚不足以成为土地储备的要紧而稳定的资金来源。 二、在我国土地储备中应用项目融资模式的可行性分析 1、大量民间资本苦于缺少投资机会 据报道，浙江省有大量的民间资本躺在存折上，仅温州就有300亿元、台州有150多亿元的民间资本找不到出路。尽管国家为了启动民间投资，推动民营企业的进展，采取了许多措施，其中最要紧的是国家投放了5000亿元，以“四两拨千斤”来启动民间投资，尽管取得了一定成效，但全国民间投资增幅仍然呈下降趋势，民间投资依

16、旧热不起来，民间投资仅仅体现在通过金融机构吸储的存款，甚至出现了民间资本大量流失到国外的现象。另一方面民营资本作为内资与利用外资相比有比较优势。首先，吸引外资比利用内资要多考虑两个风险因素。其一是汇率风险。在浮动汇率制的今天，汇率频繁地起落跌宕，难以预测。这种情形下投入的外资必定风险巨大。其二是政治风险。尽管我国的改革以稳定为前提，且多年来维持了社会的安定团结，但国外投资者或者确实不了解情况因而心怀顾虑，因此认定、评估风险较高，从而提高要价。一些地区为了吸引外资饥不择食，允诺了过多的条件，承担了过重的风险。此外，大量的基础设施由外国公司承建并经营，也会产生不利的政治阻碍。也正因为如此，我国法律

17、规定，港口、码头等设施不同意外商独资；铁路、公路、电力等基础设施项目必须由中方控股。 2、良好的经济效益是土地储备制度实行项目融资模式的保证 杭州市是我国建立土地储备制度较早的都市之一。据统计，杭州从1997年8月份成立土地储备机构以来，土地储备中心共收购土地约1万亩，已向市场供应的土地约4000亩，差不多收回的土地出让资金达50多亿元。通过土地收购储备制度的运行，该中心上交杭州市财政的资金，每年以56的速度递增，从1997年的几个亿，上升到2001年的40多亿元。他们上交的比例是出让价格的55，其余45为土地开发运作成本。上海、青岛、武汉的效果也不错。良好的项目收益是在都市土地储备中推行项目

18、融资模式的全然保证。 3、房地产开发企业的实力增强为参与土地储备增大可能 国内房地产界人士以及资本运营专家曾就房地产市场的现状及进展前景进行了广泛的研讨，认为房地产相关企业的纵向联盟将是房地产企业壮大之道，也将成为市场演变的一大“特点”。据国家统计局最新数据，目前全国房地产开发企业近3万个，其中资质等级二级以上的3151个，比2001年减少259个，企业平均资产总值由上年的2.7亿元增加到3.2亿元。这些企业完成的房地产开发投资占总投资的近三分之一，并差不多呈现出开发企业集中化的趋势。在外资的大举进入以及房地产市场逐步规范背景下，房地产开发企业必定要在市场寻求战略伙伴，或利用其他集团公司绩优行

19、业的优势，或采取强强联手的方式，借壳上市、借船出海，通过整合壮大势力。有资金实力和信誉品牌的开发企业将会在激烈的竞争中脱颖而出，大量的房地产开发企业则会被淘汰出局。另外，土地供应方式的调整和缴费方式的变化，无形之中抬高了进入房地产开发行业的门槛，往常那种凭借“空手套白狼”的方式差不多行不通了，加之随着整顿房地产市场力度的加大，没有雄厚的资金实力是全然无法进入房地产开发市场的，即使获得了开发资质，因难以在土地竞价中获得开发建设项目，最终也会被清除出局或自然淘汰，反之，只有资金实力雄厚的企业才能获得土地，只有讲品牌、讲信誉、讲质量的企业才能赢得市场。马太效应将会在房地产开发行业大放异彩，开发项目将

20、日益向大型房地产开发企业集中，出于都市土地的稀缺性考虑以及房地产开发商的实力的增强，开发商参与都市土地储备的可能性大大增加。 三、项目融资在我国都市土地储备中的应用 项目融资，英文称project financing，是资金筹措方式的一种。其雏形始于20世纪60年代，通过项目工程本身的开发、建设及运营，以项目产生的净现金流量作为还款来源，并将项目资产作为抵押担保的新型融资方式。当时英国首次运用有限追索项目融资方式进行北海油田项目的开发，美国和英国66家银行贷款融资9.45亿美元。在我国差不多有许多利用项目融资进行操作的事例，如广东沙角B电厂1984年签署合资协议，1986年完成融资安排并动工兴

21、建，1988年投入使用，实践证明差不多取得了良好的效果。 具体操作上，由土地储备中心在年初将全年的土地储备打算按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司的实力等进行项目分组，确定各个项目的开发打算、储备范围等，然后在土地交易中心(或市场)挂牌招商，招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备；另一方面，土地储备中心可与当地的金融机构合作，利用银行的信息优势整合各分散的投资者组建项目公司；在担保上，可采纳类似浮动抵押的形式将土地储备中心及自其产生的金钞票、连同其中的公司所有的不动产、权利、所有权及利益包括日后公司可能取得的财产都作为支付本金与利息的担保。具体可采纳以下模式： 1、BT(build-op

22、erate)即建设移交模式 在这种模式里，土地储备项目的收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放确定利率的收益凭证，开发商能够凭借收益凭证从土地储备中心获得稳定的收益，或者进土地储备中心备案后进行流转变现或者猎取收益。这种模式适合那些对土地开发本身没有兴趣但对稳定的、低风险的投资感兴趣的投资者。 2、产品支付(production payment)模式 在这种模式里，土地储备项目的收购、土地整理、拆迁等事项由项目公司融资建设，项目建成后立即移交土地储备中心储备或等待时机推向市场，土地储备中心向开发商发放土地券，

23、开发商能够凭借土地券在土地一级市场上以同等条件下享有优先购买土地的权利购买土地，土地券与土地的差价“多退少补”，确保开放商、土地储备中心的利益不受损害。这种模式专门适合房地产开发商进行企业的土地储备，同时有利于同土地储备中心、规划部门等保持良好的公共关系。 3、远期购买(forward purchase) 是在产品支付基础上进展起来，其运作特点是，债权人为了收回债务本息，专门成立一个专设公司。该公司不仅能够凭借土地券购买在同等条件下以享有优先购买土地权的方式在土地一级市场购买土地，而且还能够直接购买土地储备项目以后远期的收入，用以偿还项目借款本息。这种模式结合了建设移交模式和产品支付模式的优点

24、，使得投资人猎取回报的途径增多，有利于吸引多元化的投资者。 4、ABS(asset-backed-security)即资产支持证券模式 该模式是一种利用存量资产转换为货币资金用于新项目投资的项目融资方式，它是以项目所属资产以后预期收益为基础和保证，通过在资本市场发行债券而募集资金的一种证券化的项目融资方式。ABS融资方式的运作本质是对筹资者信用的增级。因此，除了在境外成立SPV，发行ABS债券外，还能够考虑在中国境内运用ABS的运作原理，发行土地储备建设债券。而且地点政府或土地储备中心本身确实是一种良好的信用担保，尽管法律规定地点政府不得发行债券，然而能够运用一些技术手段规避这一规定，例如，通过都市基础设施投资公司发行。目前，全国各大都市差不多都有相应的都市建设投资公司。以上海为例，早在80年代中期，上海市就在全国领先成立了都市投资建设开发有限公司等一批都市建设投资公司，并先后解决了南浦大桥、杨浦大桥的筹资建设。这之后，上海通过这些城投公司，又成立了申通等公司。通过多年的经营运作，现在这些城投公司专门多运作良好，治理能力较强，进展潜力也专门大，而且又有地点政府作为强大的“信誉后盾”。因此，以ABS的运作原理，提高