河东合行个人住房按揭贷款操作规程

1、PAGE PAGE 12埃鲁临东合发2佰011啊 皑号靶关于印发蔼个人住房按揭贷疤款操作百规程（试行）百的通知各支行:扳 哎现将个人住房靶按揭贷款操作规半程（试行）印奥发给你们，请积啊极组织全体员工阿认真学习，并抓凹好贯彻落实。遇拌有问题及时联系啊信贷管理部。爸 埃附件：个人住房昂按揭贷款操作规班程（试行） 胺二爸鞍一一年班八百月绊四暗日般主题词：信贷管啊理 按揭贷罢款 操作扮规程 瓣 通知 皑 奥 氨 板 碍 皑 唉 暗抄 报：案省联社临沂办事跋处、临沂银监分懊局。 芭 胺 斑 罢 八 佰 唉 埃 拔 捌内部发送：败总部各领导、各伴部。把 懊 挨 傲 肮 般 唉 捌 邦 拜 艾联 系 人：隘

2、张春光安 隘联系电话：83背850败70绊 搬 （共袄印：百50啊份） 盎 跋 班 跋山东临沂河东农凹村合作银行哎信贷管理板部 把 澳 懊 201把1颁年叭8耙月搬4翱日印发 袄 背个碍人住房奥按揭艾贷款操作规程班（试行）氨第一章 总颁 哎则把第一条 霸为促进个人住房阿贷款业务的发展碍，规范业务操作霸，防范信贷风险颁，根据案山东省邦农村阿信用社案个人住房贷款管捌理暂行办法及隘有关规定，结合摆我行芭实际，特制定本半操作规程。安第二条 埃本规程所称住房拔贷款的适用范围把包括：房地产开碍发商开发的主体安结构封顶挨并取得霸销（艾预摆）矮售许可证敖的房板屋扮，证件齐全的二傲手房邦。傲第三条阿 个人住房按

3、揭肮贷款是指芭农村合作银行奥向辖区内肮外熬城乡居民发放的昂用于购买拌商品敖住房的专项贷款懊。借款人以所购隘住房作抵押物、案开发商提供阶段矮性担保。鞍第四条癌 借款人所购住佰房产权证未颁发澳且办妥住房抵押笆登记之前，由开艾发商承担连带责拔任保证，并承担隘回购义务。矮第五条 暗发放个人住房贷艾款必须对借款人唉进行信用等级评肮定。且借款人的安信用等级必须为唉A级（含）以上扒。瓣第癌六胺条 蔼贷款额度。哀贷款购买第一套阿住房的借款人，霸首付款比例不得颁低于30%，按已婚的贷款额度矮最高不得超过购傲房总价款的70爸%，半未婚（疤离异）的贷款额吧度最高不得超过皑购房总价款的5唉0%；对贷款购暗买氨高档住房

4、、别墅扳或第二套住板房的借款人，笆首付款比例不得耙低于60%，岸贷款额度最高不傲得超过购房总价袄款的40%。蔼第二隘套般住挨房认定安标准癌严格按照国家相班关规定执行。半第佰七昂条扮 贷款期限。按翱揭贷款期限最长挨不超过20年。哎且贷款期限加借阿款人年龄不超过隘65岁。跋第吧八背条胺 贷款利率。对昂贷款购买第一套蔼住房的，利率水把平不低于胺基准利率扳的1.1倍爱；对贷款购买高搬档住房、别墅、袄商铺或第二套住疤房的，贷款利率坝不低于基准利率跋的1.霸2翱倍岸。败贷款期限在1年熬以内（含1年）把的，实行合同利瓣率，遇法定利率熬调整，不分段计袄息；贷款期限在伴1年以上的，遇俺法定利率调整，氨于次年1月

5、1日背开始，按相应利摆率档次执行新的唉利率。哀第拌二八章 与开发商敖建立合作关系唉第吧九扮条阿 按揭贷款操作版程序包括袄与开发商百签订楼盘合作协按议案和笆办理耙个人佰按揭贷款手续两搬部分。半第阿十按条案 板项目申请。项目挨开发商向贷款行稗提出书面申请并柏提供以下资料：佰1、芭书面申请书。内奥容包括开发商概澳况、项目情况、稗拟申请贷款金额耙等岸，隘并填写房屋按佰揭贷款项目合作艾申请表（附件哎1）。敖2、董事会(或八股东会)同意办叭理挨项目楼盘柏合作的决议；安3肮、扮经年检合法有效阿的安企业法人营业执盎照、税务登记证跋、组织机构代码啊证、贷款卡、法搬定代表人或授权案代理人证明书原背件及复印件；版4

6、、案建设主管部门颁哎发的经年检有效版的房地产开发企昂业资质等级证书般；扮5跋、项目可行性研败究报告及立项批矮复；俺6鞍、国有土地阿使用权班证艾（出让）疤、建设用地规划澳许可证、建设工办程规划许可证、瓣建筑工地施工许耙可证和商品房预阿（售）许可证 盎；啊7奥、啊合作银行板要求的其他资料白。搬第澳十一傲条 八项目蔼调查。收到上述半资料后，袄贷款绊行案A、B岗客户经百理进行实地调查瓣，摆主要调查以下内敖容：耙1、核实开发商哀提报的资料是否隘完整、合法有效岸，内容是否前后罢一致。到土地管芭理部门核实土地半是否存在对外抵败押或被依法查封拌的问题。隘2、项目基本情罢况。调查项目的阿地理位置、社区稗环境、交

7、通条件版、环保指数、配板套工程、市政设挨施、物业管理情阿况等；核实项目坝占地及建筑面积靶、容积率、绿化埃率、楼宇结构与胺栋数、户型设计哀等版与相关证件内容罢是否一致版。俺3、调查项目的佰市场定位和销售氨情况，进行初步安的项目评估、同案等位置项目的比澳较分析与市场预蔼测，判断项目的邦销售前景及抗风柏险能力，调查有矮无开发商利用个拌人住房贷款套取般资金的邦“俺假按揭哎”埃风险。氨4、银行同业竞扳争。调查其他银暗行为该楼盘提供般个人住房贷款服摆务手段和情况等瓣。半5、信用等级评拔定。按照法人客敖户信用等级评定笆标准，对开发商扒进行信用等级评凹定。要求开发商敖信用等级达到A爸级（含）以上。耙第胺十二胺

8、条 摆签定按揭合作协矮议傲1、案调查拔结束后，确认开爱发商及开发项目皑符合合作条件的隘，八贷款邦行斑与开发商签定皑商品房贷款合作半协议书（附件安2）。笆2、开发商在跋贷款半行阿开立基本结算账摆户或一般结算账背户，存款账户中挨保留蔼规定比例的拜保证金翱。保证金按贷款敖额的2%-5坝%协商确定，按版月统计缴存熬。在保证期间内搬，借款人不能清凹偿债务时，进行袄保证金扣划，并爱在一周内补充。哎开发商承担连带半保证耙责任，并在规定肮时间内协助办妥班房屋产权登记。瓣第三章 贷款扳的申请、调查、胺审查和审批懊第芭十唉三般条班 办理瓣个人版按揭贷款疤流唉程：借款人申请啊半受理与调查哎百信用等级评定唉挨审查与审

9、批稗吧贷款发放癌霸贷后管理摆板贷款收回埃第爱十四百条罢 胺借款人靶向皑贷款颁行百提出申请，填写白个人住房贷款爸资料文本（附肮件3）的蔼个人住房贷款癌申请凹书稗安、捌个人住房贷款胺申请表、共颁同还款承诺书爱、抵（质）押哎证明等有关内哎容，同时提供下拜列资料跋：熬1安、借款人有效合爸法的身份证明稗原件及复印件啊（居民身份证、矮户口本、军官证隘等伴）；绊2胺、婚姻状况证明叭；办3扮、靶与开发商签订的胺房地产主管部门叭统一印制的具有跋法律效力的败瓣商品房销（预）盎售合同挨靶；颁 4、邦开发商开具的首背付款收据或证明皑，该款项必须通俺过我行转账存入鞍开发商结算账户按；爸5暗、埃供职单位或居委扮会出具的哎

10、个人收入证明伴（附件7）艾；芭6、贷款担保资艾料。包括：百（1）保证人为阿自然人的，提供耙保证人身份证原佰件及复印件、收蔼入证明等癌（附件7）懊；拜（2）二手房权半属人需提供所出瓣让房产的权属证绊明原件及复印件艾；房屋共有人出巴具同意出售房屋懊证明；查验借款爱申请人与售房人白签订的房屋交易般合同是否合法、碍有效，是否在房吧屋交易登记管理罢部门进行销售登皑记备案；敖（凹3吧）用于抵押的房俺地产权属证明原白件及其他相关资白料；矮（把4按）用于质押的权哀利凭证原件（包阿括单位定期存单柏、个人定期储蓄拌存款存单等）；昂7、艾贷款捌行隘要求提供的其他唉资料。伴第十懊五坝条翱 贷前调查。班客户经理罢根据借

11、款人申请胺，按规定要求对安借款人、担保人扮情况进行现场调傲查，对所有考察佰资料的真实性、白完整性、合法合氨规性负责。佰客户经理与客户案共同填写个人版住房贷款资料文昂本相关内容，耙并在败“澳贷款调查人意见阿”搬栏签属明确意见捌后，将贷款资料懊提交贷款审查岗艾。扒重点调查以下内安容：叭1、借款人及主奥要家庭成员职业安、年龄及专业技暗能，有无影响还耙款能力的不良品澳行和不良信用记百录，要利用人民坝银行个人征信系背统和信贷管理系皑统进行查询暗，有重大不良记皑录的严禁发放贷巴款俺；唉2、借款人的收拜入（含家庭收入阿）来源、收入稳罢定性及支出情况版，分析其偿债能俺力敖。罢借款人住房贷款扮的月房产支出与稗收

12、入比控制在5拌0%以下（含5挨0%），月所有班债务支出与收入败比控制在55白以下（含55%疤）。挨瓣房产支出与收入跋比的计算公式为拜：（本次贷款的昂月还款额+月物懊业管理费）/月袄均收入；所有债吧务与收入比的计稗算公式为：（本艾次贷款的月还款翱额+月物业管理胺费+其他债务月靶均偿付额）/月扮均收入。百3、捌借款人是否已按鞍规定比例缴纳首扒付款；爱4芭、实地察看拟购版住房的现状：包败括所处地段、结碍构、户型、房屋靶质量、交房日期唉、物业管理、配叭套设施、周边环扒境、交通、房价拜之外的费用等情矮况。调查拟购房般产的价值及变现袄能力，霸所购房屋的价格扒与当地同类物业啊的市场价格水平吧是否相当，哎有无

13、低价高销的翱问题；扒5蔼、岸核实借款人购房艾行为的真实性，瓣重点调查有无开半发商利用个人住啊房贷款套取资金百问题吧；隘6叭、罢通过氨房产登记机关蔼和个人征信系统拔查询本次购房是般首套房还是二套敖房坝；扮7败、半拟购房产的土地叭是否已对外设定翱抵押，有无产权肮纠纷或被查封问佰题；唉8班、采取抵押担保摆方式的，应调查版：埃（1）抵押物的鞍合法性。原则上啊应以原住房或所板购住房抵押；鞍（2）抵押人对伴抵押物占有的合八法性。包括抵押氨物已设定抵押权板属情况，抵押物跋权属情况是否符蔼合设定抵押的条熬件，财产共有人背是否同意抵押，办抵押物所有权是阿否完整；稗（3）抵押物价阿值与存续状况。稗包括抵押物是否艾

14、真实存在，存续矮状态、交易价格拔是否合理等。对罢抵押物交易价格半或评估价格明显颁高于当地平均房翱屋价值或当地同伴类物业价格的，瓣可要求重新评估拜。傲9挨、采取质押担保哎方式的，应调查暗：安（1）质押权利碍的合法性。可以疤用于个人住房贷搬款质押的权利凭爱证包括单位定期耙存单、个人定期耙储蓄存单等，要哎实地调查核实其芭真伪；颁（2）出质人对皑质押权利占有的版合法性。重点调跋查出质人是否具翱有处分出质物的胺权力；蔼（3）质押权利办条件。包括调查凹出质物的价值、绊期限等要素是否办与贷款金额、期邦限相匹配，质物佰共有人是否同意跋质押等。蔼10安、采取保证担保半方式的，应调查俺保证人是否符合版担保法及其哎

15、司法解释规定，奥具备保证资格和鞍担保能力等。唉第十哀六皑条岸 信用等级评定埃。奥信用等级划分为瓣AAA、AA、挨A三个级别。评暗定标准为：得分邦在85分（含）胺以上的为AAA霸级，75分（含坝）至84分的为安AA级，60分敖（含）至74分蔼的为A级。客户靶经理根据贷款调拔查情况对借款人胺进行信用等级评捌定，填写个人败住房贷款资料文澳本中的个人八信用等级评定表哎。癌第氨十懊七瓣条吧 贷款审查般审查人员对熬客户经理爱提供的资料按规案定要求审查，复熬测有关数据，审凹查贷款资料及数奥据的准确性、完哎整性、合规合法昂性。碍对第十四条、十背五条和第十六条安审查的同时，昂主要审查以下内半容：昂1蔼、借款人基

16、本要靶素审查；懊2拌、借款资格审查捌；吧3肮、借款人主体资扳格证明文件审查班；按4翱、房屋所购楼盘澳是否和办农村合作银行般签定了按揭合作隘协议；挨5隘、审查购房行为叭的真实性和商品敖房销（预）售合颁同是否真实有效疤；板6蔼、所购住房价格疤与当地同类物业柏的市场价格是否扳相当，必要时可瓣委托具有房地产办估价资质的机构扒进行价格评估，坝评估费用由借款啊人承担；隘7半、共有人是否出捌具同意抵押的合暗法、有效的书面扮意见；拜8笆、借款人的还款芭能力；熬9昂、贷款用途、金搬额、期限、利率柏、方式等是否符啊合癌政策案规定。扳第十癌八挨条靶 贷款审批柏个人住房按揭贷半款必须按规定的昂贷款权限和贷款翱程序进行

17、审批，败超矮支行邦权限的上报吧总部办贷款审查委员会邦审批。白对审批不同意的蔼，由客户经理通巴知借款申请人，罢并将客户提交的版相关资料退班还澳借款人。哀第哎四澳章 贷款的发邦放与收回搬第十肮九埃条 唉签订合同。鞍对审批同意发放跋的贷款，盎办理下列手续：捌1、叭合同签订时要坚搬持伴“跋面谈阿”哎和爸“百面签跋”稗制度，填写个盎人购房贷款面谈跋笔录（附件9爱）；昂2、签订商品暗房回购协议（拔附件8）；扒3、肮签订个人住房按借款合同（附邦件4）。罢4、办理借款合熬同公证；隘5、敖到班房产登记板部门办理登记手搬续。笆抵押人与贷款行跋有关人员约同开爸发商前往房地产氨主管部门办理抵癌押登记或抵押登佰记备案。

18、有关抵哎押物的产权证明靶或他项权利证书耙由贷款行保管。哎6癌、抵押贷款办理瓣过程中所发生的岸抵押登记费、合百同公证费、签证挨费、印花税等有八关费用由借款人鞍承担。八第二十条隘 贷款发放。柏合同签订完毕，瓣抵质押登记手续班办妥后，在信贷昂管理系统打印借背款凭证，借款人稗签皑字版、按手印盎确拜认后，移交会计把部门办理入巴账耙及划款手续。蔼个人住房按揭贷哀款的发放一律通氨过爸借款人账户耙转啊账翱存入背与借款人签约的盎售房者的般结算拔账户作为购房专邦用资金。扒第二十邦一巴条巴 澳个人住房按揭贷安款靶业务有关信息要氨及时录入个人征懊信系统。班第二十版二凹条 矮还款方法捌1懊、等额本息偿还啊法，即在贷款期

19、疤内每月以相等的搬金额平均偿还贷佰款本金和利息。叭计算公式为：把2罢、等额本金偿还癌法，也称递减法跋，即在贷款期内懊将本金平均分摊矮在每期偿还，贷哎款利息随本金逐背期递减。计算公阿式为：袄3巴、按月还息、任霸意还本还款法，败即按月偿还贷款暗利息，分次任意疤归还本金，借款瓣到期日偿还所有瓣本金和利息。坝对于贷款期限在叭一年以内（含一八年）的，办可以俺实行按月还息、般任意还本或一次哎性还本付息的还鞍款方式；贷款期艾限在一年以上的敖，实行等额本息敖或等额本金还款癌方式。靶第二十稗三罢条哀 隘还款方式靶1哎、委托扣款。借捌款人在贷款拌行安开立还款专用存半款搬账盎户，在每月的还唉款日前存足应还霸款项，并

20、书面委懊托奥支行隘从该存款颁账挨户中直接扣收应耙还款项。此授权斑行为应在借款合鞍同中明确约定，疤可不再另行签发敖授权书。如借款扮人在还款日未能芭按时偿还应还款颁项，斑支行芭有权在委托扣款碍日后澳随时皑扣划应还款项。扳如借款人提供的按还款专用拌账吧户出现冻结、扣肮划、变更等情况半而造成傲支行氨无法扣收本息的罢，借款人须及时霸向拜支行暗提供新的还款颁账奥户，用于扣收贷阿款本息。叭如借款人在借款岸期内要变更还款岸专用柏账阿户，须提前10坝天向贷款拜行芭提出书面申请，霸经扒支行盎同意并约定新懊账坝户启用日期后方叭可实施。柏2半、柜台还款。即版借款人直接到贷颁款斑行肮营业柜台以现金疤、信用卡等办理瓣还款

21、。凹第哎二胺十隘四八条 版贷后检查吧。胺对个人住房贷款柏业务，要认真执啊行贷癌后检查凹制度。傲客户经理在贷款柏放出后一个月内班，要对借款人情扮况进行首次跟踪熬检查回访，并填挨制个人住房贷百款贷后首次跟踪背检查表（附件翱5），以后应定扒期进行检查，并柏填制个人住房翱贷款贷后定期检熬查表（哎附件按6安）罢。疤贷款行办至少每季组织信巴贷人员对个人住艾房捌按揭拔贷款进行一次检澳查背；哀审计部门每年组爱织进行一次内查艾，必要时可延伸蔼外核，对检查发扒现的问题要及时拜报告处理。贷后坝检查报告要留档翱备查。邦另外阿重点检查以下内瓣容：扮1俺、借款人按时归爱还贷款本息的情哀况；捌2岸、借款人有无骗昂取信用的行

22、为；瓣3背、借款人职业、靶收入和住所等影绊响还款能力的因白素变化情况；奥4蔼、保证人保证资皑格和保证能力变胺化情况；霸5皑、抵押物保管及百其价值变化情况蔼；笆6敖、有关合同及相柏关资料的完整性翱与有效性，有无颁与法律、法规和半制度相抵触，需芭要变更、修改和斑补充哎之处板；阿7昂、把借款人是否按规哎定用途使用贷款艾，是否存扒有扳“肮假按揭矮”霸现象，皑是否有挪用、转隘借他人现象。奥第懊二盎十稗五扮条芭 办贷款收回。采取稗委托扣款方式的熬，阿系统扒在每个还款日通傲过借款人的个人隘结算账户捌自动傲进行扣款。芭对翱账隘户存款不足未能奥按时扣收的，会唉计部门打印欠款癌清单交佰客户经理澳进行催收。昂第扒二

23、罢十绊六半条 案提前还款。斑借款人可以根据碍资金情况随意提胺前归还部分或全拌部贷款。百第癌二拌十肮七氨条 懊逾期处理。个人板住房按揭贷款不凹得办理展期。对哎未能按期归还的把贷款，按以下方颁式处理：啊1爸、借款人首次未疤按借款合同规定百时间归还贷款本跋息时，客户经理鞍应在首次还款到柏期日后5个工作澳日内对借款人进胺行电话霸、短信按或口头提示催收伴。柏2班、借款人连续澳2吧期或累计皑4翱期未还贷款本息岸时，向借款人、斑担保人发出书面氨催收通知书进行昂催收。唉3稗、借款人连续3俺期或累计5期未般还贷款本息，叭全部贷款转入逾吧期贷款科目并按埃提前到期组织收邦回柏，通过依法诉讼盎、处置抵押物、懊追究担保人责任芭等措施对全部贷白