三亚玉海国际度假公寓营销策划总方案

1、三亚玉海国际度假 公寓营销策划总方委托单位:贵阳智诚松山花园物业有限公司报告单位:上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期:二0九月海南金天地房地产开发有限公司策划部第一部分:市场研究一、上半年三亚房地产市场综述在经历了 2年的快速发展，昔日的渔家女子以逐渐成长成为国际美人，今日的三亚高楼林立、道路宽 阔、林荫满目、花香袭人、成为国内外知名的热带滨海旅游度假城市。三亚新盖起的楼盘更如雨后春笋，房地 产成为三亚重要的支柱产业。经历了 20世纪90年代泡沫经济后，走进了新的世纪。三亚首先是旅游业的蓬勃发展，四面八方的游客纷纷 前来，旅游业的兴旺给三亚带来了人气和财气，随着旅游业的兴旺，一种被称为”旅

2、游房地产”的新思维由此产 生，依托旅游业，又与旅游业的发展紧密联系的房地产开发，在投资者看来，有很大的利润空间。92年海南房地 产热时所留下的房地产开发商所剩无几，而近年来新进入三亚房地产商不下于100家，其中不泛国内知名的大集 团公司，她们带来了房地产开发所需要的雄厚资本，也带来了先进的开发和管理经验，三亚房地产业进入了理性 的快速发展时期。三亚当前的房产楼盘在建设过程中，加大了项目策划、规划设计方面的投入，注重小区环境建设和建筑景观 效果。规划设计过程中，充分考虑到三亚独特的滨海自然景观，并将如何利用热带风光作为小区的外部景观引入 楼盘的设计之中，将度假休闲、旅游居家等各种功能需要，人性化

3、的消费理念引入了项目的设计思想。功能档次 上符合了三亚国际旅游度假城市定位的要求。由于三亚生态环境在中国首屈一指，因此在此基础上发展起来的房地产也有别于其它地区。别具吸引力。三亚荣获全国人居环境奖全国生态示范区在 更荣获中国十大魅力城市的殊荣。三亚有充分的阳 光、洁白的沙滩、清新的空气，被称为东方的夏威夷，天然的氧吧。在这种大环境下建设的房产必为世人瞩目， 成为内地人第二居所的首选地，居有关调查显示，几乎全国所有的省份都有人在三亚购置房产，还有美国、俄罗 斯、日本、韩国、法国等国家和香港、澳门、台湾地区的客人在三亚置业，外地买家所占比例约八成。三亚已 成为富裕阶层理想的第二居住地。三亚市政府明

4、确提出适度发展房地产业。房地产业得以健康持续发展。商品 房销售每年以30%的速度增长，房地产交易税收和建筑业税收占财政收入的30%以上，三亚房地产业的发展加快 了城市化进程，加快了旧城改造，并带动了建材、家具等房地产相关行业的发展。7月三亚公开招标制定三亚市旅游发展总体规划，上海奇创旅游规划设计机构在5家入围单位中竞标胜 出，其热带中国,大美三亚的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。三亚市选定重点推进项目48个，总投资额约451.8亿元。其中保留了重点推进项目29个，总投资额约 371.8亿元;新增重点推进项目19个，总投资额约80亿元。在重点推进项目中，凤凰机场二期工程，三亚国际客 运港,市

5、政建设工程项目（一环路延伸段、金鸡岭路改造、鹿回头海景大道）、西岛开发、爱心大世界、三亚国 际高尔夫球场、太阳湾高级度假区等、海润珍珠加工厂、东吉水产口加工厂等；开发工作正有序进行.城市综合 开发及房地产项目6个，总投资约259.6亿元,包括临春山水国际村、时代海岸、三亚湾新城开发等；实施的重 点项目，总投资325亿元,年度投资计划34.75亿元，占全社会固定资产投资总规模45亿元的77.2%。二、上半年三亚市房地产市场回顾13月批准预售项目16宗，面积23.81万平方米，其中产权式公寓1宗，面积1.4万平方米，商品住宅面 积为21.43万平方米，户型结构以小户型为主。平均销售价格5586元/平方米，海景房价格为6000元/平方米, 市区房的价格为3800元/平方米。与去年同期相比，上半年有明显的特点：（如图所示）销售面积比较:20042005年销售面积比较20