财务分析报告招商地产

1、课程名称 :财务治理课程专题研究报告（1）：公司财务分析公司名称: 招商局地产控股股份有限公司 股票代码: 000024所属行业:房地产代码SIC:7210学院:经济治理学院授课时刻:2011-2012学年 第一学期 (64+16课时)专业与班级:经济1002班小组成员姓名（学号）:张伊寒（10241027）包宇（10241032） 组长姓名（学号）:陈飞扬（10241033）本次报告主笔人:陈飞扬（10241033）任课教师:马忠小组全体成员签名: 提交日期:承诺本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人差不多发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明

2、。小组成员1姓名与签字：小组成员2姓名与签字：小组成员3姓名与签字：报告摘要小4号宋体，单倍行距（摘要的篇幅长度不得超过一页）小4号宋体，单倍行距五个层次要素能够以自然段的形式出现1 以哪家上市公司为分析对象，进行了什么主题的专题研究2做了哪些核心内容的分析与研究（概括性）3 要紧结果（概括性）4 要紧问题（针对性、准确）5 要紧结论（清晰、准确、简明）目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc271098534 承诺 PAGEREF _Toc271098534 h III HYPERLINK l _Toc271098535 报告摘要 PAGEREF _Toc27

3、1098535 h IV HYPERLINK l _Toc271098536 1. 近年来公司经营与财务概况 PAGEREF _Toc271098536 h 1 HYPERLINK l _Toc271098537 1.1 公司概况 PAGEREF _Toc271098537 h 1 HYPERLINK l _Toc271098538 1.2 公司近年来经营状况 PAGEREF _Toc271098538 h 1 HYPERLINK l _Toc271098539 1.3 公司目前财务状况 PAGEREF _Toc271098539 h 1 HYPERLINK l _Toc271098540 2

4、. 以净资产收益率为核心的分析 PAGEREF _Toc271098540 h 2 HYPERLINK l _Toc271098541 2.1 盈利能力分析 PAGEREF _Toc271098541 h 2 HYPERLINK l _Toc271098542 2.2 资产营运效率分析 PAGEREF _Toc271098542 h 2 HYPERLINK l _Toc271098543 2.3 偿债能力分析 PAGEREF _Toc271098543 h 2 HYPERLINK l _Toc271098544 2.4 权益变动分析 PAGEREF _Toc271098544 h 2 HYPE

5、RLINK l _Toc271098545 3. 现金流量分析 PAGEREF _Toc271098545 h 3 HYPERLINK l _Toc271098546 3.1 现金流量结构分析 PAGEREF _Toc271098546 h 3 HYPERLINK l _Toc271098547 3.2 现金流量的保障能力分析 PAGEREF _Toc271098547 h 3 HYPERLINK l _Toc271098548 3.3 现金流量制造能力分析 PAGEREF _Toc271098548 h 3 HYPERLINK l _Toc271098549 4. 公司存在的要紧财务问题分析

6、 PAGEREF _Toc271098549 h 4 HYPERLINK l _Toc271098550 4.1 盈利能力问题 PAGEREF _Toc271098550 h 4 HYPERLINK l _Toc271098551 4.2 资产质量问题 PAGEREF _Toc271098551 h 4 HYPERLINK l _Toc271098552 4.3 偿债能力问题 PAGEREF _Toc271098552 h 4 HYPERLINK l _Toc271098553 4.4 现金流状况与制造能力问题 PAGEREF _Toc271098553 h 4 HYPERLINK l _To

7、c271098554 5. 财务问题的经营相关性分析 PAGEREF _Toc271098554 h 5 HYPERLINK l _Toc271098555 5.1 直接相关的经营相关性分析 PAGEREF _Toc271098555 h 5 HYPERLINK l _Toc271098556 5.2 公司经营策略与财务政策选择的阻碍 PAGEREF _Toc271098556 h 5 HYPERLINK l _Toc271098557 6. 分析结论与措施 PAGEREF _Toc271098557 h 6 HYPERLINK l _Toc271098558 6.1 要紧分析结论 PAGER

8、EF _Toc271098558 h 6 HYPERLINK l _Toc271098559 6.2 简要解释作为投资者的投资策略 PAGEREF _Toc271098559 h 6 HYPERLINK l _Toc271098560 6.3 解决财务可行性措施 PAGEREF _Toc271098560 h 6 HYPERLINK l _Toc271098561 7. 总结小组完成报告中存在问题以及如何调整 PAGEREF _Toc271098561 h 7 HYPERLINK l _Toc271098562 7.1 逐条讲明完成报告存在的问题与缘故 PAGEREF _Toc27109856

9、2 h 7 HYPERLINK l _Toc271098563 7.2 举例每个成员的具体贡献与责任心表现 PAGEREF _Toc271098563 h 7 HYPERLINK l _Toc271098564 7.3 如何协调与改进具体措施 PAGEREF _Toc271098564 h 7 HYPERLINK l _Toc271098565 8. 参考文献 PAGEREF _Toc271098565 h 7 HYPERLINK l _Toc271098566 9. 附录 PAGEREF _Toc271098566 h 7参考文献附录1:招商局地产控股股份有限公司2008-2010年度会计报

10、表以下正文排版要求字号字体：正文为5号宋体，数字与英文为Times New Roman。行距页边距：单倍行距（不加重）。页边距符合本模版设定标题级不：报告正文最多出现3级目录，但并不鼓舞每个2级标题下出现3级标题。表格与图示：参照财务治理课程主讲教材财务治理：理论与案例中图、表格式，每个表与图均要标明数据来源或资料来源。此外表格中数字的字号为“小五”号。参考资料：按照公司年报、公告、研究报告、网站信息、期刊文章等类不序号列示财务分析报告招商局地产控股股份有限公司（000024）1. 近年来公司经营与财务概况1.1 公司概况招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”）于1984年在深圳成立，是

11、香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的房地产公司之一，先后在深圳交易所（000024）、新加坡交易所（200024）挂牌上市。招商地产是香港招商局集团旗下三大核心产业(交通运输及基础设施、地产、金融)之一的旗舰企业。通过20多年的进展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、投资性物业经营、物业治理、房地产中介服务和供电业务。其中出租物业、物业治理和供电业务能给公司带来稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持，而物业治理和房地产中介也有利于公司把握市场变化，间接为地产开发业务提供服务。形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营

12、区域的市场格局。截止2007年末，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分不在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中都市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。 在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续进展的“绿色地产”企业进展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。1.2 公司近年来经营状况20082010年，房地产市场经历了严厉的宏观调控，调控政策涵盖了土地、信贷、税收、保障房建设以及“限购令”等一系列经济及行政手段，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。处于宏观调控

13、风口浪尖的房地产行业风云激荡，房地产企业整体陷入2008年以来最为严峻的市场考验，但招商地产却超出预期进展，实现弯道超车。一直被业界公认为房地产行业抗压能力最强的招商地产，实际上是调控市场中具有多重优势的无短板公司，其在淡市中多项财务指标远远超出同等规模的房地产企业，稳健进取的特性再次彰显无余。不管是积极的内部治理制度改革，依旧在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整，招商地产都堪称行业内逆市发力的佼佼者。2010年，面对复杂、严峻的行业形势，公司按照“巩固提升、突破进展”的经营思路，将提升专业能力、推广绿色技术、创新商业模式、加强公司治理作为重点工作，努力突破制约公司进展的瓶颈，扩

14、大公司的经营规模，增强公司的盈利能力。全年实现营业收入总额137.82 亿元，归属于上市公司股东的净利润20.11亿元，较上年同期增长22%。营业收入中：商品房销售收入119.83亿元，结算面积92.61万平米。1.3 公司目前财务状况20082010年，不断升级的房地产调控让市场嗅到冬天的味道，融资环境日益紧张，多数企业放缓了扩张的步伐，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房地产企业的普遍现象。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司进展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的差不多原则。作为以盈利能力见长的房地产企业，招商地产在净利润额、资产负债率、净资

15、产收益率、营收利润率和成本操纵等经营效率指标上一直深得行业推崇。此外，拥有合理的资源优势和区域布局、均衡的产业结构以及丰富的产品类型，也将进一步增强公司经受市场考验的能力。要紧会计数据如下： 图2-1 要紧财务数据（数据来源：CSMAR数据库）2. 以净资产收益率为核心的分析净资产收益率（ROE）是净利率与平均净资产的百分比，反映单位股东资本猎取的净收益，衡量的是股东投入资本的保值、增值能力。由于税后净利润为股东单独享有，关于股权投资人来讲，综合概括了企业的全部经营业绩和财务业绩。从长期看来，公司的成长能力和股东价值最大化取决于净资产收益的状况与变化趋势。通常，较高的净资产收益率反映了公司同意

16、了较好的投资机会，同时对费用实施了有效的治理。运用以净资产收益率为核心的财务分析体系分析招商地产的资产负债表和利润表。依照招商地产2008至2010年的年报，计算出招商地产的权益净利率，并以权益净利率（即净资产收益率）为核心分解财务指标，查找招商地产的财务问题，并针对发觉的问题，阐释问题产生的缘故。近三年来，招商地产与同行业的两家房地产上市公司的净资产收益率变动情况如下图：图2-2 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）图2-1 ROE走势图（数据来源：CSMAR数据库）横一直看，招商地产的净资产收益率不仅在基数上低于万科和金地，而且在增长能力上也弱于万科和金地（从2008年至2010年万

17、科与金地的净资产收益率稳定上涨，而招商地产却徘徊不前），讲明招商地产在股东账面投资额的盈利能力方面与行业巨头万科和金地依旧有一定差距的。纵一直看，从2008年到2010年，招商地产的净资产收益率始终维持在11%左右，这讲明招商地产的的权益投资的综合能力有待进一步提高。下面，将净资产收益率分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数三个财务指标，分不进行盈利能力分析、资产营运效率分析和财务杠杆分析，找出阻碍招商地产净资产收益率增长缓慢的因素。2.1 盈利能力分析企业经营的直接目的是赚取利润，在保持企业持续稳定的基础上追求良好的成长性。而招商地产正处于成长时期，从招商地产2008年至2010年的年

18、度报告中,我们通过分解营业收入净利率，推断其对招商地产资产净利率的阻碍程度，并进一步分析企业利润、本身成本费用、税收政策等因素对招商地产主营业务收入净利率的阻碍，进而分析其盈利能力。营业收入净利率是指净利润与营业收入的比值，反映了单位营业收入制造利润的能力。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业治理者通过经营猎取利润的能力。营业利润率越高，讲明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，讲明企业盈利能力越弱。以下是近三年来招商地产及另外两家房地产公司的营业收入净利率数据。图2-3 营业收入净利率走势图（数据来源：CSMAR数据库）横一

19、直看，从2008到2010年，招商地产的营业收入净利率都要高于同行业的万科和金地，表明在同行业中，招商地产的经营效率依旧比较高的，也确实是讲在不考虑非营业成本的情况下，招商地产通过经营猎取利润的能力依旧比较强的；纵一直看，招商地产的营业收入净利率的波动较大。从2008年3月的11.41%升至2008年9月的36.11%，涨幅高达216.48%；又从2008年9月的36.11%降至到2009年9月的22.44%，下降了37.86%。营业收入净利率等于净利润与营业收入的比值，那么它就和净利润还有营业收入有关。我们来看看2008年至2009年三年间招商地产的净利润与营业收入的变化情况，从中能大体看出

20、招商地产营业收入净利率变化的一些缘故，然后再从利润总额结构、营业利润的结构两个方面来分析招商地产的盈利能力。图2-4（数据来源：CSMAR数据库）从图2-4能够看出，招商地产在2008年1月至2008年9月营业收入减少，净利润尽管也有减少然而相比营业收入而言，减少的幅度较小，因此在此期间营业收入净利率迅速上涨。从2008年9月至2009年9月，营业收入大幅上涨，净利润也随之上涨，但显然营业收入涨幅大于净利润涨幅，因此在此期间营业收入净利率下降。营业收入与净利润都随季节发生周期性变化，排除这种季节因素的阻碍，招商地产的营业收入与净利润总体是不断上涨的，反映出良好的营业能力。2.11利润总额的结构

21、利润总额包括营业利润和营业外收支净额两部分，能够通过分析利润结构来推断营业利润和营业外收支净额对利润总额的贡献程度。通过比较营业利润与营业外收支净额占利润总额的百分比来分析利润总额的结构，再分不分析营业利润与营业外收支净额的变动情况从而推断它们对利润总额的贡献程度。 图2-5 图2-6 （数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库） 报告期内，招商地产主营业务包括房地产开发和销售、投资性物业经营、房地产中介服务、园区供电和供水和物业治理的经营；其它业务要紧是港口资产的租赁业务，报告期内其它业务收入占营业收入的比例较小，因此在以后期间内招商地产将专注于主营业务的经营治理。从图2-

22、4能够看出，2008年1月至2008年12月，招商地产营业利润占利润总额的百分比持续上涨。2008年往常，招商地产在产品开发方面，适应于精雕细琢，打造了许多精品楼盘，但也牺牲了开发速度。2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年实现了销售大幅增长得目标。2008年招商地产实现商品房销售额约55亿元，与2007年相比增长175%。同时其他的主营业务如出租物业、物业治理和供电供水给公司带来大量持续稳定的现金流，为公司房地产开发业务扩张提供资金支持。因此在2008年一年之中，营业利润占利润总额的百分比持续上涨。

23、从图2-5能够看出，2008年到2010年，招商地产的营业利润不断增加。这两方面都讲明，从2008年到2010年，招商地产的营业利润对利润总额的贡献程度不断加大。另外，房价在2008年持续高涨也为营业利润的上涨提供支持。下面来具体分析营业利润的结构。 2.12营业利润的结构营业利润与营业收入、营业成本、期间费用、营业利润的其他内容（投资收益、公允价值变动损益以及资产减值损失）有关。下面是2008年至2010年三年间这些因素的变动情况。图2-7（数据来源：CSMAR数据库）2008年2010年，招商地产的营业收入从411164万元增长到1378242万元，增长率达235.20；最近三年随着招商地

24、产房地产业务规模扩大带来的规模效应和房价上涨因素等因素带来的毛利率水平提升，带动了其主营业务整体收入提高。从图2-7能够看出，2008年至2010年期间，排除季节因素，招商地产的营业收入持续稳定上涨，因此营业成本也随之上涨，且营业成本占比重较大，接近60%，因此招商地产也应在成本上进行适当的操纵调整。只是营业成本增幅小于营业收入。再来看期间费用，差不多被操纵在一个稳定的范围之内，讲明经营治理良好。因此总体来看，营业利润呈现持续稳定上涨趋势，反映了良好的盈利水平。2.2 资产营运效率分析资产营运效率反映了企业在一定时期内治理资产营运效率的能力。总资产周转率是一定期间的周转额与全部资产的比率，能够

25、评价企业利用总资产制造销售收入的有效程度。图2-8 总资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）从图2-8能够看出，在2008年3月至2009年3月一年之间，招商地产的总资产周转率低于同行业的万科和金地，同时在此期间，其总资产周转率上升趋势并不明显，讲明招商地产总资产的周转速度还有待进一步提高，这就需要增强其销售能力。从图3-7能够看出，从2008年3月到2009年3月，招商地产的营业收入并没有过高的增长，同时在2008年12月增发新股，增发完成后，招商地产总资产从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分不增长20%和72%。综合来看，即营业收入小幅增长与总资产大幅增长

26、促使2008年3月至2009年3月这一年之内的总资产周转率没有增长，反而有所下降。2009年3月以后，招商地产的总资产周转率大幅上升，迅速赶上了同行业的万科和金地。讲明在此期间，招商地产的销售能力不断增强，使得总资产周转使得加快。究其缘故，可能是2008年往常，招商地产在产品开发方面，适应于精雕细琢，打造了许多精品楼盘，但也牺牲了开发速度。2008年以后，随着公司逐步提高开发速度，其综合竞争能力更加突出。招商地产开发的各项目在2008年已逐渐步入销售高峰期，在2008年以后实现了销售大幅增长的目标。招商地产业务快速增长还得益于公司大量的土地储备支撑。在行业从低谷重回顶峰的2009 年，招商地产

27、房地产销售收入增长率高达338%，远远超出同等规模的房地产企业。在2008年的增发项目注入后，大股东在蛇口还有50万平方米项目规划已获批，具备注入条件。随着深圳市政府对蛇口区域进展的重视，海上世界项目和太子湾国际油轮码头项目也立即启动，项目涉及130万平方米，招商地产参与其中不墅和公寓项目的开发。2009年及2010年，招商地产迎来结算高峰期。2008年公司的结算收入约为60亿元，2009年超过100亿元；2010 年则超过150亿元。招商地产以后三年房地产结算收入复合增长率接近60%。这些因素都促使招商地产的销售能力大大增强，总资产周转率不断攀升。下面，从流淌资产与非流淌资产两方面来具体分析

28、招商地产的资产营运状况。2.21流淌资产对资产营运效率的阻碍流淌资产周转率是营业收入与平均流淌资产的比值，流淌资产是企业各类资产中流淌性最强、最具活力的部分，因此，对流淌资产周转率的分析，既能考察投入与产出意义上流淌资产的使用效率，又能评价价值流转意义上所使用流淌资产实现价值补偿的速度。下面是2008年至2009年三年间招商地产流淌资产周转率的变化情况。图2-9 流淌资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）排除季节性因素的阻碍，招商地产在2008年至2010年期间，流淌资产周转率持续稳定增长，表明流淌资产的使用效率不断增强，其使用流淌资产实现价值补偿的速度不断加快。从资产构成来看，截止2010

29、年12月31日，招商地产资产中流淌资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产占其总资产的比重分不为89.62、1.00、5.75、0.44和021。 在招商地产的资产结构中，流淌资产占比最高；在招商地产的流淌资产中，存货占总资产的比例最高，其次是货币资金。截止2010年12月31日，招商地产存货占总资产比重达64.69，货币资金占总资产的比例为16.18。招商地产的流淌资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。一般而言，房地产开发企业拥有较大比例开发中及规划中产品，且拥有较多现金和银行存款。图2-10（数据来源：CSMAR数据库）流淌资产要紧包括了货币资

30、金以及存货。下面是2008年至2010年期间，招商地产货币资金，以及存货的变动情况。从图2-10能够看出，招商地产的货币资金与存货的数量稳定上涨，这与营业规模不断扩大、营业收入持续增加有紧密关系。招商地产2010年末货币资金余额较2008年末增加了228725万元，增幅为30.95，要紧缘故是随着公司规模的扩大，短期债务明显上升，尤其是应付土地款及项目开发工程款，为了提高公司的短期支付能力，公司适当加大了货币资金存量，以保证项目开发进度及新增土地储备的需要。最近三年招商地产房地产开发与销售业务保持了较快的增长速度，招商地产以深圳为核心区域，在全国多个都市同时开展以住宅为主的房地产开发业务，土地

31、储备、在建开发房地产项目逐年增加，致使报告期内存货持续快速增长。总体来看，招商地产的流淌资产周转状况良好，同时有接着提升流淌资产营运效率的趋势。2.22非流淌资产对资产营运效率的阻碍非流淌资产要紧包括了长期投资和固定资产。下面是2008年至2010年三年之间招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率变化情况。 图2-11 固定资产周转率 图2-12 长期资产周转率 （数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库） 图2-11 固定资产周转率（数据来源：CSMAR数据库）从图2-11能够看出，排除季节性因素的阻碍，从2008年至2010年，招商地产的固定资产周转率与长期资产周转率持续

32、稳定上升，表明其利用非流淌资产盈利的能力不断增强，非流淌资产的使用效率得到提高。2.3 偿债能力分析偿债能力是指企业用资产清偿长期负债和短期负债的能力。由于债务按照到期时刻分为短期负债和长期负债，因此偿债能力的分析也分为短期偿债能力和长期偿债能力分析两个部分。在持续经营的假设前提下，企业会用资产和经营过程中制造的收益来偿还长期债务和短期债务。下面，分不由于企业偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力，因此下面从这两个方面来分析之。2.31短期偿债能力短期偿债能力是指企业用流淌资产和营业利润偿还各种一年以内到期的或者超过一年的一个营业周期内到期的流淌负债的能力，是企业对短期债券人权益或者其负担的短

33、期债务的保障程度，它要紧取决于企业资产的流淌性和变现能力。分析短期偿债能力常用的财务指标有流淌比率、速动比率以及现金比率。下面是2008年至2010年三年之间招商地产的流淌比率、速动比率以及现金比率的变动情况。图2-13（数据来源：CSMAR数据库）先来看流淌比率与速动比率，这两个比率反映了企业的偿债能力。一般情况下，流淌比率和速动比率指标值越高，讲明企业的短期偿债能力越强；反之，流淌比率和速动比率越低，讲明企业短期偿债能力越弱。流淌比率和速动比率作为推断企业财务状况的重要指标，应当保持在一个适当的幅度。假如这两个指标过高，企业的短期偿债能力尽管有了充足的保障，然而由于大量占用资金，减缓了流淌

34、资产和速动资产的周转速度，资金也不能充分发挥有效的使用效益，进而阻碍企业的长期生产经营效果。假如这两个指标过低，表明企业负债过高，短期偿债能力没有保障，经营风险增大，投资者投资信心不足，也会阻碍企业的生产经营效果。从图2-13能够看出，在这三年期间，招商地产的流淌比率和速动比率均保持在一个稳定的状态，表明其财务基础较为稳固，短期偿债能力越强。最近三年招商地产调整债务结构，通过增加长期银行借款和发行可转债，一方面保证公司房地产开发、房屋租赁业务所需的长期稳定资金；另一方面，提高了短期偿债能力，降低财务风险。从图2-13能够看出，在这三年期间，招商地产的流淌比率和速动比率均呈逐年上升趋势，表明其财

35、务基础较为稳固，短期偿债能力有所提高。招商地产的流淌比率和速动比率较同行业可比上市公司略低，这是由于其正处于快速进展时期，年度在建新开工项目总建筑面积大于每年竣工销售面积，加之其积极购置新的土地进行土地储备，使得存货持续增长，占流淌资产的比重较大。招商地产的拟开发项目、在建项目和已完工项目均处于经济发达地区，地理位置优越，房地产存货的质量优良，变现能力较强。 最近三年招商地产差不多逐步建立了以房地产开发、物业出租为主的业务体系。近3年其通过银行借款、发行可转债等债务融资方式，加大对房地产开发、出租物业主业的投入，土地储备、在建房地产项目、新增出租物业等均有大幅度的提高，从而不断提升其在行业中的

36、竞争实力。然后是现金比率，那个指数最能反映企业直接偿付流淌负债的能力。但这一比率过高，就意味着企业流淌负债未能得到合理运用，而现金类资产获利能力低，这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。从图2-13能够看出，在这三年期间，招商地产的现金比率保持在一个稳定的状态，表明其在保证较强的短期偿债能力的基础前提下能够有效使用资金，提高资金使用效率。2.32长期偿债能力分析长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后的归还借款本金的能力。资产和负责的结构、企业的信用风险、进展潜力均可阻碍企业的长期偿债能力。反映企业长期偿债能力的财务指标要紧有资产负责率、产权比率、有形净值债务率以及已

37、获利息倍数。资产负债率是指企业的负责总额与资产总额的比率，它表明来自于债权人资金形成的资产占企业总资产的比重，以及在企业清算时对债权人利益的保障程度。产权比率是指企业负债总额与业务权益的比率，揭示了负债资金与权益资金之间的关系，因而能够讲明正常情况下债权人权益受到投资人权益的保障程度，或者在企业清算时对债权人利益的保障程度，也能讲明企业差不多的财务结构或者资本结构及其稳固程度。有形资产债务率是指债务总额与有形价值的比值，不考虑无形资产的价值，只考虑可能同时能够用于偿债的股东具有所有权的有形资产的净值。图2-14（数据来源：CSMAR数据库）由于2008年12月，招商地产成功增发，增发完成后，招

38、商地产总资产将从298亿增加到357亿左右，净资产将从82亿增加到141亿左右，分不增长20%和72%；公司资产负债率则从2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的资产规模和抗风险能力都显著提高。因此从图2-14中，我们看到2008年9月到12月之间，招商地产的产权比率和有形价值债务率显著下降，资产负债率也随之下降。2009年至2010年，由于招商地产的营业规模不断扩大以及政府对房地产市场的调控力度不断加大，使其资产负债率、产权比率以及有形净值债务率有所上涨，但都只是轻微的，是在其操纵范围之内的。总的来看，这三年内，招商地产的长期偿债能力依旧专门强的，这得益于其积极的内部治理制度改

39、革，在商业地产方面的大规模整合，以及经营策略的灵活调整。2.4 权益变动分析财务杠杆的分析要紧通过权益乘数来进行分析，对企业财务杠杆的分析能够衡量企业的财务风险，对财务杠杆的分析能够从权益乘数、总资产负债率、债务结构、融资政策能力的分析方面进行。图2-15（数据来源：CSMAR数据库） 作为一家具有稳健进取精神的公司，招商地产的权益乘数明显低于同行业的万科和金地，表明招商地产股东投入的资本在企业资产中所占比重较另外两家房地产公司大，而同时可知债务权益在企业资产中所占的比例较另外两家房地产公司小，财务风险较另外两家房地产公司大。在2008年9月到12月之间，招商地产的权益乘数下降比较明显，这是因

40、为2008年12月招商地产成功增发，这在一定程度上降低了其财务风险，同时同时增强了其盈利能力和成长性。下面从债务结构与股东权益结构两方面来分析之。2.41债务结构企业的负债要紧包括流淌负债和非流淌负债两部分。下面是2008年至2010年招商地产的债务结构的变动情况。图2-16（数据来源：CSMAR数据库） 招商地产的负债结构要紧以流淌负债为主，截止2010年12月31日，招商地产的流淌负债占负债总额的比例为73.72，其中短期借款、应付账款、预收款项分不占负债总额的3.03、12.30、29.14；非流淌负债中以长期借款为主，占负债总额的2284。负债结构符合我国房地产开发企业的特点。从图2-

41、16能够看出，从2008年至2010年，招商地产的债务结构维持在一个较为稳定的状态，表明其财务基础较为稳固。2.42股东权益结构 股东权益包括实收资本、资本公积、盈余公积以及未分配利润。下面是2008年至2010年招商地产的股东权益变动情况。图2-17 图2-17（数据来源：CSMAR数据库） （数据来源：CSMAR数据库）由于招商地产在2008年12月进行了一次成功增发，以每股13.20元的价格公开增发4.5亿股，募集资金59.4亿元。因此招商地产的资本公积与股东权益在2008年12月迅速上涨。这次增发使得招商地产的资产负债率则从2008年第3季度的67.3%下降到56.1%，公司的资产规模

42、和抗风险能力都显著提高。这意味着，在房地产企业分化加剧的今天，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的招商地产会获得更为有利的生存环境和更大进展空间3. 现金流量分析 上面对净资产收益率的分析只涵盖了资产负债表和利润表，分析的重点是营业收入净利率、资产周转率以及权益乘数及其相关阻碍因素，并没有针对现金流量进行分析。现金流量是财务资源交换与流淌的最差不多形式，现金流量的制造能力是支撑企业持续增长的本质特征。下面从现金流量结构、现金流量的保障能力和现金流量的制造能力三个方面来对招商地产20082010这三年的现金流量进行分析。 3.1 现金流量结构分析分析经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量的比例结构

43、，能够评价企业各类企业现金流量对当期全部现金流量的贡献程度。在现金流量的结构分析中，由于主营业务产生的经营活动现金流量是企业全部现金流量的要紧源泉，是支撑投资活动现金流量的基础，也是筹资信用能力的差不多保障。因此，经营活动现金流入量的比例反映了企业制造现金流量的能力，而连续多个期间内的经营活动现金流量的持续产生能力又反映了企业的成长性。关于像招商地产如此的成长型企业来讲，通常是利用部分经营活动现金净流量和筹资活动现金净流量支持投资支出现金净流量。下面从现金流入流出比、现金净净流量结构、现金流入结构以及现金流出结构四个方面来进行现金流量结构的分析。3.11现金流入流出比的分析下面是招商地产从20

44、08年至2010年三年间现金流入流出比的变动情况。图3-1 现金流入流出比分析 （数据来源：CSMAR数据库）总现金流入流出比：招商地产总现金的流入流出在这四年来一直处于动态平衡状态，流入流出比在1左右，能够看出，招商地产的经营活动依旧比较稳定的。经营活动现金流入流出比：最近三年，为实现做大、做强房地产主业的战略，招商地产在全国多个都市同时开发多个房地产项目，积极储备土地和投入项目开发成本的现金支出大幅上升，以保证其可持续进展，壮大公司实力，导致2008年至2010年经营活动现金流入流出比较小。近些年房地产行业上市公司普遍存在经营活动现金流流入流出比偏小的现象，符合行业特征。同时，200820

45、10年销售商品收到的现金与营业收入的比例分不为1.73、1.57和151，显示销售商品收到的现金与营业收入的比例差不多保持平衡，表明公司经营活动现金回笼情况良好。投资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的投资活动现金流入流出比变动幅度较大。要紧是由于公司积极通过资源整合的方式获得项目资源。筹资活动现金流入流出比：近三年来，招商地产的筹资活动现金流入流出比较大且变动幅度较大。要紧是由于市场的变化和招商地产的改革导致其融资策略的变化，进而阻碍了筹资活动流入流出比。总体而言，在考虑了房地产开发项目结算的周期性特点之后，公司经营活动产生的净现金流量状况较好；公司投资活动的现金流入流出比波动较大，讲明

46、公司正处在高速扩张时期；公司筹资活动的现金流入流出比较高，反映了公司每年均有大量的融资需求，这与公司快速成长的特点是相匹配的。3.12现金净流量结构分析现金净流量结构反映了企业经营活动、投资活动和筹资活动中现金净流量占其全部现金净流量的比例，即这三项活动产生的净现金净流量对企业本年度制造的现金以及现金等价物净增加额的贡献程度。下面是近三年来招商地产三种活动的现金净流量结构的变动情况。图3-2 现金净流量结构（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金净流量结构：最近三年为实现做大、做强房地产主业的战略，公司在全国多个都市同时开发多个房地产项目，积极储备土地和投入项目开发成本的现金支出大幅上升，以

47、保证公司可持续进展，壮大公司实力，导致经营活动现金净流量结构在2010年变化专门大。投资活动现金净流量结构：最近三年，公司投资活动产生的现金净流量结构接近与零，要紧是由于公司积极通过资源整合的方式获得项目资源。筹资活动净流量结构：最近三年公司筹资活动现金流在2010年往常变化不大，2010年产生了较大的波动，反映了公司融资需求的加大，这与公司快速成长的特点是相匹配的。筹资活动的现金总体上呈增加的趋势，讲明公司三年来制造现金流能力是值得确信的。3.13现金流入结构分析现金流入结构分析反映了经营活动现金流入量、投资活动现金流入量以及筹资活动现金流入量在全部现金流入量中的比重，以及各项业务活动现金流

48、入具体项目的构成情况，明确企业的现金流量来源，要增加现金流入量要紧应用在哪些方面采取措施等。下面是20082010年三年间招商地产的现金流入结构变动情况。图3-3 现金流入结构（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金流入结构：在三项活动（投资、筹资和经营）产生的现金流入量总额中，经营活动产生的现金流入量占有大部分的比例，特不是主营业务活动流入的现金明显高于其他经营活动流入的现金。2008年至2010年间，从图3-3能够看出，招商地产的经营活动现金流入结构逐渐增加，表明招商地产的经营规模不断扩大，具有高度的成长性。筹资活动现金流入结构：与经营活动现金流入结构相比，筹资活动现金流入结构呈现出下降

49、趋势，招商地产在2008年12月进行一次成功增发之后，融资需求有所减小。同时，针对国内外经济进展环境的变化，政府通过多次加息、连续上调存款预备金率，市场流淌性已明显收紧。加上一系列调控政策的叠加效应，房地产市场步入调整期。作为经营稳健的公司，招商地产一贯将财务安全视为公司进展的重要前提。保持合理的负债率，坚守财务安全底线是公司抵御市场风险的差不多原则。深化现有银企合作的基础，加大地产金融产品的研究与应用，多元化多渠道筹集资金，满足公司生产经营与中长期进展的资金需求。加强内部精细化治理，加快项目开发周转速度，不断提升资金综合使用效益。因此从2009年开始，招商地产的融资活动带来的现金流入占总现金

50、流入的比重逐渐减小。 投资活动现金流入结构：从图3-3能够看出，投资活动现金流入量占招商地产总现金流入量的比重专门小，同时在最近三年中变化专门小。3.14现金流出结构分析现金流出结构分析反映了经营活动中现金流出量、投资活动现金流出量、筹资活动现金流出量在全部现金流出量中的比重，以及各项业务活动现金流出量在该类不现金流出量中所占的比重，它具体反映了企业的现金用于哪些方面。下面是2008年至2010年三年间招商地产经营活动现金流出结构、投资活动现金流出结构以及筹资活动现金流出结构的变动情况。图3-4 现金流出结构分析（数据来源：CSMAR数据库）经营活动现金流出结构：从图3-4能够看出，招商地产经

51、营活动的现金流出量占其总的现金流出量的比重专门大，差不多上是三项活动现金流出中比重最大的。投资活动现金流出结构：投资现金流出结构与现金流出结构相同，占总现金流出量的比重专门小，同时变化不大。因为投资活动现金流出量是以当前现金流量为基础的，因此其反映出以后营业收入现金流量维持在一个稳定的状态。筹资活动现金流出结构：从2008年至2010年，招商地产的筹资活动现金流出结构经历了上升和下降两个过程。2008年到2009年成上升趋势，2009年至2010年成下降趋势。上升是因为其规模在2008年至2009年间的扩大增加了其对融资的需求；下降是因为政府加强了对房地产市场的调控力度，使得招商地产采取更加稳

52、健的财务政策，适当减小了融资需求，相应的筹资活动现金流出量占总现金流出量的比重也减小了。3.2 现金流量的保障能力分析现金流量的保障性又称现金流量的流淌性，是指以现金流量支付立即到期债务的能力，常用经营活动现金流量净额对债务的比值来测度。它是建立在“企业目前经营状能够持续经营，并未发生重大变故”等重要前提假设下的。然而关于一个一般的公司来讲依旧专门必要的。我们从现金到期债务比率、现金流淌负债比率和现金债务总额比率进行分析。3.21现金到期债务比率 现金到期债务比率是经营活动现金流量净额与本期到期负债的比值，放映了企业用经营活动现金流量偿还本期到期债务的能力。那个地点的债务是指长期债务和应付票据

53、，是不可展期的。图3-5 现金到期债务比率（数据来源：CSMAR数据库）从图3-5能够看出，招商地产在2008年至2009年末期现金到期债务比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现金到期债务比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。下面将从经营活动现金流量净额变动情况和本期到期负债的变动情况两个方面来分析其变化缘故。图3-6（数据来源：CSMAR数据库）从图3-6能够看出，从2008年至2010年，招商地产的本期到期负债变动不大，差不多维持在一个稳定的状态。而经营活动现金流量净额的波动较大，同时与现金到期债务比率的具有相同的变动趋势，这讲明现金到期债务比率的变化要紧源于经营活动现金

54、流量净额的变化。土地是开发商生产过程中最重要的生产原料，也是衡量该公司以后进展潜力的重要指标。而在储地点面，招商地产的脚步也从未停止。特不是在2010年，招商地产在佛山、上海、厦门等地购得土地7块，而后又刷新了南京地王纪录，以18.6亿元拿下了河西某地块。据统计，2010年招商地产新增权益建筑面积58.39万平方米，新增项目整体的楼面地价为5169.57元/平方米。依照中国经济周刊公布的上市土地储备排行榜，招商地产的排名高居前十。2010年前三季度，公司共新增土地储备85万平方米，总储备超过1100万平方米，总计花费30.18亿元。这使得招商地产拥有大部分住宅的持有性物业，这为其营业收入提供了

55、稳定的来源，同时也不可幸免地使其经营活动现金流净额减少，给其现金流带来的压力不断增大。这就解释了什么缘故招商地产在2010年，短期偿债能力变差。3.22现金流淌负债比率现金流淌负债比率是经营活动现金流量净额与流淌负债的比值，反映了企业用经营活动现金流量偿还流淌负债的能力。下面是2008年至2010年三年间招商地产的现金流淌负债比率的变化情况。图3-7 现金流淌负债比率（数据来源：CSMAR数据库） 从图3-7能够看出，招商地产2008年至2010年的现金流淌负债比率的变动情况和现金到期债务比率相似：在2008年至2009年末期现金流淌负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其现

56、金流淌负债比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。我们从经营活动现金流量净额与流淌负债分析其变化缘故。图3-8（数据来源：CSMAR数据库） 从图3-8中能够看出，流淌负债逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其流淌负债随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的流淌负债增加，经营活动现金流净额减少。因此其现金流淌负债比率在2010年出现了下降，其短期偿债能力变差。3.23现金债务总额比率现金债务总额比率是经营活动是经营活动现金流量净额与负债总额的比值，反映了企业用经营活动现金流量偿还所有债务的能力。下面是2008

57、年至2010年三年间，招商地产的现金债务总额比率的变动情况。图3-9 现金债务总额比率（数据来源：CSMAR数据库）从图3-9能够看出，招商地产2008年至2010年的现金债务总额比率的变动情况和现金到期债务比率相似：在2008年至2009年末期现金流淌负债比率不断上升，短期偿债能力越来越好；2010年开始，其流淌负债比率不断下降，表明其短期偿债能力变差。我们从经营活动现金流量净额与负债总额分析其变化缘故。图3-10（数据来源：CSMAR数据库）从图3-8中能够看出，负债总额逐年增加。一方面，这与招商地产的规模不断扩大导致其负债总额随之增加；另一方面，招商地产的囤地越来越多，然而房地产行业存货

58、中拟开发和正在建设的土地变性周期较长，也使得招商地产的负债总额增加，经营活动现金流净额减少。因此其现金债务总额比率在2010年出现了下降，其用经营活动现金净流量偿还全部负债能力变差。3.3 现金流量制造能力分析 猎取现金的能力是指企业投入的资源产生经营活动现金流量的能力。经营活动现金净流量是支持企业经济活动顺利开展的差不多源泉，支撑着投资活动现金流量和筹资活动现金流量。它是投资者关于企业投资评价的一个重要方面。通常我们以营业收入收现比率、每股经营活动现金净流量和全部资产现金回收率三个指标进行评价。3.31营业收入收现比率营业收入收现比率是销售商品、提供劳务收到的现金与营业收入的比值，反映了单位

59、营业收入得到的净现金。下面是2008年至2009年三年间招商地产的营业收入收现比率的变动情况。图3-11 营业收入收现比率（数据来源：CSMAR数据库）从图3-11能够看出，2008年到2010年招商地产营业收入收现比率在逐步上升。表明其单位营业收入的直接制造现金流的能力逐步上升，使得企业能够利用的现金流增加，利于企业的现金循环和企业进展。3.32全部资产现金回收率 全部资产回收率是经营活动现金净流量与全部资产的比值，反映了单位资产产生现金的能力。由于，所有资产不全是经营性资产，因此那个指标需要注意生产性资产占总的比例，但却不失为一个较好的评价指标。下面是从2008年至2010年这三年间招商地

60、产的全部资产现金回收率的变动情况。图3-12（数据来源：CSMAR数据库）从图3-12能够看出，从2008年至2009年末。招商地产的全部资产现金回收率逐渐上升，表明其单位资产产生现金的能力逐步增强。然而2009年至2010年，招商地产的全部资产现金回收率呈现出下降趋势。我们从经营活动现金净流量与全部资产两方面来分析之。图2-14（数据来源：CSMAR数据库）由于招商地产在这三年间规模不断扩大，其总资产也随之增长，然而其经营活动现金流量净额又只是维持在一个相对稳定的状态。因此其单位资产产生现金流的能力在2009年后逐步减弱，使其全部资产现金回收率下降。4. 公司存在的要紧财务问题分析4.1 盈