伊犁银城家苑二期推广方案

1、.：.；伊犁“银城家苑二期营销推行方案市场分析随着伊宁市房产市场的逐渐活泼，从2021年初整体房地产市场迎来了一个前所未有的开展前景，无论从政府对房地产支持的大环境，还是从如今伊宁市房地产市场的良好安康开展的格局，都是一个比较理想的成熟环境。不过随着大量房地产商进驻伊犁，今年新开发的房地产工程猛然添加，就2021年新增开发面积到达了近130万平方，也就是说：在当地房地产市场不断活泼的同时也带来了新的市场竞争和销售压力。不过，作为现阶段伊宁市房地产开展的格局，主要集中在城南和城北伊犁河两岸、 G218线两侧，但是真正改动城北的是有战略眼观的政府官员们，随着城市中心“圈地运动的加剧，使得城市居住区

2、扩展成为必然的局势。从2006年开场，伊宁市城市空间开展突破原来分散式的开展方式，立足中心旧城区、突出两翼伊犁河两岸、 G218线两侧，确实从战略上改动了城北的体系构造。2006年，当首府居民对城北的概念还停留在陌生的阶段时，怡安房产带着它的开发工程“都市田园走进人们的视野。以后随着鑫合砖石佳 园 、 金屋银城家苑 、利达月亮湾小区、宝德澳林佳苑在这里华美启幕，火爆的楼盘销售、大面积的工程开发使得这里俨然成为置业者们的新宠。 从销售情况来看，临近市区较近的普通住宅，最为炽热的是开发区一带，仁和的金苹果一、二、三期，营建房产的假日风景，金茂世界城，菁华雅居，荣城房产的枫景美居等。7.5事件后这些

3、楼盘更加受宠，出现热销浪潮。环绕市政府新大楼附近的三鼎水岸世家、新矿滨河家园、世纪名门等也收获匪浅。随着城市中心和城南开发工程销售非常火爆，同时也促进了城北开发的工程，销售情况也比较理想，本工程附近的几个工程已根本销售终了，销售价钱也有不同程度的上幅，所以，城北作为政府新看好的一个开发区域，将会是今后多家房地产开发企业必争的黄金地段。充分能证明“今天的环城北路，明天的新城中心。本工程分析银城家苑位于伊宁市环城北路22号原酒厂总建筑面积九万多平方米，由二十三栋住宅楼组成，分三期开发建成，一期已建成的十一栋，销售已根本完成，只剩部分尾房房源。随着二期的开盘，所剩房源就会带动销售终了。工程优势、时机

4、：银城家苑从建筑质量到配套设备，在伊犁同行业产品中，占有一席之地。其楼间距宽在27米以上；是伊宁市独一一家2.9米层高的全景住宅；一梯两户、南北通透、明厨明卫、户户朝阳；180度全景观景阳台；充分满足客户对采光、通风温馨度的要求；智能“四防监控系统，为住户居住提供了平安保证；26小、9中、1小、逸夫小学都是本工程的学区；2路、3路、8路、16路、201路等多路公交线路畅通无阻；生活配套设备方面，月亮湾建材市场、弘扬广场、家乡好超市；友谊医院、军区医院、民政医院林立周边；月亮湾游泳馆、伊宁市体育中心等文娱设备更是无处不在。这些配套设备的完善最终成为城北腾飞的中心力量； 二期四栋楼已全部封顶，可以

5、说也是全现房销售；在今年政府统建房开工建立的同时，为本工程二期的销售也会带来更大的销售机遇。工程优势、风险：工程所在区域虽然有良好的开展前景，但是片区内居住和商业的气氛仍有待时日，目前人气不旺，半径500米范围内生活配套相对缺乏，居民生活便利度低。交通，购物的不太完善，是本工程最大的妨碍，特别是县级客户来此看房，有些客户连地方都找不见，也不知道从哪坐公交车。一个较新市场的引导消费观念的转变需求一定的过程，培育一个新的市场引导客户到此区域购房将有一定的难度，这将加大营销推行难度和推行费用。区域范围内竞争比较猛烈，钻石嘉苑三期，澳林嘉苑二期集中入市，都市田园三期也今年开工，这些楼盘容易分流部分客源

6、，销售压力相对较大。工程所在区域在城市区域竞争中处于优势位置，相对其他区域本区域的城市生活配套低，购房者在选择时更多会思索目前生活便利的问题，其他区域工程的吸引会促使本工程潜在客户的流失，这些都会对本工程的销售构成不利；同区位的工程成为本工程的最大竞争者，这些工程能够会与本工程销售价钱构成鲜明地对比产生影响，销售周期能够会延伸。 今年开发量很大，竞争会非常猛烈，特别是其他片区的新建工程吸引会对本工程销售带来很大的冲击。工程价钱的制定楼盘整体的营销推行中，除了楼盘本身质量、市场销售渠道、宣传促销推行等方面要素外，正确的定价战略也非常重要，是一个关系楼盘命运的关键问题。我们将针对楼盘的特殊情况，以

7、市场、以客户为中心的开放理念，来制定楼盘的定价战略，再根据不同楼层、不同景观、不同总价、不同户型、不同采光、不同阶段等确定不同的定价战略，真正的将价钱作为一种营销手段来整体思索，价钱战略与产品、市场、销售、笼统、宣传推行交融在一同，构成一个互有关联的系统战略。对于一个工程销售的能否胜利，除了有专业的销售团队和强有力的宣传外，工程的销售定价至关重要，从大量的现实证明，根据工程和当地的实践情况，在保证开发企业利润空间的同时，确定同区域理想的价位，是实现快速销售、快速回笼资金最有效的手段，作为一个工程的开发，只需快速销售才是最好的出路。随着今年新开发面积的大幅添加，对整个市场的销售会带来更大的销售压

8、力，所以，合理的定价是一个工程能否胜利完成销售的关键所在。工程称号一楼元/ 二楼元/ 三楼元/ 促销情况均价元/ 302629002960一次性付款优惠50元/；按揭优惠30元/；2580江南春晓276027302700仅剩5楼房源2500258021802208一次性付款优惠100元/；按揭优惠50元/；21002260-2620一次性付款优惠130元/；按揭优惠80元/；2070-23882600256025002380枫景美居2460-25802320-24702350-2510一次性付款优惠100元/；按揭优惠70元/；2166-2316金茂世界城250626062656一次性付款优惠

9、100元/；按揭优惠50元/；2361银城佳苑一房一价，一次性送装修款1-2万元；2050都市田园3售罄2200水岸世家2800270026002400新矿滨河家园256025602650一次性付款优惠100元/；按揭优惠70元/2250伊宁市多层工程价钱参考营销战略工程称号一层二层三层四层五层六层均价优惠情况碧溪湾302629002960273024201926266050-100元假日风景2292028202850243022501900252850-100元江南春 晓2200尽剩五楼滨河佳 苑278027802900250022601880251670-160元水岸世 家30202980

10、3020245021801980260560-120元西花坛雅居245824182428217819281628217430-50元以上是开发区域开发的工程，相应的价钱体系。澳林佳苑2236823282408222819981928220980-150元砖石佳 苑228623862416220620261826219180-200元本工程的定价参考 经过对伊宁市场的调研分析，目前伊宁市多层均价，优惠后在2200元至2400元左右，其中水岸世家、碧溪湾价钱较高，以致于把伊宁市的多层均价整体拉高至2500元左右。90至110之间的三室两厅户型依然走俏，各工程价钱虽然比08年上涨许多，但优惠幅度也较

11、大，消费者可选择的余地大，比较青睐大品牌开展商工程、地理位置优越、质量较高、空间利用率大的社区。近期，由于诸多开展商对未来市场预期看好，部分楼盘采取了提价销控的营销战略，所以，各楼盘在现有的对外销售率上客观存在着一定水份。 因此，在本案价钱方面应根据前期营销的摸底情况谨慎斟酌。同区域工程优惠情况：钻石佳苑针对不同付款的客户，按揭客户，优惠80150元/,一次性付款客户优惠150200元/,也就是说钻石佳苑最终实现的价钱在2000元/；澳林佳苑优惠情况是：针对不同客户优惠80150元/，最终实现价钱在2050元。开发区西花坛雅居优惠后均价在2120元/，银城家苑一期六号楼，是本小区位置最好的一栋

12、楼，就是最好自创的例子，但是由于价钱高了些，导致至今还有22套房源没有出卖，所以，望公司在定价时，一定要结合本工程和伊宁市整体房产市场情况定价。所以，经过同区域工程分析对比及伊宁市整体市场分析，本工程在相关配套不占优势，但是本工程小区质量优于其他两个工程的情况下，本工程定价均价在2050-2100元比较合理，详细价钱分布，根据楼栋的位置不同分解如下：备注：经过对一期房源的销售，一、二、三层的销售是比较好的，从剩余房源来看，在一期尾盘中，4楼房源剩余量很大，是由于三、四层价钱相差很小呵斥的，阐明四楼的定价在一期中不是很合理，应作些调整。楼号一层二层三层四层五层六层均价72270229023602

13、270196016402132 82250226023302240183015902083 122220223022902190189015502062 222190221022602140186015502035 注：四栋楼均价为2078元/作为工程价钱，确定销售底价后，便于销售公司在销售过程中，更好地掌控客户、促成客户的快速成交，更加灵敏运用价钱杠杆的作用，从而快速实现工程的全面销售。作为销售低价确实定，确定后不是直接按最低现价成交客户，只是作为销售公司对开发企业担任的一个最低销售价钱，就是说销售公司在执行过程中，对外报价还是按如今对外报价执行，但是针对不同的客户时，在不低于销售最低限价的

14、情况下成交。因此，经过综合评价后，在思索到本工程的详细实践和当地整个房产市场的情况,二期销售底价确定为2078元/是较为合理的,详细各栋楼的价钱如上列表.有效的推行战略可以为销售的圆满完成起到决议性地作用。本工程二期的推行思绪详细实施思绪一：对于二期四栋楼，238套的房源，已根本封顶，可以说是现房出卖，所以，详细的操作手法如下：一、预定阶段 此阶段在预售答应证获得之前，凡选房客户，可交2000元的认购金，确定客户所选的房源、面积，签署认购书，一式两份。此阶段的预定目的：将销售团队前期聚集的客户，集中选购，减少客户的流失，同时加大媒体方面的强势宣传，吸引更多新选购的客户，为工程销售奠定根底。凡交

15、定金2000元的客户，在正式签约时，可将定金两倍的数额4000元，可直接冲减总房款优惠，首付款直接到位或一次性付款客户，可直接冲减5000元总房款的优惠。这样可以为公司快速回笼资金。二、预定周期-2021年5月1日至5月31日，为一个月，此阶段预定客户要到达30%以上。三、销售阶段可签约合同 经过一个月的认购，将这些客户集中时间签约，将认购客户全部交足首付款，当认购客户到达50组以上时，为加大宣传的力度，提升企业的知名度和佳誉度，让更多的老百姓了解银城家苑，可搞一次大型的抽奖活动抽奖活动方案，待后上报公司。四、引爆销售2021年6月1日-7月30日 此阶段经过媒体投放的大力轰咋以及抽奖活动的全

16、方位引爆宣传，再经过销售公司全体人员对八县、一市强势面对面的宣传，正式将工程销售到达高潮，此阶段销售要到达60%以上。五、继续销售2021年8月1日-10月30日 此阶段，经过上述的宣传、抽奖活动，继续将销售推向市场，销售公司全体人员，全面走向市场市场，用“走出去、请回来的任务原那么，配合公司的媒体宣传，将销售到达85%以上。六、尾盘清售2021年11月1日-12月31日 由于随着房源的减少，客户可选的房源就少，销售速度将会减慢，此阶段销售公司将继续加大销售力度，在清售二期尾盘的情况下，为三期的销售奠定根底。推行思绪二:详细思绪根本和推行思绪一一样,但在详细操作手法上有一些区别:预定阶段：客户

17、最低交定金10000元以上，并在预定阶段不再作任何的价钱优惠或冲减总房款的优惠,直接按销售低价均价2078元/成交。这样免于跟客户在价钱上的纠缠是普通用于期房的操作方法，便于促成客户。在预定期内(2021年5月1日至5月31日)一个月中，按最低限价2078元/的价钱执行,预定期满后2021年6月1日,价钱可作小幅上调,为快速促进新来客户的成交.另外:在房源销控方面,销售公司建议:可根据实践情况,做一些部分销控,但不宜大面积控房,以免因房源缺乏呵斥客户的流失。详细销控情况，销售公司可根据客户和市场情况详细操作。 经过讨论：推行思绪二比较理想，确定后再上报详细的实施细那么。产品推行销售思绪:消费者

18、产品广告作为本工程二期，如何将产品告知宽广的老百姓，除了销售人员面对面的宣传外，广告的宣传力度，直接决议着工程的销售速度，为保证二期快速的胜利销售，现将媒体投放方案详做如下： 作为媒体的投放的费用普通情况下占工程总成交额的1%左右，个别工程占到1.2-2.0%之间，特别是今年多家新开发的楼盘竞争非常猛烈，为抢占市场份额，广告投入量大幅度提高。这些工程一方面是由于位置较偏，配套不尽完善，为快速促进销售加大媒体投放量，宣传力度很大，媒体投放费用稍高些，另一方面是由于个别开发企业初次进驻伊宁市搞开发，为提升企业的知名度，投入媒体费用高出正常投入，或者个别知名开发企业，为快速回笼资金，为下一个工程的开

19、发奠定资金保证，比如：金贸世界城，水岸世家，江南春晓，世纪名门；营建、仁和等知名企业等工程都高出正常的投放量，一个户外广告牌年投入费用至少在20万元以上，有的企业做两三个。本工程投入计算：费用折中按1.3%计算，238套房源乘以2100元=649740元，每套按100平方计算，销售总额499800*100=6497400元，也就是说，二期工程的广告投放费用应在65万元左右。媒体投放方案宣传内容内 容投放情况费用用 途1、印刷品1折页； 2楼书； 分两期印制6万份3万元树立笼统，产品阐明，销售道具.2、晚报对二期强势推行开盘前整版两期或1/2版四期每期8000元/整版，共1.6万元全方位造势，扩展影响力.3、伊犁