4-2项目策划工作程序

1、.GFP4-2 工程谋划任务程序 版本：2 第 PAGE 4页，共4页：.；C:ISOGFPGFP4-2工程谋划任务程序1.目的确定工程科学合理的定位，做好工程开展方案和营销战略建议，使工程营销全过程受控和顺应市场才干加强，以到达逃避市场风险，提高公司经济效益的目的。2.适用范围本程序适用于公司的房地产工程。3.援用文件GFP4-1GFP4-74.定义4.1工程谋划指对某个详细工程开发过程中遇到的物业类别、规格、客户市场、销售方式、建立管理、进度安排、资金流量、风险控制等做出科学合理的定位建议。4.2跨口工程谋划小组指由公司总经理按照以下各专业：建筑、土建、经济、市场营销、法律、财税、环艺和广

2、告谋划等组建的对某个详细工程进展定位建议的任务组，该任务组由工程谋划组长担任。5.职责1总经理担任组建跨口工程谋划小组并委任组长；5.2主管副总经理审批工程；选定工程谋划公司；5.3工程开发部经理担任协调实施；5.4工程谋划组长担任拟定，并组织实施该方案；5.5工程谋划小组成员担任各专业的分项任务。6.资历和培训6.1执行本程序的工程谋划小组成员，如具备双学士或硕士学历资历，须从事房地产业一年以上；如只具备学士学历资历，那么须从事房地产业三年以上。7.程序7.1公司组建工程谋划小组完成工程谋划报告 总经理以为有必要的情况下，组建跨口工程谋划小组并委任组长。7.1.1工程谋划组长拟定，经工程谋划

3、小组讨论经过，主管副总经理审批后，开场做工程谋划报告。7.1.2工程谋划根据包括：见GFP4-1-F1、等。7.1.3工程谋划任务小组成员分析研讨拟开发工程周边市场情况 工程谋划任务小组成员重点研讨该地域房地产市场的开展变化趋势，完成各专业调研报告，预测工程完成前后客户市场变化情况，并做敏感性分析：a)熟习国家及该地域政策法规，分析政策法规变化的能够性以及对市场影响程度，了解该地域重点工程投资和城市建立规划、土地供应、工程批建、固定资产投资、原资料供应、价钱，规划、勘察、设计、施工企业实力等情况。b)分析该地域经济开展规律与房地产业开展规律之间的关系，研讨经济开展各个阶段对不同类型房地产的需求

4、走势。c)分析客户需求的开展趋势。7.1.4工程谋划小组应完成工程谋划报告的内容参考以下7.1.4.17.1.4.7，对于详细工程内容可以有增减。7.1.4.1物业开展定位a)建筑类型定位b)建筑规模定位c)规划设计定位d)主要居住户型及建筑的面积分配定位e)室内外装修定位f)物业主要配套设备定位g)环境设计h)小区配套效力设备工程定位i)物业管理要求j)其他相关事项7.1.4.2客户市场定位a)目的客户的年龄b)目的客户的职业c)目的客户的人员组成d)目的客户的收入e)目的客户的消费观念f)目的客户的潜在需求7.1.4.3工程投资估算和建立方案控制a)时间安排进度控制b)费用安排、建筑面积、

5、根底配套、小区配套费用估算和运用方案c)控制方法7.1.4.4风险和收益分析a)拟开展工程优势b)拟开展工程缺乏点c)拟开展工程风险分析d)拟开展工程不同风险下的收益分析e)逃避风险、提高效益的建议7.1.4.5销售租赁战略a)销售和租赁效益比较b)销售租赁预备c)销售租赁渠道、方式以及应采取的相应战略d)销售租赁推行方式e)销售租赁时间安排f)销售租赁价钱g)销售租赁进程控制h)销售租赁机构与人员安排7.1.4.6工程财务收益分析a)建筑本钱，主要影响要素及敏感性分析b)盈亏平衡分析c)现金流量分析d)预现值e)内部收益率f)投资回收期g)投资报答率7.1.5工程谋划报告的构成7.1.5.1

6、经部门经理审核，主管副总经理审批。7.1.5.2工程谋划报告第二阶段由地产口各相关部门讨论，要求在一周内将正式意见前往工程开发部。讨论、审核任务的分工如下：a)市场部担任7.1.4.2、7.1.4.5，参与7.1.4.3；b)工程部参与7.1.4.1、7.1.4.3；c)预决算部、总经办方案督办和方案财务部担任7.1.4.3、7.1.4.6；d)工程开发部和市场部共同担任7.1.4.1、7.1.4.4，参与7.1.4.3、7.1.4.6；7.1.5.3工程谋划组长将根据地产口各相关部门意见修正后，交部门经理、主管副总经理审核，总经理审批。总经理以为有必要，可以组织相关部门指点讨论。经总经理同意

7、后的分发到公司指点及地产口各部门，各部门担任人组织实施。7.2委托工程谋划公司完成工程谋划报告7.2.1工程谋划组长拟定工程谋划内容和要求，内容包括7.1.4全部条款及工程谋划报告完成时间、深度要求等。7.2.2上条所列内容和要求经过工程开发部讨论经过，工程开发部经理审核、主管副总经理同意后，征求各相关部门意见，完善所提内容和要求。7.2.3工程谋划组长联络工程谋划公司，了解各公司实力和专长以及完成时间、所需费用等情况。7.2.4工程谋划组长引荐其中较好的2-3家工程谋划公司，由工程开发部经理审核后确定详细公司，报主管副总经理同意后，工程开发部经理与工程谋划公司签署委托合同。7.2.5工程谋划

8、组长担任跟踪工程谋划过程，监视工程谋划公司按委托合同要求完成工程谋划报告。7.2.6工程谋划公司完成报告后，由主管副总经理主持召开公司指点及地产口各部门会议评审后，根据提出修正方案。7.2.7工程谋划公司修正后完成的工程谋划报告，再经7.2.6的评审，到达委托合同要求即为验收合格，否那么让工程谋划公司继续修正完善，直至到达合同要求为止。7.2.8公司指点和相关部门讨论经过后的工程谋划报告，经总经理同意后分发到公司指点及地产口各部门，各部门担任人组织实施。 7.3的实施情况跟踪及调整7.3.1工程谋划小组须在工程实施期间跟踪的执行情况，分析偏向缘由、提出调整建议，并向年度管理评审会议提交报告。7.3.2工