8203估价师协会网站cms案例分析

1、578市资源局挂牌出让 2008-C-039 号土地使用权价格的评估案例分析王 啸摘要：自 2002 年 5 月精诚土地评估资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定发布实施以来，各地相继建立了有形的土地资产交易市场。各类型用途的土地大都采用“招、拍、挂”方式供地。“招、拍、挂”也逐渐替代协议成为主流的土地供应方式。本文就日常业务中一宗国有商业、住宅用地拟挂牌出让土地使用权的价格评估中的关键内容、技术处理等问题做简明和阐述。： 市场比较法住宅用地估价方法实践启示正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的为委托方挂牌出让提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、宗地概况据评估实地踏勘，参考委

2、托方提供的有关资料，项目概况如下：（）土地登记状况根据委托方提供的集体土地使用证，土地登记状况见下表。表 1土地登记状况表根据评估、现场勘察，宗地四至如下：东临南路，南至达坂城酒业王家梁实业小区)，北至，西临天山建材(天山建材()房地产开发)房地产开发有(天山景限公司(天山轩小区)，宗地面积 9965.06 平方米，宗地号为 04-014-00174，现属住宅四级，商业四级地范围 。（）土地权利状况市估价对象的土地原为集体土地，由达坂城酒业使用。根据地。现由齐市市资源局地籍管理处出具的权属证明，估价对象已转为国有土市城市规划管理局批准，用途变更为商业、住宅用地，资源局拟对该宗地进行挂牌出让，挂

3、牌号 2008-C-039。截止估价基准日，估价对象四至界线清晰，无争议，无权属纠纷，未设定他项权利。（）土地利用状况截止估价基准日，在估价对象上建有以下，现状容积率 0.79：表 2地上建筑物一览表号房屋坐落结构房屋层数建筑面积（平方米）用途乌房权证乌市水区00467684乌市水区南路框架二层1004.57工业乌政房字(2000)第乌市南路 71 号框架六层3156住宅楼土地使用权者国有土地使用号图号用途使用权类型终止日期使用权面积()座达坂城酒业乌集用(2003)4-0004045号乌市水区七道湾乡045-48.25工业划拨-9965.06根据规划设计条件，在估价

4、对象用途为商业及住宅用地，最大容积率 3.5，最大建筑密度28%，最小绿地率35%，建筑最大18 层。评估基准日 2008 年 7 月 21 日，待估宗地为已达到“五通”即通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本平整的。地上房屋建筑面积 12425.84 平方米(其中建成区 7535.31 平方米，扩建区 4890.53 平方米)，建筑结构均为多层混合结构厂房、办公楼和商住楼；构筑物及附属设施为厂区大门、门卫室及铁栅栏通透式围墙，库，水循环池和场地硬化、绿化等。三、地价定义估价对象原用途为工业用地，土地使用权性质为集体土地，后转为国有土地，现状容积率 0.79，目前实际开发程度为宗地外“七通”（

5、即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地内场地平整，现经市城市规划管理局批准，用途为商业及住宅用地，规划容积率 3.5,根据本次评估目的,此次评估的地价定义为:估价对象在估价基准日 2008 年 7 月 21 日，用途为商业、住宅用地，规划容积率 3.5，商业用地土地使用权年限设定为 40 年，住宅用地土地使用权年限设定为 50 年，未设定他项权利，目前实际开发程度为宗地外“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气）及宗地内场地平整条件下、设定开发程度与实际开发程度相同的土地使用权价格。四、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗

6、地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后，根据估价对象的实际情况，结合此次评估目的，决定采用基准地价系数修和市场比较法两种评估方法评估估价对象的价格。最后将评估的结果再与当地市场上同类用地的地价水平进行分析、比较，以适当的方法求取最终的地价测算结果。第二部分评估项目中对市场比较法在实际评估中的难点与问题读解本次将基准地价系数修略去，仅就市场比较法评估国有土地使用权拟“招、拍、挂”所涉及的价格评

7、估思路、技术难点及实际操作应注意的几个主要方面做简要的读解。市场比较法的概念：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待0073084 号乌政房字(1997)第0006156 号七道湾乡王家砖混一层64.4配电室乌政房字(1997)第0006155 号七道湾乡王家砖混一层306.9锅炉房乌政房字(1997)第0006157 号七道湾乡王家砖混一层95.4厕所乌政房字(1997)第0006158 号七道湾乡王家砖混一层226.6、乌政房字(1997)第0006154 号七道湾乡王家框架一层、二层3062.43办公楼、车间7916.3估土地与在较近时期内已经发生交易的具有可比性的类似土地交易

8、实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别等逐一修正，最后得出待估土地的评估期日地价的方法。1、细致分析待估宗地的自身特殊性：根据已得资料准确把握地价含义，汇总该宗土地影响地价的关键实例。，制定合理评估作业计划；选取有可比性的交易2、修正的复杂性：其难点是市场交易情况、交易日期、区域及个别等一系列项目的比较修正，在这方面，如果估价缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往被认为影响价格的各项性，以致评估结果难以客观准确。的比较修正会带有很大的3、编制比较条件指数表的复杂性：要做到比较不漏项、不重项，深入分析逐个罗列也是很有难度的。这要求估价师平时不断的学习和积

9、累，经常和交流，做到细致、全面、周到的考虑影响地价的各方面；并能逐一准确的与待估宗地比对修正后得出待估宗地的价格。4、加强自身综合素质的长期性：市场比较法是国际上通用的，也是房地产估价中最常见，最重要，应用最多的经典估价方法之一。但从评估结果的准确程度来说，市场比较法的应用还存在着和客观方面的一些问题。客观上，估价师搜集案例数量匮乏，因为市场交易信息不对称，导致案例搜集类型单一；上，估价师搜做评估的方法单一，甚至互相；不主动交流估价经验，估价经验，评估业务水平参差不齐，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响等现象时有发生。综上所述，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估价格准确性

10、的关键。因此要求估价要全面准确的市场资料，合理选择比较案例，并将其与待估宗地进行全面细致的比较，准确得出合理的修正系数，以保证评估结果的准确性。相信通过土地估价师深入细致的工作，一定会为土地估价方法进一步深化和完善，为市场法更贴近市场，为提高市场比较法评估精度，为真实反映客观、合理、公平的市场价值起到积极的作用。第三部分 评估项目中对住宅用地评估方法选择的启示一、由于国民经济的快速发展，城市规模的急速扩张以及外来不断涌入城市。在土地评估日常工作中，使得城市住宅用地使用权价格评估业务日益增多，因为住宅用地的地价评估具备不同于商业用地和工业用地的特殊含义，所以一个城市住宅用地地价水平高低直接影响到

11、其该地区社会经济发展的强度和；也直接牵动一方经济建设、产业结构调整、劳动就业等诸多方面，从而形成地区间特有的住宅用地价格及商业设施布局和竞争模式。二、影响住宅地价的主要包括政策、成本和市场。现阶段对住宅地价起着主导是国家主管机关实施的政策、的结果。也往往容易出现政策型的“同地不同价”现象，甚至有些地方为招商引资，人为地压低基准地价和出让。就成本而言，住宅用地价格不决定于成本，但各项取得成本的高低直接影响到住宅用地的最低出让限价。就目前的实际情况，住宅用地价格最终决定于供需关系，总体上呈现供大于求的局面；造成这样原因是有实力的房地产开发企业大量储备土地资源，“圈而不开”使得大量土地资源闲置。使得

12、住宅用地呈现供应紧张的状态。所以土地估价师在实施住宅用地价格评估时应密切关注土地市场的各种对地价不正常的影响，保持谨慎的态度，客观合理的评估出住宅用地价格评估，正真做到心系国家，情牵公众。三、作为一个合格的土地估价师在评估住宅用地土地使用权价格时，无论是采用基准地价系数修、市场比较法还是收益还原法，均导致在评估时的各种和方法标准等都存在诸多难点。 因此，市场比较法是住宅用地价格评估的首选方法，虽然市场比较法有其自影响信息提取上的和基准地价系数修身的系统缺陷，但在类似可比交易案例不多时；基准地价系数修仍是一种较能被各界认可的方法。另外市场比较法更能体现土地价值但有待市场进一步成熟，目前各地应用市

13、场比较法评估工业用地可比案例的地价，均采用的案例主要是抵押价格案例和转让价格案例。四、分析各种估价方法的弊端；用采用市场比较法评估住宅用地时，可比案例取得的 受很大的局限，因为抵押的可比案例没有真正的交易，只是预先评估的价格，真实的交易，也没有通过市场检验，没有实际应用意义；转让价格尽管是一种市场价，但目前市场价格和取得价格之间的差异仍很大，且即便是真实发生交易的土地，交易价格也存在两个问题：一是地面附着物的剥离是否合适，二是这一交易价格是否真实？这些都是市场比较法的硬伤，无扎实的理论基础支撑。会影响估价结果的准确性和客观性，导致评估结果不可用。五、目前的住宅用地基准地价及修正体系，在一定程度上是迎合了地方招商引资和旧城区改造的需要，但没有真实反映土地的稀缺性；未合理体现住宅用地在城市发展中的价值。今后可逐步探索依据各地现实市场存在的相关信息，应用收益还原法对住宅用地使用权价格进行评估，从而得到合理的土地评估价值。这样随着城市集聚效应和产业结构的调整，可以为今后应用收益还原法评估住