溧阳项目市场简报

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2、道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建立之中，芜太运河直达长江码头 。历史文化溧阳秦朝建县。二千多年历史孕育了这里的文明。多少英雄豪杰、文人墨客在这里留下了动人的故事和不朽的诗篇 。这里又是一块神奇的土地，溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿等大量化石，经中、美、德等国科学家结合考证，距今已4500万年，被以为是包括人类在内的一切灵长类动物的共同祖先，堪称世界之最。溧阳由此被人誉为“人类老家、“游子故土！自然资源溧阳有耕地面积112万亩，林地32.8万亩，河流和湖泊42.6万亩。物产丰富，是著名的“鱼米之乡、“丝绸之乡、“茶叶之乡，获国家“粮棉大县、“商品粮基地县、“全国山区综合开

3、发示范县(市)的称号。盛产稻、麦、油、茶、蚕茧、螃蟹、板栗、西瓜、毛竹等。六万亩茶园，二千吨茶叶，“前峰雪莲，“南山寿眉等茶名闻遐迩。以此，每两年举行一次“中国溧阳茶叶节。溧阳非金属矿产资源非常丰富、石灰石、方解石，大理石、陶土、彩瓷石等储量均在亿吨以上，且档次优良，具有极佳的开采价值。天目湖国际度假村天目湖旅游度假区作为省级旅游度假区，已构成集吃住、观光、文娱为一体风景旅游区，游客以每年20%以上的速度上增，98年到达150万人次，度假村将以高尔夫球场、别墅景观为主体，依自然山水开发旅游度假工程。随着人民生活程度和开放程度的提高，在一片未受污染的自然山水怀抱下，享用人生，已成人们的一大追求和

4、向往，其市场前景非常宽广。溧阳昆仑经济开发区江苏省重点开发区-溧阳昆仑经济开发区属上海为龙头的沿江经济开发区，地处苏、浙、皖三省交界处，距南京、苏州、江阴港、张家港均在100公里左右，距上海、杭州200公里，距南京碌口国际机场70公里，距常州48公里，西傍104国道和运河，水陆交通兴隆。市经济技术开发区继续坚持快速开展的良好态势。全区实现业务总收入36.78亿元，实现工业销售收入31.74亿元，完成财政收入9993万元，外贸自营出口1300万美圆，全同利用外资4341万美圆，实践利用外资1307万美圆，全年新批进区工业工程17工程，完成投资2.1亿元，开发开放获得新进展。完成了经济开发区总体规

5、划设计，总规划面积由原来的5.8平方公里扩展到21.97平方公里，加快了三期开发步伐，完成根底设备投入2219万元。综合实力溧阳全市79.6万人口,2002年实现国内消费总值102.1亿元，人均GDP1564美圆。三次产业量为13: 52.3:34.7。财政收入8.8亿。自营外贸出口总额8153万美圆。银行存款余额94.7亿元，职工平均工资11171元，农民人均纯收入4375元。多次被评为全国综合实力百强县市。溧阳市经济运转情况经济总量人均完成国内消费总值达13005元，比上年增长12.5%。2002年全年完成财政收入88019万元，比上年增长36.7%，财政收入占国内消费总值的比重为8.6%

6、，比上年提高1.5个百分点。市场物价市场物价总体程度下降。2002年全市居民消费价钱指数为100.2%，比上年下降0.2个百分点。人民生活城市居民生活程度继提高。2002年全市城镇职工年工资总额为62641万元，比上年增长2.3%；城镇职工人均工资性收入为11171元，比上年增长8.8%；农民人均纯收入4375元，比上年增长6.1%。城乡居民储蓄存款继续添加，人均储蓄为8878元，增长28.0%。居住条件改善，全年城镇新建住宅14.73万M2，乡村新建住宅23.22万平方米；年末城镇居民人均运用面积为16.78M2，增长2.6%；乡村居民人均运用面积38.53M2，增长1.9%。溧阳市房地产开

7、发情况固定资产投资2002年投资力度继续加大，增长幅度明显上升。全年完成全社会固定资产投资298108万元，比上年增长30.7%，提高189个百分点。完成工业投入124468万元，增长57.8%。其中根本建立完成投资106914万元，增长5.2%；更新改造完成投资56664万元，增长57.5%；乡村完成投资102777万元，增长73.4%；房地产开发完成投资31753万元，增长99.8%。民间投资活泼，全年私营个体完成投资67133万元，增长10.5%。房地产运营情况2002年房地产开发投资情况合计住宅办公楼商业营业用房其他全年完成投资额万元317532661152115723049房屋建筑开

8、工面积平方米171400147300700950014002002年商品房销售额为31953万元，商品房屋销售面积为21.11万平方米。竞争个案分析竞争区域范围属于溧阳市新区内，目前新区在建或即将建造的工程不多，且地理位置都比较相近。在售工程的住宅多层销售均价在18002300元/平方米之间，房型以三房为主，面积在100150平方米之间，总价在22.528.7万元之间。定价为本钱加利润原那么，多数需加收一系列的代办费。折算成单价约为300元/平方米。顶层多带阁楼，顶层阁楼以600800元/平方米的单价出卖。而还有部分工程销售可以打折多为9折。普通一个楼层或多个楼层低层二和三层销售单价一样。客源

9、几乎都为本地客源，且约30%的客源为第一次购房。龙亭苑 7260766开 发 商：江苏金燕房地产开发地 址：台港路开盘时间：2004年5月工程概略：龙亭苑由江苏金燕房地产开发开发。该工程地块位于台港路上，紧邻本工程地块，目前为普通村庄和农田。在主干道南环路上以树立了一块巨幅做前期客户积累。估计将于5月对外销售。锦绣花园二期8305888开 发 商：溧阳九州房产地 址：钱家路交房时间：2005年5月建筑规模：3栋低层4层二期房型面积：三房二厅二卫123平方米一期五层加顶、140平方米、143平方米、148平方米销售单价：二、三层：2380元/平方米五层加顶：2060元/平方米销售总价：二、三层：

10、35.65万元五层加顶：28.95万元代 办 费：代征代办：煤气、电子防盗门、有线电视、装潢渣滓费、太阳能约13000元 配 套：193.3元/平方米 储 藏 室：6000元10平方米*600元/平方米车位配置：0.75辆/户2.4米架空层车位车位价钱：3米宽6万；3.4米宽6.4万；4米宽7万工程概略：小区正门位于钱家路上，另外在台港路和南大街上也有小区出入口。住宅共分三期销售。一期除余几套五层加顶房型外均已售完，将于8月交房。二期销售3栋4层低层，全部为三房设计，2.9米层高。住宅底层2.4米架空，为架空层车位。定价为本钱加利润原那么，除总价外还需交付一系列的代办费，代办费每户在45万之间

11、，其中贮藏室位于住宅底层，大约为10平方米左右。顶层阁楼以600元/平方米的单价出卖。目前小区销售情况良好，三、四层房型所剩不多。该工程三期将与本工程同期上市。金谷广场开 发 商：中外合资江苏溧阳金新房地产开展地 址：南环路与燕山中路的交汇处开盘时间：2002年6月占地面积：近10万平方米用地性质：住宅、商住、写字楼、酒店、底商住宅规模：20栋低层2、3、4、5层、多层、小高层9层，460多户房型面积：三房二厅二卫129.7 4平方米、134.17平方米、.22平方米、148.45平方米商铺面积：一、二层300400平方米单套面宽8米，进深12米，可自在组合分割销售单价：住 宅：多 层：190

12、0元/平方米整盘；1780元/平方米开盘；2100元/平方米(尾盘) 小 高 层：2500元/平方米商 铺：65006800元/平方米写 字 楼：35003200元/平方米车位配置：0.6辆/户半地下车库/架空层车位/路边停车岛车位价钱：半地下车位单价：1280元/平方米2030平方米/个车位；标 准 车 位：50000元/个工程概略：小区配套有泳池和会所。近400米商业街，3个大型商业广场。住宅多栋建筑实行底层架空，既加强了区内视野的通透性、开敞性，又构成众多的自在活动空间；架空层配置绿化小品和休闲场所。建筑风格现代、简约、明快；建筑立面高雅、挺拔、稳重。顶层阁楼以800元/平方米的单价出卖

13、。景观房另收2万元/户观景费。目前曾经交房。锦汇商业广场发 展 商：溧阳锦汇置业开展地 址：燕山路交房时间：2005年5月总用地面积：73423平方米总建筑面积：74800平方米其中商铺总面积：27891平方米一层12平方米、二层11067平方米、三层和三层以上5432平方米21层宾馆总面积：24759平方米底层2253平方米、规范层1000平方米超 市 区总面积：22150平方米一层10590平方米、二层11560平方米建筑密度：30.8%绿 化 率：37.0%容 积 率：1.02商铺开间：4米商铺进深：12、14米商铺销售单价：一、二、三层均价8000元/平方米车位数量：420辆其中超市区

14、地面34辆、地下173辆；宾馆地面63辆、地下65辆；商业区85辆工程概略：该工程位于燕山路，客运中心对面，规划有一幢21层星级酒店、大卖场和商铺。商铺划分为综合类、餐饮类、服饰类、美容美发类。其中沿燕山路的综合类二层商铺曾经全部销售完。商铺单套开间为4米，进深为1214米。可自在组合分隔。一、二层原那么上一同出卖。广场车位由物业一致管理。竞争工程一览表楼盘案名用地性质面积平方米销售单价元/平方米销售总价万元车位情况备 注车位配比车位价钱元锦绣花园住宅123148250030.75-370.75600007000005.5交房金谷广场住宅129148多层200025.829.60.61280*

15、201280*30规范50000现房小高层250032.25-37商铺单套8*12一二层65006800/写字楼/3500-3200/锦汇商业广场商铺单套4*124*14一、二、三层均价8000/420辆/05.5交房产品篇地块简介工程现状本工程地块位于城市南片新区内，北起台港路，南至104国道城区段，东起南大街延伸段，西临体育路。由规划的城市次干道钱家路和龙亭路将之分成三块，按原南片新区详细规划，其编号分别为B4(包括B401、B402)、C3、C4包括C401、C402地块。现状为普通农田和村庄。客运中心 燕山路路况 南大街路况规划控制目的规划总用地面积：399740平方米出让总用地面积：

16、342490平方米B401地块83230平方米、B402地块23550平方米、C3地块134030平方米、C401地块73050平方米、C402地块28630平方米容 积 率：B401、C401地块不大于1.15，C3地块不大于0.9，B402地块不大于1.0， C402地块不大于2.0建筑密度：B401、C401地块不大于25%，C3地块不大于25%，B402地块不大于35%， C402地块不大于30%总建筑面积：不大于381140平方米公共效力设备8000平方米、B401地块不大于95710平方米、B402地块不大于23550平方米、C3地块不大于120620平方米、C401地块不大于84

17、000平方米、C402地块不大于57260平方米绿 化 率：B401、 C401、C3地块不小于35%，B402、C402地块不小于25%建筑层次：B401、 C401地块多层为主，C3地块低层、多层，B402地块低层、多层，C402多层、中高层用地性质：二类居住用地B401、 C3、 C401地块商业、效力业B402地块金融保险业及贸易咨询业用地C402地块停车目的：居住用地小汽车停车位按不少于1.0辆/户配置SWOT分析优势 优势较大的市场空间 客户来源较为单一长途汽车站重要的信息传播渠道 长途汽车站人流嘈杂 周边配套设备齐全 工程所处区域位置较为偏远周边已初见规模的新建成熟小区 周边区域

18、商业配套及公交线路较为贫乏本工程旁的商业圈建立机遇 要挟溧阳市房地产处于初步阶段 周边竞争楼盘压力不容忽视收入提高带来需求增长 周边楼盘低价钱的要挟 综合开发规模优势 优势考量本工程所具有的优势,是什么要素使得本工程能立足市场、区别于其它竞争者。溧阳市房地产开发的工程较少，可供选择的物业有限，给本工程带来较大的市场空间。本工程与长途汽车站仅咫尺之遥，由于长途汽车站是溧阳市与外省市联络的独一重要交通工具，因此较大的客流量成为传播本工程信息的重要渠道。周边中学、职业学校，市政府、海关等配套设备齐全，给小区的业主带来较大的便利。周边金谷广场、燕金南苑等新建的成熟小区曾经成型，能提升整个区域的新住宅气

19、氛与人文素质。本工程旁在建的商业综合开发工程将会成为本工程的重要卖点之一,大卖场、文娱休闲场所、美容美发等齐全的商业配套设备将会提升本工程的质量以及聚集人气、活泼本区域的商业市场、推进本工程的快速去化。机遇任何推进工程胜利及对工程开发起到正面推进的作用的要素,市场的变化、开展趋势及其它潜在的要素。溧阳市目前开发的工程质量都还处于初级阶段,将会给本工程带来较大的开展空间。溧阳市确立外向带动战略，以扩展对外贸易带动全市产品构造调整，以引进外资加强经济开展的后劲。经济的继续高速增长和居民可支配收入的不断提高,都在客观上提升了客户对住宅的购买力。市政府对城市的整体规划建立,以及工程周边配套设备的逐渐完

20、善也成为促进本工程开展住宅物业的动力之一。优势列出本工程缺陷所在,是什么要素在制约本工程的开展 由于溧阳市并非旅游开发城市,客户主要来源还是本市的居民,因此客户构造较为单一。 虽然长途汽车站较大的人流量能成为传播本工程信息的重要渠道,但是由于人流嘈杂,来往的车辆繁多使得整体环境污浊,将会影响工程的整体质量。 在溧阳市居民的概念中本工程所处的区域位置并非传统中心区域,因此较为偏远的地理位置将会制约一部分客户思索购买本工程。要挟从工程本身以及外部两个方面分析能够对本工程呵斥负面影响的要素 周边同本工程特质较为接近的开发工程,由于其在地理位置、商业配套设等都具有相当的竞争力,会对本工程的整体开展呵斥

21、压力,包括办公楼、住宅等市场。 周边竞争楼盘的均价在2300元/平方米左右,低廉的市场价钱将会影响本工程以高质量、高价钱的物业形状推向市场,市场的接受度与客户的实践接受才干能否成正比还有待思索。产品定位中国溧阳，新行政中心Living-Mall! 新行政中心：在中国的中小城市，撑握主流政经资源的群体仍较为单一，从溧阳的人口规模及人均GDP可以直接判别出本案的主流客户只能锁定为各行政事业单位指点干及家属、与政府机构有着更亲密关系的企业主家庭，这类客户的身份认同感很强，与其它阶层区隔明显。Living-mall:living-mall，在shopping-mall的根底上发明，意即生活领域的超级公

22、园，吻合本案以大体量住宅为中心，辅以写字楼、商业物业的形状，它就是溧阳市有史以来倡导时髦生活方式的第一盘，Mall即超级生活区，可以涵盖物业较为复杂的综合性形状，博大时髦并能以创新吸引人们眼球留意力，到达良好的广告效果。设计定位总体思绪：高起点规划，充分发掘工程位于溧阳市的主干道环绕中和公共建筑景观，并无日照影响的特点。地段明显的集成优势来提高工程的价值。由于交通便利度较高，对于工程的去化也产生较大的促进作用。建筑风格定位建筑风格：主要思索超现代的简约风格这种风格可以很好的实现整个溧阳市的标志性建筑，首先利用建筑形状在视觉角度上的差别，为整个工程的价钱提供上升空间提供前提。环境定位主要思索建筑

23、风格和周边环境，如与新区的主体风格搭配一致化。经过建造一个精致典雅的主题组团，来营造工程整体的质量感，利用一个点来带动整个面，到达提升工程的整体质量。单体设计建议方案：住宅为一梯两户的多层、低层住宅，在工程的中心景观区建造住宅的会所。写字楼在底层设立酒店式大堂。由于写字楼位于南大街上，为了提升工程的整体质量，建议经过一定的措施，隔离住宅人流与办公客流都从主入口进入。交通设计建议住宅区内交通主要以非机动车道路为主，构成人车分流，利用地下停车库，减少住宅区机动车辆的行使办公区内交通办公区域的客流主入口应该位于南大街，主要以机动车道路为主，在龙亭路与写字楼之间建造地下车库，便于机动车辆的行驶通畅度。

24、 房型定位住宅的定位B401、C4、C401地块户型配比：户型二房三房四房复式面积平方米8595105145155175180200比例%405055商铺的定位B402地块以二层商铺为主商铺主力面积规格铺面开间4-6米，进深12-15米90平方米写字楼的定位C402地块框架构造，大开间办公室。单价定位销售方式采取一房一价，取消代办费等名目，将销售价钱简单化。住宅销售均价：3100元/平方米目前整个溧阳的住宅的单价范围主要集中在18002500元/平方米，分摊代办费单价估计在21002600元/平方米。目前溧阳住宅市场接近新区工程的售价以及上升空间幅度都是最大的。本工程超出市场价钱的理由有三个。

25、一、新区规划的辐射效应；二、本身工程的规划以及高质量配置；三、本身溧阳市高质量住宅的缺乏。 商铺销售均价：7000元/平方米一二层均价由于该工程在整个新区的规划内，商铺的租金和销售价钱将受整个新区的开发节拍的影响，本工程的商业在前期的可实现的销售均价， 7000元/平方米一二层均价，由于在很长一段时间内，整个新区的商业气氛，都无法到达商业的要求，所以该商业只能作为长期投资，在一段时间内的租金将是较难判别的。新区的商业气氛需求长时间的聚集，这是本工程商业投入最大的负面要素。写字楼销售单价：32003500元/平方米整个溧阳市的办公市场需求不大，以致于此类产品的销售单价无法提升，而本工程的办公大楼C402地块的地理位置感较佳，是外来车辆出入的要道，可以尝试凭仗区位优势一争目前现有的市场份额。同时由于