房信集团拟建项目投资分析报告

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料目 录工程概略当地房地产市场走势分析当地房地产市场总体回想与展望 1、回想 2、展望所在区域住宅市场走势分析 1、供求关系 2、价钱走势 3、市场特点 4、个盘素质 5、结论工程土地价值判别及工程地块优优势分析土地价值 1、地理位置 2、周边环境 3、环境污染 4、地块周围的交通条件 5、配套设备 6、临近竞争楼盘素质工程地块优优势分析 1、地理条件分析 2、环临竞争楼盘对比结论可提升价值研判类比土地价值规划才干对于土地价值的提升单体设计市场细分及客户定位工程现场包装工程营销谋划物

2、业管理结论工程市场定位工程的市场定位消费群体定位工程价值分析工程定价模拟工程投入产出分析工程投资分析阐明工程本钱概述工程收益模拟投资风险分析及其躲避方式提示风险性分析躲避方式开发节拍建议工程概略 一地理位置 地处北辰区新宜白大道以西，普济河道立交桥交叉口的正北侧。 二主要经济目的 1、占地面积：200多亩 2、总建筑面积：约20多万平方米 3、容积率：1.5以内 4、绿化率：30%以上 5、建筑密度：略 6、总户数：略 二、当地房地产市场走势分析 一当地房地产市场总体回想与展望房地产工程没有试探可言，只需看准了再下手，不象打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。1、回 顾 本案所在区北辰区，位于

3、天津市市区的正北面，与河北区白庙紧紧相连。传统上，天津市区的居民按照区域经济情况将市内六区分成六种档次，即：和平区是首位；南开区为第二位；河西区为第三位；河东区为第四位；河北区和红桥区分别列居第五、第六位。由于市政规划、区域投资规模以及市政府扶持力度关系着当地经济建立的开展速度，所以，河北区经济建立的程度没有象南开区对华苑居住区和河西区对梅江生态居住区那样对新宜白大道上的商品住宅有着翻天覆地的影响。加之，位于四郊经济位置之尾的北辰区，房地产开发本就很缓慢，虽然有万科花园新城时髦精品TOWN HOUSE工程的介入，但在近一、两年内，这里依然是普通商品住宅的市场。 2、展 望展望2002年当地房地

4、产市场，可以说蕴含着宏大潜力，其一，环境工程建立中将对城乡结合部入市口、道路两侧工程实施绿化、美化改造；其二，市政府下大力量培育市场有效需求，积极推进小城镇的住宅开发，加快城市化进程；其三，越来越规范化的建立市场，更适宜品牌与实力的竞争，淘汰那些规模小、质量差、不注重物业效力的烂尾工程；其四，政府对公积金贷款和按揭贷款政策的进一步放开。降低银行贷款和存款利息，刺激了消费，同时加强了商品房的有效需求。未来新宜白大道上的工程必将成为品牌工程的标志。 二所在区域住宅市场走势分析 1、供求关系当地住宅市场不同于市区的住宅市场有着宽广的消费群体，仅靠区域内的居民不可以满足其商品住宅的消化需求，虽然北辰区

5、宜兴埠在当地经济开展情况良好，但与市区居民的生活程度相比依然相对很低。由于家庭收入的高低直接影响着购房需求才干，并且，当地消费观念的落后以及有限的居住人口，都成为当地商品房供大于求的至关要素。据市场调查结果得知，1998年开发建立的田园小区和鸣翠园虽然阅历了三年之久的销售时间，但因其市场定位的狭窄，现仍存有大量的空置房；2001年初开发建立的梧桐园、都市桃园大规模的商品住宅面积又加大了当地空置房的消化压力。拓展市场需求面正是万达新城在胜利完成一期工程的销售义务之后，又将二期商品房销售业绩挤于周边物业的销售之首，仅从出入于万达新城的车辆品牌来看，这里的业主80%以上是白领和迸发户，他们当中除在当

6、地做生意以外，大多数业主是人在北京任务，其老家又在天津，所以新宜白大道上的物业成为其置业的首选，购买万科花园新城的奢华别墅，其目前的经济情况尚未到达，这样，有着完善生活配套设备的万达新城就成为炙手可热的首选楼盘。从这一点来看，完善、周到的生活配套是工程竞争的市场根底。 2、价钱走势受着当地经济及人文环境的影响，当地房地产工程的档次普遍不高，除万科花园新城独树一帜，走联排别墅豪宅市场的销路外，当地一切工程的商品住宅价钱全部采取低调处置。万达新城的销售均价为1800元/；都市桃园的销售均价是1590元/；梧桐园的销售均价是1650元/；田园小区的销售均价是1638元/；鸣翠园的销售均价是1600元

7、/。当地商品住宅市场的开发时间并不很晚，可谓房产开发市场和消费市场非常成熟。但近几年，当地房地产市场总体来讲其运营情况并不良好，除万科花园新城与万达新城以外，这里绝大都数工程均未出现过热销局面，销售市场长期处于低迷形状。那么，是价钱高于消费才干？是地段偏远位于郊区？还是当地房地产的消费市场狭窄？都不是，作为民宅典范的万达新城，其商品住宅的市场均价高于周围一切的工程，作为奢华别墅的万科花园新城，论其住宅的销售价钱也属我市高价之一，曾在我市一度产生热销抢购的局面，并在当地不断坚持着良好的销售业绩。究其缘由，是品牌、是质量、是效力，是购房者看到了物超所值，人们买房子早已不再是单买住所，现如今，买房子

8、还要买房子的附加值：交通、环境、配套、房型、升值、温馨假设，当地再开发的工程不立足于买方市场，不思索目的客户群体的消费需求，一味地运用价钱战术，势必使新工程失去竞争优势，死于襁褓之中。 3、市场特点 市场特点：区域市场内部开展的不平衡性。新宜白大道是我市三环十四射中的一条衔接中环线与京津塘高速公路、津围公路的重要干线，将天津与北京、河北省的间隔 拉近，加速了京津冀三地的贸易往来。房地产开发商们顺理成章地将“以路带动房改的政策详细化，然而原有的地域分割使得新宜白大道两侧的商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，新宜白大道西北侧居民的生活所需完全要靠对面宜兴埠镇内的配套来维持。万科花园新城之所以

9、称其为“城，是因其市政配套齐全，城内有公交车站、邮局、银行、学校、幼儿园、超市、饭店、业主会所、休闲广场等，生活所需不用外求。万科花园新城因其高档工程的市场定位，保证了城内业主生活的绝对私密性，因此城内配套设备对周边民宅工程没有起到多大的促进作用，附近普通民宅必需靠本身建立来获取目的市场的占有份额。可想而知，作为普通民宅的万达新城销售业绩在当地不断良好，最直接的缘由，就是其底商内多种运营工程和区内超市的补充，起到了极大的促销作用。相比之下，田园小区、鸣翠园、普庆公寓等中小型工程由于内部配套的不完善，在同质工程的同等价位的根底上，成为其滞销或缓销的主要缘由。 4、个盘素质本案所在区域商品住宅不是

10、很多，以下是新宜白大道两侧临近地段主要楼盘指同质素工程的资料：万达新城位置：新宜白大道西北侧，武警六支队旁。性质：六层砖混构造商品住宅，其中，临街楼宇首层为商业 店铺，二层以上为住宅，全部现房。价钱：起价1577元/平方米第六层价，三层为最高价2000 元/平方米。梧桐园位置：新宜白大道西北侧，万达新城后。性质：六层砖混构造商品住宅。价钱：起价1298元/平方米第六层价，准现房，三层为最 高价1820元/平方米。都市桃园位置：新宜白大道西北侧，梧桐园后。性质：六层砖混构造商品住宅。价钱：起价1338元/平方米第六层价，期房，三层为最高 价1768元/平方米。宝利园新城位置：宜白路加油站左转30

11、0米，宜兴埠镇内。性质：六层砖混构造商品住宅，落地外飘窗。价钱：起价1480元/平方米第六层价，现房，三层为最高 价1900元/平方米。今日家园位置：宜白路与三千路交口。性质：七层砖混构造商品住宅，其中临街楼宇首层为底商， 二层以上为住宅。价钱：起价1298元/平方米第六层价，现房，三层为最高 价1838元/平方米。其他详尽内容请见 5、结论在我市房地产开展的中早期，本地由于区位要素，开展较市区、东丽区、西青区、津南区三个郊区滞后，到目前为止，当地商品住宅价钱要比前者低1040%。由于我市城市建立的步伐加快，为此地域的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为当地的房地产开发，尤其是商品住宅市场

12、提供了契机。不过，本区域商品住宅市场开展的不平衡性，在短期内仍将存在，并影响着下一步的开发决策。假设，开发工程立足于房地产的买方市场，并分析目的市场的需求，以开展商的努力，这种不平衡性将会日益减少。 三、工程土地价值判别及工程地块优优势分析 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好坏。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个工程终究处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。 一土地价值一个工程的土地价值是其多种要素综协作用的结果，工程的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及临近楼盘的素质等，共同决议了该工程的土地价值。本案的

13、土地价值各要素如下： 1、地理位置 本案地处北辰区与河北区交界处，新宜白大道以西，普济河道立交桥的正北侧。工程面积：约20多万平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用万达新城、梧桐园、都市桃园的根底设备方面，可以满足“七通条件；虽原用地为菜地，但早已荒凉已久，土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。 2、周边环境自然景观前方景观东南方 近处是普庆公寓和荒地，远处是宜兴埠镇，没有绿色的景物，多为民宅。由于普庆公寓是新近规划的工程，其整洁的建筑构造使本案前方部分视野较为干净、整齐。B、后方景观西北方 后方景观，因仓库、杂乱的棚户和散乱的废物减弱，是本案视野最为不佳的地方。C、左方景观东

14、北方 紧邻万达新城、梧桐园、都市桃园三个小区，虽然部分小区开发尚未完成，但从其规划沙盘和曾经落成的万达新城上看，近景视野极佳，绿草环抱、建筑颜色明快；稍远处还有万科花园新城的玉泉花圃、雕塑石廊。D、右方景观西南方 本案西南方是老式村庄，平房整齐却很破旧；远处是错综杂乱、线路忙碌的铁道聚散地和车水马龙的中环线铁东路、普济河道。由于铁路的重要的岔路口和公路立交桥都会聚在此，使得本地噪音大、平安系数低。人文、历史景观公园等自然景观 本案近处无公园和自然景观，最近处的公园也要远行4公里以外，才干到达西沽公园和北宁公园；4公里以外的新开河尚待改造，现污水、渣滓成灾。B、历史古迹、人文景观：全无景观综述

15、从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、西、南、北四个方向景观中只需东边景观尚可，西边和北边景观因铁道路、杂乱棚户、仓库等景物而大打折扣；南边景观不算太佳普庆公寓规模小，规划差；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但本案地块规整，占地面积大，可经过环艺设计来弱化周围景观不佳的弱项。 3、环境、污染水、空气、土地污染情况 本案前方是普庆公寓，小区内的部分业主在晒台养鸽子，羽毛、鸟屎横飞，气味难闻；本案东边是尚未建筑的土路，两侧堆满了渣滓，夏季腐烂、蜕变的恶臭气味充溢空气中；本案所用地，荒草布满地表，苍蝇、蚊子及其他虫子很多；远处还有汽车和火车排出的尾气，此地污染情况严重。噪音污染 快速路新

16、宜白大道、津围公路、中环线铁东路和普济河道、外环线、京津塘高速公路和错综复杂的铁路岔线上川流不息的交通工具成为本地的噪音来源，噪音非常严重。社会治安情况 本案东侧即是公安局北辰支队宜白大队，有利的一面是确保了区域治安的稳定；不利的一面是，其进进出出的人使周围小区的居民感到居住环境私密性差。 4、地块周围的交通条件环临的公共交通条件 新宜白大道上有多条公交线路671、878、619、811、908、803、675直达市区各地。地块南端是中环线，东侧是外环线和高速公路。地块与公共交通的衔接 本案所处地块距南端的新宜白大道和西侧的铁东路均有一段间隔 ，紧邻的一条规划路仍为坑洼不平的土路，行车、步行都

17、很不便，可在拓建后引进公交站点来弥补交通上的小缺陷。交通条件综述 环临地块的公共交通可谓便利。然而，本案存在亚交通衔接问题，地块与交通干道新宜白大道间隔300米左右，土路颠簸不平，不宜公交车行驶，所以遭到交通瓶颈限制，有待进一步优化。 5、配套设备菜市场 本地菜市场齐全，运营的菜品价钱低廉。近处有位于万达新城旁的天津市北方蔬菜零售买卖市场、万达农贸市场和万达新城底商兴跃果菜便利店。远处宜兴埠内至少有三家蔬菜贸易市场，使当地居民至少在日耗品的消费需求上无忧。商店、购物中心 当地的商店、超市匮乏，居民全要靠万达新城底商、万达超市和对面的宜兴埠内的商店、超市维持生计。学校、医院 附近没有学校和医院，

18、必需远求。银行、邮局、酒店 万达新城底商商业银行、中铁快运、新城酒店、皇苑大酒店。以及万科花园新城内的银行、邮局、餐馆。体育、文娱场所等区域内暂无大型的体育、文娱场所，只需万科花园新城内的业主会所康体、文娱设备齐全。 6、临近竞争楼盘素质 见和第二大项中的二所在区域住宅市场走势分析 二工程地块优优势分析 “知己知彼和“自知之明都是一个赢家不可短少的质量。俗话说：追鹿者不见山。房地产运营者既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是本人的。 1、地理条件分析就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和SWOT分析法，列出SWOT坐标图如下：S优势 W优势“七

19、通+交通 景观 +污染、噪音地价 +规模 +品牌 文娱+购物+学校、医院等配套差。O时机 T要挟1、概念、环艺设计弱化景观 1、区域居民的消费才干较低。优势、降低噪音影响。 2、要挟周边直接对手：万达2、注重质量，建筑风格要靓。 新城、都市桃园、梧桐园。3、房型设计时髦温馨，功能 3、潜在竞争压力：宜兴阜内完善 性强、且多样。 的生活环境，其地块内工程的4、规模大、生活配套齐全。 销势势必优于本案所处地域内5、售价与目的客户群体搭要 的工程。界，以扩展受众面即指 4、区域消费观念落后。市场需求面。从以上四个象限中的要素分布情况可以看出：地形地貌别无优势；综观本地块的交通也很兴隆、高效；但地块环

20、临的几个主要条件如购物、就学、医疗却是最弱项，可与污染、景观等优势经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。以后，随着市政规划的影响，该地块是无太大优势的，只需留意要挟T要素，把握时机O要素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的优势要素。2、环临竞争楼盘对比从环临地块的8个楼盘的地理位置和楼盘性质看8个楼盘的详尽资料请见，该地域除万科花园新城为3层奢华别墅外，均为六、七层住宅。价钱均不超越2000元/平方米，与地块直连的三个楼盘售价最低为1338元/平方米；远处宜兴埠镇内的今日家园最低价仅为1298元/平方米。 三结论从工程地块性质来看，本案地块符合住宅建筑用地。根据SWOT

21、分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂时的优势，思索到本案离主干道新宜白大道和 铁东路较近，公交车619路、878路公交车终点站都在附近，有利于引进公交线，将其终点站设在本案小区主入口旁的空地处，即能方便业主出行；同时周边有较好的空间供环艺设计，可躲避主干道的喧哗，利用绿化墙净化小区内的空气，将噪音和污染阻挠在小区的外围。可提升价值研判美食家评判厨师的水准，常以“家常菜为根据。珍禽野味不算数，把萝卜白菜“做出来了才叫真功夫。其意就是：从平凡中发掘不平凡，最大限制激活事物的潜能，才干构成真正的竞争力。房地产工程的可比性并不简单在于价钱和利润。假设听说哪个开发商将住宅楼卖出了每平方米

22、3万元的天价，也不用急于钦佩得五体投地。假设工程本身的潜在价值是每平方米3.5万元，那么该开发商就并非一个高手了。相反，假设某地段公认只能盖出3500元每平方米的房子，而他却能做到4500元每平方米，而且卖得不错，才称得上是真正的胜利。那么，如何最大提升工程的价值？如何进展可提升价值的研判？利润就象是海绵里的水，只需情愿挤总是会有的。要想深化发掘房地产工程的潜在价值，必需“从头压挤每一个环节。如下： 一类比土地价值如前所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等多方面综合判别，本案地块的单位建筑面积类比价值在2000元均价左右。 二规划才干对于土地价值的提升小区整体风格本案的总体规划在于创建

23、一个回归自然、高尚、新颖、别致而充溢文化情趣的社区。在详细的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原那么，在整体规划上，作为20多万平方米的大规模社区应突出以下特点：在总体规划上，采取了“一三三的规划格式，即： 一组林荫步行道，直线贯穿全区，延伸至公共绿地。 以三个建筑组团为中心，组团式住宅可围合、可联体或弧形拼接，以欧式柱廊、主题广场串联而成。 对应三个组团是三个主题各异的环节广场。提示：此种规划有利于房产按投资进度开发及建立建筑风格 顺应消费者对人性化住宅的心思需求，采用现代派建筑方式，树立小区笼统。本案周边的鸣翠园和田园小区的建筑无特征，与经济适用房外观没有多大区别，相对于当今房地产市

24、场早已失去了竞争力，滞销或销售速度缓慢是必然的，所以，没有个性的建筑必将被市场淘汰。 在立面外型上，采用三段式设计，充分运用丰富的西方古典建筑符号和线条，凸显建筑外檐设计的出色及亮丽；凸窗弧线设计，落地式飘窗， 丰富室内空间和提高室内采光度；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团颜色协调一致。 在小区轮廓设计上，讲究住宅的参差有致，摆布有序，三个组团的顶部外型要丰富，突出整个小区的轮廓线丰富、优美。一定要优于周遍一切楼盘，窗套、门廊等细节的处置上，步步要到位，小区配套小区的配套设备要求时髦、齐全。根本做到既能满足小区业主日常生活的需求，又能满足现代人对现代化住宅的消费需求。

25、针对周边生活环境，设立商业配套超市、综合商场、文教用品商店、美容美发院、餐饮店等。 区内配业主会所，丰富小区文化，如：健身中心、网球场、文娱中心、银行、邮局、学校、门诊部等。 时髦齐全的配套宽带网、对讲门、楼宇监控防盗系统等、先进的建筑资料地板采暖、可调理供暖设备、塑钢窗、蘑菇石是小区必不可少的附加值。小区环境充分发扬小区的建筑环境概念设计，大胆地经过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。 整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，使整体内外空间交错交叉，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。 建议小区大门不要面对公安局宜白大队入口，确保小

26、区居民的平安感和自我维护认识得到满足。小区正门的设计要集中表达小区建筑风格，要高阔、典雅、颜色鲜明，并起到树立小区品牌的标志性效果。 小区围墙的护栏要通透、秀雅、坚实，多采用曲线，突出一种亲和力，同时栏杆上配以爬藤等绿色植物，即可美化小区，与小区内绿化混为一体；又可起到阻挠区外灰尘和噪音的作用。 三单体设计本案户型设计要求经典适用，功能多样。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自在分割，户与户之间可自在调整。详细户型以7595平方米的两房为主，并引入错层大户型或复式房作配合。其户型比例建议如下：按户型分户 型平层或错层复 式合 计一室一厅两室一厅两室两厅三室两厅比 例15.8%25.

27、2%40%16%3%100%按面积分面积55-6465-7778-9495-104105-130合计比例5%12%48%25%10%100%将建立建议归纳为一句话，即：以住宅为主，户型设计应顺应市场需求。思索当地生活配套不完善，建议配套商业即底商建筑、业主会所、足量停车位和主题广场等。其中，根据目的消费群体的定位，车位占总户数比例：约为30%。 四市场细分及客户定位 准确的客户定位，有利于工程的市场定位、市场细分，从而使工程规划设计到位，吸引更多潜在买家购屋，促进销售。 五工程现场包装现场物业笼统的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终表达于工程现场包装和平面设计上。在本案的操作中，引入工程的V

28、I工程标识、工地围板、营销中心等，每平方米至少可以再提升几十元的附加价值。 六工程营销谋划营销谋划程度是决议工程价值实现程度的重要要素，本案借助于专业的营销谋划阅历和操作才干，经过强卖点的提示与推行，可以使物业单位价值提升。 七智能化物业管理及效力功能增设 引进先进的物业管理思想和管理体制，是建立品牌效应的有效途径。物业管理的3：11原理阐明，假设小区物业管理程度差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对工程的价值提升空间在1000元以上。建议本案物业管理中心的大堂设接待台，免费送信件报刊、免费定餐送餐、免费定票、免

29、费代业主看管孩子及老人、提供钟点工钟点秘书钟点司机等多项效力，施行人性化管理，突出对业主的尊贵礼遇；加强小区智能化物业管理程度，区内设宽带网端子、可视楼宇对讲门、监控系统，加强平安性；以及引进节能型建材，如：带调理阀门的供暖设备，利用4C技术将多元信息效力与物业管理和安防、住宅智能化系统集成，满足平安防备、停车、高速上网等需求。以实现快捷高效的超值效力与管理。让购房者感到本人买的房子物超所值，进而为我们义务宣传到亲戚、朋友、邻居、同事。口碑宣传的效果力度很大，物业及开发商的品牌树立，有利于今后工程的再开发。 八严密与教育相联络 无论购房者的喜好差别多大，选房时他们却不约而同在同一种需求上产生共

30、鸣。如前面分析，本案目的客户中大部分已有子女新婚的青年夫妻同样会做长久计划，子女的教育问题是该部分人在购房置业中的重点思索问题。如何让子女就读一所最好的中、小学是处理之道。由于本案的区位问题，当地学校、幼儿园匮乏，恰恰会成为工程的最大销售阻力，因此，建议本案与区重点学校协作，在小区兴办分校，同时对外公开招聘幼教入住小区，承诺本小区业主的子女一定可以入学、入托，这种宣传方式即可扩展小区的知名度，满足业主第一需求，又将扩展需求市场，吸引区域外的潜在买家。另外，对竞争对手而言亦是无法效仿的有力一击。要知道，完善的小区配套是本地工程的最有效卖点，我们必需在配套设备上下功夫，投入少商量的资金发明大大优于

31、竞争对手的最大优势。 九结论以上各要素的兑现对于本案价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出十几元的潜在利润，那么每平方米就可以多赚百余元，假设在几个主要工程上下功夫，那么可使每平方米价值提升得更高。工程市场定位 一工程的市场定位 因本案受当地生活配套影响，此地域的销售市场构成一种独有的规律，高档次、环境靓、成片开发、规模大的住宅遭到市场的欢迎，豪宅万科花园新城，因市场需求面很窄，不利于在此地再大面积的开发；改善型民宅万达新城，这个胜利例子证明了本工程的市场定位是：必需建成“规模大、配套全、环境靓、效力优的智能化住宅城，楼盘素质定位不宜过低，中高档的住宅便于小区规划和配套建立，楼盘售价

32、最高不得高于万达新城最高价的10%。小区需拥有安静的社区环境，文化风格层次高雅，视周边工程的园林规划，本案必需有中央花园，以主题式风格分类，同时保证每个楼宇间都要青葱怡人、绿意浓浓，让每户窗前看到的是绿草、鲜花和休闲园地，即户户窗前如画，家家阳光充足，建议以28米超大楼间距、户户层高3.2米的建筑特征彩动买家的购屋愿望。根据社会热点和当地配套空白，极富特征的室内外健身设备和必不可少。 二 消费群体定位一个工程只需抓住目的消费者，就会起到一个事半功倍的效果。所以目的消费者的定位准不准确将对工程的销售起到决议性的作用。由于各方面的要素制约，本案附近的房价低，限制了该地域的住宅开发的档次，住宅档次不

33、高，必然导致居民成分的复杂，进而对小区整体规划和设计不利，配套、效力质量跟不上。所以，为了确保本工程的品牌和市场效益，经过近段时间对当地房地产市场以及本案的情况分析，结合公司多年房地产专业阅历，我们对本案主力客户群的判别如下： 地域分布：以区域内公务员以及有一定消费才干的居民为主，外环线两侧的企业职工为辅，各占65%、20%； 经商人士及外地人占10%； 其他：5%。A、 购房更注重处理如今的需求。但要素质缘由，同时关注“人以群分而产生的明显社会阶层界限如“万科城市花园，被多数人以为是“胜利人士的选择。附近大型股份、合资企业繁多：天士力药业集团、梦乡床垫企业、中韩合资LG集团、中法合资王朝葡萄

34、酒以及小淀镇工业区内企业、北辰科技园区内企业的职工、管理人员由于任务地点的缘由，他们必定选择此地域的商品住宅，他们不要求一步到位，所以这些人更趋向于中、小户型，独身白领或外地人选择5570平方米的单元，双职工选择7590平方米的单元居多；B、 合资企业中等收入的中级白领、区域内任务的部分公务员以及周围经商的小商业主等。因任务地点和生活环境的相协调要素，同时也由于他们对此区域有着剧烈的复古情怀，所以这批人群选择了此地域的商品住宅是必然的。他们多为三口之家，由于身份的缘由，对户型的功能设计和温馨非常讲究，选择90100平方米的两室居多。 C、 附近居住的部分高素质，具有一定层次及购买才干的客户。这

35、类消费者较为熟习周边的居住环境，在此区域中居住时间较久，年龄在40岁左右，希望改善居住条件的群体，对未来的市政府的大力改造充溢自信心，置信此区域拥有升值潜力。因此年龄段的人群多为35口之家，对于他们而言三室面积在98110平方米的房子最受青睐，改善型的三室二厅二卫房型布置要格局，讲究生活品味。 D、 在京打工的部分高级白领人士，因任务和家庭要求，需往返京津两地，此地与北京间隔 较近，且紧靠天津市区，高速公路畅通兴隆，此地段上的房子成为首选。当然他们对房屋的要求已不再仅是居住，更注重社区的整体规模、环境，还有房屋的温馨程度。对于他们而言室外环境靓、室内运用功能强，面积可在105130平方米左右的

36、户型最为抢手。 E、 部分外籍华人因任务需求，长期在津居住，此类人为数不多，但也有能够。复式构造的单元可成为其青睐的房型。 根据以上资料显示所得，在今后的宣传推行任务中，针对目的消费群应做到：1、受地域和家庭收入的限制，本案除了立足工程所在区域，做细做透市场，还要发掘区域外的客源；2、张望的准客户有效消化，制定详细措施，消除客户顾虑。 3、 本地域外来人口和郊区居民较多，可适当为其增设效力工程，即15万元办理天津市区蓝印户口，从而扩展需求面。工程价值分析综合以上分析，本案在实现各价值实现要素以后，总体可提升价值约到达2000元/m2指入市均价。工程定价模拟入市阶段以高质量社区笼统入围，而开盘价钱以1280元/m2面市，引爆市场，构成旺销局面。日后分阶段价钱逐渐抬升，最终实现销售均价到达2000元/m2。工程投入产出分析工程投资分析阐明有关本钱的