新族·车站南路项目建议方案(DOC19)

1、.PAGE ：.；新族车站南路工程建议方案在对新族车站南路的规划设计进展了初步了解的根底上，我司根据多年来本市住宅工程的实操阅历和对2005房地产市场的开展前景的了解，对本案做如下建议：产品规划设计建议产品设计方面据图纸来看，2#、3#、4#楼的户型分布为：两房两厅、三房两厅、四房两厅三种，两房两厅面积为76.2697.54，共5种面积分配；三房两厅面积从102.41130.08，共13种面积配比；四房两厅分两种面积，分别为153.73和163.77。 在2005春季房交会上，我们对参展客户做了一次对产品需求情况的市场调查，分析得出，购房对象希望购买的产品面积以100120为主，占调查人数的3

2、5.9%；其他分别依次为80100 、120140 、80 以下及140180 ,分别占24.1%、22.3%、7.6%、7.1%。可接受产品户型构造以三房二厅二卫为主，占调查人数的57.8%；其他分别依次为二房二厅一卫、四房二厅二卫和五房二厅二卫,分别占23%、12.7%、1.8%。如以下图 可见，本案产品的户型及面积配比根本与调查结论一致，但还有部分地方有待商榷。四房两厅的面积可根据市场需求情况适当调小。从本案的产品设计上可看出一个突出特点，那就是开发紧凑型住房产品。从目前上市产品看，全工程均做紧凑型住宅的开发商几乎没有，普遍想法是大大小小一网打尽。这样的做法直接减弱了工程开发特征，使目的

3、客户群界定模糊。因此，胜利的开发商如万科，在开发产品上越来越注重做“减法，即锁定目的客户，针对性开发，而放弃了那种“小而全或是“大面全的开发理念，如“17英里、“东海岸等，就大获胜利。所以，本案开发商在产品设计上，设计理念应有一惯性，全案产品设计紧跟“紧凑、适用的原那么。根据市场调查，目前需求四室二厅的客户占12.7%，但需求140-180的客户只占7.1%，这充分阐明，客户需求的四室二厅是紧凑型的，需求四房二厅的功能，但并不需求一味的大面积。因此，建议：四室二厅的面积在130150为宜。按2800元/均价计算，最大的住宅产品，总价也只在42万左右，最大限制的满足了市场接受才干。如按163.7

4、7计算，套价最高将突破50万，与此区域市场公寓型住宅的接受力较为背叛。 22#、3#、4#楼户型设计可适当参与错层设计。 据调查，书香名邸三室二厅住宅均为平层设计，四室二厅146有错层设计。因两工程相距太近，同质竞争必将两败，为了寻求产品差别性，建议：二室二厅和三室二厅设计部分错层住宅户型。 根据对2005房交会客户的市场调查可看出：随着房地产市场开展及大量小高层、高层产品出现，居民对质量明显高于多层的小高层及高层产品接受度有所上升。在户型构造上，平层错层各有需求，错层大受青眯，喜欢错层设计的客户占受访者的52.4%。如以下图 本案将目的客户群定位于年轻的中产阶级，因此，他们对时髦的事物接受力

5、强，对错层住宅也有一定需求。假设能调整部分单元或部分楼层的户型设计，使户型更丰富多样，选择性更大，对销售任务必将有促进作用。 31#楼小户型的户型与面积配比有待丰富。 1#楼虽只需15层，除去两层商业，住宅有13层，总合1万多平米，208套。但这么大的体量，只需两种面积/户型可供选择，市场风险不言而喻。 目前，小户型上市量较大，为了寻求差别卖点，降低风险，开发商纷纷在户型设计上下功夫，推出多样化户型以供选择，最大限制满足市场需求。如蚂蚁工房的户型设计就多达18种，面积从1875不等。 经过对书香名邸之书香偶寓的调查，我们发现，其面积配比也只需32与55两种，起价3205元/面积分摊率为28%。

6、户型为单间和一室一厅两种。 因此，建议：本案小户型面积和户型多样化，定能构成差别销售，博得市场。 4商务办公企业不喜欢复式设计，因此建议拿出部分楼层改为平层，以满足此部分客户的需求。 根据我司对本案目的客户群的分析，小户型除了住家和投资的以外，应有部分商务办公的客户。但经市场调查发现，大部分企业都不接受复式办公楼的设计风格。缘由是：同样的面积，假设是平层会更显大气，分为两层，视野过于局促。同时，分析因此消费心思导致工程销售失败的案例，如：湘域中央。其临街工程“炫彩特区原推出的复式产品，因大部分商务办公的企业不接受而导致在试销两个月后，停顿销售，更改图纸以便更顺应市场需求。因此，我司建议：1#楼

7、中拿出几层楼面，改为平层，降低层高。这样能添加可选性，也可降低销售风险。同时还可增多可售面积，获取利益最大化。装修规划方面在2005春季房交会上的调查显示，购房更求理性，选择装修房人数为数不少，阐明精装修房是一个开展方向。调查中，35.5%的购房对象选择了需求提供装修套餐。随着我国住宅建立产业化速度的加快,人们的消费认识逐渐成熟,人们越来越认识到毛坯房存在诸多弊端:一户装修,四邻不安,耗时费力,劳民伤财,更严重的是有的业主自行改动房屋构造、拆承重墙等,呵斥房屋渗漏及平安隐患等。精装修房以其省时省力,后期装修本钱低、处理二次装修污染、平安有保证等优势得到越来越多的市民认可。这阐明：精装修房是一个

8、开展方向。 根据本案的物业组合特征，有小户型和公寓住宅两种，如将两种物业综合推出各具特征的装修套餐式效力，定能博得市场欢迎。特别是对小户型的销售是个利好音讯。同时，为公寓部分也设置精装修套餐，加大集团采购量，能为开发商博得较大的价钱优势。 同时，将装修款计入总房价，可办理到银行按揭，也是深受客户欢迎的，届时，可将此举措作为一个销售战略推行。外立面设计工程外立面设计新颖，可起到标志作用，同时勾起客户的光彩感，从而产生购房愿望和激动。而本案欲打呵斥质量楼盘、地标式工程，那么更应注重外立面设计。就目前的外立面方案而言，我司作以下建议：四栋高层，外立面的线条均为笔直简约型，显得过于硬朗。本案是住宅工程

9、，外立面硬朗使人短少住家的温馨感。因此，建议：部分用曲线处置，如铁艺阳台、角线等，以弱化太硬的笼统。目前外立面的颜色为浅灰色，而本案区域环境比较杂乱、陈旧，因此，建议：工程的外立面颜色应跳出环境影响，构成夺目的色差，从而构成地标工程特征。1#楼两面临街，临街面长。目前思索外立面美观的需求，用到有色镀膜玻璃。我司建议，在现有根底上，采用双层中空隔音隔热镀膜玻璃。这样的配置更能突出人性化设计，既保证了个人私密空间又节约了能源，不用忍受噪音与热气。2#、3#、4#楼均有部分临街开窗的景象，由于采用全落地凸窗，玻璃面积大，为了隔音隔热的人性化需求，也建议采用双层中空隔音隔热玻璃。小区硬件设备配套电梯配

10、置目前在商住楼中普遍存在一个问题：电梯过少超负荷运转，而业主却经常受电梯拥堵之苦。本案1#楼电梯三台，假设本楼208户全部为居家业主，按一户1-2人计算，那么电梯勉强够用。但因本案的地理位置相当有利，交通兴隆，加之周边驻长办等机构较多，因此，会有一定商务办公的业主，因此，电梯会显拥堵。但从开发商的角度出发，增设电梯会导致减小可售面积，开发本钱、运营本钱双添加的困难。因此，建议：在已有电梯的情况下，分层运用。如分单、双层停靠或是集中楼面停靠，使电梯运用更谨然有序。假设条件允许，在立体花园部分增设观光电梯。一那么减轻电梯压力，二那么可使业主在出门和回家时感受绿色生态之美，有利于调整身心，更显人性化

11、关怀。三表自动抄送系统 在快节拍的任务压力下，人们越来越不愿被买电、交水费、交煤气费这些生活中的杂事所烦累。而本案的目的客户群多为年轻中产阶级，此种消费心思更加明显。为了减小此类生活琐事给业主带来不便，建议全小区采用“三表自动抄送系统，以提高生活效率。 3配设小区局域网 如今的住宅开发，普通都有宽带网入户的配置。在此根底上，建立小区局域网，将大受业主欢迎。利处有三：首先，目的客户群以年轻人为主，他们习惯网络生活。加设局域网，便于邻里沟通，也就增大了朋友带朋友买房的契机，利于带动销售。 其次，加设局域网，也就是多了一个邻里间不出门就可以沟通的平台，使本小区文化生活更加丰富。更添加了智能化先进性要

12、素，提升了小区品味，使业主生活更为时髦、新锐。本案的目的业主较为年轻，即想多交朋友促进邻里交流又不愿相互添费事，有这样的交流平台，定能大受欢迎。如“新星小区加设局域网后，业主热烈欢迎。“金碧文华也将局域网作为艰苦销售卖点予以宣传。 第三，便于物业管理，便于业主与物管与开发商的交流。经过人性化的关怀，促进温情销售。4一卡通门禁系统 住宅小区的居家平安，永远都遭到业主的艰苦关注。如能设立加强小区平安管理的门禁系统等智能化配套，以处理小区业主的后顾之忧。特别是经常出差的业主，更会放心任务。 同时，智能化配套越多，就越能支撑较高的售价。绝对人车分流小区占地不大，公共绿化空间的占地面积不大。因此，希望小

13、区的停车问题全部经过地下车库来处理，楼与楼之间尽量不停车。但因有新一佳超市的介入，因此要很好地处置购物客户与住家户的停车问题，最好能分区停放，便于管理，也添加了平安系数。小区功能性配套设备物业公司 住宅业主对日后的物业管理越来越看重，如能引进国际、国内著名的物管公司如戴德良行、第一太平戴维斯、浙江绿城等进展物管，定会为本案增彩不少。2物管效力提供个性化保姆、半透明保安、隐形清洁工等贴心效力，使住户享用“英式贴身管家效力。同时推出“精英管理概念，除保安、保洁和保养外，更推出mini好姐家居效力、mini小厨美食效力、私人助理、代租代售等附加效力。 3完善泛会所 经过了解，在各楼宇一楼架空部分有泛

14、会所配套。建议：完善本小区的会所功能，将“女子会所、商务会所和健身会所三大会所概念引入其中。设立女子SPA馆、康体健身馆、红酒会、雪茄屋、美食街、室外羽毛球场、乒乓球场等文娱健身设备。这些设备都是本案所在区域所没有的部分场馆还可同时对外开放，为开发商发明多元化运营思绪，同时广开财源。 会所部分引入“首个国际化积分制会所概念，与销售任务严密接合，详细操作手法，在销售战略部分说细论述。 6小区园林景观建议小区占地不大的情况下，要将园林景观做好不是容易的事。建议：小区园林景观设计应有丰富的文化内涵，经过园林的文化 特征，拉升小区的文化特征，使建筑不再是单一的建筑，房子不再是物理的房子，精神和文化在小

15、区飞扬。利用小区多重立体绿化体系，融入小资情调的配套设备，如书吧、咖啡吧等，使景与配套完美结合，景中有情，景中有文化。 二、推行战略建议 本案由小户型公寓、纯住宅电梯小高层及部分商业组成。在此，我司将对各部分物业提出相应推行建议。1小户型推行概念 小户型推出市场曾经过了三代演绎，而本案推出的小户型是： 首推第四代共享型Condo社区 第一代小户型公寓是大户型的边角料，多为满足总建筑面积要求而拼凑。 第二代小户型公寓多为普通或中低档装修，物管较差导致设备快速老化，多无法到达真正酒店式管理的程度，物业笼统和居住平安性下降，会所设备无特征可言。 第三代小户型公寓是有较高品味的酒店式公寓。 第四代小户

16、型公寓即代表着时髦与新锐，讲求资源共享、生活更为便利、轻松自在的Condo社区。 Condo：源于美国，是都市高级公寓，是一种比Apartment更高级的公寓物业，具有完善的高档生活配套和休闲设备的集合社区。它崇尚共享精神，将都市资源与社区资源利用到极至。 Condo宣言：正由于年轻，所以更要住在城市的中心，看更璀璨的灯火。 正由于喜欢自在自在，所以更要有繁华的生活气氛、省略掉繁琐的生活细节。 正由于一个人匆匆打拼，所以更要有一个丰富有的公共空间，分享社区的乐趣。 正由于生活中经常有压力，所以更要与邻居们交好，做好朋友，不做陌生人。Condo社区：不止于一促物理形状的房子，更是一种生活方式，一

17、种社区文化，是一个张扬个性的社区空间。2住宅部分的推行概念 在Condo概念的根底上，将住宅部分的最大特征“户户有入户花园引入推行中，提炼出： 星城上空的庭院世家 经过对“自然派院风景的解读，让人们了解到只需别墅才有的庭院生活引入小高层住宅所带来的住宅革命的意义。将院落功能引入摩天大楼、高层住宅，刻意讲究独门独院的私家门户天地，给每家每户的门前窗外都配上小巧多姿的私家小独院，展现出与众不同的个性空间，同时也是在城市上空充分释放盼望交流的人居佳境。进一步延伸了Condo社区的概念，使推行在一个概念上进一步升华，从而使推行任务更具整体延续性。满足消费者对自然生活、生态生活的追求。住宅消费越来越讲究

18、自然生态环境。而城区内的住宅区，往往因地块限制不能很好的表现生态。而本案高达40%的绿化率、立体绿化构造，很好地表达了城市中的自然生活。“院生活、院风景概念，从建筑设计来看，入户花园使生活在高层住宅的人们有了自已的私家院落，更能亲近自然，感受自然。因此，“院生活概念是本案独具特征的亮点。表达个性生活。私家入户花园也是个性生活的所在，更能迎合目的客户群的消费心思和生活需求。因此，把私家花园所营造出的私院生活和由此而产生的私院风景，更能打动目的客户群。 更具时髦前卫气味。此推行概念简约、流畅，行文具有一定的时髦前卫气味，满足目的受众的消费心思习惯。3案名建议案名一： 新族帝梵尼 TIFFANY G

19、ARDEN 都心华府 世袭尊崇帝梵尼的由来：TIFFANY，是美国首屈一指的珠宝世家，从19世纪到今天，TIFFANY一直是光彩品牌，是时髦风格，是艺术图腾，是位置和财富的象徵，更是优雅精致的上层生活方式的流露。案名释义：参与“新族以提升公司品牌笼统，和开发产品的 系列性，使客户更多的了解公司，从而产生信任感和品牌认同感。用“帝梵尼来表达产品的上乘质量，丰富有了小区“精品、光彩、时髦、艺术等内涵。表达地理位置和小区质量两方面的尊贵与稀缺。即： 繁华都市里的高质量住宅区。案名二： 九日华都 九日闲居 华美之都案名缘起：东晋诗人陶渊明著有一首，其云：余闲爱重九之名，秋菊盈园，而持醪靡由，空服九华，

20、寄怀于言。世短意常多，斯人乐久生。日月依辰至，举俗爱其名。“九日中将“六定为阴数，“九定为阳数，是为大吉之数。三国时魏文帝曹丕中，写道：“九为阳数，日月并应，俗嘉其名，以为宜于长久。“九与“久谐音，取“长长久久之意。案名释意：本案名经过对古诗与典故整合而来。借古人对闲适美好生活的向往之情表达了今人对“家对“家居生活的了解与品鉴。在纷繁都市中，在快节拍的任务压力下，希望“家成为真正可以休憩的港湾，成为释放重压、张扬个性的空间。“九日寓意着甜密温馨的美满生活“长长久久。一 周 七天，而在本小区生活，就希望一周有九天，幸福的日子越多越好。在后续推行上易于延展。“华都取意有二，一那么是顺应诗名“空服九华而来， 二那么用“华字来表现工程的质量之高。“都也有两种寓意。一那么明确本案位于繁