第一部分-房产基础知识

1、第一部分-房产基础知识房地产相关基础知识培训房产 ：是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产 ：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。房地产：也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产业 ：是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

2、房地产开发 ：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。房地产特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动，所以称之为“不动产”）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性 d、房地产的保值、增值性房地产相关基础知识培训房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他； c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私

3、房；土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有b）城市土地采

4、取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程； 出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；房地产市场： a、一级市场：以土地为主体。（亦称土地市场、土地交易市场）； b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）； c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；房地产市场结构善一览表

5、：市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场 土地使用权出让市场土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等 市场主体政府、开发企业（投资者）开发企业、业主业主 市场客体国有土地使用权增量商品房存量商品房、已售旧公房、私房 交易方式拍卖、招标、协议出售、出租等买卖、租赁、交换等 土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。土地产权：包括土地所有权、地上权、抵押权、典权、租赁权。

6、地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权； 抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利； 租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。 1）土地使用权出让年限： a、居住用地70年； b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2）土地使用年限到期后如何处理

7、：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。房产相关基础知识培训商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65以内以经济价购买，65以外以商品

8、房价购买，5年后才能转卖）。私房：私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。房产相关基础知识培训楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段。期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。现房：指已经工程质量监督部门验收，

9、并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品 房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）清水房：墙面、屋顶做刮白处理（客厅、卧室）。毛坯房：指交付时屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫叫毛坯房。精装房：对室内做过装修处理，直接购买家电等就可入住的房屋。房产相关基础知识培训诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。订金：不能担保债权人的作用，能返还。违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一

10、定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担

11、保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年）基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十几百元）。均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。房地产相关基础知识培训建筑基础知识：三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。土

12、地计量单位： 1平方公里=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2） 1公顷=15亩 1亩=667平方米占地面积：红线范围内的面积。建设用地面积：（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，高2.2米的永久建筑。销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。（单套房屋建筑面积）套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。 套内建

13、筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。（套内净面积）公摊面积：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成公摊包含部分：栋与栋之间、层与层之间，室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间、建筑空间之间的分隔墙等。容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为左右。国家标准容积率：1）别墅1-0.8，一般是

14、0.8; 2）高档小区2-2.5; 3）中档小区3； 4）低档小区4；容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。基底面积之和/总占地面积*100%国家标准建筑密度：住宅类型 一类 二类 三类 低层 / 50% / 多层 30% 35% 40% 中高层 25% 28% 30% 高层 / 22% 25%绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 公式：植被垂直面积/占地面积*100%绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不

15、宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率 标准层 ：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。 开间：住宅房子的横向宽度。标准3.0、 3.3、3.6、3.9、4.2、4.5。 进深：住宅的实际长度。层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯二户、一梯四户等。户型：是指一套住宅由多少卧室、厨、卫、组成，一室一厅、二室二厅、四室二厅二卫等。楼间距：二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前

16、面（一般指南面）住宅高度的比值阳台 ：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台 ：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12者。半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的13，且不超过12者 地下室、半地下室层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。 房屋结构：砖木：主要是砖与木材共同组成的建筑物，以木为梁、板、柱、无承重，砖做成护墙的形式。已经不使用了砖混：由统一尺寸砖和配有一定钢筋、水泥、沙石组成的钢筋

17、混泥土配件与砖作为承重墙相结合的一种形式。优点：成本低缺点：空间不能改动、抗震效果差、只能作为多成建筑物。钢架：就是主要承重构件全部是采用全钢制作的一种形式。优点：自重轻、跨度大、空间高、抗震性能好缺点：费用高、建筑要求高、一般用于工业建筑物和超高建筑物。钢筋混泥土：是框架、剪力墙、框剪结构的总称框架：主要承重部分在梁和柱上，楼板为现浇、墙为填充墙。优点：空间可以自由组合、效率高、工程质量好、抗震性能高于以上结构。缺点：截面小，承载力和刚度都比较差。剪力墙结构;它是由钢筋混泥土作为墙体承重。优点：抗震性能好、平面布置灵活，户型较好。缺点：空间不能改动、自重大、成本高、保温性能差。框剪结构：是在剪力墙结构上的一种延伸，在框架结构上布置部分剪力墙结构的一种组合。优点：构成的空间可以自由组合、抗震性能好缺点：无房地产相关基础知识培训建筑物的层数划分分类（1）低层：1-3（2）多层：4-6（3）小高层:7-12（4）高层:18-30（5）超高层30层以上房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的