房地产公司会计政策与核算办法

1、.：.；地产会计政策与核算方法目 录一、开发本钱会计核算政策与方法二、兴办费及工程前期代垫费用核算政策与方法三、土地运用权核算政策与方法四、职工薪酬核算政策与方法五、财务费用核算政策与方法六、物业销售收入、本钱及销售税金核算政策与方法七、开发工程物业效力相关事项的核算政策与方法八、投资性房地产租金收入核算政策与方法九、业务款待费核算政策与方法十、物业管理核算政策与方法开发本钱会计核算政策与方法一、开发本钱科目设置开发本钱共设七个二级科目：土地开发费用、前期工程费、根底设备费、建筑安装工程费、公共配套设备费、开发间接费用、融资本钱等。二、本钱科目包含内容一土地开发费指获得七通一平的土地开发运用权

2、而发生的各项费用，主要包括：、地价及土地出让金：招拍挂的地价款、土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税、土地变卦用途和超面积的地价、补偿协作方地价等。、土地征用及拆迁费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安顿及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。、契税：当地政府征收的契税及买卖效力费等税费。、土地评价费：工程获取环节土地评价、资产评价等费用。、其他土地开发费：含向政府部门交纳的大市政配套费以及建立费红线外，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等；土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、资金占用费、土地闲置费、滞纳金等。二前期工程费

3、指在获得土地开发权之后、工程开发前期的筹建、规划、设计、可行研讨、水文地质勘察、测绘、“三通一平等前期费用。主要包括：、规划设计费：工程立项后的总体规划设计、与建筑单体相关的设计费、市政管线及其配套设备的设计费、改造设计费、制图、晒图费、规划设计模型制造费、方案评审费、修正设计费等。、可研咨询费：市场调研、可研、造价咨询、消防咨询、交通评价、环评、市政配套咨询、地震评价、地基分析、日照分析、图纸审查等。、地质勘察费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、总建筑面积丈量费等。、测绘费：房屋测绘、沉降观测、监测检测等。、“三通一平费：接通红线外施工用暂时

4、给排水含地下排水管、沟开挖铺设费、供电、道路含按规定应交的占道费、道路发掘费等设备的设计、建造、装饰和进展场地平整发生的费用包括开工前渣滓清运费等。、其他前期费用：地名办理、产权办理、招标评标、工程保险、工程担保、专项基金、临水临电、以及向政府部门交纳的报建费等。三根底设备费指工程开发过程中发生的红线内、建筑安装施工图预算工程之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等根底设备工程费用，与红线外大市政接口的费用，主要包括：、道路设备：小区内道路铺设费，不含政府投资的城市干道、市政设备。、绿化设备：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建立费。、供电设备：变配电设备的购

5、置费，设备安装及电缆铺设费，供配电贴费、电源建立费，交纳的电增容费等。、供气设备：煤气管道的铺设费、增容费、集资费、煤气配套费，煤气开展基金、煤气挂表费等。、给排水设备：自来水、雨污水排放、防洪等给排水设备的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。暖气管道的铺设、集资费。、通讯设备：线路的铺设、配套费、电缆集资费、交纳的增容费等。小区内有线电视闭路电视的线路铺设和按规定交纳的有关费用。、照明设备：小区内路灯照明设备支出。、环卫设备：指小区内的环境卫生设备支出。如渣滓站箱、公侧等支出。、其他根底设备费：小区内周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等

6、。四建筑安装工程费指工程开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算工程内的各项费用。主要包括：、建筑工程：土方及地基处置、主体工程、门窗及外立面等。、机电安装工程初装：强弱电、给排水、暖通、电梯、消防、燃气等。、精装修工程费：公共区域与非公共区域的装饰、装修工程费用。、其他建安工程费：开工资料编制、质量监视、环境监测等。五公共配套设备费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套支出。该本钱工程下按各项配套设备立明细科目，原那么如下：、在开发小区内发生的不会产生运营收入的不可运营性公共配套设备支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、

7、自行车棚、景观建筑小品、环廊、街心公园、凉亭等设备的支出。、在开发小区内发生的根据法规或运营惯例，其运营收入归于运营者或业委会的可运营性公共配套设备的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设备的支出。六开发间接费用指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建立而发生的各项费用。开发间接费的内容包括：、现场管理费用：内部独立核算的、开发工程现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、住房公积金、折旧费、低值易耗品摊销、办公费、修缮费、差旅费、生育保险、办公用市内交通费、运输费、通讯费、周转房摊销等。、水电费：

8、工程现场发生或和工程直接相关的水电类费用。、劳动维护费：劳保用品、防暑降温等费用。、款待费：直接用于工程过程中的各类业务款待费用。、物业启动费：开发商承当的由物业公司代管的大修基金、物业管理基金或其它专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费。、其他：工程交付运用后发生的，按规定或协议应由开发商承当、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。七融资本钱直接用于工程开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。本钱核算的根本程序和核算对象一、本钱核算的根本程序、按工程分合同类别建立台账，根据合同逐笔审核、登记工程付款情况。、工程付款，按其合同

9、性质，计入“开发本钱下对应明细科目，选择相应辅助核算选项；或根据确认工程量，以方便核算的原那么记入“预付账款、“应付账款等科目，对工程发生本钱进展及时核算。、每个会计期末月末、季度末、年末，按照公司确立的原那么对本钱核算对象进展归集和分摊。、工程开工、销售，按照合同台账、财务账面记录及本钱管理部提供的结算资料，编制工程本钱汇总表。5、正确划分完工和在建开发产品之间的开发本钱，将总本钱按不同的本钱核算对象进展科学划分，按总建筑面积计算完工产品单位本钱。6、正确计算可租售面积，将核算对象按总建筑面积归集和分摊的本钱按可租售面积进展再次分配，并根据与结算销售收入配比的原侧正确结转完工开发产品的销售本

10、钱。7、编制本钱报表，根据本钱管理和核算要求，总括反映各本钱核算对象的本钱情况。8、按收入和本钱费用情况，编制工程利润测算表，核算工程整体利润情况。二、本钱核算对象确实定1、单体开发工程，普通以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算对象。2、在同一开发地点、构造类型一样、开开工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发工程，可以合并为一个本钱核算对象。3、对于开发规模较大、工期较长的开发工程，可以结合工程特点和本钱管理的需求，按开发工程的一定区域或部位或周期划分本钱核算对象。1成片分期区开发的工程，可以以各期区为本钱核算对象。2同一工程有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，

11、在按期区划分本钱核算对象的根底上，还应按功能划分本钱核算对象。3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划分本钱核算对象。4、独立的设计概算或施工图预算的配套设备，不论其支出能否摊入房屋等开发产品本钱，均应单独作为本钱核算对象。对于只为一个房屋等开发工程效力的、应摊入房屋等开发工程本钱且造价较低的配套设备，可以不单独作为本钱核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发工程的本钱。5、根据管理和核算需求，地下独立车库作为单独本钱核算对象，独立人防工程本钱分摊至房屋等开发工程的本钱。6、凡是能有偿转让的配套设备包括运营性和非运营性的，那么应作为本钱核算对象进展独立核算。7、对于产权

12、、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设备，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等详细情况确定是作为单独本钱核算对象，还是要摊入本钱工程。三、本钱核算对象确实定原那么1、本钱核算对象确定时间普通应不晚于方案确定时间，本钱核算对象一旦确定，不得随意改动。2、本钱核算对象确定方案由工程所在公司财务部提出，报公司本部本钱管理部和财务部核准后执行，修正时同。本钱的归集与分摊一、核算对象的本钱归集与初次分摊一土地开发费归集与分摊普通能分清本钱核算对象的，可直接计入本钱核算对象的本钱工程中；假设分不清本钱核算对象，须两个或两个以上的本钱核算对象负担时，可先在“开发本钱-土地开发费科目归集，再将其分摊计入有

13、关本钱核算对象的开发本钱。有关分配方法为：、按土地面积计征地价、进展补偿、交纳市政配套费时：将公用占地面积先分摊到本钱核算对象的占地面积上，本钱核算对象本身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的土地开发费来分配。、按总建筑面积计征或补偿时：不论是公共用地还是本钱核算对象本身用地发生的“土地开发费本钱工程内的费用，均应按本钱核算对象的地上总建筑面积来分摊。、地下车库原那么上不分摊土地开发费，假设地下面积需求交纳土地出让金，那么交纳金额由相应的面积分摊。、不能有偿转让的配套设备包括独立人防工程不分摊土地本钱。二前期工程费归集与分摊、可以分清本钱核算对象的，可直接计入本钱核算对象的“前期工

14、程费本钱科目。、应由两个或两个以上的本钱对象负担的前期工程费，可经过“开发本钱-前期工程费科目归集，再按总建筑面积包括在建及末建面积分配计入各本钱核算对象的本钱科目。、不能有偿转让的配套设备包括独立人防工程不分摊前期工程费。三根底设备费归集与分摊、普通可以区分本钱核算对象的，应直接计入本钱核算对象的“根底设备费本钱科目中。、假设在开发建立场地上有多个开发工程，不能区分本钱核算对象时，其根底设备费应先在“开发本钱-根底设备费科目进展归集，待根底设备建立终了后，将归集的费用按总建筑面积包括在建及末建面积分配计入有关本钱核算对象的“根底设备费本钱工程中。、不能有偿转让的配套设备包括独立人防工程不分摊

15、根底设备费。四建筑安装工程费归集与分摊、根据承包单位根据当月实践完成任务量并提出的付款恳求，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表、“工程价款结算单所确定的工程价款，直接计入本钱核算对象的“建筑安装工程费本钱工程。、对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算价款时，按每个工程或本钱核算对象的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实践建筑安装工程费，根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关本钱核算对象的“建筑安装工程费本钱工程。计算公式为：某项工程实践建筑安装工程费工程结算总造价某项工程预算造价各项工程预算造价合计五配套设备费归集与分摊凡是不能有偿转让的开发小区内配套

16、设备所发生的支出，均应计入本钱核算对象的“配套设备费本钱工程：1、配套设备和房屋等开发产品同步建立的情况下：1能分清本钱核算对象的，应直接计入本钱核算对象的“配套设备费本钱工程。2不能分清本钱核算对象的，应先由“开发本钱配套设备费科目的相应本钱工程进展归集，再按本钱核算对象的总建筑面积分配计入本钱核算对象的“配套设备费本钱工程。2、配套设备和房屋等开发产品非同步建立有前有后、交叉进展的情况下：应先经过“开发本钱配套设备费科目进展归集，待配套设备完工后，再按本钱核算对象的总建筑面积，分配计入本钱核算对象的配套设备费本钱工程。、先建立房屋等开发产品，后建配套设备；或房屋等开发产品已开发完工移交或出

17、卖，而配套设备尚未全部完工的情况下：可按配套设备的预算本钱或方案本钱进展预提，并归集在“开发本钱-配套设备费科目，再按本钱核算对象的总建筑面积，分配计入本钱核算对象的“配套设备费本钱科目。预提数与实践数的差额，应在配套设备完工时调整本钱核算的“配套设备费本钱工程。假设预提的配套设备费含有多种配套设备工程，应在每项配套设备完工时，逐项结转并随时调整本钱核算对象的“配套设备费本钱工程，不得等全部配套工程开工后一次调整。六间接费用归集与分摊、先经过“开发本钱-间接费用进展归集，每季末根据实践发生数按总建筑面积分摊计入各本钱核算对象，普通不得以方案数计入开发本钱。如根据开发特点，确需采取预提开发间接方

18、法时，预提数与实践支出数之间的差额应于年度终了时一次进展调整。、不能有偿转让的配套设备包括独立人防工程，不分配间接费用。、假设有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可对比房屋固定资产的折旧年限采用平均年限法进展摊销，并按周转房造价3%计算残值。七融资本钱归集与分摊、融资本钱确定用于开发房地产发生的借款费用，在满足以下三条件时开场资本化：第一，资产支出发经发生，资产支出包括为消费或购建相关资产支付的现金、非现金支出等；第二，借款费用曾经发生；第三，为使资产到达预定可运用形状所必要的消费或购建活动曾经开场；开发房地产完工到达预定可销售形状时，借款费用停顿资本化；借款利息资本化期间，专项借款利

19、息资本化金额按照专项借款实践发生的借款费用减去尚未动用的借款资金存入银行获得的利息收入或时行暂时性投资获得的投资收益后的金额确定；普通借款用于开发房地产，该资产累计支出超越专门借款部分加权平均利息予以资本化；专项借款及普通借款部分工程完工到达预定可销售形状时，按照未完工工程累计支出乘以借款加权平均利率的金额予以资本化；借款利息资本化期间，每一会计期间利息资本化金额，不超越当期借款实践发生的利息金额；其他借款费用均于实践发生当期确认当期费用。、融资本钱分摊上述融资本钱按本钱核算对象的总建筑面积进展分摊。不能有偿转让的配套设备包括独立人防工程不分摊融资本钱。二、核算对象本钱的再次分摊、将配套设备费

20、按照可租售本钱核算对象的总建筑面积进展再次分摊；、独立人防工程普通作为配套按照可租售本钱核算对象的总建筑面积进展再次分摊；、地下独立车库超越可实现市场价值的部分，按照可租售本钱核算对象的总建筑面积进展再次分摊；、可租售本钱核算对象可以按照可租售面积计算可售面积一方本钱，并结转销售本钱。兴办费及工程前期代垫费用核算政策与方法一、公司兴办费一兴办费是指公司在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费、租赁费、通讯费、款待费、折旧/摊销费以及不计入固定资产和无形资产本钱的汇兑损益和利息等支出。中外合资、协作运营企业自签署合同之日至企业开场消费运营包括试消费、试营业为止

21、期间，外资企业自我国有关部门同意成立之日起到开场消费运营包括试消费、试营业为止期间为筹建期。二兴办费不包括以下支出：1、筹建期间符合资本化条件的借款利息、汇兑损益及借款辅助费用；2、筹建期间获得固定资产、无形资产所支付的运费、安装费、保险费和构建时发生的其他费用；3、筹建期间应计入房地产开发工程“开发本钱中的工程可行性研讨报告费用、工程前期设计费、购买土地招标文件等资料费用、工程前期手续费、工程法律费、工程评价费以及工程设计合约部门发生的应计入“开发间接费中的各项费用。4、规定应由投资方承当的费用。例如，投资方为筹建新公司进展调查所发生的差旅费、咨询费及款待费等支出。三兴办费需在发生的当期，直

22、接计入“管理费用各相应的明细中。部分兴办费在发生当期尚未建账的，可在建账的当月一次性计入“管理费用各相应的明细中。二、工程前期代垫费用及支出一新工程公司正式成立以前，投资方或其他城市公司为其代垫的费用及支出通常包括：公司可行性研讨报告费用、工商登记费用、购买土地招标文件等资料费用、前期手续费、法律费、评价费、交通费、款待费、员工费用、办公费、物业管理费、办公室租金、土地及工程款。二以上一切费用及支出凡确定由新工程公司承当的，在工程同意筹建期间均得以新成立公司的称号开具发票，假设公司称号尚未在工商部门预先核准，那么可以“待核准的称号筹作为发票开具称号。三假设工程公司可以成立，代垫公司将发票原件发

23、票抬头是新工程公司转给新成立的工程公司，而代垫公司持复印件，挂“其他应收款。1、代垫公司的账务处置：工程公司建账前，借：其他应收款-其他 贷：银行存款/现金等科目工程公司建账后，借：其他应收款-新城市公司 贷：银行存款/现金等科目 其他应收款-其他2、新工程公司的账务处置：工程公司建账前，无账务处置工程公司建账后，借：管理费用-各明细科目/开发本钱明细 贷：其他应付款-代垫公司三假设工程公司未能成立，代垫公司需将所挂的与之有关的“其他应收款的余额全额转入当期费用中需按代垫费用的性质分别计入当期费用的各个明细中。四除工程开发以外的其他新成立公司的代垫费用及支出均可参照以上方法执行。土地运用权核算

24、政策与方法一、土地运用权的科目设置一对开发本钱下的土地本钱设置五个二级明细科目：二级科目核算内容地价及转让费地价款、四源费水电气暖、土地转让费、土地出让金契税、土地招招标手续费、地价评价费、土地登记费、土地合同印花税、地价及转让其他费用征地及拆迁费用矿产资源评价费、青苗补偿费、劳力安顿费、征地其他费、土地复垦费、耕地占用税、新增土地运用费、防洪费、征地管理费、拆迁补偿费、房屋一切权补偿费、拆迁手续费、居民拆迁费城市建立配套费城市建立配套费大市政费土地运用税土地运用税其他费用土地闲置费及其他与土地运用权相关费用二对在建工程下的土地本钱设置两个三级明细科目：三级科目核算内容土地运用税自用房产、酒店

25、及投资性房地产在建期间土地运用税其他费用自用房产、酒店及投资性房地产在建期间土地运用权的摊销在建工程中的土地本钱仅指自用房产、酒店及投资性房地产在建中的应交纳的土地运用税及土地运用权的摊销，其他土地本钱均反映在“无形资产-土地运用权各明细科目中。三对无形资产下的土地本钱设置三个二级明细科目：二级科目核算内容与自用房产匹配的土地运用权自用写字楼、自营房产及其他自用房产的土地运用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建立配套费及其他相关费用，不包括土地运用税与酒店匹配的土地运用权酒店的土地运用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建立配套费及其他相关费用，不包括土地运用税与投资性房地产匹配

26、的土地运用权在建的投资性房地产的土地运用权，包括地价及转让费、征地及拆迁费用、城市建立配套费及其他相关费用，不包括土地运用税自用房产、酒店及投资性房地产在建期间的土地运用税计入“在建工程-建筑工程-土地本钱-土地运用税中，自用房产、酒店及投资性房地产交付运用后，其土地运用税在应交的当期计入管理费用中。“累计摊销、“无形资产减值预备均与“无形资产明细科目一一对应。酒店土地运用权的摊销在酒店试运营以前计入在建工程中，在酒店试运营后计入主营业务本钱中。二、土地运用权的主要类别及列表阐明一企业外购的土地运用权用于开发建造自用写字楼、厂房、酒店等地上建筑物时，土地运用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其

27、本钱，而仍作为无形资产进展核算。企业改动地上建筑物的用途，将其作为出租或增值目的时，应将与其相关的“无形资产-土地运用权转入“投资性房地产土地运用权出租土地运用权核算。二开发企业获得的土地运用权用于建造对外出卖的房屋建筑物，相关土地运用权直接进入“开发本钱科目核算。房屋建筑物建成后，开发企业改销售为出租的，自租赁协议规定的租赁期开场日起将开发产品中的土地运用权本钱转入“投资性房地产土地运用权出租土地运用权核算，其他本钱转入“投资性房地产房屋建筑物核算。三开发企业获得的土地运用权用于建造对外出租的房屋建筑物，相关土地运用权在“无形资产土地运用权核算，待建成投入运用后将其转“投资性房地产土地运用权

28、出租土地运用权核算。四土地运用权用于不同的房产类型，其所对应的科目及相应的摊销折旧也不同，以以下表阐明：类型土地运用权本钱计入科目累计摊销折旧计入科目本钱/费用计入科目1、用于自用的房屋在建及建成均适用，不含酒店无形资产-土地运用权-与自用房产匹配的土地运用权累计摊销-土地运用权-与自用房产匹配的土地运用权摊销在建期间计入“在建工程-建筑工程-土地本钱-地价及转让费；建成后，计入管理费用/销售费用/开发间接费/制造费用-无形资产摊销-土地运用权摊销2、酒店在建及建成均适用无形资产-土地运用权-与酒店匹配的土地运用权累计摊销-土地运用权-与酒店匹配的土地运用权摊销在建期间计入“在建工程-建筑工程

29、-土地本钱-地价及转让费；建成后，计入“主营业务本钱-酒店运营本钱-折旧3、对外出卖的房屋开发本钱-土地本钱-地价及转让费或开发产品无无4、对外出租的房屋-在建时无形资产-土地运用权-与投资性房地产匹配的土地运用权累计摊销-土地运用权-与投资性房地产匹配的土地运用权摊销在建工程-建筑工程-土地本钱-地价及转让费5、对外出租的房屋-建成后将“无形资产-土地运用权-与投资性房地产匹配的土地运用权转入“投资性房地产土地运用权出租土地运用权1、将“累计摊销-土地运用权-与投资性房地产匹配的土地运用权摊销转入“投资性房地产-土地运用权累计摊销转入；2、从转入当月起，累计摊销计入“投资性房地产累计折旧/摊

30、销土地运用权出租土地运用权“主营业务本钱-物业出租本钱用于写字楼出租或“主营业务本钱-购物中心出租物业本钱-投资性房地产折旧/摊销6、自用房屋转出租房屋将“无形资产-土地运用-权-与自用房产匹配的土地运用权转入“投资性房地产土地运用权出租土地运用权将“累计摊销-土地运用权-与自用房产匹配的土地运用权摊销转入“投资性房地产累计折旧/摊销-土地运用权出租土地运用权转入后计入“主营业务本钱-物业出租本钱 用于写字楼出租或“主营业务本钱-购物中心出租物业本钱-投资性房地产折旧/摊销7、对外出卖房屋转出租房屋将“开发产品科目下的土地本钱转入“投资性房地产土地运用权出租土地运用权自转入后，经过“投资性房地

31、产累计折旧/摊销-土地运用权出租土地运用权进展累计摊销转入后计入“主营业务本钱-物业出租本钱 用于写字楼出租或“主营业务本钱-购物中心出租物业本钱-投资性房地产折旧/摊销三、土地运用权的摊销一土地运用权的入账时间：土地运用权自第一笔购买款支付开场根据不同运用类型计入不同科目无形资产、开发本钱，实践获得土地运用权时假设获得土地运用证时间晚于土地交付时间，以土地交付时间为准，根据合同商定的出让金和对应的契税金额全额计入无形资产或开发本钱中，其尚未支付的款项计入“应付账款中。部分城市公司因该项应付金额较大且需跨年支付的，可以提请总部财务部协商确认更适宜的核算方法由于开发本钱中的土地运用权不用摊销，可

32、根据实践支付金额逐渐计入开发本钱。在实践操作中，同一个地块同时进展商业、酒店、住宅、写字楼的开发，需自第一笔购买款支付开场即对土地运用权按不同类型进展分摊。各城市公司应争取国土局在土地出让合同中列明、或者以及 等方式确认不同用途土地出让价钱；已拿地工程那么应尽量与国土局经过 及等方式确认不同用途土地出让价钱。二土地运用权的摊销年限：土地运用权在其可运用年限内摊销。当月添加的土地运用权，当月开场摊销，当月减少的土地运用权，当月不作摊销。土地运用权的开场摊销计入开发本钱的土地运用权不用摊销时间是实践获得土地的当月。假照实践获得土地时髦未获得权证，可以按照土地运用权出让合同商定的运用年限进展摊销，到

33、实践获得权证时按照权证上注明的年限，作为会计估计变卦按未来适用法进展调整，在剩余的运用年限内进展摊销。以下用表格对土地运用权的摊销进展直观阐明：情形土地本钱金额确认摊销时点确认摊销年限确认1、资金支付但土地未交付时按所支付的金额确认土地本钱在土地交付之前不摊销无2、土地交付且能确认不同运用类型土地的本钱时按合同商定的出让金和对应的契税金额全额确认土地本钱在交付当月开场进展土地的分摊1、假设已获得土地运用权证，按土地权证规定的期限在可运用的年限内摊销；2、假设未获得土地运用权证，按合同商定的运用年限在可运用的年限内摊销，实践获得权证时，如运用年限有差别，用未来适用法进展调整3、土地交付但不能确认

34、同一地块不同运用类型土地的本钱时根据买地时可行性报告中的工程测算数据进展不同运用类型的土地分摊在交付当月开场进展土地的分摊1、假设已获得土地运用权证，按土地权证规定的期限在可运用的年限内摊销；2、假设未获得土地运用权证，按合同商定的运用年限在可运用的年限内摊销，实践获得权证时，如运用年限有差别，用未来适用法进展调整职工薪酬核算政策与方法一、职工薪酬的定义及类别一职工薪酬，是指企业为获得职工提供的效力而给予各种方式的报酬以及其他相关支出。二本方法所指的职工，包括以下人员：1.与企业订立劳动合同的一切人员，含全职、兼职和暂时职工，即与企业订立了固定期限、无固定期限和以完成一定的任务为期限的劳动合同

35、的一切人员。2.未与企业订立劳动合同、但由企业正式任命的人员，如董事会成员、监事会成员等。3.在企业的方案和控制下，虽未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但为其提供与职工类似效力的人员，也纳入职工范畴，如劳务用工合同人员。三职工薪酬由以下十三个类别构成：1.工资：包括职工的计时工资、计件工资、加班津贴、岗位津贴、工龄津贴、董事及监事除工资及奖金之外的特殊津贴、物价补贴、销售提成、随工资以货币发放的各项补贴、公司为员工承当的个人所得税等。2.奖金：包括季度奖、年终奖、绩效奖、团体奖、优秀个人奖、专项奖等。3.职工福利：包括工伤医疗费、职工医疗费、职工租房费、抚恤金、特殊岗位人身保险、防暑降温及

36、清凉费、困难补助费、食堂费用、职工取暖费、通勤费、职工节日/生日费、职工体检费、职工探亲费、独生子女费、任务餐费、劳动维护费、误餐费、职工活动经费、其它福利费。4.社会保险费：包括医疗保险费、补充医疗保险费、根本养老保险费、企业年金方式的补充养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、农民工综合保险、其他社保费用。5.住房公积金。6.工会经费：包括工会会员集体活动费用、工会本身建立费用、召开工会会员代表大会费用、慰劳困难职工费用、基层工会办公费和差旅费、工会设备、设备维修费用、职工集体福利等费用。工会经费某些工程与职工福利类似，区别在于经费来源不同，只需用工会经费支出的福利费用才归集到这个

37、类别。7职工教育经费：上岗和转岗培训费用、岗位培训费用、职业技术等级培训及资历认证费用、职工职业技艺鉴定费用、专业技术人员继续教育费用、特种作业人员培训费用、职工外送培训费用、高级管理人才培训费用、高级技术人才培训费用、职工岗位自学成才奖励费用、培训设备与设备支出等。8非货币性福利：包括公司将自产产品或外购商品发放给职工、公司提供应职工无偿运用本人拥有的资产、公司将租赁的资产供职工无偿运用、公司向职工提供公司支付了一定补贴的商品或效力。9解雇福利：主要包括两个方面，一是在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人能否情愿，企业决议解除与职工的劳动关系而给予的补偿；二是在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励

38、职工自愿接受裁减而给予的补偿。 10股份支付：公司提供应职工以权益方式结算和以现金结算的股份支付。11职工奖励及福利基金：外资及合资企业根据董事会决议从税后利润中提取的职工非经常性奖励和集体福利基金，董事会决议对其用途、运用条件和程序均有明确规定。12劳务费：主要包括两方面，一是根据劳务用工合同而支付的劳务费用，二是根据劳动派遣合同而支付的劳务费用。13其他。二、职工薪酬的核算原那么及详细要求一核算原那么1.职工薪酬本钱费用账面确认时间1当月的工资、定期定额奖金、社会保险费、住房公积金、每月按比例计提的工会经费、每月按定额或确定比例支付的职工福利、每月按确定金额或比例承当的非货币性福利，以及其

39、他每月按定额承当的员工本钱，无论是当月发放还是下月发放，当月均应计提入账；2与考核结果挂钩的非定额奖金，在实践发放的当月入账；3非固定的职工福利、不需按月计提的工会经费、教育经费，在实践发放的当月入账。2.一切职工薪酬，无论是预提的还是实践发放当月入账的，均需经过“应付职工薪酬科目进展过渡，实践支付时冲销“应付职工薪酬科目。3.工资、奖金等职工薪酬需求扣除个人承当的个人所得税、社会保险费时，需按应发数计入“应付职工薪酬的贷方，而不是以实发数计入“应付职工薪酬的贷方。4.社会保险费需按每个险种进展核算，不得为求简化合并在“综合保险费中进展核算。5.代其他公司支付且与其他公司挂往来的职工薪酬不得经

40、过“应付职工薪酬科目进展过渡；真正承当此人工本钱的公司那么应计入“应付职工薪酬科目核算。二详细要求序号类别详细要求1工资假设人力资源部能及时提供当月应发工资数，那么据实计提，假设不能及时提供，那么根据上月应发工资数并结合本月的实践情况进展预提。2奖金在实践发放当月计入本钱或费用。3职工福利按定额或确定比例每月支付的职工福利需求与工资一同，按月计提；非固定职工福利，在实践发生当月计入本钱或费用。不超越职工工资总额的14的部分进展税前扣除。4社会保险费按国家规定的计提根底和比例按月计提，数据来源于人力资源部当月公司承当数5住房公积金按国家规定的计提根底和比例按月计提，数据来源于人力资源部当月公司承

41、当数6工会经费根据各公司所在地要求交纳的比例计提，根据普通是职工工资总额的2%；如当地无专门要求，可不用计提，在实践发生当月计入本钱或费用7职工教育经费在实践发生当月计入本钱或费用，不超越职工工资总额的2.5的部分进展税前扣除，超出部分结转以后年度扣除8非货币性福利公司目前极少发放非货币性福利，普通情况下不适用该类，实践适用时按以下方式确认和计量：企业以自产产品或外购商品作为非货币性福利发放给职工的，应按照该产品或商品的公允价值和相关税费，计入相关资产本钱或当期损益，并确认应付职工薪酬；企业将拥有的房屋等固定资产无偿提供应职工运用的，该当根据受害对象，将该固定资产每期应计提的折旧计入相关资产本

42、钱或当期损益，同时确认应付职工薪酬。企业将租赁而来的房屋供职工无偿运用的，该当根据受害对象，将每期应付的租金计入相关资产本钱或当期损益，并确认应付职工薪酬。企业以低于获得资产或效力本钱的价钱向职工提供资产或效力的，实践出卖价款与本钱的差额普通计入当期损益，同时确认应付职工薪酬9解雇福利公司目前没有鼓励员工自愿接受裁减的实例，对于职工没有选择权的解雇方案，该当根据方案条款规定拟解除劳动关系的职工数量、每一职位的解雇补偿等计提应付职工薪酬，并计入解雇当期本钱或费用10股份支付仅以现金结算的股份支付需求经过“应付职工薪酬进展计提，即是：1、授予后立刻可行权的，该当在授予日以企业承当负债的公允价值计入

43、相关本钱或当期费用，相应添加负债。2、完成等待期内的效力或到达规定业绩条件以后才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，该当以对可行权情况的最正确估计为根底，按照承当负债的公允价值，将当期获得的效力计入相关本钱或当期费用，相应添加负债。11职工奖励及福利基金根据董事会决议的金额在决议经过的当月计提12劳务费由人力资源部根据劳务用工合同和劳动派遣合同计算提供，财务部据此进展计提13其他在实践发生当月计入本钱或费用三、职工薪酬主要的账务处置一应付职工薪酬的计提借：开发间接费-员工本钱-明细科目 工程施工-员工本钱-明细科目 管理费用-员工本钱-明细科目 销售费用-员工本钱-明细科目 消费本钱-员工

44、本钱-明细科目 制造费用-员工本钱-明细科目贷：应付职工薪酬-工资 应付职工薪酬-奖金 应付职工薪酬-职工福利应付职工薪酬-社会保险费公司承当部分 应付职工薪酬-住房公积金公司承当部分 应付职工薪酬-工会经费公司承当部分 应付职工薪酬-职工教育经费公司承当部分 应付职工薪酬-非货币性福利 应付职工薪酬-解雇福利 应付职工薪酬-劳务费 应付职工薪酬-其他 备注：1.以上分录不适用于“职工奖励及福利基金，“职工奖励及福利基金的计提分录如下：借：利润分配-提取职工奖励及福利基金贷：应付职工薪酬-职工奖励及福利基金2.由于工资的计提金额存在两种情况，以下分别阐明：1第一种情况：人力资源部能及时提供当月

45、应发工资数时，那么按应发数计提“应付职工薪酬，下月实践发放时冲销“应付职工薪酬。2第二种情况：人力资源部不能及时提供当月应发工资数时，那么根据上月应发工资并结合本月的实践情况确定计提的金额，下月实践发放的工资金额与计提数的差别为简化起见不作调整，但需于每年的12月对以往11个月的累计差别进展处置假照实践发放数大于计提数，那么补计提“应付职工薪酬，假照实践发放数小于计提数，那么冲销多计提的“应付职工薪酬，为方便对职工薪酬的统计，需采用红字冲销法进展账务处置，对于12月份的工资计提需求求人力资源部配合，尽量据实计提。二支付职工薪酬1.支付职工薪酬，并代扣职工个人应承当的个人所得税、社会保险费、住房

46、公积金等借：应付职工薪酬-工资 应付职工薪酬-奖金 应付职工薪酬-职工福利 应付职工薪酬-劳务费 应付职工薪酬-职工奖励及福利基金 应付职工薪酬-解雇福利 应付职工薪酬-其他贷：银行存款库存现金应交税费-代扣代缴税费-个人所得税职工个人承当部分应交税费-代扣代税缴费-社会保险费职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-住房公积金职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-工会经费职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-职工教育经费职工个人承当部分备注：公司均需对福利费、劳务费、职工奖励及福利基金发放给职工个人部分及超越免税部分的解雇福利根据扣缴个人所得税，且得在发放当月并入当月工资一并计算个人

47、所得税。各公司需根据当地社保机构要求交纳社保的基数及比例计提公司承当的部分，同时需在发放职工薪酬时扣除职工个人承当部分。2.支付非货币性福利以自产产品发放给职任务为福利借：应付职工薪酬-非货币性福利贷：主营业务收入-依产品清楚细科目设置应交税费-应交增值税-销项税额借：主营业务本钱贷：库存商品以外购商品发放给职任务为福利借：应付职工薪酬-非货币性福利贷：库存商品 应交税费-应交增值税-进项税额转出将自有房屋或租赁房屋提供职工无偿运用借：应付职工薪酬-非货币性福利贷：累计折旧-房屋建筑物-明细科目自有房屋累计折旧 银行存款用于支付租赁房款企业以低于获得资产或效力本钱的价钱向职工提供资产或效力这种

48、情况根据资产或效力的不同适用于以上三种会计分录，只是职工个人需支付一定的货币资金而已。非货币性福利需缴个人所得税，且须在发放当月并入当月工资一并计算个人所得税。三向社保中心、住房公积金管理中心等部门交纳公司及个人承当的社会保险费、住房公积金、工会经费及职工教育经费借：应付职工薪酬-社会保险费公司承当部分 应付职工薪酬-住房公积金公司承当部分 应付职工薪酬-工会经费公司承当部分 应付职工薪酬-职工教育经费公司承当部分应交税费-代扣代税缴费-社会保险费职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-住房公积金职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-工会经费职工个人承当部分其他应付款-代扣个人款项-职工

49、教育经费职工个人承当部分贷：银行存款物业销售收入、本钱及销售税金核算政策与方法一、收取认筹金各开发工程在获得开盘销售前向意向客户收取的认筹金，在【其他应付款-认筹金】科目核算。1. 认筹金仅表示客户为获得房号的优先选择权排队权而提供担保，不代表房屋预售预付款或者订约保证，如选号不胜利那么退还认筹金。2. 收取认筹金开具收据，不开具税务监制发票，不需申报营业税：借： 银行存款贷： 其他应付款-认筹金3. 退还认筹金，红字贷方冲【其他应付款-认筹金】科目。4. 选号胜利签署后，认筹金转作首付款：借：其他应付款-认筹金贷：预收账款-预收物业销售款二、预售在开发工程获得后，获得前，签署进展物业销售的，

50、为开发物业的预售。该阶段的会计核算主要涉及以下方面：一 收取订商定金1. 订商定金是在开发工程开盘选号并签署时，为保证签署，而根据中有关“定金罚那么条款而收取的订约担保款。收取订商定金开具收据，写明 “定金如由认筹金转换而来，应收回原认筹金收据，不开具税务监制发票，不申报营业税。借：其他应付款-认筹金银行存款贷：其他应付款-订商定金2. 签署后，定金转为首期款的：借： 其他应付款-订商定金贷： 预收账款-预收物业销售款3客户违约不签署的，依商定没收的订商定金，转为营业外收入，不需申报营业税。借： 其他应付款-订商定金贷： 营业外收入-违约金/没收定金4本卷须知：1中未明确商定“定金罚那么条款，

51、在客户取消认购意向的情况下，公司准予退还的款项，不属于“定金，不准在客户文书如收据上误写“定金，以防止法律争议。会计上仍在“其他应付款认筹金科目贷方核算，税务上开具“认筹金收据开盘前已开具认筹金收据的，那么不需收回换开。2在实际中，许多公司是在开发工程获得预售答应证之前就与客户签署并收取订商定金，该做法与行政机关红头文件有冲突，在遇到该情况时，地域公司财务部应及时向总部税务组汇报以便评价风险。二收取首付款。签署并收取了首付款或者由认筹金或订商定金转作首付款，在预收账款科目核算：借： 银行存款其他应付款-认筹金其他应付款-订商定金贷： 预收账款-预收物业销售款辅助核算：开发工程/房号三收到按揭款

52、及分期付款。在该工程发出入住通知书前收取的银行按揭款及其他分期付款，同样计入预收账款核算，分录同上。客户自办房产证的，首付款可以在收取当月开具税务监制发票。客户委托本公司代办房产证的，为减少任务量，首付款先开付收据，待房款全部收齐后一并开具税务监制发票。四 取消收取的违约金已签署的客户假设违约取消购买，根据合同违约金条款没收的首付款部分，红字冲销该预收款。预收款曾经申报的营业税本月负数减报。贷： 预收账款-销售物业预收款 红字/负数贷： 营业外收入-违约金/没收定金五预售预收款交纳营业税及附加。每月，各公司应对实践收到的首付款、按揭款和分期付款申报交纳的营业税及附加，计入应交税费借方核算：借：

53、应交税费-应交营业税应交税费-应交城市维护建立税应交税费-应交教育费附加应交税费-堤防维护费/河道管理费/水利建立专项资金贷：银行存款由于就预收款申报交纳的营业税金及附加不确认“销售税金及附加，故在期末【应交税费-应交营业税】等科目会出现巨额借方余额，此属正常景象。但各工程会计主管仍应在每年末与对【应缴税费-应交营业税】等明细科目余额进展稽核：剔除12 月计提而未申报数后，借方余额应等于“预收账款物业销售、租金科目的贷方余额*5%。六就物业销售预收款预交土地增值税。每月，各公司应对实践收到的首付款、按揭款和分期付款按照开发工程所在地的预征率预交土地增值税，计入应交税费借方。预交的土地增值税不确

54、认“营业税金及附加。年末【应交税金-应交土地增值税-预交土地增值税】科目借方余额表示工程开工前的累计预交土地增值税。借： 应交税金-应交土地增值税-预交土地增值税贷： 银行存款七预售预收款预交的企业所得税。每个季度或每月，对未开工入住的工程，各公司应对实践收到的首付款、按揭款和分期付款按照估计毛利率计算的估计毛利与当期会计实践利润合并，预交所得税，计入应交税费科目借方。年度所得税汇算清缴时未开工的工程所预交的企业所得税不能得到退还，保管在应交税费科目借方不确认递延所得税资产。借： 应交税费-企业所得税贷： 银行存款八其他需求留意的事项：1. 截至该工程发出入住通知书将预收账款转为收入止，预收账

55、款交纳的营业税金及附加、预交的土地增值税仅作为税费预交，不确认【营业税金及附加】费用。2. 截至该工程发出入住通知书将预收账款转为收入，就预收款按照估计毛利率交纳的所得税，作为跨年度预缴的所得税，不确认预交当期的所得税费用，也不确认递延所得税资产。三、开工结转开发产品本钱获得的当月该当完成开工预结算。确定不同类型产品各自一方本钱和本钱总额。1. 将应由结算工程承当的开发间接费由【开发间接费】科目结转至【开发本钱】科目：借：开发本钱-开发间接费贷：开发间接费应区清楚细科目结转2. 制造将开发本钱中的“共同本钱分配至各不同类型开发产品，结转至【开发产品】科目。本钱分配方法该当思索不同类型产品的实践

56、构造差别、售价差别，以受害原那么、配比原那么等合理划分共同发生本钱。不同类型开发产品单独发生的可识别本钱，该当全部结转至该类型产品的“开发产品明细科目下，不参与分摊。借： 开发产品产品类型住宅、底商、地下车库等贷： 开发本钱-本钱预结转3. 本卷须知：1) 在新工程账面确认收入结转本钱时，正常情况下工程的决算都出不来，故本钱结转可以根据预算一方本钱进展；2) 在账面开发本钱按照明细科目核算的情况下，本钱结转可以先不按照明细科目进展结转，而是自【开发本钱-本钱预结转】科目转出；待工程决算完成后，再根据决算结果反冲【开发本钱-本钱预结转】科目，将【开发本钱】的明细科目转出。3) 结转的本钱应是完全

57、本钱，不仅包括曾经实践发生且支付的本钱金额，还包括曾经完成施工但应付未付的金额，以及公共配套设备尚未建造或尚未完工的但按预算造价合理计提入账的部分。4) 各地域公司在结转工程本钱时，制止仅根据业务部门预算而在账面预提没有实践发生、没有合同根据、也并非公共配套设备的本钱。法定会计上不许计提“工程后期不可预见费。四、新建工程发出入住通知书，初次确认收入实现，同时结转本钱目前，集团销售收入确认原那么是：具备入住条件并发出时确认销售收入的实现。一结转收入发出当月，不论款项能否收到房款未收讫者原那么上不准发出，将全部合同价款确以为营业收入。借：预收账款-预收物业销售款应收账款-应收物业销售款贷：主营业务

58、收入-物业销售收入注：全部营业收入均申报营业税，已申报过营业税的预收款结转收入当月该当减报营业税。税务主管该当每月稽核“申报的营业额=【营业收入贷方发生额+预收账款物业销售及物业出租贷方发生额-预收账款物业销售及物业出租借方发生额】*5%二结转销售本钱按已售面积乘该产品类型的一方本钱计算销售本钱，自【开发产品】科目结转至【主营业务本钱-物业销售本钱】科目：借：主营业务本钱-物业销售本钱贷：开发产品区分详细明细科目结转三确认营业税本钱1. 在结转收入的当月，还应将与营业收入对应的营业税及附加相应地结转至【营业税金及附加】科目：借：营业税金及附加-物业销售税金及附加-营业税营业税金及附加-物业销售

59、税金及附加-城市维护建立税营业税金及附加-物业销售税金及附加-教育费附加营业税金及附加-物业销售税金及附加-堤防维护费/河道管理费/水利建立专项资金贷：应交税金-应交营业税应交税金-应交城市维护建立税应交税金-应交教育费附加应交税金-堤防维护费/河道管理费/水利建立专项资金2. 本卷须知：1) 发出入住通知书当月，应将全部合同价款确以为营业收入，并对全部合同价款确认营业税金及附加的本钱；2) 对应收而未收的应收账款，也要交纳营业税及附加税。四确认土地增值税本钱。在结转收入的当月，依法定税率计算确认已售房地产的土地增值税本钱。账面确认土地增值税本钱：借：主营业务税金及附加-物业销售税金及附加-土

60、地增值税贷：应交税金-应交土地增值税-应交土地增值税五确认所得税本钱。六其他本卷须知1. 楼宇整售的情况下，假设款项是分年支付，且金额较大，收入本钱税金的入账问题，应单独上报集团财务部确认五、现房销售1. 收入确认规范。现房销售，收入确认规范同样以发出入住通知书为准；在此之前收到的款项作为预收账款入账。2. 收入确认频率。现房销售，应逐月确认收入、本钱、营业税金及附加含土地增值税本钱。3. 预交土地增值税。在进展土地增值税清算之前，现房销售阶段仍需逐月预交土地增值税，计入【应交税金应交土地增值税预交土地增值税】科目。预征率与实践税负率存在差别呵斥的多交或者少交土地增值税，需留至收到后补交或者退