XX市XX项目定位和投资可行性分析

1、.工程市场定位和投资可行性分析报告PAGE ：.；PAGE 18深圳市尺度市场战略顾问 ：83428400 ：83428400市场定位和投资可行性分析深圳市尺度市场战略顾问二00一年十月工程市场定位和投资可行性分析报告思绪第一部分：工程目的市场初步定位报告1、工程市场环境描画2、目的市场初步定位3、定位理由第二部分：工程投资可行性分析报告1、工程可行性分析前言2、工程初步定位3、工程方案分析工程开发进度和销售进度确定工程销售单价确实定工程销售收入确实定工程投资开发本钱的假设和地价确实定现金流量表分析工程财务目的分析工程敏感性分析第一部分 工程目的市场初步定位报告工程市场环境描画：1、工程概略：

2、柏庐路工程用位置于XX市城北区柏庐北路西面，娄苑路以南，昆太路改造线以北。XX市气候站临靠地块中端。工程总占地面积约31100平方米，南北长约500米，东西宽约65米包括退让红线，多层建筑容积率小于等于1.8，小高层建筑容积率小于等于2.5；多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性质。2、工程用地现状工程地块外形呈规那么的长条外形，长500米，宽65米，地势平坦，地表整齐，和新修60米宽的柏庐路路面根本平齐，地块上目前大部分为农田和少量暂时建筑物，与主城区仅一桥之隔，根本上是一块便于开发的熟地。工程西部紧邻即将修整为60米宽表达城区风貌的主干道之一的柏庐路，隔柏庐路相对望的是同心村十

3、五组村居用地，目前已被另一开展商收买，北段东侧紧挨电视广播大学，中间为XX市气候站，南段东侧为市农业技术推行中心和精细模具规范件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心密友新村别墅区，南部为正改道建筑的昆太路，隔昆太路再跨过越河就进入了XX市目前的中心城区，所以，目前该地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力。3、工程区域市政公建配套情况：1交通：柏庐路地块周边有二路、十一路公交车，可到达XX主城区的绝大多数地方，同时根据调查，XX市居民对外交通仍主要依赖自行车、摩托车或的士，而本工程三面紧邻三条路面情况很

4、好的柏庐路、昆太路、娄苑路，与市区和城北皆畅通无阻，且随着柏庐路两侧大面积商住工程的开发胜利，其人流量和公交车流量将呈现互动的良好开展前景。2周边社区生活配套设备：柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设备很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建立工程队等工业设备，本工程地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧那么仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。3周边教育配套：柏庐路工程南一百米越河大桥边有XX市二中，除此之外婴幼，小学教育配套较为缺乏。4文娱设备两地块周边根本没有。5医

5、院设备：无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。 二、目的市场初步定位： 1、工程性质定位：商住综合楼，其中一、二层裙楼设置为商业用途 2、工程性质定位理由：从工程所处背景而言，柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设备很少，沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地，沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂，加油站、道路建立工程队等工业设备，本工程地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点，右侧那么仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺，无法满足周边富有农民的要求。目前该工程地段虽然处于城郊接合地段，但随着新的市政中心的向东向北迁移，该地块

6、所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带，具备较强的升值潜力，这可以从消费者拦访中潜在消费者对该地段有53.2%的认同率得到佐证。从前景而言，该工程市场看好。理由如下：首先，由于XX市边邻上海，地理位置很好，受其经济的辐射，前景很不错。而且如今的优惠政策使得越来越多的资金投向XX，在XX投资物业不会贬值。再者，整条柏庐路未来会成为未来XX的主要城市市容干道，贯穿整个城市中心，是去开发区的必经之路，而且目前这里有2路车经过，2路车从火车站开出，路经人民路和亭林路，几个闹市区都能经过，以后城北的人想到市中心也很方便，所以这里的交通环境很好。而如今城北地域住宅较少，人流量不大，尚未构成一个商业气氛

7、浓重的商住小区。经过对商铺投资者和周边商住楼盘的实地调查可以得出结论，就是裙楼二层以上不宜做商铺，现今商铺销售时普遍存在着一个“畏高景象，这种景象在对周边楼盘调查表达得非常明显。3、工程商铺适宜开发商业类型及种类定位：工程朝柏庐北路一侧配备中小超市、精品商业街以及银行等工程南北两侧根据规划情况配备中高档商业门面。 4、定位理由：从工程所处地段的街区功能来看，周边严重欠缺成熟的商业配套设备。工程紧临三段路：柏庐路、娄苑路、昆太路以及其后的市后街、萧林路沿路都没有任何成型的商场、超市，可以说整个城北区都缺乏一个能集中购买的商业集聚地。而从周边居民的购买力来讲，本地段积聚了强大的购买力，有望开展成整

8、个城北区和工业园的一个商业集中购买地，从而成为XX市一个新的商业中心，由于其周边从爱河假日半岛、越河小区、到同心村、同心密友新村的别墅区，宝岛丽园的别墅区，富有程度均较高，据调查，他们购物都是以集中一次打车或骑摩托去市区大型超市或北京华联购买，证明他们对购物环境和档次有较高的需求。还不包括本工程和对面待开发的上十万平米的住宅区，只需本工程的商业档次到位，气氛作足，其消费购买量不成问题。而从对消费者拦访调查结果来看，有五成以上被访者以为这里适宜做成大中型超市或大中型百货商场，有20%的人以为专业商业街市，总体而言，多数被访者以为整个地块定位档次较高。详细详见下表：而从商铺投资者的深访结果看，超越

9、六成的消费者首选超市，并希望周围配备一些其它的生活设备例如：饮食、美容、家电、图书出租、银行等即能方便人们的生活，又能比较快的构成生活小区。从周边竞争楼盘情况看，在工程靠柏庐北路对面地块已被星火公司收买，据了解其建造的是商住综合楼，商业为较低档次的商业门面，运营日用百货或零星商品。因此，要想防止竞争冲突，商业工程定位档次应与其区别开来。对特定的本工程而言，由于受工程的地块性质所限，工程无法配备太多的公共配套设备和营造很好的环境优势，要提高工程本身的档次，必需着重在商业裙楼上作文章。而从工程的规划设计角度思索，本工程无法做成大型超市或大型商场。因此要想提高工程的档次，可以首先经过引入知名的中小型

10、超市做根底，如：华润超市、民润超市等，那么可以为工程周边的居住区聚集人气，营造较好的购物气氛。同时根据规划建造有特征的精品商业街，引入中高档的品牌专卖、饮食业以及银行等抬高商区档次，周边联排品牌专卖门面做补充，那么可让周边小区居民“足不出区的享用柏庐路工程完备的商业效力，也提高了工程的档次，带旺了整个地段，从而为工程住宅的销售奠定很好的根底。由于本次调研重点是以工程的投资可行性分析为方向，没有很深化对工程的市场定位进展系统调查，仅仅依托工程消费者拦访、商铺投资者深度访谈、周边竞争楼盘分析以及工程实地调查的部分资料进展了初步的市场定位分析，因此，我们将在下一阶段的任务对目的市场定位进展系统深化的

11、调查分析。第二部分 工程投资可行性分析报告工程可行性分析研讨目的经过基于市场调查的预可行性研讨，预测分析开发柏庐路工程东侧地块的市场前景和投资收益程度，以及到达目的利润的合理竟标地价。工程可行性分析研讨思绪 1、对于工程地块而言，本次调研主要是根据市场供求情况、消费者调研、临近区域周边竞争楼盘及工程所在地资料，预测工程市场前景、土地升值潜力及房地产工程的投资绩效，从市场可行性层面为委托方提供决策根据。可行性研讨主要从工程所在地自然条件，法律条件和财务目的三个方面进展分析评价，详细包括以下内容：1评价地块的自然条件和法律条件2预测工程市场需求，结合竞争分析，预测工程销售价钱和预期利润率3本钱预测

12、4建立并评价工程现金流量表 2、在工程开发决策中，运营风险和其他风险目前暂不思索，当前应重点分析达成投资财务目的的风险，意即预期实现利润与实践实现利润之间差别缘由，减少预期实现利润与实践实现利润之间差距的概率。财务可行性研讨分析报告编制根据及原那么建立部工程初步定位：经过以上对工程进展缜密的市场调查，现对工程的初步定位如下：多层住宅+商业，其中地上一、二两层作为商业用途下面对柏庐路工程进展详细的可行性分析一、工程概略：柏庐路工程位于柏庐北路东侧，南临昆太路改造线，北边是娄苑路，东侧是电大新征用地。地块占地面积约31100平方米。地块长约500米，宽度是65米；多层建筑容积率小于等于1.8，多层

13、建筑密度小于等于40%，绿化率大于等于30%，其中昆太路改造线和柏庐北路交叉口预留约2800平方米作为公共绿地，娄苑路和柏庐北路交叉口预留约2400平方米作为公共绿地。工程用地性质为商业、居住用地。 工程建筑物退用地红线要求：东侧大于等于5米，西侧沿柏庐北路大于等于5-10米，其中退10米的长度占南北建筑总长度的50%。二、工程根底数据序号工程称号取费规范数量单位1工程容积率1.82工程总占地面积31100平方米3绿化面积2*30%9330平方米4工程总建筑面积1*255980平方米4.1商业裙楼2层10000平方米4.2居住面积5-5.145980平方米5工程贷款利率5.94%6工程建立进度

14、12月三、工程实施进度方案表1、有关工程方案的阐明总工期：约12个月从桩根底开工开场计算工期销售期：18个月，当桩根底开场开工时开展销售任务。工程实施进度方案序号工程称号继续时间进度安排按双月计246810121416181获取土地运用权2前期工程3桩根底24主体构造65设备安装26室内外配套27销售183、工程销售进度方案序号工程称号继续时间月销售进度1获取土地运用权2前期工程3桩根底210%4主体构造620%5设备安装215%6室内外配套215%7后期销售640%备注：销售收入预测：工程称号销售收入预测表第一年第二年销售收入60%40%四、工程销售收入的测算1、住宅销售单价确实定1经过周边

15、竞争楼盘的价钱对比，采用市场比较法确定住宅销售价钱 住宅称号住宅价钱影响要素可比物业A可比物业C可比物业D评价物业权数都市新象中茵怡景湾爱河假日半岛柏庐路工程区域要素50%根底设备5%+0.1-0.100公共配套15%+0.2-0.400较缺乏交通要素10%+0.2-0.300普通自然环境10%0-0.2-0.10普通景观要素10%0-0.3-0.30无个别要素40%占地面积4%-0.10-0.231100平米地貌2%-0.1-0.2-0.20狭长平整建筑构造8%0000砖混建筑设计7%0000园林设计8%-0.1-0.4-0.30内部配套6%-0.2-0.2-0.20较少物业管理2%0000

16、智能化3%0000销售方式5%00-0.40期房销售时间5%0002002年修正指数102.9%76.2%89.2%100%销售均价元/平米185027002600修正价钱1903.652057.42319.2可比权重0.50.250.25柏庐路地块建成住宅价钱预估为：1903.65 * 0.5 + 2057.4 * 0.25 + 2319.2 * 0.25= 2045.98元/平方米2参照方案1消费者调研结果，消费者对住宅平均单价预期为1890元/平方米，由于有对工程做小高层进展提示，因此消费者对工程报价比多层价钱有所提高，工程建多层那么其情愿支付的价钱与其实践支付的价钱之间只需5-10%的

17、差距。由此推算出柏庐路工程住宅的单价为： 1890元/平方米*107.5%=2031.75元/平方米3综合以上分析，可得出柏庐路住宅工程的住宅单价为：2000元/平方米2、商铺销售单价确实定(1)周边竞争楼盘商铺价钱对比，用市场比较法确定商铺价钱：商铺称号商铺价钱影响要素可比物业A可比物业B可比物业C评价物业权数中茵怡景湾都市新象东方华庭柏庐路工程地段条件30%-0.5+0.1-0.40商业群体25%-0.5-0.2-0.10顾客条件20%-0.30-0.20接近条件10%-0.30-0.20运用规定10%-0.20-0.40街道条件5%-0.2-0.1-0.10修正指数65.5%102.5%

18、75%100%销售均价900044006800修正价钱589545105100可比权重30%50%20%柏庐路工程建成商铺价钱预估为：5895* 0.3 + 4510 * 0.5 + 5100 * 0.2 = 5043.5元/平方米2参照方案一对商铺投资者深度访谈的结果，对多层商住楼的商铺价钱定位在4500元/平方米左右比较合理。3综合以上分析，可将柏庐路工程的商铺单价确定为4500元/平方米。3、停车场的收入在本次测算中暂不思索。4、销售收入及税金确实定序号工程称号总额第一年第二年1商业4500.00 2700.00 1800.00 2住宅9196.00 5517.60 3678.40 销售

19、收入合计96.00 8217.65478.43销售税金及附加821.76 493.06 328.70 备注：商业收入=商业价钱*商业建筑面积住宅收入=住宅价钱*住宅建筑面积销售税金=销售收入*6%五、工程投资费用估算表序号工程称号取费规范数量元/平方米总计万元一开发本钱估算1地价00.00 1.1土地运用权出让金00.00 1.2契税1.1*4%00.00 2前期工程费42.00 235.12 2.1勘察、设计费16.00 89.57 2.2可行性研讨费1.00 5.60 2.4三通一平费25.00 .95 3建安工程费820.00 4590.36 3.1土建部分700.00 3918.60

20、3.2设备120.00 671.76 4根底设备费90.00 503.82 5室外配套费100.00 559.80 6公共设备建立费80.00 447.84 7开发期间市政费用40.00 223.92 8不可预见费16*3%33.96 190.11 合计1205.96 6191.16 二开发费用估算序号工程称号计费规范单价总额1管理费用16*3%33.96 190.11 2销售费用销售收入*4%176.15547.84 3财务费用42.06 235.44 合计252.17 973.39 建立投资费用合计一+二1458.13 7164.55 从表格可以看出，在地价尚未确定的情况下，工程开发本钱为

21、6191.16万元，开发费用为973.39万元，建立投资费用为7164.55万元。假设工程竟标获得土地运用权出让金的总格为A，那么工程的地价为1.04A，工程开发本钱为6191.16+1.04A+0.03A=6191.16+1.07A，开发费用为973.39+0.063A，建立投资费用为7164.55+1.133A。六、损益表序号工程称号计算根据总额1销售收入962建立投资费用7164.55+1.133A3销售税金及附加821.764利润总额5709.69-1.133A5所得税利润总额*33%1884.20-0.374A6税后利润3825.49-0.76A根据开发商对利润的要求：税后利润与自有

22、资金地价的比值至少要大于50%，那么有：3825.49-0.76A/1.04A50%可推断出土地运用权出让金A2988.66万元，单价最高不超越533元/平方米，按工程总占地面积计算为960元/平方米，以亩计算为64万/亩。因此，以下住宅单价取值均为533元/平方米。那么工程投资费用为：序号工程称号取费规范数量元/平方米总计万元一开发本钱估算1地价554.323103.08 1.1土地运用权出让金5332983.73 1.2契税1.1*4%21.32119.35 2前期工程费42.00 235.12 2.1勘察、设计费16.00 89.57 2.2可行性研讨费1.00 5.60 2.4三通一平

23、费25.00 .95 3建安工程费820.00 4590.36 3.1土建部分700.00 3918.60 3.2设备120.00 671.76 4根底设备费90.00 503.82 5室外配套费100.00 559.80 6公共设备建立费80.00 447.84 7开发期间市政费用40.00 223.92 8不可预见费16*3%50.59 283.20 合计1776.91 9387.34 二开发费用估算序号工程称号计费规范单价总额1管理费用16*3%50.59 283.20 2销售费用销售收入*4%176.15 547.84 3财务费用59.51 333.13 合计286.25 1164.1

24、7 建立投资费用合计一+二2063.16 10551.51 从表中可以知道，要到达工程自有资金利润率为50%的建造投资一方本钱可以高达2063.16元/平方米，超越工程住宅销售单价2000元/平方米。损益表为：序号工程称号计算根据总额1销售收入962建立投资费用10551.51 3销售税金及附加821.765利润总额2322.73 6所得税利润总额*33%766.50 7税后利润1556.23 8全部投资利润率14.75%9自有资金利润率50.15%八、现金流量表：序号工程称号合计第一年第二年1现金流入96.00 5478.48217.61.1销售收入96.00 5478.48217.62现金

25、流出12.77 11504.47 635.30 2.1建立投资10551.51 10551.51 0.00 2.2销售税金及附加821.76 493.06 328.70 2.3所得税766.50 459.90 306.60 3净现金流量1556.23 -6026.07 7582.30 九、方案评述：财务评价目的：税后利润总额：1556.23万元全部投资利润率：14.75%自有资金利润率：50.15%财务净现值NPVI=15%=493.25万元以房地产开发商平均利润率规范为根据内部收益率IRR=25.82%经过以上的财务目的分析可以得出该方案是可行的。十、工程敏感性分析一自有资金利润率的敏感性分

26、析工程自有资金利润率敏感系数-10%-5%05%10%商业建筑面积41.43%45.79%50.15%54.51%58.87%0.87住宅建筑面积32.32%41.24%50.15%59.06%67.98%1.78地价63.85%56.64%50.15%44.28%38.94%-1.25建安工程费60.97%55.56%50.15%44.74%39.33%-1.08商业销售单价41.43%45.79%50.15%54.51%58.87%0.87住宅销售单价32.32%41.24%50.15%59.06%67.98%1.78从表格可以看出，对工程自有资金利润率影响最大的是住宅建筑面积和住宅销售单

27、价的变动，其变动系数为1.78，当住宅建筑面积或住宅销售单价添加或减少1%，会导致自有资金利润率上升1.78%或减少1.78%；其次是地价的变动，其变动系数为1.25，当地价添加或减少1%，会导致自有资金利润率减少1.25%或添加1.25%；再次是建安工程费变动，其变动系数为1.08；对自有资金利润率影响最少的是商业建筑面积或商业销售单价，其变动系数为0.87。二满足目的利润条件下的土地运用权出让金的敏感性分析工程土地运用权出让金敏感系数-10%-5%05%10%商业建筑面积495 514 533 552 571 0.71住宅建筑面积456 495 533 572 610 1.44建安工程费5

28、80 557 533 510 486 -0.88开发费用544 539 533 528 522 -0.21商业销售单价495 514 533 552 571 0.71住宅销售单价456 495 533 572 610 1.44从表格可以看出，对工程土地运用权出让金影响最大的是住宅建筑面积和住宅销售单价的变动，其变动系数为1.44，当住宅建筑面积或住宅销售单价添加或减少1%，会导致土地运用权出让金添加1.44%或减少1.44%；其次是建安工程费的变动，其变动系数为0.88，当建安工程费添加或减少1%，会导致土地运用权出让金减少0.88%或添加0.88%；再次是商业销售单价的变动，其变动系数为0.71；对土地运用权出让金影响最少的是工程的开发费用，其变动系数为0.21。 针对该工程的特定情况，商业建筑面积、住宅建筑面积、建安工程费、开发费用、住宅销售单价等变动幅度不会太大，因此对工程的土地运用权出让金的影响会很小，独一呵斥土地运用权出让金发生大