XX广场招商方案

1、.：.；XX广场招商方案草案XXX商业运营管理XXX工程组目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc222190207 第一章 简介部分 PAGEREF _Toc222190207 h 2 HYPERLINK l _Toc222190208 一、YY根本概略 PAGEREF _Toc222190208 h 3 HYPERLINK l _Toc222190209 二、工程简介 PAGEREF _Toc222190209 h 3 HYPERLINK l _Toc222190210 第二章 运营战略部分 PAGEREF _Toc222190210 h 4 HYPERLI

2、NK l _Toc222190211 一、文化理念 PAGEREF _Toc222190211 h 5 HYPERLINK l _Toc222190212 二、运营定位 PAGEREF _Toc222190212 h 5 HYPERLINK l _Toc222190213 三、运营规划 PAGEREF _Toc222190213 h 6 HYPERLINK l _Toc222190214 四、运营管理方式物业管理公司、商管部一致制定 PAGEREF _Toc222190214 h 7 HYPERLINK l _Toc222190215 第三章 招商方案部分 PAGEREF _Toc222190

3、215 h 9 HYPERLINK l _Toc222190216 一、招商理念 PAGEREF _Toc222190216 h 9 HYPERLINK l _Toc222190217 二、招商原那么 PAGEREF _Toc222190217 h 9 HYPERLINK l _Toc222190218 三、招商范围 PAGEREF _Toc222190218 h 12 HYPERLINK l _Toc222190219 四、招商对象 PAGEREF _Toc222190219 h 13 HYPERLINK l _Toc222190220 异地设点招商及本地权利商家 PAGEREF _Toc2

4、22190220 h 13 HYPERLINK l _Toc222190221 五、招商战略 PAGEREF _Toc222190221 h 13 HYPERLINK l _Toc222190222 六、招商须知 PAGEREF _Toc222190222 h 21 HYPERLINK l _Toc222190223 七、招商周期根据工程工程进度实行方案招商 PAGEREF _Toc222190223 h 21 HYPERLINK l _Toc222190224 八、任务流程 PAGEREF _Toc222190224 h 22 HYPERLINK l _Toc222190225 九、组织构成

5、 PAGEREF _Toc222190225 h 22 HYPERLINK l _Toc222190226 十、招商方案根据工程工程进度实施招商 PAGEREF _Toc222190226 h 23 HYPERLINK l _Toc222190227 十一、本卷须知 PAGEREF _Toc222190227 h 27第一章 简介部分一、YY根本概略YY市地处豫西南边陲，与鄂、陕交界，素有“三省雄关之称。位于武汉、郑州、西安大三角和南阳、襄樊、十堰小三角的中心地带，市场辐射面广。总面积2294平方公里。是国家南水北调中线工程渠首所在地，是西部大开发的桥头堡，具有承东启西作用，焦枝铁路纵贯全境。

6、公路运输四通八达，许平南高速公路、207国道和六条省干线穿境而过，接近312国道、宁西铁路。水路从河口码头入位，通江达海。距襄樊、老河口、南阳三个机场均在60公里以内，可直达全国各地。总体来说，YY市商业规划相对不集中，根本上是以古城路及团结路为商业开展分布，辐射范围在2公里以内，无法全方位满足城市居民的商业需求。目前YY市整体商业格局还没构成一站式规模性的购物中心。二、工程简介1、工程位置该工程位于YY市穰城路与公园路交汇处。东紧靠新老城区衔接纽带穰城路公园路交汇段；南紧临YY一初中， 背靠商业繁华路段新华中路、团结路；西临近文化路；北接YY的人民公园，和公园路相衔接，紧靠北环路、湍滨大道。

7、本工程地块为目前YY市老城区环境最好、市政配套设备最完善的地块之一，建成后的XX广场将是YY老城区未来的城市商业中心，地理位置非常优越，升值潜力宏大。工程位置表示图 2、工程经济技术目的总用地面积：49523.8平方米总建筑面积：150000平方米商业建筑部分：300000平方米居住建筑部分：120000平方米停车位：513个建筑密度：31.4%容积率：2.8绿地率：40%以上 第二章 运营战略部分一、文化理念企业价值观 ：诚为商之本 信为商之魂企业精神：诚信为本 追求杰出运营理念：从市场中寻求开展 运营中发掘效益 从效力中铸就品牌效力理念：细节决议成败管理理念：高素质 高效率 高质量 满负荷

8、竞争理念：每位员工都是运营者 向运营和创利极限挑战效力准那么：浅笑 真诚 迅速任务理念：任务第一 勇于挑战人才理念：德假设于光之源 才假设于火之焰二、运营定位1、功能定位XX广场功能定位：集购物、餐饮、文娱、休闲、观光、运动等主要功能，表达“一站式购物广场的复合业态。2、运营理念定位打造YY首个集购物、休闲、文娱、餐饮、观光、运动等于一体的“一站式的购物广场。YY市商住亮点工程，未来YY市独一中心商圈；环境晋级、建筑晋级、业态晋级、效力晋级、消费晋级、档次晋级、质量晋级、管理晋级、观念晋级、功能晋级。3、商品定位走中高档消费道路，以中高档商品为主，约占35%，中低档商品兼备，约占30%，低档商

9、品约占20%，其他运营品类或主题招商工程约占15%。4、运营方针商品以质取胜，运营以特取胜，效力以细取胜，购物以便取胜，种类以全取胜，价钱以实取胜。5、品牌定位打造YY市老城区首家 “一站式购物广场。打造YY市老城区商业航母，“五年领先、十年不落后 。三、运营规划1、XX广场八大业态的配比面积暂定现代超市:40006000家电广场:30004500餐饮美食广场:1500休闲文娱:9000高档精品店:40006000百货商场:9000商业配套:9000数码通讯:15002、业态综合类：服装服饰类；皮鞋皮具类；珠宝饰品类；精品百货类；儿童用品类；餐饮美食类；综合效力类；休闲文娱类。详细有：化装品、

10、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精巧礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等；3、配套工程A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特征小吃、量贩KTV等；B、健身中心、美容中心、写真任务室、数码任务中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信效力、福利彩票等。四、运营管理方式物业管理公司、商管部一致制定商铺一致返租，由专业公司一致运营管理。暂定成立业主委员会、商户委员会，参与工程

11、运营管理决策。一致运营管理原那么：一致招商管理一致营销推行一致效力监视一致物业管理管理公司架构： 综合部保安部工程部保洁部商管部行政策划招商销售采购XX商业管理公司财务部网络信息部XX广场的一致运营管理 运营管理是商业广场耐久运营，获致长期运营价值的中心任务，也是商业街开发商获得收益和物业价值提升的不二法门。现代广场管理运营的精华就是要把松散的运营单位和多样的消费形状，一致到一个运营主题和信息平台上。不能一致运营管理的商业街工程，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失本人的商业中心竞争力。一致运营普通包含四个方面的内容：一致招商管理、一致营销推行、一致效力监视和一致物管。其中“一

12、致招商管理后面三个一致任务的根底和来源。这项任务的成败得失不仅决议了开展商前期的规划能否胜利，而且决议着后期商业房地产工程商业运营的管理能否胜利。在胜利完成招商及招商推行协作后，我司将继续为贵司在运营过程中的行销推行和运营管理效力方案提供战略性的建议。建议由开发商、我司、重要商户代表共同发起成立商业街运营协商机构，以便广泛整合多方意见，不断提高商业街运营理水准。或可由第三方商业运营管理公司全权担任运营执行，我司提供战略性企划和媒体支持；第三章 招商方案部分一、招商理念协作双赢 共同开展一个要长久开展的企业，应该与经销商利益相通、命运相连、风险共担、协作双赢 、共同开展，构成真正意义上的，长久而

13、稳定的战略同伴。 1.根据上述的运营方式，实施多主体运营即运营风险与负担不是由开发商一肩挑，而是分散到各运营主体，共同承当。 2.以顺应市场为先导，满足需求为中心，根据YY市场、商圈竞争情况与XX广场总体定位，进展各门类各业种的定位，合理锁定商品，重在突出集中化、差别化、特征化。3.培育市场，营造XX广场的良好商誉，树立XX广场笼统。在保证经济利益的同时以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升XX广场知名度、佳誉度、信誉度，提升企业的无形资产价值，拓宽融资渠道，创名牌企业。二、招商原那么XX广场一致招商管理10原那么XX广场经过运营定位、业态规划、效力功能设计、运营规划规划设计、建筑规划设计

14、、运营管理设计、招商设计这些阶段后，商业广场就可开场一致招商了。这是开业前最重要的任务，也是能否顺利实现前期设计目的及促进销售的关键任务。“一致招商管理的十项根本原那么，希望能对XX广场的招商、管理任务有所协助 。第一根本原那么：要维护XX广场的产业运营黄金比例。XX广场运营黄金分割比例：零售占60%、餐饮占15%、文娱占25%，招商要留意维护和管理好这个运营比例。第二根本原那么：要维护XX广场的一致主题笼统和一致品牌笼统。XX广场是一种多业态组合的商业组织方式，但它绝不是一个无序的大杂烩，必需是拥有明确运营主题和宏大发明力的品牌笼统企业。招商要一直留意维护和管理好已确定的运营主题和品牌笼统。

15、第三根本原那么：XX广场的招商要在功能和方式上同业差别、异业互补。同业差别的目的就是要让市场有一定的接受力，不能盲目招入同类店。譬如零售业态的中心主力店招商，就不要同时招来两家根本上都是运营食品和日用品的大型超市；中心主力店同质化无差别更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市由于运营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休憩放松的餐饮店可以互补等等。第四根本原那么：XX广场运营方式的选择原那么。XX广场的运营方式根本有三种：自营、联营和租赁。XX广场是一个以零售为主的商业组织方式，而零售是一个精细化管理的产业，

16、要求管理者加强运营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，中心主力零售店必需引入知名度高的大商家，中心主力零售店的招商较困难，所以招商条件要放宽，呵斥中心主力零售店的提成或租金收入偏低。建议，XX广场的开展商，在条件允许的情况下，中心主力零售店尽量自营一部。这样做，第一、可以加强运营控制力度，有利于XX广场长期运营；第二，可加强其他商户与之协作的自信心；第三可以提高商铺租金收入。而主力零售商尽量以租赁为主、联营为辅，这样也可以加强开展商的整体控制力度。 第五根本原那么：招商顺序原那么。中心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。第六根本原那么：中心主力店

17、招商规划原那么。中心主力店的招商对整个XX广场的运营成败，XX广场辅助和配套店的引进都有艰苦的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常能带动整个XX广场的顺利招商与管理。另外中心主力店对于人流也起着关键的作用，其规划直接影响到XX广场的形状。特别是XX广场大型购物中心的中心主力店适宜放在运营轴线或线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才干到达组织人流的效果。第七根本原那么：特殊商户招商优惠原那么。“以点代面，特征运营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的运营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的运营单位，对它们给予优惠政策，约请其入场，可以起到加强文化气氛，活泼XX广场气氛

18、之作用。第八根本原那么：租赁运营采用放水养鱼的原那么。由于XX广场运营具有长期性特点，采用合理自营、托管、租赁和联营做法，根据运营形状，适当稳步地调整租金。这样，开展商与商户才干一同生长。放水养鱼的原那么可以了解为“先做人气，再做生意的原那么。第九根本原那么：一致招商的“管理要充分表达和强调对商户的一致效力。一致效力包含一致的商户管理、一致的营销效力、一致营业时间效力、一致的培训效力、一致效力监视、一致招管效力、一致的物业管理效力等等。这个“一致效力不但要表达在思想上和招商合约中，更要表到达后期的管理行动中。这个“一致效力就是要求“效力出XX广场的品牌与特征。第十根本原那么：XX广场为运营者、

19、宽广签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、运营决策便利、结算便利，最终为顾客与商户都可以提供便利。XX广场是一个以商业广场为主的商业组织方式，更需求品牌精细化引进。当然购物中心、餐饮、文娱等运营也需求品牌精细化引进，还能为宽广签约商户提供丰富准确的品牌信息和市场信息，便于XX广场分析后对运营场地稀缺资源进展无限再分配，实践上商业广场的招商是一个无限循环的任务，这都需求品牌的分析支持。三、招商范围1、主营工程主营工程有：现代超市；家电广场；餐饮美食广场；休闲文娱；高档精品店；百货商场；商业配套；数码通讯等。详细有：化装品、黄金珠宝、中高档男女服装、休闲

20、装、高档手表、高档皮具、工艺品、手袋、女饰品、精品男女鞋、精品裤店、女士内衣、领 带、丝巾、眼镜、钟表、水晶、羊绒羊毛制品、儿童用品、高档床品、饰品店、体育服装、体育器材、 儿童乐园、车载精品、高档办公用品、家居用品、精巧礼品、大小家电、数码通讯、家私布艺、厨房用品、图书音像等；2、配套工程A、酒店、酒吧、咖啡茶座、特征小吃、量贩KTV等；B、健身中心、美容中心、写真任务室、数码任务中心、药店、医疗诊所等；C、银行、邮局、电信效力、福利彩票等。四、招商对象异地设点招商及本地权利商家具备一定运营才干和经济实力的厂家、公司或个人；有剧烈的运营认识和胜利愿望；认同XX广场的运营方式；组织观念强，服从

21、指点，能自觉接受XX广场提供的一致培训和辅导；愿配合XX广场一致规划、一致管理和各项营销活动；讲求信誉，可长期协作；可以按规定及时交纳各种费用；严厉按看管理公司的各项要求及流程操作；办理合法的运营证件及相关手续。五、招商战略公司秉承以客户为中心，诚信为本、信誉至上、互惠协作、永续运营、先做人气、后做生意的原那么。努力寻求厂、商和消费者之间的利益平衡点，让公司和客户共同分享市场的巨额利润。招商战略： 采取放水养鱼、买水养鱼原那么。引进一家大型主力店和35家次主力店，加上自营部分工程带动招商。主力店联营工程为前阵，品牌做根底，先招品牌后招散户，先大户后小户的招商方式运作，拟定本工程合理的招商政策，

22、再配以政府招商引资的优惠政策，对招商对象一定程度的优惠减免，从而到达养鱼的目的，更有利长久运营，将招商过渡到选商的战略目的。以招促销、以销代招、招/销联动的整合招商销售方式。树自信心 真假结合采取固本吸远、远交近攻的招商战略，经过招商引资政府手段吸引外地客户前来签署协作意向，为外地客商提供免费运营场所，促使本地客户尽快签署租赁运营协作合同，内外结合，呵斥运营昌盛景象，促进销售胜利展开，招商战略应留意三分虚外地七分实本地与联营1、YY市主要商业街商铺租金预测参考1YY市部分店铺租金名 称面 积平方米租 金元月租金元/平方米安踏体育60301800七匹狼50251250依纯120202400阿依莲

23、60301800老人头80151200珠宝金行100202000才子60201200德克士140253500花花公子60201200柒牌男装60301800李宁50201000与狼共舞503015002万德隆商场万德隆购物一楼5002512500万德隆购物二楼5002010000万德隆购物三楼5001050003工程附近部分租金店 名面 积平方米租 金元月租金元/平方米汽车音响2530750理发4025800汽车维修2530750家私家居50201000装饰资料5015950美的电器90201800洪达家居布艺3520700汽车维修2525625上海奢华灯具3020600铁西酒家5620120

24、0凤凰飞达电动车旗舰8010800协和门诊部808640群众电动车车50201000奥康皮鞋专卖3025750神州卫厨3025750茶叶3020600电脑维修3030900士多店2020400烟酒店3025750同仁大药房6515975花店508400牙科40208004部分商场铺租金商 场租金方式备 注名店街负一楼：8-25元/平米.月一楼:10-60元/平方米佳美超市一楼:元12/平方米大商家整体包租2、运营者对YY市商租金意向访谈运营地点运营类型运营面积期望租金沿街商铺文化路服装、餐饮、通讯等40-60平米10-50元/平米.月一层新华路专卖店、床上用品等60-100平米15-30元/平

25、米.月一层壤城路建材、药店，门诊、小等20-50平米10-25元/平米.月 一层交通路餐饮文娱、服饰等50-70平米15-35元/平米.月一层北环路通讯、小百货、五金等30-50平米15-25元/平方米一层三贤路汽车修缮、小百货等30-70平米15-35元平方米一层总结：以上租金期望是在目前工程商业气氛不够浓重情况下作出的判别，并不代表未来工程租金程度。大部分运营者以为在目前这种商业气氛下，不能够接受高租金，但在商业做旺，构成了成熟的商业气氛后，租金可以上调。因此，商场初期租金定价要合理，该当以旺场为先，而且还要经过对工程进展合理规划和包装，提升价值。3、工程租金的初步预测1各区域平均租金区

26、域租 金元/平米.月备 注古城路区域1050古城商业街商铺租金最高区域古城商业街1525一楼受文化路辐射，租金程度不一，部分十字路口铺租很高，但在沿街商铺的租金程度来看，还是相对高的。豪门超市810日化、食品、日杂、生鲜文化路10-70业态较杂，租金较高2工程综合评分表经过前面的综合分析和租金参考，确定并选取YY市主要商业街和市场进展对比， 预测XX广场的综合租金。古城商业街路平均租金：(25+15+50)/ 330元/平方米/月。万德隆商场平均租金：(25+10+20)/318元/平方米/月(一二三层平均租金)美佳超市平均租金：(5+10+15+20)/412元/平方米/月(一层平均租金)壤

27、城路平均租金:(5+10+20+25+20)/518元/平方米/月交通路平均租金:(5+10+30)/315元/平方米.月分析：在以上四个实例进展对比根底上，得出相对XX广场以上四个商业代表的租金程度。 对上述四个工程而言与XX广场最有竞争力的是古城街的文化路沿街商铺。因此我们，给与他们合理的权系数为古城街0.4、文化路商铺0.2、万德隆购物商场0.2、工程附近租金程度0.2。因此XX广场首层租金程度：70X 0.5+20X0.1+15X0.2+10X0.2=约40元/平方米二层：租金程度约为首层的60，及24元/平方米。注:这个租金值是在整个YY市一切租金的根底上预算出来,并不能做招商租金,

28、只能做参考,在这里我本人建议在招商实施过程中再结合销售部的价钱结合工程的实践情况定出合理的租金。YY市商圈平均租金:(8+20+15+70+10)/524元/平方米.月结合工程的市场定位，工程商铺及楼层租金程度初步预测如下：楼 层租金程度元/平方米.月F140F224 1.以租赁为主 按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它运营业主，以租赁的方式进场运营，最大限制的提高有保证收益，向场地要效益。 2.坚持品牌运营 旨在突XX广场的运营特征，以国内知名品牌及YY市场畅销品牌为主，尤其要留意中高档品牌中价位带适宜的种类，YY还未有过的新型换代商品及在YY有良好的消费根底的传统品牌等。 3.坚持

29、多种类、不交叉、不反复 为满足不同类型消费者的多种需求，不同店铺之间构成“差别化运营，充分表达多业态、多功能的“一站式购物特点。 4.坚持质优价廉 在保证商质量量、规格的前提下，价钱不能高于同类商品专营店，以提高XX广场的商品竞争力，因此在招商组货时，应尽能够的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货较好。5.坚持以“固本吸远、远交近攻的招商 本工程的招商要以商业地产全程整合实际为指点思想，先期招商的目的是为销售商铺，后期招商的目的是为保证运营，根据工程的销售时机把握好招商的节拍，坚持以“固本吸远、远交近攻的招商原那么。本地市场的商品构造、档次、价位是与消费者经过长期磨合而构成的，能比较全

30、面地反映大多数消费者的需求，抓住本地市场资源开发的同时，也要注重南阳、襄樊、十堰等市场新的品牌资源的引进，为XX广场发明出新的亮点。同时也对本地的经销商产生较大的刺激力和吸引力，利于招商的进展。即先进展一定量的虚招，达成意向协议3050家左右，再进展本地实招。从而带动本地商家进场的愿望，对本地资源进展全面整合。6招商方式商铺自购自营、自购自租、代招、租赁、开发商自营、联营，不同的情况招商的任务有所偏重。自买自营或自买出租商铺自购自营；租赁暂时只租不售；开发商自营自营/联营；7.招商政策(视商铺的位置情况进展招商政策制定) 纯租赁户采取多种方式进展协作，为联营协作者免费提供场地；免除运营者一年物

31、业管理费；免除运营者一年地税；实行十公里购物车接送效力；主力店的租金优惠及一年以上免租期优惠协作六、招商须知一切招商人员首先要对本工程的运营定位非常明晰，明确详细的品牌构造，结合当地品牌的销售情况，制定本工程的品牌组合战略。当地已有的品牌又适宜本工程定位的，一定要设法引进，假设当地没有的品牌，该品牌又在本工程锁定品牌的组合群中，更要设法引进。品牌的选择一定要遵照宁缺毋滥的原那么，千万不要滥竽充数，品牌的搭配一定要合理，销量大的和撑门面的牌子都要有，少了任何一方面都不可以。品牌的组合和选择是关系到未来的运营成败的主线，千万不可掉以轻心。必需仔细分析要引进的每一个品牌所含括的客层，在当地销售的数量

32、，在当地引进开展时间，未来该品牌的开展趋势等。品牌的选择中强势的品牌要占据主导的位置，一定要不惜代价拿进这些品牌。促进本工程商铺销售是一方面，更重要的是要思索后期的运营管理。七、招商周期根据工程工程进度实行方案招商筹备、约定期：2021年3月招商期：2021年3月2021年11月第一阶段：主力商家与外地客户洽谈签约。第二阶段：本地域周边客户签约。第三阶段：本市老区客户签约。第四阶段：客户签约入驻进场装修。开业期：2021年1月1日八、任务流程招商总监招商经理文 员合同管理员招商助理市场调查市场分析开发商家资源制定政策与商户接洽商户提交企业简介资料品牌商户选择商铺资料及价目表协作条件洽谈确定协作

33、商户并签署协作协议完成内部审批手续交纳定金设计装修方案审核装修方案进场装修商户进场验收陈列试营业。九、组织构成1、组织架构图2、规模确定及人员编制规模确定根据企业运营的规模、业态、功能和不同的任务阶段确定人员编制规模。招商总监、招商经理及招商助理可根据业种的分类、运营规模大小来设定各业种的人员编制。招商人员编制可根据企业的筹备期、运营期、调整期适时调整人员编制及规模。人员编制招商部总监1名、招商总监助理1名主力店超市、百货、家电、服饰招商经理、助理3名商务酒店、休闲文娱、家居建材、社区配套招商经理、助理3名十、招商方案根据工程工程进度实施招商 1、招商任务预备阶段：时间：2021年3月主要任务

34、事项业态规划；招商优惠政治；各类招商合同文本的拟定、印刷；各种表格设计、印刷及业务流程的制定；招商人员的招聘与培训；目的品牌的规划；作好品牌推介的预备任务；对“待定业主，进展运营自营、自租、代租、返租确认； 等宣传资料的编写及印制；招商中心的布置，办公用品的购置；模拟签约演练；推出招商预热广告；招商方案时间启动需签署意向品牌代理客户，为工程开盘推介做预备。责任人：刘朝明配合人：招商部人员及其它相关部门 2、招商启动阶段时间：2021年3月至4月主要任务事项 招商广告全力推出 DM、硬性广告；到YY市各临街商铺及各专卖店发放相关招商资料；到南阳、郑州、襄樊及全国进展目的性宣传招商；招商人员进展招商初步谈判；全方位客户集累；招商市场信息反响，再结合市场情况进展运营规划规划