XXXX年秦皇岛秦新大世界项目多向定位报告

1、.：.； 第 PAGE 48页/共 NUMPAGES 48页秦新大世界工程多向定位报告 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc238309 第一部分、商户资源分析 PAGEREF _Toc238309 h 4 HYPERLINK l _Toc238310 一、主力店商户资源分析 PAGEREF _Toc238310 h 4 HYPERLINK l _Toc238311 1、主力店商户资源分析 PAGEREF _Toc238311 h 4 HYPERLINK l _Toc238312 2、外地品牌主力店商户资源分析 PAGEREF _Toc238312 h 5 HYPE

2、RLINK l _Toc238313 二、次主力店商户资源分析 PAGEREF _Toc238313 h 6 HYPERLINK l _Toc238314 三、零售类品牌商户资源分析 PAGEREF _Toc238314 h 8 HYPERLINK l _Toc238315 四、社区效力类商户资源分析 PAGEREF _Toc238315 h 9 HYPERLINK l _Toc238316 第二部分：建国路商圈消费者分析 PAGEREF _Toc238316 h 10 HYPERLINK l _Toc238317 1、消费者根底信息 PAGEREF _Toc238317 h 11 HYPER

3、LINK l _Toc238318 2、消费行为研讨 PAGEREF _Toc238318 h 13 HYPERLINK l _Toc238319 3、消费者对本工程看法 PAGEREF _Toc238319 h 16 HYPERLINK l _Toc238320 第三部分、市场竞争分析 PAGEREF _Toc238320 h 17 HYPERLINK l _Toc238321 一、工程周边商业竞争分析 PAGEREF _Toc238321 h 17 HYPERLINK l _Toc238322 第四部分：商户访谈 PAGEREF _Toc238322 h 18 HYPERLINK l _T

4、oc238323 一、主力店商户访谈综述 PAGEREF _Toc238323 h 18 HYPERLINK l _Toc238324 二、次主力店商家访谈综述 PAGEREF _Toc238324 h 19 HYPERLINK l _Toc238325 三、零售类商户访谈综述 PAGEREF _Toc238325 h 19 HYPERLINK l _Toc238326 1、品牌服饰访谈 PAGEREF _Toc238326 h 19 HYPERLINK l _Toc238327 2、品牌服饰商户访谈分析 PAGEREF _Toc238327 h 19 HYPERLINK l _Toc2383

5、28 四、社区效力配套类商户访谈综述 PAGEREF _Toc238328 h 22 HYPERLINK l _Toc238329 第五部分：工程SWOT分析及竞争突破口 PAGEREF _Toc238329 h 22 HYPERLINK l _Toc238330 一、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc238330 h 22 HYPERLINK l _Toc238331 1、工程优势分析Strengths PAGEREF _Toc238331 h 22 HYPERLINK l _Toc238332 2、工程优势分析Weaknesses PAGEREF _Toc238332 h 23 H

6、YPERLINK l _Toc238333 3、工程时机分析Opportunities PAGEREF _Toc238333 h 23 HYPERLINK l _Toc238334 4、工程要挟Threats PAGEREF _Toc238334 h 23 HYPERLINK l _Toc238335 二、本工程竞争突破口 PAGEREF _Toc238335 h 23 HYPERLINK l _Toc238336 第六部分：秦皇岛秦新大世界多向性定位方案 PAGEREF _Toc238336 h 24 HYPERLINK l _Toc238337 一、市场空白点分析 PAGEREF _Toc

7、238337 h 24 HYPERLINK l _Toc238338 二、工程多向定位方案 PAGEREF _Toc238338 h 24 HYPERLINK l _Toc238339 1、定位方向之一：社区商业中心 PAGEREF _Toc238339 h 25 HYPERLINK l _Toc238340 2、定位方向之二：区域商业中心 PAGEREF _Toc238340 h 26 HYPERLINK l _Toc238341 第七部分 工程建筑规划设计方案 PAGEREF _Toc238341 h 28 HYPERLINK l _Toc238342 1、工程地块目的 PAGEREF _

8、Toc238342 h 28 HYPERLINK l _Toc238343 2、方案规划举例： PAGEREF _Toc238343 h 28 HYPERLINK l _Toc238344 第八部分 工程招商销售收益预估 PAGEREF _Toc238344 h 34 HYPERLINK l _Toc238345 一、工程销售即时收益测算 PAGEREF _Toc238345 h 34 HYPERLINK l _Toc238346 1、工程售价初步估价根据 PAGEREF _Toc238346 h 34 HYPERLINK l _Toc238347 2、返租销售战略 PAGEREF _Toc2

9、38347 h 35 HYPERLINK l _Toc238348 3、工程销售面积与保管面积阐明 PAGEREF _Toc238348 h 36 HYPERLINK l _Toc238349 4、工程即时销售收益测算 PAGEREF _Toc238349 h 37 HYPERLINK l _Toc238350 二、工程租金收益估算 PAGEREF _Toc238350 h 38 HYPERLINK l _Toc238351 三、工程总收益及变化情况： PAGEREF _Toc238351 h 40 HYPERLINK l _Toc238352 附件1：零售品牌商家访谈表 PAGEREF _T

10、oc238352 h 43 HYPERLINK l _Toc238353 附件2：社区商家访谈表 PAGEREF _Toc238353 h 48 HYPERLINK l _Toc238354 附件3：次主力店商户访谈 PAGEREF _Toc238354 h 51第一部分、商户资源分析一、主力店商户资源分析1、主力店商户资源分析(1)、本地主力店商户资源统计根据第一阶段秦皇岛整体商业调研的根底数据，秦皇岛各主力店品牌14家，其中，百货7家，营业面积15.5万平米；超市5家，营业面积7.22万平米；电器2家，营业面积1万平米；商户称号业态类型面积万所占比例茂业百货百货4.619.39%天洋百货百

11、货0.83.37%现代购物中心百货312.65%华联商厦百货1.25.06%秦皇岛商城百货1.56.32%金源商城百货416.86%金街广场百货0.41.69%广缘超市超市3.0812.98%保龙仓超市0.41.69%家惠超市超市2.9412.39%金原超市超市0.41.69%秦新超市超市0.41.69%乐购超市未开业国美电器电器0.552.32%苏宁电器电器0.451.90%合计23.72100%(2)、各品牌主力店进驻意向分析结合本工程的商业目的特点，与相应主力店进展前期洽谈，各品牌主力店进驻意向及建议如下：商户称号业态类型进驻意向金街广场百货无广缘超市超市无保龙仓超市有家惠超市超市有乐购

12、超市N/A国美电器电器无苏宁电器电器无小结：本地百货运营面积大多在一万平米以上，金街广场运营面积较小，与金街广场进展接触洽谈，金街广场百货对本工程无进驻意向。外乡超市运营情况较好的有广缘超市和家惠超市，两品牌超市的单店运营面积在30007000平米，经过洽谈，广缘超市只运营自有物业，家惠超市对本工程意向较强，希望进一步沟通。外乡外地品牌超市有乐购和保龙仓，其中乐购暂未开业，保龙仓进工程意向较大，需求面积在10000平米左右。电器暂无进驻意向，以为工程离市级商业中心间隔 太近，没有开设分店的必要。2、外地品牌主力店商户资源分析外地知名超市：品牌称号品牌阐明最近分店分店运营面积家乐福国际品牌，全球

13、500强北京、天津20000沃尔玛国际品牌，全球500强廊坊20000华润万家全国联锁，国内知名唐山12000大润发外资品牌，国内知名唐山、锦州14000华联超市全国联锁，国内知名唐山、锦州5000外地品牌超市对工程的进驻意向情况：商户称号业态类型进驻意向需求面积备注家乐福超市普通12000以上单层不低于7000平米。沃尔玛超市较强13000以上楼层不限，单层面积不低于7000平米。华润万家超市较强10000以上必需有一层营业面积，单层面积不低于7000平米。北京华联超市普通10000以上N/A大润发超市普通20000以上N/A京客隆超市无N/AN/A小结：外地国际知名品牌超市对进驻秦皇岛意向

14、剧烈；外地知名品牌超市需求面积均在10000平米以上，单层面积在7000平米以上；部分超市对本工程位置较为了解，一定工程的区位价值；部分超市对运营楼层有要求。二、次主力店商户资源分析目前在秦皇岛存在的大型餐饮(运营面积超越500平米)商户约111家，休闲文娱(运营面积超越800平米)商户约33家； 本次对秦皇岛的28家次主力店商户(主要集中在餐饮、休闲文娱及文化教育等业态)进展了访谈，对外地17家相关次主力店商户进展了沟通并发送工程根本资料，对外地商户回复意见进展了统计。本地地次主力店商户资源分析类别访谈商户量意向进驻量所需面积预估西餐731000-2000西餐咖啡42300-500西式快餐2

15、2300-400中式快餐31300-500休闲文娱521000-2000电玩113000健身20培训40合计2811小结：西餐类对于工程地块普遍看好，进场与否关键看物业条件和租金程度，商户的需求面积在1000平米以上，商户表示看好工程所以区域的餐饮业开展；KFC、麦当劳都表示可以思索开设分店，其中KFC意向比较大，但是需求工程的平面图等详细数据，需求面积为300400平米；本地休闲文娱商户多为自营、品牌连锁较少，且多为独一家店面，对于开分店意向不剧烈，普通需求面积在1000平米以上，要求提供工程详细资料；本地健身房，培训机构多为独一家店运营，没有连锁品牌，没有开设分店方案。外地次主力店商户资源

16、分析类别访谈商户量意向进驻量所需面积预估西餐511000西餐咖啡42400-600西式快餐11300-500休闲文娱211000以上电玩20健身20教育培训111500左右合计176小结：西餐类商家多对秦皇岛市场兴趣较低，南方企业没有兴趣，北方企业需求工程详细资料后再定，需求面积在1000平米左右；品牌休闲文娱商户对秦皇岛市场普遍不了解，需求工程提供详细资料后再确定能否协作；工程在后期的招商任务中，可以引进外地知名休闲文娱品牌，以提高工程的影响力。三、零售类品牌商户资源分析对秦皇岛主要零售类业态进展统计，合计品牌商户772家，涵盖男装、女装、运动休闲服装、童装、内衣、皮鞋皮具、珠宝饰品、化装品

17、和钟表眼镜等业态，其中女装、运动休闲服装占比重最大。类别数量业态比例男装11613.72%女装30435.83%运动休闲装9726.65%童装及婴幼儿用品385.43%内衣301.22%鞋、皮具1024.78%珠宝饰品393.25%化装品356.78%钟表眼镜112.34%合计772100%本地零售类商户进驻意向在对108家相关品牌商户访谈中，共有27家商户表示在条件适宜情况下可以思索进驻本工程：业态访谈商户量意向进驻量进驻意向率男装9222%女装38513%运动休闲服饰19632%内衣11100%儿童及用品9333%中老年装000%眼镜5240%化装品6117%饰品6233%床上用品6233

18、%鞋6233%皮具、箱包3133%合计1082725%小结：根据对秦皇岛品牌商户的访谈，目前各品牌对进驻工程的意向较弱，大多数表示，工程假设能引进大型品牌超市，一致管理以延伸日运营时间，便可以思索进驻本工程。假设能引进类似于大润发等品牌超市，估计工程可引进的商户量约占如今商户的25%左右。按商户对工程的需求面积在4060平米之间，总体量约700010000平米。根据目前品牌商户的反响的情况，进驻意向较大的主要集中在运动休闲服装、童装等业态，其中运动休闲服装老板均以为多家品牌商户同时入驻，最好以一致管理，一致收银，延伸日运营时间至晚上，以优于目前商业中心的购物环境。四、社区效力类商户资源分析经过

19、对目前市区内41家社区配套商户进展了该谈，共有20家商户表示有意向进驻本工程，进驻意向率为48%。业态访谈商户量意向进驻量进驻意向率便利店烟、酒4250%保健品蜂蜜、滋补品等3133%美容美发2150%药店5480%金融5240%蛋糕西点2150%饮品11100%干洗6350%茶叶5360%书店3133%数码、通讯、电脑5120%合计412048.7%小结：目前秦皇岛社区配套商业主要有便利店、药店、干洗店、茶叶等业态，运营面积大多在40100平米左右；根据目前品牌商户的反响的情况，部分商家以为工程位置比较偏，但假设能引进大品牌超市，将会带动本区域的商业开展，假设引进大商家，其它品牌商户进驻意向

20、会大大加强，同时商户希望有相应的前期优惠政策。第二部分：建国路商圈消费者分析本次商圈消费者分析，主要是采取问卷抽样调查, 甄选消费者地点主要基于以下几方面要素：广缘超市和秦新超市作为本商圈的主力店，是本区域商业最兴隆地点，本次样本数据中50%数据两超市入口；各小区出入口，各公交车站；1、消费者根底信息性别构造：年龄构造：居住区域：小结本次受访的人中，1640岁人占79%，其中2935岁占比最大，达29%；本区域内消费者消费才干稳定；受访人员大部分燕山大街、建国路和港城大街，区域内各小区出入口大多朝向以上三道路，本工程处于三条路交汇处，具有中心区位优势。消费者职业消费者收入情况：小结：从访问者的

21、职业特征来看，工程周边的消费人流以个体户、工薪族与学生为主。从受访者的收入程度来看，月收入在1500元以下的占了46%；中、高收入群体约占54%。2、消费行为研讨交通工具调查小结：受访人群出行中，一半为公共汽车，得益于本区域公交系统兴隆；其中选择私家汽车出行占23%，阐明本区域内人均收入较高。购物时间消费频率分析人均消费金额分析消费滞留时间分析小结：消费者购物时间任务日与非任务日差别不大，阐明秦皇岛居民生活比较休闲，任务节拍不快，有利于购物消费。从受访者的购物频率来看，每周至去商业中心进展一次购物的消费者的比例到达30%以下，反映出本区域日常消费大多在住宅区周边完成。 从受访消费者的次人均消费

22、额来看，次消费额在50200元的占66%，整本消费程度不高；从受访消费者在商业中心滞留的时间在2小时以内占60%，反映商圈整体业态丰富。消费场所：消费品类：小结：本区域人最常去的消费场所主要有华联、秦皇岛商城和太阳城，阐明本区域人群消费力处于秦皇岛中低消费程度；本区域人去商业中心消费最多的品类是服装类，占到七成以上，阐明商业中心百货零售类业态影响力强大。消费者称心度调查小结：本区域人以为商业中心不称心之处主要在场所太多且分散，人太多和交通差，阐明本区域消费者对一站式购物的商业需求剧烈。3、消费者对本工程看法目前到秦皇岛超市购物频次能否情愿到本工程消费希望本工程运营品类小结：受访者中，大多有到秦

23、新超市消费的习惯，其中有过半数受访者等待本工程的商业晋级；受访者中，占六成以为本工程需求建成一个一体化购物商城，集吃喝玩乐购等多种消费休闲功能于一体的商业工程。第三部分、市场竞争分析一、工程周边商业竞争分析1、广缘超市及其周边周边商业情况阐明：广缘超市及其周边是建国路社区商业中心的重要组成部分，主要辐射建国路南部区域社区居民，以主力店广缘超市为龙头商家，加上市民休闲广场有强大的聚客效应，目前该超市运营情况良好，周边商业气氛较好。总结分析:竞争商业工程的优势：地段好，周边居民密集有市民休闲广场，配套设备较完善。竞争商业工程的优势：商业规模小，单体竞争力较差；主力店面积较少，辐射才干有限；业态单一

24、，无法满足消费者一站式消费的需求。第四部分：商户访谈阐明：详细访谈商户见商户访谈附件。一、主力店商户访谈综述洽谈主力店概述本次洽谈的对象为百货、电器和超市等主力店，其中重点洽谈超市，且以外地品牌为主。本地各种类型主力店对工程反响经过对本地金街百货、国美电器和苏宁电器的访谈，百货和电器类型主力店对本工程无意向，主要缘由有以下几类：秦皇岛商业中心影响力太强大，交通兴隆，本工程距商业中心较近，他们以为没有开设分店的必要。工程周边消费者收入程度普通，消费力有限。广缘超市只运营自有物业，对本工程无意向，家惠超市及保龙仓对工程兴趣大，表示商业规划出来后随时进展洽谈。外地品牌主力店洽谈情况本次访谈的主力店有

25、家乐福、沃尔玛、华润万家、北京华联、大润发及京客隆等品牌超市；所洽谈的国际及全国连锁品牌超市如沃尔玛和华润万家对工程意向较强；区域型超市京客隆无进驻意向；知名超市对工程的第一要求是工程的超市可营业面积均在1万平米以上，如沃尔玛对明确表示超市总营业面积不低于13000平米，其中单层面积不低于7000平米；各类超市对楼层要求不一，其中华润万家要求必需有一层营业面积，而沃尔玛表示运营楼层不限。二、次主力店商家访谈综述 一切次主力店商家都对主力店超市的情况感兴趣，主力店超市招商的情况会对次主力店商家招商产生至关重要的影响；外地大型品牌商家多对秦皇岛市场兴趣普通，只需条件很好时才会思索进场；了解工程地块

26、的商户普遍比较看好工程的前景，但是均表示会张望一段时间再做判别；休闲文娱业次主力店商户开店志愿比较弱，一方面是由于本地商户多为独一家运营，才干有限；另一方面外地商家对于工程地块不了解，明确表示条件很好才会思索。 三、零售类商户访谈综述 1、品牌服饰访谈本次访谈的品牌服装商户包括女装、男装、鞋包、运动、休闲装共76家商户；本次访谈的服装类商户普通为中档品牌；由于工程为社区商业中心，大部分商户以为工程定位于群众化端档次比较适宜；这些品牌商户目前都有拓展开店的倾向，大部分商户对工程表示一定的关注度，但都表示只需看到工程整体的规划定位才干思索对工程下一步的进驻意向，特别是主力店超市的引进情况；主力店进

27、驻情况成为商户能否思索进驻的关键。2、品牌服饰商户访谈分析经过对秦皇岛商业中心部分品牌商户进展了访谈，从商户的角度出发，能否确定工程商业街的零售业态定位方向。因此我司与商业中心100多家品牌商户进展了访谈，完成76份问卷调研，分男装、女装、休闲运动服装、童装和鞋类等几类商户进展抽样访谈，访谈结果统计如下：1、商户根本信息小结：秦皇岛服装类商户大多数在自秦皇岛本地，有少量商户秦皇岛下级区县，极少部分商户外地；品牌类商户运营年限均较长，绝大部分商户都有运营一年以上阅历。2、商户对本工程意见小结：服装类商户对工程的开店意向普通，非常能够进驻工程的商户仅一家，其它商户均对后期的运营持张望态度；视后期工

28、程规划及运营情况，服装类商户对本工程的需求面积集中在3080平米；大量商户表示，本工程可以做成吃、喝、玩、乐、购一站式城市商业体，一体化购物商城和大型超市+商业街成为多数客户所接受；商户建议引进外地品牌超市，以大品牌超市的影响力，延伸商业运营时间至夜间。总结：秦皇岛服装类品牌商户运营年限长，均有较为丰富的阅历；服装类品牌商户对本工程持张望态度，假设能引进知名超市主力店，商户将有较大进驻意向；商户对工程的单店租凭面积集中在3080平米；多业态组合方式更适宜未来工程的商业运营；建议工程进展经一致管理，延伸日运营时间。四、社区效力配套类商户访谈综述 1、根据目前商户访谈，部分商家以为工程位置比较偏，

29、不利于商业开展；2、对于比较了解工程地块的商家普遍看好工程的开展，以为工程可以成为经过适宜物业、业态组合来提升工程的市场号召力；3、商户以为主力店的引进情况对其进场有决议性影响，主力店的档次直接关系商户情愿接受的招商条件；4、商户对于招商政策比较注重，希望招商条件有足够吸引力。第五部分：工程SWOT分析及竞争突破口一、工程SWOT分析1、工程优势分析Strengths 工程周边拥有大型居民区、两所大学，周边人口到达10万，给工程提供了庞大的消费人群； 周边交通四通八达，公交线路到达7条，全城可以很方便的到达工程位置； 工程现为一社区商业中心位置所在地，周边居民在此消费的习惯曾经构成； 工程体量

30、较大，约5万平米左右，具有规模优势； 工程具备引进大型品牌主力店的才干，会大大提升工程价值； 工程属于规划工程，在景观、建筑规划与装修方面具有后发优势，容易构成工程亮点。2、工程优势分析Weaknesses 工程周边群体收入普通，消费才干有限； 工程离市中心商圈只需10分钟车程，分散了人流； 工程所在地属于秦皇岛海港区比较偏远的位置，商户以及投资客认可度不高。3、工程时机分析Opportunities 工程周边没有大中型商业工程，可以弥补周边商业上的缺乏； 秦皇岛目前适宜引进大型品牌主力店的工程极少，对吸引主力店有协助 ； 秦皇岛的商铺投资市场比较安康，消费者对于商铺投资认可度高，商业工程销售

31、率普遍较高； 目前中国房地产市场曾经从谷底开场复苏，未来市场时机较大。4、工程要挟Threats 市中心商圈辐射力越来越强，随着新天地商业广场的开业，市中心商圈的吸引力又将大幅提高，市场竞争猛烈； 工程周边以广缘超市为中心的社区商业中心曾经比较成熟，而且离工程间隔 很近，能够会分散一定的人流。二、本工程竞争突破口经过对市场需求与市场竞争分析,综合工程的优优势，以为本工程应重点从以下几面寻求突破口：从规模进展突破，有规模才有竞争力，虽然本工程整体规模不是很大，但只需合理规划商业形状组合，就能确立工程的规模优势；从定位与业态组合规划上突破，经过丰富多样化的业态组合，齐全的配套，引进特征业态，打造一

32、站式消费中心，确立工程的定位与业态在同类市场中的竞争优势；从景观规划、装修与配套进展突破，经过独具特征的建筑、景观规划与良好的配套将人流导入工程；并经过与定位相吻合装修特征与风格，营造优良的营商与购物环境，确立工程与同类市场的竞争优势；从品牌主力店进展突破，经过具有吸引力的招商政策，将品牌主力店与市场内有号召力的商户引进工程，经过龙头商家带动散户。第六部分：秦新大世界多向性定位方案一、市场空白点分析目前秦皇岛市场零售业态齐全，购物中心、专业市场、主题商城、步行街等各种商业门类齐全，不同的商业形状占据不同的市场空间：从目前秦皇岛市场商业现状看，市中心商圈影响力大，辐射全城，而社区商业中心开展滞后

33、，因此可见高程度的社区商业工程是市场一大空白；茂业、华联商厦、新天地广场、现代购物中心、太阳城商业街等、占据着品牌消费的中高端市场空间，这一领域竞争猛烈，且工程本身的位置和周边环境不具备开展中高端商业的条件；供销大厦、金三角市场、天洋西厅等主题商城占据着市场中低端服饰的市场，但各自规模偏小、种类相对单一；秦皇岛商城、金原商厦定位为中档，业态比较有特征；四季青、亚泰小商品市场目前运营品类丰富，又具规模优势，运营商品为中低档商品，因此在这一领域占据霸主位置；目前秦皇岛商业中心的运营时间仅为白天，下午6点以后，大部分商家开场打烊，一些商户建议本工程进展一致管理，以延伸运营时间。结论：综合前期秦皇岛商

34、业情况调查及与商户的洽谈得出，电器百货等主力店无意向进驻本工程，因此，工程不能定位成区域商业中心，可以思索社区商业中心的定位；综合消费者和商户的反响，建议本工程不宜走中高端道路，应思索秦皇岛市场居民的消费程度以及工程位置和周边环境；如工程定位为中低端、业态丰富、富有特征的多组合的、综合性的社区商业中心，将会有较大的生存空间。二、工程多向定位方案经过对各业态商户的访谈，综合秦皇岛消费市场的特点进展分析，本工程共有以下两种定位方向：1、定位方向之一：餐饮文娱大世界业态组合：超市+餐饮街区+儿童世界+社区配套街区+休闲文娱+教育培训商业面积预估超市12000餐饮街区8000社区配套3000休闲文娱3

35、000大型餐饮4000教育培训2000合计32000本定位商户资源分析从市场访谈得到的预估需求面积数据，各类商户需求面积为：商户类型预估需求面积超市500010000街区餐饮8000社区配套5001000休闲文娱2000大型餐饮10004000教育培训1000合计1750026000定位可行性分析：工程所在位置是秦皇岛市政规划的社区商业中心，引进超市是一种必然，且对工程未来运营有极大的促动作用；餐饮文娱业态占比达40%符合普通社区商业中心业态规律；街区餐饮定位，一二层联体销售，符合目前秦皇岛社区商业地产销售市场规律；从后期运营来分析，港城大街、建国路餐饮休闲文娱业态兴隆，且有区域聚集效应，后期

36、运营压力小；从销售来分析，一二层街铺已得到市场的认同，但单铺总值需求合理的控制。定位难点分析：由于工程位置以及周边环境普通，导致主力店对工程的运营有顾虑，给招商带来一定的妨碍；从销售来分析，社区商业中心的辐射力有限，对投资客吸引力欠佳。2、定位方向之二：购物中心业态组合：大型超市+超市辅营区+零售商业街+社区配套+儿童世界+餐饮文娱商业面积预估超市12000辅营区7000零售商业街5000社区区配套2000大型餐饮60008000休闲文娱30006000教育培训2000合计3700042000本定位商户资源分析从市场访谈得到的预估需求面积数据，各类商户需求面积为：商户类型预估需求面积超市120

37、0020000零售服装类800010000社区区配套5001000大型餐饮600010000休闲文娱50006000合计3150047000定位可行性分析：从本区域区内消费根底看，有能够接受一家1万平米以上的大型超市；充分利用大型超市的辐谢才干，吸引更远区域人流，多业态组合，同时街区与主力店、次主力店进展良性互动和互补；从招商资源上来看，多组合业态的招商资源更为丰富，有利于招商；从运营角度上来看，综合性的一站式购物、休闲、餐饮商圈能满足从年老到年少等消费者多方位需求，聚客效应和留客才干较强，利于后期运营；从销售来分析，区域商业中心的位，把零售类业态大量引进商圈，有利于工程商业价值的提升，且容易

38、将商铺的总值控制在一定范围之内，使工程拥有更广泛的投资群体。定位难点分析：主力店对商圈及工程物业条件要求较高，前期主力店招商压力较大；定位多组合商业街要留意控制业态的合理配比，重点突出，否那么无法表达工程综合业态的优势；从招商来说，要制定较为优惠的招商政策，以利于招商。超市辅营区阐明：超市辅营区又可称之为室内商业步行街，主经以营百货类零售业态，有超市托管运营和运营管理公司运营两种方式，物业可销售；案例分析：武汉汉口东部购物公园C1家乐福辅营区：组合方式：二三层家乐福超市，一层超市辅营区；可销售情况：二三层超市部分保管，一层辅营区部分销售；运营方式：家乐福托管运营；可销售商铺情况：内铺+街铺；第

39、七部分 工程建筑规划设计方案1、工程地块目的从工程的用地目的来看，本地块的建筑规划能够性有以下几种方案，详细各项规划目的如下表：占地面积容积率覆盖率一层建面总建筑面积商业面积地下面积可销售商业面积还建面积物业形状方案一233451.645%10475367762977617000228767000商业街方案二233452.148%111214733941035N/A172077000购物中心+商业街2、方案规划举例：地下超市+商业街规划参数(面积单位：平米)占地面积容积率覆盖率一层二层三层总建面商业面积地下面积地上可售233451.6 45%10475104758826367762977617

40、00022876购物中心(二三层超市+室内商业街)+商业街占地面积容积率覆盖率一层建面总建筑面积商业面积一层可售二层可售233452.0 47.70%111324733940339111326075第八部分 工程招商销售收益预估一、工程销售即时收益测算1、工程售价初步估价根据本工程定价根据同类商圈商业工程售价、同类级别商圈可接受租金以及同类地级市类似体量社区商业中心租金及售价作为参考而得出的销售定价。工程售价元/租金元/月迎宾路商业中心1000060开发区商业中心1100065金街广场1200070唐山尚座商业街1700050-160唐山华岩北路社区商业中心100锦州古塔商圈100根据工程定位

41、方向的不同，工程商业价值有相应的差别，详细两定价方案如下：方案一：12000+8500+7000本方案可参照金街广场商业街社区商业中心目前租金情况及周边工程中央胜境售价为参考；参照项中央胜境工程本工程修正商圈级别社区商业中心0地段城市商业中心边沿-20%主力店本地超市+百货-10%商业规模2.5万平米+5%铺位方式一二三层联体+10%总系数修正值-15%单价12000元折合一层售价15000元按二三层为一层价钱的70%一层：12750元以金街广场商业街铺金作售价修正，目前金街广场商业街一层租金为70元/平米月，按7%报答率，折合售价为12000元/平米。取两者平均值得出：本工程售价为12300

42、元/平米，取整本工程一层售价为12000元/平米，二层为一层售价的70%计算，单价为8500元/平米，三层为7000元/平米。方案二： 18000+10000+8000本方案在秦皇岛无参照工程，需取相对应唐山锦州社区商业中心租金情况来确定本工程定价，以唐山华岩北路社区商业和锦州古塔商业中心租金都在100110元/平米左右，租金反推后工程一层售价为18000元/平米，二层为10000元/平米，三层为8000元/平米。2、返租销售战略返租销售之于投资者 较高的投资本钱提高了投资者的投资门槛，减少投资客户层面。因此返租销售之于投资者，可以降低投资门槛，扩展投资客户层面，有利于工程销售到达预期效果。返

43、租销售之于运营 返租销售对运营的影响，返租销售采取的是“放水养鱼战略，经过对物业短期一致返租，对运营者可以实行租金优惠政策，吸引商家到市场运营，有利于市场培育期内培育市场，一致做旺市场；加强投资者投资自信心与运营商户做旺市场自信心。返租战略运用如何运用返租销售战略，灵敏把握返租尺度，经过前期市场调查以及对投资者收益影响的综合思索，建议本工程一致返租3年，年返租率为7%。3、工程销售面积与保管面积阐明工程租售比例控制原那么：主力商家租赁区只租不售原那么主力商家由于聚客力强，其对工程运营带动性与稳定性起到非常重要作用；因此主力商家的引进对大型商业工程的起到至关重要的作用；但同时由于主力商家租期长、

44、租赁面积大；假设分割出卖产权分散，主力商家不愿面对众多的小业主，只需采取长期返租销售，但主力商家租金普通都较低，这样给开发商背上一个长期包袱，同时由于产权分散也为返租期满后工程运营埋下了一个定时炸弹。因此销售型商业物业必需坚持主力商家租赁区域只租不售；这样不仅有利保证大商家做旺，带旺市场，稳定工程运营；同时由于大商家租赁期长，运营稳定，租金收益有保证，必能享用物业增值带来的收益。配套物业只租不售原那么大型商业工程必需持有一定的物业引进配套功能业态以满足业态组合，加强工程聚合力的需求，以利于工程后期运营，因此针对引进配套性业态的物业普通采取只租不售的原那么。工程销售和保管物业面积工程即时销售收益

45、测算方案一：12000+8500+7000价钱测算楼层建筑面积()售价元/销售额(万元)返租额(万元)即时销售收益万元商业街方案一层8175120009810.0 2060.1 7749.9 二层817585006948.8 1459.2 5489.5 三层652670004568.2 959.3 3608.9 合计2287621327.0 4478.7 16848.3 方案二：18000+10000+8000价钱测算楼层建筑面积()售价元/销售额(万元)返租额(万元)即时销售收益万元商业街方案一层81751800014715.0 3090.2 11624.9 二层8175100008175.

46、0 1716.8 6458.3 三层652680005220.8 1096.4 4124.4 合计2287628110.8 5903.3 22207.5 购物中心+商业街方案一层111321800020038.0 4207.9 15829.7 二层6075100006075.0 1275.8 4799.3 合计1720726113.0 5483.6 20629.0 二、工程租金收益估算租金体系一：假设引进本地超市，面积为5000平米左右，工程一层平均租金为80元/平米月，二三层为40元/平米月，工程出卖物业平均租金约为60元/平米月，市场培育期租金七折计算，为42元/平米月；超市租金为30元/

47、平米月；保管物业租金为40元/平米月，楼层建筑面积()租金元/月租金收益万元(3年/40年)商业街方案可销售商业部分22876423458.9 自留物业部分69004013248.0 超市部分5000307200.0 合计3477623906.9 租金体系二：假设引进品牌超市，面积为12000平米左右，工程一层平均租金为100元/平米月，二层为50元/平米月，工程出卖物业平均租金约为75元/平米月，市场培育期租金七折计算，为53元/平米月；超市租金为30元/平米月，保管物业租金为45元/平米月。工程建筑面积()租金元/月租金收益万元(3年/40年)商业街方案可销售商业部分22876534364

48、.7 自留物业部分69004514904.0 超市部分120002011520.0 合计4177630788.7 购物中心+商业街方案可销售商业部1 自留物业部分181324539165.1 超市部分5000204800.0 合计4033947248.2 附件1：零售品牌商家访谈表列入附件的为零售品牌商户1、服装品牌名商家类型未来在秦皇岛市场拓展的战略物业条件对本工程的兴趣度对区域市场的看法对本工程的看法对本工程开展商业的建议一、男装品牌才子直营店不做N/AN/AN/AN/AN/A藏酷直营店不做N/AN/AN/AN/AN/A周织直营店有好位置可以思索70-90兴趣不大

49、N/AN/AN/A万生N/A有好位置可以思索60-80N/AN/AN/AN/A百斯盾加盟有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A七匹狼N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A雅戈尔N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A杉杉N/A有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A九牧王直营有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A雅戈尔直营有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/AK-BOXING直营有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A二、女装丽莎丽直营意向较差4060N/AN/AN/AN/A嫣然名媛直营意向较差3040N/AN/AN/AN/A耐尔加盟有好位置可以思索4

50、050N/AN/AN/AN/A伊莎美尔直营有好位置可以思索100以上普通N/AN/AN/A依本性直营有好位置可以思索100兴趣较低N/AN/AN/A太平鸟N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A艾莱依N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A魔街N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A幸福角女装N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A台秀N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A三、男、女鞋、皮具老北京布鞋直营有好位置可以思索2530N/A比较偏经济普通、消费不高N/A食草堂直营有好位置可以思索5060兴趣普通N/AN/AN/A劲王皮具N/A有好位置可以思索2530N/AN/AN/AN/A素人皮具

51、加盟有好位置可以思索1520N/AN/AN/AN/A香百丽皮具N/A开设分店意向剧烈2530N/AN/AN/AN/A宏伟布鞋N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A百丽直营有好位置可以思索看情况N/AN/AN/AN/A达芙妮直营有好位置可以思索60-80N/AN/AN/AN/A四、休闲品牌浩南自营不做N/AN/AN/AN/AN/A特步N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A木果果木N/A有好位置可以思索5060N/AN/AN/AN/A德尔惠加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A以纯加盟有好位置可以思索看情况N/AN/AN/AN/A潮流前线加盟有好位置可以思索10

52、0以上N/AN/AN/AN/A蓝色平方加盟有好位置可以思索6080N/AN/AN/AN/A真维斯加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A衣之纯直营有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A唐狮直营有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A五、运动品牌乔丹加盟有好位置可以思索100左右N/AN/AN/AN/A361加盟有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A耐克N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A阿迪N/A有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A李宁直营有好位置可以思索100以上N/AN/AN/AN/A特步直营有好位置可以思索

53、看情况N/AN/AN/AN/A安踏加盟有好位置可以思索看情况N/AN/AN/AN/A德尔惠直营有好位置可以思索看情况N/AN/AN/AN/A六、婴幼、童装爱婴坊直营意向较差4050N/AN/AN/AN/A儿童街直营意向较好4050兴趣普通N/AN/AN/A华婴阳光直营意向较好3040兴趣普通N/AN/AN/A2、品牌化装品：品牌商家类型未来在秦皇岛市场拓展的战略物业条件对本工程的兴趣度对区域市场的看法对本工程的看法对本工程开展商业的建议建东日化连锁有好位置可以思索2530需求调查N/AN/AN/A雅芳直营有好位置可以思索4050兴趣较好N/AN/AN/A添美化N/A不做N/AN/AN/AN/A

54、N/A美程化装品N/A有好位置可以思索N/AN/AN/AN/AN/A3、品牌眼镜品牌商家类型未来在秦皇岛市场拓展的战略物业条件对本工程的兴趣度对区域市场的看法对本工程的看法对本工程开展商业的建议精明眼睛直营有兴趣开分店100以上普通位置较偏N/AN/A明可眼镜连锁开店意向不剧烈100以上N/AN/AN/AN/A慧之眼眼镜自营开店意向较好100以上普通位置较偏N/AN/A亨利眼睛自营不做N/AN/AN/AN/AN/A王斌眼镜N/A不做N/AN/AN/AN/AN/A附件2：社区商家访谈表列入附件的为社区商户品牌商家类型未来在秦皇岛市场拓展的战略物业条件对本工程的兴趣度对区域市场的看法对本工程的看法

55、对本工程开展商业的建议彩票加盟有拓展志愿20-60普通N/AN/AN/A干洗店加盟有拓展志愿3040普通N/AN/AN/A小刘国际笼统设计自营有拓展志愿70普通比较偏N/A超市主力店引进很重要禾家慕花店自营志愿较差3040较差N/AN/AN/A汪氏蜂蜜园加盟不做N/AN/AN/AN/AN/A好运来蛋糕店自营兴趣普通3040较差N/AN/AN/A名烟名酒自营兴趣普通3040较差N/AN/AN/A碧春园名茶加盟有较好志愿100以上N/AN/AN/AN/A尊至染烫自营有较好志愿100以上较差比较偏N/AN/A龙腾烟酒自营不做N/AN/AN/AN/AN/A华鲁医药商场加盟有拓展志愿N/A普通N/AN/AN/A正康药店自营有拓展志愿3050普通N/AN/A本行业竞争不能太猛烈民乐医药加盟有拓展志愿N/A普通N/AN/A超市主力店引进很重要德信医药自营有拓展志愿N/A普通N/AN/A超市主力店引进很重要安建医药自营针对小区N/AN/AN/AN/AN/A天福名茶加盟有拓展志愿N/AN/AN/AN/A家乐福沃尔玛有协作黄山茶庄自营有拓展志愿N/AN/AN/AN/A跟秦新协作过八马茶叶自营有拓展志愿N/A普通比较偏N/A超市主力店引进很重要新华书店书