VTSJQR002 项目前期设计研究示范文本

1、.北京万通地产股份 工程管理手册设计示范文本工程前期设计研讨示范文本编号：VT/SJ/QR002版号：A0：.；文件页码：第 PAGE 11 页 共 NUMPAGES 11 页 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 11 页工程前期设计研讨示范文本 编辑 日期2007-11-28 审核 日期2007-11-28 同意 日期 2007-11-28 文件编号:修订记录日 期修订形状修正内容修正人审核人同意人一、工程概略及用地分析1、用地自然条件概略及分析1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地域域位置图1.2 宗地现状宗地四边范围应附文：简述宗地四边范围应附图：宗地红

2、线图宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片标明拍摄点和目的点位置；宗地地形图绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面情况。如有思索保管的植物与水面，应阐明拟保管部分的范围、拟保管植物的树种和习性、拟保管水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图气候气候应附文：简述气温、主导风向、降雨量等目的。水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的根底处置情况应附: 宗地地质资料如：初勘资料、周边建筑根底处置资料等特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设备及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物宗地社会条件概略及分析2.1

3、 区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对意味地段特点的景点设备附照片阐明。当地政府对宗地所处区域的规划想象和实施方案的阐明。应附图：区域现状图：区域总体规划图 规划要求应附文：阐明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地的内容，对用地主要设计目的的分析。应附：规划要点；容积率分析表2.3 交通情况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地道路选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 公共设备 公共建筑应附文：描画对设计存在影响的公共及商业建筑的称号、类型、面积、根本功能、形状及建成时间； 对设计存在

4、影响的设备与标志物应附文：简述以下有利与不利要素情况有利要素：广场、公园、城市雕塑等不利要素：高压线、变电所、烟囱、渣滓场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设备。应附图：周边公共设备图2.5 市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、 管径、埋深、标高应附图：市政管线图二、开发目的、开发方案与工程设计总体方案1 工程总体开发目的1.1工程总体定位1.2目的本钱和目的利润2. 工程总体开发方案2.1分期开发的规模和进度2.2分期开发的本钱和利润应附表：分期开发规模、进度、本钱和利润表2.3 工程设计总体方案应附表：工程设计总体方案表三、市场定位和产品

5、建议1 工程总体定位1.1 工程市场定位1.2 工程竞争优势针对竞争楼盘2 工程目的市场2.1 目的客户构成2.2 目的客户行为特征3 工程产品建议市场营销部门与设计部共同确定3.1 产品类型及构成(1)产品构成的种类(2)各产品类型的比例 应附表：产品建议表，参见第四部分 表2.3.3 第50页3.2 产品的户型配比建议应附表：户型配比表，参见第四部分 表2.3.4 第52页3.3 公建配套停车方式与车位比：停车方式分为地下车库停车、架空车库停车，立体车库停车，路旁停车，庭院停车。公交交通与班车系统：两系统车辆停放与站点的要求；明确对于大型社区，能否思索区内巴士。商业：商业的形状集中布置、分

6、分布置、层数、功能有无特殊要求、面积、停车数量学校、幼儿园：占地、规模、功能4 首期产品的建议市场营销部门与设计部共同确定4.1首期产品的类型及构成 应附表：首期产品建议表，4.2首期产品的户型配比建议应附表：首期户型配比表4.3首期公共配套要求4.4首期卖场安排(1)销售展现的内容选择商业、会所、样板房(2)销售展现的卖场位置(3)样板间的搭建方式和位置的初步想象5 销售战略与销售方案5.1 销售推行的战略5.2 销售方案应附：销售方案四、本钱控制要素与工程管理意见1 本钱测算1.1根据市场营销部门的结论、概念设计的结论、工程管理部门对于根底方式的意见完成总本钱测算表格1.2各类型产品主体、

7、配套、景观的本钱测算表格 应附表：总本钱测算表；工程分类本钱测算表1.3设计各阶段的设计费用方案2 设计阶段本钱控制2.1方案设计阶段本钱控制目的2.2方案设计阶段本钱控制措施或建议2.3初步设计及施工图阶段本钱控制措施或建议3 工程管理相关任务及意见3.1地质资料分析3.2根底方式的初步意见3.3初步设计及施工图阶段，工程管理部门构造与设备专业的设计管理措施3.4工程进度方案与设计方案的关系与重要节点应附表：工程进度方案五、概念设计研讨结论1 概念设计研讨各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、优势；如有意向方案，应陈说选择意向方案的理由及深化调整方向。

8、2 设计目的应附文：描画工程楼盘设计笼统目的3、经济技术目的结论应附表：综合经济技术目的表4、规划方面的结论4.1 用地规划(1) 功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对工程开发的有利与不利要素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布 应附图：功能分区与产品分布图(2) 空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片4.2道路交通 应附图：交通分析图主入口位置人车关系应附文：明确人车分流、部分合流或合流停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站应附文：明确能否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等班车车位应附文：明确位置和

9、数量 4.3 销售分期 分期情况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发表示图首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形状、功能、面积与大体位置要求4.4 组团管理物业管理方式应附文：明确小区开放程度和物业管理的根本单元低层、多层工程根本单元组团、庭院、邻里单元应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求 应附图：组团根本单元分析图高层工程的规范层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、中心体数量的要求4.5 环境景观景观现状应附文：明确保管、利用、改造及消除的要素景观视野竖向分析 应附图：景观视野分析图5、单体方面的结论5.1 公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容

10、；明确商业业态、运营方式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图 住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求例如能否设工人房、私家车位，入户方式等；明确外部自然资源利用要求例如明确观景要求、朝向、私家花园等 应附图：住宅单体意向平面图6、 技术方面的意见6.1 建筑研讨中心的技术意见6.2 土方平衡方案 应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图6.3 日照分析方案 应附图：日照分析图6.4 技术配套的设置要求 应附文：明确煤气调压站、变电站、渣滓中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处置设备等设置要求六、方案设计需求处理的问题1 规划方面的问题1.1

11、用地规划(1) 根据功能分区与产品类型分布结论，进展规划设计(2) 根据主要公共空间的功能和特点的描画进展空间设计1.2 道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求(3)满足公交车与班车停放要求(4)满足消防要求(5)进展用地路网设计、道路分级方式设计、道路断面设计1.3 销售分期(1)首期销售卖场销售气氛的营造(2)根据首期销售卖场形状、功能、面积与大体位置要求深化设计(3)分期设计应综合思索以下要素：a.满足分期的期数、面积、位置要求b.思索每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理方式的可行性d.分

12、期开发时施工组织的可行性e.分期开发时道路系统的可行性1.4 组团与管理(1) 根据组团根本单元要求确定组团规模，按照规模进展组团设计(2) 根据物业管理方式进展组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等(3) 高层工程根据规范层拼接意向深化设计1.5 环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观构造设计：景观轴线与景观重点的思索，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观道路的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供欣赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(4)处置景观与气候的关系，例如防止主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进展景观视野的竖向分析2 单体方面的问题2.1 会所单体方案设计2.2商业单体方案设计，商业与会所设计时应留意首期销售时两者的多功能性与功能运用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用2.3学校、幼儿园总图布置2.4首期住宅单体方案设计建筑形状、风格与户型3 技术方面的问题3.1 日照间距设计3.2 土方平衡设计方案针对复杂地