当前房地产市场形势与发展态势分析-六市一省房地产市场形势分

1、.PAGE ：.；当前房地产市场情势与开展态势分析六市一省房地产市场情势分析报告-中国房地产报由建立部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场情势分析会近期于上海召开。北京、上海、天津、重庆、广州、杭州个城市及浙江省房协的主要担任人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市省是我国房地产业开展的重点和热点地域，对其进展深化分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会开展的根底不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场开展情势也存在差别。此次分析会重点就各地房地产市场近几年开展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后开展的态势进展了为深化的研讨，对引导我国房地产业安康开展有着非常积极

2、的意义。 一、六市一省房地产市场近期开展情况 、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续坚持较快增长幅度 今年至月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超越了。上海完成开发投资.亿元，同比增长.；北京完成开发投资.亿元，同比增长；杭州完成开发投资.亿元，同比增长.；浙江完成开发投资.亿元，同比增长.。天津一季度完成开发投资.亿元，同比增长；重庆完成开发投资.亿元，同比增长；广州房地产开发投资坚持了多年快速增长，至月完成开发投资.亿元，同比增长.。 其次是房地产开发力度继续加大 年至月，北京房地产开复工面积，万平方米，同比增长.，其中住宅开复工面积，万平方米，同比增长.

3、；天津一季度房地产施工面积，万平方米，同比增长.，其中新开工面积万平方米，同比增长；重庆房地产施工面积，.万平方米，同比增长，其中住宅面积，.万平方米，同比增长.。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速开展的根底上，今年至月稳步上升，同比增长以内。 再次是商品房开工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 至月，上海商品房开工面积到达.万平方米，同比增长.，其中住宅开工面积.万平方米；北京商品房开工面积.万平方米，同比增长.，其中住宅开工面积万平方米，同比增长.；天津一季度商品房开工面积万平方米，比去年同期减少万平方米，占年度开工方案的.；重庆商品房开工面积.万平方米，同比下

4、降.，其中住宅开工面积.万平方米，同比下降.。 、商品房销售总体坚持快速增长，但六市一省差别大 至月，北京商品房销售面积到达万平方米。北京呈现快速开展的态势，而且销售面积的增长大于销售额的增长比率。 上海商品房销售面积到达.万平方米，同比增长.，依然处于平稳上升的阶段。上海从年至年月商品住宅销售量延续年多超越开工量。 浙江省近几年商品房销售面积和销售额不断坚持在左右的增长幅度。今年至月，全省商品房销售面积到达.万平方米，销售额亿元，同比增长分别为.和.。杭州今年至月，商品房销售面积.万平方米，占全省商品房销售面积的左右。 广州商品房销售面积到达.万平方米，同比增长.，销售金额.亿元，同比下降.

5、。在商品房销售方面，现房买卖增速大于期房买卖。现房买卖面积已占总销售面积的.。 天津一季度商品房上市量万平方米，同比下降；商品房销售面积万平方米，销售额.亿元，分别同比下降和。 重庆至月，现房销售面积.万平方米，销售额.亿元，同比下降分别为.和.，期房销售.万平方米，销售额.亿元，同比下降分别为.和.。 、商品房价钱总体平稳，不同地域表现不同 上海近年来的商品房价钱呈稳中有升的走势。年，商品房和商品住宅每平方米的平均价钱为，元和，元，均比上年增长。今年一季度，商品房销售价钱比去年同期上涨.，其中新建商品住宅上涨.。上海的商品房价钱还有上升的空间。 浙江省商品房价钱从年开场稳步上升，每平方米的平

6、均价钱为，元，商品住宅的价钱为，元。今年至月，商品房平均价钱为，元，商品住宅的价钱为，.元。 天津年陆续出台了一些导致建房本钱添加的政策如土地出让金的提高，今年一季度受这些政策的影响，全市商品房平均销售价钱每平方米，元，比去年同期上涨元，涨幅到达。 北京年商品住宅平均价钱每平方米，元，仍维持在较高程度，但根本坚持平稳态势。近期，商品住宅价钱既不会出现人们所等待的大幅度回落，也不会有多大涨幅。 广州近几年商品房价钱不断稳中有降，年，商品房平均价钱每平方米，元，年，元，年，元，年，元。 重庆近几年商品房价钱不断坚持了较为平稳的态势，但今年至月，重庆主城区商品房销售价钱出现回落。商品房平均销售价钱每

7、平方米，元，与去年同期相比下降.。 、房地产投资和消费主体进一步开展变化 从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向开展。经济开展较快、市场化程度较高的上海、广州、杭州及浙江省，民营和外商企业投资已占全市省房地产投资的半壁江山。上海年民营和外商房地产投资企业的注册资本已占到全市房地产企业总资本的.；广州年至月民营企业完成房地产投资.亿元，同比增长.。北京、天津、重庆民企业投资的数量也在添加。 从消费主体看，个人购买商品房的比重已达以上。今年至月，上海个人购买商品房和商品住宅的比重分别为.和.；北京个人购买商品住宅到达.；浙江为.；天津为.；重庆为.。同时，消费主体

8、也在逐渐扩展，经济开展较快的地域，外省市和境外人士到本地域购房的数量不断添加。上海年外省市和境外人士购房占商品房预售总套数的.，今年至月，已达左右；浙江外省市和境外人士购房已到达.，广州和北京的数字也在添加。 、二手房市场日趋活泼，买卖量加速增长 上海年二手房市场买卖突破，万平方米，年至月，超越万平方米，呈现很强的开展后劲。二手房买卖增长速度已超越商品房销售的增长速度。 广州二手房市场买卖连年大幅度增长。年二手房买卖万平方米，同比增长.，占整个市场比重的.。年至月，二手房市场买卖.万平方米，占整个市场比重.。 杭州二手房市场买卖量近几年不断呈稳步上升态势，二手房价随新建商品房售价水涨船高。年二

9、手房市场买卖.万平方米，年初成交价每平方米，元，今年一季度二手房均价已升至每平方米，元。市场上呈现商品房、二手房齐头并进的势头。 重庆主城区二手房成交面积和金额较去年同期均出现大幅度的增长。今年至月，二手房市场买卖.万平方米，买卖金额.亿元，同比增长.和.。 天津二手房买卖和公房置换继续坚持增长。今年一季度二手房买卖面积万平方米，成交金额.亿元，分别比去年同期增长和。 二、对房地产市场情势和开展态势的分析 总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速开展的阶段，全国城市房地产市场继续坚持供求两旺态势。在我国房地产市场进入买方市场后判别市场情势，研讨供求关系时，决议要素是需求。在调查需求时，在投资

10、需求与消费需求之间，消费需求是关键。根据这样的推理，六市一省的房地产市场开展情况分别如下： 一上海市房地产市场情势和开展态势 、上海房地产市场处于高位运转、长平台、稳步开展的态势，其开展是安康的 房地产投资开发的规模适度。年上海经济增长速度为.，延续年坚持两位数的增长速度。上海经济安康快速继续开展，是房地产开展的内在动力。年房地产开发投资.亿元，占全社会固定资产投资的.，拉动固定资产投资增长.个百分点。年、年房地产开发投资增长分别为.和.，这一增长速度与上海经济开展程度是相顺应的。住房消费坚持较高的增长速度。年新建商品房销售面积比去年增长，其中商品住宅销售面积同比增长.。今年至月，商品房销售面

11、积同比增长.，其中住宅面积同比增长.。房地产市场构造趋于合理。新建商品房供求关系根本平衡，年和年新建商品房开工面积与销售面积之比为.：、.：，今年至月为.：；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。房地产市场的市场化程度不断提高。 投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场本身的调理才干和抗动摇才干加强。 、总体上看，上海房地产市场还有上升空间 房地产市场当前高位运转、长平台、稳步开展的态势至少可以继续到“十五期末，不会发生大的动摇。 上海房地产市场今后开展的态势是：开发投资和新建商品房买卖将会继续

12、坚持在较高程度，投资和消费继续同步增长；存量房买卖将会大幅度提高，且在整个房地产买卖中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活泼和规范，成为住房投资和消费的重要领域。 二浙江省房地产市场情势和开展态势 、浙江省近几年房地产市场呈现快速开展的态势，市场供需两旺，开展根本上是安康的，但大城市商品住宅价钱上涨过快，低价位住房供不应求 国民经济的开展、民营经济的带动、人民收入的提高是浙江省房地产市场快速开展的基矗房地产开发投资和开发量继续快速增长，商品房购销两旺，空置率下降并坚持在合理区间，商品房为，住宅为。商品房供应构造根本合理。在已开工的住宅当中，普通商品住宅占.，经济适用房占.，别墅占。个人购房

13、已占主导位置，商品房价钱稳步上升。存量房市场呈现昌盛，存量房买卖量快速增长。 、未来三五年，只需正视问题，政策得当，浙江省房地产市场仍将继续坚持稳步开展的趋势 浙江省第十一次党代会决议未来三五年将全面推进全省现代化建立，国民经济将继续坚持快速增长，浙江经济将支撑房地产市场的稳步开展。全省城市化进程将继续推进，根据规定，城市化程度每年提高.个百分点，估计每年将添加万非农业人口，这必将会添加房地产市场的投资和消费需求。民营经济的开展带动了地域收入程度的整体提高，人民富有，购买力强，城镇居民的消费构造根本到达了小康型，开场向富有型迈进，呈现住房消费晋级的态势，加上遍及全国各地的浙江外出经商人员，住房

14、消费需求还会不断扩展。住房货币补贴将逐渐推开，职工购房才干将有所提高，二手房市场日趋活泼，住房梯级消费显现。 三杭州市房地产市场情势和开展态势 、杭州房地产市场呈现一片昌盛，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速开展阶段，市场昌盛的背后存有隐患 杭州房地产市场兴隆，得益于杭州经济快速的开展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推进以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。 杭州土地供应市场稳步安康开展，杭州从年开场，市区内房地产开发工程用地全面以公开招标或拍卖方式供应。 商品房开发销售情势不断呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐渐下降，房地

15、产投资、房屋施工面积、开工面积增长较快，市区住房供不应求。 二手房市场供销两旺，房地产市场构造已由商品房一统天下演化成如今商品房、二手房齐头并进。 个人购房已占主导位置，居民人均居住面积年底已上升到.平方米。 商品房价钱继续上扬，上涨幅度位于全国城市的前列。今年一季度涨幅在左右。 市场显现住宅产品供应构造有些失衡。 现杭州市场上高档住宅如市中心高价位住房和远郊别墅增量幅度大，面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏。 经济适用房供求错位，表如今面积过大、价钱优势不明显、供求关系相对紧张等方面。 投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。 、杭州房地产市场在全省经济开展的带动下，未来三五年将

16、坚持稳步开展的态势，中低价位的住宅供应添加，价钱涨幅趋缓 从供应市场看，近两年土地供应量成倍添加，决议了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断添加，并直接影响房价继续增势。 从供应构造看，随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少，郊区住宅开发量将迅速添加，房价整体程度会有所下降；政府近一年加大了经济适用房的开发力度，使住房市场构造更趋合理。 从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放，随着二手房市场的日趋活泼，今后商品房供应量将转为平稳开展。 从住房消费者构成看，前几年市场上庞大的外地购房者群体多数温州、台州、义乌、东阳、上海等地，在一定程度上支持了房价

17、的走高。近一年这些消费者开场转向进入上海、北京。杭州市场将逐渐转为以本地域住房消费为主。 四北京市房地产市场情势和开展态势 、北京房地产市场继续呈现快速开展的态势，以增量房市场为主，商品房供销两旺，商品房价钱走势平稳，市场供应构造正在发生变化，市场竞争有所加剧 房地产开发规模继续扩展，房地产投资、新开工面积和开工面积继续增长。商品房销售稳步上升。今年商品房销售面积初次超越开工面积、销售势头看好，需求较旺。危旧房改造速度加快。今年至月，共撤除危房.万平方米，占全年方案的.。危房改造快速开展，带动了城郊区房地产的开发和大量的住房需求。外省市和境外企业的进入及投资数量的添加，加剧了市场的竞争，使开发

18、规模迅速上升，企业面临考验。商品住宅平均价钱仍维持在较高程度，但根本坚持平稳态势。经济适用房新开工量和开工量坚持在两位数的增长幅度，但占市场总量的份额依然偏校市场中高价位商品住宅构造性过剩，中低价位的商品住宅构造性短缺景象依然存在。存量房市场运转不畅，已购公房上市量校 、北京房地产市场未来三五年仍将坚持稳定增长的态势，市场不会出现大起大落。市场格局依然以增量房为主，商品房开发和销售稳定增长，市场潜在需求量大 北京经济快速的开展，市政根底设备的不断完善，申奥胜利和入世两大利好要素，将继续带动开发规模的扩展和开发投资量的增长。开发热点地域随着市政及道路交通的改善，有望从主要集中的奥运村周边、中关村

19、、CBD中央商务区逐渐扩展到城郊和城南危改地域。房地产开发企业数量快速增长，外省市一些有实力的民营开发企业和上市股份公司大量进入北京房地产市场，对市场影响很大，竞争加剧。 住房消费坚持稳定的增长速度，销售面积稳定增长；经济适用房供不应求。市场潜在需求量大。市政拆迁和危旧房改造“十五期间将继续坚持在年均万平方米的规模，涉及动迁居民.万户，年需住房万平方米左右；城市化进程将继续推进，城镇人口“十五期间估计年新增万人，年需住宅万平方米左右；外省市和外国人在京购房的比例逐年添加。商品房价钱仍将坚持平稳态势，总体价钱会稍有回落。存量房市场有待进一步激活。 五广州市房地产市场情势和开展态势 、广州房地产市

20、场起步早，开展快，市场化程度较高，市场竞争猛烈。在延续几年高速开展后，市场出现供大于求，销售增幅下滑，商品房价钱回落，房地产市场进入理性开展阶段 房地产开发投资延续多年快速增长，今年以来增幅趋缓。土地供应量和商品房上市量得到较好控制，新开工面积和开工面积稳步上升。商品房销售面积缓慢添加，销售额略有下降，现房买卖增速大于期房买卖。商品房总体价钱稳中有降。二手房买卖连年成倍添加，房改房上市买卖量增长最快。 、广州房地产市场在稳步开展的同时，经过供需调整，将更加理性和成熟 广州经济快速开展，在实施“北优、南拓、东移、西调的城市开展战略中，将开展一系列知识经济、信息产业及新兴产业区，为房地产的开展提供

21、新的空间，房地产投资和开发还将稳步增长。政府加大土地供应量的调控。房地产市场供需趋于平衡。房地产开发呈现郊区化、大盘化、集中化趋势；楼盘综合素质提高。房地产市场竞争猛烈，民营企业投资已占全市房地产总投资的一半以上。房地产开发已告别了“暴利时代进入“微利，居民消费日益成熟，商品房价趋于平稳。二手房买卖增长加快。 六天津市房地产市场情势和开展态势 、天津市房地产市场在阅历了延续年快速开展后，今年上半年商品房销售的各项目的下降二成以上，房地产市场步入调整期 房地产投资和开发仍坚持增长态势，但增幅校土地供应总量比去年同期有所下降。商品房销售总量下降，今年一季度下滑到年以来的最低程度。空置房增幅较大，总

22、量到达万平方米。房价稳中有升，今年一季度同比增长，这与出台导致建房本钱添加的政策有关。 、未来年，天津市房地产市场仍是稳步开展的趋势 据预测，天津在“十五期间，住房需求总量，万平方米。出台鼓励政策，培育市场购买力，扩展市场需求；降低商品房契税，实行购房支出抵扣所得税政策；扩展空置房政策享用范围，协助 开发企业盘活积压商品房；激活住房二级市场，构成梯次消费。改善商品房的供应构造，面向中低收入家庭；继续加快危房改造，发明规模刚性需求。加快小城镇建立步伐，继续对新四区和部分县的城镇建房给予经济适用房的优惠政策，使小城镇开发成为新的增长点。 七重庆市房地产市场情势和开展态势 、经过年快速开展之后，上半

23、年重庆市房地产市场出现调整态势，商品房开工量和销售量同比下降明显，但存量房买卖量同比上升成 房地产开发投资仍坚持成增长，但增幅只相当于去年的一半。商品房开工面积同比下降成。商品房销售面积总体回落，下降幅度较大的是办公用房，住宅下降.。商品房销售均价同比下降.。存量房买卖面积大幅度添加，同比增长。商品房空置量有所减少。 、随着城市化和房地产市场化进程的加速，重庆市房地产市场开展空间很大，经过市场构造调整和市场次序的整顿，增量市场和存量市场相互促进，相互补充，未来的市场会继续供需两旺 目前重庆城市化率为，年的目的为，每年增长将近个百分点，将对重庆房地产业开展带来很大需求空间。土地市场化进程加快，市

24、场透明度加强，将推进房地产市场开展。加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业开展。二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活泼房地产市常 三、房地产市场情势总体评价及分析 、房地产市场是房地产供求关系的总和 分析供求关系，评价市场情势，首先，要看供应与需求之间的关系。 其次，要看供应者与需求者之间的关系，更确切地讲是房地产市场主体之间的关系。产品消费者开发商的市场行为能否规范；流通领域中介经纪人能否诚信、活泼；效力管理者物业管理公司能否效力到位；消费者宽广购房者和租用户能否理性、成熟等等。 、本次调查的六市一省经济程度有较大差别，但具有一定的代表意义 且六市一省的房地产开发投资占

25、全国房地产总投资的成多，它们的房地产市场情势及其开展情况，对全国举足轻重，影响极大。六市一省的房地产市场走势很大程度上代表着全国的开展态势。 、判别今年上半年的全国房地产市场情势，必定要联络自年以来新一轮的城镇住房制度改革和近几年的全国宏观经济情势及国家的政策导向 年底国家宣布停顿住房实物分配，标 志着中国的住房制度改革终于获得了突破性进展。从年到年的年中，全国房地产开发投资分别坚持.、.和.增长；商品房销售面积分别实现了.、和.的增长。今年上半年，继续坚持前年的好势头，开发投资同比增长.，销售面积同比增长.，销售额同比增长.。 住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场昌盛的源泉和动力。年以

26、来，中国房地产市场不断坚持着供求两旺的局面。商品房供应量开工面积每年递增，今年上半年为；商品房需求量销售面积每年递增.，今年上半年为.。 、需求指出的是，中国房地产市场的供求两旺，快速开展是在中国住房体制快速转轨中出现的 快速转轨表达在两个方面，一是集团购房转为个人购房。年之前，在商品房的购房者中，个人购房仅占一半左右，而到目前为止，个人购房已占成以上。二是商品化、市场化的转轨。目前，全国每年新建城镇住宅超越亿平方米，其他的为集资建房、协作建房和个人建房。商品化、市场化的转轨表达在：从单位建房、无偿分配转轨为向职工筹资集资建房或协作建房等；还表达在从集资建房向购买商品房的转轨。可以预测：这种快

27、速转轨促进的快速开展房地产市场态势还将继续一个阶段。 、谁都不会否认，中国曾经延续三四年出现了房地产业热 房地产业热表现为投资热、新开工热、建造热、销售热。那么这种继续热能否理性呢？ 一、这一轮的房地产业热是在我国房地产业在真正意义上进入市场经济的情况下停顿住房实物分配、个人成为买房主体由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，且这种消费是以居民购房自住消费为主；二、这一轮的投资增长和开工面积的增长，为百分之十几到二十几的快速增长，远不是年到年的成倍增长高速、超高速增长，况且，这种增长速度是宏观经济开展所期盼的，在国民经济投资构造中也是合理的。由此，可以以为，最近三四年出现的房地产业热是理性的热。

28、 但要留意的是，从年以来，每年全国商品房的开工面积均多于销售面积六七千万平方米如：年商品房开工面积.亿平方米，年开工.亿平方米，销售.亿平方米，年开工.亿平方米，销售.亿平方米。因此引起商品房空置面积的逐年添加，由年底的空置，多万平方米，添加到年底的.亿平方米。在市场经济下，出现商品房的供大于求是正常景象，没有空置房或周转商品房是不现实的，但在一些城市，过多的空置房尤其是一年以上的空置房该当引起足够的注重，应采取相应的消化、减少措施。 令人注目的是，从今年上半年的统计数字看，商品房开工面积，万平方米，商品房销售面积，万平方米，销售面积反超同期开工面积万平方米。供求关系正在进一步合理调整。 、正

29、确分析和判别房地产市场情势，是政策、企业和百姓共同关怀的事情 由于房地产业在国民经济和社会开展中的重要位置和作用，又由于房地产业地域性强的特点，在分析市场情势时，既要留意全国宏观经济开展情势和房地产市场态势，更要留意分析各地、各城市的市场情势。 从六市一省房地产市场开展的情况，可以看出，它们之间有共性，也有较大的差别个性。其共性是，六市一省的房地产开发投资、开工、销售，均继续实现了三四年的快速增长，房地产热是普遍景象。从差别性看，浙江，尤其是杭州表现为最热，今年至月，房地产投资同比增长.，房价同比上涨.，甚至出现了“卖得比盖得快、商品房空置面积明显减少的景象。北京、上海的投资、开工、销售也继续

30、出现攀升。广州出现平衡增长。但天津、重庆的开工量和销售量出现了同比明显下降的势头。 城市的房地产市场情势的开展，取决于多方面的要素。一是经济开展要素。上海、北京、广州经济根底好，人均收入高，居民的购买才干较强，房地产市场开展速度就快些，浙江省的民营经济开展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撑较高的购房才干，呵斥房地产的较快提升。 二是政策要素。上海的房地产市场活泼、有序，政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，尤其是二手房市场活泼，住房金融效力到位，因此出现了宽广居民的购房热。天津市前三年采取了加快危房改造宏大工程，在这一“刚性需求拉动下，使天津房地产市场出现延续三年的购销两旺

31、。但今年以来，这一“刚性需求拉动减弱，便出现了明显的需求滑坡。 三是市场要素。主要指产品的供求情况。以上海为例，年之前的几年中，商品房销售量大大低于开工量，呵斥空置量的大量添加。年、年商品房销售量接近开工量，年和年，商品房销售量超越开工量。特别是年到年月，商品住宅销售量延续三年半超越开工量，从而使商品房空置量明显减少，实现了供求的根本平衡，出现了房价的稳步上升。还以广州为例，广州居民的收入年年有增长，广州的楼盘质量一年比一年好，但是从年以来，商品房总体价钱不断是稳中有降，年办公用房成交价同比下降.，商品住宅同比下降.。与此同时，出现了商品房销售下滑，商品房空置量添加。今年至月，全市实践销售面积

32、和销售额分别比上年同期下降.和，预售面积和预售额分别同比下降.和.。可以以为广州房地产市场在高速增长中步入调整期。呵斥这种情况的主要缘由是前几年增长速度快，基数大，呵斥多年来的供大于求。 、研讨分析房地产市场的供求关系，还必需深化分析产品的供应构造与消费者的需求构造能否匹配 上面提到广州房地产销售下降的景象，据调查，并非是市民购房志愿不强，而是眼下商品房价未符合购房者心中的理想价钱。调查资料阐明，欲购房者中有成以上人方案购买每平方米，元以下的房屋，购房总价每套平均为.万元，而市场上这种价位，且质量和地段较好的商品房很少。除广州外，许多城市的房地产市场上存在着供求构造不合理的问题。以北京为例，既

33、存在中、高档价位的商品住宅供大于求，有构造性过剩的问题，更存在中、低档价位的商品住宅供不应求，有构造性短缺的问题。 最近热销的北京“翠城经济适用房，每平方米售价，元，地处东四环外一公里，导致了人在三伏天排队三天三夜争购的非凡情景。这阐明，中国的房地产市场经过三四年的个人买房，现已进入“群众百姓中等收入家庭买房的阶段。据各方面调查，在北京的中等收入家庭的支付才干是每套万万之间。“翠城经济适用房正适宜这种消费才干需求。 中国房地产市场开展到今天，要坚持继续开展的态势，必需高度注重产品的构造调整问题。把构造调整作为主线，才干实施房地产业的可继续开展。在市场经济下，只能由产品的供应构造去顺应产品的消费

34、构造，而不能够让消费者去购买不顺应他们消费程度和喜好的产品。产品构造调整表达在增量买卖上，就是要大力开展适宜中低收入家庭住房消费支付才干的经济适用房，或者是中等收入家庭能买得起的商品住宅。比如上海市没有专门开发经济适用房，但房价是元平方米的商品住宅，是市场供应的主流产品，普通的工薪阶层经过住房金融的支持均能买得起。构造调整，既需求经过政府部门的引导和安排去实施，更需求开发商经过市场引导，以自我调理去实现。 、产品构造调整还要表达在存量买卖上 在百姓成为房地产市场的买方主体后，由于居民收入和喜好等差别，在住房市场上出现了不同层次、不同档次等差别性需求。产品构造调整必需顺应各种不同住房消费者的需求

35、。住房消费者有买新房的，也有买旧房的。因此，必需在开展一手房市场的同时，大力推进二手房的昌盛。上海居民收入程度相对较高，但假设没有非常活泼的二手房市场，不能够满足各种不同收入家庭的购房需求。由于一二手房的联动，近两年，上海的人均住房买卖量一手房买卖量二手房买卖量到达平方米左右，几乎等于北京等城市的倍。 除上海外，浙江省的二手房市场也非常活泼，广州、重庆、天津等市的二手房买卖量也出现大幅度增长，北京的二手房市场正在努力开展之中。只需产品构造调整扭住楼市面向普通百姓，一手、二手联动开展不放松，中国的房地产市场就可坚持高位运转、长平台的稳定开展。 、研讨分析市场情势，必需关注房价的升降 从全国看，年

36、商品住宅房价比上年增长.，年比上年增长，今年上半年同比增长.。分析房价的走势，需求阐明几个前题：一是这二三年全国消费价钱指数一直在“零的上面浮动；二是楼盘的质量在很快提升即提高质量；三是各地都在开场调整产品构造。统计显示的房价是全国平均房价，它是经过销售总额除以销售面积得出来的。不同价钱档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同即使是每种楼盘售价不变，房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品构造调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。 他们以为，这二三年房价稳中有升是正常的、合理的。 如今有不少城市的居民，甚至指点都说房价太高，希望降低比如北京，为使更

37、多的居民买得起住房，同时也进一步拓展市场，拉动经济。相反，开发商大多不赞同降价，以为房地产已进入微利时代。当然，房价的升和降，不是谁说了算的，而是市场决议。在市场经济下，决议房价升降的主要要素是供求关系。希望降价，有效的方法是添加供应量。 另外，由于产品构造缘由，也会出现房价的升降，也会反映出房价的高低。在一个城市的房地产市场里，某个时间段中高档价位的楼盘供应量加大了，就会导致这个时间段平均房价的攀升，如去年上半年北京房价上升，主要就是这个缘由。而某个时间段，中低档价位的楼盘供应量加大了，经济适用房大量销售了，就会导致该时间段平均房价的跌落。由此分析，最近几年在调整住宅产品构造中，各地城市乃至

38、全国的房价平均房价不会出现大的攀升，以稳中有升为开展态势。他们还置信，不少人主要是中低收入者以为房价太高，其中一个重要缘由，是他们买不到适宜其购买力的住房，房价高不可攀。经过构造调整，二手房市场开展，差不多的中等收入者，均能买到房价性能称心的住房，也就不会觉得房价高了。他们发如今上海，居民以为房价太高的呼声比北京少得多。当然，北京的平均房价如今还比上海高出每平方米元左右。 、综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运转，还处在继续开展的热潮中 下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策措施进一步建立，随着产品供应构造的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以实现三至五年、甚至更长时间的继续稳定开展。 但同时，该当引起注重的是，今年上半年房地产开发投资速度进一步加快，同比增长.，远高于前三年增长.、.和.的速度；投资增长速度远高于销售额增长速度.个百分点，这也是过去三年没有的。有的地域土地供应过量，大面积囤积土地景象又有抬头迹象。有的城市投资和新开工面积增幅过大，而销售增长不快甚至出