撤销登记的原因与效力分析

1、.：.；撤销登记的缘由与效能分析问题的提出年月日，开场施行，原同时废止。新在撤销登记方面作出了明确的规定，其中第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效能的文件证明当事人以隐瞒真实情况提交虚伪资料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权益为他人好心获得的除外。从这一规定来看，撤销登记只适用于“当事人以隐瞒真实情况提交虚伪资料等非法手段获取房屋登记的情形，且“隐瞒真实情况、“提交虚伪资料等非法手段必需有“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效能的文件证明，才可以被撤销登记。而原并没有撤销登记的规定，仅有依职权注销房屋

2、权属证书的规定，其第二十五条规定：“有以下情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书： (一)申报不实的；(二)涂改房屋权属证书的；(三)房屋权益灭失，而权益人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(四)因登记机关的任务人员任务失误呵斥房屋权属登记不实的。注销房屋权属证书，登记机关该当作出书面决议，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。在中之所以没有运用撤销登记这一概念，是基于“房屋权属证书是权益人依法拥有房屋一切权并对房屋行使占有、运用、收益和处分权益的独一合法凭证这一认识，注销了房屋权属证书，就意味着当事人对房屋的权益归于灭失。出台后，登记簿取代房屋权属证书成为物

3、权归属和内容的根据，撤销登记也随之取代依职权注销房屋权属证书以消灭当事人对房屋享有的权益。因此，原中的依职权注销登记在目的上等同于新中的撤销登记。将新旧中撤销登记和注销房屋权属证书的规定相对比，不难发现，原规定可依职权注销的情形不仅包括恳求人存在过错，也包括登记机关本身存在过错的的情形，且“申报不实范围相当的广泛，赋予了登记机关一定的自在裁量权，但新将撤销登记的情形规定得非常严厉，这虽然在一定程度上有效的防止撤销权被滥用，但也使撤销权因适用范围过于狭窄而难以发扬其应有的成效，难以适实践登记任务的需求。如以下案例：徐某找人冒充大关某小区幢单元室产权人韩某到某市公证处办理了委托公证，公证内容为韩某

4、委托徐某办理该房屋买卖的相关事宜。徐某凭此公证书及相关证件以韩某名义将该房出让给周某，并办理了存量房买卖登记手续，周某在购房的同时将该房抵押给工商银行杭州某支行，办理了抵押登记，周某和银行分别领取了该房的房屋一切权证和他项权证。后来某市公证处以他人冒充韩某办理委托公证为由，撤销了前述委托公证。现韩某以本人并未办理过委托公证、且冒充的委托公证已被撤销为由，要求登记机关将房屋登记到其名下。该案假设发生在年月日之前，依原“申报不实之规定注销周某的房屋权属证书并没有不当之处。但假设发生在新施行之后，因不符合撤销登记的条件，登记机关对如此明显的错误登记也无法采取补救措施。不仅如此，新虽然规定了撤销登记的

5、条件，但对撤销登记的效能及后果并没有明确，特别是撤销后的产权如何恢复问题，是依恳求恢复还是自动恢复，登记机关并无明确的操作根据。本文拟在法理根底和实践操作两个层面对撤销登记的缘由及撤销的效能进展分析，以进一步讨论撤销权的实践运用问题。二、撤销登记的缘由分析一法理角度从性质上而言，对不动产进展登记一方面是国家加强不动产管理的需求，另一方面也物权变动的公示方式，是维护买卖平安的需求。因此，登记行为本身兼具行政行为和民事行为的双重属性。从民法角度分析，物权变动以一定的民事法律现实为缘由，一旦登记时被认定的引起物权关系发生、变卦或消灭的法律现实，即物权变动的缘由事后被撤销或确认无效，登记行为也随之失去

6、了存在的根底，应属于可撤销或无效的民事法律行为。从行政法角度看，房屋登记行为属于详细行政行为中的行政确认行为，既“行政主体依法对相对方的法律位置、法律关系和法律现实进展甑别，给予确定、认可证明并予以宣告的行为，“行政确认的直接表现方式是对特定法律现实或法律关系能否存在的甑别和宣告，房屋登记行为同样具有这样的甑别性特点，即对房屋权属变动的缘由和相关法律现实进展甑别，确保相关法律现实和法律关系真实是登记行为具有合法性的前提。对于主要现实不清、证据缺乏的登记行为，缺乏合法性要件，属于可撤销的行政行为。由此不难看出，物权变动的缘由行为不存在或被撤销，以及登记机关在登记过程中认定现实不清、证据缺乏导致登

7、记错误均可以成为撤销登记的缘由。二现实角度基于前述对撤销登记的认识，笔者对某市年和年房屋登记被撤销的一切案例进展了统计和分析，如下表：、年度房屋登记被撤销案件缘由统计表序号撤销缘由案件数量买卖合同被法院确认无效司法鉴定认定合同、恳求表中签名为伪造初始登记中提交伪造、涂改的规划图纸等恳求资料反复发证脱漏、隐瞒共有人，擅自处分不符合政策性购房条件，房改办撤销房改承继公证、赠与公证、委托公证、财富分割协议公证等被公证处撤销总计经过上表不难发现，撤销登记的缘由主要还是登记行为的缘由行为被撤销或无效，如买卖合同无效、伪造签名、擅自处分、房改被撤销及各类公证被撤销等，均属此类。但除此之外，反复发证、登记机

8、关审核不严厉呵斥登记错误等也成为撤销登记的缘由之一。上表中案例均是按照第二十五条第一款第一项“申报不实撤销房屋登记的，但从第八十一条的规定来看，前表中七种缘由仅有第一种“买卖合同被法院确认无效才是登记机关可以撤销登记的情况，而这中情况仅占案件总数的.%。而另外的.%，尤其是公证被撤销和签名被鉴定为伪造的情况，缘由行为很显然存在瑕疵，登记机关也不能直接据以撤销登记。对撤销登记的情形进展严厉的限制，无疑是维护登记行为公信力的要求，对防止撤销权的滥用起到非常重要的作用。但是，如前所述，房屋登记机关作为行政确认权的行使主体，对相关的法律关系和法律现实有一定的甑别才干和甑别权益，特别是涉及登记行为相关的

9、专业性问题，其甄别才干并不低于甚至是高于其他司法、行政部门。第八十一条的规定该当了解为可撤销的法定情形,登记机关遇此情况可无条件撤销。而作为具有行政主体资历的房屋登机关，其生效的法律文件证明“当事人以隐瞒真实情况提交虚伪资料等非法手段获取房屋登记的，也该当属于第八十一条规定的可撤销登记的情形。同时，撤销登记作为登记错误的一种补救措施，属于广义的更正登记的范围，登记机关理应具有一定的自在裁量权。三、撤销登记的效能分析严厉区分了注销和撤销两个概念，将原规定的因“申报不实“而注销的情形归入撤销登记的范畴，这是有其实际根据的。从的规定来看，注销登记是不动产物权曾经消灭后所进展的登记，是物权灭失在登记过

10、程中的表达。而根据第二十八条，撤销是对现实不清、根据缺乏的行政行为经过一定方式使之自始归于无效。从这两个概念的区分可以看出，注销登记的效能只是及于登记之后，而撤销登记具有溯及力，其效能溯及到被撤销的登记行为发生之日，使被撤销的登记行为自始不发生效能。从民法角度分析，因被撤销的登记行为所发生的一切民事法律关系均归于消灭，权益人之间的债务债务关系回复到最初形状，其所带来的法律后果即返还财富、恢复原状等。因此登记行为被撤销后，房屋一切权理应自动恢复到原产权人名下。笔者对本市-年一切撤销登记的案件进展统计发现，登记被撤销后并不自动恢复到原产权人名下，登记机关往往要求依权益人恳求方进展恢复登记，部分案件

11、还要求当事人先进展民事诉讼以确认权属。至今仍有部分房产登记被撤销后未恢复产权，而是属于待确权形状，如下表：年年房屋登记被撤销后未恢复产权案件统计表注销后未恢复总数的房产总数套处于抵押形状套无抵押套和均未对撤销登记后如何恢复产权的问题作出规定，但从撤销登记的效能来看，撤销登记是对错误的登记行为的一种修正，其目的就是使消灭错误登记的效能，使相关权益义务回复到未登记之前的形状。从我市现有的操作方式来看，登记被撤销后当事人未恳求恢复前，房产权益归属将处于所谓的原证注销待确权形状，而这种待确权形状在法律上将无法解释。物权法中仅有有主物和无主物两种类型，而并没有介乎二者之间的中间形状，被撤销登记的房产仍有

12、相应的权益人，并不是无主物。而待确权形状并不是一种稳定的物权形状，假设长期处于这样的不确定形状，将添加买卖的风险，损害物权登记的公信力。因此，笔者以为，登记被撤销后，房屋权属应自动恢复到原产权人名下。但是，物权的自动恢复将遭到一定条件的限制。和均规定了物权好心获得制度，根据第一百零六条，当事人好心获得他物权的，参照好心获得一切权的规定，因此，包括抵押权在内的他物权也适用好心获得，这就给撤销后自动恢复带来一定妨碍，如文章开头提到的案例，虽然韩某对房产享有一切权，但因银行曾经好心获得该房的抵押权，直接恢复到韩某名下将损害银行的权益。因此，笔者以为自动恢复应分以房产有无抵押两种情形分别处置：、登记撤销后，在该房屋上不存在抵押权的，房屋一切权人自动恢复为原产权人；、登记撤销后，在该房屋上还存在抵押权的，待抵押权消灭后，自动恢复到原一切权人名下。四、结语撤销权是登记机关在行使登记职权过程中该当固有的纠错权，撤销登记是房屋登记职权的一部分。面对复杂多变的现实情况，登记错误再所难免，同时，导致错误的缘由也是多种多样的，既包括恳求人故意或过失提供虚伪证明资料，也包括登记机关任务本身存在任务上的失误，甚至还有因客观情况发生变化而导致登记信息与现实显著不符的情况。这些错误，并非都能经过变卦登记、更正登记等手段进展纠正，在第八十一条规定的法定撤销情形外，赋予登记机关