济南项目市场调研及投资分析

1、.：.；济南 馆驿街工程市场调研与投资可行性分析初步报告引言工程背景概述馆驿街是历代官方驿站所在地，一其历史长远、商贾云集、民风淳扑出名于济南馆驿街小区便因此而得名。该工程位于济南市纬一路以东，顺和街以西，经二路以北，馆驿街以南，西距济南市政府约米，南距济南繁华商业街经四路及济南人民商场米，东临趵突泉公园、大明湖公园、泉城广场等著名旅游景点，是济南中心商务区的重要组成部分。第一部分 济南简介济南市是中国东部沿海经济大省山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心。济南是国家同意的副省级城市，现辖历下、历城、槐荫、天桥、市中区、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市，总面积平方公里，常住总人口.万

2、人，其中非农业人口.万人。济南位于山东省的中西部，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，南面与列入“世界自然文化遗产清单的泰山毗邻，北与被称为“中华民族母亲河 的黄河相依。济南属暖温带大陆性季风气候区，四季清楚，年平均气温摄氏度，年平均降水量-毫米。济南历史悠久，是国务院公布的历史文化名城。济南风景秀丽，泉水众多，故被誉为“泉城。济南的市树是柳树，市花是荷花。中国实行改革开放政策以来，济南市的经济建立和社会开展获得了宏大提高。对外经济文化协作与交流日趋活泼，已跻身于“中国经济综合实力强和“中国投资环境优城市的行列。第二部分 宏观分析一、宏观经济济南年国内消费总值达.亿元，比去年增长.%。人均国内消费总

3、值突破元,同比增长. %。居民人民币存款余额.亿元，同比增长.%。全年在岗职工平均工资元，比去年增长.%。消费价钱总程度下降.%。城镇居民人均可支配收入元，同比增长%。城市恩格尔系数%。年年末城镇登记失业率.%，比去年略微上升了.%。年-月份我市城市居民人均工薪收入为.元，同比增长.，占可支配收入的。总结：近两年济南宏观经济坚持高速增长，居民收入添加，银行存款添加，物价指数平稳。居民消费转向房产、汽车等大额消费品。这为房地产业的开展提供了有利保证。附：济南近几年国内消费总值对照表：单位：亿元分析：年国内消费总值同比增长.%。年国内消费总值同比增长.%。年国内消费总值同比增长.%。年方案国内消费

4、总值同比增长.%。二、宏观房地产市场分析商品住房价钱增幅趋降年上半年，济南市商品住房元/平方米，同比增长.%，回落个百分点。在国家为稳定房价新出台的一系列调控措施制约下，济南市前个月商品住房累计平均价钱均未超越去年的元/平方米，呈现出稀有的、相对稳定的负增长态势。直到月底，房价才微增.%，仅比去年同期添加了元/平方米。进入年上半年，从整体价钱程度来看，本季度新增楼盘中，普通住宅的整体开盘均价为元/平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价钱起到拉升作用，估计未来市场价钱仍会坚持上上态势，此外别墅的整体开盘均价为元/平方米，属于城市中的经济性别墅。 二手住房价钱明显走高年上半年，济南市二手住房均

5、价元/平方米，同比增长.%，提高.个百分点，增幅明显过大。去年月份，二手住房价钱增幅曾开场减缓，上半年同比增长仅.%，年底也不过以.%的比率报收，增幅同比回落.个百分点。但今年以来，由于宏观调控力度不断加大，尤其是去年自月日起执行征收营业税等相关新政策，使不少前期购买的高价位高质量的投机、投资性商品住房迫不及待地涌进二手房市场，买卖双方争搭“优惠政策末班车的人迅速添加，并由此引起了二手住房成交构造的反常变化，即一方面较高价位的成交量大幅添加，另一方面较低价位的成交量那么大幅下降。所以，这段时间二手住房均价走高缺乏为奇。 二手住房含市郊均价趋势图中高档商品住房套型销售出现缺口年上半年，济南市销售

6、的商品住房除平方米以上的大套型同比有增长外，其他都出现不同程度的下降，其中平方米套型的下降缺口过大，到达-.%，明显有失平衡。步入年后，从供应产品来看，本季度新增楼盘仍以普通住宅为主，主力面积在-平方米，并有两个市区的别墅工程在本季度集中上市。建筑方式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见继国家公布严控土地政策后，其政策效能日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层。 商品住房套型面积销售件数对比图投机、投资性购房明显减少从市场现状看，自调控新政出台以来，济南市投机、投资性购房明显减少。原有的投机、投资性房产能抢去年在月日前出卖的相对来说毕竟是少数，大部

7、分只能把原预备短期转手的住房转向长期出租。其中，自然也包括房产中介商。高价位、大户型住房销量快速增长年济南市商品住房元/平方米价位的销量最高，这种情况与去年一样。但是，元/平方米价位的销量却出现了负增长，该景象主要与低价位住房市场供应量减少有关。相反，至元/平方米区间的销量却出现了成倍增长。其中，和元/平方米价位的销量增长达至倍以上。在高价位住房销量快速增长的同时，大户型住房的销量也呈快速增长态势。年全年平方米以上的大户型合计销售件，同比增长.%；所占商品住房销售总件数的比重也由上年的.%提高到.%。其中平方米的销量增长最快，为上年同期的.倍。在年新增楼盘中，普通住宅的均价到达元/平方米以上，

8、显示出了上上态势。高层住房销量一路走高济南市高层、小高层住房年全年销售件，同比增长.%，增幅高于多层住房.个百分点。尤其是高层住房的销量同比增长.倍，与济南市商品住房中价位在和元/平方米的住房销量增长亲密相关。由此可见，一方面，随着人民生活程度的不断提高，高层住房正快速得到中高收入群体的认同；另一方面，正是由于高层、小高层这类高价位住房销量的高速增长，促使其成为拉升我市商品住房平均价钱的重要要素之一。年以来，由于政策效能日益凸显，用地强度加大，高层、小高层的比例日益趋近多层，因此高层住房的去化率不容忽视。总结：济南房地产市场随着、年国家政策的不断出台，当地房地产市场的不断调整，目前，年房地产市

9、场正进入供需平衡，价钱平稳小幅上扬的良好态势。随着济南经济的不断开展，小高层、高层住房正快速得到中高收入群体的认同，这类高价位住房带动了济南房地产市场的价钱，同时也带动了中高档楼盘销量的高速增长。三、土地市场分析、济南二季度土地市场概述 二季度土地市场活泼，土地供应量较大，挂牌出让成为主要出让方式，总共公告宗土地，公告土地面积.亩。成交土地宗，成交土地面积.亩，成交金额为.亿元。 年延续了以往的国家宏观调控，加强土地市场调控成为了国家调理房地产市场的一个重要杠杆。刚出台的九部委意见强调了要加大对闲置土地的处置力度。此外，国土资源部今年月日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，规定从月日起

10、，各地将停顿审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅工程的审批也要进一步控制。 、济南二季度土地供应情况 供应时间 月份公告土地宗，占二季度总供应宗数的%，土地供应面积达.万平方米，占二季度土地供应面积的.%。月份仅有宗土地公告，土地供应面积为.万平方米。月份土地有宗土地进展了公告，土地供应面积约为.万平方米，占二季度土地供应量的.%。 按供应宗数 按供应面积 供应区域 从区域上看，历下区和历城区分别有宗和宗在二季度进展了公告，占据总供应量的绝大多数，其中历城区的土地供应规模较大。其次为槐荫区，有宗土地进展了公告。高新区、天桥区和市中区分别有宗土地进展了公告。槐荫区、高

11、新区、天桥区、市中区，土地供应量所占二季度的比例总计不到%，供应量较少。土地来源以旧城改造和新城建立结合供应。按供应宗数 按供应面积 、土地出让方式 二季度所公告的土地出让方式全部为挂牌。无论区域和土地用途，均采用挂牌的方式进展公告，招标和拍卖的方式没有出现。 按行政区域 历城区用地类型丰富，包括公共设备用地、住宅、配套公建及非配套公建、及工业仓储用地，其中住宅、配套公建及非配套公建供应量高达.万平方米，公共设备用地及工业仓储用地也超越万平方米。除槐荫区有.万平方米的公共设备用地供应之外，其他区域主要用地性质为住宅、配套公建及非配套公建及纯居住用地。住宅、配套公建及非配套公建用地天桥区土地供应

12、约为.万平方米，历下区约.万平方米。从区域来看，住宅、配套公建及非配套公建用地属于各个区域的供应主要用地性质，房地产开发仍以住宅开发为主。 、土地成交情况 按成交规模 二季度土地成交主要集中在月份，土地成交高达宗，平均每宗成交面积为万平方米，月份无土地成交但公告土地较多，使得月份土地成交较多。按成交时间 该季度公开挂牌出让的土地中，成交面积浮动范围较大，其中地块规模在万平方米以下的土地占到出让总量数量的%，可见以小地块供应为主，规模性土地供应较少。 成交土地技术目的 二季度成交土地的容积率主要集中在.-.之间，所占比例为%，容积率.以上的比例为%，而低于.的容积率低密度住宅用地较少。从而可以看

13、出，成交土地用地强度较大，建筑方式以小高层、高层为主。 成交价钱 二季度成交总价.亿元，整体土地单价为.万元/亩，平均楼面地价为.元/平方米不包括工业用地，其中价钱最高的当属历下区和平路地块，出现了万元/亩的天价。 不同性质土地成交价钱 二季度居住用地成交.亩，根据位置不同，价钱在.-.万元/亩之间，本季度居住用地最低成交价出如今历城区一宗规模较大的地块上，而最高价是位于历下区绝版地段的和平路地块。位于槐荫区的一宗公共设备用地商业成交单价也高达万元/亩，与惯例相符，工业用地成交价最低。 不同区域土地成交价钱注：仅分析居住用地 从上图可以明显看出，受土地所处地段和周边环境开展的影响，二季度成交土

14、地中，历城区土地价钱最低，依次往上是槐荫区、高新区，历下区出让地块地段优势明显，成交价钱也是最高的。 二季度成交的土地当中以居住用地为主，成交居住用地及其配套公建宗，土地面积约.万平方米，到达.%，其次为工业用地，成交宗约.万平方米。公共设备商业用地仅有宗成交，约.万平方米。 企业来源 从中标企业来看，本地中小开发企业占市场主导，外来有实力的开发商较少，主要是受土地供应规模影响，多以中小地块向市场供应所致。外地企业，主要选择规模性较大的地块，规模性地块有利于构成规模效应和品牌效应。 、土地市场总结与预测 从整体上看，济南土地市场较为活泼，历城区、历下区、槐荫区成交量较大，成交方式全部为挂牌方式

15、，成交企业以本地开发商为主，外地开发商为辅。成交地块以小地块为主，规模性地块远离市区，成交土地以居住用地为主，少量公共设备用地和工业仓储用地。 从土地来源来看，主要以工业企业用地为主，可以看出济南旧城改造力度加强，工业企业搬迁速度加快。新城土地供应规模较大，但生活、商业配套设备的相对缺乏制约了新城土地的成交价钱及其成交量。济南市土地贮藏市场的现状是旧城改造后政府手中贮藏用地较多、而市场吸纳速度比较缓慢，呵斥大量土地没有消化；加之主城区外生活配套不完善、开展商关注热情不高。 从城市规划的角度来看，“南控的加强使得市中区潜在土地供应较少，“北跨时机尚不成熟，但北园大街的改造等旧城改造力度加大，有利

16、于天桥区的房地产市场开展，潜在土地供应较大。“中疏土地本钱获得本钱较高，地块较小，不利于规模开发，外地开发商关注度较小狭长的地理空间构造以及新城建立的加快，“东拓、“西进成为新城建立的重点，奥体中心的开工、省政府的东迁，京沪高铁的建立等，使得东部新城和西部新城潜在土地供应较大，并有大规模性土地，将成为开发商关注的重点区域。但从城市开展速度的合理性及城市规划进度上讲，未来土地供应还是集中在主城区。第三部分 济南房地产市场分析一、济南房地产区域分析根据济南城市开展规划“东拓、西进、南控、北跨、中疏的原理，下面根据济南规划按东、西、南、北、中五大板块给予分析：、东部区域区域概略区位：历山路以东区域产

17、品： 多层、小高层、高层价钱：-元/平方米代表个案：黄金花园、锦绣泉城、福润康城、历山苑、名士豪庭、盛世花城分析：山大路定位于科技商住区，商业气氛较浓，配套设备齐全。近几年东部楼盘开工面积排济南第一位。山大路科技街沿线楼盘价钱看涨，属于区域内黄金地段。东部写字楼市场开展良好。东部为济南的开展重点，政府在根底设备配套的建立上给予了很大的投入；该区域的楼盘销售情况普遍较好，在价钱上，相对于南部有天然景观的情况下，该地域价钱曾经到达了较高的峰值，上升空间相对较小。工程称号黄金花园工程地址历下区山大路数码港西门联络-开发商山东省三名投资占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数

18、量个销售均价元/平方米车库价钱销售率%按揭成户型分布一梯二户物业费用.元/平方米/月物业形状小高层共套。会所面积无会所会所方式无会所开盘时间年月开盘。入住时间估计年年底。工程简介工程位于山大路西邻，科技市场东邻，地理位置较为理想。由于周边文化气氛较为浓重，该工程亦可做为投资。工程称号锦绣泉城工程地址历城区华龙路和七里河路交汇处联络-开发商山东中齐房地产占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定物业形状小高层、高层，共户。会所面积未定会所方式未定开盘时间年月开盘。入住时间估计年下半年陆续入住。工程简

19、介工程位于华龙路和七里河路的交界处，南临华龙路，北靠华能路，由于工程地处即将兴起的东部新城主轴线，因此具有较大升值潜力。 工程称号福润康城工程地址历城区山大路北首联络-开发商济南润业房地产营销代理三维地杰房地产顾问机构占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率.%主力面积-平方米车位数量未定销售均价未定车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二、三、四户物管费用未定物业形状板式小高层。会所面积未定会所方式未定开盘时间未开盘。入住时间未定。工程简介福润康城位于山大路黄台南路，该工程在外立面及园林景观的设计上表达了现代风格，又融入了传统的中式风格，具有了浓重的文化气味。 工程称号历山苑工程地址历下区

20、历山号联络-开发商济南四建集团房地产占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用未定物业形状七层电梯多层房。会所面积未定会所方式未定开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介历山苑为七层带电梯独栋多层建筑，周边配套设备较为完善，山东大学，市中心医院间隔 小区公里内，因此地理位置比较优越，但小区建筑体量较小。 工程称号名士豪庭工程地址历下区经十东路路南联络-开发商山东南丰房地产开展占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积-平方米车位数量未定销售均价未定车库价钱未定销售率%按揭成户型分布

21、一梯二、三户物管费用未定物业形状多层、小高层。会所面积未定会所方式未定开盘时间年月开盘。入住时间估计年上半年交房。工程简介名士豪庭工程位于经十东路路南，西临浆水泉路、燕山立交桥，南依洪山。这里是衔接市中心与东部新城区、高新开发区的纽带地段，且该楼盘在当地比较知名，因此未来开展潜力较为明朗。工程称号盛世花城工程地址高新区新宇北路联络-开发商山东天业房地产占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积-平方米车位数量个销售均价未定车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定物业形状小高层，高层。会所面积规划中会所方式对内开盘时间年年底开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介工程地处济南东部

22、新城地段，南接轻骑路，北靠新城居住区，西临新宇路和国际会展中心；周边有济南国际机场、经十东路景观大道、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽。 、西部区域区域概略区位：以槐荫区为主，及济齐公路、南辛庄西路、济微路以北区域产品： 多层、小高层价钱：-元/平方米代表个案：阳光颐景园一期、槐苑欣城、金色阳光花园、凯旋新城一期、华冠名都、实力荣祥花园、金色港湾分析：张庄军用机场的搬迁开场提上议程，为房产开发提供了完好和相对廉价的土地，加大了房地产开展的纵深和腹地。两个大型国际化社区金色阳光花园和凯旋新城一期的推出，改动了济南人对该区域的印象，创出了近元的区域最高价，并且销售情况火爆。拉动了该区域房产市场。

23、该区域在济南为未开展及环境较差区域，房地产开发相对混乱，较多楼盘资质不全，且无产证，销售情况普遍较差。配套的不完善，环境较差，给济南西南部房地产的开展带来了很大的影响。工程称号阳光颐景园一期工程地址槐荫区张庄路号联络-工程口号我的公园，我的家占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积.-平方米车库面积-平方米销售均价-元/平方米车库价钱-元/个销售率期%按揭成户型分布二室一梯四户三室一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状层小高层，共套左右。 会所面积无会所开盘时间分三期开发，目前期在售。年月日开盘。 入住时间估计年月交房。工程简介工程位于济南西部槐荫区张庄路西段，兴济河西路与张庄路

24、交汇处，西效森林公园对面。 工程称号槐苑欣城工程地址槐荫区营市街西侧联络-占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米销售均价元/平方米物业管理费用未定车库价钱未定销售率%，其中号楼个单元为内部认购按揭成户型分布一梯三户会所方式对内，对外物业形状幢层板式小高层，幢层塔楼，共户左右。 会所面积规划中开盘时间年月开盘。 入住时间估计年月日交房。工程简介工程位于济南西部槐荫区营市街与经十路交汇处，该地块原为鲁兴木材厂厂房。 工程称号金色阳光花园工程地址堤口路号联络-工程口号他装修，我买单占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量共个销售均价元/平方米左右车库

25、价钱元/个销售率%按揭成户型分布二室一梯四户三室一梯二户物管费用.-.元/平方米/月物业形状幢多层和幢小高层，总户数套。 会所面积规划中会所方式对内、对外开盘时间分三期开发，目前一期在售，于年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介金色阳光花园位于堤口路与纬十二路交汇处，地理位置较为优越，由于周边有较多老小区，因此配套设备比较齐全。 工程称号凯旋新城一期工程地址经十路号联络-工程口号居住与办公的完美结合占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米左右车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用未定物业形状幢多层和幢高层。 会所面积无会所会所方

26、式无会所开盘时间分三期开发，目前一期在售，于年月开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介工程位于济南经十路主干道，地理位置较为优越，由于周边有众多高档写字楼，因此该地段属于闹中取静之处。工程称号华冠名都工程地址玉函路舜玉路南联络-工程口号全新济微路生活新领地。占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层。会所面积规划中会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介工程东靠刘长山，西临济微路，南接青龙山和群众广场，北边和经十西路，五院，儿童医院近在咫尺，且附近

27、学校很多，学术气氛非常浓重。 工程称号实力荣祥花园工程地址历城区华龙路和七里河路交汇处联络-开发商济南实力房地产占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱出租：元/个/月销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用.元/平方米/月物业形状幢多层、幢小高层。会所面积未定会所方式未定开盘时间年月开盘。入住时间年年底入住。工程简介实力荣祥花园 小区紧靠经十西路，南依腊山，与世界购物广场，长途客运站仅一路之隔。 工程称号金色港湾工程地址历城区北园大街号联络-占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价

28、钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二、四户物管费用元/平方米/月物业形状多层、小高层。会所面积未定会所方式未定开盘时间年月开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介工程位于北园大街东首，地处北园路和二环东路两大交通干道的交汇处，它东邻山东省轻工业学院，北邻新一佳超市，西靠新国道购物中心，南面南全福文化广场。 、南部区域区域概略区位：经十路以南区域产品： 小高层、高层价钱：-元/平方米代表个案：鲁能领秀城、世纪佳园三期、银丰山庄、伟东生态印象、伟东新都、伟东城市精英、阳光三期、天泰太阳树、依山居、伟东帝景分析：该地域倚靠千佛山、燕子山、平顶山、金鸡岭等自然风景区，环境幽雅。隶属南部地域，是济南人心目中

29、最理想的居住地域。该地域现可开发地块稀少。该地域大多数楼盘较注重小区质量，在房型设计、环境规划、配套建立等方面规划较为理想。区域内绝大多数楼盘销售情况良好。该区域价钱跨度较大，早期开发的中联花园、中创开元山庄由于规划普通，无装修，售价较低，均价在元左右。近期上市的天泰*太阳树发明了该区域的最高价，在住宅上运用了高科技、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进展新的突破。工程称号鲁能领秀城工程地址二环南路西侧联络-工程口号万平米国际人居生态城占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米左右车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定

30、物业形状小高层和高层。 会所面积规划中会所方式对内开盘时间分三期开发，目前一期总共幢小高层和高层在售，于年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介该工程位于济南市南部，是城市中轴线的南端，北靠南二环路，西邻省道，东至鲁能泰山俱乐部和电力研讨院，南临玉函山、泉子山。该地块地处济南市南部生态维护区北侧。 工程称号世纪佳园三期工程地址建立路号联络-工程口号万平方米成熟社区占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米厨卫精装车库价钱.-万元/个； 销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层。 会所面积-平方米会所方式对内开盘时间分三

31、期开发，目前二、三期在售，三期于年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介世纪佳园位于济南市市中区建立路号，小区建立采用新型施工资料和节能施工工艺，其住宅的节能在-之间。 工程称号银丰山庄工程地址舜耕路卧龙山脚下联络-工程口号万平方米南部首席国际级山水豪宅占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米-元/平方米车库价钱元/个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定物业形状多层、小高层共套。 会所面积平方米会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介工程位于济南市南部舜耕路，紧靠济南著名的卧龙山，小区依山傍水，风景非常宜人。 工程

32、称号伟东生态印象工程地址东八里洼组团联络-工程口号济南南部稀缺地域占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米-元/平方米车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层。 会所面积平方米左右会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介伟东新都分为四个组团开发，分别为生态印象、城市精英、伟东新都一期和伟东帝景。 工程称号伟东新都工程地址东八里洼组团联络-工程口号济南超大规模“造城运动。占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率.%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米-元/平方米车库价钱万/

33、个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层，共套。 会所面积平方米左右会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介伟东新都位于济南市南部，是济南市较大的旧城改造工程，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，中部有一条东西向城市次干道八里洼路穿过。 工程称号伟东城市精英工程地址东八里洼组团联络-工程口号会呼吸的房子，专为城市精英阶层打造。占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米-元/平方米车库价钱出卖：万/个出租：-元/月销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层，

34、共套。 会所面积平方米左右会所方式对内商铺售价元/平方米，现已售完开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介“伟东城市精英领域 位于玉函路和七里山路交叉口东南角,是伟东新都三号地块的为城市精英一族打造的高档住宅。 工程称号阳光三期工程地址阳光新路联络-占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米厨卫精装车库价钱元/个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层，高层。 会所面积平方米左右会所方式对内商铺面积-平方米商铺价钱元/平方米开盘时间年月开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介阳光是当地较为知名的房地产品牌，工程规模

35、宏大，到达亩。入驻该社区的居民根本为高收入群体，以致本工程定位为高档住宅社区。 工程称号天泰太阳树工程地址千佛山以东联络-工程口号可以调理温度的住宅。占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积.-平方米车位数量未定销售均价元/平方米带装修车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用未定物业形状小高层，高层，共套。 会所面积规划中会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介工程位于济南市规划之“南控板块中，东靠千佛山，南接兴济河，北邻中华女子学院，。太阳树工程将精心打造“不要空调、暖气的科技住宅。根据对区位和现状资源的分析，充分思索济南当地气候特点和居住习惯，在住宅高

36、科技的运用、人性化细节设计、生态系统、建筑全装修等方面都将进展新的突破。工程称号依山居工程地址阳光舜城重华苑联络-工程口号千佛山绝版半山养生大宅。开发商三联集团城建开发总公司占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量个销售均价-元/平方米车库价钱.万/个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定物业形状小高层，共套。 会所面积规划中会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介依山居地处济南南部千佛山半山，小区依山而建，环境优美，空气清新，该地块非常适宜居住。工程称号伟东帝景工程地址玉函路舜玉路南联络-工程口号玉函路浓荫最深处的最大巴洛克建筑群。占地面积平方

37、米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱万/个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层。会所面积规划中会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介伟东帝景位于济南市南部，东邻南北向城市主干道舜耕路，西邻城市次干道玉函路，居住区距市中心公里。 、北部区域区域概略区位：以天桥区为主，铁路北部区域产品： 多层、小高层、高层价钱：-元/平方米代表个案：翡翠郡、融基湖光山色、嘉汇环球广场分析：济南政府投入亿巨资对北园大街进展整体改造，建立大型BRT快速公交系统，给该区域对外开展加快了步伐，房地产市场开展潜力较大。

38、该地域楼盘销售情况相对较差，销售手段相对老套，较多楼盘仍运用民工发放单页来吸引客户。该地域配套不全，环境较差，地理位置处于铁路以北，出入市区相对不便。工程称号翡翠郡工程地址无影山中路联络-工程口号让生活重新想象占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量个销售均价元/平方米左右车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用未定物业形状多层、小高层、花园洋房、高层叠拼。 会所面积规划中开盘时间年月底开盘。 入住时间估计年年底交房。工程简介工程用位置于原济南重汽厂区内，属旧城改造工程。东临西工商河路，西临无影山东路，南临无影山中路，北面与济南师范小区相连。工程称号融基湖

39、光山色工程地址天桥区北关北路号联络-开发商济南融基置业占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱.万/个销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用.元/平方米/月物业形状小高层，约套。会所面积无会所会所方式无会所开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介该工程东临西泺河，北面为现二印家具城。由于北园大街正处于道路修整形状，因此该地块目前环境较为混乱。 工程称号嘉汇环球广场工程地址北园大街号联络-开发商山东嘉汇房地产营销代理嘉泓地产营销机构建筑面积平方米绿化率主力面积-平方米车位数量个销售均价元/平方米车库价钱万/个销售率%按揭成物业形状酒

40、店式公寓和商铺，共套。开盘时间年月开盘。入住时间估计年年底交房。工程简介该工程位于济南市北部北园大街西侧，F-F为商铺，主营灯具饰品，F以上为五星级酒店式公寓，可自住或投资，随着北园大街BRT道路的建成，该地段升值潜力不容小觑。 、中心区域区域概略区位：济南市中心及大明湖周边区域产品：小高层、高层为主价钱：住宅：-元/平方米 商业：-元/平方米 办公：-元/平方米代表个案：鲁信文汇花园、历山名郡、大舜天成自在城、巴黎花园、银座晶都国际、圣凯摩登城、财富自在港等分析：该区域为济南市市中心，商业气氛及市政配套相当齐全；该区域在售纯住宅工程较少，只需鲁信文汇花园、巴黎花园、历山名郡，酒店式公寓工程有

41、大舜天成自在城、银座晶都国际，其他均为商业工程，楼盘销售情况普遍较好；该区域近几年土地出让相对较少，且为济南市中心，土地升值潜力宏大；该区域楼盘产品定位普遍较高，如鲁信文汇花园橱卫精装，最高单价达元/平方米，创济南在售住宅单价之最。工程称号鲁信文汇花园工程地址青年东路号联络-开发商山东鲁信房地产投资开发占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价-元/平方米车库价钱元/个销售率%按揭成户型分布一梯二户物管费用.元/平方米/月物业形状多层、小高层、高层，共套。 会所面积无会所方式无会所开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介工程位于济南市青年东路，间隔

42、市中心泉城广场公里，周边生活配套设备有超市、学校、医院。 工程称号巴黎花园工程地址明湖西路号联络-开发商济南华黎房地产开发占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率%主力面积-平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱万/个销售率%按揭成户型分布一梯四户物管费用未定物业形状多层、小高层，高层，共户。会所面积规划中会所方式对内开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介工程位于北部老城区内，周边生活配套设备非常齐全。但由于该地块紧邻火车站，因此住宅质量相应也有所下降。工程称号历山名郡工程地址历下区历山路联络-开发商山东省三名投资占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率.%主力面积-平方米

43、车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱未定销售率%按揭成户型分布一梯二户物业管理费用未定物业形状幢小高层和幢办公楼。会所面积无会所会所运营方式无会所开盘时间年月开盘。入住时间估计年月交房。工程简介历山名郡工程位于济南柴油机厂厂区是以住宅为主，集办公、商业为一体的高档综合性社区。小区南邻经十路，东靠历山路，西邻千佛山路，北依文化西路。工程称号银座晶都国际工程地址市中区顺河街联络-开发商山东银座地产营销代理信立怡高房地产顾问机构 占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积-平方米车位数量个销售均价办公：元/平米公寓：元/平米商业街：.万/平米车库价钱约万/个销售率%按揭成户型分布写字楼：七

44、梯九户公寓：六梯十一户住宅楼：二梯三户商业街：共三层物管费用未定物业形状写字楼、公寓、住宅楼、商业街。开盘时间年月底开盘。入住时间估计年初交房。工程简介银座晶都国际位于济南市市中区顺河街东侧杆石桥北，金龙大厦北侧，北倚交通银行大厦，东距泉城广场，该工程由三栋超高层建筑组成，地下层，地上主楼层组成。 工程称号财富自在港工程地址经六小纬二号联络-开发商山东省泉景公司营销代理北京博思堂 占地面积亩建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积平方米车位数量未定销售均价元/平方米车库价钱出卖：万/个出租：元/月销售率%按揭成户型分布三梯十二户物业管理费用未定物业形状幢层写字楼。开盘时间年月开盘。入住时间估计年月

45、底交房。工程简介“财富自在港位于济南市传统商业区的中心地段，大纬二路与小纬二路之间，南临经六路，北靠经五路。工程称号圣凯摩登城工程地址泺源大街号联络-开发商山东圣凯置业营销代理深圳中天盛世占地面积建筑面积平方米容积率绿化率主力面积平方米车位数量未定销售均价-元/平方米一楼车库价钱出卖：万/个出租：元/月销售率%按揭成户型分布物业管理费用未定物业形状幢层写字楼。开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介工程称号大舜天成自在城工程地址历下区如意街号联络-开发商山东大舜天成置业营销代理老包文化任务室占地面积平方米建筑面积平方米容积率.绿化率主力面积-平方米车位数量个销售均价元/平方米车库价钱

46、万/个销售率%按揭成户型分布四梯十二户物业管理费用.元/平方米/月物业形状幢小高层，共套。开盘时间年月开盘。入住时间估计年月底交房。工程简介该工程位于济南市如意街, 被泺源大街，泉城广场，解放路，泉城路济南第一商业中心包围。交通较为便利，周边有较多员工宿舍，人流量比较大。总结：济南楼市价钱总体分布为东南高，西北低，中间挺的价钱坡度状； 济南楼市东南销售情况明显好于西北，高档楼盘销售良好，且出现需略大于供的形状；济南目前在售楼盘中，较多楼盘被企事业单位整栋团购，如黄金花园、鲁能花样年华、泉景天沅等济南在售高档楼盘中，政府对大面积房型征收全额%契税，对购房者根本无任何影响。济南近几年，如阳光、鲁能

47、领秀城等不断出现，济南大盘时代的到来，给区域板块的开展带来了新的活力。济南在售楼盘中，不断出现名牌地产，如阳光、鲁能、外海、伟东、银座等。工程称号工程地址总建筑面积(m)主力面积(m)主力总价(万元户型分布开盘时间入住时间会所鲁信文汇花园青年东路号-一梯二户年月年月底无银丰山庄舜耕路东侧-.-一梯二户年月年月有伟东新都东八里洼组团-.一梯二户年月年月有伟东城市精英东八里洼组团-.-.一梯二户年月年月有阳光阳光新路-.-.一梯二户年月年月有天泰太阳树千佛山以东.-.-.一梯四户年月年月有依山居阳光舜城重华苑-.-.一梯二户年月年月有巴黎花园明湖西路号-.一梯四户年月年月有伟东帝景玉函路舜玉路南-

48、.-.一梯二户年月年月有历山名郡历山路-.-.一梯二户年月年月无历山苑历山路号-.-.一梯四户年月年月未定银座晶都国际顺河街-.-.二梯三户年月年月无大舜天成自在城如意街号-.四梯十二户年月年月无二、济南房地产市场高档楼盘分析根据本工程所处的地理位置为济南市中心，在工程定位时必定为济南市高档住宅，现经调查，济南高档住宅在销售价钱上，普通均价在元/平方米以上，现对以下均价在元/平方米以上的楼盘进展参考分析： 参考楼盘如下：鲁信文汇花园、银丰山庄、伟东新都、伟东城市精英、阳光、天泰太阳树、依山居、巴黎花园、伟东帝景、历山名郡、历山苑、银座晶都国际、大舜天成自在城、规模分析分析：高档楼盘以小高层、高

49、层为主力产品，只需历山苑有层少量住宅楼；伟东新都万平方米的超大盘量，在高档楼盘中占居了较大的市场份额。银座晶都国际为商住办综合工程，但其优越的市中心地理位置及高规范的整体规划，必将成为未来济南市中心的标志性建筑。大舜天成自在城虽占地面积较小，但地处市中心，为酒店式公寓，并有著名日本设计公司为其设计，外观在济南当地较为另类。、面积分析分析：主力面积房在平方米，房在平方米，除依山居定位面积较大，整个工程定位中无二房，单位面积最大的达平方米，大舜天城自在城为精装酒店式公寓，故在单位面积规划上较小。上述多数个案在规划上缺乏新意，不注重景观等附加设备，属于传统的兵营式排布。在房型的规划上，不够合理，呵斥

50、面积的浪费较大，单位面积偏大。、价钱分析分析：主力总价房在万/套，房在万/套，除依山居总价到达了-万/套，大舜天城自在城为精装酒店式公寓，故总价只需-万/套。历山苑层也配备了电梯，是济南地域少有的高档住宅中多层带电梯的楼盘。在上述高档楼盘中，全装修楼盘较少，只需天泰太阳树为全装修住宅，阳光只是橱卫装修。伟东新都是南部地域超大型社区，投资方具有外资背景，定位于国际级生活社区，规划目的直至温哥华。有会所、花园和米长的步行商业街等配套设备。阳光国际新城，由于地处原来西部工业区，但凭仗其品牌效应及高质量的位置，在济南高档房地产市场中博得一席之地。、客源分析职业：以机关公务员及外来经商者为主，高新区及市

51、中心区域白领为辅。家庭构造：两房以年轻夫妻为主，三房以三口之家为主。购房缘由：改善现有居住条件。新婚夫妇，第一次购房者。单位有购房补贴，本人只需出一部分钱。外地生意人，在济南经常有业务往来，购房为了方便。附：高档楼盘汇总表工程称号工程地址总建筑面积(m)主力面积(m)主力总价(万元户型分布开盘时间入住时间会所鲁信文汇花园青年东路号-.-.一梯二户年月年月底无银丰山庄舜耕路东侧卧龙山脚下-.-.一梯二户年月年月有伟东新都东八里洼组团-.一梯二户年月年月有伟东城市精英东八里洼组团-.-.一梯二户年月年月有阳光阳光新路-.-.一梯二户年月年月有天泰太阳树千佛山以东.-.-.一梯四户年月年月有依山居阳

52、光舜城重华苑-.-.一梯二户年月年月有巴黎花园明湖西路号-.一梯四户年月年月有伟东帝景玉函路舜玉路南-.-.一梯二户年月年月有历山名郡历山路-.-.一梯二户年月年月无历山苑历山路号-.-.一梯四户年月年月未定银座晶都国际顺河街杆石桥北米-.-.二梯三户年月年月无大舜天成自在城如意街号-.四梯十二户年月年月无第四部分 工程分析、工程概述该地块位于馆驿街东南部，东至顺和街，西至馆驿街小区号楼，南至规划公用道路，北至馆驿街，属危陋、涝洼急需改造的地段。占地约.亩。现该宗地路、水、电、讯通达。宗地现有被拆迁户户，被拆迁房屋面积约.平方米，其中：住宅户，拆迁面积约.平方米，附属物约.平方米，非住宅户户，

53、拆迁面积约.平方米；被收买土地单位家，占地约平方米，地上物建筑面积约.平方米。、地块周围情况该地块东面为顺和高架，西为馆驿街小区已改造商住楼，南为凤翔街，北为交通银行宿舍。在地块的东南部规划为该区域配幼儿园及菜市场，小区可以方便地到达，与小区内部环境相互交融，提升地块的整体配套效应。馆驿街东侧馆驿街馆驿街待拆迁住宅馆驿街工程用地与西边商住楼相连处馆驿街西边商业馆驿街北侧工程周边公交线路图：线路称号起始站点途经线路路洪家楼经四路西口山大路、中心医院、泉城广场、趵突泉东门、华联商厦、经二纬八、经二纬十二。路石门火车站荷花路、新国道超市、车站北街、省胸科医院、青龙桥、泉城广场、趵突泉、大观园。路太平

54、洋小区解放桥北泺安路、动物园、长途汽车站、天桥南、大观园、五龙潭公园、黑虎泉、青龙桥路济南大学火车站青龙山长途汽车站、王官庄小区、儿童医院、市政府。路十里河火车站华阳路、历城五中、七里河路、二环东路、洪家楼路、东关大街、大明湖、少年宫、天桥南。路火车站姚家东区大观园、永庆街、人民商场、二环东路、解放东路路黄岗新世界商城市商校、马鞍山路、铁路医院、无影山路、黄岗。路玉函小区火车站土屋路、东八综合市场、东八里洼、山东财政学院、植物园、济南中学、大观园、市政府路匡山小区解放桥八里桥、经一纬九、市立二院、火车站、大明湖。路盖沟配货中心火车站历山北路、历城区政府宿舍路金阁花园会展中心北闸子、动物园、工人

55、新村、长途客运中心、济安街、泉城广场、省中医、千佛山。路辛西路北口甸柳庄南辛庄西路、经七路、省立医院、济南宾馆、大观园、趵突泉、泉城广场。路姚家庄大观园姚家镇政府、中心医院、解放桥、体育饭店、山大路、趵突泉、杆石桥。路济南大学趵突泉东门青龙山长途站、王官庄小区、南辛庄街、儿童医院、大观园、青年团路、五龙潭公园。路祝甸经一纬五东方花园、二环东路、洪家楼路、历山路、北关北路。K路公交汽车修造厂友谊山庄动物园、工人新村、绿地商场、长途汽车站、大观园、人民商场、大观园、文化东路。K路环山小区火车站环山路、科院路、千佛山医院、历山路、舜耕路、青年东路、泉城广场、大观园。K路现代家电市场窑头路匡山小区、八

56、里桥、华联商厦、大观园、趵突泉。K路太平洋小区环山小区泺安路、动物园、三孔桥、消费路、杆石桥、舜耕路。K路鑫达小区张庄路西口花园路、洪楼路、山大路、市立一院、大明湖、少年宫、经一纬六、营市街、二环西路。工程位于济南市中区中心成熟区域，周边配套设备如学校、医院、银行、饭店、超市等云集。配套附表：配套称号生活农贸市场、眼睛行、小型超市、五金铺、东方航空售票处。 学校馆驿街小学、育英中学、普得初级中学、济南第三职业中等专业学校银行建立银行、农业银行、招商银行、交通银行、工商银行、济南商业银行、市场、证券邮政局、英大国际信托、国泰金安证券、湘财证券、济南信息国际证券、中信建立证券有限责任公司商务济南市

57、政府、济南中级人民法院、吉华大厦、鲁能大厦、同圆建筑设计院、泉城大宾馆、海润国际商务大酒店医院济南市中区人民医院、市中医医院餐饮晶晶大酒店、豪冠俱乐部、华兴鲁大酒店、鲁能烧鹅仔、金汉斯南美烤肉、东方肥牛王、马记粥铺、吉华烘烤、肥牛美食城、铁道大酒店、天龙大酒店购物人民商场、人防商场、新华书店、羽绒饰品广场、淘淘花汇广场公园大明湖、五龙潭、趵突泉、泉城广场、中山公园石梁湾公园交通火车站、联运汽车站、济南铁路局。、地块SWOT简评地块优势：S本地块地处济南市中区，同时位于济南市中心，在整个济南占重要的地理位置，是济南市的黄金地段。本地块工程周边交通及各类市政配套较为齐全。本地块与济南各大旅游景点相

58、近，尤其与济南市著名景点豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只需多米。地块优势：本地块属旧城改造，因此周边商业混乱、人居性能较差，商业气氛淡薄，商业价值较低。本地块东边与顺和高架相临，故燥声及灰尘较大，给工程的大环境带来一定的影响。本工程馆驿街以北属天桥区，尚未列入拆迁范围，给周边环境带来不利的影响。地块时机点：O本地块地处济南市中心，是不可多得的地理位置。济南市近几年来经济开展迅猛，居民人均收入较高，房产更新换代要求添加，高档房产需求加大。济南市房产市场运转较为平稳，投资性、泡沫性成分较小，房价处于合理价位，真实需求比重较大，且高档住宅求略大于供。该工程属于济南市旧城改造重点工程，遭到市区两级指点的高

59、度注重和大力支持。地块要挟点：T本地块位于市中区与天桥区交汇处，周边环境及市政管理较差。本工程属高档房产，与周边商业配套成反比，未来周边商圈成熟有待考证。国家政策延续打压，给济南、年房产带来一定的影响，国家能否会继续采取政策对房地产业进展打压。第五部分 工程开发建议综合济南房地产市场现状以及本工程所处地理位置、周边环境等要素分析：本工程位于济南市中心，就长期开展而言，本工程具有不错的住宅市场时机，工程目前开发，相关开发条件曾经较为成熟。由于本工程目前处于前期开展阶段，有关设计方案尚未出来，他们结合本工程现有的技术目的进展开发本钱收益和风险分析，在充分结合前面的市场分析和工程分析，供开发商参考，

60、详细有关分析如下：工程开发方案建议及财务测算方案有关经济目的本地块建议规划容积率.详细规划方案以后期设计院规划为准现他们采用对方提供的有关设计方案经济目的数进展预估。可规划土地面积估计：平方米；总建筑面积估计：平方米； 建筑密度：不大于%；容积率：不大于.；绿化率：不小于%。一、工程开发建议工程规划定位：沿街商业高层住宅方案定位的要素市中心地段工程，地理位置具有较强的竞争力，交通条件、社区配套等配套设备较为完善，是一个居住的理想环境。目前济南市中心居住工程极为希缺，本工程以四高住宅工程为主要开展方向-住宅规划为主沿顺河路路为济南的重要城市干道，馆驿街为现有商业街，具有较高的商业升值潜力。-沿街