REITs加速万亿仓储物流行业迭代弥补行业短板

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250004 一、REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施 2 HYPERLINK l _TOC_250003 二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板 3 HYPERLINK l _TOC_250002 三、仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间 6 HYPERLINK l _TOC_250001 四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效 8 HYPERLINK l _TOC_250000 五、投资评价和建议 9风险分析 10图表目录图表 1： 通知对基础设施REITs 试点项目要求 2图表 2： 中国仓

2、储业固定资产投资规模 3图表 3： 中国仓储业投资资金来源 3图表 4： 中国通用仓库面积 4图表 5： 中国高标仓占比 4图表 6： 投资级别物流仓储总量 4图表 7： 中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距 4图表 8： 国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比 5图表 9： 2013-2017 年中国仓储业资产总规模 6图表 10： 中国仓储业收入结构 6图表 11： 中国仓储业收入、成本与利润 6图表 12： 重点区域仓储平均租金高、空置率较低 6图表 13： 2019 年四季度国内物流地产企业市场份额 7图表 14： 2019 年国内主要仓储资产持有人 7图表 15

3、： 疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长 8图表 16： 中国冷库容积及增长率 8图表 17： 2016 年人均冷库容量对比 8图表 18： 中国冷链仓储设施的分类 8一、REITs 试点优先支持仓储物流、收费公路等交通设施2020 年 4 月底，中国证监会与国家发展改革委联合发布了关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（以下简称通知）。通知明确了基础设施 REITs 试点项目要求，主要是重点区域、重点行业、优质项目等条件，重点区域中优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，重点行业中包括仓储物流、收费公路等交通设施，优质项目

4、要求项目权属清晰，具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力，同时对发起人（原始权益人）以及基础设施运营企业也提出了能力要求。图表1： 通知对基础设施 REITs 试点项目要求优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家重点区域重点行业优质项目级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产

5、业园区、特色产业园区等开展试点。项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。 PPP 项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近 3 年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。资料来源：中国证监会，中信建投二、REITs 加速万亿仓储物流行业迭代，弥补行业短板伴随经济

6、增长，物流行业规模快速扩大。2019 年中国物流费用为 14.6 万亿元，其中仓储成本占比约三分之一。近年来仓储业投资规模近 7000 亿元，若纳入电商、零售、快递等行业对仓储行业投资，市场投资规模在万亿规模。从仓储业投资的资金来源看，主要是自筹资金与国内贷款，分别占比 87%、7%。图表2： 中国仓储业固定资产投资规模图表3： 中国仓储业投资资金来源8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000仓储业固定资产投资规模（亿元）增速201120122013201420152016201740%35%6,9836,8566,62028%28%5,15923%4,

7、2013,1202,4375%-2%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%国家预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金8%6%5% 4% 5% 5% 5% 4%3% 3% 3% 2% 3% 3% 3%56% 65% 68% 69% 71%76% 72%82% 82% 83% 84% 85% 86% 86% 87%5%5%5%6%19%5%2%19% 17% 13% 13%5%8%12%1%2%1% 1%1%1%1%11%4% 5%8%6% 6%8%10% 11% 11% 11% 11%2% 2% 2% 2%

8、 2%1%8% 8% 7%2% 2% 2%2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017资料来源：国家统计局，中信建投资料来源：国家统计局，中信建投2017 年中国目前营业性通用（常温）仓库面积 10.4 亿立方米，其中平房库占比 58%、立体库占比 26%、楼房库占比 16%。从总量上看，仓储体量能够基本满足现代物流的发展需求，但无论是总量规模还是人均规模都与美国差距较大。从结构上看，超过 90%以上的仓库均为传统仓库，立体库也仅占比 26%，高标仓比重仅为 5-10%左右，整体规模在 60

9、00 万平方米。高标仓等优质资产严重不足成为仓储物流领域的短板。高标仓大多采用采用高层货架存储货物，存储区可以向高空发展，减少库存占地面积，提高仓储空间利用率和库容。目前，世界上最高的自动化立体仓库高度已达 50m，立体仓库货架区单位面积的储存量可达 7.5t/m2，是传统普通仓库的 5-10 倍，与传统普通仓库相比可以节约 40%-70%的占地面积，可以大幅降低土地成本。根据中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会统计显示，建造一个 8000 货位的自动化立库是普通横梁平库的 80%。我们认为高标仓是此次政策受益的重要基础设施，也是优质的底层资产。高标仓具有客户实力雄厚、租约时间长、空间利用率高

10、、项目选址优越、自动化水平先进、合规属性强等特点，完全符合 REITs 的优质资产要求。电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户。中国网购市场规模持续扩大，电商平台对于仓库的需求量逐步增多，主流电商平台阿里巴巴、京东、苏宁等均在不断投资高质量的仓储设施，特别是京东的亚洲一号仓库成为国内高标仓的典范。高标仓可实现作业高度机械化、自动化和智能化，叠加 5G 等新技术的应用，可大幅度既提高运行效率，减少对人工的依赖，有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，提升企业供应链效能，也能降低全社会仓储成本。而通过 REITs 实现权益份额公开上市交易后，也能够盘活存量资产、形成投资良性循环，吸

11、引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益水平。图表4： 中国通用仓库面积图表5： 中国高标仓占比23%6%54%3%5%12通用仓库（亿平方米）通用仓库同比增长10864202012年2013年2014年2015年2016年2017年25%20%15%10%5%0%资料来源：国家统计局，中信建投资料来源：仲量联行，中信建投图表6： 投资级别物流仓储总量图表7： 中国仓储总量与人均水平与美国存在较大差距资料来源：中国仓储与配送协会，仲量联行，中信建投资料来源：仲量联行，按照非业主自用仓库计算：中国=60 个主要中国城市+一线城市，美国=前五十位美国城市，中信建投图

12、表8： 国内一个典型物流系统项目中自动化立体库与传统库的成本对比目标1、8,867 个托盘位； 2、单位人力成本按照 6.5 万/年进行计算。类别项目普通横梁式平库自动立库需求与规格需求托盘数（个）8,000 个货位8,000 个货位托盘规格（米）1.3L*0.9W*1H 300kg/PL1.3L*0.9W*1H 300kg/PL方案8,970 托盘8,970 托盘地面面积使用率40%50%实际托盘数（个）8,9708,970层数313巷道宽（米）41.5单位货架长（米）3.143.14单位货架宽（米）1.31.3单位货架托盘数（个）33基建投资货架面积（平米）4,068939总面积（平米）1

13、0,1711,878建筑地面承重建筑承重要求设定为 1t/m2建筑承重要求设定为 3t/m2建筑单价（万/平米）0.360.45建筑成本（万）3,661.554844.974单位用地成本（万/亩）100100总用地成本（万）762141基建总成本（万）4,424986硬件投资货架数量（个）8,1908,190货架单位成本（元）350350货架投资（万元）286.65286.65堆垛机数量（台）05堆垛机单位成本（万元）0280堆垛机投资（万元）01,400其他配套设备（万元）01,500信息系统（万元）150150叉车数量（台）153叉车单位成本（万元）3535叉车投资（万元）525105硬件

14、总投资（万元）961.653,441.65运作及维护费用人力（万元）256单位人力成本（万/年）162.539硬件投资硬件年维护费用（万元/年）20100合计（20 年费用合计）（万元）9,0367,207资料来源：中国仓储协会仓储设施与技术应用委员会，中信建投三、仓储业 ROE 在 5%左右，REITs 后具备提升空间2017 年中国仓储业资产总规模在 3 万亿，2013-2017 年均增速超过 10%以上。2017 年全国仓储业主营收入1.4 万亿，同比增长 18%，主营业务成本 1.085 万亿元，同比增长 18.4%，仓储业净资产 1.448 万亿，净利润 687亿元，ROE 为 4.

15、75%。我们认为国内仓储行业的投资回报率具备提升空间，要获得投资者的青睐，必须提升现有资产的收益率，同时也必须平衡企业平均融资成本与收益率。在捋顺相关利益者分配机制后，有望催生优质仓储物流运营商，京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、长江三角洲等区域仓储平均租金高于非重点区域，北京、上海、广东仓储租金水平最高，空置率处于 10%以内，符合 REITs 试点中重点区域与优质资产的要求。图表9： 2013-2017 年中国仓储业资产总规模图表10： 中国仓储业收入结构35,00030,000资产总额（亿元）同比增长25%其他仓储收入, 14%担保存货管理收入, 1%25,00020,0001

16、5,00020%23%29,16225,07522,83720,76116%16,87911%10%10%15%10%装卸搬运收入,6%加工包装收入, 2%10,0005,0005%仓库租金及服务费, 77%00%2013年2014年2015年2016年2017年资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投图表11： 中国仓储业收入、成本与利润图表12： 重点区域仓储平均租金高、空置率较低16,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000主营业务收入（亿元） 主营业务成本（亿元） 主营业务利润（亿元）14,34012,510

17、11,61310,68410,8509,5489,1648,2798,5777,5603,0831,7691,9812,1992,50702013年2014年2015年2016年2017年资料来源：中国仓储与配送协会，中信建投资料来源：仲量联行，中信建投3%平安, 4.7%万纬, 7.3%宝湾, 4.7%宇培, 5.6%安博, 4.8%其他, 19.3%序号公司名称仓储面积（万平方米）新宜, 1.0%1京东物流1690普洛斯, 30.7%2苏宁物流1210维龙, 1.3%3菜鸟网络1000+外高桥集团,1.5%4中国外运700深国际, 2.5%5日日顺600+丰树, 4.7%6越海全球供应链3

18、60图表13： 2019 年四季度国内物流地产企业市场份额图表14： 2019 年国内主要仓储资产持有人乐歌, 1.百世物流 320易商, 5.2%嘉民, 5.3%9顺丰速运集团22810厦门象屿150中储发展 300资料来源：戴德梁行，中信建投资料来源：公司公告，中信建投四、REITs 有助于推动冷链仓储业提质增效2017 年中国冷库容积为 1.35 亿立方米，同比增长 13%，其中冻结物冷库（含冰库、超低温冷库）容积近 1亿立方米，占比超过 70%，冷却物冷库（含气调库）容积为 0.386 亿立方米，占比近三成。从仓储应用类别来看，冻结物冷库也即储藏鱼和肉类的冷库（储藏温区在负 25 到负

19、 18 摄氏度之间）占比较高，但对于用于储藏生鲜果蔬的冷库（储藏温区 5 到 15 摄氏度）占比偏低，无法满足用户对此的需求。2020 春节期间，受新冠疫情影响，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到 1009 万，较 2019 年春节大增 91.5%，较 2020 年平日增长 30%。京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超 370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订单量同比增长 309%；同时期，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过 450%，销售额同比增长超过 600%；美团买菜的平均客单价上涨 70%。生鲜电商的爆发增长也驱动储藏生鲜果蔬的冷库需求，冷却物冷库占比仅三成，中国人均冷库容量也远低于发达国家的冷库容量。REITs 有助于改造现有冷库区域、结构不均衡局面，提高冷库的资产收益率，加速冷链行业的快速迭代。图表15： 疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长图表16： 中国冷库容积及增长率16,000冷库（万立方米）15%同比增长16%14,00013,53214%12,00813%12,00012