隆鑫地产对重庆房地产市场的分析报告

1、. 万份精华管理资料，万多集管理视频讲座：.；重庆房地产市场分析报告战略投资部年月目录一、重庆市房地产行业开展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业情况六、重庆市房地产市场开展趋势分析七、隆鑫地产开展建议一、重庆市房地产行业开展特征长期以来，重庆市房地产行业不断遭到国家政策、实物分配、低租金运用等住房制度的影响，开展非常缓慢。年代开场，国家推进了城镇住房制度改革；年开场停顿住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速开展。近年，重庆市房地产业开展正出现三个新的特征：商品房大量积压，

2、空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价钱上升较快；房地产建立向城市郊区推进。二、行业外部环境分析综合政策环境年以来，政府出台了一系列促进房地产业开展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐渐建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等项不合法、不合理的收费工程；促进存量房转让，构成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自年来逐渐复苏，政策的鼓励和刺激发扬了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐渐进展规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和安康的

3、方向开展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可继续运营开展才干的公司将会逐渐被市场淘汰，而具有规模品牌中心竞争力的公司将会不断获得壮大。年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会： 月- 月 日发布了调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行： 年 月 日起，提高存款预备金率. 个百分点限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；月日上调利率，并有专家估计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。发改委等： 月 日结合下发标注为“特急的缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协

4、调开展。国务院： 月 日发出通知，决议适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资工程资本金比例提高工程资本金比例，抬高行业进入门槛。这一系列的宏观调控的紧缩政策阐明政府非常关注房地产行业高速增长能够带来的风险，在前阶段紧缩政策未能到达效果的情况下，越来越希望经过产业政策和信贷政策来加大调控力度，以抑制投资的过快增长。这些政策阐明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，将在一定程度上抑制商业银行对房地产开发贷款的投放。在目前房地产行业融资渠道比较单一的情况下，房地产企业很难从银行以外的渠道获得开发资金，紧缩政策必将会拉紧房地产企业的资金链，实力不强的开发商面临较大的困难。融资难

5、度的加大意味着房地产开发商的开发本钱的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力，管理才干较强的公司将获得较大的生存空间，并获得更多的政府的支持；而实力不强、信誉资质较低、历史包袱繁重、负债率较高、盲目扩张的房地产开发商将被逐渐淘汰出局。税收政策目前我国房地产税收体系不够明晰，税制构造不尽合理，课税中税种重叠设置，反复纳税，内外不一等景象，呵斥了加重了企业和消费者的经济负担和征收混乱。从税法的相关规定来看，房地产行业的主要税费可分为流通阶段的税费表和保有阶段的税费表。表：流通阶段的税率税种计税根据税率购置契税契说的价钱%-%，个人购买普通住宅暂减半印花税购销合同的金额；产权转移书据

6、所载金额.%，.%出卖营业税转让土地运用权或房地产价值%，个人出卖居住满一年的普通住宅免收，不满一年按出卖价和购买价差额计算征收。城市维护建设税营业税税额市区%，县城、镇%，其它%教育费附加营业税税额%印花税购销合同的金额；产权转移书据所载金额.%，.%所得税转让收入减去允许扣除的工程的余额企业%，个人%出租营业税*出租、运营房地产收入%，按政府规定价钱出租公有住房和廉租房的免征，个人按市价出租居住住房按%征收出租房产税房产租金收入%，个人按市价出租居住住房按%征收城镇土地使用税实践占用土地面积大城市.元/平米，中等城市.-元/平米，小城市. 元/平米，县城、建制镇.-元/平米印花税租赁合同租

7、赁金额.%所得税租赁收入减去允许扣除的工程的余额企业%，个人%表：保有阶段的税费税种计税根据税率房产税房产原值一次减除%-%后的余值.%城镇土地使税同前城镇土地运用税同前城镇土地运用税用税耕地占用税实践占用耕地面积- 元/平米一次性征收城市房产税房产原值一次减除%-%后的余值.%三、投融资体制分析、房地产开发投资资金来源：自有资金投入、金融机构贷款、发放债券、发行股票、联营、引进外资等六种方式。而金融机构的贷款特别是银行的贷款，占重庆市房地产行业资金来源的%以上。、房地产消费信贷目前，重庆市居民个人购买商品住宅的比重到达%左右，房地产消费信贷主要以住房公积金信贷和商业性住房贷款两种方式。截止年

8、月份止，住房公积金累计发放个人住房贷款.亿元，年-月发放.亿元，比去年同期添加%，但仅占重庆市公积金归依总量的%，贷款量偏小，对住房市场的拉动作用甚微；商业性住房贷款累计为.亿元，年-月发放.亿元，比去年同期添加.%，较年前增长了倍，为重庆市房地产信贷的主要方式。、房产信托在国外的胜利推行，有力地促进了当地房地产市场的开展。去年以来，信托公司已为我国房地产企业胜利募资多亿元。、上市融资成为抢手选择。出于融资方面思索，会有一部分大型房地产企业参与到“买壳上市的行列中，经过资本市场融资缓解资金压力。、业界正在讨论房地产基金、住房资产证券化为房地产企业提供新的融资渠道。三、重庆房地产行业的供应分析一

9、、投资情况重庆市直辖后国民经济快速协调开展，全社会固定资产投资以高于%的速度飞速开展。至年底，房地产投资量达.亿元，比年增长.%，到达历史最高点。年开场，随着国家宏观调控力度的逐渐加大，投资增速逐渐回落，开场向理性回归。 近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁任务；其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷，经过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开场回落。表：重庆市房地产投资、资产投资及增长率单位：亿元年份国民消费总值GDP全社会固定资产投资房地产

10、开发量总量增长率%总量增长率%总量增长率%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%-.%.%.%、建立情况年起重庆市商品房的新开工面积出现了近年来的初次负增长。截止月末，全市商品房开工面积.万平方米，同比增长.%，其中住宅新开工面积.万平方米，同比增长.%；商业营业用房新开工面积.万平方米，同比增长.%；办公楼新开工面积.万平方米，继续坚持下降趋势，降幅为.%。表：重庆市-商品房开工面积统计表年份开工面积(万平方米同比增长%.%.%.%.%.%.%三、销售情况年-月份，随着宏观调控政策的集中出台，重庆市商品房买卖整体坚持增长态势，买卖量同比上升，销售呈放绶趋势。、主城区商品房销售成交面积万

11、平方米，成交金额.亿元，分别比上年同期增长. %、.%。住宅的销售仍是主力占%，其中以经济适用房的销售为主；商业用房的销售面积为.%；办公用房的销售非常有限，其成交面积和成交金额分别下降.%和.%。、主城中心区的住宅买卖所占比重呈延续下降，消费热点向周边区域分散，北部新区逐渐成为高质量住宅聚集区，渝中区办公用房买卖量居于榜首。、随着商品房市场的成熟开展，新建商品房进入存量房市场流通，并随着房产市场的逐渐规范操作，使转让面积同比增速上涨。截至月止，重庆市主城区存量房转让面积.万平方米，转让金额.亿元，分别同比增长.%、.%。四、价钱情况表：年重庆市商品房均价统计表单位：元房屋平均价钱住宅办公楼商

12、业营用房其他近年来重庆市房价呈上涨趋势，缘由如下：一、地价上涨：二、旧城改造，加快城镇化建立带来了拆迁顶峰；三、新建住宅质量提升拉高本钱，在建材运用、户型设计以及小区环境等方面比以前有了很大提升，也呵斥了商品房平均价钱上扬；四、存在投机性炒作。年来受国家宏观调控、市场供需变动等多种要素的影响，上涨幅度开场减小。五、土地供应情况现主城区可供出让的大宗地块主要集中在渝北区、北部新区高新园、经开园、沙坪坝区的西部大学城片区、南岸区的茶园新区、九龙园区，其他主城区域只需少数的旧城改造和工矿企业拆迁质换土地。附表：年季度重庆市土地出让表示图六、商品房空置表：重庆市商品房空置情况统计房屋空置面积.住宅.办

13、公楼.其中：一年以上空置面积.全市商品房空转总量以年均%的速度上升，至年由于受重庆市旧城改造的影响，存量房销售较好，使空置面积略有下降。但仍位于全国主要城市商品房空置面积的前几位，对重庆新建商品房市场有相当潜在压力。从主城区的空置房分布来看，渝中区商品房的空置量最大，其次为九龙坡区和江北区。四、重庆市房地产市场需求分析一户型房型选择、受银行加息、租金低迷及近一年来投资型物业的急剧放量，以投资为主的一房的需求量急剧下降，仅占.%。、相对紧凑的两房和略显温馨的三房的需求比例总和超越%，为市场上的主力户型，其有较大的市场潜力。、其他户型当根据工程的特点谨慎思索设置。二套内面积选择、套内面积在-平方米

14、的户型面积设计是目前市场需求的主力，尤其是-平方米的面积市场需求量最为集中，超越%；、平方米以下的户型面积需求下降的趋势较明显；三价钱及付款方式、付款方式以按揭为主，占%；、首付款集中在万元以下，其中选择-万元的消费者超越半数，但超越万元的呈现急剧下降趋势，预示万元是消费者的心思线；、选择按揭的消费者其所能接受的月供款集中在元/平方米以内，其中-元成为月供选择最为集中的选择段；四、其他、从市场详细需求情况来看，多数消费者希望经过阳台来表达出生态化，贴进自然的居住需求，倾向客厅阳台和生活阳台的双阳台设计；、平层是市场的主流，跃层和阁楼因其同类替代品较多，消费者对此需求量不高；五物业类型市场调查热

15、点、从物业类型来看，普通多层的心思选择需求最热，接近%，在一定程度上是遭到了当前市场上多层与低层低密度产品的流行趋势引导；同时，与目前重庆市场上对普通多层及低层花园洋房产品概念的混淆有一定关系；、高层心思需求与前两年相比有所下降，花园洋房与别墅因其质量与价位较高，反响有限；、消费者对物业的心思选择有向低密度、低容积率、亲地性开展的趋势；五、重庆市房地产企业情况重庆市房地产共有多家企业，但整体程度与沿海经济兴隆城市相比还有很大差距，年至年总体开发量达万平方米的仅多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市

16、场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而能够导致市场重新洗牌。房地产是资本集中的行业，在国家政策和本身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化开展。近一年来，国家加强了宏观调控，在土地买卖、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从长久看，有实力、有资信、有品牌的企业在开展上将获得更大的开展空间。表：重庆市房地产企业比较领先企业外乡实力企业外乡强势增长企业外乡增长 企业其他企业外来实力 企业外来潜力企业代表企业龙湖华宇、南方、协信、珠江金科晋渝地产、东和实业、银星、长安集团、东银、隆鑫地产等重钢、商社集团等融乔、瑞安、和黄、华新国际、鲁能、钱江集团、招商地产开发量万方万方-万方万方万方以下年

17、开发速度万方/年万方以下万方万方左右万方左右土地贮藏丰富较丰富较丰富普通普通部分企业在重庆有较丰富的土地贮藏有一定的土地贮藏资金富余，融资才干强较富余，融资才干较强较富余，融资才干较强普通普通雄厚雄厚质量中高、高档物业，产品构造链比较丰富以中、中高档牧业为主在中高档、高档物业领域快速开展以中档物业为主以中档物业为主高，国内有较高知名度高，国内有较高知名度胜利楼盘一切工程有数个胜利楼盘 近年快速生长有数个胜利楼盘，但影响力缺乏有胜利楼盘，但影响力缺乏国内业界知名，在渝有在建楼盘国内业界知名，在渝尚无在建楼盘品牌才干佳誉、忠实知名知名、佳誉知名普通知名知名备注企业文化建立到位，运营管理体系完备，企

18、业中心竞争力强有胜利的历史，近年来中心才干建立与快速开展的市场顺应性有所缺乏企业文化，企业才干、中心竞争力在构成之中有本人的企业文化和管理体系，处于良性开展之中多为其他行业的风险分散战略性产物，组织机构、人才贮藏均有所缺乏受母企业战略影响，如全力投入重庆房地产市场将是极大要挟尚未进展工程建立，六、重庆市房地产市场开展趋势分析、投资增速放缓，行业盈利程度降低 年，房地产市场将继续坚持相对稳定的开展，但增幅估计会比高速增长的 年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利程度将会降低。在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发本钱

19、提高，将在中长期内对房地产行业的供应产生一定的抑制造用。投资增速总量必然遭到制约。另外，市场对于加息的预期日益剧烈。加息将对房地产供需产生双重压力：一方面加息将提高资金运用本钱；另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。这两个方面都能够会影响房地产开发商的业绩。、企业融资渠道将趋向多元化央行“ 号文件和发改委“通知的出台，对整个房地产业的开展格局开场产生艰苦影响。导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。、优势企业群体生存在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的猛烈化，行业内两极分化将日益严重，只需具有规模优势、资金优势、土地贮藏优势和