杭州古墩路项目商业规划报告

1、. 杭州古墩路工程商业规划报告 ：.； 专业 创新 真诚 效力 PAGE 72 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc244325792 一、杭州宏观环境分析 PAGEREF _Toc244325792 h 3 HYPERLINK l _Toc244325793 1、城市概略 PAGEREF _Toc244325793 h 3 HYPERLINK l _Toc244325794 1.1城市区位 PAGEREF _Toc244325794 h 3 HYPERLINK l _Toc244325795 1.2城市交通 PAGEREF _Toc244325795 h

2、3 HYPERLINK l _Toc244325796 1.3城市人口 PAGEREF _Toc244325796 h 3 HYPERLINK l _Toc244325797 2、宏观经济数据 PAGEREF _Toc244325797 h 4 HYPERLINK l _Toc244325798 2.1GDP、人均GDP PAGEREF _Toc244325798 h 4 HYPERLINK l _Toc244325799 2.2产业构造 PAGEREF _Toc244325799 h 5 HYPERLINK l _Toc244325800 2.3居民储蓄、人均可支配收入 PAGEREF _T

3、oc244325800 h 5 HYPERLINK l _Toc244325801 2.4社会消费品零售总额 PAGEREF _Toc244325801 h 6 HYPERLINK l _Toc244325802 3、城市总体规划 PAGEREF _Toc244325802 h 7 HYPERLINK l _Toc244325803 3.1 杭州市总体城市规划 PAGEREF _Toc244325803 h 7 HYPERLINK l _Toc244325804 3.2 杭州市居住区开展规划 PAGEREF _Toc244325804 h 7 HYPERLINK l _Toc244325805

4、 3.3杭州市商业规划 PAGEREF _Toc244325805 h 8 HYPERLINK l _Toc244325806 二、工程界定 PAGEREF _Toc244325806 h 9 HYPERLINK l _Toc244325807 1、工程引见 PAGEREF _Toc244325807 h 9 HYPERLINK l _Toc244325808 2、工程地块本身条件分析 PAGEREF _Toc244325808 h 10 HYPERLINK l _Toc244325809 3、工程地块商圈确定 PAGEREF _Toc244325809 h 11 HYPERLINK l _T

5、oc244325810 三、区域市场分析 PAGEREF _Toc244325810 h 13 HYPERLINK l _Toc244325811 1、区域商业供应分析 PAGEREF _Toc244325811 h 13 HYPERLINK l _Toc244325812 1.1 区域商业 购物中心 PAGEREF _Toc244325812 h 13 HYPERLINK l _Toc244325813 1.2区域商业 商业街 PAGEREF _Toc244325813 h 16 HYPERLINK l _Toc244325814 1.3区域商业供应缺失 餐饮、休闲文娱 PAGEREF _T

6、oc244325814 h 31 HYPERLINK l _Toc244325815 2、区域人口分析 PAGEREF _Toc244325815 h 32 HYPERLINK l _Toc244325816 2.1区域人口数量及特点 PAGEREF _Toc244325816 h 32 HYPERLINK l _Toc244325817 2.2 区域人口分析 被访者研讨 PAGEREF _Toc244325817 h 33 HYPERLINK l _Toc244325818 2.3 区域人口分析 被访者餐饮习惯偏好 PAGEREF _Toc244325818 h 36 HYPERLINK l

7、 _Toc244325819 2.4 区域人口分析 被访者休闲文娱习惯偏好 PAGEREF _Toc244325819 h 41 HYPERLINK l _Toc244325820 2.5区域人口分析 小结 PAGEREF _Toc244325820 h 44 HYPERLINK l _Toc244325821 3、主力商家访谈 PAGEREF _Toc244325821 h 44 HYPERLINK l _Toc244325822 3.1商家访谈方案 PAGEREF _Toc244325822 h 44 HYPERLINK l _Toc244325823 3.2 餐饮类商家访谈 PAGERE

8、F _Toc244325823 h 45 HYPERLINK l _Toc244325824 3.3休闲文娱类商家访谈 PAGEREF _Toc244325824 h 48 HYPERLINK l _Toc244325825 3.4 主力商家访谈小结 PAGEREF _Toc244325825 h 54 HYPERLINK l _Toc244325826 四、工程定位建议 PAGEREF _Toc244325826 h 54 HYPERLINK l _Toc244325827 1、 工程SWOT分析 PAGEREF _Toc244325827 h 54 HYPERLINK l _Toc2443

9、25829 2、针对工程特殊业态挑选电影院/夜总会/健身SPY/酒吧/量贩KTV PAGEREF _Toc244325829 h 55 HYPERLINK l _Toc244325830 、定位建议 PAGEREF _Toc244325830 h 56 HYPERLINK l _Toc244325831 、工程功能分区及业态规划 PAGEREF _Toc244325831 h 57 HYPERLINK l _Toc244325832 4.1工程总体功能分区 PAGEREF _Toc244325832 h 57 HYPERLINK l _Toc244325840 4.2工程总体业态规划方案 PA

10、GEREF _Toc244325840 h 58 HYPERLINK l _Toc244325841 4.3工程拟定业态代表性商家对物业的要求 PAGEREF _Toc244325841 h 62 HYPERLINK l _Toc244325843 4.4工程商业空间讨论 PAGEREF _Toc244325843 h 64 HYPERLINK l _Toc244325844 4.5工程北地块物业一二层至地下一层商铺编号及业态落位明细 PAGEREF _Toc244325844 h 68一、杭州宏观环境分析1、城市概略1.1城市区位杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风

11、景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。1.2城市交通构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架“十一五方案城市交通：加快江东大桥九桥、庆春路过江隧道、德胜快速路、秋石快速路、留石快速路、机场高速路拓宽等建立，逐渐形胜利能明确、级配合理的城市道路网络系统；加快城市快速公交线路，公共停车场、客运枢纽站场等设备建立，构建城市智能交通管理系统平台；加快地铁一期工程建立，力争到2021年前根本建成投入试运转；开展将城市轨道交通系统延伸到富阳、临安和萧山国际机场等地的前期可行性研讨。城际

12、公路：建立杭浦高速及衔接线、杭徽高速、杭新景高速、临金高速、申嘉杭高速、杭长高速、钱江十桥(钱江隧道)及接线等高速公路，构成市域及对外的“一绕、十射、二连、一通道高速公路主骨架。铁路：完成沪杭线、浙赣线、杭甬线电气化改造工程；建立磁浮沪杭线、杭宁及沪杭甬城际快速轨道交通、加快黄千铁路前期任务；启动铁路杭州枢纽改造工程。水运：完成杭甬运河杭州段改造、杭州港大松树集装箱作业区等工程建立；启动京杭运河二通道一期工程、新安江、富春江航道晋级改造工程，构成以500吨级航道为骨干、100-300吨级航道为根底，干支直达、与其他运输方式相衔接的现代化内河航道网；启动建立钱塘江外海码头，加强杭州水运出海通航才

13、干。航空：加快杭州萧山国际机场二期扩建工程建立，提高客货吞吐才干；开辟新的国际航线航班，加强空港物流，开展临港产业。1.3城市人口2007年末，全市总人口达786.2万人，比上年末添加13.1万人，增长1.67。在户籍人口中，农业人口384.6万人，非农业人口323.75万人。上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江区萧山区余杭区总人口数万人35.9347.9486.7750.3670.8019.17.2792.67土地面积平方公里1831210882637311631222人口密度人/平方公里199611546441325722269226261171758从年龄构造上看，杭州20岁以下的青少年和

14、60岁以上的老年比例最高，整体呈现沙漏状；杭州市市区人口的居住区域多集中在市中心地域，萧山区和余杭区虽然早已并入大杭州，但杭州消费者在思想上对两区域还是比较排外，认同度不高，目前还未得到很好的开发和利用，人口密度也相对比较低。宏观经济数据2.1GDP、人均GDP全市实现地域消费总值GDP4103.89亿元，按可比价钱计算，比上年增长14.6，延续17年坚持两位数增长。其中，第一产业添加值167.57亿元，第二产业添加值2059.15亿元，第三产业添加值1877.17亿元，比上年分别增长2.6、14.4和16.1。三次产业构造由上年的4.550.445.1调整为4.150.245.7。全市按常住

15、人口计算的人均 GDP为52638元，按户籍人口计算的人均GDP为61313元，分别增长12和13.6，按国家公布的2007年平均汇率计算，分别到达6922美圆和8063美圆。2.2产业构造杭州的产业构造开展不断相对平稳，第一产业比重逐渐减小，第二产业的比重经过一些起伏，07年比重为50.2%;第三产业呈现增长的趋势，07年末比重为45.7%.政府的“退二进三获得了一定的成果。整个产业构造朝着良好的方向开展。第三产业的比重提升，有助于居民生活程度的整体提高。2007年，第一产业实现添加值167.57亿元，按可比价钱计算，增长2.6；第二产业实现添加值2059.15亿元，增长14.4；第三产业加

16、快开展，实现添加值1877.17亿元，增长16.1。三次产业构造由上年的4.550.445.1调整为4.150.245.7。2.3居民储蓄、人均可支配收入居民储蓄：近五年来杭州储蓄余额步步走高，社会储蓄的添加代表着社会财富的普遍积累，财富的添加、生活程度的提高也代表着对居住环境的改善需求进一步添加。人均可支配收入： 杭州人均可支配收入目的过去7年来快速增长，由2000年9668元增长到07年的21689元，整个国民经济的良好运转，有效的提升了居民的生活程度和消费才干。2.4社会消费品零售总额社会消费品零售总额：2007年全市社会消费品零售总额已达1296.31亿元，比上年增长16.5。分城乡市

17、场看，2007年城市实现社会消费品零售额1232.98亿元，乡村实现社会消费品零售额63.33亿元，分行业看，2007年批零贸易零售额1149.09亿元，比上年增长16.2，餐饮业零售额143.06亿元，比上年增长19.5%。这个增长势头跟GDP得增值根本坚持一致性，未来还将继续快速增长。3、城市总体规划3.1 杭州市总体城市规划杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江开展 的开展战略，将城市以旧城为中心的团块状规划转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式规划 ；一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 ；三个副城江南城、临平城、下沙城双心双轴双心以指湖滨、武

18、林广场地域的旅游商业文化效力中心和临江地域的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 ；双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市开展轴 ；江南临平下沙主城 3.2 杭州市居住区开展规划根据，2006年至2021年期间居住用地的开展方向可以归纳为“一主、三副、六组团的格局。“一主即主城区，为规划的杭州中心居住区；“三副即临平城、下沙城、江南城，为规划的杭州次中心居住区；根据规划，杭州主城北部适当保管部分工业、物流仓储区；东部为交通、市政设备区；西部为教育科研居住区。湖滨为旅游工业区，江滨将成新的城市新中心。3.3杭州市商业规划杭州商业开展规划：1个市级商

19、业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，构成根本满足居民日常生活需求的社区集镇商业效力网 。从开展趋势看，一心多点的格局，会逐渐向“多心多点的格局转变。“多心多点的商业格局也阐明区域化消费将成为主流。二、工程界定 1、工程引见区位3KM6KM3KM浙江大学工程位于杭州西北部， 教育、科研、居住板块 间隔 市中心仅6公里间隔 西城广场1公里间隔 文一路物美2.5公里间隔 印象城2.4公里间隔 申花银泰3公里西溪湿地黄龙地块目的杭储202140号地块 ，地块用地运用性质为商业、办公，规划建立中小型企业办公、酒店式公寓及商业、餐饮、文娱等功能设备。工程由浙江浙大孵化器建立

20、总体投资开发。规划地块位于:杭州市西湖区文三西路南侧，天目山路北侧，古墩路西侧，紫荆花路东侧； 地块编号FG02-C65-01北FG02-C65-03地块面积30526 (征地34726,其中道路4200)20600 9660 总建面76315 土地运用性质商业、办公商业、办公建筑密度35%容积率2.52.5绿地率25%35%退让红线要求详附件建筑限高45m2、工程地块本身条件分析地块周边环境地块及周边区域处于成熟板块，但周边商业气氛较淡，地块西侧一大型综合体物业已开工建立，规划卖场，工程1#地块东侧有一空地 FG02-C65-011#FG02-C65-033#南东西北古荡综合商务大楼 地块由

21、莲花街分为南北两块，地块沿主街面较长，地块整体呈长方形，较为方正。1#地块临古墩路230米，临莲花街45米，临北规划路52米；临西侧规划路220米 ；1#地块总沿街面在547m左右；3#地块沿古墩路98米，临莲花街47米，临西规划路106米，临南规划路为47米3#地块总沿街面在298米左右故工程主要沿街总长度为845米。交通可达性普通工程周边道路为城市东西向干道天目山路、文三路，以及南北向交通干道古墩路本工程间隔 规划中的地铁2号线与3号线站点1公里左右；工程地块对面有4条公交站点，4条公交线根本经过城西各条主要道路 杭州市地铁规划图3、工程地块商圈确定工程商圈确定中心商圈1.5KM次级商圈2

22、.5KM西城广场印象城物美华商工程商业规模级别地下面积8000余方，地上20000余方，合计28000余方左右商业呈模块化散状分布 本工程基地面积 30526 ，容积率为2.5，建筑密度35%， 建筑落地面积为 10684 。规划商业体量在28000方左右，其中地下商业面积8000余方，地上商业面积20000多方，地下部分为平层大面积商铺，地上部分那么以临街商铺为主，无大的集中式物业方式出现。 地面建筑方式为板式高层，随着层数的添加，商业价值递减。 根据赢商投资对于商业物业类型的级别定义，将本工程定义为邻里型商业类型工程。效力人口5-10万人，辐射半径3-5公里，邻里型商业物业的特点是典型物业

23、方式是街区或集中式物业，商业业态开场出现主力业态或者业态集群，商家品牌聚集度为国内品牌及外乡品牌为主。 所在商业类型效力人口辐射间隔 代表物业方式开发商业面积商业业态品牌聚集度邻居型Street1-3万人1-2千米住宅底商，街区0.6-1万以中小型业态为主力业态外乡品牌为主邻里型Neighborhood5-10万人3-5千米集中型物业，街区1-3万出现主力业态或者业态集群国内品牌、外乡品牌为主区域型Department15-30万人5-10千米复合型5-10万百货公司或卖场为主力业态国内品牌为主城市型City50-100万人10-30千米商业综合体20万以上百货公司、卖场集群国际一线品牌为主泛

24、城市Beyond City200万人以上城际范围专业市场型商业中心专业市场型商业中心三、区域市场分析 1、区域商业供应分析 1.1 区域商业 购物中心 西城广场 城西“高兴生活方式的代言人，城西首个社区型购物中心，业态相对丰富，目前运营良好， 其最大魅力在于拥有一个面积较大市政休闲广场，已逐渐成为城西重要的休闲购物中心。 开业时间：2005年 建筑面积：55000 出租面积：37400 物美超市：8000 车库面积: 约7000 停车位： 350个 休闲广场：18000 主要品牌组合周大福、哥弟、阿玛诗、Levis、bestseller、Esprit；KFC、必胜客、韩梦缘、缘绿日式料理UME

25、影院5500 、青鸟健身、银乐迪KTV、神采飞扬游乐园、溜冰场、东方爱婴五星电器、新华书店、中国银行 租金和销售租金递增15%-20%，餐饮预订较多，晚上营业额占全天销售90%以上，西城物业将以每年10%的报答率转于物业产权主。文一路物美超市/ 文二路世纪联华华商超市 工程称号面积定位主力业态配套备注物美超市5.5万社区邻里中心购物类：物美超市休闲文娱：F8酒吧、翠苑电影大世界、KTV格莱美餐饮类：KFC周边餐饮多、四楼停车场中低档休闲类服饰停车不方便、公交便利华商超市2.4万大型超市购物类：世纪联华餐饮类：西式快餐KFC、味千拉面、面包新语屋顶停车场中低档品牌服饰为主停车方便、购物卡消费多物

26、价高 印象城城西人本人的精致生活中心，是集大型超市、国际品牌旗舰店、时髦精品店、美食餐饮、文娱休闲等设备为一体的国际性购物中心。 估计开业时间：2021年年底 建筑面积：53000 出租面积：29000 沃尔玛超市：00 车库面积: 10000多 停车位： 398个主要品牌组合世界著名时装零售品牌C&A、路威酩轩集团下的全球化装品零售权威丝芙兰以及其他著名品牌Geox、百丽、ESPRIT、LEVIS ；风靡全球的比萨巨头棒约翰、DQ、KFC、知味观、外婆家、韩村；神采飞扬、金宝贝早教目前正调整业态组合，提高餐饮的配套比例。以品牌连锁中西式餐饮为主。银泰殴尚 城西真正意义的购物中心，打造城西的地

27、标 估计开业时间：未定 建筑面积：300000 欧尚超市：20000 银泰: 150000多 古荡综合商务大楼工程总用地38亩，由古荡镇股份经济协作社投资新建，总投资约为3亿人民币，建筑总面积为92000平方米其中地上建筑物65000平方米，由高档生物办公写字楼和商务用房组成，集购物、餐饮、休闲、办公为一体，是商业人士的创业佳地。 1.2区域商业 商业街重点来看一下工程区域内的商业环境现状， 由于文一路、文二路、文三路、古墩路、竞舟路商业物业根本以沿街住宅底商为主，商业业态表现为中高档的生活类购物。 因此我们重点对古墩路、文三路、竞舟路上的商业业态从购物类、餐饮类、休闲文娱类、效力类等四个方面

28、对工程的商业现状做深化的分析。文一西路 购物 餐饮 文娱 效力购物区域的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、国美电器、各类生活购物类等，主要作为益乐新村、雅仕苑、湖畔花园做生活配套，由于区域相对成熟因此租金较高，运营情况良好。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高到达5.3元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方所在楼层苏宁电器卖场1500-1-2国美电器750021-3世纪华联300-1-2红蜻蜓服装饰品1004.61饰品服饰805.11利郎804.81衣香丽影3003.61-2华麦605.31叶氏兄弟果业生活类购物5002.81海王星辰药店1204.6

29、1宝岛眼镜20041餐饮该区域餐饮主要集中在文一西路和古墩路交叉口附近，写字楼的裙楼中。品牌化程度还可以，火龙堂、蒸味豪、石浦海鲜等运营情况良好，区域平均租金在1-2层平均租金在2.5元/天/方左右。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/位所在楼层欧家噹噹特征西餐1202.7601-2蒸味豪中式简餐4001.9451-2火龙堂特征西餐160-1-2宅山佬土菜馆特征西餐2002-1-2世缘火锅特征西餐1202.4301-2韩国料理西式西餐1002.8-1-2休闲文娱休闲文娱类商家主要分布在各写字楼配套商业中，为商务需求做为配套。主力面积在300-500方左右，分布在1-2层为主

30、，租金1.8-2.6元/天/方。品牌化程度普通，以个体商家为主。休闲文娱类主要以足浴业态为主，占80%以上商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/人所在楼层金歌RTVKTV25002284水晶足浴足浴600-601-2金源足浴足浴500-601-2芊漫足浴会所足浴300-1-2姗娜娜足浴足浴800-1-2全健网吧连锁网吧3002.6101-2效力目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处居多；其他效力类业态生活配套类业态居多，还有商务配套效力；商业网点称号营业面积方租金/元/天/方所在楼层福奈特洗衣1203.21杭州文新中医内科门诊部500

31、-1-2中国民生银行500-1招商银行120-1中国农业银行800-1-2德嘉美容美发1803.51-2文二西路 购物 餐饮 文娱 效力购物该区域的购物类业态相对成熟，有五星电器、世纪联华超市、各类生活购物类等，主要作为桂花城、南都德加、世纪新城等楼盘做生活配套，由于区域相对成熟，是工程周边租金最高的路段，商家运营情况普遍良好。购物类商家主要分布在1层，世纪新城一带一层租金最高到达7.6元/天/方，平均租金在5.2元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方所在楼层五星电器卖场2000-1-2世纪联华2500-1-2三彩服装饰品1004.21哥弟907.01采轩1205.31欧迪芬6

32、04.61伊蕾名店604.51蒂凡尼家纺生活类购 物2506.81元祖60-1佐佑缘药房32031-2餐饮该区域餐饮主要集中在文二路和竞舟路交叉口附近，餐饮方式丰富。品牌化程度普通，真功夫、庄记咖啡、火红年代、神田川等，商家运营情况良好区域分布在1-2层平均租金在2.1-2.6元/天/方商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/位所在楼层新家锅庄特征西餐3002.6-1-2火红年代特征西餐300-3502.4-1-2庄记咖啡西式餐饮200-1-2雅朵咖啡西式餐饮4002.1601-2阑溪特征面馆特征餐饮300-1-2真功夫中式简餐500-301-2休闲文娱休闲文娱类商家主要分布在

33、各居住小区配套商业中，为生活需求做配套。主力面积在200-500方不等，分布在1-2层为主，租金1.9-2.6元/天/方。品牌化程度普通，酒吧、ktv比较少。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/人所在楼层八月桂花足浴足浴4002.3581晶晶足浴足浴3002.6-1御尊阁足浴5001.9501-2方圆棋牌文娱120-2佳音减肥连锁运动200-391-2佳优子足浴足浴1502-1-2效力目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处居多；其他效力类业态根本以生活配套效力为主，主要集中在房产中介公司；商业网点称号营业面积方租金/元/天/方所在楼

34、层中国建立银行160-1中国银行400-1科丽思缇美容2003.21-2震轩美容spa2503.01-2我爱我家1503.61永琪美容美发3203.21-2文三西路 购物 餐饮 文娱 效力购物该区域的购物类业态相对成熟，有苏宁电器、联华超市、各类生活购物类等，主要作为金都新城、香樟公寓，沁雅、丹桂公寓做生活配套，由于区域相对成熟，是工程周边租金最高的路段之一，商家运营情况良好。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高到达6.0元/天/方，平均租金在3-4元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方所在楼层卫浴生活馆卖场1500-1-2苏宁电器2000-1-2LAYA服装饰品1203.5

35、1似水年华12031红袖80-1伊路风情1003.31微米604.01永泰蜜饯专卖生活类购物602.61滨红花店803.21万盛布艺1503.51餐饮该区域餐饮主要集中在文三路和竞舟路交叉口附近，住宅区的裙楼，餐饮方式丰富。品牌化程度普通，金钱锅、湘味馆等，商家运营情况良好。该区域分布在1-2层平均租金在2.6-3.2元/天/方。商业网点称号营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/位所在楼层独门中酒店3002.6501-2客家菜5003.2-1-2金钱锅400-2阿咪香韩国烧烤1203.1-1-2粥803.8301-2湘味馆2003.0681-2东巴拉150-1-2休闲文娱休闲文娱类商家主要分

36、布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务配套为辅。主力面积在200-300方左右，分布在1-2层为主，租金1.8-4.6元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/人所在楼层金御阁足浴足浴5002.8581-2Kims酒吧酒吧3003.6-1-2扬华网吧网吧2002.6101-2鑫逸足浴足浴1204.2301凯萨棋牌棋牌洗浴1.2301-5效力目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带；银行类型以分理处居多；其他效力类业态根本以商务配套效力为主，生活配套为辅；商业网点称号营业面积方租金/元/天/方所在楼层中国工商银行200-1交通银行100-

37、1杭州结合银行300-1象王洗衣803.21中国挪动200-1非雅琪美容美发2002.41-2建华发艺1502.21-2震轩美容美发2002.91-2竞舟路 购物 餐饮 文娱 效力购物该区域的购物类业态相对成熟，但业态比较落后，各类服装饰品、生活购物类等，主要作为竞舟路湖畔新村、金成花园作生活配套，由于区域相对成熟因此周边租金较高，运营情况良好。购物类商家主要分布在1层，一层租金最高到达5.2元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方所在楼层联华超市300-1咖啡熊服装饰品604.21弥裳1204.01华歌尔803.21韩衣馆1203.01-2开心贝贝6

38、03.61安康药房生活类购物1003.61阿思家家访804.51魄力琴行1203.91-2餐饮该区域餐饮主要集中在竞舟路与文二西路交叉口附近，居住区的裙楼品牌化程度普通，主要是特征餐饮为主；租金虽然相对比较廉价，但是根本转让费都在8-10万之间。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/位所在楼层左邻右舍特征西餐2002-1-2韩国料理西式餐饮2401.6-1-2一品锅特征西餐1601.8-1-2渔农野鱼馆特征西餐5001.5-1-3新家锅庄特征西餐1602.4-1江山土菜馆特征西餐3002.2-1-2 竞舟路餐饮店普遍设在住宅底商，尤其在恩济花苑及金成花园居民赞扬严重，以致传言

39、此地餐饮商家营业执照恐期满无法续期，引发商家担忧，影响到商铺租金程度，但从一个侧面反映出城西总体餐饮功能商业物业的相对缺失，区域餐饮功能物业开发供应层面分析有一定时机。憨头鱼香卿馆竞舟小菜东阳粗菜馆七里扬帆鱼馆西城E家鲜顺旺面馆家火家坊 休闲文娱休闲文娱类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求做为配套，商务需求配套为辅。主力面积在80-200方左右，分布在1-2层为主，租金2.4-4.2元/天/方。品牌化程度普通，美容美发类的商家档次比较低。整体环境及档次较差。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/人所在楼层安康盲人推拿休闲504.2301记氏盲人按摩休闲803.230

40、1-2YYUAN美发1003.6681起点网络网吧2002.4152南都足浴足浴80-381效力目前大部分的银行已在区域内开设门店，主要集中在两个十字路口一带。其他效力类业态根本以商务配套效力为主。主要是洗车、洗衣等低档次物业。商业网点称号营业面积方租金/元/天/方所在楼层中国交通银行150-1德高房产603.61中国农业银行220-1-2马丁汽车效力3003.21卡帕洗衣602.91古墩路 购物 餐饮 文娱 效力购物该区域的购物类业态相对成熟，各类生活购物类等，主要作为古墩路金欣公寓、颐景园、中兴公寓作生活配套，由于区域相对成熟是工程周边租金最高的路段，运营情况良好。购物类商家主要分布在1层

41、，一层租金最高到达5.6元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方所在楼层华味亨603.51七匹狼服装饰品1003.21依之妮403.01橙色心境1004.11九牧男装2003.61-2伦氏903.51-2海王星辰生活类购物802.61明朗眼睛1204.61多喜欢1003.81-2餐饮该区域餐饮主要集中在古墩路与文二路交会处，居住区的裙楼，餐饮方式丰富。商家运营情况良好，该区域租金较高，分布在1-3层平均租金在2-3.6元/天/方。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/位所在楼层火龙堂特征西餐200-501-2新东北庄厨特征西餐300-

42、1-3红京鱼特征西餐4002.1-1-2老陕面馆特征餐饮1202.4251-2九点牛蛙火锅特征餐饮1002.8301-2后宅砂锅特征餐饮403.615-201休闲文娱休闲文娱类商家主要分布在各居住区配套商业中，为生活需求配套为主，商务需求配套为辅。主力面积在80-200方左右，分布在1-2层为主，租金1.4-3.5元/天/方不等。品牌化程度普通，主要集中了大量的足浴、休闲spa等。商业网点称号业态营业面积方租金/元/天/方消费客单价元/人所在楼层大足神农足浴3001.42-3金源足浴足浴500-601-2章氏足浴足浴1203.5-1-2绿洁SPAspa1202-1-3效力其他效力类业态根本以生

43、活配套效力为主；主要以效力居住区生活需求为主体，一部分商务需求配套；效力类业态种类比较多，比较齐全。商业网点称号营业面积方租金/元/天/方所在楼层中国工商银行400-1-2西城图文1002.71-2城西服装干洗503.01震轩美容美发2002.21-2裕兴不动产803.61城西商业街主要成三横二纵格局，三横：文一路：以特征餐饮与生活配套效力商业为主，商业物业稍差文二路：西城广场与华商两点之间，商业经过几轮更替后，目前主要以零售为主，品牌笼统相对较好。商铺的物业条件也相对较好。文三路：商铺主要集中在与古墩路交叉口一带，该区域的业态档次笼统较好，主要以零售类为主，配套为辅二纵：古墩路：文三路以北商

44、业较为昌盛，主要以餐饮、生活配套效力类为主，零售类档次偏低。竞舟路：以特征餐饮而知名，主要集中在文一路与文二路之间楼盘档次高、物业条件好的商铺租金较高，尤其是以购物类的租金最高，品牌化程度也较高。接近商业中心如西城广场、世纪联华华商店、物美文一路店的周边区域，依托大商业的支撑，业态明显晋级，街铺大量涌现服饰等购物类业态，租金明显提高。典型的楼盘有桂花城街铺、颐景园街铺及世纪新城街铺。文一路文二路文三路丰潭路古墩路紫金港路服饰品牌零售购物为主西城广场特色餐饮特征餐饮生活配套零售为主，配套为辅生活效力配套为主浙大印象城欧尚银泰1.3区域商业供应缺失 餐饮、休闲文娱由于城西在开发之初，短少相应的规划

45、，使得目前城西的餐饮物业供应严重缺乏。现有较多的餐饮不得不利用现有的住在底商进展改造竞争路、文一西路、古墩路，制约了餐饮商家的更好的开展。临街适宜做餐饮的物业太少。西城广场3楼餐饮周末经常爆满，1-4晚上运营情况也较好；即将开业的印象城，目前也看到了城西餐饮消费市场，调整招商业态比例，降低了购物的比重，添加了餐饮的比例。总体上看，目前城西餐饮物业的供应较为缺乏，本工程有时机对现有落后的餐饮物业进展晋级交换。综合性的休闲文娱场所较少具有一定档次的休闲文娱场所较少夜总会、酒吧等文娱业态较少目前银乐迪、好乐迪、金歌RTV纷纷进驻城西，商家抢滩城西苦于无适宜的商业物业。棋牌，市场蛋糕较大，但上档次的棋

46、牌偏少。足浴美容，城西消费市场较大，可借势开展。桌球房等特征文娱市场，有待激发。带游泳池的健身会所较少电影院已有2家，运营情况均不错2、区域人口分析2.1区域人口数量及特点 杭州城西人口特点：高密度、高消费力，2007年，杭州市区城镇居民人均可支配收入为21696元，而城西人均年可支配收入为32元，要比同期杭州市区的平均收入多出10440元。此外，据2021年第四季度的数据显示，杭州城西所属的西湖区面积为267平方公里，常住人口80余万，人口密度为每平方千米2034人，比杭州市区平均人口密度每平方千米1309人高出700多人。工程周边3公里范围内人口数量保守估计在15万20万左右，有近70个居

47、民小区，大学师生合计2万多人人群人口数量人群特征教师约1000-1500人收入程度较高, 有较强消费才干学生约21000人年轻时髦, 但是消费才干有限, 对性价比要求高居民约10 12万人经济根底较好, 有品牌认识序号小区称号户数序号小区称号户数序号小区称号户数1湖畔花园120025西溪别墅12348香樟公寓11672政新花园60026金田花园48049金都新城7793春天花园40027金海公寓62450富华楼324沁雅花园65028丹枫新村48951华美苑3005丹桂公寓50029金都花园63552星洲花园15376蒋村信誉社宿舍20030五联西苑30053高教新村6567亚洲城市花园450

48、31桂花城市花园105654伽南公寓7508黄龙公寓21032新金都城市花园78055华苑公寓7009中兴公寓70833林语别墅32356紫林公寓30310美都新村40434骆家庄西苑69657阳光地带21011科技新村50435南都公寓111258府新花园50012德加公寓115036南都城市别墅10559颐景苑38013雅仕园75037天河西苑28260文化新村12814金成花园83038天湖公寓7161省规划院宿舍8415恩济花园60039月桂花园23062莲花新村东45016兰桂花园63040银桂花园21063莲花新村西50517紫桂花园72041丹桂花园17664山水人家33318明

49、仕家园10042金桂花园21065秋水苑30019骆家庄东苑54043云桂花园16366物华小区53020紫金公寓116744阳光花园15667物华绿洲湾42021康乐新村108245皇朝城市花园19868桃源春居38422明月公寓11346康乐香港城6069西苑小区44023五联东苑20247金欣公寓7070湖畔莲花港家园48024文苑小区5202.2 区域人口分析 被访者研讨被访者研讨内容含被访者根本资料、被访者餐饮习惯与偏好、被访者休闲文娱习惯和偏好。数据搜集方法：拦截访问80%、定向深访20%样本量为 150样本。样本条件：当地居民或居住1年以上的暂住人士，年龄在16-55岁之间， 男

50、女比例为1：2，文化程度要求在高中以上。由于本次调查的地点均在工程所在地周边，因此可以有效地反映出该地域的人群特点；在工程周边主要的消费群体有：浙江大学紫金港校区的教师：由于所处的浙江大学属于中国著名大学之一，因此他们的眼界开阔，对于品牌和质量均有较高的要求；且他们收入程度较高，有较强的消费才干；浙江大学紫金港校区的大学生：大学生属于年轻时髦人群，不过由于收入来源有限往往家庭是经济来源，因此消费才干有限，他们的消费特征是追逐流行，但是消费比较盲目；工程周边的居民：他们的经济根底较好，在杭州也属于中等以上收入家庭，因此有较强的消费才干，有一定的品牌认识，对品牌有一定的要求；周边商铺运营者：他们属

51、于私营业主，收入高，消费才干强，有一定的消费才干。被访者年龄构造被访者学历特征：44.6%被访者学历是大学本科，30.1%的被访者学历是大学专科被访者职业情况：17.4%的被访者为学生，16.5%的被访者为企业普通职员，另外还有14.5%左右的是教师。被访者个人收入：教师的个人收入较高，主要集中在3000-5000元/月；普通居民的个人月收入主要集中在1000-3000元/月被访者婚姻情况：69.5%的被访者已婚被访者家庭构造：多数被访者的家庭主要以3口之家为主2.3 区域人口分析 被访者餐饮习惯偏好餐饮习惯：最常与被访者一同外出就餐的人员 最常和朋友/同窗一同外出就餐餐饮习惯：被访者外出就餐

52、最主要运用的交通工具公交车是被访者最常运用的交通工具，其次是私家车，第三是步行。餐饮习惯：受访者在外就餐以西式点餐的破费最高，为106元/人/次。餐饮偏好：被以为时髦和高档的餐馆被访者以为高档的餐馆被访者以为时髦的餐馆 餐饮偏好：被访者对西餐的喜欢度，学生相对更喜欢西餐，其次是教师餐饮偏好：被访者最喜欢的西餐意大利风格是杭州被访者最喜欢的西餐，其次是韩国料理，第三是日本料理。餐饮偏好：被访者最喜欢的西餐厅最喜欢的日韩风味最喜欢的港式风味最喜欢的欧美风味餐饮偏好：被访者以为时髦的西餐厅，欧美风味西餐是受访者以为时髦的餐饮，其次是日韩风味。必胜客、豪尚豪牛排馆依次是受访者以为时髦的西餐厅被访者以为

53、时髦的西餐餐饮偏好：被访者以为高档的西餐，欧美风味同时也是受访者以为高档的西式餐饮。必胜客是受访者以为高档的西餐厅，其次是豪上豪牛排馆。餐饮偏好：被访者最喜欢的西餐菜系在中国的八大菜系中，杭州被访者最喜欢浙江菜，其次是川菜，第三是粤菜。餐饮偏好：被访者经常去的快餐厅，受访者常去的快餐店主要以西式快餐为主，西式快餐，依次是肯德基、麦当劳、必胜客；中式快餐厅中，以大娘水饺最受欢迎，其次是永和豆浆。餐饮消费习惯和偏好分析小结：杭州被访者平均每周都会与家人外出就餐1-2次，普通会选择居住地附近的餐馆；受访者与朋友和同事外出就餐的频率较高，平均一周会有3-4次，与朋友同事多会选择一些比较时髦的餐馆，如必

54、胜客，川味观、知味观等。菜式有特征、环境优雅、价钱合理、效力周道是受访者选择就餐场所主要思索的要素。浙江菜是受访者最喜欢的菜系，外婆家是他们最喜欢的本邦菜馆；近几年，农家菜在杭州也颇受欢迎，受访者表示会在休憩日与家人一同前去品味农家美味。川味观、必胜客、外婆家、肯德基是受访者以为时髦的餐厅，必胜客、川味观是高档的餐厅；最喜欢的西餐排行为意大利风味、日韩料理、港式。餐饮消费者深访代表性意见：消费主要与家人和好友聚餐频率较高，假设需求宴请商务消费普通会选择在市中心。城西的西餐档次、笼统、特征希望可以提升，添加一定档次的餐饮配套，希望目前西餐的就餐环境还有待改善；对于西餐消费没有西餐频率高，而且城西

55、西餐也不多，希望能添加一些西餐的选择停车方便与否是影响有车一族消费的重要要素。如今城西停车吃饭问题也比较大，希望可以处理好停车问题2.4 区域人口分析 被访者休闲文娱习惯偏好休闲文娱习惯：通常陪同被访者去休闲文娱的人员被访者最经常和朋友/同窗一同去休闲文娱场所，其次是配偶/恋人。休闲文娱习惯：被访者去文娱场所最主要运用的交通工具公共汽车是到文娱场所的主要交通工具，其次是私车，第三是出租车休闲文娱偏好：被访者常去休闲活动调查。休闲文娱偏好：被访者常去运动调查。羽毛球、篮球、器械健身和游泳依次是受访者主要参与的体育活动。休闲文娱偏好：被访者时髦高档体育活动调查，受访者以为器械健身、游泳等是时髦的体

56、育活动，而高尔夫那么是高档的体育活动；瑜伽既是时髦的，同时也是高档的体育活动被访者以为时髦的体育活动被访者以为高档的体育活动休闲文娱消费者深访代表性意见：看电影和朋友偶尔回去，比如最近放的变形金刚，普通会选择在城西UME和翠苑，主要离 家近，另外这2个影院设备和环境还不错。假设他们也做电影院交通方便就会来。健身有一部分选择在青鸟，还有一部分在一兆韦德，环境还不错，就是没有游泳池。对于温馨堡主要觉得人太多了。对于本工程规划一个带泳池的健身中心，比较喜欢，但这个还是要看谁来运营管理的，假设觉得不错会办卡。酒吧去的频率普通，不是很高，普通去的也是选择在黄龙或者西湖边。假设跟朋友去hign的普通会选择

57、去黄龙的多。假设跟朋友去喝酒聊天的，普通会选择西湖边的静吧。选择去那些地方消费主要一个间隔 也不远，开车过去就20多分钟，其次酒吧聚集选择余地大。足浴洗浴，城西还是比较多的，普通就近消费为主棋牌，跟朋友玩的比较多，城西棋牌还是比较火爆的，普通周末都爆满都需求提早预定。假设有环境好的，效力好的棋牌室生意普通都会很好。夜总会，这类消费普通主要是商务消费比较多，普通都是带客户去市中心玩，比如花样年华、鼎红，这个毕竟市中心的场子较多，而且好一些。茶馆咖啡，普通和朋友先聊或者会见普通客人，会选择去两岸或者去茶馆。城西目前这方面选择的场所还是不多的。希望城西有一个休闲文娱的中心。假设这个工程可以做成类似新

58、天地的觉得，那一定不错，城西短少的就是这样一个地方。2.5区域人口分析 小结工程周边3公里范围内辐射人口在15-20万左右；区域内的人口学历较高、收入高、消费高；从餐饮消费需求来看，以西餐为主，其中以浙系、川菜、粤菜最受欢迎；希望西餐的就餐环境可以得到改善，吃饭停车问题得到处理。高端餐饮外溢景象较为明显。西餐接受度普通，其中以意大利风味、日韩料理较受喜欢。从运动消费需求来看，羽毛球、游泳、健身需求较大，且受居民喜欢。从休闲文娱消费需求来看，卡拉OK、电影、咖啡厅、茶馆、棋牌、美容美发都具有较大的消费需求，且消费根本在区域内处理，而夜总会、酒吧等商务消费为主，外溢景象较为明显。3、主力商家访谈3

59、.1商家访谈方案经过品牌商家一对一深度访谈的方式，了解根据我们的阅历与本工程定位相匹配的各类商家的直接想法，以确保本工程的最终商业定位具有较高的可实施性。本次调研重点为餐饮及休闲文娱。 品牌商家调研方案研讨方法定性研讨为主访问人群根据赢商以往操作阅历，选定各业态中与本工程相匹配的商家杭州上海其他总计电影院224量贩KTV303洗浴、足浴202咖啡厅303餐饮8513美容SPA 、健身426研讨对象总计23932访问内容商家选择店面规范与要求包括交通、人流、区位等未来开展方案对物业的特殊要求租金接受才干、运营年限等对本工程的志愿3.2 餐饮类商家访谈中式餐饮商家3家商家称号：广合缘联络：5800

60、7325联络人：于迎春品牌知名度：普通开店方案：有适宜的物业就开无特别方案。需求面积：6002000平方米楼层：最好一层，或者一，二层。协作方式：租赁协作意向：普通商家对工程的了解程度及区域看法：商家对工程所在地还是比较了解，但是从整个城西区域来看，本工程面临的竞争还是相对猛烈的，主要是和西城广场相隔不远，而西城广场打造一站式的购物方式，多种业态相组合构成城西有影响力的购物中心，本工程很难和它相抗衡。应该和西城广场有个错位竞争，不做面面具到的购物中心，要打造本人的特征。而本工程离黄龙写字楼区域不远，可以打造商务特征主题餐饮，休闲文娱一条龙，而商家的进驻问题还要看情况，目前还是建造阶段，说什么都