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1、烟台市飞龙建筑开发用地使用权出让价格评估案例分析：崔文峰 实践：烟台顺达房地产评估：264001摘要：烟台市宏达房地产开发拟对其所拥有的位于莱山区滨海路以南前七夼村段住宅用地进行出让，本案例分析就该宗地块在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。： 出让底价 基准地价 系数修正文：假设开发法第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为委托方提供估价对象的价格事宜提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于莱山区滨海路以南前七夼村段，用途为住宅用地，用地

2、面积为 1679.4 平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通暖、通气）和宗地内土地平整。本次评估土地面积为 2700 平方米,设定用途为住宅，设定土地使用权截止日期为 2068 年 12 月 14 日。该宗地东临前七夼村用地，南临观海路，北临天鸿花园用地，西邻烟台市望海派出所用地。待估宗地在估价基准日的实际开发程度为宗地外达到“七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通暖、通气）和宗地内土地平整。三、地价定义所评估的待估宗地地价是指在估价基准日 2007 年 8 月 1 日,评估设定宗地外达到 “七通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通暖、通气）和宗地内

3、土地平整、用途为住宅、类型为出让的国有土地使用权价格。第二部分一、估价方法的确定评估项目估价方法的技术难点及解决方案根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据评估对象的实际情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于莱山区滨海路以南前七夼村段，处于烟台市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修发法进行评估。又该土地为待开发空地，适合采用假设开二、基准地价系数修技术难点及解决方案1、基准地价系数修据烟台市人民存在一定滞后性

4、。关于烟台市市区国有土地基准地价及调整出让土地收益标准，基准地价的内涵为基准日于 2005 年 10 月 28 日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。由于本次估价采用的是 2005 年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，尤其是烟台市近年来对莱山区重点开发政策的实施，莱山区房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用 2005 年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了的利率来确定修正系数，从一定角度上了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场映区域价值的表现。和综合分析后，认为通过技术

5、处理后的价格能更好地反三、假设开发法技术难点及解决方案1、商业售价的确定存在不确定性。按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地周边相似比照物销售较少，难以找到 3 个以上的可比案例，为解决这个问题，况、环境及市场价值，确定宗地开发后的总价值。致电了周边类似用途的销售情2、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图划费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规；建设阶段费用：施工招标

6、费、施工用水、用电费、办理预售证费用；销售交房阶段费用：宣传费用、登记费、过户费、土地过户费；以及整个过程中的用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。3、容积率的取值存在一定不确定性。由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。四、土地价格的确定1、假设开发法的结果确定所谓假设开发法，就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关的专业费、利息、利润、等费用后，以价

7、格余额来确定估价对象土地的法。根据城镇土地估价规程，其剩余法评估宗地地价的计算公式为：地价=不动产总价-建筑费-利息-税费-开发商利税2、基准地价法的结果确定：所谓基准地价系数修，就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该地地价标准和各种修正说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价的法，其基本公式为：基准地价系数修评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）基准地价K1K2k3（1+K）式中：K1 K2Kk3期日修正系数土地使用年期修正系数影响地价区域容

8、积率修正及个别修正系数之和第三部分评估方法运用过程中应该注意一、假设开发法运用过程中应该注意1、假设开发法中采用的不动产总价和成本费用应根据评估基准日与待估宗地相同区域、结构相似、装修档次、使用年期等条件相近的同类物业的客观价格水平确定；2、开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程确定；3、开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。在土地开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费。4、地价款、土地开发费用或房屋建造成本、用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按

9、复利计算。在实际评估工作中，也可以把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。折现率和利息率的选取应参照同期率。的利5、开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。二、基准地价系数修可能出现1、对于近期已完成基准地价更新及验收，但当地地情况，采用当地正在执行的基准地价进行评估；实施的基准地价，根据当2、评估中应说明当地基准地价的批准时间、文号和基准地价内涵，并将基准地价计算宗地地价公式、基准地价表、修正体系表在中列出；3、在说明基准地价内涵时，一定要对基准地价

10、对应的土地开发程度、基准日、不同用途、土地使用年限等加以明确；4、基准地价内涵中如果没有明确土地开发程度，应根据当地基准地价评估或定级估价，并结合基准地价修正系数说明表来确定其开发程度；待估宗地地价影响修正系数，必须按照当地基准地价评估或定级估价中的地价影响修正体系确定。如果当地只有基准地价而体系的，可结合当地的实际情况，参照相邻县（市）的地价影响修正体系编制相应的地价影响修正系数表；5、基准地价内涵中要注意基准地价的年期，分清是法定最高出让年期还是无限年期的区域平均地价，以便进行年期修正；基准地价修正时，应先进行区域其他修正及土地开发程度修正，最后进行土地使用年期的修正。参考文献：、个别、容积率、1、中议修订修订2、中议通过3、中民土地管理法 1998 年 8 月 29 日第九届常务第四次会民房地产管理法1994 年 7 月 5 日第八届常务第八次会民城镇土地使用权出让和转让暂行规定1990 年颁布4、城镇土地估价规程（