土地增值税清算文件

1、.PAGE ：.；PAGE 36房地产开发企业土地增值税清算操作规程第一节 清算前预备任务 一、清算资料的搜集 清算人员在清算任务开场前，应从以下几个方面搜集资料： 1、纳税人应报送的资料 房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表； 工程开工决算报表、获得土地运用权所支付的地价款凭证、国有土地运用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、工程工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明资料； 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算工程，还应报送中介机构出具的。 2、主管税务机关可要

2、求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料 开发工程立项批复； 规划恳求、报告及图纸，建立用地规划答应证；建立工程规划答应证； 土地运用权证； 建筑工程施工答应证； 建立工程施工图设计文件审查同意书； 商品房销(预)售答应证； 工程概略及备案意见； 房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核公用章)； 销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的方式包含：销售工程栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。转让房地产工程本钱费用、分期开发分摊根据； eq oac(,11)其他补充资料：当期财务会计报表；工程的预算、概算书；可以按清算工程支付贷款利息的有关证明及借款合同；

3、与转让房地产有关的完税凭证及清算工程预缴土地增值税的完税凭证。 3、税务机关应掌握的内部资料 房地产业工程登记管理的资料。核对房地产工程登记管理的相关表格，掌握房地产工程的建立进度和销售进度情况； 税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的交纳情况、土地增值税的预缴情况。 二、案头审核 税务机关要对纳税人报送的资料进展核实，了解纳税人与土地增值税清算工程相关的合同、协议及执行情况。主要核实工程开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实践已销售面积，各种面积确认可为销售收入确实认和开发本钱的分配奠定根底。案头审核中应至工程开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。 工程用地面积：了解、中

4、土地面积，(主要以土地运用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的工程分期开发的工程以发改委批文为根据还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地本钱。 房屋开发面积：建立工程规划答应证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建立工程答应证登记的建筑面积一样，备案的一切子工程应与建立工程答应证登记的工程称号相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差别，如有差别那么以房管局测绘数据为准)。 公共配套设备开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设备的配置总体情况。 可销售房屋面积(含

5、地下室)：商品房销(预)售答应证、建立工程规划答应证、备案表中可售建筑面积的核对，留意备案表中的地下人防面积(A)与销售答应证中地下车库面积(B)以及建立工程规划答应证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A十B=C，销售答应证中只需车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。 实践己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关工程销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处置，确认实践已销售面积。未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关工程销售窗口表，确认未销售面积。运营或转作固定资产的用房面积。第二节 土地增值税清算的审核

6、任务 一、转让房地产收入审核要点 1、审核收入确认的完好性 销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时该当记入“主营业务收入科目。因此，该当结合企业提供的商品房销(预)售答应证(市房产管理局核发)、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关工程销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入科目进展比对，断定其能否存在未完全确认收入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款、“应付账款、“其他应付款、“应收帐款、“其他应收款、“营业外支出、“固定资产清理、“资本公积、“待处置财富损溢等科目，确认能否存

7、在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏工程收入的行为。 2、审核收入确认的符合性 对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价钱的或转让房地产成交价钱明显偏低又无正当理由的明显偏低原那么上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分，地税机关该当对房地产开发企业相关工程销售明细和物价部门批复进展核对，确认同时期的销售价钱能否存在不合理变动的情况，对低价钱销售的情况进展核实，对销售价钱明显偏低且无正当理由的，按规定进展收入纳税调整处置，其收入按以下方法和顺序确认

8、：按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的平均价钱确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值确定。 3、审核收入确认的准确性 审核过程中要结合“主营业务收入、“其他业务收入科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售答应证、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关工程销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，断定房地产开发企业能否准确划分了房产出卖和出租的收入。对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处置：代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所获得的收入计税。实践支付的代收费用，在计算扣除工程金额时，

9、可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价钱的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。在确认房地产收入时，该当了解房地产开发企业销售价钱的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入、“开发本钱、“预收帐款、“预付帐款、“应收帐款、“应付帐款、“应收帐款、“其他应收款和“其他应付款等科目，以准确界定房地产企业获得的代收费用收入和房地产的销售收入。 二、获得土地运用权所支付的金额审核要点1、审核获得土地运用权所支付金额的真实性获得土地运用权支付金额的审核，该当包括以下内容：审核获得土地运用权支付的金额能否获取合法有效的凭证，口径能否一致。假好

10、像一土地有多个开发工程，审核获得土地运用权支付金额的分配比例和详细金额的计算能否正确。审核获得土地运用权支付金额能否含有关联方的费用。审核有无将期间费用记入获得土地运用权支付金额的情形。审核有无预提的获得土地运用权支付金额。(6)比较、分析一样地段、一样期间、一样档次工程，判别其获得土地运用权支付金额能否存在明显异常。 房地产开发企业在支付获得土地运用权所支付的价款及按国家规定交纳的有关费用记入“开发本钱土地征用及拆迁补偿科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地运用权证、出让合同、土地收据、契税票据契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本

11、期开发工程的“获得土地运用权所支付的金额能否真实、正确，审核其受让土地面积能否正确，断定其能否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。对政府返还的土地款一概抵减土地支付款，即抵减土地本钱。 2、审核获得土地运用权所支付金额分摊的准确性 纳税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除工程金额确实定，原那么上土地可按转让土地运用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除工程按建筑面积计算分摊。特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。对房地产开发企业成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设备的，应结合房地产开

12、发企业提供的土地运用权证，经规划部门审核赞同的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(加盖市房屋产权监理处面积复核公用章)，按照上述原那么分摊土地本钱，以断定其上地本钱的分摊能否合理、准确。3、审核获得土地运用权所支付金额核算的正确性土地征用及拆迁补偿费的审核，该当包括以下内容：审核征地费用、拆迁费用等实践支出与概预算能否存在明显异常。审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁回迁合同和签收花名册，并与相关账目核对。审核纳税人在由政府或者他人承当已征用和拆迁好的土地上进展开发的相关扣除工程，能否按税收规定扣除。 房地产开发企业确认获得土地运用权所支付的金额，必需以实践发生为前提。因此，该当结合房

13、地产开发企业“开发本钱土地征用及拆迁补偿费用、“预提费用和往来帐等科目的审核，断定房地产开发企业在核算过程中能否存在预提尚未实践支付土地出让金的行为。 三、房地产开发本钱审核要点1、审核本钱费用的真实性在土地增值税清算过程中，允许扣除的本钱费用必需是真实的。税前扣除的金额，除要求获得税务部门监制的票据或其他合法凭据财政部门监制收据外，还要求该款项已实践支付。这要根据费用发生的性质、与工程的关联程度进展判别。要重点关注金额较大的本钱费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判别其买卖的真实性。2、审核本钱费用的配比性在计算土地增值税时，应特别留意收入与本钱费用的

14、配比。对于房地产企业存在几期工程滚动开发的，应着重划分本期清算的本钱费用与下期的本钱费用。对不属于当期的本钱费用，应予以剔除；对当期的本钱和其他各期本钱混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，该当分工程核对工程预决算报告，结合判别，核对能否有串用开发本钱的情况。对于“开发本钱科目，还该当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、资料费等，要留意查看企业能否反复列支资料价款。同时，还应关注本钱对象计税本钱在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，能否按当期已实现销售的可售而积和可售而积单位工程本钱确认。可售面积单位计税本钱和已

15、销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定： 可售面积单位本钱=本钱对象可售部分本钱总可售面积已售开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位计税本钱经过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用于自用或出租，假设以平均本钱在已售面积与未售面积进展本钱分摊，会呵斥售价高的营业用房本钱、售价低的车库的未售面积的预留本钱分摊不合理，市局多次进展调研，并征求基层参与清算人员的意见，经研讨决议对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进展本钱分摊，以确保已售面积的本钱、土地增值税增值额的合理性，同时处理了以后营业用房

16、销售后因售价与扣除本钱差别太大、增值率高、税负重等问题。详细计算方法如下：将住宅商品房的平均售价作为参数，门面房平均售价、车库平均售价同时计算本钱分摊系数，后按各自的分摊系数在总本钱中进展分摊。所用数据营业用房平均售价住宅商品房平均售价车库平均售价营业用房总可售面积住宅商品房总可售面积车库总可售面积营业用房已售面积住宅商品房已售面积车库已售面积总开发本钱含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金计算步骤营业用房与住宅商品房开发本钱分摊系数M1营业用房平均售价/住宅商品房平均售价车库与住宅商品房开发本钱分摊系数M2车库平均售价/住宅商品房平均售价营业用房平均售价已售营业用房收入/已售营业用房面积车

17、库平均售价已售车库收入/已售车库面积住宅商品房平均售价已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积营业用房应分摊的总开发本钱总开发本钱/营业用房总可售面积M1+住宅商品房总可售面积1+车库总可售面积M2(营业用房总可售面积M1)住宅商品房应分摊的总开发本钱总开发本钱/营业用房总可售面积M1+住宅商品房总可售面积1+车库总可售面积M2住宅总可售面积1车库应分摊的总开发本钱总开发本钱/营业用房总可售面积M1+住宅商品房总可售面积1+车库总可售面积M2(车库总可售面积M2)营业用房单位本钱营业用房应分摊的总开发本钱/营业用房总可售面积住宅商品房单位本钱住宅商品房应分摊的总开发本钱/住宅商品房总可售面积车库

18、单位本钱车库应分摊的总开发本钱/车库总可售面积已售营业用房开发本钱营业用房已售面积营业用房单位本钱已售住宅商品房开发本钱住宅商品房已售面积住宅商品房单位本钱已售车库开发本钱车库已售面积车库单位本钱已售房屋总开发本钱已售营业用房开发本钱+已售住宅商品房开发本钱+已售车库开发本钱已售房屋可扣除本钱已售房屋总开发本钱+税金未售营业用房开发本钱营业用房未售面积营业用房单位本钱未售住宅商品房开发本钱住宅商品房未售面积住宅商品房单位本钱未售车库开发本钱车库未售面积车库单位本钱对本钱差别、售价差别较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可对比此方法进展计算 对于一些纳税人预提“开发本钱，“公共配套设备费等

19、，在工程结算后，应审查本钱部分能否没有结转终了以及结转的科目能否正确，能否有本钱多提的情况存在。3、审核本钱费用的重要性对于在工程中出现的大额建安票据、资料票据，审核人员除核对“开发本钱“工程物资等科目外，还该当查看相关合同，参照建立主管部门颁发的料工费参数规范，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、资料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方能否一致。审核监理方的监理日记，以判别料工费的真实耗用情况，必要时，外调了解施工方收入、本钱、费用情况。4、审核票据获得的规范性 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据能否规范，主要根据以下的原那么： 假设对方单位是运营性企

20、业(例如：建筑公司、设计院、运输队、资料供货商、监理公司)，就必需提供税务部门监制的发票。 假设对方是行政机关(例如：房产局、土地局、规划局、公安局等)或是政府行业管理机构(例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等)，那么可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门假设提供的是应税行为，那么需提供发票，开发企业普通可以相应的计入本钱费用中；以上部门假设提供的为非应税行为的政府性收费，那么提供行政事业性收据，开发企业普通应将该部分支出列入“开发费用或“期间费用中。 假设是征地及拆迁补偿费用，那么要根据本质重于方式的原那么，只需有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据

21、)，具备对方单位或个人签章要件，应予以认可。金额较大的补贴合同，税务人员应至拆迁户抽查了解获取补贴情况。 其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项日的凭证。5、审核会计核算的规范性 开发本钱中的各明细工程的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，假设企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据上地增值税条例及相关文件进展归集分类。详细分类如下： 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、工程可行性研讨和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单

22、位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 根底设备费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设备费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发生的支出。 (6)开发间接费用，是指直接组织、管理开发工程发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修缮费、办公费、水电费、劳动维护费、周转房摊销等。 在划分各工程费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为明晰的了解，根据票据上的费用性质进展分类。要特别关注“开发本钱、“开发间接费用科目以及“管理费用等科目，防止企业会计对本钱或是费用把握不准，把应该计入“管理费用科目的费用计入“开

23、发间接费用科目，从而导致多加计扣除。6、审核代收费用的准确性 根据物价局有关文件，以以下举的政府性收费县级人民政府规定的收费已在房价中表达，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进展处置，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发本钱中，但不允许作为加计20扣除的基数。 市政公用根底设备配套费(经济适用房含安居工程免收)“土地征用及拆迁补偿费； 建制镇市政公用根底设备配套费“土地征用及拆迁补偿费； 开展新型墙体资料专顶用费(经济适用房含安居工程免收)“建筑安装工程费； 人防经费“公共根底设备费； 供电工程贴费“前期工程费； (6)消防设备建立费“公共根底设备费； 煤气建立费“公共根底设备费； 散装水

24、泥专项资金“建筑安装工程费；教育地方附加费(经济适用房含安居工程和已配套教育设备的工程免收)公共根底设备费(建委代收)。其它。7、审核本钱费用的可比性 在清算中，审核人员在得出各项本钱费用后，应与总本钱作比较，得出各项本钱占总本钱的比例，并拿该比例与其他类似工程做横向比较。对于比值较为接近的，那么根本可确认该项本钱费用根本真实。如比值与同类工程比值相差较大，那么能够存在较大疑点，审核人员应对此情况进一步核对。前期工程费的审核，该当包括以下内容：审核前期工程费的各项实践支出与概预算能否存在明显异常。审核纳税人能否虚列前期工程费，土地开发费用能否按税收规定扣除。对于前期工程费，主要根据合同商定的内

25、容、能否已获得合法票据及对应的款项能否实践支付款确认。同时，审核人员还应计算出前期工程费占全部开发本钱的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，假设发现有严重偏向的，那么应进一步核实。建筑安装工程费的审核，该当包括以下内容：出包方式。重点审核完工决算本钱与工程概预算本钱能否存在明显异常。当二者差别较大时，该当追加以下审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签署的施工合同，并与相关账目进展核对；实地查看工程工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人能否存在利用关联方尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享用税收优惠时承包或分包工程，添加或减少建

26、筑安装本钱造价的情形。自营方式。重点审核施工所发生的人工费、资料费、机械运用费、其他直接费和管理费支出能否获得合法有效的凭证，能否按规定进展会计处置和税务处置。根底设备费和公共配套设备费的审核，该当包括以下内容：审核各项根底设备费和公共配套设备费用能否获得合法有效的凭证。假设有多个开发工程，根底设备费和公共配套设备费用能否分工程核算，能否将应记入其他工程的费用记入了清算工程。审核各项根底设备费和公共配套设备费用能否含有其他企业的费用。审核各项根底设备费和公共配套设备费用能否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。审核能否将期间费用记入根底设备费和公共配套设备费用。审核有无预提的根底设备费和公共配

27、套设备费用。获取工程概预算资料，比较、分析概预算费用与实践费用能否存在明显异常。审核根底设备费和公共配套设备应负担各项开发本钱能否曾经按规定分摊。各项根底设备费和公共配套设备费的分摊和扣除能否符合有关税收规定。对于根底设备费和非营利性的公共配套设备费，审核方法同上，留意不可预提未建立施的费用。审核人员还应计算出根底设备费占全部开发本钱的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，假设发现有严重偏向的，那么应进一步核实。开发间接费用的审核，该当包括以下内容：审核各项开发间接费用能否获得合法有效凭证。假设有多个开发工程，开发间接费用能否分工程核算，能否将应记入其他工程的费用记入了清算工程。审核各项开发

28、间接费用能否含有其他企业的费用。审核各项开发间接费用能否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。审核能否将期间费用记入开发间接费用。审核有无预提的开发间接费用。审核纳税人的预提费用及为管理和组织运营活动而发生的管理费用，能否在本工程中予以剔除。在计算加计扣除工程基数时，审核能否剔除了已计入开发本钱的借款费用。对于开发间接费用，主要审核其实践发生情况，合法凭证中包含了部分自制凭证，如：发放工资、计提福利费、领用的劳保用品、计提的折旧等。对于房地产企业借款产生的利息支出，能否列入房地产开发间接费用核算，如已计入该科目的，应将其剔除并计入“房地产开发费用利息支出科目核算。审核人员还应计算出开发间接费用

29、占全部开发本钱的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，假设发现有严重偏向的，那么应进一步核实。 前期工程费、根底设备费和非营利性的公共配套设备费等不能准确划分的，应按各个本钱对象(含未完工)占地面积、建筑面积等方法计算分配。 四、开发土地和新建房及配套设备的费用审核要点1、审核开发费用列支的准确性。房地产开发费用的审核，该当包括以下内容：审核应具实列支的财务费用能否获得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用能否按规定比例计算扣除。利息支出的审核。企业开发工程的利息支出不可以提供金融机构证明的，审核其利息支出能否按税收规定的比例计算扣除；开发工程的利息支出可以提供金融机构证明的

30、，应按以下方法进展审核各项利息费用能否获得合法有效的凭证；假设有多个开发工程，利息费用能否分工程核算，能否将应记入其他工程的利息费用记入了清算工程；审核各项借款合同，判别其相应条款能否符合有关规定；审核利息费用能否超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产工程的利息支出，凡可以按转让房地产工程计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，向非金融机构借款其利息支出超越5%的按5%计算扣除，低于5%按实计算扣除。其他房地产开发费用按获得土地运用权所支付的金额及房地产开发本钱之和的5以内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息

31、不单独扣除，三项费用的扣除按获得土地运用权所支付的金额及房地产开发本钱的10以内计算扣除。 2、审核利息支出的扣除规范 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超越上浮幅度的部分不允许扣除； 对于超越贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 五、与转让房地产有关的税金审核要点1、审核印花税、土地运用税的扣除。与转让房地产有关的税金审核，该当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围能否符合税收有关规定，计算的扣除金额能否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入不包括曾经结转销售收入部分计算并交纳的税金及附加，不应作为清算的扣除工程。房地产开发企业在房地产非

32、转让环节交纳的印花税、土地运用税列入管理费用，已相应予以扣除，不得反复扣除。 2、审核教育费附加的扣除。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。对省政府开征的教育地方附加费，可对比教育费附加予以扣除。六、财政部规定的其他扣除工程审核要点国家规定的加计扣除工程的审核，该当包括以下内容：一对获得土地不论是生地还是熟地运用权后，未进展任何方式的开发即转让的，审核能否按税收规定计算扣除工程金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。二对于获得土地运用权后，仅进展土地开发如三通一平等，不建造房屋即转让土地运用权的，审核能否按税收规定计算扣除工程金额，能否按获得土地运用权时支付的地价款和开发土地

33、的本钱之和计算加计扣除。三对于获得了房地产产权后，未进展任何本质性的改良或开发即再行转让的，审核能否按税收规定计算扣除工程金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。四对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用能否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。七、清算需提供表格及资料 1、土地增值税纳税清算申报表 2、申报明细表及相应的证明资料： 1房地产转让收入明细表 附相关证明资料：房屋分户(室)面积对照表；商品房购销合同统计表；当期财务会计报表；其他销售房地产的有关证明资料； 2获得土地运用权所支付的余额明细表 附相关证明资料：国

34、有土地运用权出让合同、转让协议等；支付地价款的获得的发票或财政公用收据：契税凭证：付款纪录，如转让支票、汇款单； 3土地征用及拆迁补偿费明细表 附相关证明资料：拆迁补偿合同、协议；被拆迁单位开具发票或被拆迁人签字确认的相关单据； 4前期工程费明细表 附相关证明资料：合同及凭证代收费用的财政收据： 5建安工程费明细表 附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据； 6根底设备费明细表 附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据； 7公共配套设备费明细表 附相关证明资料：合同及凭证；代收费用的财政收据； 8开发间接费明细表 附相关证明资料：合同及凭证：代收费用的财政收据： 9利息支出明细表

35、附相关证明资料：银行贷款利息结算通知单及借款合同 3、企业证明资料 (1)开发工程立项批复； (2)商品房销(预)售答应证： (3)土地运用权证、建立用地规划答应证； (4)市建立工程施工图设计文件审查同意书： (5)建筑工程规划答应证、建筑工程开工答应证； (6)工程工程预算、概算书； (7)工程开工决算报表，工程概略及备案表。(8)工程开工决算审计报告 一、土地增值税清算通知书土地增值税清算通知书税土增税清字( )第 号(纳税人称号)： 根据、和国税发2006187号、江苏省地方税务局、南通市地方税务局土地增值税清算有关管理方法的规定，他单位的 项日，已符合土地增值税清算的条件，请他单位自

36、收到本通知书后，做好自行清算或委托中介机构的清算，并于2021年11月10日前到所管辖分局办理土地增值税清算申报手续，逾期按有关规定执行。 特此通知 税务机关(公章) 年 月 日 注：一、本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。二、土地增值税清算补税通知书土地增值税清算补税通知书纳税人称号： 微机代码： 根据他单位的土地增值税清算申报情况，经审核，他单位的 工程，需补缴土地增值税 元。 以上款项限他单位在接到本通知书之日起15日内办理有关手续，并调整有关帐目。 税务机关印 年 月 日告知事项同税务机关在纳税上有争议时，必需先按照法律、行政法规的规定交纳或者解缴税款及滞纳金，然后可以在收到

37、税务机关填发的缴款凭证之日起六十日内向上一级税务机关恳求复议。 注：本表一式二份，第一联交纳税人，第二联交管理所科三、土地增值税纳税清算申报表土地增值税纳税清算申报表税款清算期： 金额单位: 元纳税人称号工程称号微机代码项 目序号 金额申报数审定数一、转让房地产收入总额1=2+31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除工程金额合计4=5+6+13+16+2041.获得土地运用权所支付的金额52.房地产开发本钱6其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9根底设备费10公共配套设备费11开发间接费用123、房地产开发费用13其中利息支出14其他房地产开发费用154、与转让房地产有关的税金16其中营业税17城市维护建立税18教育费附加等195、财政部规定的其他扣除工程20三、增值额21=1-421四、增值额与扣除工程金额之比%22=21422五、适用税率%23六、速算扣除系数%24七、应纳土地增值税税额25=2123-42425八、应纳税额合计26九、已交税额含预缴27十、缓交税款28十一、应补退土地增值税税额29=26-27-2829纳税人代表签章：纳税人公章：日期： 年 月 日代理申报中介机构签章：经办人：经办人执业证件号：日期： 年 月 日主管税务机关经办人：日期：审核人;日期： 年 月